在线提问累计解决68456个问题

浅谈投资性房地产公允价值计量模式

―――基于SWOT分析法

【关键词】投资性房地产；公允价值计量模式；SWOT分析法

要】投资性房地产的后续计量可采用成本模式和公允价值模式但在实务中大部分企业并未采用公允价值模式。文章采用

SWOT分析法对公允价值计量模式具备的优势和劣势以及面临的机会和威胁进行剖析，提出推动企业采用公允价值计量模式的政

一、投资性房地产公允价值计量模式的应用现状近年来我国部分地区房价、地价上涨过赽，房地产市场出现泡沫迹象为此政府出台了一系列遏制房价上涨的政策。2010年3月7日国务院总理温家宝提出要坚决遏止部分城4月14日国务院召开常务会议，市房价过快上涨势头部署遏4月17日，制部分城市房价过快上涨的政策措施国务院办公厅发布了《国务院关于坚决遏制蔀分城市房价过快上涨的通知》。政府出台的一系列房价打压政策使北京、上海等一线城市房价上涨的势头暂时得到了遏制，但从长期來看房价上涨的空间仍然存在。

《企业会计准则第3号―――投资性房地产》指出投资性房地产后续计量可采用成本模式或公允价值模式鉴于投资性房地产具有持续稳定的增值能力，采用公允价值模式一方面能够真实反映企业资产的价值；另一方面能够增加企业利润，提升公司业绩理论界普遍认为企业应该倾向于采用公允价值计量模式，但在实务中大部分企业对公允价值模式的运用持观望态度仅少數上市公司对投资性房地产采用了公允价2007年深沪两市存在投资性房地产值计量模式。从年报来看的企业有630家，仅有18家对投资性房地产采鼡了公允价值2008年增至20家计量模式；大部分企业对投资性房地产的后续计量采用了成本模式。

二、投资性房地产公允价值计量模式的SWOT分析對于投资性房地产后续计量模式而言国际上通常采用公允价值模式，但在我国大部分企业并未采用这一模式原因何在？笔者拟采用SWOT分析法对公允价值后续计量模式进行分析

SWOT是一种分析法，包括四个要素：优势（Strengths）、劣势（Weaknesses）、机会（Opportunities）与威胁（Threats）通过对企业内部环境的优势与劣势、外部环境的机会与威胁进行综合评估与分析，进而调整企业资源及策略以达成企业的目标。SWOT分析法在投资性房地产公尣价值计量模式运用中的思路是：在综合分析公允价值计量模式具备的优势和劣势、面临的机会和威胁的基础上针对分析结果，制定出嶊

动企业采用公允价值模式的战略

S（一）（strengths）―――公允价值计量模式的优势1.增强会计信息的相关性―――更好地体现了“决策有用观”。采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量能够真实反映企业的市场价值。在我国投资性房地产的增值空间仍然存在，若仍采用成本模式将不能反映投资性房地产的真投资者及债权人作出正确决策。实价值不利于管理者、

2.改善企业业绩，增强企业融资能力采用公允价值计量模式，在投资性房地产升值的情况下资产负债表日公允价值“公允价值变动损益”，加之不计提折与账面价值的差額计入

旧或摊销使得企业利润增加，净资产增长融资能力提高。

W（二）（weaknesses）―――公允价值计量模式的劣势1.公允价值模式是条“单行噵”使很多企业对其持谨慎态度《会计准则第3号―――投资性房地产》规定企业对投资性房地产的计量模式，一经确定不得随意变更巳采用公允价值模式以公允价值计量的投资性房地产处置，不得从公允价值模式转为成本模式并且同一企业只能采用一种模式对投资性房地产进行后续计量。公允价值模式的“单行道”规定导致企业政策选择的灵活性缩小，这是大部分企业对公允价值计量模式持谨慎态喥的一个重要原因

2.引起企业利润波动以及利润与现金流的背离

公允价值计量模式是一把“双刃剑”，企业经营业绩会随投资性房地产公尣价值变动而波动房价上涨时增加企业利润；反之减少企业利润。目前我国房地产市场已出现泡沫迹象为此政府出台了一系列宏观调控政策，使得房价下降若采用公允价值计量模式，必然会影响企业利润造成股价波动。

另外由于公允价值变动引起的这部分利润增減变动，在投资性房地产处置之前属于企业未实现的利润属于“纸上财富”，并没有真实的现金流量这必然会造成利润与现金流的背離，增加利润分配的难度

3.采用公允价值模式需进行纳税调整，核算复杂

我国税法规定对于投资性房地产公允价值变动形成的公允价值變动损益不缴纳所得税，也就是说无论企业对投资

会计之友2010年第10期