话题|小区楼道里摆麻将桌，一言不合就吵翻桌，是便民还是扰民？_浙江在线-爱微帮
&& &&& 话题|小区楼道里摆麻将桌，一言不合就吵翻…
“三万！”“碰！哈哈！”“三万碰掉了，他把我的命截掉的嘞，哎！”“哎呀，舒服极了！”下午一点多，从单元楼道里传来“哗啦”一声，和了，接着是“哗哗”机器搓麻将的声音，“滴滴”两声，骰子掷好了，新一局麻将开始。近日，有人向媒体反映：杭州望江街道近江九园1单元，有人把机麻摆到了单元楼道里，占领了停自行车电动车的位置，而且每天12:00-16:00在楼道里搓麻将，公共场所，你说形象好不好？第一，声音吵，有时候牌打得臭还要吵架的嘞；第二，居民走进走出都要路过他们搓麻将的地方，天冷的时候，他们拉一块布把两边围起来；天热的时候，电扇开起来，好像成了他们家的一样……你觉得呢？上午出去锻炼身体下午在楼道里搞搞儿昨天下午，近江九园小区，隔着半扇单元门，记者已经听到里面的对话，不过这声音像是刻意压低着，不仔细听，很难听清楚。到了和牌的时候，随着麻将机“哗哗”几声，也传来了“哈哈哈哈”爽朗的笑声。这声音在三楼楼道里都能听得见，四楼就听不见了。一楼的单元通道，大概有20平米，靠窗摆着一张机麻，四周凳子有11张（包括折叠起来的），一台立式风扇拼命地摇着头，两边拉着两块被收起来的窗帘布，头顶上亮着一盏节能灯。这幢楼一共18户，记者挨家挨户敲门，只有两户人家有人，第一户人家门也不开就说，上次有人跟搓麻将的人吵起来了，（下面搓麻将）她没意见。第二户人家说了句“我们没意见”，便匆匆关上了门。搓麻将的四人，两个大妈（看上去年纪70多岁，实际上80多岁了）和一个阿姨（55岁），以及一个大伯（60多岁）。“哎呀，没花头的。”80多岁的奶奶气定神闲地坐在麻将机前，摸到一个“发财”，随手打出。“她一百多块钱赢好了！”大伯说其中一位年纪最轻的“麻友”。记者围观了几分钟，只懂个大概，他们搓的是杭州麻将，白板当“财神”。他们怎么会把机麻摆到楼道里来？阿姨说，老年人退休了没地方活动，就在自己家门口搞搞儿，他们都是这个小区的居民，其中两位就住在这幢楼里。“哎哟，派出所、消防、工商都来过了，以为我们这里在搞棋牌室，其实就一张桌子嘛，我们自己人娱乐娱乐，工商的人看到我们几个大伯大妈在玩，看我们年纪噶大了，还说不好意思噢，就走了；派出所来了看看，也没事。”这位阿姨说，他们在一楼楼道里打牌有好几个月了，上午不搓，下午搓四个小时，应该说也蛮有规范的，下午4点钟散伙，整理下卫生，各自回家烧饭，以前她在棋牌室里搓麻将，主要是受不了男人们抽烟。“我们上午去外面锻炼锻炼，下午搞搞儿，一天到晚在家待着要得老年痴呆的。”80多岁戴老花镜的奶奶说。阿姨说，至于麻将桌，是花了2000块钱买来的，几个麻友一起凑的钱，打个比方，“敲响”（注：爆头的意思）的人拿出10块，“杠爆”的人拿出20块，“自摸”的不用，慢慢就把钱凑齐了，这张麻将桌等于白玩玩的。阿姨家住5楼，机麻的电是直接从她家的电表接出来的。麻将桌能不能摆在楼道里？&物业主任打算征求本幢楼全体居民意见小区物业吴主任也正在为此事烦恼。他说，小区建于2000年，没有活动室，而近江一带的老年居民，喜欢的娱乐活动大多是搓麻将和打牌，老年人在放电瓶车的车库里也摆了两桌，那边影响小些。在居民楼道里搓麻将，大概有半年了，这里原本是停放非机动车的，以前相安无事，最近一户邻居跟搓麻将的人因为小事争吵，也投诉到了物业。“我们唯一想到的办法，就是用书面形式去征求下这幢楼全体居民的意见，同不同意在单元楼道里搓麻将，由18户人家自己来决定。”吴主任说，他这几天晚上会挨家挨户去调查，根据少数服从多数的原则，这样大家邻里之间不伤和气。“你说单元楼道算是公共部位，不能搓麻将，他们说，算每个人一平米吧，四个人加起来也有四平米嘞，刚好摆一张麻将桌和四张凳子的范围。”吴主任说，他们讲得头头是道，物业一点办法也没有，所以还是把决定权交给这幢楼的全体居民吧。下午4点，记者准备离开小区时，还看到小区绿化带里，摆着一张象棋桌，四个人在打老K，旁边围观的人看得津津有味。大家都爱看&来源：都市快报责编：侯玮编辑：杨柳
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我们小区有个人要卖车库,我想买下来,
我们小区有个人要卖车库,我想买下来,他那边可以卖么,貌似车库跟房子是同一个房产证下,如果可以卖的话,我们双方要签订什么合同么,还是去房管局签,要是自己签合同的话,谁能帮忙给个范本,把约束条件写全一些,我在法律这一块不是很懂。尽量以后不要有什么麻烦。
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可以卖的,房子跟车库产权证是分开的
车库和房屋的产权证是两本产权证!不在同一本!是分开的、独立的。去房管所办理过户的时候要记得带上产权证的原件及复印件。至于合同的话,也没有必要签,直接到银行办理三方资金监管就可以了。(在过户之前,双方都办一张交通银行卡,你要办无密码的存折,你把买车位的钱打到自己的卡上,和卖方到银行做资金冻结手续,钱冻结后谁都动不了,等到过户完毕,新的产权证出来后,双方再到银行做解冻手续。钱就会到卖方的账户上,全程都有银行做资金监管相当安全,而且还是免费的)具体的办理手续,在房地产交易中心都可以解决!房地产交易中心楼下就有一个交通银行,可以到交通银行办理三方资金监管。做完资金监管,直接到三楼办理过户手续。
可以 同一个小区就可以买卖
他的房产证和车库产权都办理下来,这样出售车库才不影响他以后办理房屋所有权证。持有房屋产权去出售车库是可以的。要签订正式的居间合同,具体范本可找中介帮忙做代办方可查阅,或到交易所咨询。
独立的产权,可以买卖。直接去过户。一套房子只能配1个车位
你必须有在该小区的一套房产
同社区就可以买啊
可以单独买的
车库是不会和房屋产权在同一本证上的,产权性质都不一样。车库同一个小区的是可以买卖的,买卖合同范本你可以到网上下载一个就可以,不然帮你提供个叶没有问题。
可以 同一个小区就可以买卖
第1-10条,共12条 &
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小区车库的归属论作者：崔建远
清华大学法学院
教授中国民商法律网
上传时间:一、 问题的提出小区的停车位，物权法草案称之为车库，关系到业主、开发商的权益，业主生活和工作是否便利，小区的安全状况，引人注目，需要探讨。
　　物权法草案第七十六条第二款规定，在建筑物区分所有权关系中，会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。对此持批评态度的不在少数，其理由在于：开发商在商品房预售、销售活动中处于绝对的优势，十分容易约定有利于自己的条款，包括车库归属的条款，损害购房人的合法权益；在约定车库归属于开发商的情况下，虽然开发商声称商品房的售价中不含有车库部分，但实际上已经将车库面积公摊到了区分所有的商品房之中了，购房人支付了车库的价款，却无车库的权利。于此场合，购房人，尤其是消费者作为购房人，很难举证成功地推翻开发商的主张。有鉴于此，我国物权法不宜规定约定优先，而应另辟蹊径。对此，笔者表示赞同，认为可以借鉴中国台湾的有些做法，将车库分为法定车库、自行增设车库、奖励增设车库等种类；法律设置强制性规范，规定法定车库必须依法确定其归属，不得被约定排除；自行增设车库可以由开发商自行处分；奖励增设车库的处分形式受到一定的限制，大多可以自由处分。后两种类型的车库若未登记在开发商的名下，商品房预售合同、商品房销售合同对其归属未加约定，建筑工程规划设计亦未明确，应当按照建筑物区分所有权的原理，将它们作为建筑物区分所有权的共用部分。兹详述如下。 二、车库的类型与权属 1．法定车库及其归属
　　法定车库，指法律、法规规定区分所有的建筑物乃至小区所应附设的车库。此类规定属于强制性规范，开发商必须遵守，为区分所有的建筑物附设特定数量的车库，归建筑物区分所有权人拥有。商品房预售合同、商品房销售合同不得以约定排除此类法定车库，或者说不得约定此类法定车库归属于开发商或物业管理公司；即使有此约定，也不发生法律效力。
　　这种法定车库，在中国台湾称之为法定停车位，无独立权状，以共用部分持分配给承租户，须随主建物一并移转，但可以依分管协议，交由某一户或某些住户使用。依《公寓大厦管理条例》第45条第2项规定，此类停车位不得设为专有部分。因此，不得有让售于特定人或区分所有权人以外的特定人设定专用使用权或为其他有损害区分所有权人权益的行为。中国台湾“最高法院”2000年度台上字第2119号民事判决认为，地下室停车位属公寓大厦的共同使用部分，仅系建商将之列为约定专用部分另行出售，而共同使用部分约定供特定区分所有权人专有使用，本质上仍然是共同使用部分，不因约定而改变。又区分所有建物的共同使用部分，性质上属共有，且附属于区分所有建物，共有人将各相关区分所有专用部分的建物移转时，依土地登记规则第80条规定，其共同使用部分的所有权，亦随之移转予同一人。笔者认为，这具有合理性，可以借鉴。
　　这里存在的问题之一是，中国大陆目前规定法定车库的法，其位阶相对较低，多为地方性法规或者地方性规章，有的位阶更低，如某市规划局下发的《建筑工程规划设计要点通知书》。商品房预售合同、商品房销售合同排除法定车库的规定时，此类约定无效吗？难以作出肯定的回答，原因在于，按照合同法第五十二条第五项的规定，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条的规定，能够确定合同无效的法律，限于全国人大及其常委会通过的法律和国务院颁布的行政法规，地方性法规、行政规章不能作为确定合同无效的依据。看来，欲保证法定车库不被约定排除，法律、行政法规得作出明确规定。 2．自行增设车库及其归属
　　自行增设车库，在中国台湾称作自行增设停车位，指法定停车位以外由建筑商自行增设的停车位。其具独立产权及权状，且得为单独移转。惟如违反设计图及相关规定施工等相关规范，则有违诚信原则。将其借鉴到中国大陆，就是这种类型的车库是在开发商必须建造法定车库之外而自行增设的，并且不得违反土地使用权出让合同的规定，不得违反建筑规划。这种类型的车库不属于建筑物区分所有权中的共用部分，而是单独的“物”。从权属的角度观察，一个自行增设车库之上存在着一个独立的所有权，单独登记，单独颁发所有权证，可以转让。由于这种类型的车库可以归属于开发商，且可以自由转让，使开发商有利可图，会调动开发商积极地建造车库；由于这种类型的车库必须在保障法定车库建造的前提下才能被认可，促使开发商建造法定车库，在一定程度上满足建筑物区分所有权人对车库的需求，也有利于建筑物区分所有权人乃至小区全体居民的生活和工作的便捷、安全；由于开发商可以将这种类型的车库出售或者出租给建筑物区分所有权人，特别是在法律规定了建筑物区分所有权人享有优先购买权的情况下，这种类型的车库不会构成对生活和工作秩序的破坏。 3．奖励增设车库
　　奖励增设车库，在中国台湾称为奖励增设停车位，指依法律规范规定增设的停车位。其具有独立产权、权状及可单独移转。其在使用权益上，负有供“公众使用”的义务，与社会大众对于法定上停车位所有权使用的排他性及价格认知上有所不同，在市场交易上法定停车位价值实高于奖励停车位（参照中国台湾“最高法院”2002年度台上字第2108号民事裁定）。既然奖励增设车库负有供“公众使用”的义务，在建筑物区分所有特别是形成了小区的情况下，建造这种类型的车库，供到访的客人、送货物到小区的超市及其他售货部门、为设置在小区的银行押运现钞等停车之用，显然具有积极的意义，中国大陆的物权立法可以借鉴。 三、小区车库归属的确定规则
　　上述各种类型的车库在用途、权属及其处分方面存在着差异。法定车库作为建筑物区分所有权中的共用部分，必须分配给建筑物区分所有权人，开发商无权将其出售、出租给他人。假如商品房预售合同、商品房销售合同约定此类车库归属于开发商，则因该约定违反法律、行政法规的强制性规定而归于无效。
　　自行增设车库可以作为独立的物，称为所有权的客体，由开发商自主决定出售、出租的对象，在商品房预售合同、商品房销售合同中约定购房人不享有此类车库的共有权，具有法律效力。如果商品房预售合同、商品房销售合同对此类车库没有约定归属，建筑规划设计、土地使用权出让合同均未明确它们属于开发商，房屋所有权登记也没有将它们登记在开发商的名下，那么，依据建筑物区分所有权原理，这些车库应当属于共用部分，由建筑物区分所有权人共有。如果仅仅是商品房预售合同、商品房销售合同没有约定，建筑规划设计等法律文件已经明确了自行增设车库归属于开发商，那么，此类车库不属于建筑物区分所有权中的共用部分。
　　奖励增设车库的处分自由度宜区分情形而定，为设在区分所有建筑物特别是小区的银行、商铺等服务，必须将送货车、押运现钞车等停在奖励增设车库时，法律应当限制此类车库的处分形式，可以规定只允许出租甚至出借；对于其他的奖励增设车库，可以允许开发商出售、出租，且买受人、承租人不限于建筑物区分所有权人。如果这种类型的车库没有登记在开发商的名下，商品房预售合同、商品房销售合同对其归属未加约定，建筑工程规划设计亦未明确，应当按照建筑物区分所有权的原理，将它们作为建筑物区分所有权的共用部分。如果仅仅是商品房预售合同、商品房销售合同没有约定，建筑规划设计等法律文件已经明确了奖励增设车库归属于开发商，那么，此类车库不属于建筑物区分所有权中的共用部分。 四、小区车库所用土地的权利性质及其意义
　　在某一车库纠纷中，某开发商将某小区的车库全部据为己有，出售给他人。其根据之一是：A小区业主分摊的国有土地使用权面积只是地表使用权，而车库所利用的是该块土地的地下空间利用权。笔者认为，我国现行法只规定了以地表为客体的国有土地使用权制度，尚无空间利用权（境外学说称之为“区分地上权”或者“空间权”），因而，系争车库必定是基于以地表为客体的国有土地使用权而建的，该开发商所谓的空间利用权之说缺乏现行法上的根据。
　　在我国现行法上，业主的建筑物区分所有权存在的正当根据（权源）是国有土地使用权；没有国有土地使用权，建筑物区分所有权就会归土地所有权人享有，以至于建筑物区分所有权的形式没有必要存在，一个房屋所有权就足够了。在系争案件中，车库所用地块的国有土地使用权，是A小区国有土地使用权的一部分，不仅是车库赖以存在的正当根据，而且是全部建筑物区分所有权赖以存在的正当根据，应当被吸收入建筑物区分所有权之中，不应当置身于建筑物区分所有权之外。从房价的角度看，是地上房屋的价格中包含有土地使用权出让金的部分。
　　关于系争车库的归属，A小区所在市的规划局下发了《建筑工程规划设计要点通知书》。该通知书对A小区车库配套建设作了明确规定，要求开发商按每户0.2车位的标准建设车库。建筑物区分所有权人在A小区内的停车位停车，应当属于共用权的享有和行使，这是建筑物区分所有权的题中应有之意。如果把车位单独出让给他人，就剥夺了建筑物区分所有权人的这方面的共用权，违反了建筑物区分所有权的本质属性。
　　还有，系争车库没有取得单独的销售许可，没有成为独立的交易客体。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明的，商品房预售合同无效。在系争案件中，开发商只取得了一份《商品房销售许可证》，没有独立取得车库的销售许可证，加上《商品房销售许可证》没有特别说明车库可以单独销售，因而，只能解释为车库不是一个独立于地上房屋的物，不得单独作为一个交易的客体，不得单独买卖，以车库为标的物的买卖合同无效。
　　当然，物权法草案规定了空间权，待将来变成有效的法律之时，有的地下车库可能以空间权作为其存在的正当根据。
　　（注：文中涉及中国台湾的相关法律规定及最高法院判决转引自蔡明诚的《停车位所有权及专用权相关问题探讨》一文，该文发表于《台湾本土法学杂志》第53期）
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[摘要]随着城市化的快速发展，住宅小区越来越多，城市私家车拥有量的大幅增长，使得车库日益成为居民的稀缺资源。现实生活中因为小区车库的归属问题引发的纠纷也愈演愈烈。不久前通过的《物权法》在第74条中对此有了相关规定，从表面上看似乎找到了解决的途径，但仔细深究仍然存在很大的隐患，故本文试对该条款作相关分析，并提出一些构想，以期能够完善。[关键词]物权法小区车位车库归属《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。该条款确立了关于小区车库的归属的一个原则，即车位车库必须根据约定来确定归属。“这也就是说，法律给与了开发商或业主通过约定保留车库所有权的可能性，如果开发商在合同中作出了保留车库所有权的约定，那么，他就获得了车库所有权。”在市场经济条件下，这有利于更大地发挥市场的调节作用。如果开发商认为房屋销售获利更大，则可以放弃车库的所有权，将其出售、附赠给业主使用；反之则可以保留车库的所有权，将车库出租给业主使用。从这里可以看出，《物权法》承认了开发商的天然优势地位，以保障他们开发车库的积极性，缓解车库紧缺的状况。另外，这种约定在一定程度上是承认了小区车位车库可以作为独立交易的客体，为业主以后自主的转让或出租提供了法律的依据。《物权法》第七十四条第一款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。这里的“首先”不同于“优先”。后者是指在同等的条件下，业主优先获得；“首先”则不区分条件，更有助于保障业主利益。这实际上是对小区车位车库的出售或出租加以了必要的限制。尽管法律允许小区车位车库可以成为交易的客体，但为了本区居民的停车需要和方便生活，必须先满足业主的需要。在业主没有满足需要前，开发商与业主以外的人订立的买卖合同应当是无效的。从这点上看，再次说明了与优先购买权的区别。优先购买权是在同等条件下有权优先购买，如果业主以外的人出价更高，则可以卖给业主以外的人。但按此款规定，即使业主以外的人在出高价的情况下，开发商也不能出售。 该条款规定主要是针对现实生活中的一些情况：有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放；不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足，占用共有的道路或者其他场地作为车位等问题。这体现了法律对市场调节的干预。《物权法》第七十四条中规定占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。居民小区内供业主停车的地方主要有两种：一种是封闭型的车库，以地下车库居多。一种是地面非封闭型停车场。这种停车场被划分为一个个车位，以露天的居多，也有搭建简易篷顶的。虽然车库也要划分为一个个车位来使用，但其不同于地面停车场，两者区别主要在：车库是具有四周封闭的空间，具有建筑物的特征，停车位不具备建筑物的特征；地面停车场的开发几乎不需要成本，而车库的开发成本相对较高。《物权法》对此区别对待了露天停车位和车库，并规定了不同的归属原则，体现了立法技术上的进步。事实上，露天停车场的建设几乎不需要任何成本，其占用的土地已经属于业主共有财产的范围之内，将其归为业主共有是合理的。此规定一出，对于在小区共有道路上停放汽车，并交纳相关费用而引起的纠纷，即可得到相应的解决。业主交纳的这项费用，不是停车位的租金，而是向物业管理公司交纳的停车保管服务费。物业管理公司应当维护车辆的停放秩序。一旦发生停放车辆的丢失或损坏，应当承担相应的责任。该规定意味着还开发商、物业公司不能将车位收费所得据为己有；如果需要收费，在扣除必要管理费后的所得款应属于全体业主共有。以上规定，似乎对小区车位车库的归属作了明确的划分，但实际情况并非如此。开发商的天然优势，使得业主始终处在弱势的地位。《物权法》的出台，对一些问题进行了规避，在现实操作中存在困难和隐患。一方面，《物权法》第七十四条第一款的规定中“应当首先满足业主的需要”规定得过于宽泛，缺乏可操作性。实践中，开发商往往以高于市场价格的价格迫使业主在购房时不得不放弃其首先购买或出租车位车库的权利。如此一来，开发商就可以以此作为理由将其出售或出租给业主以外的人使用。这极大地损害了业主的权益，业主们对此却又无能为力。另一方面，第二款中虽将小区车位车库归属交给当事人约定，但却没有规定约定不明或没有约定的情况下的归属问题。实践中，这种现象十分普遍，因此造成的矛盾也是不可避免。但《物权法》对此未作出规定，造成了实践操作中的难题。为此，我们可以试作以下构想，以完善之。一、如何理解“应当首先满足业主的需要”针对上文中提到的开发商以高于市场价格的价格出售或出租给业主的情况，在实践中应当对开发商的市场运营作相应的规制。开发商不得以明显高于市场价格的价格出售或出租小区车位车库给业主。[1]如果车库建造在已经算入业主公摊面积的土地之上，则开发商转让或出租的价格必须相应降低，不能让开发商在业主享有使用权的土地上建造车库再租售。而相关行政主管部门有义务以通俗、确定的语言告知业主，小区内哪些土地已被算入公摊面积。因为，在确定车库转让或出租价格上，业主处于明显的弱势地位，有关政府机构应提供相应的协助和指导。只有这样，业主的利益才能得到切实的保障，法律的制定才能落到实处。二、没有规定约定不明或没有约定情况下车库的归属此种情况下，应该推定为归业主共有。理由在于：[2]第一，开发商在经济上具有优势地位，完全可以通过格式合同争取自己的最大利益。开发商完全掌握建造商品房的成本，可以证明车库的归属。如果没有在合同中规定车库的归属，就可以推定，开发商已经放弃主张车库权利；第二 ,从合同解释的角度来看，房屋销售合同通常是开发商单方起草的，甚至在实践中，开发商都是通过格式条款确定车库的归属。如果合同没有约定归属而发生争议，按照合同解释规则，应当作出不利于开发商的解释。纵观《物权法》关于“业主的建筑物区分所有权”这一章，有一个制度是一大进步，即业主大会制度。这里，在全体业主享有所有权的情况下，[3]需要小区公约来进一步明确车库的使用。也可以通过业主大会来就车库归属统一投票表决。假如车库仍然由全体业主共同使用,由此获得的收益也应当属于全体业主共有,其如何使用，仍然需要业主大会来决定。三、有关开发商单独开发停车位的处理由于停车位的土地使用可以单独计算，不计入公摊面积，因此现实中存在着开发商单独开发小区车位车库的情形。按照有关规定，开发商如果能够证明自己对停车位具有独立的土地使用权的，那么，开发商享有停车位的所有权，区分所有权人使用停车位，只能够是向开发商购买使用权或者进行租赁。[4]、需要说明的是，如果区分所有建筑物本身没有建设停车位，开发商自己独立开发停车位并取得所有权的，是不允许的，因为现代社会的区分所有建筑物的开发不能不建有停车位，不建有足够数量停车位的区分所有建筑物将是违法建筑。总之，由于立法上的不完善，小区停车难的问题依然无法得到切实的解决。这些潜在的问题仍然需要其他相关法律配合和立法的不断完善。例如，针对实际生活中由于开发商和业主信息不对称，许多开发商利用“协商”机制在格式合同中变相决定车位归自己所有的情况，可以通过具体的地方条例来补充完善物权法的规定。[5]、同时，建立政府监管也必不可少。政府建设部门必须要对开发商进行监管，应将车库等部分的价格进行核算，做出专门的公示，或者在对开发商颁发销售许可证之前，政府将这一方面的情况如实地公布出来。注释：[1]、王轶《物权法将车库判给了开发商》/files/34.html[2]、王利明《论物权法中车库的归属及相关法律问题》，载《现代法学》2006年第5期[3]、同上[4]、杨立新《窗前绿地?楼顶空间?停车位——论物权法规定建筑物区分所有权必须解决的三个问题》/realty/7/showcontent/showcontent.php?contentid=2739&tablename=article[5]、孙宪忠《车库的建设和价格要有监管》/files/34.html[6]、韩晓利《论居民小区停车位、车库的归属与利用——兼评〈物权法〉第74条的得与失》/article/user/article_display.asp?ArticleID=38210[7]、常西岭、翟全军《如何判断小区车库所有权的归属》，载《中国审判新闻月刊》2006年9月[8]、张礼洪《物权法草案中建筑物区分所有权规定之完善》，载《法学》2005年第10期[9]、张煜《小区的车库、会所究竟属于谁——〈物权法（草案）〉说不清》，载《社区》2006年1月[10]、石磊《关于商品房销售中停车位和会所权利归属的思考》，载《陕西省行政学院陕西省经济管理干部学院学报》，2006年2月第1期[11]、戴忠喜《美国法中住宅小区车库及停车位、会所、绿地的归属——兼谈对物权法草案第76条的修改建议》，载《中国房地产》2005年11月作者单位：江苏省扬州市邗江区人民法院来源：中国法院网
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维权专家：业主不用跟开发商较劲.cn 日19:40 新浪房产京城著名维权专家舒可心先生12月8日，针对新浪北京印象楼盘网友提出停车难的问题，新浪房产特邀北京著名维权专家舒可心先生做客新浪嘉宾聊天室为您解答车主停车难的问题，以下为聊天实录：主持人：各位网友大家好，今天我们有幸请到了京城著名的维权专家舒可心专家作客新浪嘉宾聊天室，给大家聊一聊业主停车为什么这么难，先请舒先生给大家打一个招呼。舒可心：大家好，今天有幸跟大家聊一聊停车位的问题，现在老百姓买了车又买了房，今天在这些问题上讨论讨论。主持人：前两天我们接到北京印象业主的电话，他们小区的车位是只卖不租，车位费特别贵，一个是10万块钱，很多业主不能承受，所以把私家车停到小区门口，导致了现在小区的道路非常拥堵，而且还存在了安全的遗患，我也了解了一下，像车位这种问题，在北京的建成的小区很多也都出现过类似的问题，您觉得是什么原因造成了目前这种车位紧张和这种租售价格这么高，原因是什么？舒可心：这里面的问题非常多，作为老百姓比较习惯了政府的无偿供应生活用品，或者是低价补贴供应生活用品的年代，随着房地产市场的改革，房屋不再是这样了，有没有人问为什么房子这么贵，有，大量的人觉得北京的房子贵，但是这是市场，车位为什么这么贵，停车为什么这么贵，一句话就是北京的土地越来越值钱，大家也越来越有钱，再加上车这么便宜，你要占有一块10平方米的土地，包括配道，一个车位包括道路的公摊部位，一个车位占有30平分米，你占有这么大的平方面积，占用8小时或者是一晚上给土地使用者支付多少钱，给土地的使用权人支付多少钱，土地的所有者是国家，土地的所有权人是业主。在大厦里面的停车位像房子一样的，上面有盖，住着顶着是属于建筑物，当然要向建筑物的所有者支付费用。这里面有个问题，首先是地上和地面停车位必须得分开，地面停车位会涉及到，您说的问题是地下的问题，是发展商只卖不租，首先我们要了解地下的停车位是谁的。就像一个房屋的，绝大部分的发展商是只卖不租，这无可厚非，房子是他的，他不是慈善家，他不是拿了政府的救济款然后拿号发号，他是一个企业，只要这个是开发商的，并且有销售许可证，他完全有权利只卖不租。我们作为业主也有我们的办法，因为北京市有一个规定，车位首先要卖给小区的业主，另外由于小区的业主实际上是地下停车位的消费人群，发展商想卖给别人也很困难，这就构成了一个驳议的双方，业主都不买，发展商必然讲价，现在开发商开了一个高价，有人去买，说明有市场，没人管一个停车位卖多少钱。所以我觉得大家要认清这个市场的过程，各位网友也好，各位业主也好，大家不用再在意跟开发商较劲，咱们用心思赚钱，尽量富裕起来，拿钱来换咱们想要的生活，当然有人侵咱们的权咱们一定不能干，当开发商把不能卖的车位卖了，把属于业主的车位卖了这是不应该的，就像你买的房子，你愿意租就租，不愿意租就不租，这是你的权利。主持人：你刚才说开发商卖给业主之后是应该给一个产权证的？舒可心：对。主持人：是房地局颁发的？舒可心：对，还有一个是附一个车位，西方有的国家是没有权属证明的，我们国家不是的，我们是靠产权登记证，也有维修基金的问题，汽税、维修基金都有。主持人：为什么还要在加收一个管理费？舒可心：是这样的，你自己买的房子，因为有公摊面积，你就要缴纳一定的物业管理费，一个停车位或者是8米最大的停车位，停车位的公摊巨大，都由停车的业主来均摊，一个车位的公摊率超过60%，一般来说，一个车位应该是20—30平米都是正常的，要看地库里面用的，并不是所有的地方都能停车，边边角角的位置全被买停车位置的人公摊了，这些车位的照明、采暖、保安、保洁这就是物业管理费，楼上业主缴纳的物业管理费是不含车库的，车库里面的车库物业管理费应该由车库的管理者来缴纳，如果车库是发展商应该由发展商来缴纳。主持人：你说北京小区的车库的费用和其他的城市相比是属于什么层次，是高了还是低了？舒可心：如果跟发达国家相比没什么好说，是低的。但是和周边，在中国也不算是高的，这还是和市场有关。如果车位费高，老百姓买得起车，用不起车，大家就不买车，大家都不用车，这是市场造成的，跟经济发展水平有关。我没有做过统计，按照国民收入和车位价格发生什么关系，我没有做过这样的统计。但是我个人觉得，目前北京市场的车位费已经快到了该涨价的时候，越来越紧张了，大家看到地面停车越来越紧张，纠纷也越来越多，为什么纠纷，纠纷就是供需矛盾产生了，今天我们谈的矛盾可能是需方有矛盾，供方有车库不愿意低价卖，要高价卖，供方为什么高价卖，他觉得能卖出去。北京印象的车主，开句玩笑说，都不买车，你看车位卖5万也未必卖得出去，这是市场决定的这个事情。主持人：配套来说一般能做到一比一，肯定是不缺车位的？舒可心：缺不缺要看城市发展水平，要看老百姓有多少钱，还要看土地的供应量有多大，在香港就缺车位，土地就这么多，车位就贵得不得了，它靠价格的杠杆来调整人需求，我们必须认识一点，有钱人才有好的生活，穷人只能按照你的收入水平有你相应的生活标准，低于生活标准的人是靠全民的税收当中的补助拉他们上来。市场经济并不是让大家均贫富，让富一点的人过好生活，穷一点的人过平常的生活，没有生活能力的人靠富人纳税来解决最穷的人。大家都想获得一样的条件，挣的工资都一样多，这种事情又回到改革开放以前的计划经济体制下去了。主持人：舒先生还是认为，这种车位紧张可以从一个侧面说明咱们现在生活水平已经提高了？舒可心：没错。主持人：每个人都有私家车了，造成市场的紧张？舒可心：一定是这个原因。政府宏观经济调控也好，或者对汽车产业的支持也好。86年我自己有第一辆汽车的时候，北京市很少有车，随便开，全北京市可能有几百量私家车，那一去不复返了。主持人：大家这种观念还是没有转变过来，为什么买了8万块钱的车，配十几万的车位？舒可心：没让你买8万块钱的车，你就是买一辆自行车也得十几万，这跟车没有关，没有按照车来配一个百分比的车位。主持人：你觉得这种转变还需要一段时间？舒可心：很快就会转变，老百姓骨子里面都是这样想的，只不过他们想政府应该向着穷人说话，甚至把自己看为穷人，我想跟屏幕前的网友们说，我们今天都不是穷人，真正的穷人是三农问题没有解决的，我们都不是穷人的，能买得起房的和卖得起车的都不是穷人，我们是中产阶级，我们应该对社会有所贡献。主持人：我记得去年这个时候，朝阳园出现过停车纠纷，最后很多的媒体都报道，后续的情况不太清楚，当时可能是由于停车费的问题。舒可心：这个纠纷的产生主要是停车费的调整为起因，当时我正好是业主委员会的主任，在纠纷当中不得不被卷进来，我们小区的停车位比较特殊，开发商有产权证，也就是说地库是开发商，我们刚入住的时候，800块钱一个车位，租金每个月800块钱，大概一年过后，业主委员会收到了大量的业主投诉，认为这个车位确实太贵，而开发商的车位又没停满，我们跟开发商商量，你不停满你的管理费是一样多，灯就开着，就不如降降价让更多人进来，调整到600块钱一个车位，甚至满一年一次买的，一个月只要480元，这是通过协商解决的。去年这个时候，开发商认为打八折可能觉得一年的优惠期到了，他们想改成九折，这时候就有很多业主觉得还应该维持这个八折的价钱，进行了所谓的商业的抗议活动，大家都不下去停，大家不下去停这是正常的商业活动，因为你的价钱高了我不去用就是了，最后跟开发商协商，开发商维持了八折，还是480一个月，按一年买，一个月一个月买还是600，价格没往上调。但是在这个纠纷当中，我们也解决了业主的一个误区，地库的地价权不在业主，其实是在开发商，不是在开发商也是在这个地库的所有权人，退一万步讲，假如这个地库被20个小业主买了，我们有车的人能去欺负人家，说就是多少钱租给我们，我们就得协商，你价钱高，我们都不去停，导致你天天白消耗，你的管理费等等都要花，你自然就得降价，这就是类似工会的力量，我们知道西北有好多城市，我们要靠协会，业主团结起来的力量，我们今天谈这个小区，大家认为贵大家都不去买，卖不出去得降价。到最后我们的纠纷也是比较顺利的解决，作为业主委员会，我们觉得不舒服的一件事就是这些维权的业主不够理性，他们不下去停是他们的权利，这是我们业主的权利，没错。但是我们不应该去占绿地通车，不应该堵消防通道，这牵扯了更多的业主的权利，大家停到外面不下去停，也有想下去的，他们觉得600、800不贵，没关系，这是人家的权利。主持人：也有部分的业主有钱？舒可心：大部分的业主愿意下去，大概有40—100个人觉得价钱贵，不愿意下去就不下去。主持人：实际上只是小部分业主觉得价钱贵了？舒可心：整个停车场里面有200多辆车，我们全小区有1400多户，全体停车场的主如果他们全有意见也是少数人，也是小区里面的小数人，他们可以和地库的所有权人打架，但是不能侵害到其他业主的权利，你可以不下去停，但是你不能停到其他业主的绿地上不给钱，毁了其他业主的权利，这是我们维权当中最忌讳的，不能伤害更多人的办法来维护自己的权利。实际上地库的纠纷在我们小区类相当于一次业主和业主之间的纠纷，开发商作为地库的产权人，他是地库的业主，另外一群使用人是使用车的业主，小业主。主持人：刚才我们谈到业主团结，我觉得现在很难把这些业主能够团结在一起？舒可心：不难。主持人：为什么？舒可心：如果有一个人觉得我把业主篡起来很难，那一定是用你的理念篡在一起，因为业主没有你那么高的理念，过去为什么大家都团结，因为吃不饱饭。现在你觉得一千块钱车位费贵，你可能团结不起来，有些觉得不贵，如果开发商卖一万块钱，所有的业主都会团结在一起，所有的业主是靠利益联系在一起的，不要因为你觉得一千块钱贵大家都得跟着你，不可能，一定是跟你有共同理想和共同需求的人，觉得一千块钱贵的人才会跟着你。像北京印象这个小区，卖10块钱大家团结不起来，因为不是所有人都觉得贵，什么时候大家都觉得贵才能团结起来，当然这里面也需要有精英来组织，这是必不可少，如果大家都在受欺负没吃饱饭的情况下还是不能团结，说明还是没有精英和有能力来组织。为什么在解放前，大家吃不饱饭，但是团结不起来，为什么共产党能组织起来，道理就是这样。当小区的业主你们发现自己的权利受到伤害的时候，首先要想清楚，有多少人觉得多少人觉得受到伤害，可以把这些人组织起来，并不是你觉得受到伤害，有一部分人不觉得受到伤害，或者是因为他们没有车，或者是因为他们觉得合适，我们需要向他们宣传，今天你不跟着我们一起维权，明天你有了车怎么办，唤起大家的参与意识，让那些暂时没有看到伤害的人参与进来，这就要看精英的能力，如果让大伙都自动起来，100万一个车位，可能大家会自动起来。主持人：你刚才也提到一个工会的力量，实际上业主委员会应该起的作用，但是现实情况是在很多小区很难成立？舒可心：不难，为什么难？是因为很多业主委员会的理念大家觉得漠然，觉得你没什么能耐，我们选你干嘛，你要干嘛，你先告诉我们，你能为我们获得什么利益，你要是能说清楚我就选你，很多小区都是不成立业主委员去维权，后来发现维权就一定得有业主委员会，这样越来越多的业主觉得维权得成立业主委员会，当很多业主觉得有用，这个就成立了，只有少数人认为有用不行，这些人少数认为业主委员会用的人你的任务就是宣传宣传再宣传，像一个传教士一样，一户一户说，告诉大家业主委员会对大家有更好的作用，请您来投票，说服所有的业主，至少说服三分之二的业主来投票，才能选出业主委员会。主持人：大家都知道，舒先生是所在小区的业主委员会的中坚力量，您给我们介绍一下？舒可心：我们成立业主委员会也是一个园区有一些问题。大家没有共同利益受到伤害就不会成立，由于开发商的侵权行为帮助业主团结起来了，业主当中再有一两个，或者是三五个愿意做公益的人站出来，组织大家，这个业主委员会很容易就产生出来了。北京大概三千多个小区，只有600多个业主委员会也说明了这个问题，一部分是侵权现象不是特别的严重，所以大家不愿意成立业主委员会。还有一部分大部分是业主不得章法，不知道怎么成立。但是我们也做过一个调查，我们也办过一个班，想成立业主委员会的人都，我们培训，没有几个人。但是我们开过教大家怎么购房一来百来人，教大家怎么来维权，只有十来个人，还不是十多个小区的，就三四个小区的。大家对成立业主委员会没有什么意愿，就需要我们这些人去跟业主们宣传，只有成立一个业主委员会对开发商监督，作为一个公众权益才能最终解决问题，我们也通过自己的实际工作做出样板来，没有业主委员会的小区就受欺负，有业主委员会的就扬眉吐气。主持人：车位只租不售，只听开发商这么说，开发商能决定这种策略吗？舒可心：问得好，开发商作为房屋的第一个产权人，他的行为是国家监管的，如果他不具备地库的销售权和销售许可证，他能卖吗？大家不会去买没有销售许可证的房子，这是两三年前就知道的。我建议大家去看看有没有地库的销售许可证，如果开发商有，一个是地库是现房了，没有地库证了，但是有没有地库的房产证，如果有的话，产权就可以过户，如果没有，你就向政府和工商部门举报，这违法，要扣除他的违法所得的，他把不属于他的东西卖了，这是不合法的。主持人：舒先生提醒大家，在买车位的时候，一定要看清楚开发商有没有这个产权证，有了再买。舒可心：不光是车位，买任何东西这是这样的，比如说一个车是脏车，它就不具备销售这个车的权利。网友：车位属于不可销售的配套面积，是属于小区业主的配套设施，不应该进行面积分摊？舒可心：如果是配套当然就分摊了，既然是你得了，是你业主了为什么不分摊，肯定就分摊给你了，如果没分摊，你说是谁的。又想是自己的，自己又不想承担一部分分摊的业务，我不理解。既然是这个小区的配套，是这个小区全体业主的财产，为什么不分摊给你？分摊给你才真正送给了你了，或者才真正在你的房价当中卖给你了，没分摊给你恰恰这个东西就有问题了，到底是谁的，就要看权属证了。主持人：是不是小区存在这样的问题，车位是分配给业主的？舒可心：说的是权属还是管理办法，如果是权属分配给业主，一定在法律上有文件证明，如果是使用办法分配给业主的，当然是这样。有的小区是把车位分配给业主的，大家大部分的小区是把车位分配给所有有车的业主的。主持人：买了车位的业主？舒可心：我专门谈谈地面停车位，是全体业主共有的小区业主的使用权，但是开发商把这个分给有车的业主了，这不公平。没车的业主也对地上停车位有土地的使用权。主持人：等于物业公司把这个车位租给有车的业主，取得的收益不应该是物业公司的？舒可心：是应该全体业主来分，这是大家应该关注的，不是自己把150块钱交了就完了，交钱你是尽了一个义务，没有交钱的人应该盯着这个钱的到哪儿去了，因为有车的人占了我们的地。主持人：应该唤起业主的这种权利意识？舒可心：对，实际上现在已经比十年前好很多了，大家一定要有权利意识。主持人：最近有一条新闻，新的北京市商品房买卖合同，首次将停车位的问题写入合同里面，你怎么看待这件事？舒可心：这句话说起来就长了，政府以前没有做合同范本，把停车位写进去，政府并不想监管这块东西，就是说政府觉得很难监管得好，但是这里面纠纷太多，所以政府在制定这个合同范本的时候，这里面有很多权属上面的，政府在停车位的权属上面的考虑，毕竟我们国家在《物权法》还没有出台的情况下，地库的权属到底是谁的，这确实在法律上有一些争论。如果将来《物权法》出台，决定了地互作为大厦的附属物是属于所有人，房价一定会涨，如果不涨，可能会摊进去，当然地库的收益，把地库出租给有车业主的收益也应该归业主收取，这跟地面停车位一样了，如果《物权法》出台之后，决定这个车位是可以销售的，现在两种情况都有，如果可以销售，开发商就有定价的权利，业主可以买可以不买。政府提醒开发商和买房人先说好这个地库到底是怎么弄，先到时候打架，咱们有什么事先说好，这是一个权宜之计。我相信随着我们国家立法在地下车库这个问题的法律地位明确，这个合同用不用写都一样，法律有规定，合同就不用写了，合同当中写的恰恰是法律规定不详细，没有明确说明的才用合同来解释。所以我建议大家买房子的时候，最好把这个事情写清楚，即便是《物权法》出台了，也不能规范以前的行为，只能规范以后的行为。现在这种情况还是认真要跟开发商约定这个地库。主持人：应该注意什么问题？舒可心：跟房子完全一样，比如说它的公摊率，10万块钱一个，不牵扯到公摊面积的问题，位置很重要，因为离楼门口近一定价值比楼门口远的贵，简简单单地说给你一个就行了，这个不合适，假如给你一个旮旯里面的，也10万，人家楼门口也10万，你肯定觉得不平，主要按照市场来运作。其实作为消费者和买房人真的没必要整天学这些诀窍，每个人都在自己所在的行业是专家，你好好挣钱，在房屋买卖的时候请一个专家帮你，你三天没上班，拿三天没上班的钱请一个律师不就行了，你自己办这件事30天也办不完，业主买房的时候，不要去较劲，你就好好做IT做IT，拉出租汽车，拿这个钱请一个律师，它是分工细化。主持人：现在有时候事还是找专家？舒可心：也可以找朋友，找律师花钱，你不是舍不得钱，可以找朋友问问，你虽然省钱了，人家不承担责任，今天高兴多给你说点，不高兴少给你说点，实在不行，给你打电话说我没功夫，就花钱让律师帮忙，如果忙到地库产权人有问题，找律师。花两千块钱请律师，律师轻车熟路，我们总不能一有病就当医生吧，我们花钱把学了五年八年的大夫。这就是市场经济发展不快的一个悲哀，行业细化不仔。主持人：刚才你谈到《物权法》有研究，你觉得这个《物权法》出台对业主最大的好处是什么？舒可心：我觉得一部法律的出台首先它对社会是有好处，就是使得在过去纠纷不知道谁对谁错的情况下，有一部法律能作为大家解决纠纷的依据了，也可能这部《物权法》出台对开发商有利，或者对业主有利，对开发商没利都有可能，不管有利没利大家不会打架了，如果打起来了不会公说公有理，婆说婆有利了，现在我们在解决问题的时候，人家美国怎么样，人家上海怎么样。《物权法》出台能够在物权方面，包括很多权利了，其中有一章叫做建筑物区分所有权，主要是解决业主的房屋买卖权属，还有居住的一章的，还有土地的，这些法律逐步配套，使得过去很多不清晰的东西，法律化、清晰化，没有谁对谁不对的，法律定了，不对也得按照法律来，如果你觉得不对，立法法有规定，最后请立法委来修订法律，但是在修订之前要按照这个法律走。这个《物权法》出台对开发商和业主之间解决纠纷的一个衡器。主持人：双方都有一个共同参照的蓝本？舒可心：对，大家应该怎么着都找这部法律，过去解决纠纷不是这个，你引用这个，我引用那个，两个都自己有理，这个不行。网友：10万块一个45平米的车位，这个价格是不是有点强买强卖？舒可心：你现在想强买，开发商肯定不强卖，你不买拉倒，你买了房子没有逼你买车。你家的房子租不租权在你，所有权决定一切，大家一定要记住这句话，所有权决定一切，这个东西你不所有，你想话语不可能。主持人：谁具备了这样的权利，你才有说话的权利。舒可心：所有权决定一切，包括占有、使用、处分，你买的房子，你可以随意处分，假如你一天一万块钱一平米的房子，明天你一万二卖出去的，你的买家也会我没有强迫你，你不买拉倒。网友：没有车的业主为什么对停车位有使用权呢？舒可心：咱们特别拿一一个地上停车位来说，一个小区的土地被所有小区的业主按份持有，绿地、道路都是，大家都不占用大家都相安无事，但是今天有一个业主买了一辆车要停在花园上，他不就给所有的业主钱吗，他停在哪儿土地也是所有的业主的使用权，他当然应该支付给所有业主钱。所以土地的使用权是全体业主的，谁占有了这个土地，他应该支付的钱给业主，地下也是一样，有的小区把地下车库分摊了，这个车库就是所有业主的，跟地上一样。网友：前一段时间，出台了北京市机动车管理办法，不知道你关注没有？您觉得业主应该注意其中哪几条，哪一条是比较关键的？舒可心：我觉得没有什么特别注意的，这条管理规定当中实际上在地下停车位方面，政府是希望市场调节，业主只要团结起来，形成合力，才有和开发商来谈判地下车位的平等地位，单个业主想谈没戏，另外一个要注意的，这个文件当中规定了地上停车位和公共停车位的价格，咱们要了解这个价钱，防止别人欺负咱们，防止那些安达停车场之类的乱收费，我觉得没什么特别的，防止乱收费，我相信每一个公民都特别关注这件事。主持人：我还记得，原来买房子的时候，都会问开发商，你这边能不能开一个什么证？舒可心：那是停车泊位证明，早都取消了，这个是政府乱收费的，早都取消了。本来想证明你有这个停车，政府就发给你一个牌照，最后变成了他们收费的办法了，实际上解决不了任何问题。主持人：北京印象的业主现在提出来说，现在我们已经形成这种状况了，业主都不愿把花钱买车位，都把车停在小区路口，你刚才也说到对所有业主的权益形成了影响。舒可心：大家选择的，那要看其他的业主反对不反对你这样停车，如果他们反对你这些停车，他们会起来跟你们停车的人维权，他们没车的人要一个好生活，就要跟有车的业主来维权，如果有车的业主把车停到了绿地了，违反了绿地公约物业公司会来管的，你们要做好准备。如果把车停在了绿地上，或者停在不该停的地方，比如说停在消防井盖了，被侵权者也包括你自己。主持人：我现在是没车的业主，我受到这样的情况？舒可心：投诉。可以向物业管理公司投诉，它有秩序维护的义务；另外也可以向城管部门来投诉，甚至可以向业主委员会起诉这些乱停车的业主，这样做就导致了邻居之间发生不愉快，尽量不要这样做，要通过协商来解决问题。另外也可以给这些闹地库维权的业主给他们一段时间，支持他们一下，我们忍耐两三个月，不能无限期在地上停，你要不忍耐，跟着的人就少，先觉得权利被侵害的人忍耐，最后越来越多的人觉得忍不过去，毕竟大家都是邻居，毕竟大家是跟开发商维权，这个情况可以先忍耐一下。网友：舒先生，你数次提到《物权法》，目前《物权法》尚未出台的时候，地上车位的收益除了管理单位的成本支出以外，收入并没有严格规定属于广大的业主？舒可心：这位朋友说的非常有意思，《物权法》跟地上停车位没有关系，这是土地法的问题，我们国家土地法规定，土地使用人享有70年或者是多少年的土地使用权的情况下，土地就是他的，我们不要等规定，这是我们自己的权利，几年前被人拿走了钱，你自己不要去，永远没有人把钱给你送来，你自己要，法院就会给你一个判决，地面停车费归全体业主，我们中国老百姓都在等着别人来管我们，都在等着别人给我们创造一个美好生活。今天起你就知道了，听了我们这次讲座，你就知道地面停车位有了自己的所有权，你就向你的邻居宣传，让物业公司起诉那些，我是说的小区内的，小区内的土地是全体业主共有的土地使用权。主持人：我理解了舒先生说的是如果说要争取自己的权益，必须得从我做起？舒可心：对，从我做起，告诉别人，一个一个人，公民意识提高，公民参与意识的提高，大家的事情大家做，这个地库不是你一个人的权利，是全体业主的权利。主持人：就不要搭这个免费车了？舒可心：如果大家都想搭这个免费车，最后谁也搭不让，让侵权人最后侵权下去。网友：如何向物业公司要求对停车占用公共土地补偿，物业公司说所有的停车费全部用于员工的开支和日常的维护，这怎么维权？舒可心：物业公司甚至可以说赔钱，我们可以成立业主委员对物业公司进行监督，作为一个业主，你没有办法查物业公司的帐，建议从我做起，跟邻居开始，一个一个宣传，最后大家通过成立业主委员会的办法来查物业公司的帐，是不是有这么高的成本，我们是不是有必要请这么好的人来管停车场，150块钱都花在员工身上，请什么员工。当然这跟小区的停车位数量有关，假如说只有10个，一个也收益连一个人也不够，假如有100个，你就算请多少人，如果有1千个一个月的收益就是15万，哪花得了这么多钱，一定有收益，要看到你们小区的情况，认真算该有多少钱，该物业公司他们拿走，是他们的成本，划线等等要摊的，员工的工资也是要摊的，甚至包括员工的劳动保险国家法律规定的给员工的三险都是要摊的，剩下的就是我们自己的。主持人：您的意思是说地上的车位这部分收入应该是抛掉物业管理成本之后剩下是我们自己的？舒可心：那是土地的纯收益，理论上国家还得收税。150块钱当中可能有30，或者是50用于管理的，这个钱到底是多少跟小区的车位有关，和你的管理水平有关，如果说所有的员工制服都是每天一换的，收800块钱都不够，如果他们穿金戴银的，800块钱一个停车位都不够。主持人：咱们怎么制约他的成本呢？舒可心：业主委员会通过和物业公司签约就可以制约，你乱摊我不让你管，因为土地是大伙的，甚至小区类都可以不请物业公司，一个人没有办法行使这个权利，一定要业主大会，但是这个小区能不能召开业主大会，要看这个小区的业主的素质了，有三分之二的业主关心这个小区的前途，这个小区都有前途，全人民都不关心国家的前途中国就没有前途，大部分人关心中国的前途，就有前途，道理是这个。主持人：还是得唤起广大业主的公民参与意识。舒可心：对。网友：停车场的收益中是否涵概了维修基金？舒可心：没有关系。如果业主委员会可以有这样的安排，业主委员会和物业公司签署合同的时候，可以把停车场的收益作为维修基金存起来，但是维修基金是全体业主的，也不是物业公司的。假如一个小区没有维修基金，由于99年以前小区没有维修基金，但是给业主要维修基金很困难，完全用小区的地上停车的收益，或者是用其他的公有财产的收益来供给这个基金都可以，分给你再拿出来，或者是直接拿出来放在这儿是一样的。主持人：我想举个例子，比如说地下停车位是已经卖出的，卖给有车的业主了，产权已经归个人了，如果说这部分出现了什么问题，需要大修的话？舒可心：当然得由业主出维修基金。主持人：是从业主自己拿，还是从公共维修基金？舒可心：我们国家的维修基金，北京市的维修基金是怎么存的，是每户一个帐户，一个小区一个大帐目，但是这个小区有500个业主，里面就有500小帐户，谁受益谁付费。当然这个柱子如果是影响了整个楼的安全了，整个楼的业主就要摊，谈的人多了，钱就少了。主持人：这个就不好界定了。舒可心：截止目前北京市的规定还没有出台，当然这个界定不好界定，可以商量，大家都耽误着，不商量，等着等着楼就塌了。大家可以商量，如果地库的整个电力系统出现了问题，当然是整个业主来维修。主持人：谁受益谁付费。网友：现在都讲究和国外接轨，我在国外买一套公寓，送一套免费的停车位为什么这个不接轨？舒可心：有这样的，去买别墅看看，这实际上是开发商的销售噱头，送的停车位的价钱也在停车位里面，这是销售办法，国内也有类似的，你买的公寓不是类似的，我可以帮你查一个，也有买一个送车位的，也有送地下室的。主持人：明了送，实际上早就摊在成本里面？舒可心：对。主持人：今天感谢舒先生来到嘉宾聊天室，由于时间的关系，今天的聊天到此结束，有关车位的问题，再找时间和大家深入探讨。舒可心：也感谢新浪，感谢网友，谢谢大家。本次聊天到此结束。
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.cn 日04:29 荆楚网-楚天金报　　荆楚网消息 (楚天金报) □本报记者黄振琳 实习生腾雪　　“拿到合同仔细一看，原来车库写明了归开发商所有，该怎么办呢？”近日，正准备签定购房合同的何女士发现，开发商的这一规定明显不利于业主。　　记者了解到，《物权法》今年10月1日实施，为避免与业主就车库权属扯皮，绝大多数开发商在合同“出卖人享有该商品房所在项目”的条款里，填写“车位、车库”等字样。　　后湖一名售楼经理告诉记者，早在2005年《物权法》草案披露时，就有“车库和车位有约定的，按约定，没有约定的归全体业主所有”的内容。当时，开发商卖房就考虑到了这一问题。从去年起，武汉很多楼盘的《商品房买卖合同》里，都有“车库、车位归出卖人所有”的条款，以避免今后出现权属不清的状况。　　而原先车库没有出售的开发商，也在急着把车库卖出去。在武昌某小区，刚住进去的业主们前段时间就收到停车位出售的通知。而在他们前年底所签署的合同中，并没有车位归属的相关约定。在一些小区论坛上，业主们倡议拒绝买车位，主张等到10月1日后，再考虑车位问题。《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”按照这一规定，如果开发商原先与业主没有在合同里进行约定，现在不卖车库，将来随着《物权法》的颁布，这些车位，很可能都属于业主共同所有。所以，不少开发商趁着《物权法》正式实施之前，急于卖车位。　　业内人士认为，目前由于开发商与业主的信息不对称，如何具体体现“优先满足业主需要”以及保障业主的停车权益，还需要相关的细化规定。　　生活调查
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据说已经有几位动摇前去购买车位,我们........据说已经有几位动摇前去购买车位,我们........
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楼上的几位不要光听说什么听说什么的，你们是听谁说的，说的具体内容是什么，有人办了车位产权了，都是谁？既然是我们在自己的论坛上发言，不妨有消息来源大家共享，是否可以公布一下各位的消息渠道呢？
我在这里要呼吁的是：不要在这里蛊惑业主维权的信念了！
业主朋友们你们敢说在这里关注我们发言的都是我们小区里的业主吗，有谁敢保证这里没有开发商的贼眼呢？
不过话说回来我还要对我们小区里牵头维权的几位志士提一些希望，你们的脚步要加快了。如果你们还想为我们小区里的业主们办一些实事的话就不要只是局限于在论坛上，要在行动中体现你们的作用。业主委员会在我们小区是一定要建立的，但是在目前车位的问题与业委会之间我们就不能一定要等业委会成立了后再去办事，到那时就像论坛中有的帖子写的：估计车位也都卖完了。
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