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也许在诸多情侣正计划过第二个“七夕”情人节的时候，讲“纠纷”这样的话题未免会大煞风景，但是在纠纷产生之前未雨绸缪还是很有必要的，以免今后后悔不迭。记者特意搜罗了其中比较典型的婚房纠纷案例，邀请江苏苏源建筑房地产部主任、南京资深房地产律师朱晓飞从法律角度进行了分析，希望能给那些正计划添置婚房的准新人们提个醒。
，房产属于谁
案例一：张小姐要买一套住房，她有一个认识多年的男友，不过日后能否成为终身眷属还不确定。现在，张小姐想自己买房，目的并不是为之用，而是为拥有属于自己的一席之地。目前她的积蓄加上父母给的钱，可以全额购买一套小户型房，但她担心结婚之后房子会不会属于。
朱律师点评：张小姐不必担心，根据我国的规定，关系存续所取得的财产属于夫妻共同财产，一方婚前所取得的财产，无论经过多少年，也不会变成夫妻共同财产。而且女方婚前所购房屋（婚前付完全部房款），即使是婚后办下来的，仍属于女方。
但朱律师同时指出，对于彼此关系不够稳定的情侣来说，如果共同出资购房同居具有一定的风险性，除非双方事先有约定，否则两人一旦分手，往往会因为所购归属问题而产生纠纷，以至于最后连朋友关系都无法维持。
按揭部分共同还款怎么办
案例二：2004年，李先生与陈小姐想结束三年的恋爱长跑准备购房结婚，于是他在城东购置了一套面积为102平方米的商品房。房屋总价约为70万元，首付40万全部由李先生一人出资，两人商量好按揭部分共同还款，但出于种种原因，在上只是李先生一人的名字。婚后两年来，两人经常吵架，感情几近破裂，最近，李先生以感情不和为由提出。但陈小姐表示，离婚可以，因为房子按揭款是双方一起还的，所以这套房子不能全归李先生所有，应当属于夫妻，要求进行平均分割。李先生当然不同意，于是两人请法庭裁决。
朱律师点评：本案属于典型的夫或妻在婚前共同买房，结婚后二人共同还按揭的法律纠纷，根据本案实际情况，应当考虑到以下三个方面：首先，以李先生个人名义购房，该房屋产权和按揭已经登记在李先生名下；其次，李先生已经履行了购房全部义务，购房后仅有李先生对银行的债务；最后，两人婚姻的缔结并不导致房屋的变动。因此，法院在处理中往往将陈小姐的还贷行为视为其与李先生之间的债务关系，在未约定各自偿还比例的情况下，李先生应支付给其前妻陈小姐婚后按揭款的一半以及按揭款部分的房屋增值款。
朱律师表示，在目前上，按揭贷款这一部分财产如何分割是最复杂的一个情况，现在大致可以分成这样几种情况：
一、和上述案例一样，法院都会判决房产归一方所有，另一方获得按揭款的一半以及按揭款部分的房屋增值款。
二、另一种情况与上述案例略有不同，夫妻共同还按揭，但所付的金额不同，比如一方是大头，另一方是小头，并且有证据能够证明这一情况，按揭款的这部分财产被视为，房产归产权证上的所有人所有，另一方根据所付按揭款的比例来获得按揭款的一部分以及按揭款部分的房屋增值款。
三、夫妻双方其中一方付的按揭款，另一方一分钱也没有出，但在实际操作中，由于很难取证证明是其中一方出的按揭款，所以如果没有明确的约定，基本上会被视为按揭款部分为双方共同承担。这点尤其要值得注意！
父母出资购房产权要明晰
案例三：小肖的父母为其在龙江购置了一套面积为180平方米，总价约为125万元的商品房，由于家中经济情况较好，绝大部分首付都已缴纳，仅有15万的按揭贷款。在办房产证时小肖与父母产生了分歧，他认为自己和女友非常相爱，并且就准备结婚，为了表达对女友的爱意，一定要把女友的名字写到房产证上。但小肖的父母认为他太年轻，没有经历过太多的世事。虽然房子买来是结婚用的，但毕竟两人还没有，万一到时候分手了该怎么办？况且首付款全是父母出的，未来还贷也主要依靠父母的收入，这婚房应算是男方家的财产，因此写男方及其男方父母的名字比较保险。
朱律师点评：根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十二条第一款的规定，如果在婚前父母出资购房的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。若采用小肖父母的方案，法律上房屋将被认定是男方及其父母的共有财产，贷款也认定为他们的债务。而男方的相应产权份额属于婚前个人财产，这部分财产并不因结婚而产生共有的结果，因此小肖婚后房产不是夫妻共同财产。
如果小肖将女友姓名写入到中，除非一家人就房产各自份额进行有效约定，否则，法律推定女友与小肖具有同样的房产份额，而按揭贷款的归属不影响各自份额，属于双方婚前的按份共有财产并延续到婚后。在此过程中，无论双方是否进行婚姻登记，一旦劳燕分飞，则该房产权益应按共有份额进行处分。
朱律师提醒大家，根据法律规定，结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。因此，如果没有特别说明，这套房子就应该是夫妻双方的，离婚时应由双方共同来分割。如果父母想要把这笔钱明确表示为给其中一方的，可以到公证处去公证一下，这样，这笔钱就属于其中一方的个人财产了。
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"低碳地产"之路潜力大
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开发商重现2008年&缩工保量&态势
　　“下一步政策面控制投资性需求短期不能放松，无论是主观、客观都不敢放。如果放了，市场出现新的变化，那政府是不能接受的。”
　　4月18日，在上海举行的“2012中国房地产百强企业研究成果（华东）发布会”上，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹作出上述表态。
　　“在2008年出现的开发企业缩工保价的态势重新出现，概括为第一不拿地，第二不开工，第三缓施工。”秦虹说，要保证房地产市场的稳定，巩固房地产调控的成果，最关键的是不能让先行指标继续下滑或过快过猛下滑，这样才能保证后续的供应。
　　秦虹作出这番表态的同一天，国家统计局发布的数据显示，70个大中城市中，3月房价同比（较上年同期）下降的城市达38个，较2月增加了11个，这是自2011年9月以来，下降城市个数最多的月份。
　　国家统计局城市司高级统计师马晓明称，虽然70个大中城市房价整体下行的趋势未改变，但房价上涨的压力依然存在，房地产市场调控仍处于关键阶段。
　　值得注意的是，19日某专业财经媒体报道称，多地地方政府为防经济减速微调楼市政策，手段包括松绑土地出让条件、调整普通住房价格标准、放宽公积金贷款等。
　　调控能稳定后期市场？
　　在秦虹看来，现在房地产调控政策的核心是“两手一起抓”：一手控制投资性需求，控制房价上涨；一手抓保障性住房建设，满足市场的刚性需求。
　　限制投资性需求自不必说，监管层对此已有多次表态。关于满足市场刚性需求，秦虹的看法是，要增加供应。
　　但未来的市场供应面临缩水的压力。今年一季度，全国房地产开发投资同比增长23.5%，至10927亿元，增速不及去年四季度的27.9%。
　　秦虹称，如果扣除拿地的资金、保障性住房的投资，商品房投资增速实际下降的幅度将更为明显。投资增速下滑最快是东部地区，其次是中部，最小的是西部地区。
　　开发投资下滑的背面是开发商开工热情下滑。
　　秦虹并未对此开出“药方”，她只是强调，房地产调控更不能放松，因为调控能保持后期市场的稳定，“特别是控制投资性需求，真的不能放松，否则市场又会出现新的变化和调控取向背离。”
　　房价下调似乎势在必行。
　　路透中文网19日发布的一份调查结果显示，2012年中国房价将继续下跌。20家接受路透访问的分析机构中，有11家认为中国2012年第二到第四季度全国住宅均价跌幅将达10%～20%，6家认为跌幅将在10%以内，1家认为住宅均价将与去年持平，仅有两家认为住宅均价将上涨。
　　受访的分析机构之所以如此悲观，与其对监管层不太可能放松调控的预期不无关系。在20家接受调查的分析机构中，19家认为中国不会在2012年取消限购。
　　房企财务模式将更稳健
　　至于房企的应对措施，秦虹的判断是，越来越多的企业会采取更加稳健的财务模式，“这和过去10年有很大不同，过去10年凡是扩张的企业都赚钱了，今后更多的企业是采取稳健而不是盲目扩张。”
　　这一判断与银监会前主席刘明康的观点异曲同工。
　　刘明康此前在一个论坛上称，现时大多数内地房地产商出现负经营现金流，第二季度较第一季度紧张，而下半年亦会较上半年更紧。“虽然这些企业会透过各种融资渠道以获取资金，但要提醒内地房企来港借贷或发点心债会引起轩然大波。”
　　不过，调控对于大型房企可能是扩大市场份额的良机。
　　在18日的百强房企发布会上，中指院上海企业研究中心副总经理杜丙国介绍，2011年百强房企市场份额进一步扩大，市场份额上升到28.1%，比2010年提高1.2个百分点。
（《东方早报》）
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Copyright & 1998 - 2014 Tencent. All Rights Reserved五剂&处方药& 调出南京楼市的&金三银四红五&
15:29:25 来源：
编辑：徐博
2008年，为救楼市，国家出台了一系列政策：降首付、免个税、降利息……牵一发而动全身，这些“救命灵丹”终于让房地产市场在2009年“起死回生”，迎来“小阳春”，锁定“金三银四红五月”，全国各地频出“捷报”。
相比2008年的“政策”猛药，2009年上半年出台的政策比较温和，政策出台的频率、力度，不及2008年，但效果达到了。那么，南京楼市，2009年上半年的“处方药”有哪几贴呢·我们来一起盘点下。
一、公积金
出台时间：日
药效指数：★★★★★
核心内容：商品房首付比例由3成降为2成。第二次住房公积金贷款首付4成的限制也被取消。
政策点评：有利于减轻广大职工购房的首付压力，解决城市中低收入家庭住房问题，拉动内需，刺激住房合理消费，支持更多的公积金缴存人使用公积金贷款。
出台时间：日
药效指数：★★★★
核心内容：各房地产开发企业要在售楼场所醒目的位置按“一套一标”公示商品房销售价格。
政策点评：去年9月末，南京市取消了商品房一房一价的“核价”制度，将商品房的定价权全部交还到了开发商手中。日《关于做好商品房销售“一套一标”工作的通知》，明确了开发企业严格执行商品房“一价清”和“一套一标”的明码标价制度。
三、购房合同
出台时间：日
药效指数：★★
核心内容：新版主要对附件5中建筑节能条款相关内容进行了修改。
政策点评：强制性给楼盘加上一个建筑节能指标，在一定程度上推动了节能建筑的普及，同时也为购房者营造了一个更加舒适节能的生活环境。
出台时间：日
药效指数：★★
核心内容：业主大会由街道牵头召开;首次业主大会经费由开发商支付;高档住宅物业费无需审批;正在装修的房子不算空置房。
政策点评：只是指导性的文件，没有很强的约束力，需要落实细则。
1、出台时间：日
药效指数：★★★
核心内容：在执行“对个人转让2年以上住房取得的所得，其缴纳的个人所得税根据地方分成部分给予补贴(个税的40%)”时，对于已领取个人所得税补贴的，卖房人再依据“个人转让房屋，并在一年内重新购买住房，可以按纳税人购房价格占售房价格的比例，享受个人所得税减免”政策，申请办理个人所得税退还手续时，应退还政府发放的个人所得税补贴。
政策点评：南京市房管部门专门出台新规，要求买房人在办理全额退税时必须退还已经领取的个税补贴，堵住这个有可能产生的“漏洞”。
2、出台时间：日
药效指数：★★★
核心内容：房主要将房产赠给与该房屋产权无关的人时，对方需要缴纳该房屋价值20%的个人所得税。
政策点评：“卖假赠与”已成为主要逃税方式之一，在赠与过程中加以重税，避免逃税。
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