澳洲不动产步中国楼市后尘 楼市急剧分化
[摘要]中国资本涌入叠加信贷放水，澳大利亚楼市正呈现一线城市与二线城市加速分化。 又一波中国热钱正在涌入澳大利亚，核心城市悉尼首当其冲。
中国资本涌入叠加信贷放水，澳大利亚楼市正呈现一线城市与二线城市加速分化。
又一波中国热钱正在涌入澳大利亚，核心城市悉尼首当其冲。
中国机构钱进悉尼
不差钱的万达在澳大利亚砸下重金。
1月25日，万达酒店发展有限公司刊发公告称，于日，公司与万达商业地产(香港)有限公司的合营公司收购澳大利亚1Alfred地块和19&31Pitt Street地块，总代价为4.88亿澳元。这是万达集团继黄金海岸珠宝三塔项目后在澳大利亚的又一投资。
万达收购的项目位于悉尼核心区环形码头，为悉尼最核心区域，项目计划投资约10亿美元，将其建设一个综合性地标项目，命名为万达悉尼1号。项目总建筑面积约8.5万平米，内容包括超五星级万达文华酒店、公寓和商业，其中万达文华酒店建筑面积2万平方米，拥有客房160间。项目主楼高185米，建成后将成为悉尼新地标。
据了解，此次收购由万达酒店发展和万达香港同时成立合营公司Wanda One完成，各占60%和40%权益，并以&万达澳洲&为控股公司，集中负责在澳洲收购及发展地产项目。万达酒店发展也发布公告称，未来亦可能收购同一分区内的其他区域，望收购增加集团土地储备并提高在澳洲房地产市场地位。
去年 8月，万达就曾宣布并购澳大利亚黄金海岸市著名的珠宝三塔项目，作为绝对控股股东和原业主共同开发，系万达在海外布局的第5个五星级酒店。
仅仅一天之后，1月26日，复星地产宣布联合澳大利亚投资管理公司Propertylink成功签约收购澳大利亚北悉尼办公楼&米勒街73号&（73 Miller Street），该项目将成为复星旗下保险资产配置的一部分。
米勒街73号是一栋位于北悉尼的甲级商业办公大楼，拥有14672平方米的可租面积，位于被称为&黄金三角区&的核心地带，周边交通便利，自带156个车位，可俯瞰悉尼港。
仲量联行认为，2015年投资海外房地产业的中国资本将达到200亿美元，比2014年增加21%。开发商和保险企业纷纷通过购买海外物业的方式，使其资产配置国际化。
中国土豪夺最贵豪宅
就在万达斥巨资拿下悉尼核心地块的同时，一位来自中国的买家再度刷新了悉尼最贵房价纪录。这位神秘买家以超过750万美元的价格买下一处澳大利亚房产，从而刷新了此前由一位投资银行家创下的725万美元的记录。
这处位于澳洲新州悉尼上北岸Carinya的昂贵房产刷新了Pymble区的房价纪录，以超过750万的价格卖给一位经外国投资审查委员会（FIRB）批准的中国大陆买家。
据了解，这处位于电报路（Telegraph Road），占地5100平方米，卖家是纯种马的主人Jackie和Tim Hughes，他们是Photon集团的创始人、前执行总裁。房子被英式花园环绕，有一个果园、网球场、泳池和一间2卧别墅。
该悉尼豪宅上一次易手是在1999年，由商人、Sydney Roosters主席Nick Politis出售，当时的售价为469万元。随后房子被美化翻新和扩大，Hughe夫妇在2012年首次通过一家房产中介挂牌出售该房产，理想要价是1000万元。去年年初，另外一家中介Christie&s International的Darren Curtis接手房子的销售工作，指导价为780万元。Curtis证实这是这个城区的新纪录，但拒绝透露具体售价。 Pymble之前的房价纪录是725万，在2010年创下，当时投资银行家Greg Bundy出售了他5595平方米的乔治亚风格豪宅。
显而易见，富有的中国机构和个人都看好澳大利亚楼市表现。
澳楼市城市急剧分化
值得关注的是，从机构到个人积极进军澳大利亚楼市的同时，澳大利亚央行则迫于经济压力，持续为资本市场注入流动性。
2月3日，澳大利亚央行降息25个基点至2.25%，刷新历史最低利率记录，并暗示未来可能进一步降息。 此前，澳大利亚的利率自2013年8月以来一直维持在2.5%的历史最低点。
但此次降息或仅是一个开始。澳洲联储认为进一步降息是合适的。外部环境对澳联储本次降息决定有着不可忽视的影响。澳联储在本次会议纪要中提到，&经济持续走强，但是欧元区和日本的经济都比预期要弱。当前预测全球经济2015年将继续温和增长。&
澳大利亚央行行长史蒂文斯表示，国内需求增长整体相当疲弱，降息的目的是为了提振经济增长，预计降息将支持需求。联储执委会认为未来进一步降息也是合适的政策举措。能源价格走低将暂时性打压CPI，未来1-2年通胀将符合目标区间。
此前澳联储一直按兵不动因担心房地产市场过热。 汇丰银行一位经济学家认为，澳洲联储维持在历史低位的利率已提升经济活动，称12月上涨了8%。
然而，不动产市场表现出现分化。2015年1月份墨尔本的房价上涨了2.7%，悉尼上涨了1.4%，布里斯班勉强上涨了0.6%。但达尔文下跌了1.3%，阿德莱德下跌1.2%，珀斯下跌了0.6%，在一些资源型城市，受大宗商品下跌影响，房价也萎靡不振。较值得关注的是，从2009年1月到2015年1月，悉尼的房屋价值上涨了57%。墨尔本增长了50%，但一些中小城市则出现了滞涨甚至小幅下跌。
澳大利亚一线城市与中小城市的分化，与中国楼市极为相似。事实上，澳大利亚信贷开闸，可能继续推升一线城市房价，加速城市间的分化。短期来看，澳大利亚一线城市前景仍然看好，但过度的信贷投放，也让其未来的不确定急剧增加。
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　　来源：中国新闻网、新华社、央视财经（ID：cctvyscj）、人民网（ID：people_rmw）
　　“金九银十”交界，国内多地接连出台楼市新政。记者统计，自9月30日至10月2日，短短三天时间，北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉共计9个城市先后发布新楼市调控政策，多地重启限购限贷。有业内人士认为，这意味着2014年开始松绑的中国楼市政策再次步入拐点。
　　3天9城 楼市调控新政扎堆发布
　　今年“十一”长假的打开方式有点“别样”。正准备迎接国庆长假的你，可能尚未消化掉“北京加码限贷”的消息，便又接到了“天津开启分区限购”的消息推送。
　　9月30日晚间，北京加码楼市限贷，分别将购买首套和二套普通住宅的首付款比例提至35%、50%；天津几乎同步出台“分区限购”政策，对已有1套住房的非本市户籍家庭，暂停在市内六区和武清区再购房，同时提高其首套房商贷首付比例至40%；同日，苏州也宣布进一步加强商品住房价格监管。
　　10月1日晚间，郑州、成都正式接棒。郑州宣布对市内部分区域实施住房限购，对在指定区域内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭和拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭限购180平方米以下的住房；成都限购略有不同，规定在高新区、锦江区、武侯区等区域内，一人只能新购买1套商品住房。
　　10月2日，限购阵营再添济南、无锡、合肥、武汉四市。
　　济南分别将购买首套和二套住房的商贷最低首付款提至30%、40%，且明确本市户籍家庭已有三套住房的，暂不得再购房；
　　无锡则宣布将二套房商贷最低首付比例提至40%，非本市户籍家庭限购第二套房，同时对土地出让设置最高限价；
　　合肥发布区域性住房限购政策，在市区范围内，暂停向拥有2套房以上的本市户籍家庭出售新建商品房，并将首套房商贷最低首付比例调整为30%；
　　武汉宣布主城区限购限贷，首套房商业贷款首付比例提至25%，二套房首付比例提至50%。本地人最多可购2套房，外地人最多可购1套房。
　　“分区限购”成亮点或现挤出效应
　　除北京、苏州属于“加码”调控外，其余城市均祭出了最新的限购限贷举措，差异化的“分区限购”调控成为政策新亮点。
　　“这将产生一种挤出效应，缓解城市热点区域房价的过快上涨，同时将购房需求推向可能存在‘去库存’压力的周边区域。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者透露。
　　以天津为例，严跃进具体分析了分区限购调控的作用原理，天津武清区由于毗邻北京，成为本轮房地产市场炒作的热点，前8月二手房交易价格迅速上涨。“而在限购政策实施后，北京购房者至天津购房的门槛抬高，在武清区认购首套住房首付需要40%，且无法购买二套，遂只能认购北辰和宝坻等区域，未来这些区域市场会呈现明显上涨，即市场需求转移。”
　　限购阵营渐扩围下一个会是谁？
　　据记者统计，除北、上、广、深四个一线城市外，已有厦门、杭州、苏州、郑州、成都、南京、天津、济南、无锡、合肥、武汉共11个二、三线城市加入楼市限购阵营。
　　与其他城市单纯收紧调控、“抑房价”的目的不同，北京此次加码限贷的举措，被认为调控信号意义大于政策本身调控的意义。在严跃进看来，“北京政策模板将成为第四季度一、二线城市调控楼市的模板。”
　　在北京发布楼市新政后，确有六城紧跟步伐，而这股调控浪潮或许仍将继续。综合业内人士分析显示，未来，福州、东莞、珠海、石家庄、青岛等房价涨幅较快的城市，限购可能性仍非常大。
　　房价会有实质性下跌？
　　调控政策何时能真正“抑房价”？在严跃进看来，中国楼市政策的拐点已在今年第四季度正式开启，而市场拐点会在明年，2017年第二季度部分城市或有“量价齐跌”的现象出现。
　　“但需要注意的是，此类市场拐点是周期性的，而非房价有实质性下跌。”严跃进提醒。
　　“当前楼市存在局部过热风险，但仍处在可控范围内，及时出台调控政策是能够稳定未来市场预期的。”中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说。
　　“今年以来楼市表现令人困惑，城市之间和城市内部分化态势加剧成为市场的真实写照。”中国指数研究院指数研究总监白彦军说。
　　专家认为，近期热点城市政策收紧力度升级，或限购限贷，或限房价地价，或加强监管，政策主要以抑制投资投机需求为重点，特别是购买人群受限及信贷收紧，短期将为当前过热楼市适当降温，也将成为更多城市控制房价的重要选择，预计四季度各线城市政策分化将更明显。
　　白彦军建议，热点城市还应主动公布土地储备和供应计划，合理引导市场预期，抑制短期市场波动。对去库存压力较大的部分三四线城市，应执行区别于热点城市的支持政策，通过合理信贷政策引导，让小地方楼市活跃起来，大城市冷静下来。
　　此外，专家指出，一方面要警惕楼市有泡沫，对居民生活成本影响较大，并影响实体经济；另一方面要实现经济稳增长，宏观经济转换增长动力尚需时日，还需要发挥房地产行业的支撑作用。因此政府要把握好楼市调控政策的平衡点，既要防控风险，又要稳定楼市，确保经济运行在合理区间。
　　延伸阅读：中国房地产三大信号弹
　　进入9月，传统的房地产销售的旺季，二线城市的地产也开启了疯长的模式，但是在这样上涨的背后有没有隐忧呢？如果和历史上的国际数据做一个横向的比较，会有什么样的结果？
　　中国居民房贷收入比 超日本房地产泡沫时期
　　根据我们搜集到的数据，目前中国居民房贷收入比是0.46，已经超过了日本房地产泡沫时期的水平，如果按现有速度扩张，5年内将达到美国次贷危机前的历史高点。
　　房地产市场重磅数据 接近美国金融危机峰值
　　如果从新增房贷/新增地产销售看，美国2007年时的峰值为52.6%。而中国2015年已经上升到了35%，2016年上半年更是创历史新高至42%，已接近美国金融危机期间峰值水平。
　　杠杆加码！中国个人房贷余额是16.55万亿
　　去年，一场杠杆推动的股市大涨大落让大家记忆深刻，我们也来对比一下，6月18日，券商融资余额达到了历史高峰2.26万亿元，再加上估算的场外配资1.5―2万亿元，场内外融资合计约4万亿元。
　　截至今年6月底，中国个人房贷余额是16.55万亿元，如果按照二季度的房贷增加额推算，到了三季度末，房贷余额将达到17.9万亿元左右，单纯从杠杆资金的绝对量而言，比去年的股市泡沫，有过之而无不及。
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