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郑州13个国企出身的开发商都是谁？有哪些项目在售？
在我国房地产市场中，有两大力量，一类是民企，一类是国企。民企盈千累万，有精于管理、以服务于刚需和中产为目标的全球最大房企万科，也有充满匠气、专注高端人群的绿城。而国企财大气粗，有被称为首席“城市运营商”、为城市做配套的绿地，有在成本管控上首屈一指的中海。 不同的基因决定了不同的作为。民企是市场化的产物，而市场是残酷的，大浪淘沙，优胜劣汰，只有产品不断追求极致，把客户当上帝，才有可能赢得生存。而国企作为政府投资参与控制的企业，往往更在意稳重增长，安全是首位，产品、管理大多中规中矩，缺少创造性，处于市场中等水准。 但国企无疑有着更密切的政府关系，长袖善舞，相应地在资源的占有上也就有着更大优势。如北区国企天地置业下的项目引入郑工幼儿园、省实验幼儿园（私立），东区广电系统项目引入的省委幼儿园，以及传言的纬五路一小或郑州八中。同样是国企，外来的和本地的也有着诸多不同之处。外来国企往往本身专注房地产开发，更适应市场化的竞争。而房地产对本地的国企开发商而言大多只是副业，比如开发过昆仑华府的郑燃是以燃气开发为主，开发过的高速地产旗下主业是公路建设。国企作为政府的“亲儿子”，一贯首先以稳定为主，有着更好的现金流。也正是因为这种“不差钱”的印象，一般更能够赢得客户信任。我们一起来看看，在郑州的房地产市场中都有哪些企业背后是国企，这些国企都是谁，以及他们所开发的项目。外外来国企背景开发商来国企背景开发商11、绿地集团：中国第一家跻身《财富》世界500强的以房地产为主业的企业集团，所开发的项目遍及全国主要省区市，特别在超高层、大型城市综合体、高铁站商务区及产业园开发领域遥遥领先，被称为城市的“首席运营商”。郑州目前在售项目： 地址：经济技术开发区南三环与机场快速路交汇处 电话：均价：12500元/㎡&楼盘简介：项目介于老城区、航空港区、郑东新区三区交汇处，交通便捷，紧邻南三环与机场快速路，共12栋住宅，2栋商业，1栋幼儿园，分三期销售，住宅层数30-34层，面积区间89-180平方米。米宅简评：定位高端，大平层产品，附加值较高，紧邻南三环，周边环境较噪杂，缺少豪宅氛围，和产品定位不够匹配。绿地滨湖国际城 地址：大学南路与南三环向南2000米 电话：两房均价：8750元/㎡ &三房均价：9000元/㎡&&楼盘简介：项目地处郑州市二七新区，位于鼎盛大道以南、南四环路以北、大学路两侧区域，是集超高层甲级办公、总部办公、商业、酒店、居住一体的城市综合体。总用地面积约604亩，总建筑规模约200万平方米。米宅简评：城市综合体，地标双塔配套，邻南环公园，景观有优势，但在售三期房源离四环太近不太好。绿地泰晤士新城地址：平原新区1800亩凤湖畔东南（丽江西路与太行大道南段交汇处） 电话： &高层均价：4900元/㎡ &洋房均价7500元/㎡ &别墅均价12500元/㎡ &楼盘简介：规 划建设用地总面积约1329亩，总建筑面积约120万平方米，项目总投资约60亿人民币，将以绿色、生态、节能、环保为特色，包括艺术中心、体育中心、商 业街、商务办公楼、住宅等多种建筑业态。首期占地300亩，以低密度英伦式住宅为主，含有双拼别墅、联排别墅和花园洋房。米宅简评：平原新区开拓者，产品形态多样，区位价值一般，别墅产品不错，但区域难以支撑别墅业主的未来期待。2、保利地产：国资委监管的大型中央企业---中国保利集团唯一的海外上市房企，国家一级房地产开发资质企业，总部位于广州，曾连续四年荣膺&国有房地产企业品牌价值&第一名，在郑州开发过保利百合小区。郑州目前在售项目：目前在售项目：保利海上五月花 地址：惠济花园路英才街西南 电话：均价：标准层13000元/㎡&&楼盘简介：项目规划建筑面积约24万平米，涵盖高端住宅和商业街区，采用“两低、两高”的规划理念，打造郑州唯一纯洋房社区。米宅简评：保利央企，低密纯洋房社区，产品有亮点，配套一般。保利永威西溪花园地址：高新技术开发区化工路瑞达路交汇处向北200米 电话：均价：8800元/㎡&楼盘简介：项目位于郑州市高新区白杨路西、槐荫街南，总用地面积约103亩，总建筑面积33万㎡，规划建筑11栋高层，绿化率30%、容积率3.47，纯粹简洁板式建筑风格，72-142㎡轻奢户型，全明简约。米宅简评：保利永威合作开发，品牌品质有保证，周边环境略噪杂，位置尴尬。未启动项目：保利文化广场 保利中原路项目 保利杓袁项目33、华润地产：中国内地最具实力的综合型地产发展商之一，已进入中国内地51个城市，发展项目超过110个。是中国地产行业规模最大、盈利能力最强的地产企业之一。郑郑州目前在售项目：州目前在售项目：华润悦府 地址：金水路与南阳路南500米 售楼热线：均价：毛坯12500元/㎡ &精装17000元/㎡&&楼盘简介：是华润置地万象城综合体系列的高端住宅产品，河南第一个超高层住宅小区。坐落于铭功路以东、西太康路以南、民主路以西、自由路以北，占地面积55亩，规划建筑面积约22万平方米。 &&&&&& 米宅简评：二七商业核心地段，城市中心豪宅定位，周边配套成熟但也很堵，不过因装修质量也是频遭维权，产品定位和落地上与华润品牌严重不符。4、金地集团：房地产开发企业国家一级资质单位，连续十年跻身“中国房地产上市公司综合实力10强”，同时金地物业已成为中国行业领先的社区管理与客户服务运营商。郑州目前在售项目： 地址：中原区建设西路与绕城高速交会处西600米路北 电话： 均价：高层5400元/㎡ &洋房标准层7500元/㎡ &&楼盘简介：金地格林小城打造80万㎡生活版图，涵盖低密度花园洋房、景观高层、风情商业街等多重建筑形态。米宅简评：产品靠谱，物业好，社区配套齐全，位置略偏远，区域置业推荐。金地铂悦 地址：航海路与豫英路交汇处东南角电话：均价：待定楼盘简介：为金地“名仕”系产品线，定位中高端，规划用地为40747㎡ , 总建筑面积为㎡ ,其中地上计容建筑面积㎡，地下建筑面积47368.74 ㎡ , 容积率为3.49，预计2016年面世。米宅简评：产品定位中高端，周边交通便利，配套成熟，区域偏刚需。5、中海地产：中海地产是中国建筑工程总公司房地产业务的旗舰，1979年成立于香港，1992年上市，历经30余年的发展，成功打造了中国房地产行业领导公司品牌“中海地产”,业务遍布港澳及内地50余个经济活跃城市，为逾百万客户提供了数十万套中高端精品物业。郑州目前在售项目：地址：金水博颂路南、信息学院路西、园田路东、文劳路北 电话： 价格：高层:13000元/㎡ &楼盘简介：总占地6.6万㎡，建筑面积约19.8万㎡，总户数1797户，涵盖高层、多层、公寓等多种业态形式，绿化率35%以上。米宅简评：三环内，周边生活氛围浓厚，洋房稀缺，产品偏刚需，高层产品定位尴尬。6、中建七局：中国建筑第七工程局有限公司的简称，隶属于国资委直管上市大型央企——“中国建筑工程总公司”的骨干成员企业集团，在建筑施工方面经验丰富。郑州目前在售项目：地址：经济技术开发区经开区第十五大街和南三环交汇处 电话： 价格：均价:7200元/㎡&&楼盘简介：项目分三期开发，首期占地约3万㎡，住宅建面约7.6万㎡，容积率2.49，绿地率约30%，共规划有2栋2T4户高层住宅、1栋2T5户高层住宅和10栋1T2户的6层电梯洋房。 &&&&&& 米宅简评：经开新城核心区域，洋房加高层产品，洋房较稀缺，区域等待时间较长。 &&&& & &&&& &地址：航空港区郑港一路与郑港二街交汇处 && &&&电话： &&&&& 价格：高层内购:5500元/㎡ &洋房内购:7500元/㎡ &楼盘简介：项目总占地面积约415亩，总建筑面积70余万平方米，共由7个地块组成。中建森林上郡目前开发的是一期2#、4#地块，主打洋房和高层。洋房面积在90-140平米之间，采用庭院、院墙和层层退台式设计，赠送地下室及入户花园。高层面积在75-90平米之间。 &&&&& 米宅简评：以北是森林公园，景观上有优势，不过距离地铁较远，有一公里左右，从产品、户型、梯户比看，整体定位略刚需，高层户型均在90平以下，，也是频频内购，应该是资金也不充足。郑州本地国企开发商1、国投置业：郑州国投置业有限公司成立于2007年，是属于国资委名下成立的国有控股郑州燃气房地产开发公司。郑燃被华润收购之后又成立了新的公司国投。郑燃比较低调，之前开发过中原区的昆仑华府、梧桐新语和金水区的丰庆华府。郑州目前在售项目：& 地址：郑东新区九如路与东风路交汇处 电话：楼盘简介：是郑州国投置业有限公司在龙湖CBD核心区域打造的国学主题人文社区，包含125席房源，产品为平墅、叠墅等。 &&&&& 米宅简评：龙湖副CBD区域，纯洋房社区，临东风渠，体量较小。 地址：华山路与颖河路交汇处向西100米路南 电话：楼盘简介：项目总占地约48亩，总建筑面积约为12万㎡，面积涵盖105-175㎡，车位配比1：1.5，容积率2.49，是市中心罕有的17-26层低密居住社区，保证了居住高端纯粹性。 &&&&& 米宅简评：老城区，生活氛围浓厚，配套成熟，交通便利，定位偏改善，区域推荐楼盘。2、河南广电投资有限公司：河南广电是省广电局旗下的直属国企，是一家成立于2014年的房地产综合开发及投资企业，公司业务板块也比较多元化，涉足住宅、酒店等，曾开发过天裕、天佑等高端社区，许多都被系统内部消化，口碑都不错。郑州目前在售项目： 地址：东三环（107辅道）与姚桥路交汇处东300米 电话：均价：13000元/㎡&楼盘简介：项目总占地约200亩，总建面50万方，规划为简欧风格。项目容积率2.99，绿地率30.1%，整体规划21栋高端住宅，户型面积涵盖88-228平米纯板式大宅。 &&&&& 米宅简评：龙子湖区域，容积率2.99，目前确定引入了公立省委幼儿园，教育资源有优势，门口高架桥，周边配套一般。3、郑州奥兰置业：河南高速房地产开发有限公司子公司，河南高速是由河南高速公路发展有限公司、中原高速公路股份有限公司、河南交通实业三家股东设立的国有房地产开发公司，在郑州开发过郑东新区奥兰花园，同时在南阳、洛阳、海南等地都有项目。郑州目前在售项目： 地址：城东路与陇海路向南500米路东（近二里岗南街） 电话：楼盘简介：总占地60余亩，总建筑面积约20万平方米，容积率为3.49；建筑采用经典Artdeco建筑风格，无底商设计，人车分流，大于1:1车位配比， 产品采用空中连廊设计，南北通透，所有的户型均全明设计，包含87㎡两房、101—128㎡三房、129—143㎡四房。米宅简评：二环内，周边生活浓厚，交通便利，配套成熟，挨着农药厂，周边环境噪杂。4、英地置业：河南英地置业有限公司为河南中原高速公路股份有限公司的控股子公司，成立于2008年8月，是一家集房地产开发、销售；房屋出租、物业服务为一体的拥有中原高速大型上市公司背景的房地产公司。郑州目前在售项目： 地址：金水花园路与农科路西300米 电话：价格：均价:15000元/㎡&&楼盘简介：项目总占地132亩，总建筑面积30万平方米，容积率3.5，绿化率高达56％，项目由16栋18-33层高层组成。 &&&&& 米宅简评：金水区CBD核心地段，位置较好，文化路一小学区房，产品物业一般，目前大户型产品尾房在售。英地金台府邸 地址：郑东新区东风南路与永平路交汇处西北角 电话：均价：13000元/㎡&楼盘简介：英地金台府邸位于郑东新区，东风南路与永平路交汇处西北角，规划中的地铁3、5号线交汇处。 &&&&& 米宅简评：郑东高铁片区，地铁房，产品一般。5、天地置业：河南天地置业有限公司是河南投资集团有限公司（隶属于河南省人民政府的国有投资公司）的全资子公司，是一家具有二级开发资质的国有房地产开发企业。曾开发过清水苑、等项目。郑州目前在售项目：详细地址：惠济花园路英才街交叉口向西100米路南 电话： 均价：小高层9400元/㎡ &洋房11500元/㎡ & 米宅简评：宜居北区，小高层洋房产品，省实验小学（私立），品质一般，产品无亮点。6、河南新瑞商置业有限公司：郑州报业集团所属企业之一，郑州报业集团是郑州市委直属事业单位，是其首个开发的地产项目。郑州目前在售项目： 地址：航空港区郑港二街与郑港四路交会处东北角 电话：均价：6000元/㎡&楼盘简介：项目共由四个地块组成，总占地约200亩，总建筑面积约40万㎡，全部为11-13F小高层产品，规划为港区唯一的纯板楼产品，户型采用经典南北通透设计。 &&&&&& 米宅简评：项目位置一般，距离地铁口较远，不过容积率低，产品均是11-13层小高层，一梯两户，小区舒适度上有优势。7、山顶地产：河南省山顶房地产开发有限公司是一家省属国有企业，是河南地方煤炭集团有限公司的全资子公司，具有房地产开发一级资质，在郑州开发过经开区创业大厦、金水区山顶御金城、山顶御鑫城等项目。郑州目前在售项目： 地址：郑港七路与郑港六街交叉口 电话：价格：均价:5500元/㎡&楼盘简介：住宅楼五栋，住宅建筑面积55000平方，商业建面10017平方，容积率2.79，绿化率25%。&米宅简评：产品品质一般，体量较小，周边为富士康员工活动区，环境噪杂，不做推荐。山顶枣庄城改项目（未启动）项目简介：金水区枣庄紧挨着经三路和东风路，交通很便利，北临景观长廊东风渠景观带，目前，关于后期项目的具体规划暂时还未确定。不过，枣庄位于经三路金融一条街商圈核心位置，区域内金成国际广场及周边汇集了众多办公企业和城中村常住居民，人口密度大，配套成熟。未来更适合发展为一个满足和提升区域办公和居住生活需求、充满活力的新型城市综合体项目。 参与其改造的河南山顶金冠置业有限公司隶属河南国控集团系。结语：房地产作为一个以土地和资本为导向的行业，在充满不确定性的当下，国企的背景对房企来说无疑是个很好的安全保障，很少有国企开发的楼盘无法交房或有重大事故 的，但显然，市场上国企开发商也有共性就是没有什么亮点和惊喜，然而鱼和熊掌不可兼得，收获了安全，但也可能错过了更多惊喜，你会如何取舍呢？&（完）&
房地产作为一个以土地和资本为导向的行业，在充满不确定性的当下，国企的背景对房企来说无疑是个很好的安全保障，很少有国企开发的楼盘无法交房或有重大事故 的，但显然，市场上国企开发商也有共性就是没有什么亮点和惊喜，然而鱼和熊掌不可兼得，收获了安全，但也可能错过了更多惊喜，你会如何取舍呢？
~9410元/㎡
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房价普遍出现环比止跌缓升，调控之下，房价泡沫是否已被挤出？地王重现，现在是不是抄底的好时机？究竟香港公屋可给内地保障房提供怎样的借鉴？房地产中介行业又在面临怎样的整合？商品房现售制度有无可能全面推广？本期网易《财经会客厅》专访中原集团创始人施永青，敬请关注！第一节&取消预售压房价适得其反日，山东省保障性安居工程和房地产调控工作会议释放消息称，要在山东省全面实行商品房预售资金监管制度，选择有条件的开发项目，开展商品住房现房销售试点。此前，广西曾在2010年1月表示，要选择南宁作为试点推进现房销售，但很快这一计划便告夭折。网易财经：商品房现房销售试点的话，对楼市有一个什么样的影响呢？施永青：以前在香港也做过类似的做法，它不是完全取消预售，而是要求开发商要晚一点开售。就是你要开发商建到什么水平，本来说建好了地基就可以预售，香港有一段时间要求在你完工之前半年才可以开盘，就是延后预售的时间。当时为什么要这样做呢？我相信内地可能也有这种想法，主要就是每一次开盘就迎来炒风，一炒楼价就升了，政府不想看到楼价上升，就不许你开盘，要你延后开盘。但是这种措施以前实施过之后，证明是很失败的。因为你不许开盘的结果，就是市场里面的客人就饿得更厉害了，一开盘就更抢了。所以，我认为这个不是好办法，应该是如果你允许提早开盘的话，那市场里面可以供应的房子就多了，开发商之间要抢客人，要抢客人的话，那他价钱就要便宜一点了，所以这个是效果适得其反的做法。另外，这种做法又有一个不好的地方，就是降低了资金的运用的效率。社会能不能够发展得更快，跟资金运用的效率很有关系。如果你允许早一点开盘，那开发商就可以早一点把钱收回来，起码他计划上比较方便，那他就可以去准备做新的投资，用少一点的资金也可以做更大的开发，对企业来说当然有好处，对社会来说也有好处。除非是怎么样呢？就是现在市场里的供应量已经太大了，那你要减少建设过度，那你就要降低开发商的营运能力。但是我自己看，在中国不同的城市有不同的情况，有一些城市的确是开发过量，好像有些内蒙古的城市，人口也不多，建出来的房子，新的房子比当地的人口还要多，那你就是一种浪费。在这种地方你可以不许开发商去投资太多，减少他的投资能力，这可能是对的。但是另一方面中国如果还是做城市化，还是让农村的剩余的劳动力到城市里面去的话，那你城市的房子本身不足够，你应该是帮助开发商好好地利用他手上的资金，去建设多一点的房子给搬到城市里面去住的农民工，所以每一个地方应该有所不同，不应该全国一刀切的。第二节&&房地产调整还不够到目前为止，史上最严厉的这轮房地产调控已经进行了三年之久。在中央政府旗帜鲜明的严控态度之下，地方政府的微调冲动也屡有出现。受此影响，2012年8月，全国100个城市新建住宅平均价格为8738元/平方米，环比7月上涨0.24%，这是自2012年6月止跌后连续第3个月环比上涨，其中63个城市环比上涨，37个城市环比下跌。网易财经：其实我们知道中央对房地产的严控态度一直很明确，但是现在有部分地方政府又释放出房地产松绑的这种消息。那么在这样的情况下，整个地产市场的走势会怎么样，特别是在下半年和明年年初的时间段？施永青：其实中央也看到最近经济的形势，其实不是太顺利。最大的问题是在外国，尤其是欧洲、美国金融海啸之后，他们都有债务问题，经济有的地方还出现了衰退，这样的情况下，他们购买中国产品的能力就低了，在外需不够的情况下，我们的经济就遇到很大的压力。在这种情况下，其实中央政府在金融政策方面已经在改变，在去年上半年一路都收得很紧的，又加息，又加存款准备金，但是最近已经松了一松手，利息也降低了，存款准备金的要求也少了，所以在银根方面已经比较松了，在这种情况下银行可以支援房地产的钱也多了一点。所以从开发商来说，其实今年的情况也有所改善，因为银行有了钱，就可以贷给买家，贷款的优惠又恢复了。所以今年春节之后，其实很多盘开出来的效果已经有所改善，当然其中一个原因也是开发商比较面对现实，价钱也调低了。所以现在房地产的情况不是想经济好，想经济不要太好，因为好了中央就收紧了，如果经济不是太好的话，中央还可能松一松，所以现在我自己看，情况是比年初的时候已经好了一点。网易财经：那么是不是房地产的资金链今年以来一直是处于一个很紧张的局面？施永青：其实很多公司已经解决了资金链的问题。现在是宏观的形势不配合的问题，房地产不可能单独地去发展，你要经济好的时候，要工资上升，收入增加，房地产才有新的需求，也要经济好，生意好，才有人租写字楼，商业地产才比较蓬勃。所以如果整体的经济不是太好的话，对房地产也不能够冀望太多。所以我认为中国房地产已经好了很多年了，现在出现一定的调整也是应该的，前一段的时间的调整，其实我认为还不够多。网易财经：还不够多，那您认为怎么样才算够多呢？施永青：怎么样才算够多，一个就是一些价格基本上跟一般人的购买力相配合的，就是能够买得起房子的人，不应该是少数的投资者，而是广大的人民群众也买得起，这样的话房地产才是为人民服务的，而不是单是解决有钱人储存财富的问题，这是最根本的。当然你这样的话房地产的价格要调很多才下来，但是这个反映以前的价格不合理嘛，最好的办法当然不是价格一下子调下来，最好是价格升到这个水平横行，经济慢慢追上来，使它合理化，这样的话对经济的冲击比较小。如果房地产的价格一下子掉下来太大，有些买了房子的人，他可能变成负资产，就是欠银行的钱比他房子的价格还高，那整个社会就受很大的影响，消费能力，再投资能力都会受到破坏，经济可能收缩，这个就不是社会想看到的现象。但是如果任由它只是反映投资者的需要，那迟早会出问题的，美国这次次贷危机也是房地产引起的嘛，好像西班牙的问题也很多是房地产引起的，所以中国政府要抓紧对房地产的调控，本身也不能说没有道理的。问题就是一收一放之间，怎么样又不把经济弄死，这个是高难度的动作。所以我相信现在中央也不是不了解，但是应该还觉得现在收紧一下，中国的经济还是吃得消。如果经济真的比如说下半年出来的数字真的太差了，我相信对房地产也会松一松。第三节&房地产信托需加强监管在房地产持续调控之下，许多资金链紧张的开发商都选择了房地产信托产品以接燃眉之急。以知名房地产公司绿城为例，2012年绿城面临超过200亿元的短期债务压力，其中包括45亿元左右的信托贷款。今年6月，绿城先是卖掉了绿城中国24.6%股权给九龙仓，融资51亿港元，而后又转让了9个项目给融创中国，套现33.72亿元。如此腾挪转移，皆被指出与信托到期有关。据国泰君安的报告显示，2012年房地产信托总到期规模约为1758亿元。网易财经：其实今年很多房地产信托都到了兑付期，您怎么看房地产信托这种合作模式的风险？施永青：房地产信托，其实是政府要严加管理的一个金融部分，因为有些民间的集资，以房地产信托的方法去筹集资金，他是用高利息去吸引人家投资的。在香港，没有项目之前是不允许这样去集资的，就是你要集资，你先要告诉集资的人你这个钱是投什么项目，那集资人才可以做决定嘛。现在内地我看到有些情况是有些人去用比较高的利息去集资，集资来做什么？就是去支持一些房地产开发商，但是投在什么项目，事前也没有向投资者解释清楚，只是投资者把钱交了给他，让他去投，这是很容易出问题的。因为你付的利息这么高，你投的项目一定是风险也很高的，万一你投资失败，你怎么向广大的老百姓交代呢？吵起来最后又要政府去承担，所以政府不应该随便让人家去搞这种房地产信托基金的。网易财经：今年到了一个兑付期，很多问题就出现了，就有房地产商没钱去兑付，然后把这个项目转手卖掉的情况。施永青：我了解的情况呢，其实房地产商主要是资金链的问题，他不是亏损的问题，他不是说以前投的地，现在卖出去没钱赚，而是他很多项目还没有到可以卖出去的时间，或者市场的价格不好，他不想这个价钱卖出去。如果他的压力比较大的时候，他还是愿意降一点价钱卖出去，就是赚少一点的问题，所以你说时间到了要兑付的日子了，那就可以逼开发商降价卖楼嘛，就是赚少一点罢了。所以我认为借钱给开发商出大问题的也不多，反而你说借钱给工厂，现在没有订单，那他的机器、原料都没有人要，那你真的是还不起，开发商现在还没有到这么严重的田地。就是现在只是逼开发商接受跟人家合作，或者就是用便宜一点的价钱开盘，这个我认为出大问题的情况比较少。第四节&目前房价已挤出投机水分月间，北京等部分城市出现了一波房价反弹的行情。为此，国家发改委、住建部和国土部等8个房地产调控的相关部门派出督察组，奔赴北京、天津等16个省市，就房价走势进行调研。督察组认为，只要严格落实现有政策的执行，便能遏制房地产市场全面反弹的压力，因此没必要出台新的调控政策。网易财经：今年七八月，国土部派专门的督察小组到各个城市去考察严控房地产的情况，考察的结果就是予以肯定。您怎么看中央对这次考察的肯定？施永青：我相信肯定的意思就是，在今年上半年的时候，基本上价格上升这个趋势已经扭转了，价格就是不出现大的调整，也没办法升得起了。如果价格不再上升，购买力就可以慢慢地追上来，房地产跟经济脱节的情况就可以慢慢地减轻，所以这个是我相信中央说比较肯定的主要原因。网易财经：如果这种肯定得到大部分其他的部门的支持，或者说一些专家再一步地跟进，您觉得这种政策优势或者说价格优势会不会再在房地产上体现？施永青：其实呢，在中国实施的调控政策已经是非常之严厉，非常之全面，但是效果只能够使（房价）上升停下来，或者出现了一些小的调整，这种情况就表现出在很多地方。中国的房地产还是有实际的需求的，因为现在你限购，根本除了用家，没有人有条件去买了嘛，你买第二套的房子，你贷款的能力要付出的利息都很高，所以你到今天还说中国的房价是投机炒起来的，这有一点说不通了。你说前年是在炒，那大家还可以，当时真的很多人在炒，所以房价升得很快。现在基本上没有人在炒了，那房价还是跌不下来，表示这个房价的支持能力还是挺高的。所以我相信要把整体的房价压下来去帮助没买房子的人，不一定是一个好方法。一个这是难度很高的工作，另外你真的把房价压下来，对经济造成的冲击也很大，打击面非常之宽。因为中国的城市里面大部分，80%的家庭都拥有自己的房子，你房价压下来之后，拥有房子的人的财富都蒸发掉了，那他怎么去消费，怎么去再投资？所以对经济一定不好的。现在有人在怨，如果房价掉下来之后，怨的人可能更多。所以我觉得要解决没买房子的人的居住问题，更简单的还是政府划拨一批土地，专门为这些人去建一些香港叫居者有其屋，就是一些专门为本地人而建的房子，在价格上政府做一定的调控。所以我觉得，可以有一些专门的房子是限价的房子，你不能够把整个市场里面的房子都限价。第五节&&保障房应由独立组织分配从2011年起，我国计划将在五年内完成新建保障性住房3600万套，以实现到“十二五”末，全国城镇保障性住房覆盖率达到20%以上的目标，基本解决城镇低收入家庭住房困难问题。月份，全国城镇保障性安居工程新开工580万套，基本建成360万套，完成年度计划的72%。然而就在政府投入巨资建设保障房的同时，分配不公、房屋质量差、交易牟利等问题却频繁曝出。网易财经：十二五计划中保障房建设是纳入其中的，那您怎么看待接下来的保障房建设？施永青：其实保障房建设，需要一整套的规划，我在香港也参加房屋委员会的工作，就是负责香港的廉租的公屋跟廉价的居屋的一个公益社会组织。它是定的很清楚，什么人是资助的对象，这个对象有每个月的收入的上限，也有资产总值的上限，不同的家庭有不同的要求，它是很公开，很公平的，你生产出来的房子也有一个排队轮候的规则，谁先选，谁要等，都是很清楚的。如果没有这种那就可能变成有关系的先买得到，有些人买得好一点，有些人买得差一点，所以现在我相信内地也在逐步的规范化，但是以前我在不同的地方也见过一些已经有房子的人，他还可以买得到这种房子，那就变成建了出来，也帮不了社会太多。网易财经：大陆在这方面有什么需要向香港学习的？施永青：如果香港来说，这个房屋委员会既有政府官员参加，也有社会公众人士，有些是专业人士，有些是在建筑行业任职的，在房地产行业任职的，在法律行业任职的，而且是公众人士为主导，他们都不是为了自己的利益，基本上决策是这个委员会决定的，执行还是靠政府官员去执行的。但是这个委员会可以对政府官员进行一定的监督工作，这样的话大家就觉得有把握，可以把供应落在需要的人的手里，这个每年应该有多少供应，应该有一个长期的政策，因为你定的这个收入的上限，每隔一段时间也要调整的，不可能经济变了之后永远不变的，所以它有整个一套营运的方法可以去香港参考一下。第六节&现在不是抄底好时机日，北京单价地王纪录再次被刷新。中赫置地以26.3亿元的最高上限价格、配建16400平方米回购房的条件折桂万柳地王，这一价格折合楼面价约4.42万元/平方米。有业内人士为此算了一笔账，该地块仅项目成本就已经接近6万元/平方米，因此未来的开盘价格预计在8万元/平方米以上。网易财经：其实建房子的成本是很低的，拿地的成本却是很高，我们也看到5月份以来，北京的很多地块又出现了很多地王。这种地王的出现，您是怎么看待这种土地价格的再次上涨？施永青：地王的出现就是反映开发商又赚钱了，就是他本来是很紧张的，资金链可能断了，今年春节之后销售的速度快了，他们资金又回笼了，那他们有了钱，当然就会去投地了，那他投地出什么价钱，就是看他之前卖房子卖的什么价钱了，是他们对未来的预期，这就反映有一部分开发商又觉得房价又会上升。但是这种情况只是在北京比较严重，其实有些地方开发商还是挺审慎的，因为他知道手上还有很多地还没建出来，压力还是挺大的，我认为现在这种新地王的产生不会很普遍的。因为经济在放缓，今年的经济增长可能7.5%左右，还有压力，可能保不住，大家应该也感受到的，所以我认为去抢地的开发商应该是少数，只是在某些城市出现，不会全国一起出现。网易财经：那现在不是一个特别好的抄底时机吗？施永青：现在应该不能够说是底，应该说现在在调整。当然很关键的要看中国的经济是不是软着陆，就是说经济经过一段时间的调整之后，很快第可以重拾上升轨，那你就说这次调整是比较难得的，你要把握机会，趁它调整的时候去入市。但是如果世界的经济真的出现问题，那中国的经济也会受到拖累的话，那可能经济放缓不是一年、半年的事，那调整之后回暖一段时间，又会出现新的调整，这个情况现在大家都没看得通，所以也不单是中国一个国家的事，现在已经全球化了，我们的经济跟世界联系在一起，没法儿独善其身的，世界不好，中国也好不了哪里去。第七节&中原受限购影响瘦身25%中原集团于1978年始创于香港，是一家以房地产代理业务为主，涉足物业管理、测量估价、资产管理等多个领域的综合性企业。目前，中原旗下拥有中原地产、利嘉阁地产、宝原地产等多个品牌，业务范围横跨两岸四地，在39个城市设立分公司，员工超过3万人。网易财经：在中国的楼市调控中，中原受到的冲击在哪些方面体现出来？施永青：主要就是限购，限购使我们原来的一大部分客人失去了买房子的资格，我们的生意就减少了。如果生意减少了，那我们就没法儿维持原来的规模，尤其是在三级市场，是交投量大幅地萎缩。你没有这么大的交投量，一定没有这么多的佣金分给市场里面的代理公司，代理公司的收入少了，就养不起这么多的员工。所以我们在去年年底的时候，也在不同的城市，尤其是做三级的城市，都把规模减小下来，这是迫不得已的。我们是大概缩小了差不多25%左右，所以整体来说，我相信全国也收缩了几百家分行。网易财经：那今年中原的布局会是怎样的？施永青：其实我们是跟着市场的环境同步去走的，市场好一点我们立即就增加人员，增加分行数目。今年还要看大环境，整体来说因为利息降低了，我相信可以买房子的人应该会增加，所以今年来说，应该是年底会比年初的时候规模会膨胀，但是再看远一点现在也看不通。网易财经：您刚刚说中央的这种调控其实主要体现在限购政策上，这种限购除了在大陆对你们有影响，在香港的业务还会有影响吗？施永青：其实限购之后，有一部分在内地有资金的人，他在内地没法儿投资，他也有一部分把钱投到香港去的也有，所以内地的限购对香港的影响反而是多了内地来客。当然最近因为整个经济的环境不太好，内地的投资者也谨慎了很多。所以我觉得现在就是政策上不是收得很紧，投资者自己也在评估形势，我觉得今天还不是进攻的时候，现在应该是安稳一定，保存实力，等待更好的时机。第八节&地产中介业进入跨域扩张期随着楼市调控时间的持续，房地产中介行业也面临着前所未有的压力。限购令带来的成交量萎缩，不仅助推着苦不堪言的关店潮，也潜藏着异地布局、并购新渠道的机会。2010年4月，深圳世联地产以4000万元的价格收购了济南信立怡高物业51%的股权；2011年1月，深圳世联地产再次出手，以3000万元的价格收购了四川嘉联兴业地产51%的股权；2011年11月，上海的易居中国又以2563.20万美元购买了美国公司21世纪中国不动产37.3%的股权。网易财经：那么今年开始，其实北方的一些中介已经到南方来拓展他们的业务，南方也有很多中介公司进军北方，这种相互交叉，相互在对方的地盘抢客户，您怎么看呢？施永青：其实所有的企业都是在不断地增加自己的地理上的覆盖面，你在这个城市做得好了，你就会打出去，看看在其他地方是不是可以也可以做得到。这种情况这两年已经在全国开展了，就是很多地方公司想变成全国性的公司。所以未来的这个竞争会更激烈，但是这是好事，你到我这里来，带了你的一套，就逼着我要学你的一套，那社会才会进步的嘛。网易财经：您觉得中介行业有没有被整合，被洗牌呢？施永青：中介行业其实不断地在汰弱留强，我们这个行业其实也进步得很快，要看你管理上有没有提升，好像中原到内地来的时候，刚开始是比较顺利的，因为我们在香港的这套营运模式是证明比一些台湾来的，澳洲、美国来的模式更好。因为我们是盘口共享，就是在公司里面，我们的接来的盘是员工一起都可以做的，在其他的地方很多时候是接盘的人是私人拥有，只是他可以跟业主联系，其他人都要通过他去跟业主联系，所以他们的配对能力比较弱，我们是盘口公开，大家都可以做，成交的机会比较多。但是现在其他的竞争对手在盘口公开的程度上做的比我们更好，他们在信息共享方面，就是不单是业主可以联络到，就是跟业主联络之后，业主的心态的改变，要求的价格的改变，他都要放在电脑里面让所有的人可以都拿得到，所以现在由于一些竞争对手管理的比我们细，所以他们也冒起了，所以我们现在面对的除了政府的限购政策之外，也面对一些新的行家，他们经营的效益比我们高，所以我们现在也要重新学习。}