体育运动学校办学模式成功典型案例分析--《2013年全国竞技体育科学论文报告会论文摘要集》2013年
体育运动学校办学模式成功典型案例分析
【摘要】：正目的:县、区、市各级体育运动学校的训练是我国竞技体育运动训练体系中的基础环节,是培养竞技体育后备人才的主要形式,我国绝大部分优秀运动员都出自各级体育运动学校。现今种种原因造成体校的招生越来越困难,竞技体育后备人才严重匮乏,体校前途令人担忧。作者通过对3种办学模式成功典型案例的分析,希望能够为我国各级体育运动学校发展模式的选择,为竞技体育后备人才培养尽快步入良性发展的轨道提供
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【分类号】：G807【正文快照】：
目的:县、区、市各级体育运动学校的训练是我国竞技体育运动训练体系中的基础环节,是培养竞技体育后备人才的主要形式,我国绝大部分优秀运动员都出自各级体育运动学校。现今种种原因造成体校的招生越来越困难,竞技体育后备人才严重匮乏,体校前途令人担忧。作者通过对3种办学
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京公网安备75号竞技体育战略因素论文 - 艺术论文
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论文摘要：采用文献资料法和逻辑分析法，分剐从项目布局与管理、后备人才培养体系、科学训练与技战术创新、区域体育发展、管体制和基础保障条件六个方面，从经济因素、社会因素、政府因素、大众体育和世界竞技体育发展趋势五个方面，对影响我国竞技育战略选择的内外部因素进行了系统分析，旨在为新时期我国竞技体育发展战略的制定与选择提供参考。论文关键词：竞技体育；战略选择；内部因素；外部因素竞技体育发展战略是对竞技体育运动的全面分析、判断和科学预测，对竞技体育运动发展全局所做的筹划与指导，是未来竞技体育运动发展的指导性文件。而它本身的科学性直接影响着竞技体育运动的成败，因此战略制定的首要工作就是对影响战略选择的内外部内素进行分析，以提高战略的科学性。1内部因素分析1．1项目布局与管理世界上任何一个竞技体育发达国家，都不是实行大而全的发展战略，而是战略重点有所侧重。如美国的田径、游泳，仅这两个项目就分别在1992年和1996年奥运会上获得27枚和25枚金牌，成为美国金牌的“半壁江山”；德国的赛艇、皮划艇、马术(在1996年奥运会上，德国到最后3天金牌还只列第5位，就是依靠皮划艇和马术，才在最后时刻回到第3名的位置)，法国的自行车、击剑、柔道，中国的乒乓球、跳水、射击、举重，韩国的射箭、跆拳道，日本的柔道，古巴的拳击等都是非常成功的范例。因此，项目布局是制定竞技体育发展战略所应考虑的一个重要因素。在过去20年中，除了1988年汉城奥运会绩不理想外，我国在洛杉矶奥运会、巴塞罗那奥运会、亚特兰大奥运会、悉尼奥运会、雅典奥运会上都取得了好成绩。但是我们应该清醒地看到，那些我们从上世纪8o年代开始抓的传统优势项目和重点项目的潜力已基本挖尽。同时，我们在奥运会上夺取金牌的优势项目大多数是在世界体育领域影响较小的项目，而在像田径、游泳这两大基础项目及影响较大的篮、足球项目上我们仍处于相对劣势。因此，我们要继续保持奥运金牌总数第二的位置，就必须在积极总结以往成功经验的基础上，围绕2OO8年奥运会目标，对我国正式开展的44个奥运会项目进行新的合理的结构调整：巩固和提高传统优势项目；整理和挖掘潜优势项目，努力寻找新的金牌增长点，从大项中选择若干典型小项为突破口，集中攻关，力求实现目标要求；抓好田径、游泳两个基础大项和水上项目“119工程”的建设；对群众喜爱、观赏性强的足、篮、排等集体项目进行合理调整，在进一步巩固女排传统优势的基础上，以女足、女垒、女篮、女曲、女手五个女子集体项目为重点突破口。男子项目则要力争或保持在亚洲的领先地位。此外，要对奥运重点项目实行动态管理，建立动态评估制度，科学、准确、公正、合理地确定重点项目，调动各个运动项目参与奥运争光计划的积极性，实现优胜劣汰。1．2后备人才培养体系一个国家的竞技体育事业要取得进步与发展，不可没有人才。抓好竞技体育后备人才培养是实现体育强国关键之所在，是竞技体育制胜的规律，对实现我国竞技体育的健康、持续发展至关重要。我国竞技体育后备人才培养的现状表明，当前主要存在以下问题：对课余体育训练的重视程度明显下降，参加课余运动训练的中小学学生人数少，造成高水平体育人才断层现象严重；我国竞技体育训练体制“金字塔”比例失衡，塔基过宽、塔身过大，即我国竞技体育的“成才率”较低，经济效益差；现阶段我国竞技体育后备人才市场短缺、失灵，市场调节能力有限。为了早日克服目前我国竞技体育“青黄不接”的断层局面，我们应尽早制定相应的有效措施。首先，走“体教结合”的道路，建立新型后备人才培养体制。改变过去那种后备人才成长单一通道的供给型业余训练体制，以小学运动队一中学运动队一大学运动队为主干通道，以初级俱乐部(业余体校)一中级俱乐部(重点业余体校)一高级俱乐部(体育运动学校)为辅助通道，形成体育与教育结合、学校与市场交叉双轨制的业余训练体制。其次，发挥国家办业余训练的主渠道作用，走国家与社会共同兴办业余训练的路子。实施奥运争光计划，如果国家不给予必要的保障，那么我国竞技体育后备人才的培养就会失控，就会严重干扰奥运争光计划的落实。因此，我们必须发挥政府在办业余训练方面的主渠道作用，搞好“一条龙”后备人才的梯队建设。同时，要鼓励社会及个人兴办、资助业余训练，为国家和社会输送优秀后备人才和培养社会体育骨干。再次，进一步加大青少年业余训练的管理力度和基本建设的投入力度。我们要下决心尽早、尽快采取措施纠正青少年竞赛中虚报年龄，以大打小、弄虚作假、“借鸡下蛋”的不正之风。制定行之有效的政策和措施，将业余训练网络重建起来，将运动人才梯队重建起来，全面振兴业余训练，为2008年奥运会再创辉煌打下坚实的基础。同时，完善职业俱乐部兴办业余训练的法规，监督职业俱乐部依法建立后备人才训练梯队，保证必要的基础训练规模。1．3科学训练与技战术创新长期以来，训练科学化程度与技战术创新力度不够，一直是制约我国部分项目健康发展的瓶颈，表现为训练指导理论滞后于运动实践的现实发展、传统训练方式占主体地位、训练效益差等问题。究其原因，在很大程度上是科研与训练实践严重脱节。因此，今后加强科研与训练的结合力度，便成为落实科学训练与技战术创新的关键工作。其一、建立科技与训练“双方投入，利益共享，风险共担”的机制，使科技与训练双方成为利益的共同体。其二、加强对我国优势项目包括基础训练在内的先进训练经验的总结和研究开发工作，探索并建立具有中国特色的训练理论，指导本国基础训练和高级训练。同时要大胆引进国外的先进训练理论，并做好“国产化”的消化吸收工作。其三、不断改进训练条件，改革训练方法手段，加强训练的科学调控，提高运动员训练效益和运动员的运动寿命。其四、加强运动训练基地建设。建设高水平、多功能、集中强化型的国家运动训练基地，为国家队参加奥运会等大型比赛提供集高水平训练、科研、教练培训、恢复、营养等多位一体的服务。其五、提高教练员、运动员的科学文化素质。加强对教练员、运动员的培训，切实提高教练员、运动员的文化水平和科技素质，积极引导他们学习和掌握先进的运动技术与训练方法。在坚持科学训练和技术创新的同时，我国应进一步加大反兴奋剂力度，继续坚持“严令禁止，严格检查、严肃处理”的方针，努力采取一系列措施，构建更加完善的反兴奋剂法律体系和统一的反兴奋剂管理体制。1．4区域体育发展不同地区竞技体育的协调发展，是实现竞技体育可持续发展的重要条件。但事实表明，区域体育发展不平衡，是当前我国竞技体育发展的突出特征，无论在发展水平、质量、规模、速度还是资源拥有量上，我国区域间差异十分显著。经济发展水平差异是造成区域间竞技体育发展差异的重要原因，即区域间经济发展不协调，导致了竞技体育发展不协调，最终影响了我国竞技体育整体水平的提高。为此，在区域体育发展格局上，我们要从各地区经济、社会、文化发展不平衡的实际出发，坚持梯度推进和扬长避短的方针，制定本地的体育发展战略。鼓励有条件的地区加快实现体育现代化目标，支持地区间的合作，共同利用和开发人力、物力资源，取长补短，实现资源的优化配置。经济发达地区对经济欠发达地区要对口支援，互相帮助、共同发展。尤其要抓住西部大开发的良好机遇，采取有效措施，加快发展西部的体育事业。在承办赛事、体育设施建设、体育人才培养等方面，对西部地区和少数民族地区应给予积极支持。再次，进一步加大青少年业余训练的管理力度和基本建设的投入力度。我们要下决心尽早、尽快采取措施纠正青少年竞赛中虚报年龄，以大打小、弄虚作假、“借鸡下蛋”的不正之风。制定行之有效的政策和措施，将业余训练网络重建起来，将运动人才梯队重建起来，全面振兴业余训练，为2008年奥运会再创辉煌打下坚实的基础。同时，完善职业俱乐部兴办业余训练的法规，监督职业俱乐部依法建立后备人才训练梯队，保证必要的基础训练规模。1．3科学训练与技战术创新长期以来，训练科学化程度与技战术创新力度不够，一直是制约我国部分项目健康发展的瓶颈，表现为训练指导理论滞后于运动实践的现实发展、传统训练方式占主体地位、训练效益差等问题。究其原因，在很大程度上是科研与训练实践严重脱节。因此，今后加强科研与训练的结合力度，便成为落实科学训练与技战术创新的关键工作。其一、建立科技与训练“双方投入，利益共享，风险共担”的机制，使科技与训练双方成为利益的共同体。其二、加强对我国优势项目包括基础训练在内的先进训练经验的总结和研究开发工作，探索并建立具有中国特色的训练理论，指导本国基础训练和高级训练。同时要大胆引进国外的先进训练理论，并做好“国产化”的消化吸收工作。其三、不断改进训练条件，改革训练方法手段，加强训练的科学调控，提高运动员训练效益和运动员的运动寿命。其四、加强运动训练基地建设。建设高水平、多功能、集中强化型的国家运动训练基地，为国家队参加奥运会等大型比赛提供集高水平训练、科研、教练培训、恢复、营养等多位一体的服务。其五、提高教练员、运动员的科学文化素质。加强对教练员、运动员的培训，切实提高教练员、运动员的文化水平和科技素质，积极引导他们学习和掌握先进的运动技术与训练方法。在坚持科学训练和技术创新的同时，我国应进一步加大反兴奋剂力度，继续坚持“严令禁止，严格检查、严肃处理”的方针，努力采取一系列措施，构建更加完善的反兴奋剂法律体系和统一的反兴奋剂管理体制。1．4区域体育发展不同地区竞技体育的协调发展，是实现竞技体育可持续发展的重要条件。但事实表明，区域体育发展不平衡，是当前我国竞技体育发展的突出特征，无论在发展水平、质量、规模、速度还是资源拥有量上，我国区域间差异十分显著。经济发展水平差异是造成区域间竞技体育发展差异的重要原因，即区域间经济发展不协调，导致了竞技体育发展不协调，最终影响了我国竞技体育整体水平的提高。为此，在区域体育发展格局上，我们要从各地区经济、社会、文化发展不平衡的实际出发，坚持梯度推进和扬长避短的方针，制定本地的体育发展战略。鼓励有条件的地区加快实现体育现代化目标，支持地区间的合作，共同利用和开发人力、物力资源，取长补短，实现资源的优化配置。经济发达地区对经济欠发达地区要对口支援，互相帮助、共同发展。尤其要抓住西部大开发的良好机遇，采取有效措施，加快发展西部的体育事业。在承办赛事、体育设施建设、体育人才培养等方面，对西部地区和少数民族地区应给予积极支持。2．2．2中国人体育观念的制约．中国的社会因素也有对竞技体育发展不利的一面，首当其冲是中国人的体育观念问题。体育竞技是最具冲击性和感官刺激的活动，体现了人在竞争中求生存的顽强精神，而中国人自古以来修心养性，追求中庸，提倡温良恭俭让，这与现代竞争有着本质上的不和谐。欧洲中世纪的各国纷争及美国人当初从欧洲移民到蛮荒的大陆后改造环境的抗争，造就了他们不断挑战对手，挑战极限的生存意识。甚至像Et本这样的亚洲国家，由于本土资源的贫乏，也对民众从小进行着适者生存的训练。这种文化差异导致了中国大多数人对体育先天的不重视。于是，一直以来中国人没有把体育放入主流文化里2．2．3商业运作观念滞后另一不利因素是，中国社会还没有深刻认识到竞技体育作为商业平台的重要性。萨马兰奇、尤伯罗斯、阿克斯塔以商业模式成功运作竞技体育的案例，对中国的体育管理者和投资者还很陌生。中国竞技体育缺乏商业运作——竞技体育是一个产业，必须引入商业化运作，需要有投资人、职业经营者、赢利模式和产品，如同进行利益至上的、可计算的工业生产一样。而目前我国本土的竞技体育生产的有效供给能力还远远不能满足国内体育消费者的需求，于是有很多消费者去享受NBA、欧洲足球联赛等高质量的产品。正如国际奥委会副主席庞德所言：体育赞助和商业运作是100多年来奥林匹克运动运行的的汽油，中国竞技体育目前在中国社会难以找到高质量的汽油。2．2．4中国的城市化体育是城市文化，竞技体育发展的土壤——消费和参与群体在城镇。没有城镇居民占总人口比重的提高，没有城市化产生的聚集效应，竞技体育拓展和繁荣都是不可能的。中国确定的“逐步提高城镇化水平，坚持大中小城市和城镇协调发展，走中国特色的城镇化发展道路”对今后竞技体育的发展提供政策保障。新世纪我国城市化进程的加快，对竞技体育的发展，尤其是启动体育消费，拓展体育市场方面有十分重要的作用。城市人口大幅增加所产生的聚集、辐射、带动效应，促进体育资源实现优化配置和集约化运作，体育人口将大幅增加，城市规模的扩大和功能的不断完善，使体育场地设施建设以外延式扩张方式进入大规模发展期，竞技体育将呈迅速发展之势。2．3政府因素2．3．1政府管理体制政府是竞技体育的管制者，政府的政策和法规对竞技体育发展影响深远。同时，由于竞技体育具有振奋民族精神、增强民族凝聚力、树立国家形象和促进国际外交等政治价值，长期以来，中国政府看到奥运金牌对中国的重要意义，而充当了竞技体育的管制者和竞技体育的运作者。这种高度集权式管理存在“包得过多、统得过死、缺乏活力和后劲不足”等一系列弊端，新时期的竞技体育发展，需要建立和完善与社会主义市场经济相适应的新型的举国体制。体育行政部门要把工作重点转移到贯彻国家体育方针、研究体育事业发展规划、制定体育行业政策、加强管理和提供服务上来。强化体育行政部门的宏观调控、社会行政和行业管理职能，建立办事高效、运转协调、行为规范的具有中国特色的体育行政管理体制，把一部分不应由政府行使的职能和社会能够办的事逐步转移给事业单位、社会团体和社会中介组织。2．3．22O08年奥运会中国举办2O08年奥运会是北京市政府的行为，这一未来事件对中国竞技体育发展有巨大影响。它会促进该段时期内中国竞技体育的发展，这一点无需证明。引起很多体育学者关注的是，它对中国竞技体育的长远改革发展，尤其是市场化发展是否有促进作用。为了确保金牌，规避风险，2008年以前是不会对竞技体育的管理体制动大手术的。《中共中央国务院关于进一步加强和改进新时期体育工作的意见》指出：“体育事业发展水平是一个国家综合国力和社会文明程度的重要体现。”明确了在未来几年要继续坚持和完善举国体制。然而，我国竞技体育的市场化是一个不可逆转的潮流，忽略市场的配置资源作用，不考虑成本和收益毕竟会影响效率，这都是举国体制引起学者质疑之处。何况，学者发现，现在人们对金牌的激动已不像当年那样狂热，人们虽然关注金牌榜的数字，但更关注、更需要的是项目自身的文化魅力。这就提醒我们，竞技体育在唱响主旋律的同时，要注意尊重民意，引导全面的竞技体育价值观。在北京奥运会金牌上，政府采取一些特殊的政策是可以理解的。但从长远看来，这是急功近利的做法，至少会对近几年竞技体育市场化造成一定障碍。2．4大众体育竞技体育与大众体育协调发展几乎是世界上所有国家都推崇的一项体育方针。然而，几乎没有一个国家能真正实现二者的协调发展。虽然我国一再强调这一问题，但由于受国家投人不足与重大赛事夺取奖牌任务之间矛盾等一系列因素的制约，制定发展战略时只能把重点放在竞技体育上，实行在一定时期内高水平竞技领先的方针。但竞技体育的高楼大厦不能失去大众体育的支持，否则会成为“空中楼阁”，它需要大众体育为其健康发展创造良好的社会文化环境，提供为数众多的爱好者和支持者、设备、人才资源等客观条件。2l世纪，随着中国进人“小康”社会，人民生活水平将大幅度提高，恩格尔系数将大大下降，对体育的需要以及健康的要求将大大增加，这为大众体育的发展提供了前所未有的机遇。因此，我们要转变观念，正确理解和认识两个战略之间的相互依赖、对立统一的关系，以全民健身战略为基础，以奥运争光战略为重点，大力推进两个战略的协调发展。2．5世界竞技体育发展趋势2．5．1竞赛方面(1)竞技水平不断提高，各国对金牌争夺更加重视。奥林匹克赛场成为各国和地区显示实力、扩大影响、振奋民族精神的重要场所。随着新世纪世界政治、经济的发展，各国和地区都愈加看重和关注本国和地区运动员在奥运会上的表现，将此作为民族形象的体现。各国更重视奥运成绩和排名，采取多种措施，促进竞技水平不断提高，如法国青年与体育部推行的长达l0余年的“体育复兴计划”等。(2)奖牌分布更加广泛，参赛的国家和地区增多，实力格局有所变化。竞赛活动日趋频繁，作为竞技体育最集中的表现形式，竞赛制度、方式和格局发生了巨大的变化。(3)竞赛种类和次数越来越多。名目繁多而又充满刺激和吸引力的比赛应运而生，除了传统的锦标赛、联赛、杯赛、邀请赛外，各种名目的大奖赛、排名赛、精英赛、系列赛、资格赛、等级赛、公开赛、巡回赛等纷纷登场，奖金额度不断攀升，比赛次数越来越多。竞赛发展的新特点必然对各国原有的竞赛体制形成冲击，因此任何想致力于发展竞技体育的国家必须进行相应的训练制度、科研制度和竞赛制度改革。2．5．2商业开发方面无论是传统的恪守奥林匹克“纯洁”精神的国际奥林匹克运动领导者，还是新一代拥有开拓精神的体育领导人，都必须面对这样的事实，就是在现代市场经济社会下，缺乏雄厚资金支持的体育将是苍白无力的，不但难以发展，还难免逐步萎缩。“纯体育”的体育、封闭的体育已经或正在受到体育商业化、产业化和职业化的巨大冲击，这一点在竞技体育领域体现得尤为明显。竞技体育的社会性，深受群众喜爱的程度以及市场经济的导向使得竞技体育有可能，也势必会向产业化方向发展，而越是普及的项目越会先行一步。商业化作为职业体育与业余体育间的桥梁，无疑会给竞技体育的发展带来动力。表现在(1)给竞技体育的发展带来了动力，促进了运动技术水平的提高，使各国竞技实力发生变化；(2)资金投人加大，增强了竞技体育自身的造血功能和发展能力；(3)从根本上改变了竞技体育的投入方式和比例，社会投入和体育自身产业收入比例大大增加；(4)扩大了体育的规模和社会影响，使竞技体育更趋社会化。
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商业项目成功案例
学习啦【成功案例】 编辑：小兰
　　商业的存在除了创造繁荣和就业，最大作用是服务人类的需要。以下是学习啦小编为大家整理的关于商业项目成功案例，欢迎阅读!
　　商业项目成功案例1:
　　本项目的经营业态定位&&高档品牌家居装饰商业区
　　本项目位于县新的规划中心&&**的中间地段，。从地理位置这一角度来看，目前此地段繁华程度不够，而且一期已建成商铺还未形成市场规模。因此针对该项目进行细致准确的市场定位&&高档品牌家居装饰材料商业区。并针对商铺的经营主题和商铺未来的经营前景进行细致和适当的宣传，从而促进和带动商铺更好、更有利的销售。
　　(一)项目定位的SWOT分析
　　项目优势：
　　1) 区位：本项目位于**未来的城市商业中心，南北贯通，交通便捷。
　　2) 规划：是目前县域内，唯一的高档品牌家居装饰市场，并能够形成很强的市场聚集效应;在新旧的消费观念转换上，本项目更倍受现代消费者的关注。
　　3) 硬件：项目所在的**路宽度将达25米，完全超出家居装饰业必备硬件要求的20米。
　　4) 理念：营造出与县原有的消费观念不同的高档次高品质的现代消费经营理念。
　　5) 人气：本项目的周围存在大量的显性消费者和隐性消费者，这些利于未来市场的蓬勃发展
　　项目劣势：
　　1) 项目在县域内及周边城镇的影响力不够，没有形成一种感召力。稍有了解的大多数经营者和投资者对本项目的认知度不够，对商铺未来的价值很迷茫，多数都抱着持币观望的心理。
　　2) 项目的对面是机械厂，对专营市场的形成起了一定的冲淡作用。
　　3) 对于中低档产品的商户来说，本项目的销售和租赁价格相对老城过高，使这些商户在投资上形成一些困难。
　　4) 在地理位置上，老城的装饰市场辐射区域占县域的南部大部分，截断了项目市场的部分终端客户。
　　市场机会：
　　1) 目前，县城内没有一个完善的高档品牌家居装饰市场，并且一些经营商户规模较小，分布零散，不易形成市场规模。
　　2) 县域内的房地产业正在蓬勃发展，在建项目的市场容量大，而且待建的项目将陆续上演，从而形成了一个深厚的市场容量。
　　3) 现有当涂市场的家居装饰商品，已有多数品质已不能满足现代人的消费需求。
　　4) 老城经营家居装饰产品，在终端消费者心目中定位为中低档产品。
　　5) 对于家居装饰的品牌商户，在租赁和出售的价格上相对于周边的城市具有很强的合理性。
　　6) 现在市场上的多数商户为追随性经营，追随的对象多数为品牌商户和有感召力的商户。
　　7) 现在县域内原有商铺经营的灵活性导致商业的经营缺乏统一性，商业氛围的形成仅依靠市场的调节由经营者自发形成，商铺的换租率表现频繁。
　　市场威胁：
　　1) 家居装饰市场对本项目的直接威胁。主要表现在终端产品的档次和市场的规模。
　　2) 未来规划的家居装饰业，对本项目的潜在威胁，威胁的大小直接取决于定位是否同质化。
　　3) 现老城的一些有影响力的经营户，对于我们市场的形成具有一定的冲淡影响。
　　4) 国家宏观政策的调控对相关行业的影响在今后一年也会对本项目造成一定的不利因素。
　　(二)定位的优势
　　a、可以使客户规避市场风险，坚定投资信心，增加销售热度。因为这样定位，可以减少与直接竞争对手的接触面。通过市场调查分析，我们发现在周边的群楼商铺，都以满足消费者的日常生活需求为突破口。如果本项目商铺雷同于它们，必将增加市场压力，加剧市场竞争，在这方面，本项目明显处于不利地位;
　　b、有深厚的市场容量：我们的这个定位就目前情况，当涂的房地产蓬勃发展将带动装饰业的发展，并且本项目周边在建或在售的楼盘较多，这些楼盘入伙后对家居装饰的需求量较大;
　　c、目前在该区域集中的家居装饰材料区(城)相对较少，且高档品牌家居装饰区更少，因此本项目有着很大的发展空间;
　　d、项目现在虽人气不旺，但交通条件十分理想，且商铺前面步行道空间较大，满足发展家居装饰业的硬件需要;
　　e、为以后在区域市场上发展树立一个品牌效应，避免了定位的同质化;
　　f、良好的市场操作性：我们这一定位，是基于详细的市场调查和商战实例整合出来的，有良好的前瞻性。同时，我们在定位的过程中，逐渐赋予和加深了它所包容的内涵，并准备一套有逻辑、有秩序的销售、促销准备活动。
　　(三)目标客户群的定位
　　根据市场调查，初步把这次销售宣传的对象定位为隐性目标客户和显性目标客户。
　　A、隐性客户群：被本项目本身的氛围与定位的独特性吸引而来的商户，主要表现为转换行业的商户。
　　B、显性客户群：可分为投资者和经营者
　　a、投资者：
　　1、本区域的商铺投资者;
　　2、看好本区域家居装饰业发展前景的其他地区的投资者;
　　b、经营者：
　　1、经营知名家居装饰品牌的加盟者或连锁店;
　　2、一些准备设立办事处的装饰公司;
　　3、本区域的高档品牌装饰经营者;
　　4、看好本区域家居装饰材料业发展前景的其他地区经营者;
　　二 本项目商铺的销售方案
　　此次本项目商铺销售的主要目的是为尽快回笼资金,回笼资金越多越好,最低控制在500万元左右。商铺现余47户，每户按60㎡计算,销售均价以3900元/㎡计算,则此次商铺应回笼金额为1099.8万元。
　　根据市场分析，销售方式主要采取以租代售和直接销售两种方式。
　　(一)以租代售。(主要是针对经营户的销售方式，降低其经营门槛)
　　以租代售，就是客户一开始先付总房款的30%作为购房定金，并与开发商签订一至两年的租赁合同，租金按市场价计算，一次性付清一年租金;租赁合同期满后客户如有意购买此商铺，则可交纳剩余房款(总房款减去定金和已交租金)，并与开发商签订正式购房合同;若客户无意购买，则向客户返还开始交纳的购房定金。
　　以租代售这种方式降低了置业者门槛，首付大概7万元(60*=70200)即可，缩短了销售周期，有利于打开市场形成人气，带动以后商铺的销售，但是，这种方式不利于发展商资金快速全面的回笼。
　　根据我们对县市场的实地调查发现，县商铺月租金为12&28元/㎡不等。
　　月租金(元/㎡) 占调查的比例
　　12 10%
　　16 20%
　　18 20%
　　20 20%
　　24 10%
　　26 10%
　　28 10%
　　均价为19.8 总计为100%
　　从上表看，县域内的月租额可以分为12元/㎡的低价段，16&20元/㎡的中价段，24&28元/㎡的高价段。虽然16&20元/㎡占主体部分，但考虑到每个物业本身存在的缺陷、租期长短、业主和顾客的关系等外部因素，这部分价位相对有些保守。本项目的商铺属于新建市场，配套设施完善，故取中段价位的均价18元/㎡和高价段的均价26元/㎡为其变化幅度，因此我们的商铺租金定价取其中高价位的均价22元/㎡。
　　针对这个租金定价，对于我们这个项目，以租代售这种销售方式在租赁套数上应有限制，若全部以这种方式销售，则回笼资金才达404.38万元(租赁合同以一年为期限)。
　　(二)直接销售。(主要是针对投资户的销售方式，打消其投资回报的顾虑)
　　我们这里所说的直接销售包括三种具体形式：1.一次性付款(采取此种方式购房可以给予一定优惠);2.分期付款(签订合同时先付总房款的40%,房屋封顶时再付40%,交房时最后付20%);3.按揭(首付为总房款的50%,剩余房款客户向银行贷款付清)。
　　这一方式能最大限度的回笼资金，加快其总体项目工程进度;但提高了置业者门槛，延长了销售周期，在时间上大大影响了发展商资金回笼。
　　因此，结合现在商铺销售上存在的实际情况，建议采用这两种销售方式相结合的销售方案。对此我们对这一销售方案的可行性进行了相关分析。
　　(三)销售方式组合分析。
　　一次性付款和按揭对于发展商回笼资金来说是一样的，而对于分期付款方式，因工程进度不同而有异，故只以第一期款额计算资金回笼。(据保守估计，计划销售占总户的85%，计40户)
　　下表&租售月租金以22元/㎡收取，租赁合同以一年为期限
　　户数(户) 面积(㎡) 房款(元) 备注
　　以租代售 15 900 1290600 房款30%+一年租金
　　一次性付款 (含按揭) 10 600 2340000
　　分期付款 15 900 1404000 总房款40%，(一年内封顶可收回总房款的80%)
　　销售总计 40
　　(四)投资回报分析。
　　无论是置业者还是投资者都很关注自身的投资回报。姑孰商业街高档家居装饰区是新兴市场，市场人气有待提升，所以租金不宜定的过高，但也不宜定的过低，这样不利于商铺地位的提升，也不利于高档品牌市场的形成。但是随着发展和市场的壮大，商铺租金增长幅度一定会更大。
　　下表是投资一年后投资的回报率：
　　5年期月利率为4.650&，十年期月利率为4.800&
　　月租金(元/㎡) 投资回报率(一次性付款) 投资回报率(按揭)10年期 投资回报率(按揭)5年期
　　18 5.54% 9.79% 9.00%
　　22 6.77% 11.96% 11.00%
　　26 8.00% 14.14% 13.01%
　　投资者供款一年或购买一年后，房价上涨一定幅度，则回报更可观。
　　根据上部分投资回报率的分析，可以看出为更快形成市场，增加人气，利于下一期商铺的销售，发展商可以代替那些投资客户吸引经营户来租赁经营商铺，并保证可以给其一定的回报率如6.00%，这样从表面上看可能会给开发商带来一定风险，如达不到一定的回报率，开发商每平米可能要承担200元的风险，但随着市场逐渐完善，房价上涨，这种风险将降到最低。对于我们这个项目，这种销售方式是可行的，尤其在姑孰新城商业街真正形成后。因此针对这种情况，发展商就要采取积极合理的招商策略，更快吸引经营户进驻，这样既加强了投资户的投资信心，还可以更快提升项目的知名度和影响力。
　　(五)、具体的招租方式
　　不管是以租代售还是为投资户进行招商，开发商都必须积极的吸引经营户进驻商铺，针对商铺市场的初步定位&&高档品牌家居装饰区，因此建议采取一些主动出击的招商方式，可以更好的吸引经营户。具体操作如下：
　　1、推出品牌商家进驻优惠策略
　　品牌商家的品牌效应能给投资者及经营者增强置业的信心，从而有力地促进销售，所以建议对于有意进驻的品牌装饰材料商及装饰公司设立办事处，在售价或租金上给予一定比例的优惠，如在售价上给予一定的折扣或在租金上给予3个月或半年的免租期，利用其品牌效应来带动其它商铺的销售与招租;
　　2、&客户领袖&奖励计划
　　针对目前地区商铺人气不足，为达到带动人气，建议对此推行&客户领袖奖励计划&，凡已认购的客户若能带领其它客户，进行认购并成交者，发展商将按所规定的标准奖励给予领袖客户，如：按其所购买的商铺总价的1%作为优惠奖励，可以转化为经营商业时的二个月税收全免或其他形式。
　　3、针对目标客户采用DM策略
　　对于一些目标客户,可以通过直邮(DM)或直接派人上门向各商家派发单张、海报等方式将有关资料传给客户，这也是招商的有效方式。
　　4、设置专职人员
　　对于售楼处可以设置一个销售商铺的专职人员，主要负责商铺的一系列问题和情况，也包括售前、售中及售后的各种服务。
　　三 营销推广策略
　　根据本项目所在区域的现状及项目自身的特点，我们在有效控制广告宣传费用的同时，将采用针对性的宣传策略，加大广告宣传力度，使整个项目的宣传策略与销售策略紧密配合，从而达到热销和旺销的效果。
　　(一)推广主题
　　基于前面的分析及本项目的定位，并结合目前商业物业市场的实际情况，在项目的推广宣传时，主要围绕 下面几个方面进行：
　　1、 宣传该区域房地产业的蓬勃发展，必将带动家居装饰业的长远发展，从而使购买本项目的消费者对于商铺的发展前景与潜力充满信心;
　　2、 本项目位于当涂县新城区的中心路&&姑孰路两旁，南北贯通，交通便捷，况且商铺前面的步行道空间较大，对发展家居装饰材料行业极具潜力;
　　3、项目独创性：以差异化竞争为前提，做到人无我有、人有我优、人优我奇的特点， 我们的&有&&&未来的商业中心;我们的&优&&&合理的售价和租价;我们的&奇&&&商铺和家居为一体。
　　(二) 项目形象包装
　　1、主题广告语：
　　建议以&建造美丽家园&&香樟苑高档品牌家居装饰区&为主题，进行广告诉求;
　　2、项目导视系统
　　建议本项目的导视系统表现手法采用多样化，更能充分的将本项目的形象及主题表现出来，因此可以在面向提署路的0#楼上悬挂条幅，并周边客流量较多的地方设立导视牌;
　　3、现场包装
　　1)、条 幅：
　　目前整个项目现场的条幅广告几乎没有，无法引起客户的关注。实际上条幅广告是项目最快，费用最省的广告形式之一。建议条幅广告用在重点公路、此项目标志性楼体和提署路两旁显著的楼群上，突出内容为一些醒目的广告语和租售热线等。
　　例如：
　　&投资有眼光，香樟商铺做家装&
　　&** 苑商铺，铺展家装财源路&
　　2) 道 旗：
　　为营造整体现场气氛，引起人们的关注，吸引更多的人气，建议在姑孰路和提署路上布设道旗，道旗内容以发布装饰材料区销售的信息及商铺的发展潜力为主。附加内容可以为：
　　&资本.运作.财富.扩张&
　　&今日寸金买土，明日寸土寸金
　　(三)&造势&策略
　　针对本项目目前的销售状况，为渲染市场气氛，我们建议有针对性地在媒体上发表有关本项目的新闻撰稿， 进行一定量的报纸广告与软性文章炒作，在本地报纸和有线电视台发布，内容主要以宣传介绍该项目地理位置及高档品牌家居装饰区的发展前景，从而营造出本项目商铺强大的升值潜力，使市场更加关注本物业，加强客户的投资信心。在造势阶段建议在电视上进行广告宣传时以整条商业街为重心，适当的突出高档品牌家居装饰区的发展，局部中体现出装饰区的重要价值。
　　根据调查，因为本项目是新型项目，对消费者的心理影响不是很大，为了改变这种现象，我们策划出两个方案，可以更好的配合前面的宣传。
　　方案：
　　主题：&姑孰家装商铺，铺展美丽新生活&
　　广告形式：以广播广告表现，具体内容建议可以配合歌谣.
　　商业项目成功案例2:
　　日本东京、静冈、越谷、札幌、大阪等地最具代表性的商业项目，包括大型商业中心、城郊型购物中心和折扣中心;考察了当地百货商店、超市、药妆店、便利店、家电等不同零售业态门店，其拥有先进的顾客服务和零售管理等方面的成功经验;还特别考察了永旺株式会社和松下电工企业，旗下各业态门店和产品展示厅，了解日本零售业最新商业技术和管理技术的发展趋势，以及日本在节能环保方面的最新理念和举措。
　　一、 东京新宿商业中心
　　东京是日本经济、商业、金融中心，资本在50亿日元以上的公司，90%集中在东京。考察团成员抵达东京后，参观了新宿商业中心、对日本最大商业城市建设、布局、现状有了初步的了解，重点考察了日本销售第一的百货店，Isetan(伊势丹)新宿总店;日本历史悠久的高级老店代表，高岛屋新宿店;(日本铁道公司)东日本经营的时尚店，LUMINE 新宿店 JR;集时尚前沿购物、餐饮和艺术一体的商业中心，Tokyo Midtown(东京六本木)。
　　伊势丹(Isetan)是日本首屈一指的零售业集团，日本销售第一的百货店。Isetan在日本堪称&时装伊势丹&，一直以高感度，高质量时装为人称道，为时尚年青人的时装指针及领导。伊势丹拥有过百年之经营历史，由面积四平方米的和服店起家，成为一家多元化国际企业，其中的经营宗旨包括：&顾客第一主义&，凡事以顾客至上，以满足顾客为荣;&优品廉价&，价廉物美，以高品质，低价钱吸引顾客;&共存共荣&，与本地社会同步迈进，一起发展。
　　高岛屋新宿店在东京算是最大的名店，雄踞新宿站南口。地下2层地上14层，各种世界名牌云集在这里，环境非常好，连休息的地方都非常宽敞幽静，到这里不买商品也是一种享受。为了方便和吸引世界各地来日本的游客到这里消费，楼层指南的设计使用了英文、中文简体、中文繁体、法文和韩国文，考虑非常周全。新宿高岛屋是秋冬东京时装展的部分会场。日本著名百货公司高岛屋将于2012年在中国上海开设一家大型购物中心，迈出进军中国的第一步。
　　二、静冈县御殿场
　　考察日本最大的奥特莱斯，Gotemba Premium Outlet
　　Gotemba Premium Outlet是日本最大的名牌折扣店，于日开业，营业面积22000平方米，距离东京市中心约有90分钟车程，位于富士山下，风景十分优美。整个卖场分为东西两个区域，两区之间是山谷，靠桥梁相连，半山腰有游乐场，卖场建于山脚下，林立着约210多家销售A.testoni、Adidas、Bose、Dunhill、D&G、Hugo Boss、Nike、Puma、Replay、Salvatore Ferragamo、Valentino、Zegna、Armani、Botteg***eneta、Bvlgari、Chloe、Gucci、Jil Sander、Jimmy Choo、Prada、Tod&s、Valentino等国外著名品牌的商店，还有一些不错的日本本土品牌，是东京旅游线路上颇受欢迎的景点。
　　御殿场是大型城市风景旅游区与目的地消费商业中心结合的典范，整个Outlets主要都是一层的欧式建筑，在此顾客能感受到北美城市街道风情，并可尽情地体验购物乐趣。另外，邻近富士山、箱根温泉、河口湖、富士急乐园这些旅游名胜也近在咫尺。风光秀美的御殿场拥有自然河道，旅游观光和OUTLETS购物休闲相互结合，能够有效延长顾客停留时间。
　　Gotemba Premium Outlet里有摩天轮、游乐设施，周边环境非常优美，景色如画，吸引了各地的游客前来休闲娱乐购物。休息日的停车场基本满车，熙熙攘攘的人群，生意是相当的红火。对于日本通常一年两次的折扣季，在这里能每天买到30-50%折扣的品牌商品，吸引人来这里也就可理解了。
　　三、越谷Aeon Lake Town
　　考察永旺旗下购物中心Aeon Lake Town
　　永旺旗下的Aeon Lake Town(永旺湖城)日在东京郊外的越谷市开张，投资850亿日元(约57亿元人民币)，是呼应日本环境省的&削减街区全体二氧化碳20%事业&的建设项目。Aeon Lake Town以环保为号召，面积巨大，而且商店集中，相当shopper-friendly。
　　这家超级购物中心总面积达22万平方米，入住商店达565家，需使用电动车来帮助顾客往返于各个营业区域。该购物中心与越谷湖城车站相联接，由&KAZE&和&MORI&两部分组成：富有时尚感的214家专门店构成的KAZE主攻时尚潮店，设有VIVRE等时装店;提案新型生活方式的351家专门店组成的MORI则以生活为主题，设有大型超市Jusco，以及游客熟悉的一百日圆店、一兰拉面、Comme caism、Tsutaya等等。
　　Aeon Lake Town不仅是目前全日本最大的购物中心，更以水和森林两大主题将购物、休闲和环保融会贯通，其内部空间的开放自如的组织、动线的丰富性安排、灯光的多样性对比设计、色彩的明朗健康基调包括业态和品牌的兼容和互补，堪称开创了亚洲购物中心的新时代。从硬件软件双方面，作为照顾环境与人类的日本国内最大的环保型购物中心，与以往的购物中心相比，CO2的排放量将减少20%，到处都采用着最尖端的技术及构造。由于面积实在大，场内的休息座椅比一般商店要多，这些座椅形态各异，颜色鲜艳而且舒服。
　　永旺湖城在环保方面的举措：
　　1.设置了相当于奥运会游泳池4倍的太阳能发电光板
　　日本国内商业设施之中最大，总面积约4，000㎡的太阳能发电的设置，年发电量约为41万kWh。
　　2.国内首先引进&Hybrid gas环保系统&
　　利用天然煤气，比以前的能源效率1高出约2.6倍，是一个划时代能源的系统。
　　3.整个购物就是一个&环保艺术美术馆&
　　为了能使来客们感受到发生在身边的环保，在购物中心内常放在由&垃圾&和&再生品&为材料、以地球和自然为主题而制作的作品。国内外的艺术家们从不同角度以环保题材的绘画，照片等作品也参加其中。
　　4.召开国内最大級的环保活动&laketown环保周&
　　与越谷市和地区的经营者&团体一起，召开以社区全体享受环保，知道，学习，参加的活&Laketown 环保周&(暂称)。
　　5.LAKETOWN油田工程的启动
　　从购物中心内产生的废油作为生物燃料再利用(废油再利用运动)。还把社区的居民们拿来的废油和社区的居民们共同推进废油再利用的活动(Laketown油田项目).
　　6.未来的能源加油站
　　电气自动车的高速充电站的设置,还预定在国内商业设施内设置了可以对应电气自动车和电动摩托车的高速充电站。
　　7.区间公共汽车&Hybrid&的引进
　　JR(越谷laketown车站)和购物中心连接的公共汽车，Hybrid的引进。
　　四、札幌狸小路商店街
　　考察东京以北最大的商业区，札幌狸小路商店街
　　狸小路是位于札幌市中心南2条～3条至西1～7丁目一带的北海道最大的商店街，拥有120年以上的历史，分7个街区，长1公里，由地铁南北线簿野站下车徒步8分钟可至。狸小路商店街建立起广泛的连锁地域，贯通札幌市营地下铁大通车站至薄野车站的中间位置，与及大通公园地域、薄野地域，加上与札幌地下街连接，构成号称东京以北最大的商业区。
　　狸小路总共有两百多家商店，既有历史悠久的老铺，也有刚刚开张的新店，新旧店铺参差排列在同一条街道，让这条街独具魅力。狸小路商店街几乎与簿野一带的繁华街连成一片，宽敞干净，购物环境舒适。整条商店街设有拱廊玻璃屋顶，明朗透亮，即使下雨或下雪，也可以一边轻松购物，一边悠闲自在的散步。店铺经营的商品种类遍及各个行业，衣、食、住、行甚至日常娱乐，汇集了日本和服、乐器、五金行、布料等专门店，以及各式日常用品专卖店，也有电动玩具店、电影院等娱乐设施，是当地人喜爱的购物区。走在狸小路商店街上，既能享受悠闲愉快，使人感到无比温暖的气氛，又能尽兴购物，一次满足购物乐趣，更可选购与众不同的伴手礼。值得一提的是在西5丁目还有创建于1973年的&本阵狸大名神社&，是札幌狸小路商店街的守护神。
　　五、大阪心斋桥筋商业街
　　考察大阪最大的购物区，心斋桥筋商业街
　　心斋桥筋商业街是大阪最大、最热闹的的购物区，从早到晚熙熙攘攘，到处是市民和游客的人流，被誉为大阪&银座&。心斋桥是以带有拱型天棚长达 600米的&心斋桥筋&商店街为中心发展起来的。距今已有380年的历史。这里集中了许多大型百货店、百年老铺、精品屋、专卖店以及面向平民的各种小店铺鳞次栉比。石板铺就的人行道，英国风格的路灯和成排砖造建筑物，格调高雅，雅称为&欧洲村&。
　　心斋桥大丸百货商店作为心斋桥筋商业街的中心商业设施，从300年前的创业初期到目前的店舍，都是心斋桥商业的知名百货商店，现在它与附近的SOGO和PARCO等大型百货商店形成一个大型商业区。
　　心斋桥PARCO是主要出售以女性为对象的时装、生活装饰用品、美容化妆品、健康用品以及日用杂货和体育用品的大型购物中心。日心斋桥PARCO经重新装修后隆重开业，同时又在1至5层增加了LOFT文具店以及各种可爱小商品的销售专柜，是大阪年轻女性时常光顾的购物中心之一。
　　心斋桥有很多药妆店，本土的知名品牌在药妆店都能搜的到，每个药妆店相同的东西价格会有一点点偏差，但不是相差很多。资生堂、DHC在药妆店遍地都是，在药妆店甚至可以买到SKII。
　　药局是化妆品采购最常去的地方，在日本全国有610家连锁店。和我们中国药店有所区别，主要经营日常化妆品和生活用品的销售，化妆品的种类一般以资生堂、嘉娜宝、雪肌精和一些小品牌为主。价格基本上在500～10000日元不等(价值人民币是35元～700元左右)。药局基本上以自选为主，在一些大的品牌化妆品旁边，会有导购小姐根据皮肤给些建议。药局如此受日本本地市民和海外游客的欢迎，除了品种多样，在于它的折扣非常高，而且很频繁，基本上在7～8折之间，相当于批发价的程度。而在大型的百货店陈列的化妆品是在药局和超市里无法购买到的高档品，价格上也会比药局、超市贵一些。
　　六、大阪道顿堀、难波、御堂筋
　　考察大阪特色美食街，道顿堀
　　道顿堀是指日本桥到道顿堀桥之间沿道顿堀河形成的繁华街道，河上据说有20座桥。其中最有名的就是&戎桥&，在道顿堀河边挤满了各种大大小小的饭店，河北岸有很多酒吧和小饭馆。南岸是道顿堀中心地区，曾是大阪的剧场聚集区。巨大的广告牌引人注目。道顿崛河边的大型综合性超市&唐吉柯德&颇有名气，该超市经营的大型观览车是大阪的景点之一。椭圆形的观览车很少见，坐上去可以一览繁华的市中心。
　　在中国是&吃在广州&，在日本则是&吃在大阪&。道顿堀是大阪人所谓的&吃趴下&饮食文化的发源地,街道两旁排满了餐馆和酒吧。不只有&蟹道乐&&DUBORAYA(河豚)&等名店、老字号的饮食店,还有章鱼小丸子、什锦烧烤等露天小店，以及各种关西小吃如章鱼烧、蛋包饭、串扬、烧鸟、烤丸子、鸡蛋糕、握寿司、拉面、大阪烧、乌龙面、咖哩猪排饭等。
　　难波(Nanba)是一个地上和地下挤满了商业设施的繁华区，以南海电铁车站大楼为中心，附近集中了难波丸井百货店、高岛屋百货店、难波城、难波Walk地下街、难波NanNan地下街、难波Parks等大型购物设施以及酒店和大量的餐饮设施和娱乐设施。难波很适合大阪旅游购物。难波WALK位于地铁四桥线难波站至界筋线日本桥站，东西长约800米，西面是一番街、二番街和三番街。北面和南面各有道路相连接，路两侧皆是时装店、餐饮店等，大约280家的规模，在此购物用餐都非常便利。另外这里最方便的是与各线地铁车站相连，交通非常发达。难波城(Nanba City)位于南海难波站的地下2层至地上2层，里面共有时装、杂货、饮食店330多家。
　　御堂筋位于心斋桥筋旁西侧，因世界名牌店林立而在大阪南部备受瞩目。从很久以前就和北部的中心区域相结合，形成了马路两侧耸立着银杏的风景路段。在上世纪90年代的泡沫经济时代，在这里矗立了很多大型企业写字楼。泡沫经济瓦解后，逐渐演变成为香奈儿、路易&威登(LV)、卡地亚(CATIER)、芬迪(FENDI)、蒂凡尼(TIFANNY)、劳力士(ROLEX)等世界名牌旗舰店林立的名牌街。它和东京的银座、表参道的国际名牌街齐名，相当受欢迎。
　　后序：日本松下电工株式会社简介
　　拜访松下电工株式会社，参观Panasonic 节能产品展厅
　　松下电工株式会社(Panasonic电工)的历史可追溯到1918年松下幸之助先生所创建的公司，与&松下电器株式会社(Panasonic)&起源于同一母公司。
　　Panasonic电工主要由下列6个企业部门所组成：照明产品、信息装置和配线产品、家用电器、建筑产品、电子和塑性材料及自动控制产品。产品用于家居、建筑、商业与公共设施、工厂通讯支持、工业/日常生活/公务活动等领域。
　　自2004年4月以来，Panasonic电工与Panasonic作为具有强大活力的Panasonic集团的一分子，不断展开协作业务。Panasonic电工集中经营资源，强化日常家居与生活环境设计开发实力，而Panasonic的业务范围涵盖广泛，包括从设计到成品与系统体制等。如今Panasonic电工与Panasonic作为Panasonic集团下通力协作的两大主体，旨在创建无处不在的网络社会，提供&舒适的生活环境&的整体解决方案，以领航全球市场。
　　松下电工株式会社是世界大型照明装置生产商之一，面向各种市场，提供各种产品，包括家居照明灯具、设施照明灯具、广告照明灯具、室外照明、照明元器件、自动门控制装置、ED照明灯具等。照明相关事业部是松下电工较具发展潜力的事业部，LED照明亦被确定为公司未来数年发展重心。松下电工将在2010年陆续推出1100款LED照明产品，2015年LED照明目标销售额将达1000亿日元。
　　松下电工在大阪设Panasonic 生活展厅，达到真实的住宅模型展览效果，为参观者提供家居设施的整套解决方案。
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