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澳洲高房价隐藏成本账 外国买家沦为替罪羊?
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【澳洲高房价隐藏成本账 外国买家沦为替罪羊?】在澳洲，联盟党政府将外国投资者当成替罪羊，联邦反对党则将打击目标放在运用负扣税的澳洲投资者身上。双方都有错，且彼此都知道。政客们其实很清楚最应该为住房成本高涨负责的是政策本身。
　　有种说法是，当你伸出一根指头指责别人时，会有三根手指反过来指向你。这句话尤其适合做类比，来描述那些在住房可负担性问题上指东摘西、大放厥词的政治家们。
　　ACB News《澳华财经在线》报道，在澳洲，联盟党政府将外国投资者当成替罪羊，联邦反对党则将打击目标放在运用负扣税的澳洲投资者身上。双方都有错，且彼此都知道。政客们其实很清楚最应该为住房成本高涨负责的是政策本身。
　　这也是为何他们在回应这个问题时采取经典策略：花费长时间进行调查，频频召开新闻发布会，但是不采取有效行动，除了去指责不受欢迎的少数人。
　　可负担性问题背后的成本账
　　地产观察人士Terry Ryder评论称，外国投资者与使用负扣税的澳洲投资者就是市场的规模较小的少数群体，是对于这个国家高企的住房成本几乎无法施加影响的人群。你可以在今天将这两类人清除掉，但到明天会发现住房成本还是那么高。
　　在澳洲各大城市，房屋基地变得越来越小，成本在上升。在悉尼，据近期可获数据，一处房屋基地(housing block)的中间价是41万澳元，较去年上涨20%，墨尔本的中间价上涨23.5%，而在珀斯为30万澳元。首府城市一块466平方米的房屋基地均价26.5万澳元。
　　澳大利亚城市发展研究院(UDIA)本月早些时候公布的另一组数据揭示，2010年悉尼典型的522平米房屋基地购买成本为293,250澳元，如今这一面积缩减到了454平米，但价格跳涨了50%，达到440,725澳元。这就是人们要面临的住房成本。
　　新建住宅成本的40%是各级政府征收的税费。Ryder指出，该问题上曾做过无数研究，结论都差不多。这意味着如果一座房屋加地皮的售价是50万澳元，去除所有政府附着的费用后应该是30万澳元。
　　政治家们肯定不会讨论这些，他们会卖弄性地夸耀如何打击了所谓富有投资者试图合法避税的行为，与此同时，继续从“现金奶牛”——房地产行业上捞取收入。
　　供应匮乏导致的高地价
　　政府如何导致了高地价？从供应上做文章。Ryder指出，在堪培拉，首领地政府的做法是“点滴注油”，一点点往市场发放土地，确保总有短缺存在来将价格维持在高位。
　　ACB News《澳华财经在线》报道，近期在Throsby的新房屋基地拍卖会上，成交价较底价平均高出10.8万澳元。一处540平的地块售价是536,500元。九块面积仅315平的地块售价在340,000至356,000之间。堪培拉时报报道称，“首领地政府在拍卖会上发放近百块小面积地块的做法受到改善住房可负担性拥趸者的强烈批评，称政府人为造成价格膨胀，除了富人谁也买不起地”。
　　Ryder认为，堪培拉的情况只是全国性问题的缩影，地块高成本是所有负担性问题的根源所在。类似的事情也发生在达尔文。在达尔文住宅市场，一旦有地块发售，销售额就会飙升。新开发的郊区，譬如达尔文市的Muirhead，以及附近Palmerston市的Zuccoli区和Johnston区，有项目地块发售就会造成销售额大增，进而扭曲了整体数据。44， 16， 22， 155， 10， 4， 32， 131， 17 和 82 是过去三年中连续10个季度，Muirhead区住宅地块销售数量。
　　这种销售数据上的不规律正是由新项目分阶段发放地块的做法造成的。新产品稀少，追求者众多。当局向市场“点滴注油”，价格居高不下。
　　Ryder表示，在布里斯班、阿德莱德与霍巴特这样的首府城市，会发现有许多郊区现房中间价是30多万，也会有20多万。但在堪培拉与达尔文却找不到。这些城市没有廉价的郊区，因为政府在操纵住房供应。
　　代表建筑商与开发商利益的机构认为，可负担性辩论的核心是有限的土地供应。作为开发商游说机构的UDIA称，类似的事情也发生在较大的城市，所以悉尼、墨尔本与珀斯才会出现高地价，尽管政府使用的方法不同。
　　住房产业协会首席经济学家Harley Dale敦促联邦政府在住房供应与房产政策改革上展现出更强的领袖魄力，应该注重增加供应，而非玩政治游戏。
　　绿地项目开发竞争白热化
　　对房地产开发商而言，地少，价高，竞争激烈，是正在上演的现实。
　　ACB News《澳华财经在线》报道，近十年来处于Merrifield West 与 Lindum Vale之间的墨尔本北部增长带掀起开发热潮，大型开发商Villawood、Stockland、MAB、Evolve与Moremac争相入足，可用地块日渐稀少。近日当地Mickleham路上一座肉牛牧场挂牌出售，受到大型绿地项目开发商的热切关注。
　　据称该农场覆盖三份所有权证，总面积214公顷，有开发2000套住宅的潜力，是今年进入市场的第二大地块。负责为卖方营销的中介拒绝对行情置评，只是强调，“这是墨尔本北部最后一块大面积开发地块”。
　　开发商卯足劲头争抢，地价水涨船高。据称在西墨尔本的Tarneit，Central Equity近期购下一处105公顷地块，每公顷价格约100万澳元，澳交所上市的PEET在同地区花费了9000万澳元买下一处经部分开发过123公顷地块。
　　目前澳全国住宅供应状况并不均衡。墨尔本所在的维多利亚州是对于近年来人口及移民快速增多及住房需求激增回应较为强烈的地区，公寓建设活动高潮迭起。据地产观察家Peter Wargent基于澳国家统计局(ABS)数据分析，过去四年内，人口稠密的维州新增供应占住房总量比例为7.8%，情况尚属良好。
　　相比之下，在房价上涨最为激进的新南威尔士州，新增供应比例仅为4.6%，低于同期全国的供应增幅(6.4%)。去年四季度，新州仅增加了7400套新住宅。
　　近四年各州住宅数量季度变化图，新州相对平缓(图表来源：PeteWargent)
　　外国买家—最完美的“替罪羊”
　　Terry Ryder指出，土地供应有限、官僚主义以及税费造成住宅可负担性恶化。外国投资者则成了住房可负担性政策最完美的“替罪羊”，因为他们不参与投票。
　　供应短少，住房成本上升，导致的可负担性下降难以直观看到。在媒体、政客、分析师的曲解与煽动下，普通民众将买不起房的怨气投掷在竞争者身上，外国买家首当其冲。
　　舆论压力下，开发商也变得更加敏感。中国开发商玉湖集团(Yuhu Group)在悉尼首个项目位于北悉尼的The Miller自3月19日启动一期发售，已经售罄。其媒体声明提到，四个顶层的penthouse 300万澳元起售，全部卖给了本地人。一间72平米东北朝向的两居室售价为150万澳元，卖给本地人。
　　援自澳相关媒体，负责公寓营销的Ray White Projects的经纪人表示，营销材料一发出去就受到大量关注，一期公寓快速售罄表明悉尼市场的强劲程度。该人士亦强调，The Miller项目一期受到海外买家与本地买家同样关注。
　　对外国买家的指责上，外资需求强烈推高房价是最普遍的看法。而关于外资涌入致使供应快速增加，一些地区公寓过剩，甚至出现“鬼城”的说法赢得不少眼球。
　　面对澳洲房市纷繁的现状，种种动机和复杂情绪衍生出的结论令人难以信服。相比之下，数字逻辑显得更为可靠。
　　外资作用呼唤冷思考
　　澳新尝试从澳洲房市供需平衡趋势上分析。该行在最新发布的经济观察报告Economic Insight中做出测算，认为澳大利亚全国住宅短缺数量约近25万套，较早前的估计有所降低。其预测，未来几年短缺度有一定缓解，但距离结构性过剩还很远。(见下图)
　　对于外资在澳洲房市的角色，澳新银行认为，近年来澳洲房地产市场获得的外国投资拉升，提振了新房建设活动。但是由于可获信息有限，外国投资对于住房供应、房市供需平衡的净影响很难量化。
　　目前市场对于外资的关注点主要在对房价的影响上，但没有可靠和及时的数据能够提供支持，大部分观点都是基于零散信息。假设大部分外资购房行为都符合现行规定，可以说外资提振了新房供应，对于基础性需求几乎没有产生直接影响。
　　其结论是，外资在供应侧的作用更为明显，可能缓解了主要首府城市供需平衡压力。
(责任编辑：DF127)
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关注天天基金澳大利亚“争抢”英国学生
澳大利亚“争抢”英国学生
在信贷危机的影响下，英国毕 业生的就业前景不容乐观。
为了吸引更多的英国学生去南澳大利亚的大学学习，南澳大利亚政府在英 国大力推广了一系列招生活动。
在信贷危机的影响下，英国毕业生的就业前景不容乐观。南澳政府正是抓住了这点，以及英国阴雨连绵的坏天
气作为市场驱动力，吸引英国学生前往澳洲的大学学习。
南澳政府将在英格兰五个城市举办巡回招生活动，以说服更多的英国学生去澳大利亚四所指定大学学习。
这四所学校是，阿德雷德大学（Adelaide University）、南澳大学（South Australia
University）、弗林德斯大学（Flinders University）以及即将开设的伦敦大学学院（University
College London）阿德雷德分校。
多样吸引力
据悉，如今在澳洲学习的英国留学生人数已经超过5,000。在过去十年间，澳大利亚的海外留学生总数增 长了5倍之多。
如果英国的学费继续上涨，那么澳大利亚的大学对于英国学生来说还是有相当的吸引力。有关专家已经对现行
的学费进行分析，结果表明，英国大学学费迅速增长的可能性非常大。根据课程的不同，澳洲各大学的本科学费有所不同。大多数本科课程的学费在每年6,000
英镑至10,000英镑之间。
南澳驻伦敦办事处负责人比尔· 摩尔海德（Bill
Muirhead）说，“这是适者生存的世界。澳洲凭借着强劲的经济实力和精彩的生活方式选拔着最优秀的人才。阿德雷德的经济增长非常迅猛，为了维持这种
增长的势头，我们也需要来自全世界的最高技术。”
比尔还说，“英国的教育结构和澳洲类似，但是我们具有更多的优势，可以为学生们提供改变一生的学习机
会，我们还拥有难以置信的好天气，更多的工作机会以及在世界任何其他地方都无法达到的生活品质。”
巡回活动将于下月在伯明翰、布里斯托、伦敦，曼城斯特和约克五个城市举行。推广活动将使英国的高中毕业
生们了解到南澳大利亚一年300多天都是阳光明媚，并且拥有3,148英里长的海岸线。
另外，学生还将被告知在毕业后他们会拥有更多更好的就业机会，因为“澳洲可以在如今全球经济低靡的环境
下比其他任何一个国家都生存得更好”。
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