汉缆股份(002498)全部权益价值评估项目资产评估说明
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
产品系列　　　　　　　　　
联系我们　　　　　　　　　　　
公司名称：安丘市欧德机械有限公司24小时客户服务： 周　宇
辛　鑫 传真：　邮 箱：　地址：山东省安丘市城东工业园支持网上交易，淘宝店在线旺旺：外地进货，一律货到付款，支持支付宝
您现在的位置：
下一篇文章：
　版权所有 24小时手机：　　　传真：　E-mail：　QQ：132 　邮编：262100公司地址：山东省安丘市城东工业园　技术支持：安丘在线在建工程抵押评估的特点与范围-宜人贷问答
在建工程抵押评估的特点与范围
问题分类：
请输入验证码
　在建工程抵押时的价值评估已经引起贷款银行的关注。本文通过分析有关在建工程抵押的法律关系，提出了在建工程的抵押条件，并对抵押评估方法中的成本法和假设开发法进行了深入的探讨，供银行业和不动产评估行业参考。　　近年来，国内房地产开发贷款在银行信贷总量中的比重逐年上升，而在建工程抵押已经成为房地产开发企业融资的重要方式，甚至成了开发贷款流程中的必然环节。但在建工程的抵押涉及许多不确定性，很容易产生风险。　　一、在建工程及在建工程抵押　　在建工程在不同的场合下具有不同的涵义。在会计核算中，在建工程是一个会计科目，反映的是企业尚未完工的基建工程中所发生的各项实际支出。在工程建设中，在建工程是指正在施工的工程。　　在建工程的特点，一是实体上的不确定，即因工程未完工，不具备建筑的最终形态，其形态和价值还将不断变化。二是法律上的不确定，即未取得相关权证，有关权属关系尚不明朗。　　但法律规定，在建工程可以抵押。1997年5月，建设部《城市房地产抵押管理办法》第3条指出：“在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”2000年12月，最高人民法院颁布的《担保法司法解释》第47条提出，依法获准正在建造中的建筑物的抵押，当事人办理了抵押物登记的，人民法院可以认定抵押有效。日《物权法》实施，该法第180条明确规定，正在建造的建筑物可以抵押。2008年4月，为《物权法》配套的《房屋登记办法》（建设部第168号令）第59条规定，“以在建工程设定抵押的，当事人应当申请在建工程抵押权设立登记”。　　二、在建工程抵押范围　　在建工程于建设期间每天都在发生变化，人们因此对在建工程抵押的范围产生了不同的观点。一种观点认为，抵押范围仅为抵押时点的已完工部分，不含以后新增部分；而另一种观点则认为抵押范围为该工程的全部，即包含已建和未建部分。目前，北京、广州、成都、福州等城市采用前者，而上海市则采用后者。本文认为前者的抵押范围是适当的，依据是：　　1、银行接受在建工程抵押时，主要看重已经建造完成部分的价值，基本上不考虑尚未建造部分可能具有的价值；　　2、根据建设部对在建工程抵押的定义，在建工程抵押的是“以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产”，因此，投入的资产才能抵押。未建部分尚未投入，也就不能包含在抵押范围内；　　3、已建部分在达到抵押条件时已经具备了一定的交换价值，可以作为抵押品处置；　　4、《物权法》第187条是将“建筑物抵押”和“在建工程抵押”一并进行规定的，且均规定为“应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立”，可见在建工程抵押与建筑物抵押相同，设立的是一般抵押权；　　5、日起施行的《房屋登记办法（建设部令第168号）》将在建工程的抵押归为“一般抵押权登记”，把预购商品房抵押（按揭）归为“预告登记”。即在建工程设立抵押时就需要进行建筑详细信息的登记簿，因此在建工程抵押的就只能是指已经建成的部分。　　三、在建工程的抵押条件　　在建工程的抵押是需要具备抵押条件的，其中：　　关于在建工程的抵押目的。建设部《城市房地产抵押管理办法》中规定，在建工程抵押的目的是“抵押人为取得在建工程继续建筑资金的贷款”。而《物权法》和最高人民法院《担保法司法解释》中规定，在建工程可以为在建工程抵押人的其他债务或者为他人的债务设定抵押。对于贷款银行来说，前者的债权风险明显小于后者的风险。　　关于土地使用权。在建工程抵押时必须将相应的土地使用权同时抵押，这样，抵押的土地使用权如果是出让用地，必须已经交付全部土地出让金，取得国有土地使用权证书；如果是集体用地，由于法律规定其不得转让，故不得进行抵押；如果是划拨土地，则应经具有审批权限的人民政府土地行政管理部门批准后才能抵押。　　关于建设审批程序。在建工程抵押必须保证建设项目的合法性，用于抵押的在建工程应具备“三证”（《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》），表明建设工程手续完备、程序合法，项目可以顺利转让。　　关于工程进度。为保证在建工程具有可转让的属性，在建工程应达到一定的工程进度才能抵押。如商品房在建工程的抵押应达到其预售条件。根据《城市房地产管理法》第四十四条规定，商品房的预售条件是“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上”。根据《长沙市城市房地产交易管理办法》（长沙市人民政府第89号令）规定，商品房预售条件是“房屋土建工程完成50%以上或多层建筑封顶、高层建筑达到十层”。　　四、在建工程评估的方法　　在建工程评估的主要方法有成本法和假设开发法，应同时采用这两种评估方法，然后对这两种方法的评估结果进行比较。如发现结果差异较大，还应检查两种方法各自采用的数据和计算过程是否存在问题，最后经权衡，确定在建工程的评估价值。　　（一）成本法　　采用成本法时：　　在建工程评估价值=土地价值+在建工程总投入的价值　　在建工程总投入价值=建筑安装工程费用+专业人员费用+管理费用+报建费用+投资利息+开发利润+销售费用+销售税金　　土地价值。计算土地价值时应注意两点。一是对于一宗土地上存在多项建筑时，应计算该项在建工程分摊土地面积的价值，必要时应作土地分割测绘，明确该项在建工程所占土地界址。二是土地价值应采用评估时点的市场价值，而不是土地取得的成本。土地的市场价值可采用市场比较法、基准地价系数修正法等进行评估。　　在建工程总投入的价值。在建工程总投入由多个子项组成，如专业人员费用、报建费用等发生在项目前期，与工程进度无关，建筑安装工程费用、管理费用、投资利息都与工程进度有关，应分别计算。　　建筑安装工程费用。测算建安工程费用需要确定两个基本参数：一是单位造价，应根据建筑结构类型确定其建安工程的单位造价；二是工程形象进度，建安工程从建设到完工的各分项工程投资占建安总投资的比例一般是比较固定的，如高层建筑的土方工程和基础工程占建安总投资的15%-25%、结构工程占建安总投资的50%-60%.工程形象进度就是指在评估时点已经完成了哪些分项工程，与工程进展完成的百分比。　　专业人员费用包括市场调查、可行性研究、环境影响评价、规划及建筑设计、建设工程招投标等项费用，一般为建安费用（已建部分和未建部分总预算额）的3%-5%；　　报建费用主要是指基础设施配套费，一般按照土地级别和用地类型的不同进行征收，长沙市的标准为360元/平方米至120元/平方米不等；管理费按建安费用（已建部分的预算额）的5%-8%计；　　投资利息应考虑地价和已建部分建安费用两部分。其中，土地费用投入假设为一次性投入，计息期为取得土地至评估时点。已建部分建安费用假设为均匀投入，计息期为开工至评估时点这段时间的一半；　　开发利润可以采用投资利润率，以上述已投资总额为基数，利润率为15%-35%，根据当地房地产市场情况及社会平均利润率确定；销售费用主要包括广告宣传费及代理费。　　（二）假设开发法　　采用假设开发法时：　　在建工程评估价值=[续建完成后的不动产销售价值-续建成本-续建管理费用-销售费用-销售税金] /（1+r）n/2　　上式中，r：动产折现率　　n：评估时点起至不动产完成销售需要的时间段　　确定在建工程续建完成后的不动产市场价值时应注意：一是应采用市场比较法确定未来不动产的销售价值；二是未来不动产往往不可能100%售完，特别是高楼的地下室和商业裙楼应考虑其的销售率。　　不动产折现率可采用基准利率加风险调整值的方法确定。　　从评估时点起至不动产完成销售需要的时间段，应根据在建工程进展状况和市场行情确定。商品房销售期一般为0.5年-1年。　　假定销售和费用的发生都是均匀的，折现期为销售期的1/2。　　五、在建工程抵押变现分析　　在建工程抵押权可以对抗其他的一些债权索求，但作为贷款银行仍应注意，在行使抵押变现时仍可能存在不少障碍，这些变现障碍在评估在建工程的抵押价值时，即在确定其抵押范围时，就必须予以考虑，这些障碍有：　　建设工程承包人价款优先受偿权。1999年颁布的《合同法》第286条规定：当建设工程，“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”　　2002年6月，最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中再次认定：建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。因此，当在建工程拍卖，拍卖价款中需要优先支付拖欠承包人（施工单位）的工程价款，银行只能从剩余部分中受偿。因此，贷款银行一般要求承包人（施工单位）出具《放弃工程款优先受偿权的承诺函》，以保证自身抵押权的优先地位。　　土地出让金优先权。根据《担保法》第56条的规定：“拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。”按照上述规定，土地管理部门收取土地出让金的权利也优先于银行的抵押权。因此，在评估划拨土地上的在建工程抵押价值时，必须扣除划拨土地应缴纳的出让金。　　税收优先权。2001年新修订的《税收征收管理办法》第45条规定：“纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。”该规定表明，当在建工程抵押人于在建工程抵押之前欠了税，则贷款银行在处置抵押的在建工程时，只有在抵押人付清拖欠税款后，才可以受偿在建工程处置后的价款。　　已预售的商品房。当商品房的在建工程抵押在先，商品房预售在后，此时开发企业必须事先取得抵押银行同意，解除已设定的抵押关系。当商品房在建工程抵押前已经进行了商品房预售，则银行在确定该在建工程抵押范围时必须将已预售的户室扣除在外，不然，就可能不能获得抵押在建工程处置时的全部受偿。　　住宅小区的公共用房。住宅小区一般都要配备一定数量的公共用房，如物业管理用房、配电间、消防室等，这些公共用房是不能单独进行转让的，因此在确定在建工程抵押范围时也宜将这部分公共用房的价值扣除。　　地下室。在建工程中的地下室部分也不宜纳入可抵押的范围，抵押人可能将地上的房产卖完后归还部分的贷款，而继续以不易出售的地下室作为在银行的抵押，从而长期占用银行的贷款。
回答者：g***2 |
　在建工程抵押时的价值评估已经引起贷款银行的关注。本文通过分析有关在建工程抵押的法律关系，提出了在建工程的抵押条件，并对抵押评估方法中的成本法和假设开发法进行了深入的探讨，供银行业和不动产评估行业参考。
　　近年来，国内房地产开发贷款在银行信贷总量中的比重逐年上升，而在建工程抵押已经成为房地产开发企业融资的重要方式，甚至成了开发贷款流程中的必然环节。但在建工程的抵押涉及许多不确定性，很容易产生风险。
　　一、在建工程及在建工程抵押
　　在建工程在不同的场合下具有不同的涵义。在会计核算中，在建工程是一个会计科目，反映的是企业尚未完工的基建工程中所发生的各项实际支出。在工程建设中，在建工程是指正在施工的工程。
　　在建工程的特点，一是实体上的不确定，即因工程未完工，不具备建筑的最终形态，其形态和价值还将不断变化。二是法律上的不确定，即未取得相关权证，有关权属关系尚不明朗。
　　但法律规定，在建工程可以抵押。1997年5月，建设部《城市房地产抵押管理办法》第3条指出：“在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”2000年12月，最高人民法院颁布的《担保法司法解释》第47条提出，依法获准正在建造中的建筑物的抵押，当事人办理了抵押物登记的，人民法院可以认定抵押有效。日《物权法》实施，该法第180条明确规定，正在建造的建筑物可以抵押。2008年4月，为《物权法》配套的《房屋登记办法》（建设部第168号令）第59条规定，“以在建工程设定抵押的，当事人应当申请在建工程抵押权设立登记”。
　　二、在建工程抵押范围
　　在建工程于建设期间每天都在发生变化，人们因此对在建工程抵押的范围产生了不同的观点。一种观点认为，抵押范围仅为抵押时点的已完工部分，不含以后新增部分；而另一种观点则认为抵押范围为该工程的全部，即包含已建和未建部分。目前，北京、广州、成都、福州等城市采用前者，而上海市则采用后者。本文认为前者的抵押范围是适当的，依据是：
　　1、银行接受在建工程抵押时，主要看重已经建造完成部分的价值，基本上不考虑尚未建造部分可能具有的价值；
　　2、根据建设部对在建工程抵押的定义，在建工程抵押的是“以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产”，因此，投入的资产才能抵押。未建部分尚未投入，也就不能包含在抵押范围内；
　　3、已建部分在达到抵押条件时已经具备了一定的交换价值，可以作为抵押品处置；
　　4、《物权法》第187条是将“建筑物抵押”和“在建工程抵押”一并进行规定的，且均规定为“应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立”，可见在建工程抵押与建筑物抵押相同，设立的是一般抵押权；
　　5、日起施行的《房屋登记办法（建设部令第168号）》将在建工程的抵押归为“一般抵押权登记”，把预购商品房抵押（按揭）归为“预告登记”。即在建工程设立抵押时就需要进行建筑详细信息的登记簿，因此在建工程抵押的就只能是指已经建成的部分。
　　三、在建工程的抵押条件
　　在建工程的抵押是需要具备抵押条件的，其中：
　　关于在建工程的抵押目的。建设部《城市房地产抵押管理办法》中规定，在建工程抵押的目的是“抵押人为取得在建工程继续建筑资金的贷款”。而《物权法》和最高人民法院《担保法司法解释》中规定，在建工程可以为在建工程抵押人的其他债务或者为他人的债务设定抵押。对于贷款银行来说，前者的债权风险明显小于后者的风险。
　　关于土地使用权。在建工程抵押时必须将相应的土地使用权同时抵押，这样，抵押的土地使用权如果是出让用地，必须已经交付全部土地出让金，取得国有土地使用权证书；如果是集体用地，由于法律规定其不得转让，故不得进行抵押；如果是划拨土地，则应经具有审批权限的人民政府土地行政管理部门批准后才能抵押。
　　关于建设审批程序。在建工程抵押必须保证建设项目的合法性，用于抵押的在建工程应具备“三证”（《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》），表明建设工程手续完备、程序合法，项目可以顺利转让。
　　关于工程进度。为保证在建工程具有可转让的属性，在建工程应达到一定的工程进度才能抵押。如商品房在建工程的抵押应达到其预售条件。根据《城市房地产管理法》第四十四条规定，商品房的预售条件是“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上”。根据《长沙市城市房地产交易管理办法》（长沙市人民政府第89号令）规定，商品房预售条件是“房屋土建工程完成50%以上或多层建筑封顶、高层建筑达到十层”。
　　四、在建工程评估的方法
　　在建工程评估的主要方法有成本法和假设开发法，应同时采用这两种评估方法，然后对这两种方法的评估结果进行比较。如发现结果差异较大，还应检查两种方法各自采用的数据和计算过程是否存在问题，最后经权衡，确定在建工程的评估价值。
　　（一）成本法
　　采用成本法时：
　　在建工程评估价值=土地价值+在建工程总投入的价值
　　在建工程总投入价值=建筑安装工程费用+专业人员费用+管理费用+报建费用+投资利息+开发利润+销售费用+销售税金
　　土地价值。计算土地价值时应注意两点。一是对于一宗土地上存在多项建筑时，应计算该项在建工程分摊土地面积的价值，必要时应作土地分割测绘，明确该项在建工程所占土地界址。二是土地价值应采用评估时点的市场价值，而不是土地取得的成本。土地的市场价值可采用市场比较法、基准地价系数修正法等进行评估。
　　在建工程总投入的价值。在建工程总投入由多个子项组成，如专业人员费用、报建费用等发生在项目前期，与工程进度无关，建筑安装工程费用、管理费用、投资利息都与工程进度有关，应分别计算。
　　建筑安装工程费用。测算建安工程费用需要确定两个基本参数：一是单位造价，应根据建筑结构类型确定其建安工程的单位造价；二是工程形象进度，建安工程从建设到完工的各分项工程投资占建安总投资的比例一般是比较固定的，如高层建筑的土方工程和基础工程占建安总投资的15%-25%、结构工程占建安总投资的50%-60%.工程形象进度就是指在评估时点已经完成了哪些分项工程，与工程进展完成的百分比。
　　专业人员费用包括市场调查、可行性研究、环境影响评价、规划及建筑设计、建设工程招投标等项费用，一般为建安费用（已建部分和未建部分总预算额）的3%-5%；
　　报建费用主要是指基础设施配套费，一般按照土地级别和用地类型的不同进行征收，长沙市的标准为360元/平方米至120元/平方米不等；管理费按建安费用（已建部分的预算额）的5%-8%计；
　　投资利息应考虑地价和已建部分建安费用两部分。其中，土地费用投入假设为一次性投入，计息期为取得土地至评估时点。已建部分建安费用假设为均匀投入，计息期为开工至评估时点这段时间的一半；
　　开发利润可以采用投资利润率，以上述已投资总额为基数，利润率为15%-35%，根据当地房地产市场情况及社会平均利润率确定；销售费用主要包括广告宣传费及代理费。
　　（二）假设开发法
　　采用假设开发法时：
　　在建工程评估价值=[续建完成后的不动产销售价值-续建成本-续建管理费用-销售费用-销售税金] /（1+r）n/2
　　上式中，r：动产折现率
　　n：评估时点起至不动产完成销售需要的时间段
　　确定在建工程续建完成后的不动产市场价值时应注意：一是应采用市场比较法确定未来不动产的销售价值；二是未来不动产往往不可能100%售完，特别是高楼的地下室和商业裙楼应考虑其的销售率。
　　不动产折现率可采用基准利率加风险调整值的方法确定。
　　从评估时点起至不动产完成销售需要的时间段，应根据在建工程进展状况和市场行情确定。商品房销售期一般为0.5年-1年。
　　假定销售和费用的发生都是均匀的，折现期为销售期的1/2。
　　五、在建工程抵押变现分析
　　在建工程抵押权可以对抗其他的一些债权索求，但作为贷款银行仍应注意，在行使抵押变现时仍可能存在不少障碍，这些变现障碍在评估在建工程的抵押价值时，即在确定其抵押范围时，就必须予以考虑，这些障碍有：
　　建设工程承包人价款优先受偿权。1999年颁布的《合同法》第286条规定：当建设工程，“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”
　　2002年6月，最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中再次认定：建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。因此，当在建工程拍卖，拍卖价款中需要优先支付拖欠承包人（施工单位）的工程价款，银行只能从剩余部分中受偿。因此，贷款银行一般要求承包人（施工单位）出具《放弃工程款优先受偿权的承诺函》，以保证自身抵押权的优先地位。
　　土地出让金优先权。根据《担保法》第56条的规定：“拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。”按照上述规定，土地管理部门收取土地出让金的权利也优先于银行的抵押权。因此，在评估划拨土地上的在建工程抵押价值时，必须扣除划拨土地应缴纳的出让金。
　　税收优先权。2001年新修订的《税收征收管理办法》第45条规定：“纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。”该规定表明，当在建工程抵押人于在建工程抵押之前欠了税，则贷款银行在处置抵押的在建工程时，只有在抵押人付清拖欠税款后，才可以受偿在建工程处置后的价款。
　　已预售的商品房。当商品房的在建工程抵押在先，商品房预售在后，此时开发企业必须事先取得抵押银行同意，解除已设定的抵押关系。当商品房在建工程抵押前已经进行了商品房预售，则银行在确定该在建工程抵押范围时必须将已预售的户室扣除在外，不然，就可能不能获得抵押在建工程处置时的全部受偿。
　　住宅小区的公共用房。住宅小区一般都要配备一定数量的公共用房，如物业管理用房、配电间、消防室等，这些公共用房是不能单独进行转让的，因此在确定在建工程抵押范围时也宜将这部分公共用房的价值扣除。
　　地下室。在建工程中的地下室部分也不宜纳入可抵押的范围，抵押人可能将地上的房产卖完后归还部分的贷款，而继续以不易出售的地下室作为在银行的抵押，从而长期占用银行的贷款。
回答者：x***7 |
一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下）
（一）甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。
1、 针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节？
2、 装修补偿应如何确定？
3、 对已存在的租赁关系，估价时应如何处理？
（二）法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款处法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。
1、 估价机构是否有异物将估价结果告知借款企业？为什么？
2、 拍卖保留价应由谁确定？如何确定？
3、 乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构竞买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费？
（三）某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元；依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。
1、 这样的做法有哪些错误？
2、 若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用那些方法求取估价对象的年净收益？
二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）
（一）估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地
1、业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押贷款风险的表述中，正确的是（）
A、抵押期限内房地产市场变动造成市场价值下降形成预期风险。
B、抵押期限内房地产不当使用造成市场价值减损形成适宜性风险
C、抵押人不能履行债务时，因处置抵押物的强制性等造成房地产价形成耗损风险
D、选用估价方法不恰当形成适宜性风险
2、如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益，则在运用收益法评估该宾馆的价值时（）
A、该宾馆财务数据中的当年净利润可视作年净收益
B、按当地同类宾馆的正常经营利润水平核算得到的该宾馆的年利润可视作年净收益
C、钙宾馆财务数据中的年净利润减当地同类宾馆的正常商业利润可视作年净收益
D、根据该宾馆财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类宾馆的正常商业利润后的所得可视作年净收益
3、若采用成本法估价，下列表述中不正确的是（）
A、应对房屋建筑物、房屋装修部分分别计算折旧
B、无论是借贷资金还是自有资金都应计算利息
C、在估价测算过程中土地取得成本应包括补缴的土地使用权出让金
D、在最终积算价值中应扣减需补缴的土地使用权出让金
4、假如以投保火灾险为估价目的评估该宾馆的保险价值，估价结果味3500万元，则（）
A、3500万元是该宾馆的公开市场价值
B、3500万元是该宾馆房地产的公开市场价值
C、3500万元是保险事故发生后的损失价值
D、投保时，保险金额不能超过3500万元
(二)某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师房地产价值变动情况。
5、若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损，其主要原因是（ ）
A、 道路扩宽后，交通发生变化
B、 绿地率发生变化
C、 公共配套设施发生变化
D、 土地形状发生变化
6、若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值，其主要原因是（）
A、 噪声和污染程度发生变化
B、 土地形状发生变化
C、 人口密度发生变化
D、 出行便捷程度发生变化
7、房地产估价师认为测算房地产价值变化额度的正确思路是（）
A、 由于住宅小区用地条件发生变化，按住宅用地采用基准地价修正法计算价值变化额度
B、 以减少的绿地的建设成本费用作为价值变化额度
C、 用市场法分别测算出城市道路扩展后房地产的价值，相减得出房地产价值变化额度
D、 用路线法测算临街距离引起的房屋价值变化得出房地产价值变化额外负担度
（三）某工厂有甲、乙两个厂区，当初两个厂区的土地均匀划拨方式取得。其中甲厂区在于20世纪90年代已经补交了土地使用权出让金，办理了土地使用权出让手续。现在甲厂区为危险房，乙厂区为严重损坏房，房地主行政主管部门已通知工厂停止使用。该工厂为了生存和发展，决定转让甲厂区、抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区经有关部门批准后重新建造厂房。现请某估价机构同时对两厂区进行估价。
8、针对以上情况，在估价时最恰当的做法是（）
A、 将两个厂区视为一个估价项目一起估价，出具一份估价报告
B、 将两个厂区视为两个估价项目分别估价，每个项目出具一份估价报告
C、 两个厂区分别估价，出具一份估价报告
D、 视委托人要求进行估价并出具估价报告
9．委托人要求估价机构按照委托人的估价目的对甲、乙两个厂区的房屋和土地进行估价。估价机构认为（
A． 可以按委托人要求对两个厂区的房屋和土地进行估价
B． 只能对两个厂区的土地进行估价
C． 可以对甲厂区的土地、乙厂区的房屋和土地进行估价
D． 可以对乙厂区的土地、甲厂区的房屋和土地进行估价
10．对乙厂区的土地估价的思路应当是（）
A． 按出让土地使用权评估其公开市场价值
B． 按出让土地使用权评估其市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金
C． 用成本法估算土地公开市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金
D． 用假设开发法估价、先估算其改造完成后的价值，再减去开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润和投资者购买待开发土地应负担的税费
三、下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）
××在建工程房地产抵押价值评估报告
封面及目录（略）
致委托方函（略）
估价师声明（略）
估价的假设与限制条件（略）
房地产估价结果报告
一、 委托方（略）
二、 估价方（略）
三、 估价对象
1、区位状况（略）
2、实物状况（略）
3、权益状况（略）
四、估价目的
为委托方以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押物市场价值参考。
五、估价时点
六、价值定义
本次估价采用公开市场价值标准，即估价结果为估价对象在估价时点时的公开市场的客观合理价值。
七、估价依据（略）
八、估价方法
估价人员进行了实地查勘，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基础方法，其中假设开发法中开发完成后的价值采用市场法估价。
九、估价结果
经测算，估价对象在估价时点日的客观价值为人民币4794.52万元。大写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。
十、估价人员（略）
十一、估价作业日期
十二、估价报告应用的有效期（略）
估价技术报告
一、 个别因素分析 （略）
二、 区域因素分析（略）
三、 最高最佳使用分析（略）
四、 估价方法选用
估价对象在建工程。估价人员进行了实地查勘。认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下：
1． 根据《房地产估价规范》，“具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选取用假设开发法作为其中的一种估价方法”，因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观合理价格或价值。
2． 估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和，求取估价对象的客观合理价格或价值。
3． 对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价值和单位价值。
五、估价测算过程
（一） 假设开发法分析测算过程
假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
1、 采用的公式
估价对象价格=开发完成后的房地产价值-续建开发成本-管理费用-投资利息-销售税费
2、 估价对象开发完成后房地产价值的测算
运用市场法测算估价对象开发完成后的价值。
市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较。对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
2．1采用的公式
房地产状况
可比实例×
× （ ）×
2．2所选可比实例（见表一）
可比实例情况表
A B C 估价对象
项目名称 ××苑 ××楼 ××园 ××园
项目坐落 ××新村××号 ××路××号 ××道××号 ××大道××号
土地使用权取得方式
出让 出让 出让 出让
土地等级 住宅IV级 住宅III级 住宅III级 住宅IV级
建筑结构 钢混高层 钢混高层 钢混高层 钢混高层
规划用途 住宅 住宅 住宅 住宅
成新状况 十成新 十成新 十成新
交易情况 正常 正常 正常
交易日期 5．3 2005．4
成交价格（元/m2）
2．3交易情况修正
可比实例A、B 、C均属正常交易，交易情况无需正，交易情况修正系数均为100/100。
2．4交易日期调整
近期××市房地产市场状况稳定，可比实例A、B 、C均属近期交易，交易日期无需调整，调整系数均为100/100。
2．5房地产状况调整
因权益状况相同，将房地产状况调整分为区域因素、个别因素调整。
2．5．1区域因素调整
根据可比实例的具体情况，可比实例A、B 、C的区域因素略好于估价对象。将区域因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较。得到可比实例A、B 、C区域因素调整系数分别为：100/101、100/102、100/103（具体比较情误解见表二）。
2．5．2个别因素调整
根据可比实例的具体情况，可比实例A、B 、C的个别因素略差于估价对象，可比实例C的个别因素略优于估价对象。将个别因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较，得到可比实例A、B 、C个别因素调整系数分别为100/102、100/102、100/97（具体比较情况见表二）。
A B C 估价对象
素 商服繁华程度
公共服务配套
素 土地利用程度
面积大小、形状
2．6比较修正计算
市场法修正计算表
可比实例 成交价格（元/m2） 交易情况修正 交易日期调整 区域因素调整 个别因素调整 比准价格（元/m2）
100/100 100/101 100/102 3009
100/100 100/102 100/102 2980
100/100 100/103 100/97 2963
从测算结果来看，三个可比实例的比准价格水平差异不大，因此采用简单算术平均数作为市场法测算结果：
（63）/3=2984（元/m2）
2.7预计开发完成后的总价值
估价对象规划总建筑面积为,其中地下建筑面积7979m2作为设备用房等，不能对外销售，可销售建筑面积为.故估价对象预计建成后的总价值为：
.80=11882.53
3.继建开发成本的测算
估价对象共4栋，其中编号第28栋总建筑面积为(含地下建筑面积,,第21、22、23栋总建筑面积(含地下建筑面积)。经现场查勘，第28栋正在进行地下混凝土浇注工程，第21、22、23栋正在进行基础灌注工程。
3.1续建建筑安装工程费
根据××市造价管理站《关于发布××市建筑安装工程二00五年一季度造成价指数的通知》（××建价字[2005]10号，钢混高层住宅楼本期建安造价指标为873.18-970.2元/m2, 本次评估取900元/m2。另外，依据以上文件，桩基础增长率加值为80元/m2，一般水电安装增加值为30元/m2消防设备及安装增加值为10元/m2，电梯及安装增加值为50元/m2，则续建工程成本为：
24578.00×(900.00+30+10+50)+23221.80×(900+80+30+10+50)=4917.95
3.2室外道路管网及绿化等工程费
根据类似住宅的技术经济指标，按用地面积取30元/m2，估价对象用地面积为,
则室外道路管网及绿化等工程续建成本为：
30×.00(万元)
3.3估价对象的续建成本合计
.00=4988.95(万元)
4、管理费用
主要包括工程续建过程中的管理人员工资等必要支出，按市场平均水平取续建成本的3%。
%==149.67(万元)
5、销售税费
包括广告宣传费用及营业税等，依据类似项目平均标准，取开发完成后房地产价值的8%。
%=950.60(万元)
6、开发利润
××置业公司的投资直接成本利润率15%，续建成本为4988.95万元，开发利润为：
%=748.34(万元)
7、投资者购买待开发房地产应负担 的税费
主要包含契税及印花税等，为：
在建工程价值×4.1%
8、运用假设开发法的测算结果
假设开发法的测算结果为：
（88.95—149.67—950.60—748.34）/(1+4.1%)=4846.27(万元)
（二）成本法分析测算过程
成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本估价对像为在建工程，折旧为零。
采用的公式：
估价对象价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润
1、 土地取得成本
运用基准地价修正法求取估价对象土地价格，并测算相关税费。
土地取得成本单价=1717.18(元/m2)(计算过程略)
价对象用地面积为,则估价对象土地总价为：
667.00=4064.05(万元)
2、 开发成本
2.1 勘察设计等前期工程费及开发建设过程中的税费
39.82万元（计算过程略）
2.2基础设施配套费
基础设施配套费括所需的道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等的建设费。根据××市近期公布的收费项目和收费标准，基础设施配套费为80元/ m2(按建筑面积)，则合计318.57万元。
2.3 建筑安装工程费
估价对象已建部分建筑安装工程费为：196.62（万元）
则估价对象开发成本为：
39.82+318.57+196.62=555.01(万元)
3、 管理费用
管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。经调查，管理费一般为开发成本的2%—4%，本次评估取其中间值，即按开发成本的3%计取。
555.01×3%=16.65(万元)
4、 投资利息
按正常开发进度，整个项目开发周期为1.5年，假设资金在开发周期内均匀投入。
利率取一年期贷款利率5.76%。
555.01×[(1+5.76%)1.5/2-1]=23.81(万元)
5、 销售税费
估价对象尚未进入预售或销售阶段，故不考虑销售税费。
6、开发利润
经调查，××市同类房地产开发项目的直接成本平均利润为15%，本次评估取利润率15%。
555.01×15%=83.25（万元）
7、运用成本法的估价结果
.01+16.65+23.81+83.25=4742.77（万元）
六、估价结果确定
运用假设开发法测算的价格为4846.27万元，运用成本法测算的价格为4742.77万元。根据估价目的，确定假设开发法估价结果权重围50%，成本法估价结果权重为50%，则估价对象房地产价值为：
%+%=4792.52（万元）
则估价对象房地产价值为人民币4792.52万元，答谢人民币肆千柒佰玖拾肆万伍千贰佰元整。
附件（略）
四、指出并改正下面股价报告片断中的错误（本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上做大，不得在试卷上改错）
对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料（见下表），并用收益法评估该写字楼的市场价值。
估价对象相关资料
名称 数值 名称 数值
总建筑面积 25000m2 房屋重置价格 2000元/ m2
可出租建筑面积 22000 m2 房屋耐用年限 50年
设备用房建筑面积 2500 m2 房屋维修费率（年） 房屋重置价格的2%
管理用房建筑面积 500 m2 月物业管理费 5元/ m2
营业税及附加率 5.55% 土地剩余年限 45年
接租金收入计的房产税率 12% 年报酬率 5%
平均正常空置率 10% 管理费用率（含保险费、租赁费用） 租金的3%
可出租建筑面积的月租金（不含物业管理费） 50元/ m2
估价测算如下（节选）：
（一） 年有效毛收入
22000×（50+5）×12×（1-10%）=（元）
（二） 年运营费用
1、 年维修费用
2×2%=（元）
2、 年管理费用
年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失
=×3%+500×50%=（元）
3、 年营业税及附加
年营业税及附加=×5.55%=（元）
4、 年运营费用小计
年运营费用=++=（元）
（三） 年净收益
年净收益=（一）项-（二）项=13068=（元）
（四） 估价结果
估价结果= （元）（取整）
参考资料：www.js21cn
回答者：g***7 |
房地产抵押价值评估是指在房地产贷款或者短期资金拆借的时候，银行或者借款人需要办理房地产抵押的一般要进行抵押评估。 不过该评估不是强制性的，只要是银行或者借款人不要求可以不评估，房地产管理局并不强制评估。一、现代社会金融的力量空前强大，以信用前提相对的风险却是她的克星，风险造成的危机，可以使一切随信用荡然席卷而去，谁能不惧。 银行作为房地产金融特殊产品的销售商，随着此项业务的不断发展，由此而来的风险问题，愈来愈引起有关各方的高度重视和警惕。尽管一些银行不良资产通过销售的方式转移到资产经营公司，但抵押的成败有效与否影响到这部分资产的质量和出售价格，说到底还是银行的风险。在房地产金融中，房地产的抵押担保在风险管理过程中至关重要，它是银行抵御风险的重要防线，既十分有效，又不能完全抵御。因此必须对其的实际风险状况作一个有效的分析，以房地产作为抵押担保的风险情况，可通过对以下这些问题较系统地分析来认识。 (1)房地产抵押权人的一般风险;(2)权益、时差与抵押风险;(3)不能抵而不漏，押而不死的风险;(4)在建工程的抵押风险;(5)住宅按揭的抵押风险;(6)拍卖市场反馈的抵押风险;(7)不同类型房地产的抵押风险;(8)全期抵押评估的动态运作等。 二、房地产抵押权人的一般风险防范。 抵押就房地产而言，是指抵押人以其合法拥有的房地产，以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。抵押房地产一般指抵押人抵押给债权人的其合法拥有的、国家法律允许转让的房屋及其建筑所有权、土地使用权和其他房地产权利。它应符合抵押合法有效，物权明确，易于变卖、处分渠道畅通的要求，才能规避相应的风险。 1、抵押合法有效。属国有的房地产作抵押时，需经国有资产管理部门认可(但国有房地产开发企业开发经营的商品房地产，系交易商品不在此列。以下类同);凡股份制企业、合资合营企业有限责任公司需按企业章程经董事会批准;凡以共有房地产作抵押时需经全体共有人书面同意并履行必要手续;预购商品房或在建商品房抵押时，必须符合房地产转让条件，符合建设工程承发包条件并取得商品房预售许可证和房地产权利证书。抵押房地产必须进行抵押登记、保险、公证。用作抵押贷款担保时，应保证抵押贷款的抵押权人为第一抵押受益人，否则就难以起到有效的抵押担保作用。 2、物权明确。房地产的物权包括自物权和它物权，自物权系所有权，包括对房地产的占有权、管理权、使用权、排他权、处置权的总称;他物权是对他人房地产的权利，如抵押权人对抵押房地产的权利等。一般来说，可以买卖的房地产均可以抵押，可以抵押的房地产也允许买卖或补办手续后可以转让。 3、易于变卖、处分渠道通畅。抵押物尽可能地满足处分渠道畅通，易于变卖的要求，抵押物必须具有变现的可能性，一定的变现价值和要求的变现速率。否则就会加大抵押的风险。因为抵押物具有一定量的变现价值是其担保履行其相应债务的需要，变现速率实际是保证其变现价值的条件。从本质上来讲，变现价值具有现金流性质，是具有时间特征的价值。 三、权益、时差与抵押风险。倘若有一宗贷款额度是70万元，抵押物价值100万元，抵押贷款率是70%吗?回答是否定的。 抵押贷款期内某一时点的抵押贷款率是相应时点抵押权人的权益价格(如贷款风险金额)与抵押物价值的比值，抵押率为用于担保的抵押物价值与抵押权人权益之比，二者互为倒数。相关阅读:房地产抵押评估五大注意事项 贷款更放心房地产抵押价格评估应坚持什么原则?含义何在?
回答者：g***6 |
以资产抵押来融通资金是金融业的重要业务之一。随着我国社会主义市场经济的深入开展，我国各类专业银行正向商业银行转变，而以往对国有企业的信用贷款也逐步向抵押贷款过渡。因此，对抵押资产价值的正确评估，以及抵押资产产权的确认，将是资金提供者普遍关心的问题。本文拟就抵押贷款资产的特点以及资产评估中要注意的一些问题作初步探讨。
一、抵押贷款资产的特点
由于抵押贷款业务的特性，以及金融机构的专业要求，一般抵押资产都有其自身的特点，以满足资金提供者的要求。
抵押贷款资产一般价值相对较大。从我国目前情况来看，绝大部分企业是以房地产作抵押，少数在房地产抵押的同时，也加以机器设备等固定资产作抵押。还有极少数企业是以整个企业净资产作抵押。这都是因为抵押资产的价值必须与贷款的数额相匹配，而企业的各类资产中往往又以房屋土地或在建工程等固定资产投资金额巨大，能满足抵押贷款的要求。价值相对较低的一些其它资产一般不用来作为抵押资产。
由于抵押资产存在最终变卖的可能，抵押权人一般要考虑其在市场上的流动性。根据目前市场状况，房地产潜在收益能力使其在市场上有一定的流动性。而不象有些无形资产虽然其价值很高(如许多商标品牌评估价值都很高)，但目前在我国市场上的流动性却十分有限，因此不宜作为抵押资产。
所谓资产的抵押，这际上是资产产权的抵押，而并非资产本身的抵押。抵押期间，抵押资产的产权仍归借款人，抵押人只是赋予抵押权人(贷款人)在不能按期还款的情况下处理其资产的权力，以保证贷款的收回。因此，在抵押期间产权人虽然可以正常地使用其所有的资产，但是不能进行任何形式的产权交易或非正常的贬损。换言之，其产权虽然没有转移，但实际已处于冻结状态。借款人将其拥有的资产处置权转变为贷款资金铁使用权，而形成了借贷双方约定的抵押有效期的一权换一权。借款人在合同规定的期限内若能偿还贷款本息，则将收回其资产处置权。反这，不能如期归还贷款本息，产权将可能发生转移，而形成最终的产权变动。所以，抵押期间的资产产权具有未来的不确定性，并以突变性终结。不象融资租赁，其产权是渐变式过渡。
抵押贷款资产的风险性。无论抵押贷款的风险比例是多少，资金的提供者总是希望抵押人能如期偿还贷款，而不是希望看到抵押人无力还贷而最终发生产权的转移。作为金融机构而言，是以经营资金为主的，当然希望贷款人能如期还本付息，而达到经营资金盈利的目的。但能否收回使用价值和流通价值一致的现金，正是金融机构的风险所在。一旦不能如期收回贷款，处理抵押资产则存在相当的市场风险，还需要付出相应的处理费用。
二、抵押贷款资产评估应遵循的原则与方法
抵押贷款的资产评估是各类不同目的的资产评估的一种，它理应遵循资产评估的普遍原则与定义，即除了要遵循独立性、客观性和科学性的工作原则之处，还要遵循资产持续经营原则、替代性原则和公开市场原则等操作原则。此外还要遵循产权利益主体变动原则，即以被评估资产的产权利益主体变动为前提或假设前提，确定被评估资产在评估基准日时点上的市场公平价值。
除上述普遍原则和定义之外，抵押贷款的资产评估业务根据自身的特点，还应遵循以下原则。
安全性原则。由于被抵押的资产在贷款全部还清以前具有物质保证的功能，所以评估时要特别注意其安全性，以防止在抵押期间抵押资产的非正常贬损甚至消失。因此评估时，除了现时公平市场价值的考虑之外，对资产的使用、经济寿命、适用性和其它因素的未来情况都要进行预测。如对于附属于主体建筑的简单仓库、车库、临时建筑，或在合法建筑上增建的违章建筑等，虽有其现行价值，但不宜列入评估范围。或虽然进行了评估却须予以特别说明。以防抵押期间这部分资产价值的损失。
真实性原则。由于抵押期间被抵押资产产权的未来不确定性，所在评估时务必核实抵押人产权的真实性。排除任何不真实的因素，以保证抵押权人的合法权益。对于产权不清晰或不完整的情况应予以详细调查，并在评估报告中说明，而对不能提供任何产权证明和可以辨别的虚假情况，不能认可其资产权属，不能评估其价值。
保守性原则。由于抵押贷款的自身特性，我们对抵押资产的未来收益或市场状况不应予以太乐观的估计。尽管统计数据或经验表明抵押资产(如房地产)价值可能上升。但在评估时仍以当时的市场价格为评估值，对未来的升值不予考虑。然而对未来可能的减值则应给予充分的重视。
评估方法。以资产抵押为目的的资产评估方法与一般的以市场价值为基础的其他资产评估方法相同。即可以用市场比较法、收益法和成本法进行评估。根据具体抵押资产的情况，评估人员必须考虑每一种适用于抵押贷款评估的方法，从而决定哪种方法最适合。从目前我国的情况来看，对于用厂房、公寓楼、写字楼、在建工程等房地产进行抵押时，一般多以重置成本法和市场比较法进行评估，但对于某些效益较好的经营性资产和城市中商业地段的黄金铺面，闹市区中效益极好的大酒楼饭店之类，则宜采用收益法评估其市场价值。
三、抵押贷款资产评估中一些应注意的问题
根据所述的原则和方法，我们在具体的评估实践中遇到了一些具体问题，现讨论如下:
产权问题。
与其他的目的的资产评估一样，抵押贷款资产评估产权问题至关重要。在确定了评估范围之后，评估人员必须对抵押资产的产权进行仔细、谨慎和严格的界定。
(1)抵押人的名称必须与产权证书上的所有权人的名称一致。如有差异，必究其原则，弄清来龙去脉并予以说明。
(2)在抵押人最终产权文件尚未办妥之前，必须提供相应的替代文件。所有替代文件上的权益人必须与抵押人一致。如在房产证尚未办妥之前，必须要有建设项目规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及土地证等，以证明此项房地产或在建工程的产权所有者。
(3)评估人员在验证抵押人的产权证书时，还要亲眼验证产权证书原件，并在复印件上签字注明“原件已审阅”字样，以示负责。以避免抵押人将资产重复抵押贷款而造成金融机构损失的情况发生。
(4)如果抵押人的产权是从别人手中转让过来的，但产权证书却没有过户，此时除了要验证转让合同及付款凭证之外，一定要在产权证书原件上进行抵押登记和保留产权转让合同的原件，以防止产权的重复抵押和虚假合同。或是根据金融机构的要求将抵押贷款改为质押贷款、而将不动产的产权凭证转移为债权人占人，最大限度减低风险。
不能按市场价值评估的资产问题。
在评估中，评估人员一般应注意到某些特定的、特别目的和特别设计的资产，因其特有的性质、特殊的用途或限于特定的使用者，所以，在不作为企业经营活动的一部分时，这种资产很少在公开的市场上出售，因而在价值上受到严格的限制或没有市场价值。如专门的炼油厂、发电厂或特殊生产企业中的一些专有资产，在抵押时不能按照市场价值定义评估，而应采用重置成本折余法(DRC)评估。某些市场价值极有限的专用资产，一般不宜单独作抵押，比如说，为军事工程设计的专门建筑或专用油库之类。当然，它们可以和其他资产一起作为整体资产的抵押。此时我们可以评估其整体资产的价值。
以划拨方式取得的土地使用权问题。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十条规定:设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。
所以，我们在对某些国有企业的资产进行抵押时，遇到以房地产抵押的情况，而土地又是以划拨主式获得的，则评估人员一定要在评估出整个房地产的市场价值之后，单独评估计算出土地使用权出让金的数额，如此以整个房产地的市场价值减去该土地使用权出让金数额手，才是借款人抵押的资产价值。评估人员须在报告中予以解释说明。
资产再抵押的问题。
正常的情况下，当抵押人还清银行贷款后，借款人与银行的抵押贷款关系就告结束，借款人重新获得完整的资产产权，此时，已撤销抵押的资产与未曾抵押的资产一样，可以再进行抵押。另外，如果抵押人已经抵押的资产是整个资产的一部分，如房屋的某一层，则未曾抵押的其部分仍可再抵押。
如果抵押资产的现行市价为20万元，按银行抵押贷款额的80%计可以贷款16万元，而抵押人第一次仅贷款10万元，那未在这种情况下，抵押人还可以第二次向银行申请不超过6万元的贷款，因为此种再抵押贷款情况，银行仍有收回贷款的保证。
在抵押期间，如果市场行情变化，如房地产价格已明显大幅上涨，经重新评估，原抵押资产的价值也大大啬，只要此重新估值被银行认可为正确、合理，一般银行也会同意进行再抵押，增加贷款额度重新估值的比例。
法律审查。
由于抵押贷款的风险性，评估人员在确定资产的产权之后，还须加强对抵押贷款其他方面的法律审查。首先，根据《担保法》一些社会公益设施及产权归属上有争议的财产、依法被查封、扣押、监管的资产一律不得抵押。其次，审查抵押人在办理抵押6个月后是否申请破产，如已申请，则不得贷款。再次，是审查抵押人其他债务情况，不能将企业全部资产进行抵押，否则侵犯了其他债权人的利益，不受法律保护。最后，还须注意抵押资产是否投保。因此借款人需将抵押资产向保险公司投保并在抵押期间向保险按时支付保险金，才能有效地避免抵押资产的风险损失。同时保险单的正本应由贷款机构保管，以保证贷款机构为保险事故赔偿的第一受益人。
回答者：g***5 |
您目前处于未登录状态}