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关注“三旧”改造新方案实施效果
卢凯阳 朱成方 张艳丽
[摘要]被称之为顺德“三改40条”的新实施方案上周出台后，坊间议论最多的话题就是，新的实施办法是否真的能为推进缓慢的“三旧”改造注入强心剂。[嘉宾]苏用和顺德区政协委员刘玉发区国土城建和水利局三旧改造服务科副科长冯杰伦乐从城市重建局副局长梅顺游龙江镇国土城建和水利局副局长林炳钊顺德城市更新发展中心发展研究部副部长萧智锋北滘镇北滘居委会副书记王维顺德区环咨委委员、北滘镇决咨委委员被称之为顺德“三改40条”的新实施方案上周出台后，坊间议论最多的话题就是，新的实施办法是否真的能为推进缓慢的“三旧”改造注入强心剂。上周六，由《南都顺德》主办，顺德区委宣传部、北滘文化中心协办的《论道顺德》第11期论坛聚焦这一话题。论坛期间，嘉宾们普遍聚焦本次办法用心最多的“让利”二字，既肯定了让利措施对于推动改造的积极意义，同时又提出了诸如如何解决启动资金、完善办法细则等问题和建议。嘉宾建议，政府可设立一个三旧改造的专项资金库，而专项资金库的使用也要有统筹的规划。同时相关部门负责人也在论坛上透露，8月份，顺德区还将陆续出台一批三旧改造实施办法的配套文件。利益难平衡成改造阻碍顺德区推进“三旧”改造已有多年，但效果却并不明显。依据区三改办通报的最新数据显示，顺德目前认定的“三旧”改造项目和城市更新项目198个，面积约15796亩，已完成项目76个，面积约2631亩，正在改造项目64个，面积仅约5000亩。调研中，区政协委员苏用和发现存在诸多问题，包括规划管理引领不够；村居改造政策推进力度不够；三改政策存在阶段性问题，政策普遍性不强问题；没有形成系统的利益保障机制；土地管理宏观和微观操作性不强等。记者注意到，去年年底，区人大发布的《顺德区“三旧”改造工作情况专题调研报告》同样指出，顺德三改存在规划不符、手续繁琐以及各方利益博弈难平衡等问题，“村级工业园改造上大规模连片改造项目更是凤毛麟角，缺少可以对区域经济、环境等方面起到显著提升作用的重点项目”。新办法让利获村居代表点赞“顺德‘三旧’改造推进整体情况不理想，有市场原因，也有政策原因。”区国土城建和水利局三旧改造服务科副科长刘玉发介绍，这次政府出台新的实施办法，着力点就是放在“政策”，“通过政策调整来激活市场，调动‘三旧’改造的积极性”。据悉，新办法最大的亮点，一是让利，二是放权。在用心最多的让利上面，此次调整得到了出席论坛的镇街村居代表的认可。北滘镇村居代表萧智锋认为，政策调整体现最明显的就是对于村居表决的程序优化，以及允许“集体经济组织带建筑物公开转让”；而作为村级工业园改造试点，龙江镇代表梅顺游更是直言“龙江是最大受益方之一”，“特别是‘二改三’方面，公开出让分成比例提高了，相信投资方和业主方积极性也会提高”。乐从镇代表冯杰伦则结合镇内成功表决的三个整村改造案例，提到整村改造最大的难题就是利益返还的问题，“不解决，就很难推广下去”。刘玉发认为，政府出台政策强调让利，虽然让了经济利益，但最终目的是要得到社会效益。包括开拓空间，解决建设用地不足问题，解决公共配套问题，以及改善公共环境。办法中对于自行“工改商”的，就要求15%的土地要交给政府做公益性项目用地。缺启动资金仍是最大问题而正如区政协调研后提出的，顺德“三旧”改造依然会存在“政策普遍性不强”的问题，区城市更新发展中心出席的代表林炳钊提出，在实际工作中每个项目都不一样，并不是一套方案，各个项目都能套用。“我们在和业主或村居代表征求意见的时候，都会听到不同项目遇到的问题，但每个项目都有其特殊性，不可能把‘特殊性’写成一个政策条文，而去规定所有的村套用”。针对这一问题，嘉宾王维就提出了一个思路：“但是我们不必拘泥于一时的政策，国家从宏观层面对房地产的调控，也是根据不同时期会做出不调整。我们也应该根据实际情况，后续出台更多的政策。”而虽然此次调整体现最大的就是“让利”，但论坛嘉宾提及最多的还是资金不足问题。冯杰伦就提到，政府在旧改项目土地出让之前，需要先解决征拆产生的费用问题，这笔钱让镇街去承担压力也非常大。同样地，作为杏坛桑麻村村民，苏用和也提到，桑麻村整村改造虽然提及多时，但推动却十分困难，“给我的感觉是政府积极性不是很大，最大的原因也是政府财力不足，无法拨付启动资金”。对此，二人提出希望由区三改办牵头，设立一个“三旧改造”资金库，以解决镇街“一时间拿不出那么多钱”的尴尬。此外，代表们也还提到了区政府能够细化操作方式，让村居实际推进者有所依据。刘玉发透露，8月份将陆续出台政策扶持、审批认定、资金奖励办法等配套操作细则。关注A解决了什么？●欠发达镇街卖地补偿提高刘玉发：政府改革此次用心最大的就是让利。包括工改商协议出让的，以前对收取土地评估差价的60%，现在降到40%；商改商的，以前以容积率3 .5分为两段收费，分别是60%和100%，现在统一为40%；而为了体现对村居土地整理的支持，政府将给予每亩2万元的支持。还有就是对于工改商的项目，对原有土地使用产权人补偿分成比例，部分镇街有所提高，这主要是针对伦教、勒流、杏坛、均安、龙江等镇街提高较大，从原来的最高五成提高到六成，目的就是为了调动改造的积极性。梅顺游：办法对龙江等镇街“二改三”项目提高了补偿标准，相信会提高投资方和业主方的积极性。对于龙江来说，地价和结构与大良、容桂、北滘是有差距的。如果一刀切，每个投资方都会算一笔账。觉得对前景和未来收益有问题的，就会持观望态度。现在新政将龙江等经济欠发达镇街的补偿最高标准定为60%，高于大良容桂等镇街十个百分点，我和投资方接触后，他们大部分已经打消了顾虑，愿意去进行投资。●租期不一项目可带建筑转让萧智锋：北滘社区是一个从自然村发展而来的工业区。旧工业区100亩，50%的面积是北滘居委会的土地，剩下的是私人产权土地，但也只有40%办理了产权证。按照旧的政策，政府在推进过程中要面临类似这样不确定的成本问题。当时要求我们出一个地块研究，才能确定容积率，而容积率又往往影响地块出让的成交价，这就意味着，村居要先几十万元弄一个地块研究，才能够推进改造项目。现在允许“集体经济组织带建筑物公开转让”，可以调动社会资金和村民改造的积极性。比如，如果是村里自己去推的话，拆一间厂房补偿价就是实打实的200元/平方米，而转让后引入合作方去推进的话，可能它的资源比较丰富，采取的方式会更加灵活。林炳钊：企业对改造有抵触情绪，这肯定会出现，因为每个企业都是基于自身发展考虑的。北滘刚刚提到的还是租用厂房，相对处理起来还方便一些。如果是那些自有产权的，连片改造就会更加复杂，因为产权是他的，他不改的话，就等于一个钉子扎在中间，政府想改也改不了。所以我们在改造过程中更多发挥的是引导作用。这次政策制定很多也都是基于这个原则去制定，比如“带建筑物转让”，就是在改造中，政府把主动权放在集体，再放给社会，由市场和社会去判断，引导改造项目。●不只拆建，改造也可活化修旧梅顺游：谈改造常常要说各方利益博弈，我更愿意说是利益的平衡。以前所有的改造项目都只有拆和建，现在则提出了包括活化等不同的改造类型，这对于龙江也很有必要。原来龙江发展初期形成的一些旧的中心，环境差，结构模式与现在有差距，但拆了又会觉得遗憾。而龙江在村级工业园的改造上面，涉及的产权比较多，也比较分散。以前租用集体土地的面都不大。以华西村为例，地方不大，但涉及八九十个业主，且租期不一。村里其实很想改造，来增加村民的收入，但以前受规划限制，很难推进。我觉得伦教678文化街的改造模式就很好。不但改造得更舒服了，有了更大的利用价值，而且还保留了部分集体回忆。这样的一种修旧的活化方式，周边的商铺也会更愿意去配合你，因为这实现了利益多赢的局面。新政策出台后，我们更有信心去推进这个项目。●审批、表决程序更加优化刘玉发：实际上，对于“三旧”改造中存在的审批繁琐、效率不高以及利益平衡问题，实施办法都有相应的回应。其中，放权主要体现在优化了审批程序。以前认定的审批终审权在区里，现在除了“二改三”、“三改三”，其他各种类型的认定全都放在了镇街。而且还降低了认定门槛，取消了规模的限制，一些零碎地块想改造也可以认定。萧智锋：村民表决是改造另一个关键问题。旧办法规定要三分之二成员表决通过。今年年初我们召开了2 .5万人的全民公投，而这2.5万人中，有1万多是后来迁入的居民，他们没有钱分，要让这些人同意三旧改造，难度非常大。事实上，现在仍未改造的村居，基本都是难推的，村里往往有两派实力，这样才会产生阻挠和反对。实施办法改为经由集体经济组织成员会议或成员代表会议2/3以上同意，有一定的积极意义。关注B还需解决什么？●整村改造利益返还缺依据乐从案例可做解剖分析冯杰伦：乐从有三个村居已经通过了改造表决方案，一共改造面积达到5000亩，仅大墩村就有2500亩，过程中最大的难题就是利益分配，我们的解决办法就是在土地出让金方面，区镇两级的收益一分不留，全部返还给村里进行改造。以大墩村为例，其出让的土地大概是690多亩，总成交额大概是58个亿。按照原来分成政策，区镇两级可以得到29个亿，全部返还村民用于基础设施建设，包括安置区建设和绿化等。整个过程中，我们虽然有这个返利决心，但是政府也还是有难处，比如现在土地审计这么严，利益返还没有依据，凭什么政府的财政收入全部给了村居？目前，新政策对整村改造的涉及就不算很大。刘玉发：此次实施办法对旧村居连片改造作了一些规定，但没有对整村改造涉及的问题做出一个明确的规定。乐从在这方面做出了探索，提供了几个很好的案例。这个问题可以留到以后做专门解剖分析。●启动资金如何解决？ 提议建立“三改”资金库苏用和：村居连片改造，杏坛那边也准备搞，但推动却存在困难。我祖籍是杏坛桑麻村，村里有我的几个堂兄弟，自己在村里也有几间旧屋，我们都很想推进“三旧”改造，但我感觉政府采取的力度不大，兴趣不是很高。据我了解，有镇政府财力不足的原因，拿不出一笔启动资金，所以动力不足。杏坛毕竟不同于乐从几个村居，有区政府那么大的支持力度。冯杰伦：乐从已经两年没有买过一块地了，同样也存在启动资金不足的问题。以东村为例，关于土地出让的表决方案中，根据村每年的集体收入，在土地出让金方面就得保证给到村里2000万，也就是2年的租金；而且我们还要负责征地拆迁，所有产生的征拆费用，预计要2亿元。这些都必须镇街去想办法解决。我建议区里能够设立一个资金库，这样镇街就可以以镇街名义去借用，缓解拆迁等启动经费压力。苏用和：我认为这个资金库应以区三改办为主管单位，准备几十亿的资金去推动镇街三改项目很有必要。●具体操作需要细则指引8月份会出台一些配套细则梅顺游：出台“三改”资金库的意见很好，但还要考虑一个操作性问题。比如一个村的改造就要几十个亿，那一个镇要多少钱？政府总不能全部都满足。所以这就要多方面考虑，不能由着村居说这个村要出让多少土地，就出让多少。我觉得，实施办法出来后，每个部门都在跟进，但有些地方不知道新规，如何操作也要有一个明确的指引，因此，后续具体操作细则非常重要。王维：对于过去“三旧”改造，其实已经有了很多政策上的调整。这次体现了让利，但我认为不必拘泥于一时的政策。举个例子，中央从宏观层面调控房地产，可以根据不同时期的不同情况，出台不同的政策。那么，我们也应该根据实际情况，后续去出台更多的政策。政策所引发的缺陷，必须有政策去弥补解决，否则后续出现的问题就会缺乏改变的动力。刘玉发：目前顺德区对于新实施办法有几份推动文件正在完善中，包括政府扶持、资金奖励办法、建筑物活化利用，以及权限下放后镇街如何操作等，这些细则基本会在8月份出台。[记者走访]华南机械城：投资有热情，还盼税收优惠位于伦教的华南机械城项目，自2012年底启动以来，一直备受外界瞩目。它也被顺德区看成是村级工业园区改造的示范项目。项目改造之后将集展贸、科研等功能于一身。现在，其会展中心区、展示交易区和生活配套区三大功能已基本成型。据机械城总经理严光跃介绍，项目目前已完成一期招商工作，签约达成率七成左右。而一期改造基本是对原有两栋建筑物在不拆除主体结构的前提下对外立面的装修和优化，全部为租赁项目。对于新的实施办法，严光跃肯定了政府的让利态度，尤其对于部分商品产房允许分割出让这一新政，他认为将有利于业主的进驻热情，“能够产权分割，意味着业主可以上市交易买卖，能够抵押融资，而对于自用的业主，则可以降低经营的成本”。目前，项目正在为二期项目做前期的报批工作，二期全部都是在一层钢结构的基础上进行拆除重建，届时所有项目都是带产权出售，可以交易。对于后续的改造，严光跃希望政府能够在审批简化和税收让利方面做更多的调整。比如在审批方面，严光跃说现在二改二项目的报建审批，政府都是按照对待房地产或纯商业项目的报批环节去实施，但在实际收益上二者却有很大的差距，“商品厂房可能3500元/平方米，纯商业项目则是2-3倍的价格”。另外就是希望能给予投资者或租户、业主予以一定周期的税费减免和优惠，这样相信能够提高投资和租用的热情，也有利于产业的发展。“这样的税收扶持，不是对于单个个体，而是对于整个产业而言，租户投资者都有信心了，行业才能发展。”严光跃说，投建改造项目实际上是一种资金密集型的投资，如果没有及时资金回笼，开发商继续改造的资金压力非常大，容易造成烂尾。统筹：南都记者 陈宇 卢凯阳采写：南都记者卢凯阳 朱成方 张艳丽 实习生 陈飞龙(南方都市报)
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Copyright & 1998 - 2016 Tencent. All Rights Reserved规划部门梳理中心市区“三旧”改造难题 对症下药促进城市再发展 01:01:12&&&&&&&&来源：
古城区服务功能有待改善，以助推旅游业、服务业有序发展。（陈起拓 摄）
核心提示：
日前，市城乡规划局主持召开《泉州市城市“三旧”改造与服务业发展课题调研报告》论证会。调研报告回顾了我市中心市区“三旧”改造与服务业的发展工作，分析了中心市区“三旧”用地的现状，认为目前的“三旧”用地土地利用率低，已严重影响城市景观，制约城市的发展，亟须进行改造，以促进城市的再发展。调研报告认为，我市在旧城改造工作中取得了一定的成绩，但同时也存在一些不容忽视的问题，同时提出了解决问题的建议。 □本报记者 王朝晖
增强“三旧”改造整体性系统性
症状：整体性、系统性不够强；项目过于分散，相互间缺乏联系，主要原因是缺乏统一的管理机构。
药方：加强对“三旧”改造工作的领导和统筹，理顺“三旧”改造的组织实施程序和机制，不应一味追求经济效益。因地制宜，探索多元发展模式和改造模式，结合历史文化背景、生态环境因素、社区人文结构等，有针对性地制定改造方案，以实现“三旧”向“新的产业形态、新的城市形态和新的生活方式”转变；同时注重与现代服务业的结合，全面提升服务业发展水平。
完善房屋及土地征收机制
症状：房屋及土地征收机制不够完善；管理机构不明确，房屋征收适用法律存在差异，补偿标准混乱导致征收成本越来越高，加上中心市区规划区范围内房屋多种权属来源并存，以及企业征收补偿安置的问题等，征收难度越来越大。
药方：严格依法按程序开展土地及房屋征收工作，制定统一的地区征收补偿标准，不能擅自增加补偿项目或提高补偿标准，做到公平公正。对于企业用地的征收补偿建议增加实物补偿方式。
【责任编辑：苏智峰】 1
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广东省中山市“三旧”改造典型纪实
从鞋企老厂到理工新校的完美蜕变
& 广东省中山市“三旧”改造典型纪实
&&&&& 沿着繁忙的广东省中山市沿江大道走去，人们惊奇的发现，在厂房林立的科技成果产业化示范基地内，原来一座灰白格调的建筑群已悄然换上新装，展露出新容貌：楼房错落有致，环境清幽，设施完善；师生们穿戴整齐，精神奕奕，正穿梭其中。这里，便是由旧厂房改造而成的中山火炬开发区理工学校新校舍。&&&& 适逢政策甘霖，改造正当其时&&&&&&&& 为破解用地难题，加快产业结构调整和经济转型升级，大力推进节约集约用地试点示范省建设，经与国土资源部签署协议，2009年，广东省先后出台了《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》、《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》等文件，在全省范围内以旧城镇、旧厂房、旧村庄改造为主要内容的“三旧”改造正式拉开序幕。&&&& 随即，中山市结合自身实际，也先后出台了《关于“三旧”改造工作的若干意见》、《中山市“三旧”改造实施细则》、《关于进一步推进我市“三旧”改造工作的意见》等一系列“三旧”改造优惠政策，充分调动起全社会力量推动 “三旧”改造工作，给那些闲置资源，尤其是昔日闲置和低效利用的土地资源，带来了新生的机会。&&&& 位于中山市沿江东三路的联凯鞋业有限公司(以下简称“联凯公司”）厂房，始建于上世纪九十年代。在中山近年传统产业转型升级的大潮中，由于联凯公司厂房原有功能已不能适应现代产业发展要求，联凯公司搬迁后原厂房就一直闲置着，既浪费了土地资源，也严重影响了城市形象。&&&& 这种情况下，中山借力政策“甘霖”，审时度势，果断决策，并经充分调研，综合考察和多方反复论证，旧厂房改新学校的“三旧”改造方案终于敲定。&&&& 旧厂重获新生，新校再放光彩&&&& 2011年4月，中山将“三旧”改造和“超常规发展职业教育”战略结合，择址联凯旧鞋厂新建开发区理工学校，投入资金1.8亿元用于改造项目。随即，相关的改造工作便按高起点规划、高水平设计、高标准改造、高质量建设、高规格办学的总体要求有序展开。&&&& 中山火炬开发区在原联凯公司厂房用地的基础上，整合了周边的港滨贸易公司22亩工业用地和开发区工业联合公司19亩商住用地，使新理工学校用地面积达132亩。通过必要加固和整饰，因地制宜地将原老旧厂房改造成相应的教学楼、实训楼、办公楼、师生食堂和学生宿舍等，改造后校舍使用面积达到5.3万平方米。在原厂区内新规划建设了校道、田径场、篮球场等场地设施，并投入巨资新购了一大批教学工器具和设备设施。&&&& 如今，走进新校园，可以发现新改造成的校园布局合理，设施完备，功能齐全，师生们学习、生活、工作一切都井然有序。&&&& 据悉，新学校下一步将在现有功能的基础上，再新建一座体育馆、一栋学生宿舍和一栋实训大楼，届时，新学校能容纳学生5000人，并可提供1400个学生床位，并逐步建设成为中山又一座国家级示范性中等职业技术学校。&&&& 借力“三旧”改造，实现多方共赢&&&& 鞋企旧厂改造为中等职业技术新校项目，借力“三旧”改造政策，巧妙地将“三旧”改造与职业教育发展战略、产业转型升级、盘活闲置资源、完善城市功能等有机结合起来，实现了“三旧”改造效益的最大化，成为中山众多“三旧”改造案例中的典范。&&&& 实现了校企的无缝对接、互惠共赢。火炬开发区新理工学校身处科技成果产业化示范基地，与临海工业园、国家健康产业基地等大型园区也近在咫尺，在鞋企旧厂原址改造为中等职业技术新校，有效解决了中山经济社会“转方式、调结构、促升级”过程中技能型人才短缺、就业结构性问题等难题，成为中山产业转型升级所需劳动力的优质培训基地。同时，由于新学校更贴近市场，利于学校更及时优化调整专业结构，并为学生提供更多的实训锻炼机会，从而推动学校办学质量的快速提高，实现校企双赢。&&&& 实现了闲置低效资源的高效再利用。中山联凯鞋厂改造为理工新学校项目，充分挖掘了城市资源潜力，既实现了火炬开发区老工业园区低效用地的二次开发、土地整合和功能再造，为产业转移和结构调整赢得新空间，有效破解了制约经济社会发展的土地资源瓶颈，又优化了城市空间结构和布局，改善了人居环境，提升了城市发展实力。&&&& 解决了改造双方的资金难题。一方面，解决了联凯公司淘汰落后厂房的变现难题，为其在转型升级过程中搬迁、技改、扩能等方面赢得了资金支持，为企业腾飞添加助推剂；另一方面，缓解了学校新校舍建设资金压力，在这个改造案例中，原企业办公楼改造成教学办公楼，原企业工人宿舍楼改造成学生宿舍楼、原企业厂房改造成教学实训楼、实训车间、校企合作厂房等，其意义不仅仅在于很好解决了学校升级和扩招所急需的教学空间狭小和学校用房紧张的难题，更关键是解决这个难题仅需很小的投入。&&&& 从中山鞋企旧厂到理工新校，真正实现了社会、政府、厂企、学校、学生的多方共赢，具有显著的经济和社会效益，不愧为“三旧”改造的典范。
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建议使用以上分辨率，IE或其他兼容浏览器浏览粤ICP备号“三旧”改造何时造福顺德？·南方日报数字报·南网
UD01版：顺德视窗
A01版 要闻
土地各利益方互相牵绊 违章建筑租期未到
“三旧”改造何时造福顺德？
&&&&伦教木工机械城将改造为现代珠宝、木工机械商城。李细华&摄
&&&&“三旧”改造为顺德区社会综合服务中心找到娘家，为伦教木工机械城找到“腾笼换鸟”出路。建设文塔中央商务区，为顺德新城容桂片区城区增加商业含量，在土地强度已经达到临界点的顺德，“三旧”改造成为顺德城市升级又一新引擎。&&&&不过客观来看，顺德“三旧”改造之路现阶段尚不平坦。上周，该区政协曾就现阶段全区“三旧”改造成效进行实地考察调研，根据该区三改办提供数据显示，截至今年4月，全区已认定“三旧”改造项目127个，总改造面积6705397平米，合10058亩，但是全区已认定项目中未开工的占认定面积的82%，“三旧”改造工作缓慢，呈现出项目分散、数量众多，城市更新效率不明显，工业升级项目所占比例与“三改”项目倒挂等情况。&&&&究竟是哪些原因阻碍了顺德区“三旧”改造进程？已成功改造的项目将给“三旧”改造带来哪些示范作用？社会各界对现阶段顺德“三旧”改造又有哪些真知灼见？&&&&顺德区长黄喜忠在今年全区“三旧”改造工作座谈会议上，要求区三改办在4月底前给出解决方案，并承诺在项目推进和实际操作过程中，将在不违反政策的情况下想方设法为企业解决问题，并将把“三旧”改造的利益更多地让给企业，让给基层。&&&&八成多认定项目尚未开工&&&&根据最新的调查和统计数据，截至今年4月，顺德区已认定“三旧”改造项目127个，总改造面积6705397平米，合10058亩，其中旧城镇改造项目44个，合计2391.7亩，旧厂房改造项目78个，合5968.5亩，旧村居改造项目5个。2009年—2012年，竣工数目为22个，面积590亩，正在动工项目数为29个，面积1235亩。&&&&但调查数据显示，全区已认定项目中未开工的占认定面积的82%，“三旧”改造工作进展缓慢，呈现出项目分散、数量众多，城市更新效率不明显，工业升级项目所占比例与“三改”项目倒挂，中心城区城市化水平高，但改造项目实际开工率很低，乐从、陈村由于区位原因毗邻广佛，没有工业升级项目，龙江、北滘偏重工业升级，但项目小且分散，杏坛、均安城市化水平较低区域，“三旧”改造工作积极性不高。&&&&邱敏光是顺德区政协常委，也是该区国土城建和水利局副局长，他认为顺德“三旧”改造面临一个本地性难题。“顺德土地改革在‘三旧’改造之前，而土地流转是土地改革的重要内容，但这也增加了土地分类的复杂性，一些项目既有集体用地，又有流转性用地。在一些涉及集体经济组织的土地问题处理上，按照规定需要经过18岁以上全体成员表决、三分之二以上的成员全体通过，但一些居委会、村居动辄上万人，光召开一个万人大会进行表决，其难度可想而知。而在农村情况更加复杂，股份数与村民之间、家族势力之间各种关系错综复杂，利益诉求不同，反而容易引发一些不稳定因素，政协已经将意见反馈给政府相关部门，可否考虑在法律允许情况下，居民代表或者股民代表进行表决时，只要有三分之二以上通过就行。”&&&&今年重点推进工业区改造项目&&&&对于顺德区“三旧”改造中遇到的难题，该区三改办相关负责人表示难题来自多个方面，首先区内部分改造项目的目标只是为了完善用地手续，而且部分项目考虑到市场的原因，面临国家经济发展下行的压力而开始打退堂鼓，另外部分改造项目因为前期基础工作不完善，遇到各种问题，尤其是在完善用地手续，拆迁工作等问题更是影响工作进度。”&&&&“虽然存在着多方面的因素，区政府已经通过建立城市更新发展中心这一法定机构，加快‘三旧’改造各项工作，另外政府将探索政府主导和统筹改造规划、社会参与的运行模式，创新城市更新发展路径。”该负责人表示，今年全区以村级工业园区的改造作为出发点，来推进整个“三旧”改造的专项规划，以产业升级作为整体目标，推动成片工业区的改造。并将重点推进勒流滨水生态城启动区改造项目、德胜河“一河两岸”更新项目、乐从北入口改造项目等具有标志性、示范性和带动性的改造项目，加速树立“三旧”改造的标杆和模范。&&&&另外记者从顺德财税局了解到，在“三旧”改造过程中，业务部门也会制定相关的财政补贴政策，待项目顺利完工后由“三旧”改造主管部门向财税局申请补贴，“但由于完工的项目不多，至今尚没有接到来企业的补贴申请。”&&&&■案例一&&&&改造项目直接用作社会综合服务中心基地&&&&10岁的梁钰婷基本上每周都会跟母亲到北滘镇社会综合服务中心。她母亲带着妹妹在康园中心接受残障康复治疗，她就到同一楼层家庭综合服务中心阅览室看书、上网。“以前妈妈经常都要乘车带妹妹去做理疗，我只能一个人留在家里。”梁钰婷说，以前那边只有康复中心，没有适合她待的地方，现在她跟母亲相处的时间变多了。&&&&而顺德区这类社会服务综合体所用建筑虽多是由“三旧”改造而来，却为新型社会组织营造了良好环境。北滘镇社会综合服务中心改造翻新自该镇余荫院闲置的建筑，新设立家庭综合服务中心、康园中心，以政府购买服务方式，交给广州太和社会工作服务中心和顺德威权康复服务中心两个专业组织管理；而乐从镇把原乐从小学旧校区改造为兼容老年大学、慈善会、居家养老服务部等为一体的“爱心综合服务中心”；顺德区社会创新园以顺峰山公园旧建筑为基地，将构建从公益创投到社会企业、社工机构、社团组织再到社会服务评价督导机构的“全产业链”，各类社会组织可就近找到相关服务资源。&&&&各个镇街的社会服务综合体，集多功能于一体，方便市民就近享受一站式社会服务。老中青少各个年龄层居民都能找到自己的去处。“综合体的优势体现在，众多社会组织聚集在一起，共享资源、相互交流机会增多，有助于社会组织提高专业水准，今年大良街道办计划将1万平方米的旧塑织厂开发建设成大良社会综合体、培育更多的社会组织参与社会服务和打造中心城区文化圈等具体工作的落实开展。”该街道办社工局相关负责人表示，利用三旧改造项目建设社会服务综合体，即便群众分不清各个机构的服务领域，来到社会服务综合体也能找到合适的服务。&&&&■案例二&&&&破旧厂房将被新一代木工、珠宝交易场取代&&&&在105国道上一广场入口处，“中国玻璃机械重镇”红色大字很是显眼，尽管楼房主要以三四层楼高为主，但气派的建筑、林立的广告招牌让此地陡然聚集了不少路人的目光。这就是伦教木工机械城。&&&&目前，木工机械城的贸易额占全国木工机械贸易额的30%以上，尤其是2009年成立的“华南木工机械国际交易中心”已成为目前国内最大型的木工机械国际交易平台。但就在这个商城后，却隐藏着另一个世界。记者走访发现，在商城店铺的后面，在一块将几十亩的荒地上，绿油油的青草已经有一尺多高。这么大块的闲置用地，对于寸土寸金的伦教木工机械商城来说浪费地有些奢侈。而旁边几十间排列整齐的铁皮屋顶工厂里，围墙早已经剥落，铁皮也是锈迹斑斑，一些废弃的车头就随意堆放工厂墙角。下了105国道从商场转入这片区域，置身其中，仿佛有穿越时空的错觉。&&&&今后这里将发生巨大改变，伦教木工机械商城将在这里崛起，伦教木工机械商城将位于伦教105国道以东、总用地面积约9.5万平方米，现通过“三旧”改造对原旧厂房进行工业升级改造，改造后为现代工业厂房和珠宝、木工机械商城。&&&&同益机械厂是这几十间铁皮屋中一个普通加工厂。7年前，同益的老板在这里租了一家厂房，主要从事板金半成品加工。员工不多，只有七八个人，多是夫妻、老乡关系，但厂区占地面积却有800多平方米。记者在该工厂加工区看到，地上杂乱地摆满了各种铁皮、铁板，一个员工负责一台机器，一到上班时间，尖锐的金属切割声就开始直往耳朵里灌。一根长木杆横绑在机器上方，定睛一看，一个灯泡赫然挂在木杆的另一头。&&&&该厂负责人陈先生告诉记者，以前每年都会与股份合作社签订一年的合同租约，但从今年开始，听说此地要进行改造后，股份社就不和他签约了，但每个季度上交一次租金。&&&&“我们打算搬到荔村去。”陈先生告诉记者，既然这地方要改造，那就不得不搬出去，搬迁对他们来说影响也不是很大，“只是一开始很麻烦，短时间客户也不是很好找。“下午6点半后，夜幕降临，厂区又开始了晚上的轰鸣。然而，颇有些风水轮流转的意味的是，现在木工机械城的商场已进入沉寂时间，随着店铺陆陆续续关门，白天塞满汽车的广场只零散地停放着几辆车，整个商城变成了一座空城。而就在一条国道相隔的对面，则布局着大酒店、高档小区、麦当劳等，随着夜色的降临反而开始热闹。&&&&不过，新型木工机械交易大楼与身后破旧厂房之间挤在一团的尴尬场景将消失。据伦教工委委员霍茂昌介绍，通过对伦教木工机械商城进行“三旧”改造后，商城在大力发展玻璃机械、木工机械的基础上，还将引入珠宝产业，当地股份社的效益也将得到持续提升，城市的环境面貌得以彻底改变，达到产、城、人的融合发展。&&&&“伦教木工机械展馆在项目的改造范围内，展馆证载用地面积近三万平方米，改造计划将展馆现有建筑物保留，拟对证内的9822平方米空地进行建设，便于日后对展馆进行扩充。因此，需要对展馆证内土地进行分宗或加建处理。”顺德三改办相关负责人透露，项目的初步改造计划将地块划分为商业部分和工业部分，由于产权资料显示用地功能均为工业用途，因此商业部分的用地需要通过协议出让方式转变用地功能。&&&&统筹：尹辅华&撰文：尹辅华&郜小平
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