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　　近日天河有小区泳池因对业主开放时间过短而引发争议
　　小区配套使用 谁说了算？
　　刘丽琴
　　买房时除地段、房价外，小区配套齐全与否是促成成交的关键因素。（图文无关）
　　天气炎热，小区有泳池的业主最开心。（图文无关）
　　大洋网讯 近日，天河有小区泳池因对业主开放时间过短而引发争议，事实上，每年夏天因小区内泳池开放、收费等问题发生矛盾纠纷的不少。业内人士表示，业主们在购房时就应当留意和询问清楚小区配套的权属问题，在日后的使用中也最好能心中有数，较较真，因为其中涉及的权益可真不少。 文/图：广州日报记者 刘丽琴
　　近日，天河有小区泳池因对业主开放时间过短而引发争议，事实上，每年夏天因小区内泳池开放、收费等问题发生矛盾纠纷的不少。随着楼价日益高企，人们对生活品质的追求越来越高，小区的各种配套也在不断升级，不少业主在买房时，除考虑位置、房价外，小区配套设施齐不齐全，有没有会所、泳池和景观等也是促成成交的关键因素。买房时听着销售人员介绍和展示各种配套设施，比如棋牌室、运动会所、桑拿泳池、烘焙课室等使用时的享受和便利，基本都是感觉心旷神怡，畅想未来生活如何美好，很少有人会想到入住以后这些配置如果不能按计划使用，或使用功能、收费方式发生变化会怎样。
　　除了一些物业管理用房、公用停车场、地下停车库等，小区还有一些公益性、商业性的公建配套，比如学校、社区诊所、老年活动室等，这些地方到底所有权归谁？日常管理问题该由谁牵头负责？小区业主有时候并不知情，由此引发的各种矛盾纠纷也不少。业内人士表示，业主们在购房时就应当留意和询问清楚小区配套的权属问题，在日后的使用中也最好能心中有数，较较真，因为其中涉及的权益可真不少。
　　泳池、网球场物业
　　能随便对外开放出租吗？
　　天气炎热，小区有泳池的业主最开心，下趟楼就能泡到清凉的水中解暑，不过，近日天河一小区的业主就纷纷向物业表示不满，因为游泳池每天只对业主开放两小时，其余时间多数留给游泳培训班上课。实际上，这样将泳池外包，用于对外开放赚钱的小区不在少数，各地都爆出过类似的新闻和纠纷。
　　魏小姐是天河北一小区业委会筹备组的成员，她们热情投入小区业委会成立工作就是为了保障业主们的权益，小区配套的网球场、篮球场都被物业承包出去，用于开办培训班或对外出租，业主们基本无法使用，几次提出抗议都无法改变现状。
　　王女士也告诉记者，小区内有块空地，本该是配套的学校，但已经过去很多年了，配套学校还不见动静，倒是变成收费的停车场，作为业主，王女士很想知道小区配套有没有落实，配套地块上收取的停车费到哪儿去了，能用于全体业主吗？
　　可以看到，无论是泳池、网球场还是配套学校，都涉及小区公共配套的问题。这些地方到底所有权归谁？日常管理问题该由谁牵头负责？业内人士表示，小区游泳池能否开放，关键要看其产权归属，以及对游泳池的经营方式，双方是否有事先的合同约定。业主们想维护自己的权益，还需对小区公建配套的权属有更清晰的了解。
　　释疑：公建配套权益归属看购房合同约定
　　广东君厚律师事务所的卢律师表示，小区公建配套的归属从《物权法》理论来看属于建筑物区分所有权问题的范畴，主要有几种情况：（一）小区的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台等。这类公用配套设施是构成住宅小区整体不可缺少的，与整个住宅小区构成不可分割的整体，其本身并不具备独立产权的意义。这类公共配套设施的面积已作为公摊面积分摊到业主所购房屋的建筑面积中，这类已经列入小区商品房建设成本的公建配套设施也可称为公益性的配套设施以外。这一类的公建配套设施中除了社会公益性的配套设施以外，其权属归全体业主所有，由房产行政主管部门代为登记。小区的开发建设单位不得销售非营业性公建配套设施，也不得以任何方式处置其使用权。非营业性公建配套设施（除社会公益性的配套设施外）的经营收益归全体业主所有，应用于小区的物业管理。对于此类公用配套设施，无论购房合同对其归属作出如何约定，都属于小区全体业主共同所有。
　　（二）小区的停车场、会所、户外广告位等。这类公建配套设施也与小区业主的生活有重大关系，但还不足以重大到对业主的日常生活具有决定意义，离开这类公建配套设施，小区业主也不至于无从使用自己的房屋。这类公建配套设施并不作为公摊面积分摊到业主所购房屋的建筑面积当中，建设成本未列入小区商品房建设成本。这一类公建配套设施，按谁投资，谁所有，谁收益的原则，其权属归投资者所有，允许开发商与业主在买卖合同中就其归属作出约定。
　　业主要想知道小区泳池、会所等配套的权属关系，除在买房时向销售人员咨询清楚，在购房合同上一般都有相关约定。在共有建筑面积、事项约定、权益归属等条款中能查到相关条款，比如不少楼盘会约定“小区内泳池等各类娱乐设施所有权属甲方（发展商），甲方有权自主经营，乙方不得干涉”、“本小区范围内的配套设施或其他设施，除按规划部门要求为该商品房建设的配套设施应移交政府部门外，其他设施所有权及处分权归甲方（发展商）所有，甲方有权选择有偿或无偿移交给全体业主或交由物业服务企业经营”等。
　　不能擅自改变小区公用配套设施用途
　　根据《物权法》相关规定：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。实际上，面对大本的购房合同，很多业主都没有仔细研读条款，在买房之初，就已经将小区一些配套的经营处置权通过“约定条款”的方式委托出去了。
　　卢律师表示，需要提醒的是，无论小区公用配套设施是属于全体业主所有，还是由开发商保留权利，小区的公用配套设施都必须按照规划用途提供给全体业主共同使用。某些公共设施在权属上属于开发商，但作为所有权人的开发商也不得自由处分这类公用配套设施，而应当将公用配套设施提供给全体业主使用，当然这种使用可以是有偿的。开发商对小区公用配套设施所有权的行使受小区业主公共利益的限制，必须服从于小区业主使用公用配套设施的需要，擅自改变小区公用配套设施的用途即构成侵权，改变小区公用配套设施用途须征得业主同意，并经规划部门审批。
　　在现实生活中，引起纠纷的除了一些历史遗留原因及相关条款规定模糊导致的产权不清晰，还有很大的原因是缺乏相关的监管监控，例如物业将小区公共空间、空地出租给公司或个人举办活动、开培训班等，收益应归全体业主所有，但如何监控收益去向，在没有业委会的小区基本上很难实现。
　　业内人士表示，业主们还是需要对小区内的各项配套权属做到心中有数，不妨在这方面多较较真，因为其中涉及的权益可真不少。
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