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浅析小区地下车库及地下人防车库权属的界定
目前，住宅小区车库的权利归属问题，已经成为小区业主与开发商之间的一大矛盾焦点，问题的出现主要原因在于地下车库的产权不明晰。本文以现代建筑物区分所有权理论为基础，结合本人平时的学习认识和工作实践，对地下车库的权属状况进行分析，与各位同行进行交流。 一、
目前，住宅小区车库的权利归属问题，已经成为小区与开发商之间的一大矛盾焦点，问题的出现主要原因在于地下车库的产权不明晰。本文以现代建筑物区分理论为基础，结合本人平时的学习认识和工作实践，对地下车库的权属状况进行分析，与各位同行进行交流。
一、地下车库权属纠纷现状与法律规定
目前，我国居住小区地下车库的权属状况主要表现形式有：地下车库的所有权归开发商所有，开发商可以对其进行销售或出租；地下车库的所有权归所在小区的全体业主共有，开发商不能销售或出租；地下人防车库的所有权归国家所有，开发商(投资人)有使用权和收益权。而在我国理论界和房地产管理部门，对地下车库的权属界定问题认识和处理方式也存在差异，表现形式为对地下车库权属状况认识不尽一致，从而导致居住小区业主与开发商就地下车库的权属各执一词，实践中产生的纠纷也层出不穷，都认为地下车库归自己所有。就其理由一是销售成本说，小区业主认为，开发商已经将车库的投资成本分摊到业主所付的房款之中，即全体业主在购买房屋的同时也为车库付了款，那么车库的所有权理应归全体业主所有。
二是推定归属说，地下车库没有计人容积率，按民法上主物与从物的关系，地下车库只能是房屋的附属物．它们在一定意义上是不可分割而独立存在的，故其产权应随住宅产权的转移而转移，将地下车库定为小区业主共有符合物权法的一般原理。
三是登记凭证确权说，开发商认为，地下车库是开发商自己投资建造的，根据物权法第三十条规定及“谁投资，谁受益”的原则，合法建造应当属于原始取得的一种方式，应自事实行为成就时发生效力。开发商拥有地下车库初始产权应当无可争议，况且开发商还拥有地下车库的产权证明。
上述观点都有失偏颇。
在《物权法》出台之前，我国的立法尚未对地下车库的权属及性质作出专门规定。《城市房地产管理法》等法律法规虽对小区配套设施予以规定，但未对地下车库是否属于居住小区公共配套设施作出界定。日实施的《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当满足业主的需要。规划用于停放汽车的车位、车库的归属，当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”这条规定从形式上似乎明确了地下车库的权利归属，但在实际意义上讲，该条规定概念也很模糊，同样没有作出关于地下车库所有权归属的明确指向。我们只能从该条规定的法理上推断，如果地下车库是开发商投资兴建并已经规划、建设行政主管部门批准，开发商应当拥有地下车库的所有权，否则当事人(开发商)怎么有权利出售、附赠或出租呢?另外从立法的本意来讲，作为独立设施的地下车库，如果不允许开发商销售或出租，可能影响开发商建造车位、车库的积极性。另从某种意义上讲，鼓励开发商建造地下车库并允许其拥有产权，在提高土地利用率同时，还有利于资源的优化配置，实践中也表明了这种做法的合理性。
二、地下车库的法律地位与权利归属
地下车库，是指开发商利用地下空间建造的隶属于整个小区，具有独立的空间、似存放车辆为目的的，附属建筑物(王利明的《现代法学》)。对于地下车库来说，由于有墙壁作为分割物，其四至明确，可以通过测量明确其所占空间的范围，有独立的出人口，具备独立性和特定性，因此具备成为所有权客体的物理特征，应该能成为所有权的客体，权属应该是独立存在的，在其之上完全可以设立独立的产权。基于以上事实，笔者认为：国家法律应规定地下车库能够单独成为所有权的客体，在明晰其权利归属基础上允许政府为地下车库颁发单独的产权证明。如北京市国土资源和房屋管理局就明文通知，销售的室内机动车停车位可单独核发房屋所有权证，也可与购买的商品房合并核发房屋所有权证。
在明确了地下车库的法律地位后，其权利归属是否就意味着属于开发商所有了呢?这个问题不能一概而论，笔者认为应当区别对待，大致可分为以下几种：
第一，对经规划、建设行政主管部门批准建设的层高在2．2米以上(含2．2米)的半地下、地下 (非人防设施)的车库，当事人(开发商)按规定通过出售、附赠或出租等方式约定所有权归属的，可以核发房屋权属证书，对层高不超过2．2米的，可以在主房的权属证书上一并标注，地下车库的产权归开发商所有。这是因为根据民法物权理论，合法建造应当属于原始取得的一种方式，开发商之所以兴建车库，目的是通过投资而得到相应的收益。而《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第九条规定，作为独立使用空间的地下室、车棚等不计人公用建筑面积，不能进行公用面积分摊。如果不承认地下车库初始产权归开发商所有，无论从市场经济的角度还是等价交换原则来看，明显有失公正、公平。况且《物权法》第七十四条对此也作出相关规定，即当事人可通过出售、附赠或者出租等方式约定，此条规定应该说是《物权法》对地下车库作为独立存在的建筑物，并允许开发商进行销售作出的肯定答复。
第二，对未经规划、建设行政主管部门批准建设或不在建筑物容积率范围之内的地下车库，因其不属于合法建造和未参与建设用地面积分摊，属非完整权能的财产权利。自然其权利行使或存续，必须依附于小区合法建造并已计算建筑容积率的建筑物之上，这就意味着建筑物区分所有人(全体业主)基于对土地使用权的全部权利(共有权)，地下车库的所有权归全体业主共有，但暂不进行产权登记和颁发房屋权属证书。这是因为该类地下车库的土地使用权已分摊在计算建筑容积率的建筑物上，另开发商又未按《物权法》第136条规定办理建设用地使用权分设，自然就不能单独办理土地使用权证。根据土地使用权和房屋所有权的权利主体一致原则、从物随主物原则，应当认定地下车库归全体业主共有。
第三，对按照国家相关法规按比例配建的地下人防车库，其涉及的法律关系非常复杂，现实中争议也较多，意见很不一致。按照一般法与特别法的关系原则，人防设施应按照《中华人民共和国人民防空法》等法律、法规的规定执行，《人民防空法》第五条第二款规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”国家人防委、财政部《关于平时使用人防工程收费的暂行规定》第二条规定人防工程及设备设施是国家的财产，平时使用应本着有偿使用的原则。《物权法》第五十二条也明确规定国防资产属国家所有。另在实际房地产开发建设过程中，若不按规划要求修建地下人防工程，需向人民防空主管部门交纳易地建设费，易地建设费为国家所有。从上述规定来看，地下人防车库应当属于国家所有。投资者(开发商)只拥有使用权和收益权。
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浅谈地下车位（库）人防工程的产权归属问题
&&& 人防工程作为人防战备设施，是国防工程的组成部分。人防工程按照规划统一建设，既满足战时防空需要，又考虑到平时经济建设、城市建设和人民生活的需要，具有平战双重功能。人防工程地下车位（库）不单是为本小区服务，需要有一个政府部门来对其进行监督管理，人防部门受政府委托对其行使管理职能。随着结合民用建筑修建防空地下室的普及，为了更好地处理人防地下室工程权属问题，正确处理好国家、集体和个体三者利益关系，下面就人防工程地下车位（库）的权属问题提出如下看法以求共同探讨。　　我国对人防工程实行多元化投资,即人防地下车位（库）的建设资金来源有政府投资和民间投资两大类。政府投资包括中央及地方政府投资；民间投资中由开发商进行投资建设最为常见。由政府投资建设的人防地下车位（库），其所有权理应归属国家。本文所探讨的人防地下车位（库）所有权归属争议是指开发商投资建设的人防地下车位（库）。　　当前我国对于人防工程的权属问题并没有专门的立法，相关规定散布在与人防工程有关的法律、地方性法规以及地方政府规章中，但从已有法律法规规定以及法理的角度分析，作为人防工程的地下车位（库），除特别规定外，其所有权应当归国家所有，用益物权归投资者。即开发商投资建设的人防工程，其所有权应该是国家的，战时归国家统一调配使用，平时可以归投资人使用，收益。人防工程的地下车位（库）是否可以转让？答案应该是肯定的,但同时为了方便特殊时期的统一调配，应该仅限于将其使用权进行转让交易。那么，就要考虑把人防工程地下车位（库）的所有权与使用权分离，平常提到的交易所转让的对象是车位（库）的使用权。这就类似于国家将土地的所有权与使用权相区分，城市的土地归国家所有，农村的土地归集体所有，而平时所转让的是土地的使用权。　　《中华人民共和国国防法》第三十七条规定：“国家为武装力量建设、国防科研生产和其他国防建设直接投入的资金、划拨使用的土地等资源，以及由此形成的用于国防目的的武器装备和设备设施、物资器材、技术成果等属于国防资产。国防资产归国家所有。”《物权法》第五十二条规定：“国防资产属于国家所有。铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的，属于国家所有。”《人民防空国有资产管理规定》第二条规定：“人防国有资产是国防资产组成部分，是指人防主管部门及所属单位占有、使用及管理的，在法律上确认为国家所有，能以货币计量的各种经济资源的总和。即指人防部门占有、使用的国有资产和管理的人防工程、指挥、通信、警报设施等两大部分资产。”从以上规定可知，修建地下人防工程的目的是为了国防需要，减轻战争所造成的危害，保障人民生命和财产安全，修建地下人防工程是法律赋予建设单位的义务，也是建设单位应尽的社会责任，并非简单的投资行为，其所有权应归国家。人民防空主管部门应拥有在战备时期无条件使用权及和平时期的监督权。同时，为了减少闲置浪费，充分利用资源，提高投资者的积极性，其所建设的人防工程在和平时期可以使用或利用，但不得影响其防空效能。　　在受地质、地形、施工等客观条件限制不能修建防空地下室的情况下，由建设单位向人防主管部门缴纳人防工程易地建设费，再由人防主管部门统一易地修建人防工程。其资金来源属易地建设费，属国有资金。因此，结合地面建筑修建的这类人防工程的产权应属国家所有。值得注意的一点是政府对于住宅小区建设人防工程的规定是强制性的，是法律赋予建设单位的义务,开发商无权拒绝。即开发商在小区建设的总成本中必须包含人防工程的费用。建设的人防工程在和平时期可以使用或利用。　　同时，为了保障对人防工程地下车位（库）进行有效数据统计，对人防工程部分实施全面高效监管，及时掌握全面情况，对于上述产权归国家所有的人防工程地下车位（库），可以由相关权力部门制作所有权属证书分发给代国家行使监管职责的政府人防部门，由其统一保管。对于享有使用权的权利人经审核通过后则应向其发放使用权证书。　　关于使用权，《中华人民共和国防空法》第五条规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”第十八条规定：“人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。”第二十条规定：“建设人民防空工程，应当在保证战时使用效能的前提下，有利于平时的经济建设、群众的生产生活和工程的开发利用。”第二十二条规定：“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定“地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。”《湖南省人民防空工程产权管理办法》第四条“人防工程实行谁投资、谁所有的原则。战时服从人民政府统一调用。”　　为了鼓励建设单位（开发商）积极参与防空地下室工程建设，促进人防事业的全面发展，遵循“谁投资、谁收益、谁维护”的原则，产权归国家，建设单位（开发商）拥有平时的使用权、管理权和收益权，同时应承担维修养护义务。开发商在确保人防工程完备的前提下，可以对“结合民用建筑防空地下室”进行开发利用(比如作为停车场)，其人防地下室范围内的停车位使用权可以转让或出租，但不可转让其所有权，以便于在特殊时期由国家统一管理与调配，时刻保障国防需要。如果轻易将其所有权转让，极可能在国防需要紧急关头面临掌控难、调配难等问题，因而无法及时迅速作出防备措施，危害结果将不堪设想。因此，人防工程地下车位（库）的所有权归国家所有，不得转让。其车位的使用权转让、租赁收益权及管理权归建设单位（投资开发商）所有，同时，车位转让的，由其使用人承担维修养护义务；车位租赁的，由建设单位承担维护义务。即将人防工程地下车位（库）的使用权以出租的方式，由出租方与承租方通过书面协议约定双方相应的权利义务，并由承租方另外签署承诺书，保证其在使用地下车位（库）期间不改变人防工程用途，战时服从国家政府的统一调配，否则将被追究其相关法律责任。　　关于地下车位（库）人防工程投资者的认定。小区人防工程的第一投资人为开发商，若开发商销售房屋时，已把投资于人防工程的价金做成房屋成本，那么全体业主就成为人防工程的实际投资人，如果要转让使用权，则须经人数占三分之二以上且个人所有建筑物面积占总面积的三分之二以上的业主一致同意；若开发商的资产负债表上仍有这块资产，则投资人防工程的价金没有做成房屋成本，即投资人仍为开发商，则由开发商自行决定是否转让该部分地下车位（库）的使用权。　　从人防工程的整个建设过程来看，按《中华人民共和国人民防空法》第七条“国家人民防空主管部门管理全国的人民防空工作。县级以上地方各级人民政府人民防空主管部门管理本行政区域的人民防空工作”，人防办对人民防空工程进行监督管理。以平战结合为原则，平时由建设或使用单位进行管理，并应保证战时能迅速提供有关部门和单位使用。 　　关于人防工程地下车（位）的后期维护及监督管理问题，其监管部门应是县级人防行政主管部门，对于其后期维护管理费用则应由地下车位（库）的建设方或使用权人来承担，同时可以一并委托物业管理公司对其进行日常的维护管理。但属于人防工程设施设备的维修养护费用应由所有权人承担。　　综上，人防工程地下车位（库）的所有权应由国家保留，但是可由投资者享有收益权，值得注意的是如果将车（位）库使用权转让的，转让期限不得超过车位（库）所占用范围内的土地使用权剩余年限；将车位（库）用于出租的，租赁期不得超过合同法规定的期限，亦不得超过该车位（库）所占土地使用权的年限。&当然，使用权作为物权的一项重要权能，其转让的方式、程序和限制也应依据“物权法定”原则，在法律层面进行明确规定。鉴于当前人防工程地下车位（库）纠纷日渐增多，建议加快推进对人防工程地下车位（库）的产权归属立法，填补法律空白，以处理好整体与部分的关系，保障国防利益、以及集体与个人的利益。　　　　&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &周新沙&&& 彭 进
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设置在人防工程内的汽车库，当设有消火栓系统时，是否要设消防软管卷盘？
“人防火规”7.6.2条第6款规定室内消火栓处应同时设置消防软管卷盘，
但7.3.14条又规定了：“设置在人防工程内的汽车库、修车库，其防火设计应按现行国家标准《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067的有关规定执行”。由于《汽规》未要求设置消防软管卷盘，故设置在人防工程内的汽车库可不设消防软管卷盘。但人防工程内的其他场所，当设有消火栓系统时，应设消防软管卷盘。
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没人防的了库里吗
要血命了，这三分球，没人防他三分中断一场吗？
那你有人能防的住摇头库...
今天摸腿摸得好顺13到8...
工地需要，地下室避难用...
济南这雪，秒停吗？？从...
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上赛季防的不错，有一场断了四个
如果可以的话，牺牲掉比赛，只要一拿球就派和火花包夹他，其他人不管，不知道是否可以阻止他得分
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