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十字路口:楼市脚步可缓一缓 实体经济要赶一赶
[摘要]“很多城市一年的供地量，相当于三四年的住宅销售量，我们建议会员企业，到三四线城市去开发要慎之又慎。” “很多城市一年的供地量，相当于三四年的住宅销售量，我们建议会员企业，到三四线城市去开发要慎之又慎。”东部地区一房地产商会负责人日前告诉记者。在近期房地产市场的调整中，三四线城市堪称“重灾区”。对房地产业来说，那种明显脱离实际需求和实体经济增速，依靠土地和房价的升值预期来快速造楼、造城的开发模式，是时候终止了。另一方面，在楼市降温、紧缩之际，实体经济的提振也变得十分迫切。土地存量居高不下“这两年供地太多，现在积压得很厉害。”东部地区某地级市相关负责人告诉记者。记者近期在市中心一处新开发的环湖区域看到，周边密布着建设中的住宅项目，但不少项目的施工已明显放缓，甚至处于半停工状态。上述负责人表示，当地住宅市场的购买力主要来自市中心两个城区，但现在的供应量超过了四个区的需求规模，今年将对土地供应的节奏和规模进行控制。不少城市今年均收缩了土地供应计划，并放缓供应节奏。另一方面，房企近期大幅收缩了在三四线城市的拿地数量。亿翰智库提供的监测数据显示，今年前4个月，监测的十大房企在三四线城市拿地面积占比为29.14％，比去年同期下滑5个百分点；拿地金额占比同比降幅为11.15％。三四线城市房子盖多了“到2020年，要解决约1亿进城常住的农业转移人口落户城镇、约1亿人口的城镇棚户区和城中村改造、约1亿人口在中西部地区的城镇化。”中央在新型城镇化规划中凸显的“3亿人”，是房地产界描述行业前景时引述最多的论据之一。然而，本该先有“市”、再有“城”，不少地方则选择了先大肆造城，“有城无市”。而离开了实体经济的“市”，房地产的“市”也迟早是无源之水。一旦“钱紧”，这头庞然大物的虚弱之处便暴露无遗。美银美林大中华区首席经济学家陆挺说，表面上看，新增商品房供给速度基本与新增城镇人口带来的内在需求基本一致。比如，统计局的数据显示，过去10年间城镇人口年均增加约2100万人，其中2013年增加约1900万人、约合700万户家庭，而2013年城镇商品住宅共竣工约750万套。“但是，我们发现新增城镇住房供给远远超过了内在需求的增长。”陆挺认为，大多数流动人口买不起房，因而不会参与到城镇住房市场中，且他们当中大多数也不符合保障房申请资格；至于被划入城镇的原农村人口，这部分人群原先已经拥有住房，可以假设他们本来居住的房屋并未全部拆迁。额外的供给，就可被视为用于满足城镇原住人口的住房改善需求和投资需求。“随着城镇化的推进，改善性住房需求依然存在，且城镇人口仍将继续增长，但有证据表明二者在过去10年间均已得到相当程度的释放。未来，住房新增供给步伐可能需要放慢。”陆挺说。等一等实体经济的脚步当前我国经济运行总体平稳，结构出现积极变化，但经济下行压力仍然较大。在房地产业出现回调之际，实体经济的提振变得更为迫切。瑞银证券中国首席经济学家汪涛说，这一轮房地产市场的降温与此前的几轮降温不同，以往主要是政策导致，但这次对房地产的政策并没有太大变化。他认为，目前房地产业不仅仅是增长放缓那么简单，而是出现了根本性的变化。房地产业将出现哪些根本性的变化？如何处理调控问题？如何应对经济下行的风险？这些问题都还有待观察。目前可以看到的是，随着市场调整的深入，各方的博弈越来越剧烈，地区间的分化也越来越明显。房地产问题又走到了十字路口。应该是时候让房地产慢一慢，等一等实体经济转型的脚步了。
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Copyright & 1998 - 2013 Tencent. All Rights Reserved高纬环球报告：深圳三季度写字楼缓步回暖
高纬环球报告：深圳三季度写字楼缓步回暖
摘要:据高纬环球报告：深圳三季度写字楼缓步回暖，同时二手市场市场信心恢复,租赁表现活跃，租金小幅上涨。但是一般制造业、出口贸易以及物流类企业普遍对扩张或搬迁保持谨慎态度。
据高纬环球报告：深圳三季度写字楼缓步回暖，同时二手市场，市场信心恢复租赁表现活跃，租金小幅上涨。但同时，受外围经济影响较大的行业依然不振，一般制造业、出口贸易以及物流类企业普遍对扩张或搬迁保持谨慎态度。市场信心恢复租赁表现活跃深圳总体经济指标有所好转，市场信心开始慢慢恢复。第三季度，甲级写字楼租赁市场较上季度有所活跃，吸纳量环比上季度增长67%达到82,622平方米。从行业来看，租金承受能力较强的金融保险以及科技类企业是新增租赁需求的主要组成部分。如中宏保险本季度在企业大道A座租赁约1,000平方米；而来自德国的管理应用软件公司SAP的华南区总部将搬迁至深圳。另一方面，受外围经济影响较大的行业依然不振，一般制造业、出口贸易以及物流类企业普遍对扩张或搬迁保持谨慎态度。空置率下跌高品质物业占主导由于原定在本季度投入使用的甲级写字楼推迟入市，此前的新供应得以被继续消化，全市甲级写字楼市场的空置率环比下降了5.5个百分点至10.2%。分区域来看，罗湖区和福田区分别下降了5.3和6.2个百分点。而在高品质物业成交的带动下，租金继续上涨。本季度，全市甲级写字楼按使用面积计算的平均有效净租金为每月每平方米人民币296元（折合每月每建筑平方米215元），较第二季度环比上涨了2.1%。前海先行先试政策吸引金融企业提前进驻6月底国务院正式批复前海深港现代服务业合作区开发开放政策，批准了前海实行比经济特区更特殊的22项先行先试政策，其中重头戏金融政策占了8条。在此吸引下，37家企业在7月16日与前海管理局和香港签订了意向和合作协议。此次签约企业中，金融业相关企业达18家，包括新鸿基金融、汇丰银行、东亚银行和恒生银行等。这个占地15万平方千米的经济“特区”尚处在基础建设阶段，尽管市场普遍对其发展前景持乐观态度，但其产业发展空间被提前透支的担忧也同样存在。四季度展望：租赁平稳发展租赁市场将保持平稳。下季度，深圳证券交易所和将投入使用，带来247,454平方米的甲级新供应。随着经济增速进一步恢复，预计深圳甲级写字楼租赁市场将保持平稳发展。与此同时，在深圳政府鼓励高新技术产业和现代服务业发展的带动下，来自相关企业的写字楼需求将持续增加。&
&&&编辑：jiangty
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全策电话营销系统 深圳写字楼 北京写字楼出售
别人如何说
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延伸阅读：新华网广州１月１１日电（记者 黄玫、范超）根据仲量联行发布的最新研究报告，２０１１年广州甲级写字楼价缓量升，租金和售价增长放缓，全市净吸纳量达到５５万平方米，同比增长３２％，预计２０１２年甲级写字楼市场将面临较大压力。
仲量联行广州及深圳董事总经理吴仲豪说，在总存量方面，广州甲级写字楼远低于其他一线城市，但从净吸纳量方面，差距逐渐收窄。这表明广州写字楼升级以及扩充需求比较强劲，对抗外界因素的力量比预期要强。
研究报告显示，过去的一年，广州甲级写字楼整体租金升幅放缓。２０１１年第四季度，广州写字楼整体租金升幅放缓，环比增长为２．１％。受经济不明朗等因素影响，大部分租户对高档写字楼短期的承租能力下降，企业多转向保守的发展战略。２０１１年广州甲级写字楼整体租金上升９．５％，低于２０１０年的１５％。
甲级写字楼的整体售价也呈现放缓趋势。因年初升幅强劲，广州甲级写字楼２０１１年全年增幅达１５．３％，但低于２０１０年的２８．４％。仲量联行研究报告认为，紧缩性财政政策及住宅限购对发展商资金流的影响加大，发展商转向选择以写字楼销售作为资金回笼的重要途径，并且从追求高单价转向追求成交量。
２０１２年，甲级写字楼市场将面临较大压力。仲量联行广州商业地产部主管马炜图说：“未来短期内，甲级写字楼整体租金升幅将受压，预计２０１２年全年基本持平，但部分空置率较高的大厦租金有下调压力。银根仍然偏紧将继续影响发展商及投资者，甲级写字楼售价将可能小幅下滑。”
专家认为，全球经济不景气导致国外订单减少，影响国内制造业及出口，使这些行业短期租赁需求受限，预计今年即将竣工的甲级写字楼项目的预租情况也将受到直接影响。
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