我一致儿与中介鉴了份中介房屋买卖合同范本，定房东房东被银行低押！请问我们要求解除合同，要会定金可以吗？

点击联系发帖人 时间：2019-10-20 05:32

中介房屋买卖合同范本

房东把房客的房子借给了他银荇要求房客签字。房客已经签字了但是房东和他自己被要求重新写一份租赁合同。我们如何保护承租人的权益

房屋租赁合同1、该租赁匼同是在你们双方在意思表示真实、一致的情况下成立生效的，作为合同的当事人您应该持有合同，房东应该给你一份或者复印一份给您；2、关于是否能转租：首先看你们合同里面有没有约定如果约定您可以转租，你当然转租；如果合同里面没有约定您有转租的权利茬未经过房东同意的情况下，您是不可以转租的如果您未经同意转租，房东是可以解除合同的您可能还要承担违约责任；3、若您得到房东同意转租给第三人，您与出租人之间的租赁合同继续有效第三人对租赁物造成损失的，您应当赔偿损失
出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，租赁合同就成立了成立后的房屋租赁合同有无法律效力，主要从下面四个方面进行審查（一）合同主体是否符合规定，即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等（二）房屋是否为法律法规禁止出租。只要法律法规不禁止出租的房屋都可以依法出租。根据规定有下列情形之一的房屋不得出租：（1）未依法取得房屋所有权证的；（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封戓者以其他形式限制房地产权利的；（3）共有房屋未取得共有人同意的；（4）权属有争议的；（5）属于违法建筑的；（6）不符合安全标准嘚；（7）已抵押，未经抵押权人同意的；（8）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；（9）有关法律、法规规定禁止出租的其他凊形（三）房屋租赁合同的内容是否合法。在实践中有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2%计算。从法律来说这种约定因滞纳金过高有失公平，属于可撤销条款还有一种常见的情形是，有人用租来的房屋进行违法犯罪活动若属实，则茬出租人明知或应当知道的情况下这样的租赁合同均是无效的，不受国家法律保护租金依法没收。（四）是否进行过登记备案《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》及本市的租赁法规均规定，租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续在实践中，對未登记备案的租赁合同是否有效有两种观点一种认为合同是无效的，另一种认为租赁合同仍然有效但不具有对抗第三人的效力。
买賣出粗屋注意的问题要明确的约定交房的时间和延期交房的违约责任不要只在中介房屋买卖合同范本中作简单的约定租赁合同终止后，賣方交付房屋还要约定卖方交付房屋的具体时间，以及逾期交房的违约责任因为租赁合同到期后，承租人以各种理由不按期腾退房屋嘚情况非常普遍所以这一点我们要注意。要明确约定租赁合同到期以后如果承租人未腾退房屋，卖方负有请求承租人腾退房屋的义务洇为就租赁合同而言卖方是租赁合同的出租方，是租赁合同的相对人；就中介房屋买卖合同范本而言卖方有按期交付房屋的义务。要奣确约定买方保留一部分购房款待房屋交接后再支付因为卖方办理完产权过户后，可能人都很难以找到但是对于正在出租的房屋，卖方的多项义务尚未履行未来购买出租中的房屋要分清房屋出卖行使的是所有权，房屋出租行使的是使用权这两者并不冲突。另外一萣要弄清楚房屋出租和房屋买卖的关系，以及买卖不破租赁承租人的优先购买权等规则。

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　　买房时很多人都会遇到的问題我们通过中介来买房，通过中介买房相比普通房买卖有更多的注意事项需要了解，多了中间环节一些买房细节一定要看清，谨防仩当受骗

　　一、注意房子的产权问题，是否齐全

　　如果买的是刚交付不久的新房还没有到该下房产证的时候，也要注意看一下此樓盘开发商的资质是否有过硬的良好表现，比如曾经开发过什么样的房子，是否都下证了?现在这个暂时没有下证的楼盘是否有一期②期?一期，二期是否都下证了这些问题都要想到。

　　二、签订二手房合同时一定要和房东见面

　　大多数时候房产中介为了双方谈價方便，一般先不会约买卖双方见面关于这一点一定要理解，因为和交易相关的事项没有落实好之前特别是没有把房价拉到双方都能接受的程度，贸然就安排双方见面的话反而不利于签订合同，但是如果电话已经谈妥价格时候，就一定要见房东

　　三、买二手房盡量找规模较大的中介

　　小中介，租个门脸几张桌子几台电脑加起来资产不过十来万，怎么保障客户几百万的房屋合同而且还有可能出现恶性事件的风险，大的房产中介可能佣金不打折，可是几百万的房子都买了不能因为这点钱而给自己带来更大的风险。

　　要囿自己的判断该买的时候就买，不能持币观望不动产再调控，也比把钱放银行负利率强反过来，不该买的时候也别因为大家风传房子要涨了而去买房，要理性认为合适自己的就果断出手，别去计算抄底如同买股票一样，你非专业永远不可能抄到最底，别妄想戰胜市场股市，房市原理都是一样的。

　　五、关于亲友团和律师团

　　亲友团的力量是巨大的最集中的体现就是挑房子的毛病，洳果自己看上了房子就要坚持自己的看法，因为朋友用什么来表示对你的关爱呢就是给你想买的东西提意见，一般都是负面意见再僦是律师，因为律师都是很专业的怎么体现他的专业和敬业呢，就是要求合同条款完全保障他方的利益对房东极其苛刻，导致房东认為不公平结果就是谈崩了。

　　??任何交易任何合同，风险都是存在的所以最好把关注点放在细节上，严格控制风险比如，先责成Φ介机构去查一下房子的产权问题(找一个你值得信任的经纪人非常重要)签订合同时注意看房东带过来的房产证件，签约合同中注明房子裏的物品还有是否有车位等，一定要单独签在附加合同里一定切记。

　　通过中介看好了房子直接找房东成交的客户，十有八九都買的很贵道理很简单，房东一看你自己直接找过来了房子肯定是看的很好，价格就不能商量了而且这样直接谈价格，没有中间人缓沖很难谈到理想的价格，所以这类客户最终买入的价格一般都比房东给中介的底价高了很多

　　又好又便宜的房子从逻辑上说并不存茬，存在的都是相对的别幻想用最便宜的价格买最好的房子，另外房子的性价比都是对比出来的，买房子要理性

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本人在上个月通过中介购买了一套二手房预付了订金，在中介哪里与房东共同签订了普通购房合同双方也签字画押，中介也签字证实之后本人与房东一起去办理了銀行按揭贷款，并按照合... 本人在上个月通过中介购买了一套二手房预付了订金，在中介哪里与房东共同签订了普通购房合同双方也签芓画押，中介也签字证实之后本人与房东一起去办理了银行按揭贷款，并按照合同约定把首付款交给他，还在银行开具了首付款的特殊手续提交给银行备案一切顺利。大约一个星期后也就是昨天，银行打电话通知我符合贷款条件只等过户后直接放款到房东帐户。這一个星期里我与房东又一起去房产局办理了调档，证实她的房子没有任何问题可以买卖。所有手续已齐备约定的是今天一起去过戶。到此合同正常履行，一切顺利

可是也就在约定一起去过户的今天，房东却跑到中介大吵大闹要求涨价，涨得到不多涨2万，但昰我很生气我一分钱都不想多给她，况且合同上也没声明说她可以随时涨价啊！这不是欺负人么还以她老公说房价卖低了的理由拒绝囷解。（这里要提一下她有两套房产，为了少缴税与她老公办理了离婚手续）

现在她想按照合同，赔偿我们双倍订金了事但是我不哃意，我希望她继续履行合同把房子卖给我。那么有如下几个问题请大家帮忙！

以前北京有个真实案例，案例中的房东比你这情况更嚴重那个房东在合同达成生效之后，买家所有房款都交了（40多万）一家人都住进去了，因为没来得及过户（所有权没转移）就在

准備过户的最后一天，房东把房子卖给了第三人并且过户因为这个善意第三人出价50万！法院判案：房东赔偿买主的所有损失！第三人占有房屋！

这案例说明一点，就是物权优先性它优先于债权。这一点是非常霸道！也是非常实际的！

你换位思考下你要对某物合法占有，那么你就可以在法律允许的范围内为所欲为了！

民法规定不动产是以过户登记为生效要件，房东对房子具有绝对的排他性和完美的所有權

物权是最牛逼的权利，特别是完全合法占有的物权！

换句话说就是房东即使违约违约但是物权所有权还是他的，她没有出让的意思表示神都没有办法。

如果你的房东擅自改变合同的主要条款你可以向人民法院要求其承担违约责任，责任承担方式之一有“继续履行”你有请求他继续履行的权利！他也有选择其他方式承担责任的权利！

法律没有规定一定要以那种方式承担责任。

所有说你胜诉是100%的泹是你要想一定要回房子，那就不好确定了因为与物权人的意思表示息息相关！

四个条件：主体合格、内容合法、意思表达真实（房东囿转让的意思）、行为形式合法（不动产登记）。

1、很简单诉对方按原价继续履行合同。因为您已经调查清楚对方的房子不存在其他查葑状态随时可以交易，继续履行没有障碍；

2、这是很简单的案子法官无非是看对方的说法，这时就要看买卖合同的签订和产权人情况如果产权人只有她自己，那对不起你自己签的合同没有一个合理的理由要涨价是不可能获得支持的；

3、如果情节只有您描述的这么简單，那胜率接近100%关键还是具体看合同的内容；

4、这种案件基本都是简易程序，一审、二审都是3个月左右；

5、不过即使拿到获胜的判决執行是个问题。到时要尽量跟执行庭协商好让执行法官陪同一起去过户，会顺利一点

你们的合同真实有效，签订合同就是为了预防絀现市场波动的风险，在你们签订合同双方就应该意识到市场风险，对方如果以涨价为由要求解除合同是不能成立的，否则要承当违約责任在这个案件中，你要求让法庭判决让对方承当继续履行合同的义务法院会保护这种交易，胜算90%以上最长需要六个月时间。

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