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电梯停电时,消防主机会有什么反应?
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停电时消防主机应急电源会切入，电梯平层的时候人可以安全撤离，我是苏州奥力森电梯公司，主营安装维修配件供应希望可以帮到你
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物业管理标准作业规程之消防和绿化管理篇
物业管理标准作业规程（下册）119.消防器材管理标准作业规程1.0 2.0 3.0 3.1 3.2 4.0 4.1 4.1.1 目的 规范消防器材管理工作，确保消防器材性能完好，齐全好用。 适用范围 适用于物业管理公司辖区内各类消防器材的管理。 职责 消防管理中心主管负责消防器材管理的监督、检查工作。 消防管理中心班组长具体负责消防器材的管理。 程序要点 登记入库 从采购领回的消防器材应先进行检验。检验器材的性能、规格、数量、使 用日期、 使用范围等是符合公安部消防局的有关标准，验证数量和用途是 否和申购单上的数据相吻合，凡不符合标准的一律退回采购。 对符合标准的消防器材进行入库登记。 领用与归还 临时领用的消防器材须经消防管理中心班组长登记确认后，方可领出，用 完后机室归还。 平时用的训练器材由消防管理中心班组长领出。 训练完后统一送还仓库保 管。 配置在每个消防控制中心的消防器材必须经当值消防员签字确认， 并进行 班次登记移交。 配置在各部门、公共娱乐场所、电房、小区楼宇、小区保安岗亭的消防器 材， 由消防管理中心和配置场所的负责人双方签字确认，并由配置场所的 负责人监督其部门员工保管，消防管理中心定时检查。 机电维修部、 园林绿化部或其他部门需借用消防器材时，需经主管经理同 意，将破旧修复的器材借给对方使用，归还时应将器材洗净晾干，由消防 管理中心班长签收后入库保管，班组长填写《消防器材借用登记表》 。 使用与维护 战斗服、头盔、战斗靴： 战斗服、战斗靴和头盔只能用于训练和火场扑救； 战斗服应刷洗干净，晾干后折叠放置于货架上； 不能将头盔拽动或垫坐，帽壳破损时申购调换； 战斗靴不能用作便靴； 应将战斗服、战斗靴、头盔、安全带按照着装训练时准备器材的要领统 一放置，便于快速接警出动时使用。 水带、水枪： 水带（含接口）和水枪应合理配置于小区楼宇楼层的消防栓（箱）内、小 区各保安岗亭里； 水带、水枪只用于火场供水和平时训练；4.1.2 4.2 4.2.1 4.2.2 4.2.3 4.2.44.2.54.3 4.3.1 a) b) c) d) e) 4.3.2 a) b)物业管理标准作业规程（下册）2水带用后应保持清洁、 整洁， 清洗晾干后卷放在货架上 （岗亭或消防箱内） ； 水带接口相互连接时，应灵活、松紧适度，保证其密封性，并连接可靠， 加压时不能自行脱开； e) 平时训练用水带（水枪）时，收卷水带应小心轻放，防止水带接口、水枪 震动甩打破损； f) 注意防潮、防震、防腐蚀、防酶和腐烂、破损、生锈，水带、水枪应置于 通风干燥的地方。 4.3.3 安全绳、安全带、安全钩、高空缓降器： a) 使用时应先测试安全的静电负荷，检查其牢固性，确认无任何断裂现象， 方可使用； b) 使用安全钩时应先检查各部件的动作是否灵活，定期用 4500 牛顿的工作 拉力作负重测试，发现问题停止使用； c) 安全带要端正清洁， 半圆环、 大方扣等活动部件要转动灵活。 当出现破裂、 灼闪、恶化、磨损及变形时，不能用于高空作业； d) 高空缓降器应定期作拉力测试。保持绳索光洁，无腐蚀及磨损； e) 平时应刷洗干净、晾干后统一放置在货架上。 4.3.4 消防斧及消防腰斧： a) 消防斧和消防腰斧用于火场破折； b) 消防斧应注意保养，防止生锈、潮湿，存放于货架上； c) 消防腰斧有变形、裂缝或橡胶柄套损坏时，应停止使用。 4.3.5 消防电话、对讲机、巡逻单车： a) 消防电话只能用作火警报警，不能用于私人用途。电话应经常擦拭，防尘 积、 防污垢、 防线路破损。 办公室电话一般应控制说话时间不超过 5 分钟； b) 对讲机按《保安警用器械管理标准作业规程》相关要点执行； c) 工衣由消防管理中心班长统一保管和发放； d) 巡逻单车应防雨淋和日晒，经常擦拭，保持干净光亮。单车只能在防火检 查时专用，不能驶出小区和借给他人使用。 4.3.6 登高二节拉梯（6 米拉梯） ： a) 二节拉梯用于楼层登高、救援、铺设水带； b) 二节拉梯在使用时应检查： ――梯子的螺栓、滑轮、挂钩及部位连接处是否松动； ――梯蹬、侧板等竹木部位是否折断或损坏； ――拉绳是否断裂、破损，发现问题机室更换零部件或修理。 c) 二节拉梯应置于干燥、通风的地方，防梯身变形、弯曲。 4.3.7 室外消防栓： a) 室外消防栓是连接市政供水的管网系统，应每月逐个出水试验； b) 消除阀塞启闭杆端部周围的杂物，将消防专用扳手套于杆头，检查是否合 适，转动启闭杆，加注润滑油； c) 用油沙头擦洗出水口螺纹上的锈渍，检查闷盖内胶圈是否完好； d) 打开消防栓， 检查供水情况， 在放净锈水后再关闭， 并观察有无漏水现象； e) 外表油漆剥落机室修补； f) 消除消防栓附近的障碍物，3 米内不准堆放任何物品。 4.3.8 灭火器（ “1211”灭火器） ： a) 灭火器配置在小区保安岗亭和楼层三、五、七的消防箱内，高层和超高层c) d)物业管理标准作业规程（下册）3b) c) d) e) f) 4.4 4.4.1 4.4.2 a) b) c) d) e) f) g) 4.5 4.5.1 4.5.2 4.5.3 4.5.4 4.65.0 5.1 5.2 5.3 5.4 6.0 6.1 6.2 6.3楼均配备有手提：1211“灭火器，电房、机房内均配备有推车式“1211” 灭火器； 灭火器应置于通风、干燥、清洁的地点，不受烈日的暴晒，不接触热源或 剧烈振动。悬挂地点环境适宜温度为 10℃-55℃； 压力表指针是否在绿色区域（如在红色区域要检查原因，发现重量减轻 10%，检查后要机室灌装） ； 铅封是否完好（一经开放，须按规定再充装，并作密封试验，重新铅封） ； 喷嘴和喷射管是否堵塞，腐蚀损坏，钢性连接式喷筒是否绕其轴线回转， 并可任意停留，推车式灭火器的行车结构是否灵活，有无检验标志； 喷筒是否畅通（如堵塞要及时疏通） 。 器材保管 消防管理中心班长应做好消防器材的统一保管， 在其主管的领导下建立消 防器材台帐。 保管要求： 消防器材必须整齐存放于货架上，铭牌朝外，标识清楚； 必须保持干净、整洁、无积尘； 存放的器材必须在接警时能及时取用； 所有器材一律不准挪作他用和外借，特殊情况需外借时，须经主管经理同 意； 各类器材应分类堆放，标识清楚，严格按器材说明书的内容放置； 存放的环境温度适宜； 配置在小区保安岗亭的消防器材由当值保安员保管，并进行登记移交，消 防管理中心进行监督检查。 维修保养 消防管理中心班组长和机动消防员每天巡检时，发现破损、漏气、霉烂、 腐蚀的消防器材应立即送到消防管理中心进行登记、维修和日常保养。 消防管理中心主管根据每月消防器材检查保养情况，对消防器材进行报 废、充气和更换。 一般维修由消防管理中心主管负责指导维修。 需外维修 （或公安消防部门有特殊规定）的送公安消防局或安装厂家进行 维修。 消防管理中心主管监督填写各类维修保养记录，每次巡检、维修、保养均 应有完整的记录，消防管理中心班长认真填写《消防器材保管记录表》和 《消防部材配置统计表》 ，并将各类表格归档保管，保存期 3 年。 记录 《消防应急器材检查登记表》 《消防器材配置统计表》 《消防器材保管记录表》 《消防器材借用登记表》 相关支持文件 《消防系统操作标准作业规程》 《消防系统运行管理标准作业规程》 《消防演习标准作业规程》物业管理标准作业规程（下册）4消防应急器材检查登记表年 单位 名称 序号 名称 规格 数量 月 日 防火负责 人/日期 检查状态 维修处理情况 NO：备 注消防器材配置统计表年 配置区域 序号 名称 配置地点 月 日 防火负责人 数量 规格 检查情 况 合计 NO：总计消防器材保管记录表年 月 日 NO：物业管理标准作业规程（下册）5单位名称 序 号 器材名称 数 量 单 位 规 格保管员 入库 出库 时间 时间 保管检 查情况防火 负责人 维修保 养情况报废 处理备 注审核人：消防器材借用登记表借用 单位 器材 名称 借用人 名称 借用 时间 归还 时间 NO： 当值消 审核人 防员 意见 备注批准人/日期： 注：此表由消防管理中心签署审核意见，主管经理批准。20.消防系统操作标准作业规程物业管理标准作业规程（下册）61.0目的 规范消防系统设备的操作。 2.0 适用范围 适用于物业管理公司辖区内消防管理中心消防系统设备的操作。 3.0 职责 3.1 消防管理中心主管负责监督检查消防系统各类设备的操作程序。 3.2 消防管理中心班组长负责消防系统操作的业务指导工作。 3.3 消防管理中心消防员负责按本规程正确操作消防设备。 4.0 程序要点 4.1 消防主机 4.1.1 确认报警： a) 当接到 FS90 消防主机报警时，按“消音”键消去报警声； b) 按“复位”键，查看消防主机能否复位进入系统正常状态：如能进入系统 正常状态，证明报警是误报，按“复位”键复位；如不能进入系统正常状 态，证明是故障或火警预报，查“状态”键确认 AV 值。 4.1.2 查状态确认 AV 值（当 AV 值等于 100 时，证明有火警信号出现，立即派人 到现场查看） ： a) 按 ； ATATUS 态 b) c) d) e) 按 按 按 按 F1 （直到出现 SD 地址模板） ； ； （确认 AV 值，得出报警点的浓度） ； （让系统恢复正常） 。地址码（0-9） ENTER 输入 CLEAR 取消4.1.3 火警预报或故障报警时： （AV=90-100 时，属于火警预报；AV=0-30 属于故 障报警。把火警预报或故障点暂时隔离、锁住，使系统进入正常状态） a) 按 ； MODIFY 修改 b) c) d) 输入密码按 按 按 1234 ； 两次； 。ENTER 输入 CLEAR 取消4.1.4 开锁（处理完火警预报或故障报警时，把已隔离的点打开，让系统恢复正 常运行状态） ： a) 按 COMMAND 指令 ；物业管理标准作业规程（下册）7b) c) d) e) f) g) h) i) 4.2 4.2.1 a) b) c) d) e) f) g) h) 4.2.2 4.2.3 a) b) c) d) e) 4.3 4.3.1 4.3.2 4.3.3 4.4 4.4.1 4.4.2 4.4.3输入密码 按 按 按 按 按 按 按1234 ；；ENTER 输入 F1选择 SD 地址模板； ； ；地址码（0-9） ENTER 输入 F3 F4 ； ；CLEAR 取消。打印 安装打印纸： 将新纸卷穿在送纸转轴上； 将送纸转轴安放在打印机支架上； 将纸头向内褶入约半寸，造成一平直纸头备用； 将纸头穿过光电开关掣后装进打印机构上，按动打印机面板上“送纸” （PAPERADVANCE）按钮灯，使纸头穿过打印机构； 继续送纸，预留约 12 寸备用； 将纸头穿越有关轴并接上回收转轴； 将纸头放入回收转轴的槽内； 将回收转轴顺时针旋转数圈使回收纸卷牢固。 安装完打印纸后，如有报警或故障，打印纸将自动打印记录。 取出打印纸： 取出送纸转轴； 取出纸卷芯； 按动打印机面板上“送纸” （PAPER ADVANCE）按钮灯，使纸尾完全送出打 印机； 取出回收转轴； 取出旧纸卷存档。 消防联动柜上的消防电话， 可通向各个楼层 （备有插孔） 高压房、 水泵房， 在楼层查看报警点位置情况时的操作要领 把插孔电话插入孔内，消防联动柜收到声响报警。 按“楼层” （水泵房、高压房―）键一次。 与楼层（或机电维修电工）通话。 消防广播 进行消防广播疏散时，按消防广播指示灯相邻楼层数码灯，灯亮。 接通开关（向前按） 。 调节广播旋钮，应控制音量清晰、清楚（沿逆时针方向音量变大，顺时针物业管理标准作业规程（下册）8方向音量变小直至关闭音量） 。 4.4.4 向楼层开始广播。 4.5 火警时的客货梯 4.5.1 当发生火情时，从消防联动柜上按“电梯回降”键，客货梯迫降到一楼停 止运行。 4.5.2 从客货梯前室首层击破玻璃，按“消防”开关键，客货梯会迫降到首层。 4.6 消防泵当有“火险”报警时 4.6.1 自动启动： a) 在楼层击破“消防栓报警盒”时，消防联动柜发出声响报警； b) 消防泵自动启动。 4.6.2 手动启动： a) 把选择“自动/手动”开关置于“手动”位置； b) 按启动钮“手动”启动消防水泵。 4.7 喷淋泵当有“火险”报警时 4.7.1 自动启动： a) 喷淋泵处于“自动”位置； b) 喷淋头爆裂，水流掣动作，消防联动柜发出声响报警； c) 喷淋头自动启动。 4.7.2 手动启动： a) 选择“自动/手动”开关置于“手动”位置； b) 按启动钮“手动”启动消防水泵。 4.8 防火卷帘当有火情或弄烟时 4.8.1 防火卷帘接收探头信号自动启动： a) 消防联动机发出声响报警，出现防火卷帘讯号； b) 防火卷帘关闭. 4.8.2 手动启动: a) 把”自动/手动”选择开关置于”手动”位置； b) 按××楼层防火卷帘启动钮； c) 消防联动柜上会发出声响报警，出现关闭信号； d) 从楼层防火卷帘开关装置盒向下按启动钮（向上为打开，中间为停止） ， 防火卷帘会向下关闭。 4.9 停非消防电： 发生火灾需要截断电源时， 从消防联动柜上按 “停非消防电： 键，停电灭火。 4.10 消防栓 4.10.1 室内消防栓： a) 发生火灾后将消火栓箱用钥匙打开，或硬物击碎箱门上的玻璃； b) 按紧急报警按钮； c) 消火栓箱上的红色指示灯亮，送出火警信号； d) 消火栓可以直接启动消防水泵供水； e) 取出挂架上水枪接上水带接口，并接在消防栓接口上； f) 按逆时针方向旋转消防栓手枪； g) 出水灭火。 4.10.2 室外消火栓： a) 用专用消防扳手沿逆时针方向旋转打开出水口闷盖；物业管理标准作业规程（下册）9b) 接上水带（水枪）或吸水管； c) 用专用扳手打开阀塞即可供水； d) 使用后应关闭阀塞，上好出水口闷盖。 4.10.3 消防水喉： a) 打开消火栓箱门将卷盘旋出； b) 拉出胶管和小口径水枪； c) 开启供水闸阀即可进行灭火； d) 使用完后，将供水闸阀关闭，待胶管排除积水后卷回卷盘，把卷盘转回消 火栓箱。 4.11 灭火器 4.11.1 将灭火器提到火场上。 4.11.2 拆下铅封，拔掉保险销。 4.11.3 在灭火器有效喷射距离内。将喷嘴（或胶管喷口）对准火焰根部。 4.11.4 按下压把后，开启密封，灭火剂喷出。 4.11.5 松开压把，间歇喷射机构复位，喷射停止。 4.11.6 喷射时，应迅速左右摆动，向前平推扫射，防止回火复燃。 4.11.7 在室外操作时，应选择在上风方向喷射。 5.0 记录 6.0 相关支持文件 6.1 《消防演习标准作业规程》 6.2 《消防器材管理标准作业规程》21.消防系统运行管理物业管理标准作业规程（下册）10标准作业规程1.0 2.0 3.0 3.1 3.2 3.3 3.4 4.0 4.1 4.1.1 4.1.2 a) b) c) d) e) f) g) h) i) 目的 规范消防系统运作管理工作。确保消防系统随时处于良好运作状态。 适用范围 适用于物业管理公司消去各类消防系统的运行管理。 职责 管理处经理负责消防系统设备运行管理的监督、统筹工作。 消防管理中心主管负责消防系统设备运行管理的业务督导工作。 消防管理中心班组长负责组织实施消防系统设备的运行管理。 消防管理中心消防员负责具体实施消防系统设备的运作管理工作。 程序要点 运行监控 消防管理中心消防员 24 小时对消防主机、消防联动机、动力配电箱、灭 火显示器、防火防盗闭路电视等设备进行监控。 运行监控内容： 消防主机显示屏是否显示“SYSTEM NORMAL” （系统正常――； 消防主机是否正常（正常时 I=1.2A，U=25V） ； “运行”和“电源”灯是否亮，不亮，不亮时查找线路接头有无松动，如 松动应紧固； 巡视喷淋泵和消防泵管网系统，查看接口有无松动（松动时给予紧固） ， 油漆是否脱落（脱落补刷油漆） ，水流指示器是否动作； “故障”灯是否亮，灯亮时证明出现故障，立即到现场查明原因； “低水位”信号是否亮，灯亮时立即通知机电维临电工查看水位加水； “破玻灯光”信号是否亮，灯亮时到楼层查看破玻报警原因； 监看闭路电视画面是否清晰，出现故障时及时通知机电维修部维修； 巡视“1211”固定式气体灭火系统管网接口，紧急按钮，读出压力表指针 数据，发现重量减轻时应进行密封、紧固、更换充气，消防防火区的一切 杂物； 设备有无出现烧焦、异味、异常声响； 测试“试灯”键，试灯 1~2 秒钟，发现有信号灯不亮，应查看原因给予更 换。 在运行监控中发现有不正常情况，应进行登记，同时报告消防管理中心主 管/班组长，并进行整改。 异常情况处置 当消防主机出现异常情况(如浸入),应立即切断供给消防主机的主电源和 备用电源,以免引起相关联动装置启动而造成消防主机部件烧毁。 当配电箱线路发生短路（过负荷）起火时，立即关掉相关设备的电源，迅 速用干粉或“1211”灭火器扑灭。 机房管理j) k) 4.1.3 4.2 4.2.1 4.2.2 4.3物业管理标准作业规程（下册）114.3.1 非值班人员不准进入室内（巡检、检修人员除外） ，若需进入，须经消防 管理中心主管同意， 并在当值消防员允许的情况下方可进入，但时间不宜 超过五分钟。 4.3.2 当值消防员每班打扫室内卫生，擦拭设施设备，始终保持地面、墙壁、设 备无积尘、无油渍、无污物、无蜘蛛网，光亮整洁。 4.3.3 室内严禁存放一切与工作无关的物品，但应配备两瓶“1211”或干粉灭火 器。 4.3.4 室内禁止吸烟。 4.3.5 室内应当通风良好，光线足够，门窗开启灵活，防火动物设施完好。 4.3.6 室内必须保持 24 小时监视消防系统，暂时离开时，需呼叫附近保安员或 班组长暂时替换，并交代值班注意事项，但不得超过 10 分钟。 4.4 交接班要求 4.4.1 交接班时应： a) 进行外观巡视各类系统，查看各类系统是否处于正常运行状态； b) 按操作键查看消防主机内容有无改动，有无增删操作员姓名，密码是否改 动、正确。 4.4.2 出现下列情况不接班： a) 上一班运行情况未交代清楚； b) 记录不正规； c) 消防主机无法进入操作功能； d) 室内存放与工作无关的物品； e) 设备上积尘末除尽，有水杯、腐蚀品； f) 地面不干净、不整洁； g) 检查物品不齐全； h) 故障正在处理中或末处理完毕，应由交接班人负责处理，接班人协助（在 值班干部允许时，交班人方可下班 0。 4.5 资料保存与审核 4.5.1 消防员应对每班次运行情况做好记录。填写《消防系统监控记录表》 ，交 接班时检查各系统均正常后，双方在《消防中心交接班记录表》上签字确 认。 4.5.2 消防管理中心主管监督填写运行监控的各类记录， 每周星期日将用完的记 录本收到办公室归档保存，保存期 3 年。 4.5.3 消防管理中心班组长每班次交接均应对每个消防中心的值班情况进行监 督、检查，并在《消防中心交接班记录表》上签署巡检意见，最后由消防 管理中心主管签署审核意见。 5.0 记录 5.1 《消防中心交接班记录表》 5.2 《消防系统监控记录表》 6.0 相关支持文件 6.1 《消防系统操作标准作业规程》 6.2 《消防器材管理标准作业规程》 6.3 《消防系统维修保养标准作业规程》物业管理标准作业规程（下册）12消防中心交接班记录表年 月 交班人 交班时间 时分 接班时间 日 接班人 时分 班次 NO；交 接 物 品 运 行 记 录交接 班注 意事 项 当值 班组 长主管 审核 意见备 注消防系统监控记录表物业管理标准作业规程（下册）13NO：监控地点 项目 系统监控型号 设备运行情况 报警 性质 控制器控制 报 警 部 位，原因 及处理情 况：包括 联动信号 动力控制 器日 期破 信 低 喷 消 正 故 玻 火 误 自 消 复 巡 号 水 淋 防 常 障 灯 警 报 检 音 位 查 显 位 泵 泵 光 示 时间消 防 员备 注检查情况故障及排除情况当值班组长 /日期防火负责人 /日期22.消防系统维修保养标准作业规程物业管理标准作业规程（下册）141.0目的 规范消防系统维修保养工作，确保消防系统设备各项性能良好。 2.0 适用范围 适用于物业管理公司辖区内消防系统设备的维修保养工作。 3.0 职责 3.1 管理处经理负责审核 《消防系统维修保养年度计划》并检查计划的执行情 况。 3.2 消防管理中心主管负责制定《消防系统维修保养年度计划》并组织监督该 计划的具体实施。 3.3 消防管理中心班组长及消防员具体负责消防系统的日常保养工作。 4.0 程序要点 4.1 《消防系统维修保养年度计划》制定 4.1.1 每年 12 月 15 日前， 由消防管理中心主管组织制定完毕下一年度的《消防 系统维修保养年度计划》报公司审批。并按系统的运行情况拟定小修、中 修、大修计划。 4.1.2 《消防系统维修年度计划》必须具备下列要求： a) 有明确安排设备的大、中、小修计划； b) 有具体组织实施维修保养的时间； c) 有明确的维修保养周期； d) 有具体的维修经费预算。 4.2 对消防系统进行维修保养时，应严格遵守《消防系统操作标准作业规程》 ， 并按《消防系统维修保养年度计划》进行。 4.3 检查 4.3.1 日检： 每班次在当值班组长的指导下由消防管理中心消防员对火灾报警系 统进行下列检查： a) 每班次均应进行系统设备的外观检查； b) 火警功能。误报火警应勘察误码报的火灾探测探头现场有无蒸汽、烟雾、 粉尘等影响探头正常的环境干扰存在，如有其他干扰存在，应设法排除， 对于误报频繁以无其他干扰影响探头正常工作的，或探头显示灯不亮、不 能接收信号，应及时清洗更换； c) 自检功能。按自检键后，进行复位，让系统处于正常状态，不能复位应查 明原因； d) 故障功能： ――主电源故障，检查输入电源是否完好，熔丝在无烧断、接触不良等情况； ――备用电源故障，检查充电装置，电池有无损坏，有无断线； ――探测回路故障， 检查该回路至火灾探测器的接线是有完好，有无探头被子 取下，终端监控器有无损坏。 4.3.2 月检：每月 15 日在消防管理中心主管的指导下，由班组长组织对消防自 动系统进行下列功能检查，并填写，消防系统月检查保养记录表》 ： a) 日检全部内容： b) 测试控制器主要工作电压是否正常；物业管理标准作业规程（下册）15火灾探测器（温感、烟感、碎玻）安装倾斜度不大于 45 度，与底座接触 是否良好，外观是否洁净完好，指示灯是否闪亮，随机抽取 5%的烟感喷 烟后，消防主机是否收到报警信号； d) 对楼层消防栓泵进行外观检查，查看外接线是否良好，油漆脱落应补刷新 漆； e) 检查手动报警按钮、紧急旋钮安装是否牢固，有无破损及丢失；任选两面 个手动报警按钮进行模拟报警，测试报警功能是否正常； f) 对消防主机、联动柜、动力配电箱、灭火器及其附属设施进行擦拭除尘， 线路松动应给予紧固； g) 对主电源和备用电源做自动转换试验。 4.3.3 季检 每季度检查和试验自动报警系统的下列功能，并填写《消防系统年（季） 检查保养记录表》 a) 采用专用检测仪器分批试验火灾探测器的动作及确认灯显示； b) 试验火灾报警的声光显示； c) 试验水流指示器，压力开关等报警功能，信号显示； d) 对备用电源进行 1-2 次充放电试验，1-3 次主要电源和备用电源自动切换 试验； e) 用手动或自动检查防火卷帘的关闭情况、防火卷帘有无变形、扭曲情况； f) 用手动或自动检查消防栓泵、自动喷淋灭火系统的控制设备； g) 对固定式“1211”系统进行外对巡视，查看管网系统的密封情况，读出压 力表指针数值，用手动或自动检查固定灭火系统的控制设备； h) 用手动检查消防应急广播、火灾应急照明及疏散指示标志灯； i) 从消防联动柜上按强制“消防”开关键使客货梯停于首层试验； j) 在消防管理中心进行消防通信设备对讲通话试验； k) 检查所有转换开关和强制切断非消防电源功能试验。 4.3.4 年检： 每年 12 月 20 日前由消防管理中心主管及班组长组织对火灾自动报 警系统的功能作下列检查和试验，并填写《消防系统年（季）检查保养记 录表》 ： a) 应用专用检测仪器对所安装的火灾探测探头（取 50%）进行一次实效模拟 试验，对电缆、接线盒、设备作直观检查、清理尘埃； b) 进行本规程 4.2.3 季检内容（a、b 除外） ； c) 试验火灾应急广播设备的功能。 4.3.5 对本规程 4.3.3 和 4.3.4 的检查内容，合同期内由安装厂家指导检查，合 同期满后外委公安消防局（或安装厂家）检查。 4.4 维修保养 4.4.1 对消防系统设备的外部清洁及部分附件的维修保养由消防管理中心主管 指导完成。 每班次消防员应对消防设施设备外部清洁一次，用压缩空气进行吹污、吹 尘，再用干的干净抹布擦拭，保持设备光洁。 4.4.2 消防系统设备故障的维修一般不超过 8 小时，在 8 小时内无法解决的，应 将其故障原因、解决时间上报管理处经理，并按批准的时间期限解决。 4.4.3 需外委维修的， 由消防管理中心主管委托安装厂家或公安消防局进行维修 保养。c)物业管理标准作业规程（下册）164.4.4 消防泵维修保养见《给排水设备设施维修保养标准作业规程》相关内容。 4.4.5 消防电机/风机的维修保养，见《餐饮设备管理标准作业规程》相关要点。 4.4.6 消防系统设备的检查、维修保养均应有完整的记录，分类归档管理，保存 期五年。 5.0 记录 5.1 《消防系统月检查保养记录表》 5.2 《消防系统年（季）检查保养记录表》 5.3 《消防器材系统维修经费预算计划表》 6.0 相关支持文件 6.1 《消防系统操作标准作业规程》 6.2 《给排水设备设施维修保养标准作业规程》 6.3 《餐饮设备管理标准作业规程》消防系统月检查保养记录表年 单位 名称 名称 保养项目 保养情况及处理 月 日 防火负责人 维修保养单位 维修时间 维修 人 备注 NO：检查情况故障及排除情况审核人/日期消防系统年（季）检查保养记录表年 月 日 NO：物业管理标准作业规程（下册）17防火负责人 日期 设备种类检查人 检查试验内容及结果审核人 故障及排除情况仪器自检/人工检查情况消防器材/系统维修经费预算计划表年 单位 名称 编号 维修器材 经费 预算 月 日 防火负责人 计划完 成时间 期限完 成情况 完成情况 备注 NO：维修负责人/日期 批准人/日期审核人/日期物业管理标准作业规程（下册）18---园林绿化篇--Gardening物业管理标准作业规程（下册）191. 园林绿化部员工培训实施 标准作业规程1.0 目的 规范员工培训程序和内容，确保员工培训系统化、规范化，使员工具备工 作需要的知识和技能。 适用范围 适用于物业管理公司园林绿化部全体员工的培训。 职责 管理处经理负责监督及抽查培训实施情况， 验证培训效果及对外联系培训 教师。 园林绿化主管负责制定培训菊花，并负责具体组织实施。 班组长及园艺师、技术员负责协助主管进行员工培训。 程序要点 培训计划的制定 园林绿化主管每年的 12 月 15 日前作出下年度的员工培训计划， 并上报公 司审批。 员工培训计划必须符合以下要求： 符合国家及公司的规章制度； 有具体实施时间； 有明确的培训范围； 有考核的标准； 有培训经费的预算。 新员工的培训 入职第一天， 由绿化领班负责介绍部门工作性质、 内容、 公司的基本情况、 部门的基本运作程序，带领新员工熟悉工作环境。 第二天， 由部门主管培训学习公司的规章制度、 安全知识、 相关岗位责任、 作息时间、员工服务标准、奖惩规定等。 第三天，由园艺师及技术员结合岗位实际工作；进行常规技术培训。 从第四天起， 由主管安排到各相关岗位，由原岗位的老员工进行以老带新 的岗位实际操作培训，每个岗位约两天。 轮岗结束后进行理论与实操考试，不合格的辞退；合格的根据实际能力定 岗，由主管填写新员工情况汇报，上报公司领导及人事部。 物业管理知识的培训 全体员工参加由公司统一安排的专项物业管理知识培训及物业管理 IS09000 质量管理体系知识培训。 物业管理知识的培训每半年至少安排一次，每次培训时间不少于两小时。 员工经培训后参加由公司统一举办的考核。2.0 3.0 3.1 3.2 3.3 4.0 4.1 4.1.1 4.1.2 a) b) c) d) e) 4.2 4.2.1 4.2.2 4.2.3 4.2.4 4.2.5 4.3 4.3.1 4.3.2 4.3.3物业管理标准作业规程（下册）204.4 4.4.1 a) b) c) d) e) f) g) h) i) 4.4.2 a) b) c) d) e) 4.4.3 a) b) c) d) e) 4.4.4 a) b) c) d) e) 4.4.5 a) b) c) d) e) f) 4.4.6 a) b) c) 4.4.7 a) b) c)园林绿化专业知识培训 剪草培训： 草坪分级标准； 常用的剪草机器及使用范围； 剪草频度及留茬高度； 常用机械使用方法及注意事项； 行走方法； 草边及花木周围草地修剪方法； 坡地草坪的修剪方法； 过高过密草坪的修剪方法； 现场操作示范及其他相关知识。 花木种养培训： 时花播种、栽培技术； 观叶植物繁殖及种养； 苗木的常用繁殖方法技术； 华南地区常用观赏植物及其栽植； 盆景的养护管理方法。 施肥原理与技术培训； 常见肥料分类及其习性； 各种花木施肥周期； 施肥时间及技巧； 施肥注意事项； 肥害判断及抢救办法。 日常养护培训： 淋水； 巡查及清洁黄叶、残花、杂物； 杂草防除； 日常修剪； 花木基地日常管理。 病虫害防治培训： 常见病害辨别及其防治方法； 常见虫害辨别及其防治方法； 常用农药及其防治对象； 农药使用方法及注意事项； 室内外喷药方法； 病虫害的综合防治方法。 乔灌木及绿篱修剪培训： 绿篱修剪方法技巧及注意事项； 造型花木修剪方法技巧及注意事项； 乔木修剪及花木基地时花抹芽方法技巧。 环境布置培训： 室内花木摆放、更换； 会场、展场、舞台布置； 花坛花境布置设计；物业管理标准作业规程（下册）21d) 小型园林景观的设计施工。 4.4.8 插花艺术培训： a) 东方插花特点与插制技巧； b) 西方插花特点与插制技巧； c) 现代插花的特点与插制技巧； d) 插花的配色原理； e) 花篮的制作方法； f) 花束的制作方法； g) 家庭插花的服务程序与要求； h) 切花的进花标准及保鲜方法； i) 花店的管理与日常动作程序。 4.4.9 绿化工程管理与验收培训： a) 图纸审核培训； b) 园林工程预算、决算培训； c) 园林施工现场管理培训； d) 花木验收标准及注意事项； e) 新栽花木的管理； f) 绿化工程的标准要求； g) 绿化工程验收标准； h) 绿化工程验收接管程序。 4.4.10 机械使用及维修保养培训： a) 旋刀剪草机使用及维修保养； b) 滚筒剪草机的使用及保养； c) 割灌机的使用及保养； d) 绿篱机的使用及保养； e) 高压喷药机的使用及保养； f) 常见机械故障判断及维修办法。 4.4.11 花木出租出售培训： a) 花木出租出售培训； b) 花木定价方法； c) 出租出售手续； d) 与顾客打交道注意事项。 4.4.12 外出参观学习。 4.5 其他方面培训：凡公司统一安排的培训，按照公司的安排参加培训。 4.6 培训频率 4.6.1 园林绿化专业知识培训每周进行一次，每次两小时，时间定于每周三下午 1：00―3：00 点。 4.6.2 物业管理知识培训至少每半年举行一次，时间由公司统一安排。 4.7 培训成果考核 4.7.1 笔试考试方式。 主要用于理论性较强的专业知识如植物病虫害知识及物业 管理知识，培训主讲人在培训完后的五天内出一套题进行闭卷考试，其成 绩视理论重要性占培训成绩的 30%―60%，成绩长期存档于园林绿化部， 作为员工绩效考评的依据之一。 4.7.2 实际操作考核方式。 用于操作性较强的内容如机器操作等，由该内容培训物业管理标准作业规程（下册）22主讲人员在培训结束后的一周内亲自到现场监督评分， 其成绩占培训成绩 的 30%―70%，成绩存档于园林绿化部，作为员工绩效考评的依据之一， 对于一些安全要求较高的内容如机器操作等，如实际作不过关不允许上 岗。 4.7.3 总结报告方式。用于外出参观学习类培训的考核。 4.7.4 考核不合格的处理 新入职员工考核不合格立即予以辞退。对于考核不合格的老员工，按公司 的有关规定给予一定的惩罚警告，并集中安排补考，需重新培训的，其培 训费用由本人出。 若经第一次补考不合格， 降一级工资并给予第二次补考； 第二次补考不合格者将视其工作能力及表现调动工作岗位， 按新岗位新入 职员工的标准调低工资，并在半个月内对其在新岗位工作进行考核，不合 格者予以辞退；若原岗位已为最低薪水岗位的，应给予辞退。 4.8 培训记录 每次培训及考核完毕，由部门主管填写《培训记录表》及《培训成绩登记 表》 ，记录报人事部作为员工绩效考评、工作或工资调动及晋升依据之一。 5.0 记录 6.0 相关支持文件 《园林绿化部员工绩效考评实施标准作业规程》2. 园林绿化部员工绩效考评物业管理标准作业规程（下册）23实施标准作业规程1.0 目的 规范园林绿化员工绩效考评工作，确保公平、公正、公开考评绿化员工的 德、绩、能、勤。 2.0 适用范围 适用于物业管理公司所属管理处园林绿化部员工的绩效考评工作。 3.0 职责 3.1 班组长负责依照本规程进行绿化工的是检工作。 3.2 园林绿化主管负责依照本规程进行园艺师、技术员、班组长、绿化工的周 检工作。 3.3 管理处经理负责依照本规程进行园艺师、 技术员、 班组长、 绿化工的月检、 园林绿化主管的周检工作。 3.4 分管副总经理 （总经理助理）负责依照本规程进行园林绿化主管的月检工 作。 4.0 程序要点 4.1 工作标准 4.1.1 园林绿化部全体员必须按照《园林绿化部员培训实施标准作业规程》的要 求参加培训和达到培训要求，培训合格后方可上岗。 4.1.2 园林绿化部全体员工在工作时的仪容仪表、言行举止必须符合《物业管理 处员服务标准作业规程》的要求。 4.1.3 绿化工在进行绿化日常养护时，应当符合《草坪日常管理标准作业规程》 、 《时花养护标准作业规程》 、 《绿篱养护标准规程》 、 《乔灌木养护标准作业 规程》 、 《室内观叶植物管理标准作业规程》等的要求。 4.1.4 绿化工在使用绿化机具时必须符合《绿化机具操作标准作业规程》 、 《绿化 机具维修保养标准作业规程》的要求。 4.1.5 绿化工在进行绿化环境布置时，必须符合《绿化环境布置标准作业规程》 的要求。 4.1.6 绿化工必须依照 《植物病虫害防治标准作业规程》 、 《园林绿化灾害预防标 准作业规程》进行实施与操作。 4.1.7 绿化工在进行经营性对外服务时，应当按照《花木寄养标准作业规程》 、 《花木出租出售标准作业规程》等进行实施与操作。 4.1.8 花木基地各级绿化工在进行生产培育时，应当依照《时花栽培标准作业规 程》 、 《苗木繁殖技术操作标准作业规程》 、 《观叶植物栽培管理标准作业规 程》 、 《水生植物栽培管理标准作业规程》的要求进行实施与操作。 4.1.9 园林绿化主管在组织花木生产过程中，应当依照《花木基地建设标准作业 规程》 、 《花木出圃质量控制标准作业规程》 的要求组织实施花木基地建设， 花木生产与质量控制工作。 4.1.10 园林绿化主管、园艺师、技术员应当依照园林绿化部各项规程的工作质 量要求提高绿化工作质量。物业管理标准作业规程（下册）244.1.11 园林绿化主管、园艺师在对绿化工程进行施工或验收接管时，应当符合 《绿化工程施工标准作业规程》 、 《绿化工程验收接管标准作业规程》的要 求。 4.1.12 园林绿化部各级干部、技术骨干均应按上述各项标准作业规程履行自己 的职责，符合标准作业规程的要求。 4.1.13 园林绿化部所有员工除应严格按本部门的标准作业规程进行工作外还需 严格遵守公司其他相关标准作业规程的要求。 4.2 绩效考评的评分结构 4.2.1 绩效考评由日检、周检、月检、抽检、内审、管理评审构成，各种检查考 评的要求详见《绩效考评管理控制标准作业规程》 。 4.2.2 园林绿化部绿化工绩效考评的日检、周检、月检、抽检评分均按百分制进 行。具体构成为： a) 岗位工作质量（满分 20 分） ； b) 培训质量（满分 10 分） ； c) 遵守相关作业规程质量（满分 20 分） ； d) 绿化机具使用、维护、保养质量（满分 10 分） ； e) 工作效率（满分 10 分） ； f) 服务质量（满分 10 分） ； g) 执行公司其他相关标准作业规程质量（满分 10 分） ； h) 其他质量（满分 10 分） 。 4.2.3 园林绿化部主管、班组长绩效考评的日检、周检、月检、抽检评分按百分 制进行。具体构成为： a) 岗位工作标准作业规程的执行质量（满分 10 分） ； b) 培训质量（满分 10 分） ； c) 自身工作技能（满分 10 分） ； d) 服务质量（满分 10 分） ； e) 工作效果（满分 10 分） ； f) 工作责任心质量（满分 10 分） ； g) 处事公正性质量（满分 10 分） ； h) 遵守相关作业规程质量（满分 10 分） ； i) 团结配合质量（满分 10 分） ； j) 道德水准（满分 110 分） 。 4.2.4 园林绿化部园艺师、技术员绩效考评的日检、周检、月检、抽检评分按百 分制进行。具体构成为： a) 培训质量（满分 20 分） ； b) 岗位工作标准作业规程的执行质量（满分 10 分） ； c) 工作效果（满分 10 分） ； d) 工作责任心质量（满分 10 分） ； e) 服务质量（满分 10 分） ； f) 遵守相关作业规程质量（满分 10 分） ； g) 自身工作技能（满分 20 分） ； h) 其他质量（满分 10 分） 。 4.3 绩效考评扣分细则 4.3.1 园林绿化部绿化工考评扣分细则：物业管理标准作业规程（下册）25a) 岗位工作质量考评扣分细则： ――花木基地绿化工在进行花木生产时，违反《时花培育标准作业规程》 、 《苗 木繁殖技术操作标准作业规程》 、 ， 《观叶植物栽培管理标准作业规程》的， 每次检查每发现一项一般违规作业，扣减对应评分项目 1-2 分，严重违反 作业规程操作，每发现一项扣减对应评分项目 3-5 分，引起不良后果的， 视情况扣减对应评分项目 6-20 分。扣完为止； ――花木基地管理员/值班员/仓管员违反《仓库管理标准作业规程》 、 《花木出 圃质量控制标准作业规程》的相关条款每次检查每发现一项一般违规作 业，扣减对应评分项目 1-3 分，严重违反作业规程操作，每发现一项扣减 对应评分项目 4-6 分，引起不良后果的，视情况扣减对应评分项目 7-20 分。扣完为止； b) 所有绿化工必须按 《园林绿化部员工培训实施标准作业规程》要求参加培 训并考试合格，每次检查每发现一项一般违规作业，扣减对应评分项目 1-2 分，严格违反作业规程操作，每发现一项扣减对应评分项目 3-4 分， 引起不良后果的，视情况扣减对应评分项目 5-10 分。扣完为止； c) 所有绿化工在进行绿化日常养护、花木生产及对经营性服务等具体操作 时， 违反本部门相关标准作业规程的， 每次检查每发现一项一般违规作业， 扣减对应评分项目 1-3 分，严重违反作业规程操作，每发现一项扣减对应 评分项目 4-6 分，引起不良后果的，视情况扣减对应评分项目 7-20 分， 扣完为止； d) 绿化工在使用绿化机具时，违反《绿化机具操作标准作业规程》 、 《绿化机 具维修保养标准作业规程》的，每次检查每发现一项一般违规作业，扣减 对应评分项目 1-2 分，严重违反作业规程操作，每发现一项扣减对应评分 项目 3-4 分，引起不良后果的，视情况扣减对应评分项目 5-10 分。扣完 为止； e) 所有绿化工在工作过程时， 必须在指定时间内完成上级领导安排的工作任 务，如因个人原因不能按时完成相应任务，每次检查发现一项一般违规， 扣减对应评分项目 1-2 分， 严重违规每发现一项扣减对应评分项目 3-4 分， 引起不良后果的，视情况扣减对应评分项目 5-10 分。扣完为止； f) 绿化工在工作时涉及服务过程中的仪容仪表、言行举止不符合《物业管理 处员工服务管理标准作业规程》的，每次检查发现一项一般违规作业，扣 减对应评分项目 1-2 分，严重违反作业规程操作，每发现一项扣减对应项 目 3-4 分，引起不良后果的，视情况扣减对应评分项目 5-10 分。扣完为 止； g) 绿化工除应按本部门标准作业规程工作外， 还应同时严格按照公司其他相 关标准作业规程工作，每次检查每次发现一项一般违规作业，扣减对应评 分项目 1-2 分，严重违反作业规程操作，每发现一项扣减对应评分项目 3-4 分，引起不良后果的，视情况扣减对应评分项目 5-10 分。扣完为止。 4.3.2 园林绿化部主管、班组长绩效考评扣分细则： a) 严格按园林绿化部各个标准作业规程中规定的操作要领、 程序作业、 组织、 监控、检查工作，每次检查发现一项一般违规扣减对应项目 5-10 分，同 时应判断发生违规的主观因素，属培训未到位达标造成的，在检查表“培 训栏目” 内同时连带扣分； 属自身工作技能、 素质低造成的， 在检查表 “工 作技能” 栏目内同时扣分； 属工作责任心不够造成的， 在检查表 “责任心”物业管理标准作业规程（下册）26栏目内同时扣分；属处事偏差，有失公正造成的，在检查表“公正处事” 栏目内同时连带扣分；属道德水准有失造成的，在“道德水准”栏目内同 时连带扣分。如同时数项违规。应在违规的所有栏目内同时连带扣分，直 至对应项目分值扣完为止（一般每次发现扣减 1-2 分；严重的扣减 3-10 分） ； b) 园林绿化部主管、班组长当值时仪容仪表、言行举止达不到《物业管理处 员工服务管理标准作业规程》要求的，每次检查每发现一项一般违规扣减 1-2 分；严重扣减 3-4 分；引起不良后果的，视情况扣减 5-10 分，并同 时按本款 a)项的方法分析造成不合格的主观因素，在相应栏目内同时扣 减相应项目分值（一般违规扣减 1-2 分；严重的扣减 3-10 分） ； c) 园林绿化部主管、 班组长组织安排、 监督、 检查不力， 员工工作或本部门、 本班组工作效果达不到各个相关标准作业规程要求的， 每次检查每发现一 项一般违规扣减对应项目 1-2 分；严重违规扣减对应项目 3-10 分；并同 时按本款 a)项的方法分析造成不合格的主观因素，在相应栏目内同时扣 减相应项目分值（一般程度扣减 1-2 分；严重的扣减 3-10 分） 。 4.3.3 园林绿化部园艺师、技术员绩效考评扣分细则： a) 严格按园林绿化部各个标准作业规程中规定的岗位职责操作要领、 程序作 业、组织工作及技术培训，每次检查发现一项一般违规扣减对应项目 1-2 分；严重违规扣减对应项目 3-4 分；引起不良后果的，视情况扣减对应项 目 5-10 分，同时应判断发生违法乱纪规的主观因素，属培训末到位造成 的，在检查表“培训栏目”内同时连带扣分；属自身工作技能、素质低造 成的，在检查表“工作技能”栏目内同时扣分；属工作责任心不够造成的， 在检查表“责任心”栏目内同时扣分；如同时数项违规，应在违规的所有 栏目内同时扣分； 如同时数项违规，应在违规的所有栏目内同时连带扣分， 直至对应项目分值扣完为止（一般每次发现扣减 1-2 分；严重的扣减 3-20 分） 。 b) 园林绿化部园艺师、技术员当值时仪容仪表、言行举止达不到《物业管理 处员工服务管理标准作业规程》要求的，每次检查每发现一项一般违规扣 减 1-2 分， ；严重违规扣减 3-4 分；引起不良后果的，视情况扣减 5-10 分， 并同时按目分值（一般违规扣减 1-2 分；严重的扣减 3-10 分） ； c) 园林绿化部园艺师、 技术员技术指导、 工作组织不力， 员工工作或本部门、 本班组工作效果达不到各个相关标准作业规程要求的，每次检查每发现一 项一般违规扣减对应项目 1-2 分；严重违规扣减对应项目 3-20 分；并同时 按本款 a)项的方法分析造成不合格的主观因素，在相应项目分值（一般违 规扣减 1-2 分；严重的扣减 3-10 分） ； d) 不遵守公司其他相关标准作业规程的，每次检查每发现一项违规，视程度 在“相关规程”栏目内扣减相应项目分值（一般违规扣减 1-2 分；严重失 职扣减 3-4 分；引起不良后果的，视情况扣减 5-10 分） ；并同时按本款 a) 项的方法造成不合格的因素，在相应栏目内同时扣减相应项目分值（一般 程度扣减 1-2 分；严重的扣减 3-10 分） 。 4.3.4 一般违法乱纪规、 一般程度、 一般情况是指偶发性的， 因粗心大意引起的， 或因记录签名不清、不合要求或有一定的客观因素（需经确认） ，造成的 程度轻微不全格。严重违规、严重程度是指明知故犯引起的不合格；造成 不良后果是指引起连锁反应，造成实际损害、恶劣影响或引起其他工作质物业管理标准作业规程（下册）27量受到连带影响的结果。 4.3.5 “其他‘栏目是为本公司相关作业规程所末包括，或超本规程 4.3 款所列 出的原因造成的不合格所设置，如果末发生或末出现，该栏目考评时应当 给出满分 10 分。 4.3.6 如果出现同一个绿化工兼任多个工作岗位，或者出现园艺师、技术员同时 兼任班组长的情况，则应在相应项目中同时考评及同时扣分，直至扣完为 止。 4.3.7 检查、 考评时， 如出现 《行政奖罚标准作业规程》 中所列明的受嘉奖事件， 则应视情节在正常考评完毕后在总分中追加 1-20 分 （但总分不应超过 100 分） ，另依据《行政奖罚标准规程》中对受考人进行奖励。 4.3.8 奖评十受考人的行为造成的不良后果已触犯《行政奖罚标准作业规程》所 列出的必须加以惩处的情形，则除考评检查表相应栏目内扣完相应分值 外，另依据《行政奖罚标准作业规程》对受考人追加处罚。 4.4 绩效考评扣分细则的解释权在公司品质部。 5.0 记录 5.1 《园林绿化部绿化工工作日检、周检、月检、抽检考评表》 5.2 《园林绿化部主管、班组长工作周检、月检、抽检考评表》 5.3 《园林绿化部园艺师、技术员工作周检、月检、抽检考评表》 6.0 相关支持文件 6.1 《绩效考评管理标准作业规程》 6.2 园林绿化部所有标准作业规程 6.3 公司所有相关标准作业规程 6.4 《行政奖罚标准作业规程》 6.5 《员工工资、福利管理标准作业规程》园林绿化部绿化工作日检、周检、月检、抽检考评表年 月 岗位 培训 岗 姓 工作 质量 位 名 20 10 日 遵守部门 相关作业 规程质量 20 NO： 绿化机 具使用 维护保 养 10 其 工作 服务 相关 检 他 总 备 效率 质量 规程 查 1 分 注 10 10 10 人 0审核人：日期：园林绿化部主管、班组长周检、月检、抽检考评表年 岗 位 姓 名 岗 位 月 工 作 日 责 任 公 正 团 结 道 德 服 务 培 训 工 作 相 关 NO： 总 检 分 查 备 注物业管理标准作业规程（下册）28工 作 10技 能 10心 10处 事 10配 合 10水 准 10质 量 10质 量 10效 果 10规 程 10人审核人：日期：园林绿化部园艺师、技术员日检、周检、月检、抽检考评表岗 位 姓 名 岗位 工作 10 培训 质量 20 工作 效果 10 工作 技能 20 责任 心 10 服务 质量 10 相关 规程 10 其 他 10 NO： 检 总 备 查 分 注 人审核人：日期：3. 绿化工程施工标准作业规程物业管理标准作业规程（下册）291.0 2.0 3.0 3.1 3.2 3.3 3.4 4.0 4.1 4.1.1 a) b) c) 4.1.2 4.1.3 4.1.4 a) b) 4.1.5 4.1.6 4.2 4.2.1 4.2.2 a) b) c) 4.3 4.3.1 4.3.2 4.3.3 a) b) c) d) 4.4 4.4.1 4.4.2 4.4.3 4.5目的 规范绿化工程施工程序，确保绿化施工满足设计预期效果。 适用范围 适用于物业管理公司由自己组织施工的绿化工程管理。 职责 主管经理负责审核绿化规划预、决算及相关的采购计划。 园林绿化主管负责进行本规程的具体组织实施及工程质量的监控。 园艺师负责协助主管审核、预算图纸、施工技术指导及人员组织工作。 仓管员负责工程所需物资的验收。 程序要点 绿化图纸的审核、预算 园艺师对公司提供的图纸进行审核，如发现下列问题应计时上报主管： 图纸与设计不符； 图纸上标识植物不适宜； 图纸上植物本地无法采购到。 对于原图纸存在设计上的问题，按《不合格纠正、预防标准作业规程》相 关条款处理。 园艺师对确定的图纸进行预算，并填写《绿化工程预算表》 。 预算时必须做到： 花木的规格符合图纸及种植要求； 最大限度地提高预算的精确率。 园林绿化主管根据图纸要求填写苗木申购单，审批后递交公司办公室。 《绿化工程预算表》上报公司存档。 施工前的准备工作 园林绿化主管接到公司下达的工程任务后即着手准备相应工作。 在施工前必须考虑以下几项： 人员的合理调配； 必需工具的准备与采购； 有机肥、种植土的准备。 场地平整 园艺师现场测量、预算出所需回填或运走的土方量并做好相关记录。 园林绿化主管负责联络机械及车辆运走及运回适量土方， 保证种植面达到 设计标高。 园艺师负责指导绿化地段的场地平整工作： 30cm 厚的土层，禁止有直径超过ψ 4cm 石块； 土方的密实度、平整度、坡度应符合设计要求； 种植面平整、坡度合适、没有超过ψ 4cm 的石块； 有夯实要求的要进行夯实处理。 种植场地的定位、放线、更换种植土 检查裸土面是否平整、坡度高度是否合适，石块是否清除干净。 上述工作确认无误时，园艺师用灰粉标出苗木种植线，圈出乔木定位点。 根据乔灌木规格大小，按适当规格先 2 挖好种植穴，拌适量基肥，经验收 合格后方可准备种植。 花木的采购、验收物业管理标准作业规程（下册）304.5.1 公司采购部门根据园林绿化部提供的《绿化工程预算表》联络供苗商采购 苗木，并运回施工现场。 4.5.2 公司仓管员到现场对花木的数量、质量进行验收。 4.5.3 在花木验收时，对下列情况应采取拒收： a) 花木品种与申购品种不符； b) 花木规格达不到申购标准； c) 花木出现损伤，影响种植效果或成活的； d) 花木株行太差，或存在明显病虫害的； e) 花木脱水，枯枝较严重的。 4.5.4 仓管员在验收过程中，应最大限度的保证花木数量的准确性： a) 乔灌木、盆栽、大袋苗的准确率要达到 100%； b) 数量超过 1000 袋的袋苗，误差率不超过 2%； 4.5.5 验收完毕后，仓管员应如实填写《花木验收记录表》 。 4.6 花木的栽植 4.6.1 花木的栽植顺序一般情况下，高大乔灌木在先，依次栽种矮生植物，最后 铺设草皮，以保证栽植作业互不干扰。 4.6.2 对超过 1.6m 的乔灌木实行栽前修剪，防止栽后修剪不便。 4.6.3 排种或行植的乔木早埋土之前要进行调位转向等工作，以确保排列一致， 树枝朝向美观。 4.6.4 高度超过 3m 的乔木种植完毕，应设树架加以固定 3-6 个月。 4.6.5 栽植袋苗时应注意必须解除胶袋。 4.6.6 片植或大面积栽种同一植物时，应尽量将稍高的苗木排栽在前，保证栽种 后的整体效果。 4.6.7 草皮铺设前先用木刮把裸土面刮平，铺设后再用木拍拍实，以确保草皮与 土面紧贴。 4.6.8 沿同一方向铺设草皮，每两块草皮间的缝隙不得超过 2cm。 4.6.9 在斜坡铺设草皮，应注意先用木拍拍实再用竹签固定，房雨水冲刷。 4.7 新栽花木的管理 4.7.1 淋水： a) 乔灌木栽植后应即刻淋水，第一次灌浇应确保水能渗透根部； b) 对片植花木洒水时，出水口应向上，角度保持 60 度半雾化喷洒，防止水 的冲击力使新栽苗木倾斜倒伏； c) 草皮铺设完毕后应立即洒水，第一周内每天应洒水 2-3 次，保证新铺草皮 不能出现翘边焦干迹象，一周后按正常保养洒水。 4.7.2 对新栽花木应勤于检查有无倒伏现象。 4.7.3 对死苗、病苗应计时更换补植。 4.7.4 灌木重点保养一个月，乔木保养 3 各月后，即可进入正常程序保养。 4.8 绿化工程质量标准要求 4.8.1 符合设计要求及效果。 4.8.2 单项工程总体返工率为 0。 4.8.3 局部返工率不能超过该项工程总面积的 10%。 4.9 工程记录 4.9.1 园艺师应根据每天工程进度填写《园林绿化工程施工日记》 。 4.9.2 每项工程完毕后，由园艺师汇同园林绿化主管填写《绿化工程完成情况物业管理标准作业规程（下册）31表》 。 4.10 竣工后资料整理 4.10.1 工程竣工后，园艺师协助园林绿化主管将下列资料加以汇总整理： a) 《园林绿化工程施工 7 日记》 ； b) 《绿化工程完成情况表》 ； c) 《绿化工程预算表》 ； d) 《苗木验收记录表》 ； e) 《苗木种植一览表》 ； f) 绿化设计图纸。 4.10.2 以上资料应归档长期保存于公司档案室。 4.10.3 每项绿化工程施工质量将作为对部门及员工绩效考评的依据之一。 5.0 记录 5.1 《绿化工程预算表》 5.2 《绿化工程完成情况表》 5.3 《园林绿化工程施工日记》 5.4 《花木验收记录表》 6.0 相关支持文件 6.1 《不合格纠正、预防标准作业规程》 6.2 《绿化工程验收接管标准作业规程》 6.3 《采购管理标准作业规程》绿化工程预算表时间： 工程名称 花木名称 规格 数量 单位 图纸编号 预估单价 金额 备注 NO：物业管理标准作业规程（下册）32预算员：主管确认：审核：审批：绿化工程完成情况表时间： 工程名称/地点 绿化面积 工程始期 完工日期 NO： 负责人投入花木名称/ 数量工 程 简 述园艺监控： 工程负责人： 审核：园林绿化工程施工日记__________年_________月_________日 时间 工作项目 要求完成时间 工作结果 NO： 记录人物业管理标准作业规程（下册）33审阅：制表：花木验收记录表工程名称/地点： 序号 花木名称 申购数量 图纸编号： 规格 验收数量 日期： 规格 价格 NO： 质量评估仓管员：主管确认：总经理审核：4. 绿化工程验收接管标 准作业规程物业管理标准作业规程（下册）341.0 2.0 3.0 3.1 3.2 3.3 4.0 4.1 4.1.1 4.1.2 a) b) c) d) e) 4.1.3 4.2 4.2.1 4.2.2 4.2.3 4.2.4 a) b) c) d) e) 4.2.5 4.2.6 4.3 4.3.1 4.3.2 4.3.3 a)目的 规范绿化工程验收程序，确保绿化质量得以严格控制。 适用范围 适用于物业管理公司对由承包方承担的绿化工程的验收接管。 职责 主管经理负责工程验收结果审核、审批。 园林绿化主管负责本规程的组织实施及工程进度的跟进。 园艺师具体负责施工质量及苗木质量的把关。 程序要点 施工过程的质量监督 园艺师负责苗木种植全过程的现场监督及质量控制。 对出现以下问题，园艺师有权拒绝苗木进场及栽植： 苗木规格、数行严重不符合设计要求的； 苗木受损害程度严重，对苗木存活及种植效果有重大影响的； 病虫害特别严重的； 苗木种植穴未按要求开挖及未有施放基肥的； 虽施有基肥，但基肥质量差，含有有毒、有污染物质，对苗木今后生长有 严重影响的。 园艺师做好施工记号，并将存在问题及时上报部门主管。 竣工初验 施工单位在苗木全部种植完毕后，向园林绿化部提交竣工报告及初验申 请。 施工单位还应同时递交《工程绿化设计图》 、 《工程竣工图》 、 《种植更改签 证》 、 《苗木种植一览表》等相关资料。 园林绿化主管、 园艺师会同施工单位负责人现场核实工程竣工情况，并做 好相应记录。 在初验过程中应着重注意以下事项： 苗木种植种类、数量、位置是否与图纸相符； 苗木规格是否符合设计要求； 苗木生长情况及保护措施是否符合要求； 竣工场地是否按要求清理干净； 所有绿化植物是否确实种植完毕，符合设计要求。 对初验不合格苗木，按《不合格纠正、预防标准作业规程处理。 》 对于没有上述问题的，园林绿化主管签署初验意见，正式进入养护期。 养护期满复验 施工单位在养护期满过后， 填写养护期间自检情况报告及养护期满复验申 请报告，申请复验。 主管经理、 园林绿化主管、原仪是会同施工单位负责人现场检验苗木养护 情况。 合格苗木必须符合以下标准： 乔灌木长势良好，没有枯枝、黄叶、残叶现象；物业管理标准作业规程（下册）35b) c) d) e) f) g) 4.3.4 4.3.5 4.4 4.4.1 4.4.2 4.4.3 4.5 4.5.1 a) b) c) d) e) f) g) h) i) 4.5.2 4.6 5.0 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 6.0 6.1 6.2乔灌木种植位置适当，高低错落有致，外观美观，造型、修剪合理； 乔灌木规格符合设计要求； 枝叶无病虫害，无蛀干害虫； 乔木保护措施得当，有护树架，无倒伏、摇动现象； 无裸露土面，草坪及地被植物无杂草率小于 5 棵/O； 施工场地无残留垃圾、余土。 不合格苗木及枯死、 生长不良苗木限在一周内补种整改完毕。 新补种部分， 要从补种工作完毕起重新计算养护期。 对检验合格苗木及绿化项目签署复验意见及接管意见。 验收后的工作 园林绿化部主管统计实际工程量， 并连同接管意见上报物业管理公司总经 理审批。 将审批的验收结果及实际工程量递交公司结算部予以结算。 园林绿化部安排人手对已接管的苗木及绿化项目加强养护管理。 验收后的资料整理 将下列资料及相关记录加以整理并归档： 《绿化工程合同》 《绿化工程设计图》 《绿化工程竣工图》 《绿化种植更改签证》 《苗木种植一览表》 《绿化工程初验、复验表》 《绿化工程预决算书》 《实际工程量统计表》 《绿化工程竣工报告》 对上述资料均应存档公司档案室长期保管。 本规程作为园林绿化部相关人员绩效考评的依据之一。 记录 《绿化工程竣工报告》 《绿化种植一览表》 《绿化种植更改签证》 《绿化工程施工日记》 《绿化工程初验/复验表》 相关支持文件 《绿化工程施工标准作业规程》 《不合格纠正、预防标准作业规程》绿化工程竣工报告日期： 工程名称地点 绿化面积 工程始期 NO： 完工日期物业管理标准作业规程（下册）36投入 花木 名称/ 数量工 程 简 述施工 方监 理意 见施工 方负 责人 意见绿化种植一览表日期： 工程名称/地点 序 苗木名称 号 NO： 图纸编号 种植 日期 种植地点 数量 养护措施 生长情况 备注物业管理标准作业规程（下册）37制表：工地负责人：园艺监控：绿化苗木更改签证表日期： 工程名称/地点 图纸编号 负责人 NO：原 设 计 苗 木建 议 更 改 苗 木更改原因 监理方意见 主管部门意见绿化工程施工日记日期： 年 月 日 图纸编号 NO： 工程名称/地点 工人进场情况物业管理标准作业规程（下册）38苗木进场情况 苗木种植情况 苗木养护情况 存在问题 处理结果、意见 记录人绿化工程初验/复验表工程名称_______________ 位 置 树种 数 规 实种 实种 名称 量 格 树种 数量 规 格 更改 原因 生长 情况 NO：_______ 养护 成活 检验 措施 情况 结果 备 注乙方确认：甲方确认：审批：5. 草坪日常管理标准作业规程1.0 目的 规范草坪养护工作技术操作，提高员工的草坪养护技术水平，确保小区草 坪管理质量。物业管理标准作业规程（下册）392.0适用范围 适用于物业管理公司管辖范围内的草坪养护工作。 3.0 职责 3.1 园林绿化部主管负责本规程的监督实施及质量控制。 3.2 园艺师、技术员负责本规程实施过程中的培训及技术指导。 3.3 绿化工依照本规程实施草坪养护作业。 4.0 程序要点 4.1 草坪分级标准 4.1.1 特级草坪：每年绿期 360 天以上，草坪平整，留茬高度控制在 25mm 以下， 仅供观赏。 4.1.2 一级草坪：每年绿期 340 天以上，草坪平整，留茬高 40mm 以下，供观赏 及家庭休息用。 4.1.3 二级草坪：每年绿期 320 天以上，草坪平整或坡度平缓，留茬高 60mm 以 下，供公共休憩及轻度践踏。 4.1.4 三级草坪：每年绿期 300 天以上，留茬 100mm 以下，用于公共休憩、覆盖 荒地、斜坡保护。 4.1.5 四级草坪：绿期不限，留茬高度要求不严，用于荒山覆盖、斜坡保护等。 4.2 淋水 4.2.1 特级、一级、二级草坪夏秋生长季每天淋水一次，秋冬季根据天气情况每 周淋水 2-3 次。 4.2.2 三级草坪视天气情况淋水，以不出现缺水枯萎为原则。 4.2.3 四级草坪基本上靠天水， 如长期干旱则按《园林绿化灾害预防标准作业规 程》处理。 4.3 草坪改良 4.3.1 草坪局部更换法： a) 准备等同面积的同一品种的好草坪块； b) 将要换地方的原草坪草用铲铲起； c) 将铲去草块的地方松土，施放土壤改良肥； d) 将接缘处的草撬高约 1 厘米后将新草铺上； e) 将新、旧草一起拍平使之吻合后铺上一层约半厘米厚的新沙； f) 淋水，完成更换过程。 4.3.2 二级以上草坪如出现直径 10CM 以上秃斑、枯死或局部恶性杂草占该部分 草坪草 50%以上且无法用除草剂清除的，应采用局部更换该处草坪草。 4.3.3 二级以上草坪局部出现被踩实导致生长严重不良， 应采用局部疏草法疏草 改良。 4.3.4 对于冬季出现枯黄的二级以上观赏性草坪每年 11 月中旬开始散播黑麦草 种，标准为 60 O/kg。 4.4 草坪施肥 4.4.1 常用肥料及其特点： a) 复合肥。分为速溶和缓溶两种，是草坪的主要用肥。速溶复合肥用水溶后 喷施，缓溶复合肥一般直接干撒，但施用缓铜复合肥通常会有局部烧灼现 象，因此多用于要求较低的草坪； b) 尿素。尿素为高效氮肥，常用于草坪追绿。但草坪使用氮肥过多会造成草 坪草植株抗病力下降而染病， 且使用浓度不当极易烧伤， 因此不提倡多用；物业管理标准作业规程（下册）40c) d) 4.4.2 4.4.3 a) b) c) d) e) f) 4.4.4 a) b) c) d) 4.5 4.5.1 a) b) c) d) 4.5.2 a) b) c) d) e) 4.5.34.5.4 a) b) c) d) e) 4.5.5快绿美。螯合型液体氮肥，作用与尿素相近； 长效复合肥。固体多元素肥，具有肥效长、效果好的特点，且一般不会有 烧灼现象，但价格昂贵。 肥料选用原则：一级以上草坪选用速溶复合肥。快绿美及长效肥，二、三 级草坪采用缓溶复合肥，四级草地基本不施肥。 施肥方法： 速溶复合肥采用水溶法按 0.5%浓度溶解后用高压喷药机均匀喷洒，施肥 量每公斤 80 O； 快绿美按说明浓度及用量稀释后用高压喷药机喷洒； 长效肥按说明用量用手均匀撒施，施肥前后各淋一次水； 缓溶复合肥按 20g/O使用量均匀撒施； 尿素用水按 0.5%的浓度稀释后用高压喷雾枪喷施； 所有施肥方法均按点-片-区的步骤进行以保均匀。 施肥周期： 长效肥施肥周期按肥料使用说明进行； 没有施用长效肥的特级、一级草坪每月施速溶复合肥一次； 快绿美及尿素只在重大节庆日、检查时才用于追绿，其他时间严格控制使 用； 二级、三级草坪每 3 个月施放一次缓溶复合肥。 剪草 剪草频度： 特级草春夏生长季每五天剪一次，秋冬季视生长情况每月 1-2 次； 一级草生长季每 10 天剪一次，秋冬每月剪一次； 二级草生长季每 20 天剪一次，秋季共剪两次，冬季不剪，开春前重剪一 次； 三级草每季剪一次。 机械选用： 特级草坪只能用滚筒剪草机剪； 一级、二级草坪用旋刀机剪； 三级草坪用汽垫机或割灌机剪； 四级草坪用割灌机剪； 所有草边均用软绳型割灌机或手剪。 在每次剪草前应先测定草坪草的大概高度， 并根据所选用的机器调整刀盘 高度，一般特级至二级的草要遵循 1/3 原则（即每次剪草剪去长度不超过 草高的 1/3） 。 剪草步骤： 清除草地上的石块、枯枝等杂物； 选择走向，与上一次剪草走向要求有至少 30 度以上的交叉，避免重复方 向修剪引起草坪长势偏向一侧； 启动发动机，逐渐加大油门，放下刀盘，合上离合开始行剪，速度保持不 急不缓，路线直，每次往返修剪的截割面应保证有 10 M左右的重叠； 遇障碍物应绕行，四周不规则草边应沿曲线剪齐，转弯时应调小油门； 若草过长应分次剪短，不允许超负荷运作。 边角、路基边草坪、树下的草坪用割灌机剪，但若花丛、细小灌木周边修物业管理标准作业规程（下册）414.5.6 4.5.7 4.5.8 a) b) c) d) e) 4.6 4.6.1 4.6.2 a) b) c) d) e) 4.6.3 a) b) c) d) e) 4.6.4 a) b) c) 4.7 4.7.1 4.7.2 4.7.3 4.7.4 4.7.5 4.8 4.8.1 4.8.2 a) b)剪不允许用割灌机，以免误伤花木，这些地方用手修剪。 剪完后将草屑清扫干净入袋，清理现场。 清洗机械，做剪草记录及用机记录。 剪草质量标准： 剪割后整体效果平整，无明显起伏和漏剪，剪口平齐； 障碍物处及树头边缘用割灌机式手剪补剪，无明显漏剪痕迹； 四周不规则草边及转弯位无明显交错痕迹； 现场清理干净，无遗漏草屑、杂物； 效率标准：单机全包 200-300 平方米/小时。 杂草控制 根据杂草生长情况， 选用除草方法。一般少量杂草或无法用除草剂的草坪 杂草采用人工拔除。已蔓延开的恶性杂草用选择性除草剂防除。 人工除草： 除草按区、片、块的划分，定人、定量、定时地完成除草工作； 除草应采用蹲姿作业，不允许做地或弯腰寻杂草； 除草应用铺助工具将草连同草根一起拔除，不可只将杂草地上部分去除； 拔出的杂草应及时放于垃圾桶内，不可随处乱放； 除草应按块、片、区依次完成。 除草剂除草： 使用除草剂时应在园艺师指导下进行，由园艺师或技术员配药，并征得绿 化保养主管同意，正确选用除草剂； 喷草剂时喷枪要压低，严防雾飘到其他植物上； 喷完除草剂的喷枪、桶、机等彻底清洗，并用清水抽洗喷药机几分钟，洗 出的水不可倒在有植物的地方； 靠近时花、 灌木、 小苗的地方禁用除草剂， 任何地上均禁用灭生性除草剂； 用完除草剂要做好记录。 杂草防除质量标准： 三级以上草坪没有明显高于 15 M的杂草，12 M的杂草不得超过 5 棵/O； 整块草坪没有明显的阔叶杂草； 整块草地没有已经开花的杂草。 病虫害防治 草坪常见病害有叶斑病、立枯病、腐烂病、锈病等。 草坪常见虫害有跻螬、蝼蛄、地老虎等。 草坪病虫害应以防为主， 一级以上草坪每半个月喷一次广谱性杀虫药及杀 菌药。药品选用由园艺师或技术员确定。二级草坪每月喷一次。 对于突发性的病虫害无论哪一级的草坪都应及时针对性地选用农药加以 喷杀，以防蔓延。 对于由于病虫害而导致的严重退化的草坪应及时给予更换。 打孔与疏草 对于二级以上的草坪应每年打孔一次， 并视草坪生长密度每年 1-2 年疏草 一次。在草坪上举行过大型活动后亦应给予局部疏草并培沙。 局部疏草： 用铁耙将被踩实部分耙松，深度月 5 M； 清除耙出的土块杂物；物业管理标准作业规程（下册）42c) d) 4.8.3 a) b) c) d) e) f) g) 4.9 4.9.1 4.9.2 4.9.3 4.9.4 4.9.5 4.9.6 4.9.7 4.10 5.0 5.1 5.2 6.0 6.1 6.2 6.3施上土壤改良肥； 培沙。 大范围打孔疏草： 准备机械、沙、工作工具； 先用剪草机将草重剪一次； 用疏草机疏草； 用打孔机打孔； 用人工扫除或旋刀剪草机吸走打出的泥块及草渣； 试用土壤改良肥； 培沙。 注意事项 用机械剪草时，应先将周围的无关人员劝离，以防机械误人。 草坪未干可用机器剪草。 剪草进行中下起雨要停止剪草，待雨停草干后再 进行。 无特殊情况下（如中途下大雨等） ，同一块草坪应在同一天内剪完，以防 生长不均。 草坪喷药、 肥或除草剂时， 应压低枪口， 以防水雾飘到周围的人或植物上。 机械使用过程中如出现异常现象应及时停下并报告并报告技术员或主管， 不可自作主张拆修，更不允许带问题继续操作。 员工在进行喷药或割灌机剪草时应戴好保护装置，以防出现事故。 大范围疏草打孔须事先请示总经理并得到批准后方可进行， 并由公共事务 部出告示牌。 本规程作为园林绿化部员工绩效考评的依据之一。 记录 《剪草登记表》 《草坪周期养护汇总表》 相关支持文件 《绿化机具操作标准作业规程》 《植物病虫害防治标准作业规程》 《绿化灾害预防标准作业规程》草坪剪草登记表项目 时间 剪草地点 留茬 高度 剪后 效果 使用 机器 操作者 验收者物业管理标准作业规程（下册）43草坪周期养护汇总表淋水 措施 生 长 季 特 级 1次 /天 非 生 长 季 施肥 生 长 季 非生 长季 剪草 非生 长季 喷药 疏草 留高 打孔 春夏 秋冬 L生长季项目周一 级 二 级期三 级 四 级2-3 次/ 周 2-3 1次 次/ /天 周 2-3 1次 次/ /天 周 视天气情 况 靠天水1 次/5 天 1 次/月 1 次/10 天 1 次/三个 月 1 次/年 基本不施 1 次/20 天1-2 次 /月 1 次/ 月 剪两 次 每年 一次25 半月喷一 次 40 每月喷一 次60 1001 次/90 天 一年一次 突发病虫 喷药材料 工具自动喷或水管疏草 复合肥、长 旋刀机、 滚筒机、 机、 效肥 割灌机、大草机 打孔 机高压喷雾 机6. 乔灌木养护标准作业规程1.0 2.0 3.0 3.1 3.2 目的 规范乔灌木保养工作程序，确保乔灌木的养护质量。 适用范围 适用于物业管理公司管辖范围内的乔木、灌木的养护工作。 职责 园林绿化部主管负责本规程的监督实施及质量控制。 园艺师、技术员负责本规程实施过程中的技术指导。物业管理标准作业规程（下册）443.3 4.0 4.0 4.1.1 4.1.2 a) b) c)e) f) 4.2 4.2.1 a) b) c) d) e) 4.3 4.3.1 4.3.2 4.3.3 4.4 4.4.1 4.4.2 4.4.3 4.4.4 4.4.5 4.5 4.5.1 4.5.2 4.5.3 4.5.4 4.5.5 4.5.6 4.6 4.6.1绿化工依据本规程实施乔灌木养护工作。 程序要点 乔木修剪 修剪工具：高枝剪、高枝锯、截枝剪、截锯、枝剪、人字梯、手套、警示 牌等。 修剪操作内容： 棕榈科植物老化枝叶枯黄面积达 2/3 时即应剪除，其叶壳在底部开裂达 1/3 以上时应剥除，修剪时应严格保护主干顶芽不受损伤； 对由于受意外伤害折断而枯黄的枝叶应及时清剪； 每年 12 月-次年 2 月应对乔木修剪， 剪除徒长枝、 树身的萌蘖枝、 并生枝、 下垂枝、病虫枝、交叉枝、扭伤枝、枯枝、烂头等，并对树冠适当整形保 持形状，对造型树木应每两个月修剪一次外行，以保持形状； 修剪整形应达到均衡树势、完整树冠和促进生长的要求； 剪下的枝叶应及时清除，集中运到花木基地处理。 灌木修剪 修剪内容： 所有灌木应在冬季进行一次枯枝、弱枝、徒长枝清剪及株型修剪工作； 非观花的造型灌木生长应每天 25 天进行一次修剪以保持树冠丰满、树型 美观； 每天巡查中应及时清剪因折断等而枯黄的枝叶； 对于散尾葵、棕竹等棕榈科灌木应及时将枯黄的叶边清修； 观花灌木应在花期过后进行较重的修剪，尽量避免在开花前修剪。 乔灌木施肥 乔木应每年施肥一次，采用穴施或环施法，有机肥或复合肥均可。 观赏用的小灌木每年冬季应施一次有机肥，每年 5-6 月应追施一次复合 肥，人冬前应施一次钾肥。 小区内乔灌木不应施用尿素等高氮肥速效肥。 病虫害防治 小区内灌木每月应喷一次广谱性杀虫剂和杀菌剂。 对突发性病虫害应及时针对性地喷杀虫农药。 对园艺三大害虫应交替使用几种药物喷杀， 避免重复用同一种药导致病虫 产生抗药性。 喷药时应注意喷植物的叶背面及根茎部位。 小区内禁用高毒或强刺激性的农药。 乔灌木养护应达到的质量标准 乔木生长健壮、形态整齐、无凌乱枝条和冗长枝叶，灌木株形整齐、造型 植物轮廓清晰，修剪面平直整齐，棱角分明。 没有长 20 M以上枯枝黄叶、折断枝、修剪残留枝。 正确施肥、喷药，无明显病虫害。 乔木基部无 30 M高以上萌蘖枝，无过长杂草、杂物。 灌木脚部整齐清洁，无过长杂草杂物，无严重黄叶、积尘。 乔木修剪截口与枝位平齐，直径 5 M以上的截口要封蜡。 乔灌木养护要注意事项 不得擅自改变原植株造型。物业管理标准作业规程（下册）454.6.2 不得擅自截剪直径 5 M以上枝条。 4.6.3 乔木修剪应两个人以上配合，用人字梯及高枝剪、高枝锯进行，不提倡爬 树修剪。 4.6.4 乔灌木喷药应注意风向，注意保护员工及周围人员安全。 4.6.5 乔灌木修剪、施肥、喷药等养护工作应及时登记。 4.6.6 山体斜坡上的乔灌木养护操作应注意安全，戴好有关安全设备。 4.6.7 在小区内进行乔灌木修剪时，工作区域应摆放警示牌，防止无关人员走进 发生危险。 4.7 园林； 绿化主管应每半个月对管辖区、 范围内的乔灌木养护进行一次检查， 并填写《绿化工作质量检查表》存档于绿化部一年。作为员工绩效考评的 依据之一。 5.0 记录 《绿化大项工作登记表》 6.0 相关支持文件 6.1 《绿化机具操作标准作业规程》 6.2 《植物病虫害防治标准作业规程》绿化大项工作登记表项目 工作地点 时间 工作内容 操作后效果 指挥者 操作者审核：制表：7. 时花养护标准作业规程1.0 2.0 目的 规范室内外坛时花的养护操作， 确保时花的养护质量， 提高小区环境质量。 适用范围 适用于物业管理公司管辖范围内的室内外花坛所摆放的时花及种地时花 的养护。 职责 园林绿化部主管负责时花养护的监督实施及质量监控。 园艺师及技术员负责本规程实施过程中的技术指导。3.0 3.1 3.2物业管理标准作业规程（下册）463.3 4.0 4.1 4.1.1 4.1.2 4.1.3 4.1.4 4.2 4.2.14.2.2 4.2.3 4.3 4.3.1 4.3.2 4.3.3 4.4 4.5 4.5.1 4.5.2 4.5.3 4.6 4.6.1 4.6.2 4.6.3 4.6.4 4.6.5 4.6.6 4.7 5.0 6.0 7.0绿化工依照本规程进行室内外时花养护具体操作。 程序要点 外观保养 当值绿化工要求每天上班后巡查一遍室内外时花，及时清除残花黄叶、断 枝、盆内杂物，并调整好花盆。 对于一些个别提前开败的时花要及时抽换，以保持整个花坛的整体效果。 对于高出时花的竹签、杂草应有及时清除。 室外种地时花要求每周修一次边，以防边上的草坪草侵入，并且每半个月 松一次土及除杂草。 淋水 室内时花的淋水应根据盆泥的湿度而定，放于光线强、空调出风口等位置 的花木一般需水量大，每次淋水应以淋透 1/2 盆土为适中，放置在其他位 置的时花一般以淋透 1/3 盆土为适中，淋水时应注意不能注意溢出盆外。 室外的盆种时花夏季一般要求每天早晚各淋一次水， 春夏季视天气情况每 1～2 天淋水一次。 室外种地时花淋水应视天气而定，以泥面不干裂、时花无缺水枯萎现象为 原则。 施肥 一般盆栽时花出圃前要求先施一次高磷钾的复合肥， 摆上以后一般不再施 肥。 长寿命盆花及种地时花应每半个月施一次高磷钾的复合肥。 种地时花入冬前应施一次高钾肥。 时花摆放后期， 若每盆时花内处于较佳观赏状态的花朵不超过最佳观赏期 的 1/3 时应定为待换花的比例超过 1/2 时全部更换。 病虫害防治 时花摆放前应先喷一次广谱性的杀虫、 杀菌剂， 注意喷杀花盆泥面的蚊虫。 摆出去的时花每天应注意巡查，发现病虫害应及时喷药，没有特别病虫害 的时花坛要求每两周喷一次 室内时花严禁用剧毒、强剌激性或污染叶面粉剂的农药如有机磷类农药、 百菌清粉剂等。 时花养护质量标准 无残花、黄叶、无高出花面的竹签、纵横驰杂草等。 花盆摆放整齐，盆内无杂物，最外一圈面对客人的盆边整洁美观。 整个花坛待换花不超过 1/2。 地栽时花生长良好， 无杂草， 无秃斑， 边界分明， 边界草不蔓入时花境内。 无明显病虫害，大叶时花叶面无虫口。 无缺水干旱现象，植株生长良好。 绿化主管应每天对时花养护情况进行质量检查，并填写《绿化工作质量检 查表》存档绿化部半年，作为员工绩效考评的依据之。 记录 相关支持文件 《植物病虫害防治标准作业规程》物业管理标准作业规程（下册）478.绿篱养护标准作业规程1.0 目的 规范绿篱养护工作提高绿篱保养水平。 2.0 范围 适用于物业管理公司管辖范围内的履历养护工作。 3.0 职责 3.1 园林绿化部主管负责绿篱养护的组织实施与质量控制。 3.2 园艺师及技术员负责绿篱养护质量保证和操作技术培训。 3.3 绿化工负责按本规程进行绿篱养护具体操作。 4.0 程序要点 4.1 绿篱养护质量要求 4.1.1 造型绿篱轮廓清晰，棱角分明。 4.1.2 墙状修剪绿篱侧面垂直， 水面水平， 无明显缺剪漏剪， 无崩口， 脚部整齐。物业管理标准作业规程（下册）484.1.3 4.1.4 4.1.5 4.1.6 4.2 4.3 4.3.1 4.3.2 4.4 4.4.1 a) b) c) 4.4.2 a) b) c) 4.4.3 4.4.4 4.5 4.5.1 4.5.2 4.5.3 a) b) c) d) e) f) 4.5.4 a) b) c) d) e)每次修剪原则上不超过上一次剪口，已定型的绿篱新枝留高不超过 5cm。 片植绿篱修剪应有坡度变化，但坡度应平滑，不能有明显交接口。 绿篱内生出的杂生植物、爬藤等应及时予以连根清除。 生长不良或遭受病虫害而严重变形的植株应及时用大小相当的同类植株 予以更换。 小区内的绿篱养护应视天气情况 2-3 天淋一次水， 每半个月用水冲洗一次 叶面。 施肥 小区内绿篱每年 2 月底施一次花生麸或其他有机肥， 用量平均每棵 30 克， 施后用土将肥覆盖。 小区内绿篱要求每 3 个月施一次缓溶肥， 施肥时应严防肥料粘在枝叶上或 撤落路边，肥料不许成堆贴近植物根部。 病虫害防治 常见病害及其防治： 白粉病。白粉病发作时用粉锈灵防治； 黑斑病。黑斑病发作时用甲基托布津、代森锰锌、百菌清防止； 煤污病。防治煤污病要清疏植株增强光照，喷杀蚧药和百菌清的混合液， 结合防杀蚧壳虫同时进行。 常见虫害及其防治： 蚜虫。蚜虫发作时用氯氰菊脂类=万能粉防治； 螨虫。螨虫发作时用克螨特、速螨酮、三氯杀螨醇等防治； 蚧客虫。蚧客虫发作时用速扑杀、乐斯本等防治。 小区内绿篱每月喷广谱性杀虫及杀菌药一次。 绿篱喷药应用高压喷雾机进行，喷药时将喷药枪伸入绿篱内从叶背面喷。 修剪 小区内绿篱每年冬季应彻底清剪一次枯枝弱枝， 并在开春前将高度压到定 高点重剪一次。 春夏生长季应平均每 25 天修剪一次，平时对个别长枝进行局部修整。 用绿篱机修剪的方法步骤： 按比例（一般机油与汽油的比例为 1：20-1：25）配好混合油，加油，修 剪前检查机器运转正常； 确定修剪高度，一般不低于上一次剪口； 先剪正侧面，再剪水平面，然后是次侧面； 反复找平剪过的地方，修脚部； 清理剪下的枝叶，不能有枝叶挂于绿篱上； 操作完后离场，做好相关工作记录。 绿篱袖箭注意事项： 机油与汽油的配油比例准确； 冷机启动时先泵三下油。 启动时绿篱剪口不能向着人。刚启动时不能加太 多油，启动后拿好机器后再逐渐加大油门； 手握开动着的绿篱机应遵守横平竖直的原则， 严禁剪口朝向自己身体任何 部位； 绿篱定高原则上不能低于上次修剪的高度，剪后应彻底清理剪下的枝条； 修剪时身体不能压着绿篱，若绿篱太宽可分别在绿篱的两边修剪。物业管理标准作业规程（下册）494.6 4.75.0 6.0 6.1 6.2绿篱修剪、喷药、施肥或更换后应及时进行登记。 园林绿化主管每半个月对小区内绿篱进行一次质量检查，检查结果记入 《绿化工作质量检查表》存档于园林绿化部一年，作为对员工绩效考评的 依据之一。 记录 相关支持文件 《绿化机具操作标准作业规程》 《植物病虫害防治标准作业规程》9.室内观叶植物管理 标准作业规程1.0 目的 规范室内观叶植物管理的操作程序，确保室内观叶植物的养护管理质量。 2.0 适用范围 适用于物业管理公司管辖范围内的室内观叶植物的养护管理。 3.0 职责 3.1 园林绿化部主管负责室内观叶植物管理的组织实施和质量控制。 3.2 园艺师、技术员负责本规程实施过程中的技术指导。 3.3 绿化工负责依照本规程实施内观叶植物管理的操作。 4.0 程序要点 4.1 外观管理 4.1.1 当岗绿化工每天应全面巡查一次，及时清理盆底杂物、植株枯枝黄叶等。物业管理标准作业规程（下册）504.1.2 对于枯黄面积达 1/3 以上的叶片应整片剪除，枯黄面积在 1/3 以下者，应 用剪刀顺着叶形将枯黄部分剪除，注意保留叶形，不可一刀切过。 4.1.3 要求当岗员工每周用清水喷洗一次叶面，喷后应注意抹干地面的水，注意 不能将墙纸及其他家具淋湿。 4.1.4 每月应清一次套缸/盆及花槽底的多余水分及杂牺。 4.2 淋水 4.2.1 工具：花洒壶、手巾。 4.2.2 操作步骤： a) 将花洒壶水头去掉，装上水； b) 用手将花洒壶出水管堵信住一部分，使之出水合适，将壶嘴对准花盆注入 适量的水； c) 用抹布将滴洒在地下的水抹干。 4.2.3 室内花木淋水量根据花木种类及所处环境决定， 原产于热带雨林地区或放 于光线强、空调出风口等位置的花木一般需水量大，应以淋水透 1/2 盆土 为适中，一般其他植物以淋透 1/3 盆土为适中。 4.3 施肥 4.3.1 室内观叶植物常用 N-P-K 复合肥及成品有机肥、绿光剂。应按照不同地点 的湿度、光线、植物品种来决定施肥用量。 4.3.2 观叶植物进入室内前应先喷一次绿光剂，之后每月喷一次，使用浓度按产 品说明书配制。 4.3.3 室内花木不应使用后有异味的肥料及屎素等高效纯氮肥。 4.3.4 室内观叶植物施肥后及时填写绿化施肥登记表》 。 4.4 病虫害防治 4.4.1 室内观叶植物主要病害及其防治： a) 软腐病。多数为淋水过多或细菌感染引起，可用菌毒清、托布津等防治； b) 黑斑病。真菌感染引起，用托布津、菌毒清等防治； c) 生理性黄叶病。 多为光线不够或肥料不够引起， 需拿到室外进行复壮保养。 4.4.2 室内观叶植物主要虫害及其防治； a) 蚜虫。用万能粉、氯氰菊酯类农药如灭百可等喷杀； b) 螨虫。用尼素朗、速螨酮、三氯杀螨醇等喷杀； c) 蚧壳虫。较难喷杀，一般少量的虫尽量用手人工抹除，若太多则需拿到室 外用速扑杀喷休杀； d) 蚊蝇。 进入室内之前应用万能粉或菊酯类农药先喷杀一次，进入室外内后 才发现的，可用万能粉喷杀，或用杀蚊药喷于花盆或花槽底熏杀，喷杀蚊 药时应注意不能喷到植物上。 4.4.3 喷药完毕后应填写《绿化病虫害防治登记表》 。 4.5 室内观叶植物应达到以下质量标准 4.5.1 达标的室内观叶植物应达到以下的质量标准； a) 植物丰满健壮，叶面干净光亮； b) 无明显病斑、虫口，植株上无明显虫害； c) 无枯黄叶； d) 盆面无杂物，花缸、花槽底无积水杂物； e) 植物无缺水旱现象。 4.5.2 园林绿化主管应每周不定期检查一次内观叶植物养护质量，并填写《绿化物业管理标准作业规程（下册）514.6 5.0 6.0工作质量检查表》存档于园林绿化部半年。 本规程作为绿化部员工绩效考评的依据之一。 记录 相关支持文件 《植物病虫害防治标准作业规程》10.水生植物栽培管理 标准作业规程1.0 2.0 3.0 3.1 3.2 3.3 4.0 4.1 4.1.1 4.1.2 4.1.3 4.1.4 目的 规范常用水生物的栽培管理操作，确保水生植物管理质量。 适用范围 适用于物业管理公司管辖范围内的各类水生植物栽培管理。 职责 园林绿化主管负责水生植物栽培管理工作的组织实施。 园艺师负责本规程实施过程中的质量保证及技术指导。 技术员及绿化工负责依照本规程实施水生植物栽培与管理操作。 程序要点 华南地区常用水生植物 荷花。多年生挺水植物。 睡莲。多年生挺水植物。 凤眼莲。多年生浮水植物。 金鱼藻。多年生沉水植物。 生植物管理质量标准物业管理标准作业规程（下册）524.2.1 4.2.2 4.2.3 4.2.4 4.2.5 4.2.6 4.2.7 4.2.8 4.3 4.3.1挺水及浮水植物应成片长于水池的相对固定位置，不应分散零落生长。 成片的水生植物中不应有杂生植物或其他垃圾杂物。 对于枯黄的水生植物枝叶应及时清除。 睡莲及荷花类的挺水植物应用盆种好后再沉入水池内。 水生植物不应生长泛滥，应留有观赏鱼活动及观赏的空间。 水生植物应生长在良好，无明显病虫害。 缸栽荷花及睡莲类应每 1-2 年重新栽一次。 水生植物的施肥及病虫害防治应以不污染水池水质为原则。 水生植物的种植 睡莲及荷花的种植。结合公司实际情况，睡莲及荷花的种植应在每年清 明节前后采用分株的繁殖： a) 挑选生长健壮的根茎，每隔约 10cm（荷花 2-3 节）切成一段做种茎，每 段应带顶芽和保留尾节； b) 选口径 60-80cm、深 30-35cm 的荷花缸，缸底施入基肥，再加入塘泥至缸 深 2/3 处； c) 将根茎沿缸内周边栽入，使首尾相连，顶芽略向缸中央； d) 灌水深至 5cm，放于阳光充足处，待泥土晒至龟裂，再加水晒； e) 当种茎新叶长高达 25cm 高以后，将荷花连盆移入水池指定位置放好。 4.3.2 凤眼莲的种植， 春天将母株丛分离或将母株腋生小芽带根切下，投入水中 即可。 4.3.3 金鱼藻的种植。将金鱼藻分成几丛栽于池底以后即可自播繁殖。 4.4 水生植物的日常养护 4.4.1 当值绿化工每天应巡查一次水生植物，及时清除枯残枝叶及杂物。 4.4.2 对于因病虫害等原因而造成整盆死亡的应将其空盆撤出。 4.4.3 水生植物的施肥应在种植时或移入水池前 10 天施肥，施肥不应污染水池 水质。 4.4.4 养有观赏鱼的水池不允许喷寻对鱼类有害的农药， 这类水池的水生植物有 严重病虫害时应撤出后再喷药处理。 4.5 水生植物的冬季管理 4.5.1 对于因不严寒而干枯的水生植物，应在其冬季枯黄后将泥土上部分清除。 4.5.2 对于多年生耐寒水生植物应在每年 2 月底新芽长出前将泥上部分剪除。 4.5.3 盆栽水生植物可在冬季连盆拿出水面，并在开春前补施一次基本肥，待其 新叶长出后再移入水中。 4.6 园林绿化主管应每月检查一次水生植物管理情况，并填写《绿化工作质量 检查表》 ，存档于园林绿化部一年，作为员工绩效考评的依据之一。 5.0 记录 6.0 相关支持文件物业管理标准作业规程（下册）5311．盆景管理标准作业规程1.0 目的 规范盆景养护管理的操作，确保盆景的管理质量。 2.0 适用范围 适用于物业管理公司管辖范围内的盆景养护工作。 3.0 职责 3.1 园林绿化主管负责本规程实施过程中的组织实施及质量控制}