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& 商业地产项目开发的三个核心关键词
商业地产项目开发的三个核心关键词
发布时间：&&来源：宿迁房产网&&
宿迁房产网讯：2014年住宅市场整体感觉势头锐减，市场上关于住宅的言论也是逐渐偏向消极，在这个时间截点上，更是有大牌的传统开发商进入产业地产领域试水，相比于其他年份不同，2014年产业地产开始吸引到更多大众的目光。都说住宅地产是高中生，商业地产是大学生，产业地产是研究生。不来点产业地产的大干货如何装逼。饭局上吹吹牛也是好的。产业地产的难就在于他不光是资金+土地的传统开发模式，产业地产是资金+土地+产业的三个要素的模式。更是需要有很好的产业运营能力才能做好产业地产，这也是目前大多数传统地产商所难以掌控的。对于初学者而言产业地产确实存在很大的入行难度，比如说有几点：市调难产业地产的市调需要以访谈为主，并且不同于住宅地产那般，可以通过与主动的销售员交流去获得楼盘的信息。产业地产可能只能是自己简单的看看，最多了解个租金，入住率神马的，很多关于园区内的开发模式，园区福利确实真的难了解到。&& & & & & & & & & & & &园子大产业地产你要看一遍，要是靠步行看的莫不过是个瓢，并且大的产业园一天逛完还有些困难，那些大海大江边，恐怕这一天也都回不来了。真的还不够火因为自媒体看的比较多，我会发现几个账号运营的比较好的产业地产账号每日阅读量都蛮低，甚至一些很精彩的文章阅读量也只有几千，完全不像住宅市场那般火爆。所谓的产业地产发展的黄金十年，或许也只是像房价即将出现拐点那样，说说就好，听得人又何必当真！武林已成格局之前看一篇文章，写的甚好：南城、北谷、东园、西仓、中光谷。说法虽不正式但却可以表明产业地产的地域特性比较重，这也是很多好的产业园在扩张的时候会遇到瓶颈的一些原因，所以，扩张也会局限。产业地产慢功夫住宅地产是一种外显的“豪”从拿地到规划设计建设，最快的三个月可能就可以完成。而产业地产的孵化收益最快需要5-8年，慢的需要15-20年，这样的时间差距让更多的产业地产在“快”中武功全费。但是总归还是要学习，所以我们一起来初入产业地产领域吧！老生常谈，产业地产概念：产业地产定义：当然其实你可以更好的理解为：就是一个园区需要一个产业的运营，在这个领域上产业肯定是大于地产的概念的。如果用地产的思维去做产业地产一定会受限。但是，我们都明白的道理难道像万科那样的开发商特意成立的产业地产或物流地产事业部的领导们难道会不懂这个道理，那为什么同样万科等传统开发商们做起了产业地产依然也是不容乐观呢？或许是，火候未到传统开发商战略扩张最主要的套路就是进入新城市、快速拿地、迅速开发开盘，一般都是讲究的高效策略。但是进入产业地产领域后，或许是受到利润的驱使，认为建好房子，就可以卖个好价钱了。但其实我们都知道如华夏、天安、宏泰等等产业地产领域的风光企业都是经过时间的沉淀才逐渐运营好一个园区。当然，争的鱼死网破也是因为高利润率你要知道为什么传统开发商愿意进入产业地产这个领域，肯定是受到利益的驱使，这是实话。一般我们所知道的传统开发商的利润率大概在10%左右，能做到20%&的都是极好的了。但是某产业地产运营商14年的财报显示其利润率高达30%。想想看这样的诱惑怎么能不让资本家们为之热血呢？既然说到了高利润率，当然不可错过的是产业地产的行业盈利模式。产业地产可以做到短中长三个时间段的收益，其中短期收入更主要的来自于产权的出让。而中长期的收益就需要运营商们对园区的运营。但是因为中长期收入的可盈利空间广，所以一直是产业地产商愿意去好好经营的地方，但是多数产业地产的失败都是因为园区经营的不易。急于求成的性格造成了传统地产商越来越多的被认为模式失败。产业地产目前有几股力量呢？其实意识到要进入产业地产的开发商以及资本并没有太多，更多的企业是在持一种观望的态度。但是就目前来看，传统开发商进入产业地产领域的算是一股大的分支，例如复地、绿地、富力、置信等等。基本集中在中大型传统开发商，大家更多的是想谋求公司的多元化发展，也是对2014年住宅市场整体低迷的转型。其次以往的工业企业也想在产业地产的运作中分得一杯羹，因为自身运作的需要，可以作为龙头企业来带动地域的发展。政策上的优势又存在何处？聊聊政策才能让行业的感觉更明朗，十二五规划也是说了中国需要城镇化建设，而城镇化建设的主要点就在于县域经济，县域经济很大程度上需要一定的产业支撑发展，产业地产的市场化运作，正好迎合了政府的新城建设模式，所以两者一拍即合，所以说产业地产的发展是满足政府的需求的。产业地产也是发展时间较久的产物产业地产的主要发展形态分为三个阶段工业园企业集聚区到企业+社区联合体工业园/城市单元体到多功能工业园/新城，最终的产业新城方向也是政府想要的一种形态。这个时候的产业地产更是一种城的模式可以发展导入和集聚各类以人为关键要素的服务业，如居住、商贸、教育、休闲娱乐等，建设良好的生活配套服务与生活环境平台，满足生活需求。
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