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以下是一份土地估价报告中&第三部分 土地估价&部分的&市场比较法测算&部分内容，请阅读后回答所提问题。
&(一)市场比较法测算
1．基本思路
市场比较法，是根据市场中的替代原理，将估价对象与具有替代性的，且在估价基准日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算估价对象客观合理价格的方法。
估价对象价格=比较实例价格&情况修正系数&期日修正系数&年期修正系数&区域因素修正系数&个别因素修正系数，即：
估价对象价格=比较实例价格
在交易情况、区域因素、个别因素修正中，该公式中的( )分别表示以估价对象因素条件指数为100时比较案例的因素条件指数；在期日、年期因素修正中，分子中的( )分别表示估价对象的地价指数和年期修正系数指数，分母中的( )分别表示比较实例的地价指数和年期修正系数指数。
3．计算过程
(1)比较实例选择。
市场比较法中比较实例的选择，遵循以下原则：
1)与估价对象属同一供需圈；
2)与估价对象用途相同或相近；
3)与估价对象交易类型相同或相近；
4)与估价对象的估价基准日相接近；
5)可比实例必须为正常交易，或能修正为正常交易。
根据以上实例选择原则，通过对估价对象所处土地供需圈进行调查分析，我们选择了与估价对象同处于&&市老城区土地供需圈、用途相近、交易类型相似、与估价基准日相差两年以内的三个正常交易可比实例，各实例条件描述如下。
实例A:&&市&&区教育局
该宗地位于&&市&&区&&街&&号，处于&&市老城区土地供需圈内，《&&市城区土地级别图》二级地区，土地用途为机关用地，宗地面积1965.5m2，规划建筑容积率5.4。宗地形状规则，地质条件一般，处&&市机关办公用地一般性控制场地，土地开发程度达到宗地外&六通&(即通路、供电、供水、排水、通信、供气)及宗地内场地平整条件。日，&&市&&区&&局以协议出让方式取得该宗地50年期国有土地使用权，经&&市国土资源局审定公示的土地使用权成交单价为4557元/m2。
实例B:&&省&&设计院
该宗地位于&&市&&区&&路&号，处于&&市老城区土地供需圈内，《&&市城区土地级别图》二级地区，土地用途为科研用地，宗地面积1293.34m2，规划建筑容积率3.42。宗地形状较规则，地质条件一般，处&&市科研办公用地一般性控制场地，土地开发程度达到宗地外&六通&(即通路、供电、供水、排水、通信、供气)及宗地内场地平整条件。日，&&省&&设计院以协议出让方式取得该宗地50年期国有土地使用权，经&&市国土资源局审定公示的土地使用权成交单价为4269元/m2。
实例C:&&市邮政局
该宗地位于&&市&&区&&路西侧，处于&&市老城区土地供需圈内，《&&市城区土地级别图》二级地区，土地用途为市政公用设施用地(邮政培训设施用地)，用地面积2547.8m2，现状建筑容积率5.56。宗地形状一般，地质条件一般，处&&市办公用地一般性控制场地，土地开发程度达到宗地外&七通&(即通路、供电、供水、排水、通信、供气、供暖)及宗地内&七通一平&(即通路、供电、供水、排水、通信、供气、供暖、场地平整)条件。日，&&市邮政局以协议出让方式取得该宗地50年期国有土地使用权，经&&市国土资源局审定公示的土地使用权成交单价为5660元/m2。
(2)因素选择。
考虑估价对象用途，结合比较实例的具体情况，选择比较因素如下。
1)交易时间：根据&&市地价指数研究成果，分别确定估价对象与比较实例交易期日修正指数，将比较实例在其成交日期的价格调整为估价期日的价格。
2)交易情况：判断交易实例是否为正常、客观、公正的交易，对有特殊交易情况的实例进行修正，排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为正常市场价格。
3)土地用途：判断交易实例与估价对象土地用途是否相同或相近，分析不同交易实例与估价对象土地用途的差异性并进行差异修正。
4)交易方式：主要指交易实例的具体成交方式，如拍卖、招标、挂牌、协议出让、转让、作价出资、授权经营等，对可能引起交易价格偏离正常市场的交易方式进行修正，使其达到正常市场价格水平。
5)土地使用年限：指估价对象和比较实例的具体土地使用年期，将各比较实例的不同使用年期修正到估价对象使用年期，以消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响。
6)区域因素：将比较实例在其外部区域环境状况下的价格调整为估价对象外部区域环境状况下的价格。针对估价对象和比较实例用途，参照2007年&&市中心市区土地定级及基准地价更新成果，主要选择商服繁华度、交通条件、基础设施状况、生活服务设施状况、环境质量、区域规划限制等。采用特尔斐法，分别将各选定的区域因素对地价的影响程度由多位专家分别进行打分，然后进行汇总及统计分析，得到各因素对地价的影响程度值及在区域上调或下调的幅度，将宗地地价修正幅度划分成不同档次，建立区域因素与地价的相关关系。
7)个别因素：将比较实例在其个别状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。主要指估价对象和交易实例的形状、面积、临街状况、宗地内基础设施状况、场地工程能力、容积率等。采用特尔斐法，分别将各选定的个别因素对地价的影响程度由多位专家分别进行打分，然后进行汇总及统计分析，得到各因素对地价的影响程度值及在区域上调或下调的幅度，将宗地地份修正幅度划分成不同档次，建立个别因素与地价的相关关系。
(3)因素条件说明。
将估价对象与比较实例的比较因素具体情况列表如下。
表1 比较因素条件说明表
市政公用设施
土地使用年限
样点地价/(元/m2)
商服繁华度
距市级商服中心
距市级商服中心
距市级商服中心
距市级商服中心
临道路级别
临生活型主干道
临支路&&路
临综合型主干道
临支路&&路
距火车站距离
城内交通便捷度
与主干道通达
与主干道通达
与主干道通达
与主干道通达
生活服务设施
环境质量较优
环境质量较优
环境质量较优
环境质量较优
有严格限制
有一定限制
有一定限制
有一定限制
宗地面积/m2
1965.5(较适宜)
1293.34(较适宜)
2547.8(较适宜)
6439.9(适宜)
宗地基础设施条件
一面临支路
一面临支路
场地工程能力
　 (4)编制比较因素条件指数表。
　 根据估价对象与比较实例各项因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定如下。
　 1)交易时间修正指数的确定：交易时间修正指数采用&&市地价指数确定。&&市每年定期测算编制城市地价指数，形成《&&市地价指数研究成果(年)》。目前，&&市地价指数是以日为基期，以年度为单位，分商业、居住、工业3种用途，采用定基地价指数方式编制的。另外，为便于实际应用，&&市还编制了综合地价指数，反映城市整体地价变化。&&市自2000年以来综合地价指数见下表。
表2 &&市综合地价指数表
　 估价对象设定土地用途为科教用地，3个比较实例土地用途分别为机关用地、科研用地和市政公用设施用地，根据估价对象及比较实例的交易期日，依据《&&市综合地价指数表》，采用内插法分别确定实例A和实例B期日修正指数分别为129.3和129.9；考虑估价对象估价基准日及实例C交易日期与日较为接近，期间地产市场相对平稳，因此，直接采用日地价指数，确定其期日修正指数均为140。
　 2)交易情况修正指数的确定：根据估价人员对比较实例交易情况进行分析，3个比较实例均为正常交易，其成交价格均经过&&市国土资源局对外公示(通过政府网站)，本次估价对象交易拟采取授权经营方式，符合国家现行法律法规。因此，采用上述3个比较实例与估价对象进行比较修正是符合现实条件并可行的，其所处的地产市场均为公正、公开、公平的市场。综上所述，对交易情况不做修正，确定估价对象与比较实例交易情况条件指数均为100。
　 3)交易方式修正指数的确定：3个比较实例均以协议出让方式成交，估价对象拟采取交易方式为授权经营。在我国现行土地有偿使用制度中，授权经营与协议出让交易方式均反映为公开、公平、公正市场条件下的正常市场价值水平，不会因为两者&交易方式的不同导致地价水平的差异，因此，确定估价对象与比较实例交易方式条件指数均为100。
　 4)土地用途修正指数的确定：根据2007年&&市中心市区土地定级及基准地价更新成果中土地用途分类地价水平研究，同区域机关、教育、科研设计、文体、医疗卫生以及公用设施用地地价水平基本一致。估价对象设定土地用途为科教用地，本次估价所选3个比较交易用途分别为机关用地、科研用地和市政公用设施用地，鉴于各交易实例和估价对象土地使用者均为为国家机关、事业单位，且在《土地利用现状分类》(CB/T )中同属公共管理与公共服务用地，同一区域这些用途的土地收益水平相当，地价水平接近，故对估价对象与3个比较实例土地用途不做修正，确定估价对象与比较实例土地用途条件指数均为100。
　 5)土地使用年期修正指数的确定：根据《城镇土地估价规程》(GB/T )，市场比较法中土地使用年期修正是将各比较实例的不同使用年期修正到估价对象使用年期，以消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响。其年期修正系数公式为：
　 　 　 　 K=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n]
　 式中K&使用年限修正系数；
　 r&土地还原利率；
　 m&估价对象的土地使用年期；
　 n&比较案例的土地使用年期。
　 r应用安全利率加上风险调整值法和投资风险与投资收益率综合排序插入法综合确定为7%。为了与市场比较法其他修正指数相协调，本次评估将土地使用年期指数定为[1-1/(1+r)m]&100，m为估价对象或比较案例的土地使用年期。
　 估价基准日估价对象设定使用年期为50年，比较实例A、B、C的出让土地使用年期均为50年，根据公式计算比较实例与估价对象土地使用年限修正指数均为96.6。
　 6)基础设施修正指数的确定：根据&&市老城区基础设施开发情况，将估价对象所处区域的基础设施分为七通、六通、五通3个等级，估价对象及3个比较实例均处于&&市老城区，区域内基础设施差异相对较小，通过对区域基础设施对地价影响程度分析，结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度，将估价对象条件指数定为100，每上升或下降一个等级，因素修正指数增加或减少2%。
　 7)商服繁华度指数的确定：按照&&市土地定级成果，&&市分布有1个市级商服中心、2个区级商服中心及数十个小区级商中心，其均以点状形态向外围呈非线性辐射。&&市老城区内是&&市最繁华的区域，估价对象作为科教用地，距离这些繁华街道的远近对宗地地价有较大影响。根据老城区内各点距市级商服中心距离，我们将距商服中心距离分为＜0.3km、0.3～0.8km、0.8～1.5km、1.5～2.5km、＞2.5km五个等级，结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度，将估价对象条件指数定为100，每上升或下降一个等级，因素修正指数增加或减少2%。
　 8)临道路级别指数的确定：&&市老城区内路网密集，通过调查老城区内道路类型，我们按估价对象所处区域道路类型划分为生活型主干道或混合型主干道、生活型次干道或混合型次干道、交通型次干道和支路、其他四个等级，结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度，以估价对象所临道路条件指数定为100，每上升或下降一个等级，因素差异指数定为2%。
　 9)距火车站距离指数的确定：&&市火车客运站坐落于&&市老城区北部，辐射整个市区。估价对象及三个比较实例均位于&&市老城区，距火车站距离的远近对其地价影响均较小，结合该因素对地价所产生&的影响程度及修正幅度，我们将估价对象与3个比较实例距火车站每增减500m作为制定该项指数的等级差异单位，以估价对象条件指数定为100，该项影响因素的等级差异指数定为0.5%。
　 10)城内交通便捷度指数的确定：宗地能否顺利通达与其用地特性相适合的主干道直接决定其是否能够满足充分利用和人们对该宗地的需求满意度。通过对估价对象及3个比较实例所处区域用地特性分析，我们将其道路通达度分为与主干道通达好、与主干道通达和与次干道通达好、与次于道通达、与主干道通达困难、与次干道通达困难五个等级。估价对象及3个比较实例均处&&市老城区，老城区内虽然路网密度大，但主干道路较少，支路发达，因此道路通达度差异对宗地地价所产生的影响较大。结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度，将估价对象的道路通达度条件指数定为100，将该项影响因素的等级差异指数定为2%。
　 11)生活服务设施指数的确定：生活服务设施主要考虑与居民日常生活密切相关的中小学、幼儿园、医院、银行、邮局、电讯服务设施、公园、广场、旅游景点、文体设施等公用设施的分布状况和完备水平。估价对象及3个比较实例均处于&&市老城区，老城区是&&市生活服务设施配套整体比较完备的区域，估价对象与3个比较实例所处区域生活服务设施整体无明显差异，因此，确定其生活服务设施条件指数均为100。
　 12)环境质量指数的确定：环境条件主要表现在大气环境质量、噪声环境质量、绿地覆盖状况以及人文环境等。估价对象及3个比较实例均处于&&市老城区，近几年随着&&市旧城改造工程的逐步到住，以及&&市创建国家卫生城市工作的贯彻落实，老城区内环境质量普遍提高，估价对象与比较实例所处区域环境质量无明显差异，因此确定其环境质量条件指数均为100。
　 13)规划条件指数的确定：规划条件指城市规划对区域建筑的高度、式样、密度、建筑容积率、土地使用等提出的具体规划和限制要求等。属于影响宗地地价的显著影响因素。根据&&市城市总体规划成果，我们将规划条件分为无限制前景好、基本无限制、有一定限制、有严格限制4个等级。估价对象及3个比较实例均位于&&市老城区，在&&市城市总体规划中将老城区规划限制划分为古文物保护限制区和古文物保护协调区。在古文物保护限制区内对建筑高度、建筑外立面等均有严格限制，在古文物保护协调区内仅对建筑高度有一定限制。估价对象和比较实例B、实例C均处于古文物保护协调区，比较实例A所处的&&大街处于古文物保护限制区，因此，结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度，将估价对象的规划条件指数定为100，将该项影响因素的等级差异指数定为3%。
　 14)宗地面积指数的确定：宗地面积的大小差异会对宗地价格产生影响，面积过小，达不到合理利用程度，面积过大，开发周期将会过长，导致资金回笼过慢，当两宗地面积差异较大时，对宗地价格所产生的影响也会较大。根据调查&&市土地利用现状，我们将宗地面积大小划分为适宜、较适宜、一般、偏小或偏大、过小或过大5个等级。结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度，以估价对象面积适宜程度条件指教为100，将该项影响因素的等级差异指数定为1%。
　 15)宗地内基础设施条件修正指数的确定：对宗地内进行基础设施开发配套，追加成本投入，导致宗地价格发生差异。根据&&市区域基础设施配套保障情况并结合宗地内其体开发程度，我们将宗地内部基础设施条件分为七通一平、六通一平、五通一平、三通一平、场地平整、未开发6个等级。根据分析，此项影响因素对地价所产生的影响较小，结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度，将估价对象的宗地内基础设施条件指数定为100，因素的等级差异指数定为1%。
　 16)宗地形状指数的确定：宗地形状的不同对宗地价格产生直接影响，尤其是在宗地面积较小时表现的尤为突出，而在宗地面积较大时则无明显表现，比如可通过合理的规划设计弥补此项缺陷。根据调查&&市土地利用现状，我们将宗地形状分为规则、较规则、一般、较不规则、不规则5个等级。经分析，估价对象及3个比较实例的形状均较适合规划建设，形状差异对地价影响较小，结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度，将估价对象条件指数定为100，将该项影响因素的等级差异指数定为1%。
　 17)宗地临街状况条件指数的确定：估价对象及3个比较实例均位于&&市老城区，对于城市路网较发达的老城区来说，在可满足出行条件的情况下宗地对临路条件的要求并不苛刻，临路条件的不同对宗地价格所产生的影响较小。根据调查&&市土地利用现状，我们将宗地临路条件分为三面临街、两面临街、一面临街、临支路、不临街5个等级，结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度，将估价对象临路条件指数定为100，该项影响因素的等级差异指数定为1%。
　 18)宗地土地工程能力指数的确定：根据《&&市工程地质图集》(&&市城市规划管理局、&&市勘察测绘院编制，&&市地图出版社1998年12月第1版)，&&市土地工程能力总体划分为良好场地、较好场地、一般场地和较差场地4个等级，结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度，以估价对象条件指数为100，将该项影响因素的等级差异指数定为0.5%。&&市老城区教育科研机关办公等用地土地工程能力均为一般场地。因此，确定估价对象及3个比较实例土地工程能力指数均为100。
　 19)容积率修正指数的确定：容积率是指建筑面积与用地面积的比率。2007年&&市中心市区土地定级及基准地价更新成果中确定的有商业用地、住宅用地、工业用地、其他用地容积率修正系数表，其中其他用地包括了教育用地、科研用地、机关用地、公用设施用地、医疗卫生用地等多种类型。根据估价对象和比较实例用途，本次评估参照&&市其他用地容积率修正系数袁进行。具体修正表如下。
表3 &&市容积率修正系数表
　 根据上表，采用内插法，确定3个比较实例与估价对象的容积率修正指数分别为：120、114.2、120、106.2。
　 (5)编制比较因素条件指数表。
　 根据上述各因素修正指数的确定方法，将比较实例相应因素条件与估价对象相比较，确定出相应的指数，编制比较因素条件指数表如下。
表4 比较因素条件指数表
土地使用年限
商服繁华度
临道路级别
据火车站距离
城内交通便捷度
生活服务设施
宗地基础设施条件
场地工程能力
　 (6)编制比较因素修正系数表。
　 根据比较因素条件说明表和比较因素条件指数表，对比较实例的交易情况、期日、区域因素和个别因素进行修正，即将估价对象的因素条件指数与比较实例因素条件指数进行比较，编制因素比较修正系数表如下。
表5 因素比较修正系数表
土地使用年限
商服繁华度
临道路级别
据火车站距离
城内交通便捷度
生活服务设施
宗地基础设施条件
场地工程能力
106.2/114.2
比准价格(元/m2)
(7)实例修正后的地价计算。
将估价对象各项影响因素与比较实例的各项影响因素相比较，按市场比较法计算公式得到修正后的3个比准价格分别见上表，因3个比准价格十分接近，价差极小，故采用其算术平均值4274.7元/m2，作为市场比较法评估估价对象的单位面积土地使用权价格。&
请指出本报告片段中关于案例选择描述存在的问题。 参考答案
关于案例选择描述存在的问题如下。
(1)缺乏对市场比较区域的界定。
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