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“房子是用来住的，不是用来炒的”，相信是大家都熟悉的房地产调控最强音。

对于一路高歌猛进的地产公司们，之前最得心应手的高额贷款拿地（高杠杆）、快速开发销售回款（高周转）的战略似乎不太好使了。

资金吃紧，周转率放缓，利润下降的风险时刻悬在空中，闪着凌冽的寒光。

面对市场形势的变化，不仅小型房企们日子难过，行业龙头们也纷纷自我革新。

恒大进军新能源汽车、碧桂园尝试机器人产业，连公认的房企标杆万科也喊出了“活下去”的口号，房地产行业正在洗牌。

变化和机遇总是相伴相生的，地产行业也不例外。行业玩法变化的时候，提供了重新认识价值的机会。

基本面看门道港股系列的第二篇，我们来聊一聊不靠高周转，地产还能肿么玩？

• 先给地产分分类 并不只是盖住宅

从建筑的使用类型来说，地产可分为住宅物业和商业物业两大类。

相应的，房地产企业从事的业务也围绕这两大类展开：

• 开发物业：就是通常熟知的拿地开发住宅物业，然后销售建成的住宅物业

• 投资物业：商业物业主要有购物中心、写字楼、酒店、公寓等不同形态，与销售住宅不同，商业物业多是自持运营，赚取租金收入或运营收入。

此外，地产的业务还有物业服务、装修、养老、旅游、文化等其他类型。

• 开发物业里利润率最好 投资物业里的顶级品牌
  

• 开发物业，随便打开一个榜单，华润置地都是销售金额全国排名前十的开发商。

但如果再对比销售面积，会发现华润置地利用更少的面积，可以实现更多的销售额。

换句话说就是房子的单价高！

• 投资物业，华润置地更是广为熟知的高端存在。

运营中有22个万象城/万象天地，13个万象汇/五彩城，还有48个兴建中的购物中心。

另外管理输出购物中心项目27个，其中运营中的项目18个。

此外，华润置地还在主要一二线城市运营着10个写字楼和约10个酒店。

这些投资物业项目，可以为华润置地带来稳定的租金收益，预计2019年全年租金收入将超过100亿。

• 造城！房住不炒时代的城市升级刚需

因为在开发物业和投资物业的两方面都具备顶尖的实力，华润置地近年来构建起独特的造城能力，发挥土地价值的最大化。

通过着力打造以万象城为标志的现代城市中心，不但满足了各地城市升级的刚需，而且带动周边土地价值，实现开发物业的利益最大化。

在房地产行业一派忧伤的气氛中，华润置地的“造城战略”与“房住不炒”的政策有着天然的契合之处。

1. 房子是用来住的：荒地变城市的红利结束，城市升级才是当前刚需！

拿地条件少：因为有能力自己造城，公司拿地对周边配套没有依赖，拿地的条件少、成本低！

受政府欢迎：旧貌换新颜，哪个城市不愿意升级旧城的面貌呢？所以会受到政府的欢迎，拿地机会又加分！

商业为住宅导流：高端商业周边，配套开发的住宅购买意愿旺盛，销售费用省、开发风险低、商业还能贡献稳稳的租金！

（这个策略有多成功，可以参考华润置地在深圳的大冲村旧改项目。下图为该项目润府三期的开盘盛况）

2 . 房子不是用来炒的：利润来自品质，不需要通过贷款给经营输血

销售毛利率高：在销售面积排行榜上通常排在10位左右的华润置地，销售毛利率一直在行业内遥遥领先。

财务成本低：公司有息负债的成本和占比一直保持在行业低位，确保财务状况稳健。

还没开始聊财报，已经说了这么多，真的是地产可讲的内容实在太多了。

基本面看门道的老规矩，下面还是从经营效果、管理质量、财务控制和业绩回报四个方面来解析华润置地的十年财报，透视开发+投资双轮驱动的经营效果。

A. 成长性: 坚持走高品质稳健的成长道路，稳健有利润

与地产销售TOP 3选手恒大、碧桂园、万科比起来，华润置地过去10年收入增长7.3倍，年复合增长率为24.7%的表现，那真是相当佛系了。

与同样具有商业地产配置的龙湖集团、新城发展控股等相比，增速也难言优秀。

但是看一下上述各选手的营业利润率，华润置地一直处于行领先地位。尤其是2014年之后，公司营业利润率一直稳步攀升。

华润置地10年来没有单纯追求规模的增长，而是坚持在自己高品质差异化战略上探索，一定程度上印证了克制求效益的稳健经营策略。

B. 经营理念：住宅+商业=城市中心，难以模仿的核心竞争力

公司在年报中明确聚焦2+X战略，其中2代表公司开发物业和投资物业这2个主要业务，X代表公司围绕着城市升级、消费升级和产业升级延伸的业务。

以公司2018年年报为例，2018年年综合营业收入为1211.8亿，比上年同期增长18.9%。分业务的收入和利润率如下图：

从营业收入的规模来看，尽管包括酒店和购物中心的收入同比增长24.5%，远超开发物业的增长率17.5%。但相较于开发物业1051.5亿的营收规模，投资物业95亿的营收规模甚至算不得主营业务。

但投资物业的价值正如前面所说，是开发住宅物业的价值引擎。通过高端商业创造高品质的生活和居住体验，带动开发住宅的销量和品牌溢价。

C. 市场竞争力： 单价高还被抢购的房子，市场竞争力还用说吗？

如下图与行业内领先的地产公司对比，华润置地的销售毛利率一直在业内保持领先，尤其自2013年开始稳步上升。

2018年公司毛利率43.4%领跑行业。这样的毛利率反映了公司打造高端品牌和差异化战略的成功。华润制造城市中心的自带流量能力，让公司的高品质住宅受到市场追捧一房难求，这毛利率让人羡慕。

A 效率： 公司土地储备资源优质，支持公司未来三年的业绩，还自带升值潜力

2018年公司总资产6557亿，营业收入为1211亿，资产周转率仅为0.18次。说明公司的资产利用率非常低，而且与公司10年前的0.17次似乎并没有改善。

公司总资产在过去10年增加了6.8倍，营业收入增加了7.3倍。公司的资产规模和收入规模基本同比增加。

对于其他大部分公司来说，资产周转率低并不是件好事。

但对于房地产公司来说，由于土地资源的稀缺性和房地产开发周期的特点，从取得土地、房产开发，到物业交付的周期通常都会大于一年，这就会导致持续经营的房地产公司的资产规模大于当年的销售收入。

华润置地2018年6557亿资产分布，其中3056亿为库存，占比47%。

由于土地开发程度不同，如仅考虑历史平均毛利率为36%粗略估算，则库存对应的销售额为4156亿（=3056*（1+36%）），为当年销售收入的3.4倍。

说明公司土地和开发物业储备基本支持公司未来3年的销售收入。

公司资产中占比第二大的投资物业为1269亿元，该部分资产如前面所说，是公司开发物业的增值引擎，而其本身又能带来利润率颇丰的稳定现金流。此外，商业物业本身的价值也随着商圈的人气积累而提升。

润地的库存和投资物业是优质资源，不仅没有风险，反而有增值和升值的潜力。

A. 负债的成本和风险：负债率和有息负债资产成本都是行业低位，老哥太稳了！

公司过去10年资产负债率由59.6%逐步上升至72.4%，但与行业内主要公司相比，资产负债率依然处于行业低位，与业内其他公司的高负债相比财务更加稳健。

公司有息负债占比持续下降，说明公司对有息负债的主动管理，可以使用大量的无息资金来支持公司的运营。

从2018年公司负债结构来看，应付账款及税项1183亿，递延收入及其他2152亿，分别占比25%和45%。这两项公司免费占有上游供应商和下游客户的钱，是公司70%负债的来源。

而且，那个2152亿的递延收入都是已经收到的账款，就等着交房直接进报表里的营业收入了。所以说，这种负债不但免费，而且未来的营业收入也有保障！

B. 权益资本成本：符合政策去杠杆的要求！格局和觉悟都是有的！

2018年华润置地的权益乘数，也就大家说的杠杆，比行业主要选手的低一半以上。18年碧桂园杠杆为9.4倍，万科为6.49倍，而华润置地是3.6。

果然跟高杠杆的玩法完全不同，符合当下的行业要求。

A. 业绩回报 ： 股东回报稳定，后续仍有空间

公司ROE近年来一直维持在16%左右，2018年小幅上升至17.2%。

不过前面也说了，其他选手靠杠杆也能把这个回报率给抬上去。

如果未来高杠杆的玩法难度加大，业绩回报这里或会出现明显差异。但考虑到地产行业的经营周期较长，近期内也不太容易反映在数字上。

房住不炒的年代，每年15万亿的房地产销售规模还是常态，住房的需求还是有的。

在银行收紧房地产资金输血的大环境下，房地产行业集中度将显著提升。有资源、能创造价值的企业将会获得更大的发展机会。

三句话总结华润置地十年财报看点：

1、 造城造生活：别人造房你造城，打造住宅+商业一体化高端生态圈。引发三大效应：

A. 协同效应：高端商业带动住宅房产销量及溢价；住宅引流带来商业消费；相互成就

B. 平台效应：自带商业打造居民生活平台，降低对开发住宅周边和地段的依赖；降本增效

C. 赚钱效应：高端商业符合政策端推进消费升级，给公司带来丰厚回报；涨业绩

2、 家里有余粮: 土地储备充足而且结构好，主要布局是核心一、二线城市; 具备保值和升值空间；

3、 财务稳健: 公司负债和资金成本维持行业内较低水平，财务稳健；

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Sonar安装成功后，默认内置H2数据库，用于记录单次的扫描结果，对同一个project重复扫码，会覆盖之前的扫描记录，所以H2 数据库只应用于测试，不可以用于生产环境,那如果你是想玩玩，不想长期扫描你的项目，可以不必配置数据库

我之前是用最新的8.2版本，不过问题很多，而且评价说最新的不是很稳定，不支持mysql，最后使用的7.4版本， 官网下载比较慢，大家如果无法下载可以留言回复我，或者关注文末二维码私信我。

我安装的JDK11(1.8版本无法安装最新的sonarqube 8.2，7.x是可以的，大家选择时候需要注意) 如果无法找到下载地址，私信我。

2.启动浏览器，访问 , 如出现下图则表示安装成功。

4.重启，即重新运行StartSonar.bat，使用admin ,admin登陆系统。配置数据库之后，会初始化表信息，耐心等待一段时间。

该指南整合了阿里巴巴集团技术团队多年来的最佳编程实践。 随着我们鼓励重用和更好地理解彼此的程序，大量的Java编程团队对项目之间的代码质量提出了苛刻的要求。 过去我们已经看到许多编程问题。 例如，有缺陷的数据库表结构和索引设计可能会导致软件体系结构缺陷和性能风险。 另一个例子是难以维护的混乱代码结构。 此外，未经身份验证的易受攻击的代码容易受到黑客的攻击。 为了解决这类问题，我们在阿里巴巴为Java开发人员开发了本文档。alibaba p3c 地址:

如何应用该指南来规范我们的项目代码呢，我们可以在sonar中引入sonar-p3c这个开源插件，下面介绍下详细步骤:

sonar 7.4版本，一定要参照如下链接:

clone下来之后，打包

clone下来之后，打包

到此，p3c规则成功集成到Sonar中。现在测试下：

选择Java，并生成token，生成mvn命令，Copy，直接在项目里执行即可

Idea中扫描会很快，Sonar中会一直显示In Progress，需要等一会才有分析结果。成功执行后结果如下,说明p3c已经成功检查我们的代码

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