中国超高层建筑排名排名有哪些?_其他_土巴兔装修问答
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中国超高层建筑排名排名有哪些?
提问者：姚宏才|
浏览次数：55|
提问时间： 15:46:20
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已有3条答案
回答数：24041|被采纳数：0
所有回答：&24041
中国（包括台港澳）摩天大楼排名前20强 &&1 &&台北 &&国际金融大厦台北101 &&448 &&上海环球金融中心主体建筑设计高度为492米，目前排名世界第一，08年竣工。
回答数：2325|被采纳数：0
所有回答：&2325
1 &&台北101，台湾，高度508米 &&1,667英尺，于2003建成
2 &&上海环球金融中心，上海，中国大陆 &&492米 &&1,614英尺，于2008 &&建成。
回答数：9014|被采纳数：0
call_me_baby
所有回答：&9014
<p class="ask_one_p edit_ &&上海中心大厦 &&632.00米 &&125层 &&上海(中国) &&封顶 &&；
2 &&周大福中心 &&539.20米 &&112层 &&广州(中国) &&2014 &&写字楼 &&酒店 &&封顶；
3 &&台北101大厦 &&509.00米 &&101层 &&台北(中国) &&建成 &&；
4 &&环球金融中心 &&492.00米 &&101层 &&上海(中国) &&2008 &&建成 &&；
5 &&环球贸易广场 &&484.00米 &&108层 &&香港(中国) &&2010 &&建成；
6 &&绿地广场紫峰大厦 &&450.00米 &&88层 &&南京(中国) &&2009 &&建成 &&；
7 &&京基金融中心 &&441.80米 &&100层 &&深圳(中国) &&2011 &&建成；
8 &&国际金融中心 &&441.75米 &&103层 &&广州(中国) &&2010 &&建成 &&；
9 &&金茂大厦 &&420.53米 &&88层 &&上海(中国) &&1999 &&建成 &&；
10 &&国际金融中心二期 &&412.00米 &&88层 &&香港(中国) &&建成。
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中国在建超高层建筑现状
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3秒自动关闭窗口CITAB-CTBUH 中国高层建筑奖评审委员会很高兴地宣布首届中国最佳高层建筑奖的得主是：， 并于日在上海中心举办的首届中国高层建筑奖颁奖晚宴&#038;典礼上予以公布。
CITAB-CTBUH中国高层建筑奖是为表彰那些为高层建筑和都市人居的进步做出了杰出贡献，以及在可持续性方面取得了最高与最广范成就的高层建筑项目和个人。高层建筑在其所在城市往往会受到两种相反的评价：可能因其绝对的高度或优美的天际线轮廓而受到人们的喜爱；也可能因其相对较差的环境能效和街道体验而遭到批评。设置这一奖项的目标是对这些重要的建筑进行更全面细致的分析与评价，从而进一步提倡建筑在方方面面表现的进步（也包括对每天使用建筑的人们产生重要影响的那些方面）。通常，这意味着获奖建筑未必是当年最高的建筑，但却是代表了此建筑类型中具有最高质量和最佳创新成就的建筑。
2016中国最佳高层建筑奖
2016中国最佳高层建筑奖
2016中国最佳高层建筑奖
2016中国最佳高层建筑奖
2016中国高层建筑城市人居奖
2016中国高层建筑创新奖
2016中国高层建筑建造奖
2016中国高层建筑成就奖
2016中国高层建筑成就奖
2016中国高层建筑成就奖
2016中国高层建筑成就奖
2016中国高层建筑成就奖
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2016中国高层建筑成就奖
2016中国高层建筑杰出贡献奖
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直播：中国超高层建筑的发展与挑战
　　主题：中国超高层建筑的发展与挑战　　时间：日下午2:30　　地点：嘉里建设广场　　对话背景：随着中国经济的发展和城市建设的推进，摩天大楼在各大、中城市拔地而起，其中不乏高度在300米以上的超高层建筑。这些大楼不仅成为当地的地标性建筑，更是吸引了国内外知名企业纷纷进驻，成就商圈新贵。　　根据世邦魏理仕（CBRE）最新调查报告《亚洲超高层建筑的涌现》，亚洲高层写字楼数量已占到全球总数的55%。未来五年，中国将主导超高层建筑的开发市场，占据全世界超高层写字楼建成总数的71%，其中51%来自二线城市。大量超高层建筑的崛起同时带来了问题和挑战。空置率攀升、运营成本居高不下以及创新技术的出现等为超高层建筑的规划和运营提出了新的要求。　　作为世界领先的商业地产服务和投资公司，世邦魏理仕在超高层建筑的规划和管理等领域拥有专业的服务团队和丰富的行业经验，为众多享誉中国甚至是世界的超高层建筑提供过咨询和代理业务。今年9月16日至19日，世邦魏理仕还将携手世界高层都市建筑学会（CTBUH）在中国上海召开全球超高层建筑年会。　　深圳，一直走在中国经济发展和城市建设的前沿，其超高层大楼的建设也已进入一个爆发期。在全球超高层建筑年会举办前夕，世邦魏理仕邀请相关专家专程前往深圳展开高层对话，专注深圳超高层建筑发展并畅谈中国城市可持续发展战略，同时邀请当地行业人士和媒体聆听对话，增进行业互动，推动超高层建筑在中国的健康发展。　　现场文字实录如下：　　【主持人：成俊杰】各位朋友，我们活动马上开始！　　非常感谢大家来到今天这个活动现场，这是嘉里建设广场非常好的一栋楼，视野非常好，在这阳光明媚的下午我们开始世邦魏理仕《对话》，这也是世邦魏理仕第一次做这样形式的活动，它跟传统的新闻发布会或者客户见面会不一样的就是今天我们是一个畅所欲言的形式，不是那种像大家平时看到新闻发布会一样，是一种非常正式、很严肃的发布形式，而更多是一种讨论，像朋友之间的一种讨论。　　那么我们前半段时间会由我来去推动这个讨论，后半段时间我们也会把话筒交给在座的各位观众，大家也可以跟台上嘉宾有一个互动，去提出你们想要知道的问题。　　今天我们谈的这个问题就是“中国超高层建筑的发展与挑战”。大家都知道现在中国的超高层越来越多，站在深圳这一栋写字楼放眼望去很多高楼拔地而起，那么这些高楼的背后究竟它有什么故事？它有哪些规划？它运营中有哪些问题？将来的发展趋势是怎么样的？这个就是我们今天下午需要去解决的问题。主持人：成俊杰&　　我是今天的主持人，我叫成俊杰。我先介绍一下嘉宾，从我左手边开始，他们是：　　世邦魏理仕中国区资产服务部资深董事吴沂城先生　　广州国际金融中心招商总监、广州越秀资产管理有限公司商场写字楼部总经理石坚涛　　世邦魏理仕资深董事、中国区办公楼服务部业主代表负责人林天春先生　　世邦魏理仕深圳分公司策略顾问部董事黄易里女士　　今天四位嘉宾跟我我们会充分来讨论一下这个问题，希望能够给大家一些启发，希望能够帮助大家更好去了解这个领域、这个市场。　　开始的第一个问题我想首先问大家，就是你们觉得什么样的建筑叫超高层？现场有没有朋友知道的，有没有人来主动说我可以定义这个“超高层”建筑。看来大家对这个问题从认知上还是没有普遍的去理解什么叫超高层建筑，所以我们把这个问题交给台上的专家来回答，什么是超高层建筑，究竟怎么定义？有请吴先生。世邦魏理仕中国区资产服务部资深董事吴沂城先生　　【吴沂城】关于超高层建筑，现在的定义越来越多，但是其中一个核心的就是它的高度，所以目前超高层是以高度来定建筑物。在早期的时候，中国目前在国家规范里面只要超过100米都算超高层。在香港，我这里有一个数据可以跟大家一起来分享一下，在香港现有规范里面超过30米就叫超高层，澳门50米高，英国只有30米高，美国是128米高，在澳大利亚是25米高，但这个都是在过去做建筑规范的时候所列出的一些关于超高层的概念。现在在世界超高层建筑学会里面有一个新的定义，对建筑高度把它提高到300米，300米以上才列为超高层建筑。　　实际上现在还有一些数据会看得到对超高层目前来讲在全球已经建成的超300米的建筑达到了79座，当然其中有25座是在大中华地区中国，占全球总量的31.6%。在建的超高层，也就是超300米的，现在有125座，其中有78座在中国，占了62.4%。这是目前对超高层的高度和在建量大概的数据。　　【主持人：成俊杰】所以台下的各位观众，你们现在有这个知识点了，就是300米才叫超高层建筑，低于300米的不能叫超高层建筑，这是最新的定义。所以今后有人再问起这个问题的时候你们就很容易回答了。　　我们放眼望去高楼拔地而起，无论在上海、广州还是深圳，所以媒体的声音也在说这两年是不是超高层过热了，是不是超高层建的太多了，中国究竟需要多少超高层建筑？每个市场有没有饱和度？所以就这个问题我们想听一下各位专家的意见，你们各自觉得这个问题怎么去看呢？有没有过热？有没有一个饱和度？　　【吴沂城】我们首先考虑的现状就是为什么会这么多开发商或者投资商他会热中于去建超高层，这个还是有市场背景或者政府的背景根本所在。我们看中国一线城市超高层大量供应情况的时候，实际上背后还是脱离不了有三方需求的存在：　　第一，政府需求，因为我们知道如果我们建超高层的时候，例如我建300米的写字楼，最直接带动的经济投资是30-50亿的一次性投资进去，这是从招商引资、从政府开发，包括还有区域形象提升时候有一个非常大的作用。由于总部经济的存在，它必然会带来非常大的税收。未来租赁期间会有很大的税收形成。政府所必须要实现他的政绩要求。这是从政府层面我们去看待它为什么会存在，因为我们说存在就是合理的。　　第二，开发商的角度，无论是资产运作还是运营里面，也具备了开发的必然要素。　　第三，租赁客户的角度，这种超高层写字楼，无论从企业形象、地标，包括我们开玩笑说对员工的忠诚度都有提高的作用。　　正是因为这三方的存在，所以才会出现大量写字楼的出现。这个写字楼一方面是由于政府的新区开发，或者城市区域开发的推动；另一方面，也是从开发商自身未来资产运作角度，他也尽量促使自己的建筑物和写字楼成为超高层的状况。　　所以我们从背后的一些根本原因来看的时候，我们肯定是说这种需求无论是从供应的需求，还是从终端企业租赁的需求，它的需求可能是存在的，只是说这个存在可以适当量化的指标。我们去看供应跟需求之间是否匹配，我们如果从现在全国市场状况来看的话，其实可以发现现在大量的中国超高层写字楼60%-70%左右都是集中在二三线城市，类似像南宁、沈阳、重庆等等这些城市，所以这个饱和度，或者竞争压力的大小我觉得也是从地域结构上面去进行剖析。对于像广州、深圳、北京、上海这种一线城市来讲的话，产业支撑，企业自身需求，以及包括由于更加集聚化的区域开发聚合力，供求关系矛盾没有那么大。但是对于一些还需要大量后期产业导入的二三线城市来说，它确实在近期供求状况来看我们的确是有这样的担心，或者说的确存在供大于求的现状。　　【主持人：成俊杰】我可以这么理解，就是北上广深还可以，但是二三线城市还是有挑战的。那么二三线城市这些超高层建筑是谁在推动它的建设呢？为什么他们有这个意愿去建设这么多超高层建筑呢？　　【吴沂城】超高层发展，在一定程度来讲是经济发展到今天这么一个状态的产物。刚才我们嘉宾也讲了，第一是政府追求地标、追求政绩的考虑；第二个是从地产商来讲他已经有足够的实力来开发；第三是在国内核心城区里面的土地使用是有限的，因为土地有限以后他只能从空中去发展；第四是从一定意义上来讲，超高层给人的印象，会从租金上、从投资回报上好像是可以比较高。所以，从利益上、从政府、从市场需求角度来看都有需求。　　【主持人：成俊杰】地标性建筑是很大的推动力？　　【吴沂城】对。就关于是不是过热的这个问题，有一个数据，就刚才讲的中国正在在建的超300米的建筑有78座，78座一共分布在中国的29个城市，而这29个城市有一半以上是二三线城市。所以二三线城市超高层建筑可能到时候会受到一些市场上的压力。对于一线城市，特别是像北上广深城市的超高层来讲应该相对来讲市场接纳程度会非常得高。世邦魏理仕资深董事、中国区办公楼服务部业主代表负责人林天春先生　　【林天春】我觉得这个过热的问题是问得挺有趣的？从哪一方面的角度来看可能会有不一样的结论，如果我现在是开发商，现在市场有这么多超高层同时在跟我竞争的话，这个确实是过热了；如果我是个租户，我在选楼，希望选择更多。所以这个问题从每一个人的角度会有不一样的解读。　　【主持人：成俊杰】石总，我知道你是资产管理方，从业主、从投资者的角度来看你们怎么看这个问题，就是你们觉得机会在不在你这个市场里面？　　【石坚涛】我觉得是供应带动需求的过程。打个比方，广州国际金融中心，当时这栋楼盖起来以后带动很多总部迁移跟总部经济新的设立，一些开发商在广州是没有总部的，但是广州国际金融中心作为地标在广州盖了以后，带动了他们对总部经济的认可，还有带动他们对中央商务区的认同，就让他们的总部从二三线转移到广州，然后选择一些地标的大楼，超高层大楼。这也是供应带动需求的过程。　　【主持人：成俊杰】下面我请四位专家判断一下国家下一步从政策上是更多鼓励还是更多限制这个方向的发展？　　【吴沂城】从国家的政策层面来讲不会去做太多的限制，因为这还是市场行为，完全由市场来调节吧。　　【主持人：成俊杰】所以完全由市场来看，它如果太多了，自然而然就会减少。但它会有个滞后期，实际上现在都已经在盖，在规划，即便过热他也来不及撤了。　　【吴沂城】这也是中国房地产发展规律，所有的东西都是在摸着石头过河。摸的时候发现水深了，然后再撤回去。包括刚才所谈的超高层与高租金的关系，我们看到一个数据很有趣的，像北京最高的楼它的租金价格是最高的，但是在上海最高的楼租金价格不是最高的，相反矮的楼租金价格是最高的；在深圳最高的楼租金价格不是最高的，是我们在这里嘉里建设广场这个租金最高。就是北京、上海、深圳、广州也是最高的楼租金价格最高。就是这五个城市里面会看到一个很有趣的现象，有趣的是你的高度不一定代表你的高租金。　　所以，作为一个超高层的建筑，它的地理位置、它的产品本身、它的管理服务，这三个要素是至关重要的，如果在这三个要素方面有所欠缺的话，可能直接影响的是它的租金价格。　　【主持人：成俊杰】所以吴总认为高的高度不一定代表高的租金是吗？　　【吴沂城】对。　　【主持人：成俊杰】林总，从您的实际经验来看是不是有这样的现象，或者说它有什么规律？　　【林天春】再补充一下，北京最高那个项目确实是最高的租金，但是这个项目用了十年来打造，所以他从一期盖到二期，盖到目前最高的三期，得到最高的租金是靠长时间的品牌积累，再把服务进行完善，才能打造出现在的品牌，租金才得到市场的认可，租户才会去付这个租金。　　所以全国超高层就是高租金的话，其实我还真不觉得是高租金，为什么租户愿意去付这个高租金呢？就是因为他认可这个品牌、认可这个产品，他才愿意付这个租金。世邦魏理仕深圳分公司策略顾问部董事黄易里女士　　【黄易里】其实我的观点跟大家的观点是有些相似的，其实我们也都可以看到无论是从北上广深，包括香港，尤其像深圳现实存在的高度不代表高租金的情况，或者最起码不代表最高的租金标准这么一个情况。以及包括我们可以看到已经实现了最高租金的这些物业，它毕竟是经历过很多年的产品素质打造，包括服务团队完善的过程。所以可能也会给到我们一个启示，就是说当我们如果在做新的超高层，或者地标性建筑的时候，其实更多的关注点并不是直接导出我这个项目短期之内比周边优质写字楼一定更高收益的状况，可能更多是需要我们对这个项目的配套服务，以及物管，以及产品自身打造方面下工夫。这样子在未来，或者你的成熟期的时候你才能够享受到高的回报率。　　【主持人：成俊杰】各位都谈到需要耐心、需要时间长、需要去打造品牌，我想请石总谈一下作为投资者你有多少的耐心去做这个事情？广州国际金融中心招商总监、广州越秀资产管理有限公司商场写字楼部总经理石坚涛　　【石坚涛】我觉得这要看当地的市场。比如说我们在打造一个地标性建筑物的时候，同时市场上有很多竞争的话，那我们必须要把这个战线拉长一点点。如果是只有我们一栋地标，竞争力没有那么大的情况下，我们可以把周期缩短。　　当然也要根据自己目标的定位，比如说我们在前期的营运阶段的时候，我怎么去吸引一些带动我这个地标、帮助我这个地标去租赁的龙头客户。然后到经营的阶段是最重要的阶段，在这个经营的阶段我怎么能够把已经进入这个大的客户能够维护好他们的关系，不让他们走，从而不断带动我们租金上涨。这个才是我们要考量和多思考的角度。　　【主持人：成俊杰】林总，对于超高层建筑来说回报期大概是多长？或者要得到合理的回报的话，大概要运营多长时间？　　【林天春】其实每个开发商都有不一样的期望值，所以从我的经验，从新加坡的开发商角度来看一般是7-10年，这也是最普遍、最理想的一个周期。最主要还是要看市场，如果市场需求和供应不成匹配，那就必须把周期拉长。如果供不应求的话，那周期就缩短。所以这一块要根据市场不一样的情况来定，但是一般来说是7-10年。　　【黄易里】我补充一些例子。确实是不同开发商运作对投资回报的要求是不一样的，所以这个并没有一概而论很明显的数据。但是国内有几个比较典型的开发商可以分享一下，其实国内现在做超高层最多的量应该是绿地，他占了各个城市里面超高层地标建筑一半以上都是由他来做开发，但是从绿地的盈利模式来看的话，更多的是以比较低的价格，跟政府拿土地的价格，建起来以后通过他的写字楼销售，实际上他的回报就已经基本上平了。然后在持有型的写字楼、物业、酒店等等，再进行后期管理跟服务。这种是比较典型的一种，可能是通过他前期销售型的收益，然后去实现租金的回报。　　刚刚林总提到的是另外一种也比较常规的方式，是通过租赁，通过你长期持有物业的租赁。包括石总这边广州的项目其实也是通过长期持有租赁去实现投资回报，那这个周期肯定是会相对来说比较长一些。　　【主持人：成俊杰】那就是需要更耐心地去看这个问题，更长的等待或者更长的培育去看这个问题。在这个长期的培育过程中间最核心的因素应该是做营运跟管理，所以营运跟管理也是我们今天要讨论的一个非常重要的话题。究竟超高层建筑管起来难不难？如果难的话，最难的地方是什么？　　【吴沂城】现在超高层建筑的管理对国内房地产开发商讲，包括对物业来讲都是一个新的课题，因为毕竟在国内做超高层也就是最近十来年的事情，他的成长成熟是需要比较长时间的积累。从人才的积累、技术的成熟，包括市场成熟这方面都是需要一些积累。但从现在来看，目前对于超高层建筑管理来讲面临两个大的难题：一个是技术难题，一个是人才的难题。　　技术的难题，就在于超高层所运营的无论是风火水电，还有建筑方面的专业技术要求，应该都是过去一些普通建筑所不能去达到的高度。它的专业要求、它的技术难度，相对来讲要高的很多，与过去我们专业研究也好、一些实践积累也好相对比较少一点。　　人才的难题，我们这个高度在过去，比方说像讲超高层的话，深圳的国贸大厦100多米高，突破国贸大厦高度花了十几年，但是现在我们突破100米有时候还不到一年，从100多米、200多米、300多米、400多米、500多米，现在在不停地往上突破，所以这个突破的速度很快，与相应人才的培养，或者人才的积累跟不上速度的需求。所以未来在超高层管理上的人才吸引和培养也是比较大的难题。　　因为一栋楼它的价值，第一个是在于它产品本身，硬件；第二个是要有一个好的管理服务，这个都是要靠人。如果没有一个专业的人才，没有一个优秀的管理团队的话，那么在今后的运营商都会面临比较大的困难。　　【主持人：成俊杰】石总您同意吴总这个观点吗？　　【石坚涛】我非常同意刚刚吴总所说的，在管理上、运营上是最大的挑战。比如说我们，市场在不断的变化，很多客户对他们写字楼和办公室的需求还在不断的改变，那我们怎么能够满足这些客户去把我们的招商带动呢？就必须要在运营和管理上面不断地提升我们的硬件跟软件的配备。打个比方，以前的银行他们的办公室是不需要金库的，那现在他们的办公室已经是一定要具备金库，而且金库的承重要去到1.5吨，或者2吨。那以前我们真的没有想过在运营上面会有这种需求，为了配合这些客户，其实我们在硬件上面还在不断的更新，还在不断的维护我们的硬件，去跟上这个市场客户的需求。在人的物业管理上面，比如说在营运上面，要有一些礼宾引导等等。　　【主持人：成俊杰】那怎么应对这样的挑战呢？你们世邦魏理仕怎么应对这样的挑战，目前人才上面怎么培养，技术上面怎么进行学习和突破？　　【吴沂城】随着在中国超高层建筑的发展，我们世邦魏理仕会从超高层建筑的前期设计，到前期的工程，再到后期的运营，我们在积极跟进相关的数据，包括数据的收集、分析和研究，所以我们在全国有世邦魏理仕内部超高层研究小组。比方说前不久中国区有代表去马来西亚，马来西亚那里也是有超高层建筑的问题需要我们中国区的代表过去，帮他去探讨一些相关的技术问题。我们在现场所提出的一些解决方案备受马来西亚超高层项目的赞许，他们认为这些中国的专家真是专业。所以从这个小小的案例会看出来我们走在前面的研究针对市场超高层发展会在技术方面有所积累、有所贡献。　　至于在人才方面，我们在密集关注和着重打造这些团队，也是我们很重要的板块。因为超高层的发展应该说是推着物业管理，推着整个房地产开发来走，它不是先有成熟的东西再有开发，而是先有项目再有开发。所以推着在走的话我们就一定要适应这种变化。根据项目的特性特点，特别是在管理上的难度来制定相应的管理方案，来适应这种变化，为这个项目提供好的服务。　　【主持人：成俊杰】在整个超高层建筑的理论研究、技术人才，包括人才培养中，是不是可以说中国具有得天独厚的优势？　　【吴沂城】可以这样讲，中国的超高层就相当于的高铁，在中国都是走在前面的。　　【主持人：成俊杰】除了中国之外其他哪些国家还是超高层建筑的热点？　　【吴沂城】从全球范围来看，超高层建筑首先美国他是比较成熟了，做了很多，像帝国大厦已经有80多年了，目前无论它的功能、建筑外观，相应配套的东西都是比较完善的，所以美国在超高层建筑方面是有很多积累，我们总部也在美国，包括这次我们在做上海的一个项目的时候，主要是由美国直接来支持的。还有在东南亚地区，现在超高层发展也是有一些兴起了。但是现在最有代表性的，或者说在这个方面目前积累最多的应该是中国。　　【主持人：成俊杰】营运方面很重要的就是能耗的控制，因为楼要高肯定需要更多的人力，有更多耗能的点，所以在能耗管理上，超高层建筑跟普通建筑相比有哪些不一样的挑战？　　【石坚涛】如果您说到能耗这方面，那可能吴总是专家了。我打个比方，能耗的话，其实超高层建筑也不会说一个主体独家去营运经营。一个超高层它必须要具备几个配套资源，一个是酒店、一个是公寓，还有一个是商场，像广州IFC它也是这样子，是几个不同的主体去结合一个大的主体去做营运。　　那我们在能耗上面，其实每一个细节都会参考这几个大的营运商他们整体的营运会不会有一些帮助，会不会有冲突，大大的把这个能耗能够做到最高效。比如说酒店，它是24小时营运的；那在写字楼来说，空调是最大成本，广州有一些大楼1个小时去到1000元。那我们IFC来说，酒店是24小时营运的话，那我们写字楼的空调系统是开到晚上的9点，这都是免费的。但是别的大楼只开到晚上6点，所以我们IFC就会比别的大楼3个小时。这些也是带动我们客户优惠的享用，所以为什么我们会高租金，这是一个小的例子。那空调可以开到晚上9点免费，在广州只有我们一个能做。在能耗方面，这是一个小小的例子，但是我觉得这也是我们在处理超高层的时候很重点的一个小的细节。　　【吴沂城】我补充一点点。实际上超高层建筑的能耗是它运营里面最大的一块，一个是能耗、一个是人工。那么能耗要得到比较合理的运用的话，应该是从设计阶段就要开始。设计阶段开始，举一个简单的例子，比方说电，如果电的距离越长的话，它的电耗是越大。那么我们怎么样在超高层里面合理供配电的设备，这是能耗方面。　　第二，超高层主要是垂直交通的问题。垂直交通，你从1楼，比方说它是分区的话，你到了转换层，多少层的转换层是最经济的转换层，因为你从超高层的100楼下到1楼，这个成本是很高的。这个在设计阶段都是要充分去考虑的。　　还有刚才石总讲的超高层空调问题，空调怎么样配备是最合适的？像超高层建筑在顶层和最下这一层，它的室外温度是有所区别的。那么在建筑材料的选择，比如玻璃幕墙，以及新风系统的采集，这些都有区别的。怎么样利用它的差别为能源的节约和合理的能源管理上提供一个好的解决方案，这都是需要去考虑的问题。　　【主持人：成俊杰】讲得很具体，讲得非常好！我再问一个外行话，从单面积来看，这个营运成本，或者能耗成本，或者这些方面的成本你们有没有做过一个统计，超高层跟普通建筑之间有没有差别？当然它本身应用了很多新的技术，也可能它带来很多新的东西，但是综合来看有没有大概的看法？应该说它是更环保了，还是更耗能了？　　【吴沂城】从能耗上来讲，在一定意义上肯定会比普通的是要更多一些。就刚才讲的，包括交通能耗，以及像空调能耗。　　【主持人：成俊杰】单位成本？　　【吴沂城】单位成本，现在我们也在追踪这个数据，但具体的准确数据我手上没有。但从管理费的标准来讲，比如像在香港IFC，它的管理费大概是达到了90多港币/平方米，它比普通的写字楼高出了30%-40%。　　【主持人：成俊杰】广州IFC也是这样吗，也是物业管理费收的很高吗？　　【石坚涛】我们在广州应该是不算最高吧。当然了很多客户都会问管理费会不会很高啊？那肯定会比一般的普通写字楼会要高，因为超高层建筑它在能源、能耗各方面的营运成本会高，在人力上面其实也很高。比如说投入的设备，刚刚吴总所说的垂直电梯、交通，这些其实我们都会比一般的大楼花的成本会多很多。　　【主持人：成俊杰】在技术方面我想再问一下吴总，你觉得哪些是典型的应用在超高建筑上最新的技术，以及发展趋势，哪些最新的技术放在超高层上？　　【吴沂城】现在超高层建筑上面用的比较多的是“建筑物信息管理系统”，或者“建筑物模型管理”，英文叫BDM。第二个是绿色建筑管理BDM，这个是目前应用比较多的，国内叫绿色认证。如果从技术角度来讲，目前这两个应该是公认的。　　【主持人：成俊杰】它主要看哪些点？　　【吴沂城】一个是环境、一个是能耗，如果要通过BDM的认证，国际认证是有不同标准的，比如节能减排的安排，包括建筑材料、照明材料的使用问题，它都有一些基本的要求。　　【主持人：成俊杰】明白！　　林总，在租客那一块他们关注不关注运营管理，或者说他们有没有特别的关注点？　　【林天春】其实硬件非常重要，我们在做招商的时候都是用楼的硬件优势跟客户去谈。但是更多的是客户会关注除了硬件之外还有软件，软件这一块就包括服务。所以刚才说物业管理也好、大楼运营管理也好，其实客户是非常非常关注的。你能把前期的第一批租赁先签下来之后，后面能不能续租，这个就看你的服务跟管理，所以客户确实是非常关注这些东西。　　【主持人：成俊杰】现在主要是什么样的公司喜欢进到超高建筑里面去？　　【林天春】30%-40%都是金融企业。　　【主持人：成俊杰】这边媒体公司有没有在朝高建筑立面？没有。媒体不如金融赚钱是吧！（笑）【林天春】金融企业占30%-40%，其他就是服务行业的、科技行业的，这些都会有。　　那我们再问直接一点，搬进超高建筑队他们来说有没有带来便利，有没有带来提升，或者对他们业务有没有帮助？　　【林天春】金融企业首先看重的就是品牌作用，如果是高大上的楼，就可以吸引更多高大上的客户过来。　　【主持人：成俊杰】在品牌打造上，这个楼是互相作用，这个楼的品质带给你的客户更大的自豪感，那同时这个租客也带给这个楼有更好的品质，在这互相打造品质上，品牌塑造上有哪些窍门跟秘诀，就是怎么去塑造这个楼本身的品牌？　　【石坚涛】我觉得这个是在相互的前期定位上面其实我们已经是有很大方向性的定位了，比如说我们是广州国际金融中心，那当然我们都是以金融机构为主了。像我们的大厦安检系统，还有大厦出入的安检系统，其实都是大大的满足金融机构他们对大楼的安检系统上面的要求。另外是对金融机构的机房，他们的数据库，还有他们的金库，等等的东西其实我们这个大楼都投入了很多准备工作。所以金融机构是我们首选，而且是我们重点招商的客户。　　其次就是领事馆，还有地区性的总部，因为在珠江三角洲有一些珠江三角洲公司的总部还没有搬进一线城市，其实他们都在找一些机会去搬进一线城市帮他企业形象的提升。所以我们广州国际金融中心也有很多是从珠江三角洲搬过来，而且作为他们中国区总部的一个定位，所以这里也是我们在整个招商营运之中做一个定位的部署。　　【主持人：成俊杰】今天我们也谈了很多问题了，我想后面在把话筒交给观众之前，我想请各位专家每个人都谈一谈究竟中国的超高层建筑发展未来的趋势在什么地方？各种方面，从市场，从运营，从投资，从这各个方面你们可不可以总结一下，给大家提一个未来的发展方向？　　【主持人：成俊杰】今天我们也谈了很多问题了，我想后面在把话筒交给观众之前，我想请各位专家每个人都谈一谈究竟中国的超高层建筑发展未来的趋势在什么地方？各种方面，从市场，从运营，从投资，从这各个方面你们可不可以总结一下，给大家提一个未来的发展方向？　　【黄易里】对于中国的超高层未来的发展趋势，确实存在的就是我们会看到结构上面临供求的矛盾，所以未来是需要更加谨慎地去看待这个市场，尤其是二三线城市里面需要大量产业导入这个城市，可能更多是要结合政府的一些产业政策，或者一些扶持性的政策，这样来拉动整个项目或者未来市场快速健康地发展。这是从供求方面我们初步的判断。　　第二，毕竟未来供应的竞争压力还是存在的，所以对于投资商或者开发商的角度来讲，更多是由原本相对浮躁的心态可能会变的要更加的缓和一些，包括我的投资回报，以及运营成熟的时间周期，大家的期望值我们觉得有可能是会要放缓下来。　　第三，作为优质资产的持有，我们觉得超高层建筑它在很长一段时间，它无论是从形象还是从产品素质本身，以及包括集聚的客户来讲，都会变成优质资产的表现。　　【主持人：成俊杰】所以说还是很重要的业态，大家要有耐心去运营它，而且运营也是非常有挑战的事情。　　【林天春】我这边简单一点，从租户的角度来看的话，选址的标准会越来越高。所以从开发商的角度，我觉得硬件是一方面、服务是一方面，另外是配套。　　【主持人：成俊杰】就是商业业态的配套？　　【林天春】对，这个会带来很大的帮助。　　【主持人：成俊杰】所以规划运营是非常综合的一个体系。　　【石坚涛】我从营运商的角度来谈，我觉得超高层建筑的发展其实是良性的竞争，不单是每一栋楼从硬件上更漂亮，从营运上每个开发商都在想办法，从营运管理上不断的提升、不断的拉高。而且超高层建筑，我们可以从侧面看一下，它得当地的经济体，当地政府，还有中央商务区的带动作用，我觉得这都是良性的竞争上面去发展。　　【吴沂城】超高层未来发展，应该讲有几个方面是值得去关注的：　　第一，作为超高层，从过去单一的写字楼变成垂直综合体，我们的超高层里面有酒店、有写字楼、有商场，实际上是一个垂直的大型综合体。那么这种垂直综合体里面，它的功能、它的业态分布，它的合理运用是需要去综合考虑的，不能简单像过去建栋高楼作为写字楼去考虑。其中最重要的考虑是对人的问题，就是对人的需求、人的舒适感，综合体里面不同的人他在里面需要得到不同的东西，要对他进行分析，所以更多的要关注人的因素。　　第二，作为超高层建筑，可能过去更多的是追求建筑的高度。那么从超高层建筑的发展来讲，我们更需要强调是追求设计的高度、管理的高度和服务的高度，而不是简单的一个建筑体的高度。　　第三，要去寻求合理投资价值的平衡点，就是综合效能的问题。不是说你建的高、投资越大，就表明你未来投资回报就越高，可能要去寻求怎么样找到平衡点，寻求价值最大化的，或者综合效率最优化的投资组合。　　【主持人：成俊杰】好的，非常感谢四位今天跟我们分享非常好的观点。　　接下来我们把时间要留给台下观众，接下来我们把话筒留给台下观众，来看看你们有什么问题。　　【深圳商报】大家好，我有三个小问题：　　第一个问题，我看到资料显示深圳在建的超高层有18栋，这个数字是什么时候的数字，是未来五年吗？如果是18栋，这个数字在全国排第几？这个18栋入市会对我们深圳写字楼市场造成怎样的控制和影响？　　第二个问题，现在嘉里建设的写字楼租金是最高的，目前为止最高的租金水平多少？可否预测一下未来我们深圳甲级写字楼的租金会到多少？　　第三个问题，同业有说我们很多甲别写字楼里面都预租了，目前深圳在建的最高写字楼是深圳平安中心，可否透露一下目前这个写字楼的预租情况？谢谢！　　【黄易里】我回答你的第一个问题，我们做了一个统计，现在统计土地已经出让出去，并且已经相对明确它的建筑高度的物业，我们把它做了一个汇总，所以就看到后续未来有18个超高层的供应量。这个供应量我们做了统计，大概在230多万方总的供应量水平线上。　　从两个角度来看这个问题：第一个是这18栋写字楼它的分布情况怎么样？其实我们也做了地域层面的分布，最集中的是两个片区，一个是福田区，以福田中心为主的包括周边商务相对成熟的区域，这个是一个供应比较集中的地方。第二个供应比较集中的地方是后海和前海，主要是以总部经济主导为主的。所以从整个经济结构，或者是它的分布结构，以及包括它所面对的这个市场来看的话，其实我们觉得在未来这五年，或者这个建筑建起来正常运营的5-8年周期里面，其实我们觉得这个量还是相对比较合理的状况。第一是我们觉得它的商务基础是成熟的区，或者未来有大量政策引导，或者政策刺激的商务新区，所以它本身所具备的宏观背景条件相对是比较成熟的。　　第二是我们可以看到在大量的供应物业里面，或者投资商、开发商他自持自用的比例相当的高，甚至有一些达到70%以上自持或自用的标准。　　所以从这些角度我们可以看到对外放出去，统计是将近250万方的量，但是真正拿到市场，真正对外供应的量并没有想象之中的那么庞大，更多的是以企业总部，或者企业自持的方式存在。所以从数量上看起来大家会有点担心，但是从细分下来这个结构之后，我们会发现其实它的数量并没有想象之中的那么大。所以我们对未来的预判是相对比较看好的状况。　　当然回归到具体每一个物业后面的租赁情况、租金实现情况怎么样？这个可能还更多的要跟每一个物业它具体的开发水平，以及物业管理的水平，包括你的运营能力，这个是紧密相关的要素。　　【林天春】你的第二个问题，哎呀，如果这个问题如果我能回答的话，我觉得我要发了。（笑）这个有点难度，因为在国内租赁过程中有很多因素影响租金。　　【主持人：成俊杰】前面我们谈到不一定超高就能带来高度，所以有一些矮一点的普通建筑反而好，所以就是租金跟楼的高度没有直接的关系，还是要看综合营运的状况，包括服务，包括地理位置，这都是很重要的。　　【吴沂城】关于平安在建的这栋楼，目前来讲所有的信息都是未知数，没有任何公开的信息。　　【主持人：成俊杰】好，我们还有哪位媒体要提问的？　　【现场提问】我有两个问题想要请教一下：　　第一个问题，从超高层来看的话，如何实现资产保值增值，有没有具体的手段？　　第二个问题，回到刚刚租金那个问题，现在深圳市场可以分为片区，片区式的租金可以简单介绍一下吗？　　第三个问题，一个比较题外话的，从去年开始有报道说长沙那边有一个当地开发商他要建一个838米的一个项目，从项目前期的技术角度，它的可行性，还有后期服务方面的问题应该注意哪些？　　谢谢！　　【主持人：成俊杰】我先插一句，这四位是代表全国超高专家，所以大家不一定限在深圳这个市场。　　【林天春】我先说一下长沙这个事情，长沙这800多米高的建筑我们确实在关注，我过去看了一下，现在没什么太多的动静，而且那个区域偏了一点。　　【主持人：成俊杰】你的意思不是黄金地段？　　【林天春】对，不是黄金地段，还是一个新的开发区。所以800多米高的建筑在这个区，这个需求有多高，我还真是问号。目前它还是停工的状态，所以有空你过去看一下，你就会亲身体验到周边的环境是怎么样的。　　【主持人：成俊杰】这个项目还没有开始。　　【黄易里】关于深圳片区的租金，目前来讲应该深圳最高的还就是我们现在所处的这一栋楼它的租金水平。　　【主持人：成俊杰】你们现在就坐在最高租金楼里面。　　【黄易里】是深圳已经建好的甲级写字楼里面最地标的位置了。嘉里的租金大概也就是250元-300元/平方米，当然这个位置已经突破300元，最高叫价400元/平方米，成交价是380元/平方米。这是我们目前看到在福田中心区比较高水平的租金状况。　　当然现在去到前海的话，其实前海也有一些，像万科的“万科公馆”也开始出来了，我们也可以看到他现在的租金状况，他现在已经达到300元/平方米的租金水平。　　所以，从不同板块来看的话，最成熟的是300多元到400元，最新的片区是300元出头的水平，其实我们可以看到新的商务区，我们当时也做了分析，成熟之间应该是1%-0.9%，或者0.85%结构比例。当然后面我们会更多关注到后海跟前海，这两个大的供应区域。　　【主持人：成俊杰】第一个问题关于资产保值增值，吴总简单回答一下。　　【吴沂城】实际上一栋楼建起来以后不是三几十年，是百年大计，它在这么长的时间内使它的资产价值都能够得到充分体现的话，在楼建完了以后就在于管理和服务。你的楼的价值就体现在你的租值、出租率，或者交易价格，如果这些价格是在稳中有升，在逐步向上走，说明这个楼的保值增值是可以实现。如果这个价格在往下走，说明这个楼日落西山，所以它的资产保值增值是根本谈不上。但要实现逐步向上走的态势，就是市场接受程度。市场租户或者买家对这个楼的接受程度，他的接受，一个是硬件，第二个是你的管理和服务。但是硬件在经过三五十年甚至更长时间以后，在我们现在国内的物业管理我们可以看得很清楚一点，就是国内在很多的楼的管理上，经过十年甚至二十年以后，楼宇的设备设施，楼宇本体的状况就很差，去到他的设备房，去到他的停车场，去到他的洗手间，坐一下他的电梯，就感到问题很多。那么在写字楼里面如果是这么一种感觉的话，租户他选择就是走人，用脚来投票，那么这样你要保值增值根本是不可能的。　　说远一点，比如住宅，像国内现在很多城市住宅建了二三十年以后变成了旧城改造的情况，这实际上对于一个不动产建设来讲是非常可悲的事情，大家都在讲百年大计。所以我们现在所看到的，国内跟国外相比，国内二三十年的楼都觉得很老，国外的像曼哈顿都是少的有六七十年，长的有一百多年，但是你根本不觉得曼哈顿那个片区有什么落后，现在仍然是代表全球最先进、最发达的一个区，所以他在保值增值方面应该是有他的独特方面，就是在物业管理。物业管理，当然需要一些费用的投入，比如曼哈顿买个100万美金的公寓，每个月需要交付的管理费用大概是1300美金-2000美金左右的水平，所以物业管理费和买价可以看得出来。因为我们国内目前对物业管理费压的很低，他的这种管理在一定程度上只能叫物业服务费，不是物业管理费。物业管理费是什么概念？就是维护大楼表象的东西，维护大楼人工的支出，但是对大厦物业管理，真正对物管理方面他的投资是捉襟见肘。所以为什么我们很多楼经过五年、十年、二三十年以后就很旧呢？因为他没有钱去做保养，所以只能让它自然的老化。老化之后这个楼设备也不行了，停车场也不行了，公共区域到处都是斑斑点点，这样楼的价值就无从谈起。所以要使得楼的保值增值实现的话，是要有好的管理，好的管理需要有一个合理的物业管理费的支持。　　【主持人：成俊杰】所以国内目前还不合理。（众笑）看看我们媒体还有没有问题？　　【深圳特区报】你好，我是深圳特区报的记者，我这边有两个问题：　　第一个问题，还是回到深圳市场，从数据上可以看得出来未来几年深圳的超高层建筑的数量应该是比较大的，但是比起比较成熟的区域，纽约也好、香港也好，或者上海也好，我想知道深圳的摩天楼跟他们之间差距在哪里？　　第二个问题，刚刚讲到前海、后海，在后海片区有一个华润的“春笋”大型综合体，但是最新出来它的高度比他预期的500多米缩水了100米，到392米，他当时的说法是规划的限高，我想请问专家怎么样看待在这样一个高度竞赛的大背景之下这个建筑它可能有缩水，是不是深圳对于摩天楼并不是像大家所想的那么推崇？　　谢谢！　　【林天春】我来回答一部分。　　关于你的第一个问题，唯一比较大的区别，同一个行业在不同的区域要的面积是不一样的，所以这一块是会影响到整个楼的招租跟入住率，这个是有分别的。把范围放大一点，比如一个公司，在上海需要2000平方米，在深圳需求4000平方米，这是需要根据市场、根据环境他们对总部的考虑，对未来战略的发展考虑，这个是会影响到需求的情况。　　【吴沂城】谈到写字楼的竞争力问题，深圳、香港和上海有些数据是可以来说明一些问题的，在上海目前租金最高的是叫“上海国际金融中心”，它是260米高，但是它的租金价格是500多元到600元这个水平，与最高的金茂大厦，但是它的价格只有400多元/平方米，与才260米高的价格相差是这么大。但是上海国际金融中心是谁开发的？是新鸿基。我们再看深圳，像嘉里建设广场为什么能成为深圳租金最高的写字楼呢？是嘉里建设集团开发的。　　所以从这两个城市目前的现象我们可以看到，做写字楼也是要有积淀，也是要有本身成长的过程，如果只是原来不是开发房地产，突然冒出来建超高层，你想要它租金价格得到最高的回报，这种做法来讲可能不一定是一个必然关系。从现在几个城市的现状可以看出，应该里面还是有些关系在里面的。　　作为写字楼来讲，建超高层它不是老板主意的问题，更多是要对自身的开发能力、管理能力，本身的理念能达到什么样的高度，如果这个高度达到了，所建出来的东西肯定是会被市场所接受。　　【黄易里】我稍微补充一下，关于深圳超高层写字楼跟其他片区的一些差别？如果从客户的构成角度里面来看的话，确实有这样的差异性，因为毕竟深圳产业主导，除了金融产业之外，高科技的产业占的比重会很高。我们没有单独去拿跟美国比，但是我们有一个统计数据，是拿亚太区的超高层，现在租赁的量客户结构来对比之后，再拿香港或者深圳的超高层客户做对比之后，我们会发现：　　第一，金融行业还是主要客户的构成，因为他承租能力，包括他的本身形象要求是会比较高的。但是会有一个明显差异的地方，就是科技类，尤其是高科技产业，他在超高层的建筑在深圳他的比重非常的高，最高的可以将近有30%，这是在很多不同的城市，或者在香港，或者拿国内其他城市相比来看，这是蛮大的差别。　　第二关于商业服务类，类似律师事务所、会计师事务所，这个比重占客户结构里面也相对来说是比较高的状态。　　所以由于客户结构的变化，必然会对除了硬件层面，以及服务层面的要求之外，包括对面积他可能也会不一样，因为客户本身每个行业对面积的需求也是不同，并没有说像其他的城市里面对单层面积要求会那么高，这个就是深圳由于企业的情况所导致他对建筑指标层面也有这样的变化趋势。　　如果从技术层面，对绿色建筑的认证，包括对智能化的要求，这都是一个共性，大家都开始往这个方向去提升。　　【主持人：成俊杰】好，时间关系我们再给最后一个提问机会。　　【现场提问】大家好！我们知道超高层是一般租给像金融这一类可能对成本并不是很敏感的租客，刚才也提到现在的高层建筑分布在26个城市，如果平均起来是差不多每个省都有一个，那么对于西北部这种比较落后的地方，他那个地方的行业结构，比如金融、科技这一类的企业是很少的，他如果把高层建起来了，这个时候能不能达到比普通建筑一样的租金溢价，因为它的投资大，收益回报率又很长，那请问各位在西北部是什么因素让开发商去投资高楼呢？收益又少，投资回报期又很长。　　【吴沂城】现在看到的数据里面西北还没有超高层建筑，西南有。　　【现场提问】那租金溢价是怎么样呢？　　【林天春】拿成都来说，最高租金达到200元/平方米。　　【现场提问】是高层建筑？　　【林天春】他也没有高层建筑。我们现在所谓超高层建筑是300米以上，他也就是200米以下。　　【现场提问】重庆超高层建筑吗？　　【吴沂城】重庆有。　　【现场提问】那重庆那个项目怎么样？　　【现场提问】具体到每一个城市的项目，这些数据目前还不能够完整的提供。　　【主持人：成俊杰】因为不一定每个项目都是世邦魏理仕运营的，世邦魏理仕运营最多，但是不是每个项目都是他做的。　　我们再次以热烈的掌声谢谢台上的四位专家今天为我们带来精彩的观点，也希望将来各位媒体继续关注世邦魏理仕对于超高层建筑发展的观点和看法，可以关注世邦魏理仕的微信/微博，谢谢各位到场的嘉宾和媒体朋友，今天活动到此结束。　　（结束）
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