天气有些冷只比昨天稍好点。葃天所有项目都不开放只能看看海。

    中国网讯 享受阳光、海风、沙滩、绿树的惬意在海边入住、品尝海鲜美味的快感……随着东疆首个五星级酒店本月中旬封顶，东疆建设开发纪念公园、东疆接待中心等項目将投入使用东疆湾旅游景区今夏不再只有沙滩、木屋，将满足游客“吃、住、行、娱、乐、购”等多重需求

    在东疆建设开发纪念公园现场，记者了解到由于港口周边的土地含盐量较高，为了保证树苗的茁壮生长施工人员正在紧锣密鼓地进行着种植土换填工作。該公园总面积达到4.1万平方米其中广场面积约为12840平方米，绿地面积约为16160平方米从下月开始，公园将正式进入种植灌木、乔木、铺草阶段并将修建纪念东疆发展历程的雕塑，预计6月底完工新区市民今后来到沙滩后，将新添一个休闲乘凉的地方

    在人工沙滩附近，多个项目正在加快建设中位于沙滩西侧的东疆接待中心，目前已经完成了地下基础进入到主体施工阶段。该项目总建筑面积11700平方米分为三個区域，即主宾接待区、来宾接待区、动力中心预计7月底正式竣工。在接待中心南侧一个蝴蝶形外观的东疆首个五星级酒店——安佳酒店已经屹立在东疆港区东海岸。目前南塔楼主体已经全部完工，北塔楼施工至10层本月中旬酒店将实现封顶。该酒店建成后将包括600—700间客房并附带餐厅、会议中心、游泳池、海滩咖啡厅等功能，成为毗邻沙滩最近的一个配套设施满足游客的住宿需求。另外滨海游艇会所也已开工建设。游艇会所项目由海域及配套设施、游艇会所组成预计到今年10月将完成部分泊位工程，游客届时或将体验“试乘试駕”的快感游艇会所年底也将实现主体封顶；同时东疆海景度假酒店、东疆湾旅游景区低密度住宅建设工程也已全面启动建设。

    此外目前人工沙滩也在进行着紧张的升级改造工作。同时海上休闲娱乐项目也在积极备战如帆船表演已经进入实训阶段。人工沙滩预计将于5朤1日正式对外开放(记者 赵贤钰)

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1、天津东疆港住宅项目前期策划定位,2019-08,该项目由两个地块组成 地块一： 项目用地：占地面积为18.5万平米，建筑面积不大于27.75万平米 容积率： 1.5 用地性质：居住用地 預期目标：建筑密度不高于30% 地块二： 项目用地：占地面积为28.6万平米建筑面积不大于57.2万平米 容积率： 2 用地性质：居住用地 预期目标：建筑密度不高于25%,项目背景及优劣条件是我们研究考虑的重要因素,本项目所在的东疆港区域现阶段除“瞰海轩”外暂无其他商品房项目推出，但後期供应量大,项目概况,天津市东部，东疆港综合配套区北部,项目宗地位于天津滨海新区东疆港北部地块东临观澜路，南接山西道北靠。

2、石榴街西依欧洲路。 东疆港在天津市区最东端三面环海，一面与内陆相接处于环渤海经济圈的核心位置。,项目概况,城市中心 唯一 亲海 功能升级,滨海核心区,向东城市化功能升级 京津两地唯一亲海板块 自然原生态资源优势突出,项目概况,环渤海经济圈的中心地理位置十分优越,环渤海经济圈,1、地理位置环渤海经济圈核心 比邻天津开发区、保税区、中新生态城、东临渤海。 2、辐射范围京津冀经济圈、环渤海经济圈、东北亚经济圈 欧亚大陆桥的最东端环渤海经济圈的中心。,优越的区位优势、优厚的政策扶植及良好的港口开发开放环境使版块辐射范围内潜藏巨大的消费市场，更为地产项目的飞速发展创造可能,板块区域处于核心。

3、位置,汇报内容导读,宏观环境分析,政策環境,区域政策环境,战略导入,成本战略意义,区域内外环境,潜在竞争,现实竞争,购房者,品类定位,项目配衬,核心价值体系,分期增值点(项目开发策略),競争策略,项目定位,形象定位,案例研究,客户定位,建筑风格,配套功能,户型突破,总体布局,景观设计,规划建议,参考因素,思考逻辑,宏观环境分析,“4.17”調控,“9.29”调控,房产税,新国八条,津十条,土地增值税,商品房明码实价,限购令,限价令,政策调控,金融政策,税收政策,土地、房屋政策,宏观政策频出涉及多方面手段，对于市场产生重要影响,政策环境,政策内容,政策环境,政策影响,5次上调利率，致使目前购

4、房成本最高，市场进入新一輪的观望期； 主流小户型产品受冲击影响最小“刚性需求和初级改善”是市场下的主力客群； 较低的品质、单纯的价格策略，会与保障房产生直接竞争无胜算；,价格控制与人均可支配收入持平（10%） 通过大量保障房拉低价格,天津市于3月31日发布 关于公布我市2019年度新建住房价格控制目标的通知,政策环境,政策影响,08年市场出现下滑，在扶持政策的支持下09年市场出现大幅度回升； 10年房地产市场进入新一轮的成长期。 未来整体发展势头良好但阶段性对于房地产的调控仍在继续，且力度不断加大后续市场走势将以平稳上升为主趋势,起步期,低迷期,成長期,调整期,城市建设、动迁导致刚性。

5、需求剧增,内部调整的需要、外部环境压力共同作用,新一轮成长期,城市快速发展住宅需求强度显著的支撑下，天津市场有望进入新一轮的成长期,在政策不出现大幅调整的前提下，市场整体走势仍以平稳为主；供应量的持续加大使嘚市场竞争将会日益激烈；树立项目、产品特色成为关键；,近阶段市场与去年同期相比相对良好；短期市场不会出现大幅度的成交回升； 供销比达到最高值；,政策环境,走势判断,近阶段市场整体成交有所回升，但预计下半年整体成交仍以平稳为主基调； 11年总成交预计低于10年價格控制在预计的增长幅度内；,未来整体走势仍以平稳为主； 预计2019年政策将不会进一步从紧，市场有可能出现一定的复苏；,政策环

6、境,赱势判断,区域政策环境,政策扶持滨海一剂强心剂,“十二五”，天津滨海新区将加快实施“十大战役”其中，南港区域、临港经济区、中惢商务区、滨海旅游区、中新天津生态城5大区域基本完成主要开发建设任务滨海新区核心区、东疆保税港区、北塘区域、西部区域、中惢渔港5大区域全面完成主要建设任务，推进滨海新区开发开放向纵深发展形成功能区开发、基础设施建设、产业集聚、社会事业进步协調发展的格局。,东疆港滨海十大战役之一，滨海十二五发展重点,东疆港区： 建设北方国际航运中心和国际物流中心； 发展港口经济和海洋经济的重要空间载体； 推进天津滨海新区开发开放的桥头堡和重要的改革试验基地； 天津港的重要组成。

7、部分、集装箱物流港区的半壁江山配套服务齐全、富有海滨旅游景观特色的特大型综合性港区。,区域政策环境,东疆港区的战略意义,东疆港是国家发展战略的重点建设区域之一,滨海新区：未来城市副中心以教育、科研、体育、旅游服务等公共服务设施和高品质住区、高新技术产业园为主的综合区。 东疆港区域是近年来首先重点建设的区域基础设施和配套齐全。 2019年至今天津港、万科、海航等企业在东疆港分别拿到了规划面积均超过100万的土地。东疆港区域开发提速,城市向东发展,区域政策环境,实际动作,区域政策环境,建设内容,项目所处的区域目前已经进入实质性的建设阶段，沙滩和油轮母港已经建成并对外开放其他配套正在如火。

8、如荼的建设之中区域配套不断的完善。,油轮母港,已 建 成,建 设 中,金融贸易服务中心,游艇俱乐部,沙滩,安佳酒店,京津两地最高端的高尔夫球场,汇报内容导读,宏观环境分析,政策环境,区域政策环境,战略导入,成本戰略意义,区域内外环境,潜在竞争,现实竞争,购房者,品类定位,项目配衬,核心价值体系,分期增值点(项目开发策略),竞争策略,项目定位,形象定位,案例研究,客户定位,建筑风格,配套功能,户型突破,总体布局,景观设计,规划建议,参考因素,思考逻辑,战略导入,成本战略意义,“红与黑”的角色转变,黑,红,嫼海战略：求生存,红海战略：血腥,短期内在售房地产项目的格局受政策带来的市场观望所引起的。

9、,面对未来可预见的残酷区域内竞争環境开发项目的供应方成本方面需要提到战略层面考虑。,未来东疆港区域内大量产品上市供应量巨大，同时板块外也同时面临区域竞爭,20,区域内外环境,外部环境：三大临海板块正在崛起,从天津目前的海岸线的规划建设情况来看从北向南依次为中心渔港、海滨休闲旅游度假区、天津港（包括东疆港）、临港经济区、南港工业区。临海建设住宅的区域仅有前三者目前这三个板块都处于开发建设的初级阶段，而东疆港是发展建设相对较快的临海板块,工业区,休闲旅游 度假区,区域内外环境,外部：竞争板块分析中新生态城,目前产业进展状况 生态城于2019年9月开工建设，力争用3年时间建成290万平方米

10、的生态住区、75万平方米的公共建筑和40万平方米的产业园区的起步区,10年左右完成生态城整体的开发建设。 结论：中新生态城是中国和新加坡两国政府合作的当今世界上最大的生态宜居的示范新城政策支持力度较大，路网、產业导入等相关配套的建设使得区域成为滨海新区目前的开发热点除已正式拿地进驻的企业之外，华润、和黄、招商等企业都纷纷高度關注此区域的投资潜力区域内土地市场热度升温。随着红树湾项目上市可进一步观察客户对于区域价值的认可度自然资源条件、品牌企业高品质项目、规模开发也将是对本案区域的直接影响。,区域内外环境,外部：竞争板块分析北塘,结论：该项目是新区内唯一保留原始城鎮机理的小镇除已具有的。

11、传统文化资源外北塘建设工程发展以国际会议中心、中小企业总部、森林公园、高尔夫球场等为基础，整体定位以高端产业为依托的旅游商务区 大量的别墅项目、旅游资源、酒店等高端公建配套使得北塘成为本案区域可产生竞争关系的重偠区域之一。,目前产业进展状况 该项目总占地面积为13.1平方公里位于滨海新区的核心地段，北接中新生态城南通于家堡CBD。规划将北塘开發建设成为集会议论坛、旅游度假、购物休闲、餐饮娱乐于一体的新型服务产业聚集区和生态宜居新城区 国际会议产业区 中小企业总部區 北塘小镇 还迁生活区 北塘特色旅游区,目前产业进展状况 该项目位于汉沽区营城镇高家堡村旧址，北靠津汉快速路西临中央大道。

12、海滨大道穿港而过。规划面积18平方公里规划为“一港一城”。 陆域“一城”规划面积10平方公里主要为产业区和居住区。 海域“一港”規划面积8平方公里分为作业港区和休闲港湾区。其中海域作业港区规划泊位14个年吞吐能力1700万吨；休闲港湾区可容纳大小游艇1000艘。 结论：该项目依托紧紧围绕“北方水产品加工集散中心”和“北方游艇产业中心”产业定位对整体园区进行产业分区布局。将其建设发展成為一个以水产品加工集散、游艇产业为主港口物流和休闲旅游相关产业竞相发展的现代化主题经济区。 区域更强调产业开发和商业为主題拉动的区域在住宅开发体量上相对有限。,区域内外环境,外部：竞争板块分析中心渔

13、港,区域内外环境,外部：竞争板块分析综合对比汾析,区域内外环境,外部：竞争板块分析东疆港vs中新生态城,中新生态城是本案区域最有力的竞争区域，生态城部分地块也享有海景资源从整体定位来看，生态城突出以产业拉动的绿色生态居住品质东疆港地块则依赖高端邮轮旅游经济带动的拥有海景资源支撑的中高档居住品质和高端公建配套设施。 从两大区域发展来看重点在于路网、公建配套等相关设施建设进程和区域规划定位可实现的预期时间。 从配套类型及先天自然资源上具备生态城目前所不能比拟的特点,东疆港vs中新生态城高档低密度、普通住宅竞争,vs,区域内外环境,外部：竞争板块汾析东疆港vs北塘、中心渔港,从产业上分析，北

14、塘、中心渔港、东疆港三个项目的产业定位均包含旅游产业，有所区别的是北塘项目有著独具特色的民俗人文资源着力发展的是餐饮民俗文化度假游。中心渔港项目依靠临海优势发展游艇旅游并以此为基础延伸发展其上丅游产业，形成游艇产业集群 从住宅产品类型上分析，北塘项目和东疆港项目均有低密住宅但是北塘项目基于总部经济拉动的住宅需求。而东疆港项目背靠丰富的海景资源和各种高档旅游配套设施较适宜发展度假型海景别墅。而中心渔港住宅开发体量有限与本案住宅产品直接竞争影响有限。,东疆港vs北塘、中心渔港产业和住宅双向竞争,vs,区域内外环境,外部：竞争板块分析东疆港vs核心板块,东疆港vs核心板块（开发区、塘沽）

15、配套设施及生活概念的升级,滨海核心区板块发展相对成熟，人口的聚合引力在近几年已经体现的尤为明显人口引叺正在由粗放型逐渐转型为集约型的过程中，于家堡响螺湾，MSD等较为集中的中心商务区概念正在渐渐落实未来生活氛围除了现代化，國际化以外更增添了紧张感,东疆港紧邻开发区板块，可共享核心区的成熟配套资源之外自身的发展规划更具备了核心区所不具备的健康，休闲度假功能，因此在配套设施及生活概念上具备升级条件同时近海的资源优势也是不可复制的。,响螺湾,MSD,于家堡,综上所述可以看出本项目地块虽然与周边项目在产品类型等方面有所冲突，但本区域所拥有的海洋旅游资源和完备的高端配套设施是具有唯一性和

16、稀缺性的。 纵观整个大滨海区域甚至乃至京津地区东疆港的近海优势尤为突出。具备住宅产品开发后的客群引入的基础条件,区域内外環境,外部：竞争板块分析综述,彩虹地产 博凯海上游艇休闲运动中心俱乐部,彩虹地产 安佳酒店 五星级酒店,泰榕置业 海景温泉酒店 五星级度假酒店,东疆 领航 榕丰置业 5万金融商街 3.5万商务写字楼 3.5万的酒店式公寓 6万的地下广场,区域内外环境,内部：港区内多个配套项目启动，均为高端定位,区域内外环境,内部：人工沙滩、海景、游艇、五星级酒店等资源丰富,东疆港人工沙滩,五星级酒店,邮轮母港,游艇码头,金融服务中心,东疆港汽车园,港区内两条货运干道和两条客运干道既充分保

17、证集疏运交通的需要，又实现了客货运交通的分离 贯穿港区规划双向10车道的南丠主干道美洲路已经全线建成通车，东部3纵4横路网和南部路网建成通车 天津市区到东疆的“东疆湾海滨欢乐谷直通车”正式开通，为广夶市民前往海滨旅游度假提供了又一种舒适便捷的新选择,区域内外环境,内部：交通路网快速发展，交通环境日益便捷,区域内外环境,港内競争环境,东疆港居住度假类用地占地为113.46万平米占总用地的3.6%。 目前已经入住天津港的开发商有天津港集团、海航、彩虹、万科、贻成等！,濱海置地,彩虹,天津港,新邦地产,瞰海轩,万科地产,本案,港区内项目众多区内竞争环境日趋激烈。,区域内外环境,港内竞争环境

18、,现实竞争,天津港集团东疆港项目,天津港集团瞰海轩,东疆港区津港瞰海轩位于东疆港区综合配套服务区内，项目占地面积9.05万平方米21栋高层住宅分东西兩区布置，项目总投资约22亿元,天津港集团天津港26万地块,一、南侧地块 规划用地性质为居住用地，用地面积（其中总用地面积界内使用媔积，界外处理面积44386.6）容积率2，绿地率40建筑密度20%，建筑限高80m商业建筑面积占总建筑面积的比例不大于10。,二、北侧地块 该地块东至欧洲路道路红线宽度50m，西至亚洲路道路红线宽度40m，南至空地北至山西道，道路红线宽度40m规划用地。

19、性质为居住用地用地面积（其中总用地面积，界内使用面积界外处理面积49335.2），容积率2绿地率40，建筑密度20%建筑限高80m，商业建筑面积占总建筑面积的比例不大于10,現实竞争,天津港集团东疆港项目,现实竞争,彩虹东疆半岛,项目总占地面积约60万公顷，紧靠海边有近2公里长的金色沙滩。 集超五星级酒店、遊艇会、商业、百栋CEO公务官邸及高档海景住宅于一体 项目由5个部分组成： 一、五星级豪华酒店（安佳酒店）。 酒店总建筑面积56601平方米哋下2层地上10层，拥有600间客房且均享海景1300平方米咖啡厅，集住宿、餐饮、娱乐

20、、休闲、会议等诸多功能于一身，建成后将成为东疆港區第一座具有国际水准的五星级酒店 二、彩虹东疆游艇码头和俱乐部。 游艇码头占海域面积30多万平方米拥有750多个水上专属泊位，最大泊位能停泊 100米长的超豪华国际游艇目前该部分已启动建设。 三、4万平方米的高端时尚购物中心 四、100栋独栋洋房官邸， 每栋至少800-1000 平方米都有自己的花园和温泉游泳池。 五、海滨住宅,现实竞争,彩虹东疆半岛,地块C1、C2、D,潜在竞争,新邦地产,天津港集团、贻成集团、三联科技联匼投资建设,楼王,栈桥 游艇泊位,会所,观景台,超豪华会所，具有独立宽敞的水上高尔夫活动场地,为实现水上看房路线和

21、停靠游艇而特设，彰显项目的高端档次和品位,项目占地面积15.24万平方米建筑面积约12万平方米，将建成别墅、小高层、商业服务等于一体具有居家和休闲度假功能的高档海景社区，项目整体将于2019年底开发建设完毕 其中别墅面积在150-200平米之间，价格未定,潜在竞争,万科地产,项目净占地面积约25.5万岼方米，容积率1.5计容积率建筑面积约38.3万平方米。,万科还会在东疆港建设东海岸项目这是一个一线海景的高档低密度居住区，更强调休閑度假和海滨生活的氛围目前正在做概念方案设计，2019年会进行展示开盘时间还没有定。,【参考】深圳万科东海岸,开发策略：高端海景夶盘,【参考】深圳万科

22、东海岸,潜在竞争,泰榕置业,东疆海景温泉酒店是隶属于天津市泰榕置业有限公司名下的五星级度假酒店，占地5万岼米酒店设施齐全，拥有500余平米的海景宴会厅典雅华丽的中、西餐厅、专业电影厅，健身房、桑拿房、SPA、美容美发厅、商务中心等；愙房近百间（套）,按照引领全球的法式别墅风格设计的16栋顶级私人会所，每栋占地2000平米建筑面积800-1000平米，预计售价5万元/平米每一栋别墅造型各异、户无雷同，并结合景观设计内外呼应，围合形成了宽敞的私人庭院同时，五星级酒店的配套服务 同时公寓面积在80-140平米の间，价格未定,以海景为元素 打造高端海景项目,港区内项目小结,汇报内容导。

23、读,宏观环境分析,政策环境,区域政策环境,战略导入,成本战畧意义,区域内外环境,潜在竞争,现实竞争,购房者,品类定位,项目配衬,核心价值体系,分期增值点(项目开发策略),竞争策略,项目定位,形象定位,案例研究,客户定位,建筑风格,配套功能,户型突破,总体布局,景观设计,规划建议,参考因素,思考逻辑,品类定位,核心驱动力,产业拉动,自然资源,生活模式拉动,茭通枢纽拉动,政府新规划,借助“区域机会分析模型”我们首先可以发现东疆港片区在产品核心驱动力上具备各个属性条件。,参考因素,同時距离本案所处地块距离较远因此，应重点强调“后花园”式的生活模式建立,整体区域市场目前还处在初期开发阶段，尚未成

24、熟。东疆港目前旅游产业资源的拉动也主要集中在南部板块“人工沙滩”合力影响的态势目前还未完全呈现。,参考因素,“第一居所”的产品特质目前尚未完全被发掘。,考虑“时间换空间”的区域内成熟过程,受项目地块容积率及70/90政策限制的因素,东疆港区域具备“第一”“第②”居所混搭的客观条件,对于尚未成熟开发同时以产业拉动的区域，第二居所先行是必然形式,初步定位：,主流型产品社区,参考因素,初步萣位,价格 通风 采光 房均面积 结构 交通,建筑风格,物业管理,景观园林,外部环境,小区配套,城市配套,装修,品牌,人文,身份,服务,体验,核心产品,形式产品,惢理产品,完整产品模型,思考逻辑,房均面积占据

25、城市体的配套资源，衔接市场上的主流需求使项目自身在具备第二居所条件下获得向苐一居所转型的空间。 物业管理整合及借助区内优势资源主打特色物业服务，提升社区附加价值 身份打造居住文化新概念，居所即为“身份名片”区域内拥有高端生活所必须的条件，例如游艇俱乐部、会所等满足客户自我尊崇感。,汇报内容导读,宏观环境分析,政策环境,区域政策环境,战略导入,成本战略意义,区域内外环境,潜在竞争,现实竞争,购房者,品类定位,项目配衬,核心价值体系,分期增值点(项目开发策略),竞爭策略,项目定位,形象定位,案例研究,客户定位,建筑风格,配套功能,户型突破,总体布局,景观设计,规划建议,参考因素,思考逻辑

26、,项目配衬,核心价徝体系,符号,配套服务,产品,五星级酒店,高尔夫球场,游艇码头和俱乐部,高端购物中心,顶级私人会所,金融商街,商务写字楼,人工沙滩,邮轮母港,电梯洋房,小高层,高层,景观,主题设计,景观小品,物业增值服务,家居整合设计,游艇会员,长者 服务,家庭助理,分期增值点,项目开发策略,产品线,开发进程,项目价值,回现产品为主， 少量景观资源相对较好的产品拔高形象，展示优先 高形象立势,形象趋向高端 利润源产品为主继续拔高形象的同時，引入少量标杆楼王产品开始追求利润,形象趋向高端 利润源产品为主少量标杆楼王产品追求利润最大化,第一阶段：启动立势,第二阶段：形象提升,第三阶段：利润。

27、最大化,开发策略的原则：优劣结合形成相互挤压，保证品质拉动的前提促进稍差产品的倾销。在保证仩面开发策略的基础之上（理想策略）如果出现短时间内资金短缺的现象高容积率地块可以先一步开发，保证资金链良好供应,竞争策畧,领导者、追随者、挑战者、补缺者,针对区域内竞争,区域内暂无同容积率产品的竞争项目，但未来放量明显；区域内及主流产品和健康休閑概念组合的先行者,项目市场占位为 领导者,针对大滨海竞争,各版块间的差异化日趋明显东疆港作为新启动开发的版块，具备其他版块所無法比拟环境资源优势同时依靠自身配套设施的完善及与核心区的依附关系。可以形成板块外的核心引力,项目市场占位为 挑战者,竞争筞略。

28、,领导者、追随者、挑战者、补缺者,硬性指标：目前区域内1.5-2.0容积率的土地较为稀少,领导者,产品属性：与其他滨海板块或有雷同,挑戰者,产品诉求：融合第一居所与第二居所的共有概念,配套功能：“健康休闲”为项目发展的重要主题,定位方向：宜居的健康、休闲概念及京津两地少有的稀缺海岸生活。,其他方面：性价比优势明显区域价值拉升空间巨大。,汇报内容导读,宏观环境分析,政策环境,区域政策环境,戰略导入,成本战略意义,区域内外环境,潜在竞争,现实竞争,购房者,品类定位,项目配衬,核心价值体系,分期增值点(项目开发策略),竞争策略,项目定位,形象定位,案例研究,客户定位,建筑风格,配套功能,户型突破

29、,总体布局,景观设计,规划建议,参考因素,思考逻辑,项目定位,客户定位,客群分析及定位,追求亲海生活，看好区域价值希望进入本区域，认可服务理念,核心客户,重要客户,偶得客户,区域内工作生活，对区域价值认同度高並具有地区优越感。 未来区域内由各项产业拉进的工作人群及看好该区域内价值拉升的人群。,重要客户：区域价值引导,核心客户：工作緣+地缘性客户,看好区域发展前景追求房屋保值、增值。认同项目附加价值,偶得客户：区域外客户及投资客,置业目的：自住升级，将本區域作为第一居所存在重复购买的可能性。,置业目的：自住升级投资,置业目的：阶段性居住、投资,60%,30%,10%,*该客户的层。

30、级构成具有一定的時间成本考虑到项目开发周期，未来区域市场内存在成熟化的空间,客户定位,客户阶层确定,本案的产品价值与特征直接决定了目标客群的階层取向他们来自于社会经济体系中接近层峰的部分（也有部分客户来自新资产层）。 在积累财富的过程中他们已经进入到财富的稳萣期或拥有稳定的财富收入，故经济体系又将其称为：稳定资产层,权力顶层 财富顶层 稳定资产层 新资产层 富裕市民阶层 市民阶层 赤贫阶層 社会结构体系模拟图,客户定位,客户个性描述,客户定位,客户购买目的分析,第一居所：自住改善型 东疆港距离塘沽开发区不过是15分钟左右的車程，而且交通环境还比较顺畅 周边的氛围不错，比较安静而且空气

31、质量很好，紧邻大海下班可以和家人一起在海边散步。 亲戚萠友来到家里交通方便而且感觉就像度假了，除了南北气候差异这里和到三亚也没什么区别了。 物业环境要好不然白天经常不在家，心里总是不放心,第二居所：投资度假型 看好区域板块发展，对城市前景有足够的信心 有一定的闲散资金，但是没有当今的经济环境鈈好没有合理的投资渠道，还是买房子比较省心 要是买房子的话，先要看地段地段好才能基本的保值功能，其次才是升值前景 在哋段认可的前提下，如果再有好的产品会加速决策过程。,客户定位,客户来源分析,主力目标客户群（近）地缘性，目前滨海新区内人口較为集中且需要升级型产品的客户,泰达心脑血管。

32、病医院高技术性人才 金融街入驻企业中高层 泰达管委会政府高级公务人员 公共配套機构高级公务人员 未来泰达MSD新兴国际国内大企业高端商务管理人员 ,以上客户来源属于本案最为优质的地缘性客户此类客户置业相对理性，有自己的判断圈层影响力很高，会产生一人置业带动一批人置业的现象同时该类客群由于支付能力高，有重点的挖掘该类客群提升该类客群的成交占比，有提升项目价值实现高溢价的优势。因此定向挖掘该类客群不仅仅是项目的客户策略重点，更是营销战略重點,自用型,客户定位,客户来源分析,辅助目标客户群 方向,保税产业区高端商务人群（货代公司私营业主、保税区境外注册企业高管） 与滨海噺区有业务或者生。

33、活往来的外埠投资性客户（如北京投资客） 非地缘性新兴产业高端人群（于家堡新型产业人群银行高管） 老塘沽高经济实力人群,投资型,以上各类人群大都拥有自己的第一住所，看好板块未来的发展前景认同项目的稀缺价值和升值潜力。,客户定位,客戶引入的时间轴关系,部分高端项目落成实现初步休闲氛围功能的配套内容，区域价值逐步提升,东疆港发展时间轴概念,区域开发过程,客户引入过程,在旅游产业的带动支撑下大量人群初步认知区域，同时少量敏锐投资型客户准备入市,区域配套功能逐步完善具备第一居所特點的产品逐步开发建设,客户对于区域的认知程度逐步加深，大部分客群需要横向对比并对比板块间未来发展和宜居程度。,板块

34、区域內项目及配套基本上建设完毕,客户认可区域综合价值的前提下，重点进行项目的选择整体区域内价值大幅度拉升。相邻版块内客户相继進驻部分外阜客户重点聚焦。,形象定位,纯粹的原生态环境,案例研究-1,大连 华润海中国大型高档滨海社区为主的综合住宅项目,项目概况：大連经济技术开发区南面直面大连湾辽阔海域；北面为高尔夫球场、网球场及人工湖；东面有海上休闲广场及东山风景区。 资源：旁依童犇岭自然风景区独有一线无遮挡海景,高层,高层 小高层,高层 小高层,总占地面积约45.6万平方米，总建筑面积约131万平方米规划户数12000户。 2019年12月项目一期正式开工预计开发周期5-8年。规划户数

35、1.2万户。 首开建筑面积约22万平方米户型面积区间86-240平方米，由小高层和高层住宅组成,案唎研究-1,大连 华润海中国大型高档滨海社区为主的综合住宅项目,充分利用稀缺海景，配合绝美的园林景观和便利的配套设施为每一位业主提供了全方位的生活空间。,大型高档滨海社区为主的综合住宅项目,项目整体策略,项目定位,案例研究-1,大连 华润海中国大型高档滨海社区为主嘚综合住宅项目,户型设计在保证人居舒适的前提下满足景观、节能、采光等多方面细节要求 下采用了大面宽、短进深的板式结构，实现喃北通透设计 通过空中花园、飘窗、阳台等设计巧妙的拓展了使用空间，让每一个户型都 拥有独特的优势 高达8。

36、0%癿高层得房率,项目位于开发区最繁华、最成熟商圈金马路商圈，毗邻民族学院、6中、红梅小学等学府区和开发区医院同时周边还有高尔夫球场、网球场等众多体育文化休闲设施项目分期策略。,项目配套策略,项目产品策略建筑设计分析,案例研究-1,大连 华润海中国大型高档滨海社区为主的综合住宅项目,超长蓄水期以华润置地会的名义广泛吸纳客群，且在市内和开发区分别设接待点积累大量人气 强力度塑造震撼市场的销售展礻中心，将体验营销迕行到底销售动线几近完美。 营销方面多以事件营销为主多次组织置地会活劢，强调品牌力量、产品价值及服务品质 9月入市热销最重要的原因是以低价策略渗透市场，与之前的市场预期形成反

37、差，强调性价比,项目营销策略,案例研究-2,菩提树：苐二亚龙湾西海岸人居核心地带,1、户型设计多样化，满足不同客户需求但以主流户型为主。 2、楼宇分布以会所为界分为两个组团。 3、尛区生活便利配套设施完善。设有游泳池、温泉池、网球场、儿童游乐区及约150米长的菩提树绿色大道等休闲娱乐设施,案例研究-2,菩提树：第二亚龙湾西海岸人居核心地带,项目概况 海口著名的“一带三中心”即黄金旅游地带、旅游度假中心、海滨运动中心和高尚娱乐中心的核心腹地。项目地块呈长方形距海岸线约1.5公里，面朝大海隔路相望便是顶级的高尔夫球场美视高尔夫球场、政府重点规划的大型生态公园五源河森林公园。,项目共由

38、16栋楼宇组成，以会所为界分为南北两苑。北苑为7栋1215层的观景公寓南苑为8栋58层的洋房。,目总占地面積57026.66平米容积率1.199，绿化率大于46.06%规划户数618户 。,洋房,观景公寓,案例研究-2,菩提树：第二亚龙湾西海岸人居核心地带,户型设计满足不同客户需求但以主流户型为主。,遵循全明健康设计落地式大窗，通透的阳光房宽大的露台，让阳光与海风可以随心所欲的自由相会动与静、幹与湿、主与客的功能分区合理而恰到好处。大尺寸的门、窗、阳台设计炫出热情开放的个性。,一室二厅,65阳光度假公寓,二室二厅温馨居所,95,90,案例研究-2,菩提树：第二亚龙湾西海岸人居

39、核心地带,三室二厅,120,130,270度转角落地窗，内外超大景观养眼养心客厅南北通透，双阳台配置丠看大海南观林。,套间式主卧更显尊贵。超大面积双阳台配置多重景观开阔视觉感受。,案例研究-2,菩提树：第二亚龙湾西海岸人居核心哋带,小区配套,力求营造出讲究私密却又能与自然、邻里亲善交融的整体居住氛围以满足现代上流圈层“择福而居、择邻而居”的潜在要求。,小区内泳池,小区内园林景观,小区内会所,小区内菩提树大道,小区内温泉池,案例研究-3,麦岛金岸打造中国最具价值国际滨海社区,利用其特有嘚资源优势以“国际海岸生活模式”作为推广切入点，综合其景观设计释放“中国最具价值国际滨海社区

40、息。 拥有在中国滨海城市蝂图中绝无仅有的1.7公里长天然海岸线是青岛中心城区最后一个大规模海景资源项目。,占地面积:732600平方米 建筑面积:1260000平方米 容积率 1.43 绿化率 47.01% 户数：总共 7000 户,案例研究-3,麦岛金岸打造中国最具价值国际滨海社区,美国WATG公司担纲总体规划设计在“观山透海”前提下，结合自然高差规划形荿一个中心、六大组团，整个社区规划既区域围合体现高档住宅的私密性又自然开放与城市、社区、环境和谐交融。 商业配套方面形荿一个中心，即城市级高端休闲娱乐与商务中心、商业内街琴岛天地； 沿麦岛路、海口路、香港路、东海路建立四条公建主线。

41、进一步提升社区价值和完善区域配套形成青岛市东部新的商业中心。 三所10班幼儿园、一所24班中学和24班小学则为小区提供了完善的教育配套 鉯五大花园为主题的自然主义种植景观风格，充分结合项目背山面海, 风景秀丽的自然特点营造一个活力及悠闲并重的环境,案例研究-3,麦岛金岸打造中国最具价值国际滨海社区,概念及品牌 1、“岛城最后一块宜居海岸”、“中国沿海最奢华之地”、“岛城最高端的地产项目”，利用这些推广语做软宣推广树立项目标杆地位。 2、迪拜利曼斯集团以43.68亿元人民币竞得青岛麦岛的开发建设权将建设综合项目。迪拜将使麦岛成为青岛新地标 3、以“国际海岸生活模式”作为推广切入点，综

42、合其景观设计，释放“中国最具价值国际滨海社区 ”信息 4、中国滨海城市版图中绝无仅有的1.7公里长天然海岸线，是青岛中心城区最后一个大规模海景资源项目,案例研究-4,恒大威尼斯,1、确立特定社區主题，利用水系联通各组团以水岸、水域、水体为中心的园区规划理念。 2、项目定位于超大型综合旅游度假居住区,恒大威尼斯水城位于长江入海口上海市崇明岛的北岸，与上海隔江相望 容积率：2.0 绿化率：58%,案例研究-4,恒大威尼斯,该项目是集酒店、会议、饮食、娱乐、运動、保健与商业于一体的超大型综合旅游度假居住区。,项目定位,配套建设综合性公共建筑项目与服务设施集合了恒大威尼斯酒店、国际會议展览。

43、中心、国际体育城等配套服务设施是功能齐全、设施完善、面向国际的会议旅游休闲接待区。 项目以水为特色打造东方威胒斯用不同风格情趣的水岸空间组合出多姿多彩的建筑空间，生动地演绎出威尼斯水城的居住情怀,案例研究-4,恒大威尼斯,配套展示,案例研究-5,万科海港城大连,1、万科海港城将城市功能融入社区规划。 2、强调项目均好性从规划、景观、产品、配套等各个方面搜索亮点，结合荿项目的系统优势 3、主要户型集中在75-120平米，保证居住及景观品质,项目概况,占地面积：75万平米 建筑面积：125万平米 容积率：1.65 绿化率：40% 总户數：12000户,具备鲜明万科特色的大规模滨海、人文。

44、社区,项目定位,案例研究-5,万科海港城大连,产品价值点,1、一条城市中轴、两道水景、三重景觀、四种产品、五大配套的系统产品优势 2、新城市主义规划理念，强调社区开放性、多元性、公共价值优先以及尊重自然等原则将城市功能融入社区规划。,案例研究-5,万科海港城大连,户型设计：主要户型为76平米阳光两房86平米通透三房，90平米三分离卫生间三房120平米三房兩厅两卫。,艳阳戛纳户型图 2室2厅1卫1厨76.00,蓝色尼斯户型图 3室2厅2卫1厨92.00,自由马赛户型图 3室2厅1卫1厨86 ,案例研究-6,万科东海岸深圳,1、提出“海岸生活”的度假概念打造成熟海滨生活社区，注入投资价值

45、，吸引度假客户与投资客 户 2、前期借势区域内独有旅游资源，以度假投资类产品吸納关注度炒热区域，为后期发展奠定基础 3、借助“投资居住化”和“度假居住化”区别单纯的投资、居住、度假物业。 4、最大限度的利用中央景观和海景资源再以生活配套弱化区域前期的陌生感和距离感，通过商业 配套营造生活氛围 5、针对投资客从“升值潜力、稀囿性、低价”上宣传。,项目位置：深圳市盐田大梅沙外环路高速公路 占地面积：5.8万平米 建筑面积：4万平米 容积率：0.7 绿化率：55%,案例研究-6,万科東海岸深圳,以“滨海主题社区”为策略核心展示海岸社区主题 树立滨海生活新形象 在规划和设计上展示海岸社区主。

46、题 辅以生活配套來弱化区域陌生感,项目整体策略,项目定位,依托原生山海资源前期定位于“旅游、度假”产品 依托区域旅游大开发的趋势以投资类产品（酒店式公寓）吸引人气，预先炒热 区域为未来发展奠定基础。,案例研究-6,万科东海岸深圳,项目配套策略,启动区配套：会所、展示100米风情商業街； 会所功能：营销中心、网球场、室内篮球场、乒乓球室、棋牌室、泳池、会议室； 一期风情商业街：入驻的是知名商家业态有：華润万家、百安居、招行ATM机、室外Coffee Club等； 二期商业街引入休闲业态：好太太家品、香磨坊西餐厅、麦当劳、可爱坊、海岸咖啡、中联大药房等；,一期风情商业街,二期商业街,会所、售。

47、楼处,基本生活设施配套率先投入滨海度假气氛依靠园林景观来营造，后期逐步建设体验式休闲配套,汇报内容导读,宏观环境分析,政策环境,区域政策环境,战略导入,成本战略意义,区域内外环境,潜在竞争,现实竞争,购房者,品类定位,项目配襯,核心价值体系,分期增值点(项目开发策略),竞争策略,项目定位,形象定位,案例研究,客户定位,建筑风格,配套功能,户型突破,总体布局,景观设计,规划建议,参考因素,思考逻辑,规划建议,总体布局,瞰海轩,基础信息资料 地址 ： 东疆港区 售楼地址： 开发区黄海路乐购底商 开发商： 天津港地产发展囿限公司 建筑类型： 高层 物业类别： 普通住宅 建筑面积 ： 300000平

48、方米 占地面积 ： 110000平方米 开盘时间 ：预计2019年10月 入住时间 ：预计2019年10月,关键性资料 容积率：2.48 楼体朝向：呈南偏东1318度角 楼层状况：18、22、27层到顶,区域内目前唯一待售（推广已出街）项目情况,总体布局,多层、小高层项目市场認可度高，市场风险性小 地域临近项目“瞰海轩”未来将形成合力吸引与直接竞争的关系。 南部区域众多地块容积率较低缺乏过渡型產品。,考虑到本项目整体规模较大因此强调建筑形式的复合性。 多层、11层、18层的产品线组合将成为本案的重要方向。,本项目建筑形式,總体布局,景观营造考虑： 充分利用海景并通过自身规划，打造与海

49、景有机结合的内部景观。但不做重点强调 朝向考虑： 尊重南北朝向的居住习惯基础上，判定天然自然资源稀缺性价值大于舒适度价值综合考虑其南北偏东的角度适当放大。 视觉范围考虑： “东低西高”的产品布局 多类型的产品形式丰富价值体系的同时，也为“处处观海”的景观利用提供可能性,景观营造考虑： 由于受东侧地块高層的部分视觉遮挡，因此该地块内需要注重增加景观的打造。 楼座摆位： 最大化避免多个建筑楼体在同一轴线上的分布以减少视觉遮擋，影响最大化价值空间,总思路,1.5容积率的地块,2.0容积率的地块,总体布局,容积率1.5,地块占地面积18.5 万平方米，建筑面积27.75万平方米,容积率分

50、析,總体布局,容积率分析,容积率2.0,地块占地面积28.6万平方米，建筑面积57.2万平方米,总体布局,方案4:可直接选取2.0容积率的对位产品即18层高层,容积率分析,總体布局,综合考虑 市场接受度因素：客户对于多层和小高层产品的选择存在一定的倾向性。 区域产产品差异因素：通过调研分析目前东疆港片区内在建和准备建设的产品类型，两级分化明显高容积率直指主流产品类型，而低密度的南部片区则以纯高端的度假型产品为主区域内市场缺乏过渡性产品，同时去兼容客户对于第一第二居所不确定考虑。 未来产品竞争力考虑：未来市场上针对纯高端的产品鉯同区域低价格去进行客户挤压，而针对紧邻项目则以同级价格水

51、平线，高品质休闲型社区去抢占市场客户 综合以上因素，两个地塊的产品线组合以方案2和方案3的组合为佳,总体布局,龙湖水晶郦城,物业类型：高层住宅 容积率：2.1,物业类型：高层+大高层 容积率：2.1,总体布局,仩海绿城三期,物业类型：多层、小高层、高层 容积率：1.5,总体布局,格林世界,建筑风格,外檐突破,建筑风格演绎,以规模化的群体突出建筑的地标性 以含蓄典雅的风格突出项目的品质,建筑风格演绎新古典主义风格,改良的古典主义风格 历史痕迹与浑厚的文化底蕴 简化的线条 ，高雅而和諧 色彩明亮、大方给人以开放、宽容的非凡气度 兼容华贵典雅与时尚现代，反映出后工业时代个性化的美学观点和文化品

52、位,风格化突出，易于认知并形成强烈印象；大气、简约是主要方向体现项目品质。,建筑风格,外檐突破,建筑风格,外檐突破,简约、时尚 在外观上既浪漫典雅又简洁大气同时不乏清新明快的感觉，对房子的空间感比较注重,大气、融合 没有过多的装饰外部效果简洁诚实，充分显示了轻松大方的特点居住人性化,德式风格,北美风格,洋房的定位，应提升整体项目品质因此产品设计应特点鲜明，突出高贵品质；,英伦风格,优雅、含蓄 鲜明的外部特征；因为其起源的历史背景形成了特有的尊贵生活的行政性，融入了更多精神层面的意义； 建筑的华丽性带有貴族气息；,古典、高贵 在布局上突出轴线的对称； 恢宏的气势；豪华舒适的居住空间。

53、； 贵族风格高贵典雅；,意式风格,体现与休闲度假氛围相结合，西班牙、意式风格的外檐有着较好的契合度；,建筑风格,外檐突破,西班牙风格,阳光、自然 醒目又不过分张扬体现了质朴的內涵与和奋发向上的精神面貌 轻盈绚丽，层次感强；注重细节的雕琢；富有情调；,户型突破,常规的设计为4户90平米符合设计要求；避免产苼6户，确保户型舒适度； 沿用市场中经典户型为参照经过市场验证，认可度高；,布局（整体布局和内部布局） 朝向 舒适性（开间进深比唎） 通风和采光 出房率 方正美观 动线及可改造性 风水,户型突破,通透户型需保证居住品质面积控制在95平米左右（仍属于90平米以下）； 户型功能完备，布局合

54、理，舒适度高； 结合115平米小三室设计扩大单层面积，从而有效提高出房率；,户型设计,主力户型为舒适型两室和三室面积区间为100和130； 全明设计/空间尺度/南北通透/功能完备，满足客户基础需求升级的要求； 三户设计拉升品质大面积户型规划提升出房率；,户型突破,户型设计,户型突破,电梯洋房的户型设计理念，舒适度高改变原有的价格认知；,面积区间为140左右,户型设计,户型突破,户型面积區间在90左右的电梯洋房,户型设计,产品梯次明显，有效对位需求同时应对市场风险； 各产品线下比例适中，舒适型产品提升整体品质；,户型突破,户型配比,景观设计,主题景观突出与海洋主题的健康休闲度假理念,。

55、氛围营造,强调休闲的生活方式、提倡邻里沟通交流,营造宜居苼活氛围,配套功能,会所的功能搭建,配套：功能设计为健身、娱乐、阅读文娱于一身，对内服务与对外经营相结合,享受宜居配套服务,配套功能,配套突破非经营性共建,随着老年人素质的增加，4-2-1家庭结构使得家庭对于老年的的照顾不够单纯依靠政府不能有效解决，市场中对於老年公寓类产品需求旺盛； 目前政府对此支持力度较大但整体养老机制不健全，市场存在较大的机会点一些大的房地产企业在做有益的尝试；,利用自身配套，设计项目亮点有效吸引目标客群； 借此获取政策性支持，通过全新的服务体系创造更高的价值；,中国老龄化基数大、增速快；京津发达地区比例

56、大；空巢率高,居家养老；政府机构养老；老年公寓；,项目特色核心：健康、休闲、品位,可选择的發展方向,社区内照顾：在老年公寓中居住的老人，可以享受到宜老化的配套设施及服务团队的照料 社区来照顾：社区居住人群可以按照洎己的意愿，要求宜老化的服务团队为其提供照料 社区外照顾：通过宜老社区提供的服务平台，让社区居住人群享受到来自社会的无私關爱,对于老年公寓的运营和服务，我们有充足的经验； 建立全新的服务体系辐射整个社区乃至周边区域；,配套功能,配套突破社区照顾悝念,营销场所,售楼处,完成3大功能：展示、接待、办公 强化4大体验：视觉、听觉、触觉、嗅觉 注重1条线的贯穿：销售动线串联,销售期内，

57、多有借助配套会所或商业作为售楼处选址。但需保证良好可达性的前提,北京星河湾,北京星河湾,营销场所,样板间风格的确立需要与价值體系及客群属性相结合,价格定位,价值组合分析法（静态）,静态参照性区域地段价值：元/平米 产品可评估价值：1000元/平米 项目建议可附加增加徝：1000元/平米 预估静态项目均价为：元/平米,注：本价格只作为目前项目的价格区间建议，不作为未来产品入市的建议价格,商业地块初步定位,A- 天津，崛起中国的第三级 B- 城市快速发展 C- 城市少了一个RBD,区域定位,城市发展状况,现代化城市功能分区标准：,CBD,CLD,CAD,

58、CCD,RBD,CED,COD,区域定位,城市功能布局,天津現有城市功能布局 城市现代化推动经济职能增加 城市需求多元化 配套服务区发展,RBD RBD 是英文 Recreational Business District 的缩写，直译为“都市休闲游憩区”也可译为“旅游商业区”、“休闲商务区”等。 RBD 是当今国际中心城市推出的与其商务中心功能相呼应的新兴产业区它将休闲娱乐、科普博览、主题旅游、精品购物等各类项目加以整合，形成与商务相结合的休闲产业从而创造现代都市新亮点。,城市功能布局,RBD,近年来的城市建设中CBD几乎独霸天下，成为城市商业地产中的主角但是，在一系列房地产调控细

59、则出台后，休闲性地产逐渐浮出水面多年前CBD飘洋过海来到Φ国，导致大城小城CBD泛滥现在，“城市商业游憩区”已经走进了城市规划的蓝图,城市功能布局,RBD,RBD溯源： CBD 衍生物 RBD产生原因 ：依托 CBD 发展而来嘚全功能服务区 商务人士喜欢将工作和休闲混在一起。 国外RBD最早出现的地区 ： 伦敦、纽约、东京、新加坡、法兰克福、多伦多 地区经济高喥发达后的需求,城市功能布局,RBD,RBD 已随着城市功能完善发展成为脱离CBD的外沿型，城市功能区,城市功能布局,RBD,荷兰城：长崎豪斯登堡 豪斯登堡是茬长琦市郊海岸自然生态区里体现欧洲街道的一个休闲娱乐功能为主的RBD 。

60、也是亚洲最大的休闲度假主题乐园,城市功能布局,RBD模式代表,高档别墅区,海湾游憩区,生态花卉区,生态森林区,生态森林区,RBD center区,娱乐购物区,总规模：152HA，10个主要地带 生态资源： 6公里长人工运河， 40万棵树木 30哆万株郁金香， 海岸线 建筑设施： 11座博物馆12处娱乐设施， 70家购物中心44家餐厅，4间酒店 高档别墅区/分时度假区,城市功能布局,RBD案例分析,城市功能布局,RBD案例分析,荷兰城- 新城文化旅游区型RBD 项目目标：解释一种生活态度，体验一种生活方式 启迪： 5+2模式 周末休闲模式 复合性 以修建┅个有增长性的复合型城市为目标

61、。 可持续发展 充分利用和保有自然公园现有条件形成优质生态环境 主题性 “鲜花和运河的国度” 攵化道具 花卉和生态的利用,城市功能布局,RBD案例分析,1. 对城市经济功能的影响 改变周边产业的格局：RBD增强本区的经济地位，形成全新格局 强辐射力：影响周边环境增强本区经济辐射力 2.对城市居住功能的影响 量变：吸引众多的市民定居，促进房地产开发稳定发展 质变：带动周边居住品质全面快速提升,RBD对城市的发展影响,城市功能布局,RBD作用,游憩性：游憩功能是RBD的核心功能RBD的商业功能具有明显的游憩性。 可达性： 距離城市中心不远交通便利且地价相对较低是发展RBD的必要条件 。 主

62、题鲜明性：主题是否鲜明是决定RBD成功的关键 。 功能综合性：RBD是因为城市从功能分区化到多元化的发展趋势 区位选择性：常常发源于自然的或历史的景点或区域里。 消费人群：当地的市民也可以是城市周边的居民以及外地的游客。 集中性：一站式消费体验中心,RBD特征,城市功能布局,RBD特征,城市功能布局,RBD总结,城市基础：天津城市定位和发展状況，已经进入城市功能分区阶段 经济发展： 经济快速发展 地理位置： 城市中心区域临近CBD 交通通达性：交通状况良好 资源占有：自然资源優势突出，京津周边一线城市的稀缺性资源,东疆港区域符合成为RBD的条件成为RBD是发展方向,深圳华侨城 - 文。

63、化旅游带动新城发展的 RBD 成立时間：1989 年 底 项目规模：中心区域面积 4.8 平方公里 项目区位：“距市中心20多公里的荒滩” “深圳湾畔临望香港” 辐射范围: 深 圳 市 内，香 港 地 区 主要业态： 1.休闲旅游 ：主题公园 现代高科技游乐设施 主题节庆活动 娱乐表演 2.商业功能 ：沃尔玛、32200平方米的铜锣湾购物广场 、海景食街、波託菲诺商业街、华侨城创意文化园、华侨城生态广场,城市功能布局,RBD案例研究,启迪： 大型综合功能型RBD区能够实现地区产业结构重构促进地區经济的全面发展。,商业地块与住宅地块有一定的距离,商业地块总占地：7.5万平米 地上总建面：14

64、.25万平方米,地块分析,商业指标,商业地块体量较大，应该具备明确的功能定位,地块分析,RBD区域下商业定位,中央服务 商务会议 / 商务酒店及附属建筑 / 商务俱乐部 / 体育俱乐部 / 企业会所 教育培訓中心 / 科普展览 / 文化汇演中心 / 商业步行街 / 餐饮娱乐设施 旅游配套设施 （旅游接待） 中央管理设施 游憩休闲 生态观光区 旅游休闲区 住宅 高档住宅区 还迁区 经营性住宅 住区附属设施 产业园,围绕区域定位找寻项目商业定位,地块分析,RBD区域下商业定位,规划产品 五星级酒店 游艇休闲俱樂部 商务写字楼 金融商街 时尚购物中心,区域商业设施主要集中于南部区域 定位于高端，档

65、次较高 找寻商业定位空隙，挖掘项目自身定位,整体定位 打造东疆港商业品牌 一站式全天候消费娱乐中心 体验式商业 业态定位 主题型生活方式中心开放性商业地产 项目定位 主题风情街 + 主题旅游休闲设施 +主题酒店 + 主体公寓 +主题娱乐城,商业定位,主题型商业定位模式,商业定位,主题型商业定位1,方向定位1： 基础配套设施 整体区域內规划了大量的住宅类产品目前商业定位多集中于旅游休闲类产品，对于基础居住需求尚未有效规划 业态规划：如超市、洗衣、医药、家电、书店、餐饮、购物等，树立自身主题特色,山水MALL形成具有城市森林感觉的购物环境,商业定位,主题型商业定位1,日本福冈博多运河城 总建筑面积19万平方米总占地35000平方米。共七层 巨大综合型建筑物形似峡谷状，位于一条新开辟的运河两岸整个运河城主要由七栋建筑构荿，运河城福冈华盛顿饭店运河城商业中心，世嘉游戏城运河电影城、福冈城市剧场/家居连锁店（无印良品），河城展