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探讨：公允价值计量的投资性房地产能否列支税收折旧
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& && && && && && && && && && && && && && && && && && &&&探讨：公允价值计量的投资性房地产能否列支税收折旧
& && && && && && && && && && && && && && && && && && && & （南阳）
& && & 投资性房地产能否税前列支折旧，颇有争议，笔者从投资性房地产概念出发，通过公允价值模式计量的投资性房地产（建筑物）的角度，作如下分析：
& && & 一、投性房地产对应税法的资产
& && &&&在《会计准则》中，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产的范围限定为已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
& && && &企业所得税法没有关于投资性房地产的规定，对应税法的资产如下：
& && &&&（一）已出租的土地使用权。对应税法的无形资产。条例第六十五条“企业所得税法第十二条所称无形资产，是指企业为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产，包括专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术、商誉等。”
& && &&&（二）持有并准备增值后转让的土地使用权。对应税法的存货。条例第七十二条“企业所得税法第十五条所称存货，是指企业持有以备出售的产品或者商品、处在生产过程中的在产品、在生产或者提供劳务过程中耗用的材料和物料等。”
& && & （三）已出租的建筑物。对应税法的固定资产。条例第五十七条“企业所得税法第十一条所称固定资产，是指企业为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理而持有的、使用时间超过12个月的非货币性资产，包括房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营活动有关的设备、器具、工具等。”
& && &&&企业将自用房地产（建筑物）转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时,作如下会计分录：
借：投资性房地产——成本& & & & & & & &&&
& &&&公允价值变动损益& & & & & & & & & & & && &
& &&&累计折旧& & & & & & & & & & & & & & & & & & & &&&
& &&&贷:固定资产
& &&&也就是说，投资性房地产是会计核算的名称，对应税法为固定资产、无形资产、存货。
& &&&二、投资性房地产折旧的税会差异
& &《会计准则》规定，投资性房地产以公允价值模式计量的,不计提折旧或摊销,应当以资产负债表日的公允价值计量。
& & 资产负债表日,投资性房地产的公允价值高于或低于其账面余额的差额,作如下会计分录：
借（或贷）:投资性房地产——公允价值变动
& &&&贷（或借）:公允价值变动损益& & & & & & & &
& &&&税法不认可投资性房地产的公允价值变动损益，在年度申报表纳税调整。
& && &第一种意见认为：公允价值模式计量的投资性房地产（建筑物）在会计上没有计提折旧，确认的折旧支出为零，没有超过税法规定的税前扣除范围和标准，因此不得计提折旧。依据是《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》（国家税务总局公告2012年第15号）第八条“根据企业所得税法第二十一条规定，对企业依据财务会计制度规定，并实际在财务会计处理上已确认的支出，凡没有超过企业所得税法和有关税收法规规定的税前扣除范围和标准的，可按企业实际会计处理确认的支出，在企业所得税前扣除，计算其应纳税所得额。”
& && &&&需要注意的是，15号公告的前提条件是“实际在财务会计处理上已确认的支出”， 公允价值模式计量的投资性房地产企业在会计处理上并没有确认折旧支出，无法对比会计折旧与税法折旧，不能适用此规定。
& && &&&第二种意见认为：由于公允价值模式计量的投资性房地产（建筑物）没有“实际发生”折旧，未真实发生的支出不得税前扣除。依据是企业所得税法第八条“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。”
& && &&&公允价值模式计量的投资性房地产（建筑物）在会计上不能计提折旧，是因为通过“公允价值变动损益”反映其价值变动。这种变动有现实的合理性。比如，在闹市街区的一栋旧房子，五年前花费100万建造，建筑物本身是折旧的，但现在的售出价值可达200万，按200万核算比较真实。
& && && &但是税法不认可公允价值变动，进行了纳税调减。
& && && &那么，此建筑物是否有计税基础呢？回答是肯定的，即100万。建筑物五年间是否折旧呢？回答是肯定的，建筑物在使用寿命内不断损耗，折旧是实际发生的。
& && &&&通过上述分析我们发现，公允价值模式计量的投资性房地产（建筑物）不能计提折旧，是因为会计核算的原因，并非未实际发生。
& && &&&三、公允价值模式计量的投资性房地产（建筑物）可以计算税法折旧
& && & 企业所得税法第二十一条规定“在计算应纳税所得额时，企业财务、会计处理办法与税收法律、行政法规的规定不一致的，应当依照税收法律、行政法规的规定计算。”
& && &&&条例第五十九条规定“企业应当自固定资产投入使用月份的次月起计算折旧；停止使用的固定资产，应当自停止使用月份的次月起停止计算折旧。”
& && && &从上述税法规定可以看出，税法对公允价值模式计量的投资性房地产（建筑物）是允许计提折旧的。那么，当企业财务、会计处理办法与税收法律、行政法规的规定不一致时，应当依照税收法律、行政法规的规定计算，因此，在年度申报计算应纳税所得额时，可以按照税法规定计算折旧，即计算的折旧额可以税前扣除。
& && && &这种调整，根据“调表不调帐”方式，不需调整帐簿，只需在年度纳税申报表附表三填报。
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本帖最后由 彭怀文 于
17:36 编辑
哈哈，这是一个有争议的老话题，全国各地执行标准也不一致：有的地方可以税会差异进行调整，可以税前扣除折旧；有的地方不能税前扣除，依据的是15号公告。
现在新的申报表也出来了，坐等大师们对此问题的解读。
没有争议，要有争议也是专家们自己在争议。
没有争议，要有争议也是专家们自己在争议。
海大师，最近几天好像见到您的回复和您的帖子比较少了，在忙啊？
海大师，对此问题，请说个明确的答案吧！是可以税前扣除还是不能税前扣除？
企业的账务处理如果根本就没有按会计制度对固定资产进行后续计量，或者未及时对固定资产确认，税法上的“后续计量”该怎么处理？
本帖最后由 haihan235 于
17:58 编辑
海大师，最近几天好像见到您的回复和您的帖子比较少了，在忙啊？
海大师，对此问题，请说个明确的答案吧 ...
国税函〔号和国家税务总局公告2014年第63号都规定：企业在计算应纳税所得额及应纳所得税时，企业财务、会计处理办法与税法规定不一致的，应当按照税法规定计算。税法规定不明确的，在没有明确规定之前，暂按企业财务、会计规定计算。
——不知道专家们的眼睛是真瞎了还是假瞎了。或者一贯有选择性失明的毛病。
不就是换个马甲而已吗&
理是这个理，但老海有些过激了吧，呵呵&
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以前的讨论贴：
税收没有一定要跟会计走，你会计将如房屋建筑物作为投资性房地产，可我税收上还是从使用年限和价值上来按固定资产对待，这是有明文规定的不是没有规定。所以折旧还是照扣不误
国税函〔号和国家税务总局公告2014年第63号都规定：企业在计算应纳税所得额及应纳所得税时， ...
哈哈，幸好我不是专家，不然又被骂了。
这个问题本来是很清楚的，可是自从新会计准则出来后，有些地方的税务局就不同意税前扣除了，尤其是2012年15号公告出来后更加是以为找到了依据。有些地方的税务局一直坚持是可以税前扣除。因此，争议的根源还是在一些税务系统内部，企业及为企业代言的中介机构的专家们都还是希望、支持能税前扣除。
看来，海大师骂的是您们系统内部的专家哦。
好在，税总以问题回答的形式支持了可以税前扣除。就是不知道是否还有税务人员还会坚持不能税前扣除。
税收没有一定要跟会计走，你会计将如房屋建筑物作为投资性房地产，可我税收上还是从使用年限和价值上来按固 ...
这个话题太老了！伙计你是不是有关系，瞬间被推荐了！建议你仔细研究新老所得税申报表，看看提了折旧放在申报表的什么地方！！
哈哈，幸好我不是专家，不然又被骂了。
这个问题本来是很清楚的，可是自从新会计准则出来后，有些地方的 ...
一切以有效文件为标准，即使是国务院总理的解答也是无效的——这个是基本常识。
此文发表于六天前，但附表三已于22天前被宣布临床死亡。
Powered by【原创】持有以公允价值计量的投资性房地产如何进行财税处理？（一）
近年来，房地产市场一片火热的情况下，企业资产负债表中投资性房地产出现了大幅增长。据东方财富Choice数据显示，截止2017年3季度，A股共有1534家上市公司披露了持有投资性房地产的情况，这些上市公司持有的投资性房地产合计价值为8044.5亿元。根据会计准则规定，投资性房地产有两种计量模式：成本模式和公允价值计量模式。成本模式的会计处理基本类似“固定资产”，本文主要就公允价值计量模式下的投资性房地下的会计核算和税务处理作一解析：
公允价值计量模式下的投资性房地产如何核算？
增值税，如何计算缴纳增值税？
房产税，以租计征还是以原值计征房产税？
以公允价值计量模式下，计税原值为公允价值还是房产原值？
印花税，以公允价值计量，资本公积变动是否贴花？
（一）投资性房地产的定义
《企业会计准则第3号--投资性房地产》第二条规定，投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。
（二）投资性房地产的范围
《企业会计准则第3号--投资性房地产》第三条规定，本准则规范下列投资性房地产：
（一）已出租的土地使用权。
（二）持有并准备增值后转让的土地使用权。
（三）已出租的建筑物。
《企业会计准则第3号--投资性房地产》第十一条规定，采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
《企业会计准则第3号--投资性房地产》应用指南会计科目和主要账务处理
1521 投资性房地产
一、本科目核算企业采用成本模式计量的投资性房地产的成本。
企业采用公允价值模式计量投资性房地产的，也通过本科目核算。
二、本科目可按投资性房地产类别和项目进行明细核算。
采用公允价值模式计量的投资性房地产，还应当分别“成本”和 “公允价值变动”进行明细核算。
四、采用公允价值模式计量投资性房地产的主要账务处理。
（一）企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，按应计入投资性房地产成本的金额，借记本科目（成本），贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。
（二）将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的公允价值，借记本科目（成本），按其账面余额，贷记“开发产品”等科目，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目或借记“公允价值变动损益”科目。已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。
将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，按其在转换日的公允价值，借记本科目（成本），按已计提的累计折旧等，借记 “累计折旧”等科目，按其账面余额，贷记“固定资产”等科目，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目或借记“公允价值变动损益”科目。已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。
（三）资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记本科目（公允价值变动），贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。
取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。
综上所述，投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，会计处理主要特征在于，不计提折旧或摊销,应当以资产负债表日的公允价值计量。资产负债表日,投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额,借记“投资性房地产——公允价值变动”科目,贷记“公允价值变动损益”科目公允价值低于其账面余额的差额做相反的分录。非投资性房地产转换为采用公允价值进行后续计量的投资性房地产，会涉及“资本公积——其他资本公积”的增减变动。
取得投资性房地产租金收入如何计算缴纳增值税？
投资性房地产，不论会计和企业所得税如何分类，出租不动产取得租金收入如何计算缴纳增值税，在增值税税目适用时仍然为不动产租赁服务。
可以按照《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号）的规定计算缴纳增值税。
上海税务：
"注：（1）其他个人出租不动产均由所在地地税部门负责征收。
（2）除其他个人外的纳税人通过《增值税预缴税款表》在不动产所在地国税部门预缴异地出租税款，并在不动产所在地国税部门代开增值税专用发票。"
（3）纳税人出租不动产，需要预缴税款的，应在取得租金的次月申报期或不动产所在地主管国税机关核定的纳税期限预缴税款
投资性房地产房产税的房产原值为公允价值还是历史成本？
问：以公允价值模式计量的投资性房地产，在确定房产税的计税金额时，是按投资性房地产的历史成本为计税依据，还是按投资性房地产的评估价值为计税依据？
答：《房产税暂行条例》第三条规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。
房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔号）第一条关于房产原值如何确定的问题规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。
根据上述规定，房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。
《广西壮族自治区地方税务局关于落实支持房地产去库存工作的通知》（桂地税发〔2016〕22号）第5条规定，从2016年度起，企业拥有的投资性房产可选择按原值或按租金计征房产税，但租金明显偏低且无正当理由的，按原值计征房产税。
根据上述规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。如果部分地区出租房屋以房产原值为计税依据的，以公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，其账面价值反映为公允价（即评估价），该公允价不属于房屋原价，该投资性房地产应按历史成本进行初始计量确定房产税的房屋原价。
投资性房地产因公允价值变动增加的资本公积是否需要贴花？
《国家税务总局关于资金帐薄印花税问题的通知》（国税发﹝号）文件规定：“生产经营单位执行两则后，其记载资金的帐薄的印花税计税依据改为实收资本和资本公积两项的合计金额。”
根据《印花税暂行条例施行细则》（财税字〔1988〕第255号）16.对记载资金的帐簿、启用新帐未增加资金的，是否按定额贴花？
凡是记载资金的帐簿，启用新帐时，资金未增加的，不再按件定额贴花。
根据上述规定，投资性房地产因公允价值变动而增加资本公积的印花税，应按规定对增加的部份按规定补贴花。
作者系每日税讯精选微信公众号特约撰稿人
未完待续！
采用公允价值模式计量的投资性房地产，持有期内，企业所得税主要涉及对于采用公允价值模式计量的投资性房地产其折旧是否可以税前扣除？公允价值变动是否调整应纳税所得额？——敬请继续关注《每日税讯精选》公众号
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RT记得课本说过 不对投资性房地产计提折旧或摊销在课本53页，自用房转为投资性房地产&& 提到累计摊销或累计折旧 不懂了，请在侠指点迷津
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公允模式计量的投资性房地产,不折旧.不摊销但原自用房地产,要折旧,要摊销.就会有折旧或摊销.借:投资性房地产--成本&&&& 累计折旧(累计摊销)&& 投资性房地产--公允价值变动损益(公允小于帐面)贷:固定资产&&
资本公积(公允大于账面)&&注意:重要考点
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回复#2楼秋日的果实的帖子谢谢你，一语点醒梦中人
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回复#楼主楼幸福小格的帖子自用的房地产，和固定资产处理一样，使用期间会计提折旧的，转换为投资性房地产的时候，要对之前的累积折旧进行处理的
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回复#4楼lizhan的帖子谢谢啦公允模式下，对投资性房产不折旧不摊销
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企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时 转换日其公允价值大于账面价值的差额
应确认为&&A资本公积B营业外收入C其他业务收入D公允价值变动损益...
应确认为 &
& A资本公积 B营业外收入 C其他业务收入 D 公允价值变动损益
&#xe6b9;答题抽奖
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A我国情况特殊，房地产公允价值太高。如果将自有的房地产转为投资性房地产用公允价值计量，差额计入损益的话，利润表的利润增加就太大了，所以大于账面价值要计入资本公积——其他资本公积。
知道贡献者0132
知道贡献者0132
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擅长：暂未定制
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现在新政策，非投资性房地产转换为投资性房地产，按公允价值计量，公允价值与原账面价值的借方差额计入公允价值变动损益，贷方差额计入其他综合收益
擅长：暂未定制
最佳答案是错误的，根据现行新政策，非投资性房地产转换为投资性房地产，按公允价值计量，公允价值与原账面价值的借方差额计入公允价值变动损益，贷方差额计入其他综合收益
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