本期话题：二手房买卖中的法律风险

　　点评嘉宾：广东金粤律师事务所律师饶高明

　　近日，本报以《假贷款骗过户中介卷走千万元》为题揭露广州市信用通公司涉嫌在银行上演“贷款秀”，骗14户业主办房产过户，而实际上未从银行贷过一分钱，该公司在拖着卖家七成尾款的同时，将过户的房子迅速抵押给第三方，使卖家蒙受巨大损失。在二手房买卖中，即便是掌握主动权的卖方也可能陷入法律困境。本期《生活与法》栏目，广东金粤律师事务所律师饶高明将通过案例详解二手房买卖中卖家和买家各自的法律风险。

　　二手房交易多是业主委托中介卖房。业主授权时千万别拿了格式文本就签字，要斟酌。

　　主动向银行咨询贷款问题

　　买家需办理贷款时，卖家最好直接向银行咨询贷款事宜。

　　妥善管理房地产交易资金

　　通过房产中介和交易保证机构划转交易结算资金的，资金的存储和划转要通过客户交易结算资金专用存款账户进行。

　　坚决不签订“阴阳合同”

　　签“阴阳合同”，做低的合同价常被税务部门认为过低，税务部门会要求按评估价缴税，买卖双方常会为增加的税收由谁承担而产生纠纷。

　　“阴阳合同”，法院采信哪一份？

　　律师：“阳合同”一般被判无效

　　案例：仇先生出售一套江南西的房屋，买家提出要签订两份价格不同的合同，一份是“真”的，交易价格为200万元；另一份是递交给国土房管部门备案的合同，交易价格为120万元，这样可帮助买家节省税费。后来，双方出现交易纠纷打起了官司。对于这种“阴阳合同”，法院一般会采信哪份合同呢？

　　律师分析：阴阳合同是指房屋买卖双方为达到纳税或骗取银行贷款等目的而签订的两份合同。“阳合同”指由双方签订后向有关部门备案合同，价格一般很低。

　　这个案件中，法院一般会采信成交价格200万元的“阴合同”，因为该合同是“真”的。至于交易价格为120万元的“阳合同”，是为规避纳税而签订的，具有非法目的，因而是无效的。这类“阳合同”，即使签订在后，因违反我国税收法律法规，法院一般都判定其无效。

　　签“阴阳合同”卖方有风险

　　律师提醒：签“阴阳合同”存在着很大法律风险。对于卖方而言，若买家不想买房了，往往会主张按照价格较低的“阳合同”来履行；或者，要求确认双方所签订的合同无效，这样无疑增加了无法收到房款的风险或引发诉讼。

　　老婆不同意，丈夫也能卖掉房子？

　　律师：法律保护善意买房人

　　案例：广州的李先生和妻子尹小姐在深圳购置了一套房，两人共同到多家房地产中介公司以490万元放盘。去年“五一”，其中一家中介找到一个买家，李先生单方以392万元的价格与该买家罗女士签订《房屋转让合约》。尹小姐得知后，认为价格太低，坚决不同意出售。为此，她将买家、中介和丈夫一同告上了法庭。

　　律师分析：有关法规规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”

　　本案中，李先生和尹小姐一起到多家房地产中介公司放盘。作为买家的罗女士有足够的理由认为李先生有权处理该房产，罗女士是善意无过失的第三人，理应受到法律的保护。因此，尹小姐不能以自己没有签字为由，要求认定合同无效。

　　夫妻共有房最好写两人名

　　律师提醒：夫妻共有的房子最好在房产证上写上夫妻两人的名字，这样的话，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在夫妻一方事后不予追认的情况下，单方售房的合同通常是无效，除非符合善意取得或表见代理情况。

　　认认真真核实产权情况

　　购房人不仅要卖家提供产权证书，最好再到房管局了解房产产权情况和房子有无抵押等。

　　最好夫妻双方共同签名

　　为防止房屋买卖合同因未经夫妻一方同意出卖而无效，房产证最好写上夫妻两人名字。

　　谨慎处理承租人优先购买权

　　若你想买的房子正在出租，法律规定承租人在同等条件下有优先购买权，在签约时，买房人可要求卖家提供承租人放弃优先权的书面证明。

　　户口迁移问题要留心

　　买方可考虑在合同中明确约定将迁出户口作为支付余款的前提条件。

　　未满五年的经适房能买吗？

　　未满五年交易经适房违法

　　案例：李女士想购买王某去年摇号中的广州的一套经济适用房，每平方米要价5600元。因为经济适用房5年后才能上市交易并办理房屋过户手续，王某提出，先签订房屋买卖合同并公证，买方缴纳全款后入住该房屋，待5年期满国家允许上市交易后，再办理房屋产权手续。

　　律师分析：《合同法》规定，损害社会公共利益及违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。王某的这套交易方案显然是违法的，李女士与王某签订的买卖合同是无效的。

　　《广州市经济适用住房制度实施办法（试行）》规定：“经济适用住房产权为有限产权，不得出租、出借，自签订购房合同之日起5年内不得上市交易。”事实上，王某在5年之内对该经适房并没有完全的产权。

　　违规买经适房买方风险大

　　律师提醒：经济适用房虽然价格便宜，但未满五年交易的风险很大。作为卖方，完全可能在收到买方房款后，主张经济适用房买卖合同无效，买方将面临追索房款的被动的局面。

　　“先租后买”可少交营业税？

　　律师：“先租后买”买家利益难保障

　　案例：小叶看中一套二手商品住宅，但此时，该房距上次交易只有不到3年时间，如再次交易，需要买方承担几万元的营业税和个税。为躲避税费，小叶同卖家商量，她先以每月房租4000元房屋租赁的方式，即“先租后买”，5年期满后不用交纳营业税，双方再签订正式的购房合同，办理房屋过户，房屋租金冲抵房价款。

　　律师分析：小叶用“先租后买”的方法与卖家签订的协议是有效的。但如果卖家未足五年，就把房子卖给其他人并办理好过户，小叶虽可以通过该协议追卖家的违约金，但她想买房过户的最终目的仍将落空。

　　饶高明认为，二手房交易实践中，为避税而采取“先租后买”的方法并不可取。在法律上，房产未过户，双方即使约定好“先租后买”，这也只是一种债权，买方并没有对房屋享有物权。卖方很可能因为房屋的涨价而“一房二卖”。即使先租后买方面的协议做得很好，一旦房价上涨，卖方宁愿赔偿违约金也不卖房的情况也并不少见。

　　卖方或遗失补证“二卖”房

　　律师提醒：5年期满前，即使卖方同意把房产证交给买方保管，卖方仍可以通过遗失补证的方式注销原房产证，重新办理新证后再次将其“二卖”。这样的方式对买家来说，风险实在太大。

　　（来源：广州日报）