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租入农民土地上的建设项目问题？
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假设租入农民荒地30年，租金一次性支付。
支付后在土地上建了一些房子，另外还修造了一些道路，进行了土地平整，修改了一些排水和灌溉水沟等设施。
想向陈老师和各位请教一下：
1、30年租金有些审计报告放在长期待摊费用科目，有些又放在无形资产科目，不知哪一种正确呢？如果有承包证，是否可以放在无形资产科目，如果没有承包证，只有租赁合同，是不是只能放在长期待摊费用科目呢？
2、在租赁农村土地（集体所有权）上盖的房子，将来肯定不能办理产权证，如果IPO项目，审计报告中是将其记入长期待摊费用，还是计入到“固定资产－临时性建筑物”，&&还是放在“固定资产－构造物”中呢？
3、对于这些土地上修建的道路、平整土地、修建了排水和灌溉水沟等，费用应计入到哪些科目呢？
4、对于在这些土地上盖房子、修路、平整土地、修建了排水和灌溉水沟等，假设如果使用了银行贷款，能否将利息计入呢？
对于专项贷款和非专项贷款，是否都可以按《借款费用》准则处理呢？
不好意思一下问了这么多问题，麻烦了！
首先，30年的租赁期是有法律风险的，因为合同法规定的租赁期最长为20年，即最后10年的租赁权益不受法律保护。尤其是IPO项目，对此更需要注意。本版面和投行版面上也有IPO项目中对于拟上市公司使用农用地问题的处理汇总，你可以搜索一下，并建议与券商、律师会同处理该问题。
假设不考虑30年租赁期限的合规性问题，一般的考虑是：
1、依据该土地租赁权益能否再转让，确定是计入无形资产还是长期待摊费用。
2、此时的房屋建筑物符合固定资产准则对固定资产定义和确认条件的规定，理论上确认为固定资产更为合适，但实务中也存在将其确认为长期待摊费用的做法（经营租赁改良）。实务中两者均可接受，但必须保证一贯应用。
3、可以计入“长期待摊费用——经营租赁改良支出”。
4、如果确实符合资本化条件的，即相关的“盖房子、修路、平整土地、修建了排水和灌溉水沟等”属于需经过相当长时间才能达到预定可使用状态的情形，也可以按照借款费用准则的规定进行利息资本化。
非常感谢陈老师，太谢谢了！
1.个人感觉，不论是是否有无承包证，作为长期待摊费用似乎更为恰当。这30年的租金，更像是摊销期限超过一年的待摊费用。
2.有没有产权，不是你能不能作为固定资产--房屋建筑物核算的唯一标准。作为固定资产--房屋建筑物，没有问题，按照剩余租赁期限摊销就可以。
3.发生的土地、道理、排水等支出，可以在预计下次修理的间隔期间和预计使用的期间，两个孰短进行摊销。
4.我认为可以资本化。
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陈老师，后来了解到这家企业的土地是向村委会承包下来的，承包期是30年。看了一下&土地承包法&，土地是可以有30年的承包期,律师还说林地还可以达到50－70年的承包期，不过我都没查到他所说的相关法律。
这家公司将土地承包后，进行了土地平整和修改道路，又将这些土地分块转租给其他农业生产者，而且一次性收取这些租户未来剩余的租金，即一次性收取租户28年的租金。
律师说将承包的土地一次租给其他农业生产者28年是合法的，因为〈土地承包法〉说承包者可以将承包剩余期的土地转承包或出租等流转出去。
修造的道路是公用的。
我想再麻烦问一下陈老师：
1、土地平整费用是一次性投入，如果土地平整费用计入长期待摊费用，是否按未来的28年来进行摊销，还是要缩短摊销年限呢？
2、修建的道路， 是用于公用的，以后还会进行维护处理的，道路10年后肯定要进行大修的。对于修建的道路，如果不计入固定资产，我们如果计入待摊费用，待摊期应该是按多少年比较合适呢？ 因为总的使用期是28年，但是经常要进行大修。
3、一次性预收28 年租金，这些租金还是计入在“预收账款“科目吗？ 预收账款科目感觉是流动负债科目，如果一次性预收28年，感觉属于长期负债，是不是应计入其他非流动负债科目呢？
4、如果一次性预收28年土地租金，按税法应一次性缴纳28年的租金的营业税，这些预缴的营业税金及附加应计入什么科目呢？ 是其他非流动资产科目？还是应交税费的借方？还是其他流动资产科目呢？
麻烦一下陈老师能否说明一下呢？
1、需考虑土地平整支出是在租赁期开始时一次性发生的（后续期间内不会再发生），还是以后还要定期重复发生。如果在租赁期开始时一次性发生的（后续期间内不会再发生），则可以以剩余租赁期为摊销年限（前提是预计该项承包合同可正常执行至期满）。
2、应根据道路使用情况、实际磨损程度等估计两次大修理之间间隔期的长度，作为摊销期限。
3、可计入其他非流动负债。但将于下一年度摊销的部分需重分类到预收款项。
4、可列报为“其他非流动资产”，不适合于列报在应交税费借方。
3、可计入其他非流动负债。但将于下一年度摊销的部分需重分类到预收款项。
4、可列报为“其他非流动资产”，不适合于列报在应交税费借方。
非常感谢陈老师，上两点是您对我的回复，你回复3说预收28年可计入其他非流动负债，我注意到可计入其他非流动负债， 您没有说应计入其他非流动负债。 是不是实务中也可以计入到预收账款科目呢？&&因为我也看到有些企业披露的预收账款科目不少是3年以上的账龄。
另外在第4点回复中您也说可列报为“其他非流动资产”， 而不是说应列报于“其他非流动资产”， 想问您一下，实务中是否还可以列示于其他科目呢？
另外还要注意：区分流动／非流动的“正常营业周期”概念有可能是超过一年的。&
这里不存在选择，应该是“应”而不是“可”，即不符合流动资产、负债定义的项目只能列报为非流动资产或负债。&
谢谢陈老师的帮助！
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随着近期极低的过会率，每家过会企业被发审委委员拿放大镜去观察，并形成详细的反馈报告。针对这些报告如何有效去解读，是否只是表面所说的那些bug，嘉宾根据自己的观察思考来针对进行详细的解读。本活动由元年云快报支持举办。
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&农村土地租赁合同的效力，关键取决于土地的性质及相关规划。&
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各区、县人民政府，市政府各委、办、局：
　　市规划国土资源局、市农委《关于开展农村集体建设用地流转试点工作的若干意见》已经市政府同意，现转发给你们，请认真按照执行。
上海市人民政府办公厅
二○一○年一月二十七日
关于开展农村集体建设用地流转试点工作的若干意见
　　农村集体建设用地流转，是中央为推进农村改革发展作出的重大决定，是市委、市政府贯彻党的十七届三中全会精神、推进上海城乡经济社会发展一体化作出的重大部署。为积极稳妥地推进本市农村集体建设用地流转，现就开展农村集体建设用地流转试点工作提出如下意见：
　　一、充分认识开展农村集体建设用地流转试点工作的重要意义
　　（一）市委、市政府一直十分重视“三农”工作，把破除城乡二元结构，统筹城乡发展作为主要工作目标。加快农村改革发展，需要加强农村制度建设，创新体制机制，大力推进农村改革创新。
　　（二）农村集体建设用地流转，是农村土地管理制度改革的重要突破口，是推进农村改革创新的有效手段，是上海经济社会发展新的增长点。目前，本市农村集体建设用地节约集约利用和流转的潜力很大。一方面，农村集体建设用地总量较大；另一方面，由于土地所有权和土地使用上的双轨制，农村集体建设用地粗放低效、闲置浪费现象比较普遍，资产价值没有真正体现。
　　（三）通过农村集体建设用地流转，有利于实施城乡规划，统筹城乡发展，加快形成城乡经济社会发展一体化新格局；有利于促进新城和村镇建设，推动上海经济社会可持续发展；有利于显化农村集体建设用地价值，增加农民收入，保障农民权益，促进农村和谐稳定；有利于盘活农村集体存量建设用地，促进土地资源优化配置和节约集约使用，增加土地流量，严格保护耕地。
　　二、明确农村集体建设用地流转的指导思想和基本原则
　　（四）指导思想。全面贯彻党的十七届三中全会和九届市委七次全会精神，深入贯彻落实科学发展观，以加快形成城乡经济社会发展一体化新格局为总体目标，依托上海特大城市的综合优势，按照“产权明晰、用途管制、节约集约、严格管理”的要求，加强政策创新，全面探索不同类型、不同区域农村集体建设用地的流转模式。坚持“规划先行、全面探索、分类指导”，实行统一规则、统一平台和统一监管，通过先行先试积累经验，稳步推进，逐步建立城乡统一的建设用地市场。
　　（五）基本原则。一是总量控制。严格按照城乡建设用地规模控制和耕地总量平衡的要求，强化流转的计划管理，合理确定农村集体建设用地供应的规模、结构和时序。二是有偿使用。除农村基础设施和公益性用地、农民在规定标准内使用本集体经济组织宅基地等情况外，对农村集体建设用地全面实行有偿使用，促进农村集体建设用地优化配置，进而促进农村产业结构调整和布局优化。三是同地同权。农村集体建设用地在交易方式、交易价格、使用期限等方面，与国有土地享有同样权利，与国有土地“同地、同权”。四是保障权益。合理界定集体经济组织成员身份，充分尊重集体经济组织成员流转意愿，流转收益主要用于发展经济和提高集体经济组织成员的社会保障水平，注重保护其长远利益和生计。在征收农村集体建设用地时，按照法律规定，对集体经济组织及其成员进行补偿。
　　三、确定农村集体建设用地流转范围和内容
　　（六）划定流转范围。凡符合土地利用总体规划和城乡规划、依法取得的农村集体建设用地使用权，原则上均可流转。
　　（七）明确农村集体建设用地用途。依法取得的农村集体建设用地，可以用于工业、商业、旅游业、服务业等经营性项目。禁止使用农村集体建设用地进行商品住宅开发建设。国家和本市基础设施、公共管理和服务设施等公益性项目建设需要使用农村集体建设用地的，依法征收为国有后使用。
　　（八）规范使用权流转。经集体经济组织成员大会或者三分之二以上的成员代表同意，符合规划的农村集体建设用地使用权，可以通过租赁、出让等方式进行流转；各类用地的使用期限最高不超过同类国有土地有偿使用最高年限；政府参照农村集体建设用地基准地价建立最低限价制度。土地使用者依法有偿取得的农村集体建设用地使用权可以通过转让、转租等形式进行流转。依法取得的农村集体建设用地使用权，可以抵押。
　　（九）探索指标流转。通过土地整治将农村集体建设用地复垦为耕地并加以保护利用产生的建设用地指标和耕地占补平衡指标，在满足整治区内新增建设用地需求后，可以在全市范围内流转。
　　（十）建设流转平台。按照“公开、公正、公平”的原则，在国有土地交易市场的基础上，增加农村集体建设用地入市交易的服务、管理功能，建立城乡统一的上海市土地交易中心，探索国有建设用地和农村集体建设用地“两种产权、同一市场、统一管理”的新途径。
　　四、做好农村集体建设用地流转基础工作
　　（十一）明确农村集体土地权属。农村集体土地原则上以村为单位，确权给村农民集体所有，并在登记机关进行登记。属于村民小组农民集体所有的土地，在登记时予以载明。市、区县两级土地管理部门设立负责农村集体土地确权登记的机构，从事土地登记具体工作。各镇（乡）规划和土地管理所负责做好基础调查工作。
　　（十二）科学编制村庄规划。坚持“先规划、后流转”的原则，通过规划，明确农村生产、生活服务设施、公益事业等各项建设的用地布局、建设要求等。积极吸收公众和村民参与规划编制，村庄规划报送审批前，应当经村民会议或者村民代表会议讨论同意，以切实保护村民利益。鼓励宅基地、乡镇企业等向规划点集中。
　　五、完善流转收益分配使用制度
　　（十三）合理设定收益分配方案。农村集体经济组织通过农村集体建设用地使用权或指标流转取得的收益，主要用于基础设施和公益设施建设、该集体经济组织成员的社会保障和发展生产等。土地使用者以转让、转租等方式依法流转农村集体建设用地使用权发生增值的，应当向政府缴纳一定比例的增值收益。
　　（十四）加强对收益分配使用的监管。设置农村集体建设用地流转收益资金专户，建立以镇（乡）为单位的财务监管体系，每年对集体经济组织土地收益的分配使用情况进行审计，审计结果向该集体经济组织成员公开。
　　六、切实加强领导
　　（十五）明确工作重点。农村集体建设用地流转涉及面广，情况复杂，各级政府要高度重视，加强领导，把这项工作作为一件大事来抓。近阶段，要搞好各项基础准备和动员宣传，选择部分镇村进行局部试点，并根据试点情况逐步铺开。相关试点区县和镇（乡）政府要周密部署，认真准备，根据实际情况，提出具体实施办法，组织落实各项试点工作。
上海市规划和国土资源管理局
上海市农业委员会
二○一○年一月三日
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西宁税务会计实务：租赁土地后发生的费账要怎么记
小编导读：
& & & & 高顿网校友情提示，最新西宁税务会计实务相关内容租赁土地后发生的费账要怎么记总结如下：
　　【问】某公司租了一块土地？租期30年？在这块土地上盖了房子？又垫地基？又圈围栏？产生了许多费用？应该怎样做账？房子能做固定资产吗？土地租赁费120000元作在哪个科目下？这块土地是用于做存来料的仓库。那这些费用能进生产成本吗
　　【解答】：
　　1、在租赁土地上建房，对于建房发生的费用支出计入&在建工程&,房屋建成后转入&固定资产&.
　　（1）发生的垫地基、圈围栏、材料费、人工费等
　　借：在建工程
　　贷：银行存款、材料费、应付职工薪酬等相关科目。
　　（2）完工后，将在建工程转入固定资产
　　借：固定资产&&房屋
　　贷：在建工程
　　2、土地租赁费用计入&长期待摊费用&&租赁费&科目，按合同期限摊销转入相关的成本费用。
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