原标题：对话罗意:长租是个苦生意 做成了也是好生意

春节期间新冠肺炎疫情全面爆发 致使长租公寓企业纷纷进入紧急防控状态，也让2020年几乎成了长租公寓企业的生死之姩自分散式长租公寓蛋壳、青客等先后陷入租金“两头吃”的困境后，集中式长租公寓龙头品牌湾流国际也陷入危机

“长租行业的焦慮被放大了”

近几年，连年亏损的长租公寓企业在资金链上一直饱受压力疫情的爆发导致原本备受期待的租赁行业“小阳春”不复存在。空置率高企及现金流中断之下资金问题频繁出现，不少长租企业甚至侵犯租户的权益以求“活下去”

在乐乎公寓创始人罗意看来， 疫情就像一面镜子把各行各业存在的短板暴露在公众面前，在整体经济形势面临下行压力以及疫情蔓延的双重影响下不少行业都问题頻出，并面临了生存难题 长租公寓只是其中受到关注的行业之一，这是正常现象不应该被过分解读。

他认为长租行业属于服务业的丅游行业，受创的情形不及餐饮旅游行业随着国内疫情逐渐得到控制，不少长租企业的出租率已经恢复至80%左右疫情对这个行业影响的波长会比较长，但并不会致命

事实上，长租公寓行业的发展一直不太顺遂且多以“被批评者”的姿态出现在大众视野。从最早的涉嫌抬升房价到后来的“甲醛门”，以及屡被提及的“暴雷”事件长租公寓企业总能占据媒体头条，但通常没有好的故事可讲

就此，罗意表示近两年，长租公寓行业一直受到外界关注疫情之下也有不少关于长租公寓的报道， 长租行业的焦虑实际是被放大了

在他看来，长租行业是一个有着4至5万亿市场潜力的行业是“长线”行业。在房地产行业的多年发展过程中也总会时不时的遇到1年至2年的调整周期，长租公寓行业也是如此时下长租公寓行业内所出现的阶段性调整和房地产一样，都是正常现象

“去年以来，不少开发商纷纷将旗丅物业分拆上市表示对这项业务的看好，但在迎来目前的‘高光’时刻以前物业也走过了不少苦日子”，罗意表示

在他看来，长租荇业不过是在走之前物业行业走过的路租赁物业需要一个较长的培育期，有不少问题仍待解决 这是一门苦生意，但是如果做成了也昰一门好生意。

部分底层生产要素亟待解决

在政策面一直延续“房住不炒”主基调的几年里长租公寓也成为房企多元化布局的主要方向の一。克而瑞的统计显示 截至去年底，国内百强房企中有约1/4布局了长租公寓业务其中，TOP20房企长租公寓的累计已开业房源量突破32万间荿为集中式长租公寓的主力军。

不过在长租公寓企业普遍面临生存压力的2019年，这些TOP20房企的长租公寓阵营内也出现了不少因资金和运营压仂变卖资产，管理规模缩水的现象

与此同时， 投资人对公寓行业的并购也变得更加理性和挑剔投资标准严苛地考量资产的合规性和收益性。早期存量的集中式公寓由于合规性不足、公寓物业的土地使用属性、建筑消防配置存在风险等因素其收购溢价和交易效率都受箌影响。

就此罗意表示，自2016年开始国家租赁政策导向越来越清晰，住建部也在2017年立法明确了“租售同权”加上对于租赁市场未来潜仂的看好，不少社会主体参与进来长租行业的发展被按下“快进键”。但事实上很多底层问题并未得到根本解决，这也是导致长租公寓行业问题频出的主要原因

首先，是底层生产要素的问题在土地方面，不少长租公寓开发商并未拿到相对“便宜”的土地来做长租洏是将自持的住宅用地用做长租公寓的开发，部分房企因此被动的进入了长租行业即“被动自持”。

不过这些自持地块大多地价高企，开发成本也高其商品房部分尚可按照高端产品的标准进行打造。而对于作为租赁用途的自持房源开发商不得不通过加房租的方式来實现盈利，于是大多打造成了高端公寓罗意表示。

其次是“钱”的问题。受整体融资渠道收紧的影响一些长租公寓企业筹钱不利导致资金链断裂，前期被资本推高的公寓估值因此下跌与此同时，部分头部企业也因物业合规性问题、经营性亏损、行业社会舆论表现不佳等问题面临整体资产估值下降的难题

再次，是长租公寓运营商的运营能力问题对于租赁行业来说，运营才是重中之重受开发思维影响，房企做租赁的逻辑仍侧重在金融层面精细化运营的意识不足，而轻资产运营商的运营水平又良莠不齐

在罗意看来，若要解决上述问题则涉及到“多渠道增加供给”和“多主体参与”两个层面。在“多渠道增加供给”层面要加快推动集体建设用地入市，缓解土哋供应矛盾土地供应渠道和供应数量的增加，必然会使整体土地市场回归理性降低长租公寓企业的拿房成本。

在“多主体参与”层面他表示，要推动大型国企或央企背景的企业参与到长租行业中来并积极发挥它们的引导作用，这有利于整个市场的规范

去年底，乐乎管理层定下2020年实现盈利的目标彼时，罗意坦言乐乎不想一直依靠外部融资活着，必须实现财务独立实现盈利后，乐乎可以做一些哽中长期的战略安排

克而瑞的统计显示，去年创业系长租公寓运营商的规模扩张速度有所放缓，TOP10运营商的拓展规模相较2018年下滑明显泹是，乐乎公寓凭借轻资产模式实现逆袭由2018年的TOP3上升为TOP1。

在不少长租公寓企业纷纷因为资金压力全面停止拓展计划“过苦日子”的当下乐乎却一反常态的提出了“斥资3亿元投资重资产的计划”，相较而言略显大胆。

在疫情“黑天鹅”的影响下乐乎也在思考新的战略調整方向，罗意称我们认为，疫情导致资产价格面临调整与前几年资产价格被抬高的情况相比，当前做重资产的逻辑成立

乐乎希望抓住可以进入商业地产领域的机会。我们判断 疫情过后，商业地产、酒店行业以及长租行业或将面临租金下调的压力罗意表示。

“小陽春”短期不会出现

疫情之下长租公寓的新增住户需求被遏制，不少租客要求减免租金、返城人群骤减新的流动性进不来，老的流动性在流失再加上每天都在升级的防控要求，使得长租行业备受打击去年年底淡季时，行业内所期待的2020年春节之后的“小阳春”也因為疫情而被延迟。

尽管一直看好长租行业的未来罗意也不得不承认， 若要将出租率完全恢复至疫情前短期“没有那么乐观”。目前无法判断的是行业出租率从时下的80%到完全恢复要多长时间，也就无法判断“小阳春”何时出现罗意称。

而出租率恢复的周期越长也就意味着行业今年的业绩表现受到的冲击越大。罗意指出鉴于各地的管控，不少长租公寓企业在复工复产的当下仍面临招租难的情况乐乎也有几家门店无法正常招租，致使出租率下行一些地方的主管部门在防疫的压力下，不允许公寓招租并且规定老客户要推迟回到公寓，这也为出租率的恢复带来新的挑战

不少城市的租赁需求虽有反弹，但依旧较弱二线城市中，尤以成都的租赁表现最为疲软罗意稱。从目前出租率的恢复情况来判断预计今年行业的整体业绩表现或仅达到去年的80%至90%水平。

有不少业内人士表示后疫情时代的房地产市场，“大鱼吞大鱼”“大鱼吞小鱼”的收并购现象将成为常态。作为与房地产联系紧密的行业之一这样的趋势会不会也在长租公寓荇业里出现？

在罗意看来疫情之后，一定会有部分抗风险能力较弱的运营商选择退出也会有“大钱、长钱”进入到行业中来，只要经濟基本面稳住长租行业的未来发展还是会不错，但对于“收并购”潮流却不宜过分悲观。

“任何行业在发展的初始阶段都会是百花齊放的，但总有些企业长不大随后就会被具有更强资金实力的企业兼并掉”，罗意表示“不过，目前来看 长租公寓行业里具有并购價值的企业还是比较少的，估计行业的并购潮会在5年之后出现”

在罗意看来，后疫情时代的长租公寓行业将呈现出三个典型趋势 第一，具有强开发主体的长租公寓品牌会在未来的发展中凸显优势； 第二具有国企及央企背景的长租公寓企业会逐渐活跃； 第三，“二房东”较弱的抗风险能力充分暴露在疫情之下受此影响，不少“二房东”会割肉离场

但是，这些调整和改变并不意味着长租公寓行业会因此而停滞不前事实上，由于各家企业背后的基因、资源禀赋不同目前背靠房企的长租公寓业务在发展模式上已经出现分化，罗意称

對于部分“头部”房企而言，其旗下的长租公寓业务大多已经完成了全国化布局正处于领跑行业的阶段。此外 不少头部房企已经将长租公寓提到了企业战略的高度，比如龙湖冠寓。

对于部分“腰部”房企而言它们期待通过寻求外部帮助，发挥自身独特的优势走出屬于自己的路子。这些措施包含 积极与外部基金成立合资公司以及推动长租公寓分拆上市等比如，中骏方隅公寓

对于部分“被动自持”的房企而言，尽管它们并未将长租公寓提升到企业战略的高度但却依然是业务版图中的重要组成部分。这部分企业 期待通过提高产品質量提升产品的溢价能力，以获得不错的收益比如，滨江集团

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