トイレつまり | 自分でできる直し方、トイレつまり業者の選び方 | Just another WordPress site
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トイレつまりを自分で直す方法
想像してください、つまりのないトイレを！
トイレつまりを自分で直すには、何種類かの方法があります。
そうは言っても、配水管やパイプ、タンクの状況により出来るものもできないものもあります。
ここでは比較的簡単なトイレつまりを自分で直す方法を紹介したいと思います。
水を流してみてもトイレが詰まっているようでしたら、まずそのままでは回復しません。
多くの場合は、紙や異物が詰まっている状態です。異物と言っても便とは違うのでそのままでは配水管がつまったままです。
トイレつまりを直す方法としては、やはり定番中の定番、ラバーカップです。　しゅぽしゅぽとか、カポカポなんて呼ばれたりします。
近くのホームセンターや日用品のドラッグストア、スーパーマーケットならば浴槽や便所コーナーがあるでしょう。
ご近所さんに借りても良いのですが、あまり気分の良いものじゃありませんね。
ラバーカップは数百円で購入できますので、無い場合は購入してしまいましょう。
トイレつまりをラバーカップで直すのは簡単です。　排水部分にゴムをしっかりとあてます。
空気の圧力で吸い出すため、すき間ができないようにしっかりと密着させます。
あとはまっすぐ上下にカポカポと、排水部分から吸い出すようにするだけです。
便器の場合はトイレットペーパーであることが多いので、何度かやっているうちに紙がバラバラになりゴゴゴゴゴ。という音と共に流れていきます。
もし、紙で無い場合。携帯電話やスマホなんかを落としてしまい、流れてしまったらどうしようもありません。
針金のようなもので引っかけると言うことも考えられますが、あまり期待はできません。
ラバーカップでトイレつまりが直らないようでしたら、別の原因が考えられますので、水道修理業者のプロに依頼した方が良いでしょう。
時間の無駄ですし、別のトラブルに発展する恐れもあります。
でもまぁ、トイレつまりのほとんどの場合はラバーカップで直るので、がんばってやってみましょう。
トイレつまり業者の選び方
トイレつまりを自分で直すのは諦めて、トイレ修理業者に依頼する場合。
普段利用するわけではないので、どの業者を選んだらよいのかわかりませんよね。　また、料金もホームページでは激安だったのに、アレコレと追加されて高額になってしまった、という被害も後を絶ちません。
かといって、私がすべての業者さんに依頼するのも変ですし、現実的には不可能でしょう。　でも、トイレつまりの修理で、信用できる口コミはないのか？　と思いますよね。
そこで、ネットで書き込みされている、ツイッターのリアルな口コミ情報を掲載しておきます。
食べログでやらせがあったように、嘘のランキングサイトなどもありますが、ツイッターやフェイスブックでは少数の嘘は消えてしまいます。
十分に情報を検索して、悪徳業者に依頼しないようにしましょう。
※アイウエオ順　口コミされていない場合は、表示されません。
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出门在外也不愁[活动背景]　　新国八条、限购令、房产税、加息……2011年初，第三轮调控轮番轰炸，全国楼市迈入转折性调控期。同时，有关楼市调控的风声还在趋紧，所有媒体都在大肆渲染升级版楼市限购令将密集出台，2011年，一度上扬的房地产市场将有可能迎来拐点性转折。住宅市场被政策性压制的同时却给商业地产带来大好机会，投资资金向优势商业项目靠拢。　　　　合肥作为安徽省会，在长三角经济产业转移的大背景下，获得快速发展，产业、经济、消费、人气的发展，给合肥商业地产发展提供了温床。在今年的市场大背景下，合肥商业更是面临全面勃发的良好局面。　　　　本次论坛“‘长三角经济圈产业转移下的崛起’2011年合肥商业地产发展高峰论坛”，旨在面对长三角经济圈产业转移的大背景，及2011年政策背景下给合肥商业地产带来的机遇，探讨合肥商业地产的发展走势，剖析商业机遇和挑战，通过权威专家的实战型营销讲解为合肥地区营销精英授业解惑，促进商业地产的快速发展。(19:46)
[365直播员]本次活动支持媒体：安徽电视台、合肥电视台、合肥晚报、安徽商报、新安晚报、市场星报、江淮晨报、房地产报、安徽交通广播、安徽经济广播、合肥故事广播。(18:04)
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[365直播员]2011合肥商业地产发展高峰论坛于今日14时天鹅湖大酒店启幕，汪洋、沙勇、席文官及合肥华润置地郭瑞锋共话商业地产。(09:12)
[人物介绍]汪& 洋 中国商业网点建设管理联合会 副秘书长 中购联发展委员会 专家委员
&& 商业规划运营专家，中国商业网点建设管理联合会副秘书长、中购联发展委员会专家委员，长期从事商业地产特别是购物中心发展与研究，对商业地产与购物中心发展有着深刻见解。
沙& 勇&& 苏州圆融集团 副总裁
&& 运作的圆融时代广场，被誉为苏州商业地产发展史上具有标志性的项目，项目被全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会和国际商业地产运营商（CREO）授予“中国商业不动产总裁教学案例基地”永久性称号。
席文官& 哥伦布广场品牌联合创始人、合和商业地产集团董事长
&& 哥伦布广场品牌联合创始人、合和商业地产集团董事长，商业地产“产权销售+可持续繁荣”投资运营模式创建者和实践者。被誉为中国商业地产新锐领军人物、中国专业市场操盘第一人。由席文官先生创建并成功实践的“产权销售+可持续繁荣”商业地产开发运营模式，更被业内评为是中国中小型商业地产开发商走向成功之路的普适模式。(09:38)
[365直播员]2011合肥商业地产发展高峰论坛于今日14时天鹅湖大酒店启幕，本站工作人员已经到达天鹅湖酒店现场。365地产家居网工作人员在做最后的准备收尾工作。敬请期待！
（活动酒店现场 HOUSE365樊立新摄）
[365直播员]（2011合肥商业地产发展高峰论坛天鹅湖大酒店启幕 HOUSE365樊立新摄）(12:48)
[365直播员]（活动现场 HOUSE365樊立新摄）(12:48)
[365直播员]（365地产家居网资讯中心现场网络直播 HOUSE365张月摄）
（365地产家居网资讯中心直播团队 HOUSE365朱珠摄）(12:58)
[365直播员]2011合肥商业地产发展高峰论坛今日14时天鹅湖大酒店启幕，汪洋、沙勇、席文官以及合肥华润置地郭瑞锋共话商业地产，欢迎各位嘉宾准时莅临。
（活动现场迎接处 HOUSE365樊立新摄）(13:03)
[365直播员](合肥365地产家居网广告中心团队展示 HOUSE365吴冬寒摄)
(合肥365地产家居网资讯中心团队展示 HOUSE365吴冬寒摄)
（合肥各家房企为此次活动送上花篮 HOUSE365吴冬寒摄）(13:35)
[365直播员]2011合肥商业地产发展高峰论坛即将启幕，合肥地产界精英们赴约而来，签到进场。
（嘉宾签到进场 HOUSE365居本金摄）(13:50)
[365直播员]江苏三六五网络股份有限公司董事长胡光辉莅临本次合肥商业地产高峰论坛现场。（胡总莅临本次活动现场 HOUSE365朱珠摄） (13:56)
[365直播员](各位嘉宾入场就坐 HOUSE365365朱珠摄)(14:15)
[365直播员]（共青团安徽省委部长陈锋莅临本次活动 HOUSE365朱珠摄）(14:18)
[365直播员]活动拉开帷幕，由365地产家居网吴航同学精心学习的沙画表演《携手为明天》现场展示。
（沙画表演 HOUSE365葛绍康摄）
（沙画表演 HOUSE365葛绍康摄）(14:30)
[365直播员]（华润置地郭瑞锋 HOUSE365朱珠摄）
(合肥市房地产协会副会长李慧秋 HOUSE365朱珠)
（合肥市房地产管理局&副局长陶庭会 HOUSE365朱珠摄）
&（合肥热线CEO汪海 HOUSE365朱珠摄）(14:33)
[365直播员]（合和商业地产集团董事长席文官&HOUSE365朱珠摄）
（中国商业网点建设管理联合会 副秘书长汪洋 HOUSE365朱珠摄）
（苏州圆融集团 副总裁沙勇 HOUSE365朱珠摄）(14:35)
[主持人]尊贵的各位领导，各位嘉宾，女士们，先生们，大家下午好。&&& &&& 感谢各位在百忙之中参加"2011合肥商业地产发展高峰论坛"，我是安徽交通广播地产部节目主持人项玲。很容幸为大家主持今天的节目。在此我代表本次活动的承办单位：合肥热线365地产家居网以及协办单位中商联投资控股（中国）有限公司（中商联商业地产机构）向各位的莅临表示衷心的感谢和热烈的欢迎。谢谢大家！
(主持人 HOUSE365洪伟摄)
[主持人]　　我们都知道，今年住宅市场遇冷，曾一度上扬的房地产市场可能迎来拐点性的转折。但住宅市场被政策性压制的同时也给咱们商业地产带来了大好机会，而我们合肥作为安徽省会，在长三角经济产业转移的大背景下，更是获得了快速发展，产业、经济、消费、人气的发展，给予咱们合肥的商业地产发展提供了温床。可以说咱们合肥的商业正面临着全面勃发的良好局面。在这样的一个利好形势下，我们今天的活动就显得尤为重要。　　"'长三角经济圈产业转移下的崛起'2011年合肥商业地产发展高峰论坛"，就是在面对长三角经济圈产业转移的大背景，以及2011年政策背景下给合肥商业地产带来的机遇，请大家一起来探讨合肥商业地产的发展走势，剖析商业机遇和挑战，通过权威专家的实战型营销讲解为合肥地区营销精英授业解惑，同时促进我们合肥商业地产的快速发展。　　　　接下来，请允许我向大家介绍出席本次高峰论坛的领导同志，他们是：　　共青团安徽省委陈峰部长；　　合肥市房地产管理局副局长陶庭会先生；　　合肥市房地产协会副会长房地产管理局副调研员李慧秋女士；　　江苏三六五网络有限公司董事长胡光辉先生；　　安徽省青年企业家副会长、合肥热线CEO汪海先生；　　合肥三六五网络有限公司总经理张永权先生；　　　　同时合肥市商务局和合肥市土地交易中心的领导同志也来参加了本次高峰论坛，让我们对他们的到来表示热烈的欢迎。　　　　欢迎各位！还有参加本次活动的各位政府领导及合肥各大媒体的朋友，
　　江淮晨报楼市周刊主编&&&&&& 谢俊　　安徽电视台第一楼市制作人&&&& 王伟　　安徽经济广播第一地产制作人&& 汪东升　　新安晚报房产部&主任&陈丰徽　　合肥电视台欢乐频道&制作人&王镇伟　　合肥人民广播电台&总监助理&费金刚　　合肥电视台都市房产报道&制片人&彭轩　　房地产报总编&董潇　　房地产报总监&张丽杰　　合肥晚报家园主任&赵德润　　合肥晚报房产汽车部副主任孙林　　安徽商报广告中心主任&桂青松　　安徽商报新楼市主编&朱礼文　　市场星报星地产主编&潘宜彬　　市场星报总编&程局新　　安徽交通广播总监制&李玉　　安徽交通广播主持人&项玲
　　欢迎你们！
（从左到右江淮晨报楼市周刊主编 谢俊、市场星报星地产主编潘宜彬、合肥电视台都市房产报道制片人彭轩 HOUSE365资讯中心）
　　首先我们有请合肥市房地产协会副会长李慧秋女士为本次高峰论坛致辞。　　　　　　
[365直播员]合肥市房地产协会副会长李慧秋现场阐述2011年来合肥房地产市场形势。 (14:59)
[李慧秋]　　&各位领导、各位嘉宾、各位专家下午好。　　　　感谢主办方邀请我们参加这一次的高峰论坛，我受房产局领导的委托、受房地产协会领导的委托，借此机会向大家报告一下月份合肥市房地产市场的基本情况。刚才主持人也说了，今年房地产的形势跟以往有所不同。合肥市市场到底有什么不同呢？我把基本情况给大家报告一下。让大家自己做过评判。　　　　十二五开局之年也是我们房地产发展的关键一年。未来的五年是我们安徽省住房建设事业的黄金发展期。合肥作为省会城市来说有诸多的优势，第一个是国家的扩大内需的方针大力的实施中部崛起促进区域协调发展的战略再继续，第二个工业化城镇化加速。城镇的功能不断完善，为基础建设提供了良好的机遇。第三个优势是皖江城市承接示范区，自主创新综合实验区，以及国家技术创新实验区在我省提供了重要的平台。第四个是我们合肥市经济活力不断增强，经济总值加速扩张，这也为房地产产业奠定了良好的基础。　　　　2011年国家不断推出调控政策，从限贷限购到加息，不断的调控。在这种情况下，合肥市的市场到底发生了什么变化呢？合肥市1到5月份有这样几个基本情况，第一个就是土地，金融性的用地市场活跃度下降，我们和去年就是2010年相比，1到5月份经营型土地成交25宗，总面积24020亩，去年同比下降1.9%，今年1到5月份也是成交25宗，应该是1到4月份，5月份是0宗。总面积是2392亩，同比下降1.1%，实际上从2月份以来经营型土地交易的面积增幅同比下降了85.4%，市场的活跃度有明显的下下降。　　　　第二就是从房地产开发企业的投资速度趋缓，月份，全市房地产开发投资是212亿元，住宅开发154亿元，同比增加28%、24.1%。今年1到5月份，房地产开发投资243亿元，住宅69亿元，同比增长14.7%和10.08%。分别下降了13.6%和20.4%。我们房地产的投资也是有明显下降的。　　　　元月份的时候主要是有春节的长假，大多数的企业停止施工，2月份投资环比增幅有较大的增长。4月份主要是调控导致开发投资的速度趋缓。第三个是市场供应方面，从市场供应方面来讲，1到5月份房地产施工面积现在依然是3698万平方米，住宅2870万平方米，住宅同比下降0.6%，新开工面积是696万平方米，住宅是541万平方米，同比增长47%，竣工面积同比增长3.9%。竣工面积我特别要讲的是去年1到5月份，合肥市竣工的面积是同比增长80%。住宅是同比增长87%，今年1到5月份住宅是负的5%。同比增长下降的幅度还是非常大的。　　　　做一个方面就是我们商品房预售的总量，今年1到5月份商品房批准预收506万平方米住宅410万，去年1到5月份商品房批准的面积同比增长1.05%，其中住宅是同比增长119%，相比之下增幅下降了92%、和110%。也就是说市场的预售面积比去年要小的多。　　　　那么商品房销售备案的情况是如何呢？1到5月份商品房备案492万，其中住宅是390万平方米，同比分别下降14%、18%。去年的情况是销售备案是570万，住宅是480万，去年比前年同比增长34%、32%。去年合肥市商品房和商品住宅的备案在中部城市是位居第三仅仅低于武汉和长沙。那么我们今年4月份商品房销售的面积环比降幅比全国的平均值高一倍，在中部六省会地区排第二。仅次于郑州。虽然销售备案的面积比去年下降很多，但是和全国的相比我们还是靠前。　　　　那么二手房市场1到5月份，总的成交面积是112万平方米，住宅是94万平方米，分别下降了18%和21%。二手房下降的速度还是比较快的。因为去年二手房市场由于政策的鼓励，二手房市场非常的活跃，2010年的1到5月份二手房市场的成交面积是136万平方米，同比增长的幅度也比较大，分别增长121%和158%。我们今年下降了17%和20%。　　　　 (15:02)
[李慧秋](合肥市房地产协会副会长李慧秋阐述2011合肥楼市走势 HOUSE365洪伟摄)
　　这是我们合肥市市场供应的情况，第三个想介绍一下合肥市市场的结构情况。大家对这个结构应该讲还是比较关心的，因为我们今天研讨的主题是商业地产，刚才主持人也说了，我们住宅市场收到了政策的一些制约，我们很多的开发企业把企业投资转移，转移到商业地产上来，我们合肥市现在的房地产开发投资的结构情况是什么样？
&&& 今年1到5月份，我们开发投资是424亿元，同比增长29%。那么这个分类是这样的，直接用于工程建设投资的是117亿元，用于购置土地的35亿元，从产品的分类来讲用于住宅开发投资的135亿元，用于办公楼开发投资的是11.3亿元，用于商业项目开发的是27亿元。　　那么2010年的商业开发是15亿元，同比增长了70.9%，就是说在我们今年的开发项目里面，确实是有产业有所转移。同比增长的幅度也非常大。显示出我们商业地产和办公楼项目投资比例明显增长。那么从购房人的结构来讲也有所变化，4月份开始限购以来，很多的外地购房人和三县的购房人都受到制约，本市也受到了很多的限制。
&&&& 1到5月份，按照户籍划分，合肥市居民占到32%，三县的居民占17.8，安徽省其他的居民占了33%，外省居民是占6%，同比下降3.3%，外市居民购房的比重大幅度下降。　　第四个方面想简单讲一下，这是个人观点，我们房地产下半年大概发展的趋势吧。从两个方面，一个就是说，从前国的一些房地产形势来讲，全国应该从资本、土地、市场三个方面来体现。
&&&&& 从资本方面目前个人抵押贷款下降，一方面是限购政策的作用，同时也说明交易量交易的需求走弱。在这种情况，房企的资金链可能会受到影响，那么居民的资产负债率已经达到了72%，资本层面就进入了纠结，小的开发企业很可能资金受阻。　　从土地方面来讲，从两千多亿下降到700多亿，开发商有投资的钱却没有买未来土地的钱。如果未来的土地不能及时供应，就会影响以后总量的供应。从市场方面，市场调控已经明显的体现在我们施工、销售层面上来，大部分城市房价已经滞涨，多数成交量也已经停止上涨，甚至有些城市开始下降。
&&&& 这些城市都是一线城市，大部分是限购的城市出现这种状况。但是三四线城市交易量和房价已然是有上涨的趋势。这是从全国的房地产市场来看。　　合肥市市场来看，一、住宅销售面积达幅下滑以后，在低位盘整。这个主要原因是什么呢？一个是实施了限购以后投资需求和改善需求得到了一致。二、购房按揭款难以办下来。三、国家房地产调控的决心很大，市民普遍期待房价能向08年一样有一定程度的下降。短期内还再观望的。
　　第二个情况就是讲土地市场供应规模偏小，供应节奏有待于优化。虽然房地产投资新开工面积有一定程度的增长，但是5月份还是零成交。对后期的市场稳定和心理预期影响较大。一个是我们合肥市供应的熟地规模比较小，总价格中的中小地块比较少，开发企业销售资金难以及时到位，大多数仅仅能够维持现有项目的建设，难以筹备大量的资金购买高价的土地。　　再一个方面就是我们合肥市购地资格的门槛还是比较高的，社会上即便有一些闲杂的资金也没办法满足购地的需求。　　第三个方面就是我们房价结构性的上涨已然存在。目前有的项目已经有申请下调房价的情况。有些项目高价位确实是卖不动，有这种申请的情况。但是新开的楼盘价格还是相对比较高，导致房价总体上涨。主要原因一个是今年新开盘的项目大多数是2010难购买的土地，当时土地成本比较高。
&&&& 第二个建设材料的上涨影响了建安的成本。第三个大型品牌的房地产开发企业比较多。房屋的品质和总体的素质提升的比较快。　　第四个是市场购买主体大多数是不需要贷款的人群，购买的是高品质的楼盘。把整个的价格提高了。这是房价的结构情况。　　另外就是从房地产税和房贷也都有明显的下降。总之我们合肥市房地产的形势应该和全国的差不多，也就是说形势亦然严峻，产业仍在过冬，但是企业也要发展，在这种阶段性调控的时候，房地产企业应该练好内功，调整好产业结构。
&&&&& 今年是讲的我们如何开发商业地产，但是商业地产的风险要比住宅建设的风险要大的多。所以讲一定要调研好、投资好、调整好，增长产业的科技投入、提高产品的质量、环境质量、服务质量同时跟上去。这样我们的产业才能够健康可持续的发展。　　谢谢大家。　　　　 (15:02)
[主持人]我们今天的活动也即将掀起第一个高潮，集365地产家居网、合肥热线百万网民意见，2011年长三角地产投资博览会组委会落地公选，合肥地区升值潜力、投资价值、城市地标、影响力商业地产、明星推手奖等商业大奖马上揭晓。(15:03)
[主持人]"合肥这座城市，因高铁、城铁和快速发展的经济，快速融入到长三角经济圈中。投资商业地产不再受距离的掣肘，地产潜力股一时如雨后春笋，谁能在短时间内跑赢地产价值增速，谁能让投资者最先品尝增值的硕果？"首先颁出第一个大奖2011年合肥优质升值潜力商业地产，请看VCR。(15:03)
[365直播员]2011年合肥优质升值潜力商业地产
华邦世贸城百乐门名品广场福乐门国际广场港汇广场尚派财富中心安徽五金机电商贸城用世?生活城金宇天地城(15:04)
[主持人]掌声送给获奖企业，请获奖企业上台领奖，有请颁奖嘉宾合肥365网络有限公司总经理张永权先生为他们颁奖。有请张总。
(2011年合肥优质升值潜力商业地产获奖代表 HOUSE365张月摄)(15:05)
[主持人]"投资价值是商业地产项目的不二法门。地段诚可贵，增值价更高，环顾风起云涌的合肥商业地产，哪个项目最为投资者称道？谁人能为投资者带来最为丰厚的投资回报？"接下来颁出2011年合肥优质投资价值商业地产 。(15:06)
[365直播员]2011年合肥优质投资价值商业地产& 安粮?东怡金融广场& 印象西湖& 港澳广场& 金大地?1912& 天徽商业广场& 中天左岸& 合肥汽配城& (15:06)
[主持人]掌声送给获奖企业，请获奖企业上台领奖，有请颁奖嘉宾合肥热线CEO汪海先生为他们颁奖。
(2011年合肥优质投资价值商业地产 HOUSE365张月摄)(15:07)
[主持人]一座城市的地标最容易让人记住，在这个快速发展时代，地标的意义更加饱满。2011年合肥商业地产"城市地标奖" 。(15:08)
[365直播员]2011年合肥商业地产城市地标奖合肥万达广场新华国际广场中环城安粮城市广场滨湖世纪城宝业东城广场圣大国际商业广场祥源广场(15:09)
[主持人]掌声送给获奖企业，请获奖企业上台领奖，有请颁奖嘉宾江苏三六五网络有限公司董事长胡光辉先生为他们颁奖。(获奖代表合影 HOUSE365张月摄)(15:09)
[主持人]2011年合肥迎来商业化进程元年，商业地产恰遇千载难逢的好时机，谁将是个中翘楚？谁吸引了更多投资者的目光？谁又是最值得期待的商业地产项目？2011年合肥值得期待商业地产。(15:09)
[365直播员]2011年值得期待商业地产
华润五彩城信地城市广场星隆购物广场合肥合作经济广场新地中心(15:10)
[主持人]掌声送给获奖企业，请获奖企业上台领奖，有请颁奖嘉宾合肥市房地产协会副会长李慧秋女士为他们颁奖。
(获奖代表合影 HOUSE365张月摄)(15:10)
[主持人]每个成功男人背后都有一位了不起的女人，每个成功商业地产背后一定有一位了不起的推手，他打造的不仅是一个项目，更将一种全新的休闲购物方式带给长三角的人。2011年合肥商业地产"明星推手奖"。
[365直播员]2011年度合肥商业地产明星推手奖黄淼朋汪勤&(15:11)
[主持人]掌声送给两位嘉宾，请上台领奖，有请颁奖嘉宾共青团安徽省委陈锋主任为他们颁奖。
(获奖代表合影 HOUSE365张月摄)(15:12)
[主持人]"英雄莫问出处。他以一个项目点燃一个商圈，他以一个概念盘活一个区域，不再仅仅囿于自身的发展，而是以大气磅礴的胸怀和精益求精的水准去影响我们的生活环境。 " 2011年合肥影响力商业地产。(15:13)
[365直播员]2011年合肥影响力商业地产&华润中心&合肥天鹅湖万达广场(15:13)
[主持人]掌声送给获奖企业，请获奖企业上台领奖，有请颁奖嘉宾合肥市房地产管理局副局长陶庭会先生为他们颁奖。
(获奖代表合影 HOUSE365张月摄)(15:14)
[主持人]再次恭喜以上获奖企业和嘉宾，同时也要开启我们今天的又一个重要环节，那就是365地产家居网商业频道正式上线，暨合肥商业地产同盟会正式成立。合肥热线是我们合肥城市第一影响力门户，365地产家居网，是长三角最具影响力的地产家居网络服务提供商。值合肥商业地产频道上线之际，两家媒体意在联盟合肥商业有识之士，共筑合肥商业顶级圈层。有请合肥365网络有限公司总经理张永权先生致辞。(15:14)
[张永权]尊敬的各位领导、各位嘉宾。　　　　大家下午好！感谢大家抽出宝贵时间出席合肥热线?365地产家居网?合肥论坛主办的"2011年合肥商业地产发展高峰论坛"。在此，我谨代表365地产家居网对各位来宾朋友表示最真挚的感谢和最热烈的欢迎。　　　　年初，合肥住宅市场限购，给商业地产带来巨大的机遇，商业投资需求旺盛，在此背景下，365地产家居网在合肥举办高峰论坛，展示商业地产开发运营的成功管理经验，探讨合肥商业地产的发展走势，剖析商业机遇和挑战，通过专家的实战型营销讲解为合肥地区营销精英授业解惑，促进商业地产的快速发展。　　　　此时此刻，合肥365地产家居网"商业频道"将正式上线。365地产家居网商业地产频道是365新房集团旗下核心频道，是长三角地区权威、专业的商业地产门户网站，是具有较大影响力的商业地产综合服务平台。合肥商业地产频道是依托合肥热线、合肥论坛强大的人气基础和365地产家居网专业的运营和影响力基础上的全新升级平台。　　　　合肥商业地产频道将凭借超前的理念、强大的技术、丰富的信息、专业的团队，致力于商业类型体系全方位服务，提供全面及时的商业新闻资讯内容，以海量的资讯、专业的视角、精心的服务，打造全方位多角度的商业地产信息平台，是投资者，经营者、所有者、使用者之间交流沟通和信息展示的最佳平台。　　　　值合肥商业地产频道上线之际，合肥商业地产"同盟会"也将正式成立，它是合肥首家商业投资者俱乐部，方便业内人士对商业地产的投资提出建议，同时也为投资者提供一个交流的平台。合肥热线与365地产家居网将联盟合肥商业有识之士，共筑合肥商业顶级圈层。　　　　住宅市场的调控使得资金流向商业地产的趋势非常明显，对于致力于商业地产的开发商而言，需要一个平台展示其产品及企业形象，而地产家居网"商业频道"无疑是最具实力及影响力的服务平台，合肥商业地产"同盟会"专享活动也将进入常态化，为投资者提供了最为便利的服务。　　　　凭借着强势的媒体运营、强大的平台支撑，以及社会各界的支持与关爱，合肥365地产家居网"商业频道"必将不负使命，努力担当行业领跑者，并将为合肥商业地产注入新的活力与财富增长点。　　　　最后，预祝各位来宾能够在今天这个会场受益，预祝"'长三角经济圈产业转移下的崛起'2011年合肥商业地产发展高峰论坛"取得圆满成功。谢谢大家！(15:17)
[主持人]感谢张总热情洋溢的致辞，在这里，我们要有请合肥房地产管理局副局长陶庭会先生、江苏三六五网络有限公司董事长胡光辉先生、合肥热线CEO汪海先生、合肥三六五地产家居网总经理张永权先生，共同启动水晶球，请在场的各位嘉宾共同见证和庆祝合肥365商业频道正式上线及商业地产同盟会的成立.让我们共同倒数5个数，5、4、3、2、1……(15:19)
[365直播员]合肥房地产管理局副局长陶庭会先生、江苏三六五网络有限公司董事长胡光辉先生、合肥热线CEO汪海先生、合肥三六五地产家居网总经理张永权先生，共同启动水晶球。合肥365商业频道正式上线及商业地产同盟会的成立。
&(各位领导共同启动水晶球 HOUSE365樊立新摄)(15:37)
[主持人]　　我们今天的活动可谓高潮迭起，马上开始的是今天活动的重磅环节，2011年合肥商业地产发展高峰论坛。　　现在向各位与会代表隆重介绍一下我们今天的特邀专家：　　中国商业网点建设管理联合会副秘书长及中购联发展委员会专家委员汪洋先生；　　苏州圆融集团副总裁沙勇先生；　　哥伦布广场品牌联合创始人及合和商业地产集团董事长席文官先生。　　首先有请本次活动的第一个重量级嘉宾：哥伦布广场品牌联合创始人及合和商业地产集团董事长席文官先生。　　　　(15:52)
[席文官]　　各位朋友好，非常高兴今天借365的平台来到合肥跟大家分享一下我们做商业地产的经验。今天下午我要讲的主题叫做产权销售加可持续繁荣，中性商业地产开发商模式。　　　　应该说有两个主题字，一个叫做中小型的商业地产，我不知道今天在座的各位有多少是大型的商业地产开发商。接下来我讲的这些经验对大型的商业地产开发商并不是合适。但是对广大的中小型商业地产开发商通过我们过去10来年大概40来个商业地产项目的操盘我相信对大家应该有所启迪。　　　　过去10年我们所总结的中型商业地产开发商目前的环境下一个比较合适的开发模式的选择。我先介绍一下我们合和商业地产公司，其实在07年之前我们是一个商业地产的一个策划代理公司，应该也是中国第一批的商业地产策划代理公司。过去几年我们大概做了40个左右的商业地产。　　　　07年开始我们介入到商业地产投资领域，第一个领域叫做休闲中心，今天哥伦布广场有4个，如果不出意外的话到今年为止应该有5个哥伦布广场。另外一块我们是商贸物流市场，我们在山西开发了120万平方米的国际城，应该是山西最大的商贸物流市场。　　　　可以说我本人就是中小型的商业地产开发商的代表，也是中小型商业地产开发商在开发运营过程中的实践者。作为中小型的商业地产开发商会面临什么样的问题？我们如何解决我们面临的这些整存环境中所碰到的困难来获得我们的生存和发展机会？　　　　我个人觉得，中小型商业地产开发商面临了三大难题。第一个难题实际上就是资本，也就是资金瓶颈。我相信所有的开发商中小型开发商面临重要的一个课题。像华润、万达等等这些商业地产大鳄他们有很丰富的资金来源，他们的开发模式对我们来说可以学习，但是不可以抄袭。我们自己有基本共识，就是地价颊上三千万，这是我们大抵的资金，如果宽一点就是地价加上五千万，超过这个范围的资金我们要从市场上获得。如果不能有效的从市场上获得，你这个根本做不下去。(15:55)
[席文官](席文官哥伦布广场品牌联合创始人及合和商业地产集团董事长席文官先生 HOUSE365葛绍康摄)
　　第一个哥伦布广场占地100亩，总共投资大概要十六七个亿，但是我们把地价一付怎么做下去？这就是第一个难题。　　　　第二个我叫做专业瓶颈。实际上就是如何实现商业繁荣。商业地产顾名思义商业是重心，商业的繁荣是做商业根本的目的。每一个环节他和住宅地产都有很大的专业性的差别，但是远远我们住宅的开发商进入到商业地产领域在专业资源和团队上准备不足的，市场上的人才相对比较少。　　　　第三个重要瓶颈称之为竞争瓶颈，就拿合肥来，万达在这边有几个万达广场，华润也有，对广大的中小型商业地产开发商来说，除了资金和专业人才之外还面临着大鳄的竞争。我们随着会被这些大鳄吃掉，你怎么生存？这就是接下来我要阐述的。我想结合我们自有的品牌哥伦布广场我们的实践经验来讲一讲。　　　　哥伦布广场是我们城市综合体的一个品牌，在无锡我们有三个，分别位于无锡三个城市负中心。一个是100亩地，建筑面积21万平方米，第二个在无锡的新区占地只有30几亩地，建筑面积9万。第三个哥伦布广场是在无锡的一个乡镇，叫做落射，是一个有15万人口经济比较发达的中心镇，20几亩地，建筑面积5万多平方米。　　　　还有两个哥伦布广场我暂时就不说了。我们的哥伦布广场大家可以看到我们的规模是从5万平方米到20几万平方米不等。作为我们中小型商业地产开发商我们同样面临了刚才所说的三大瓶颈。如何去解决？我们的解决之道就叫做一产权销售加可持续繁荣。　　　　因为资金是我们过不去的一道坎坷。你的资金来源必须要通过一定量的商务产权销售来实现的。对于广大的中小型开发商不能万达、华润把所有的物业持有在手上。如果我们这样做我们根本就不用去做商业地产。第二个环节就是可持续繁荣。毕竟把一个商业地产招商好、经营这是我们作为一个开发商天然的职责和使命。
　　第一个哥伦布广场占地100亩，总共投资大概要十六七个亿，但是我们把地价一付怎么做下去？这就是第一个难题。　　　　第二个我叫做专业瓶颈。实际上就是如何实现商业繁荣。商业地产顾名思义商业是重心，商业的繁荣是做商业根本的目的。每一个环节他和住宅地产都有很大的专业性的差别，但是远远我们住宅的开发商进入到商业地产领域在专业资源和团队上准备不足的，市场上的人才相对比较少。　　　　第三个重要瓶颈称之为竞争瓶颈，就拿合肥来，万达在这边有几个万达广场，华润也有，对广大的中小型商业地产开发商来说，除了资金和专业人才之外还面临着大鳄的竞争。我们随着会被这些大鳄吃掉，你怎么生存？这就是接下来我要阐述的。我想结合我们自有的品牌哥伦布广场我们的实践经验来讲一讲。　　　　哥伦布广场是我们城市综合体的一个品牌，在无锡我们有三个，分别位于无锡三个城市负中心。一个是100亩地，建筑面积21万平方米，第二个在无锡的新区占地只有30几亩地，建筑面积9万。第三个哥伦布广场是在无锡的一个乡镇，叫做落射，是一个有15万人口经济比较发达的中心镇，20几亩地，建筑面积5万多平方米。　　　　还有两个哥伦布广场我暂时就不说了。我们的哥伦布广场大家可以看到我们的规模是从5万平方米到20几万平方米不等。作为我们中小型商业地产开发商我们同样面临了刚才所说的三大瓶颈。如何去解决？我们的解决之道就叫做一产权销售加可持续繁荣。　　　　因为资金是我们过不去的一道坎坷。你的资金来源必须要通过一定量的商务产权销售来实现的。对于广大的中小型开发商不能万达、华润把所有的物业持有在手上。如果我们这样做我们根本就不用去做商业地产。第二个环节就是可持续繁荣。毕竟把一个商业地产招商好、经营这是我们作为一个开发商天然的职责和使命。
&&&&& 产权销售和可持续繁荣本身是一个矛盾体。过去若干年把产权卖了的商铺最后不成功的比例是非常高的。这种案例比比皆是。我不知道合肥有没有？应该会有。　　　　(15:56)
[席文官]　　在这个操作模式里面，你如何既能够是产前销售资金回笼，又能够确保这个产权销售对你的经营伤害最小，实现你的可持续繁荣？　　　　我先讲商铺产权销售的四个要素。　　　　一、我的观点是商铺是可以卖的。有的人说不能卖，这个也是对的。但是对我们来说必须要卖的时候是要卖的。卖了商铺必须掌控经营权。我们第一个委托经营管理期是15年，我们的模式是5+10或者3+12的模式。商铺产权卖了之后你必须同时给我签15年的委托管理协议。前面3年我通过销售价格的优惠一直低让，从后面的12年或者10年也必须是委托我们经营管理，但是你的收益，我收的租金受益会给到你投资者。这是我们对经营权的一种控制模式。　　　　通过我们第一个哥伦布广场的成功开业和经营，应该说这种模式得到了市场的认可。第二年租金增长率达到30%，过去一年里调整的商户达到了30%的商户。我虽然把一部分的产权卖掉了，但是我仍然可以一个像没有卖产权的商户，可以实现我租金的增长，可以保持我业态不断的调整和优化。　　　　第二、我们都知道商业不同的业态租期是不一样的。对于百货业的业态专卖店、服装品牌可能是一年一签。但是像餐饮、休闲的业态至少5年一签。这种长租约的商户必须是带租约的销售。　　　　第三、室内商业最好不要卖。像一个大盒子，和街区式的经营方式差异比较大。所以我的观点是室内商业最好不要卖。有不少开发商招了沃尔玛进来，把沃尔玛的产权卖给几千个客户。　　　　第四、全卖光不现实，也不负责任。我们所选择持有的物业都是租期比较长的，品牌比较好的，租金比较稳定的，这样的一个商业业态的租户。我认为商户产权销售如果能掌握我说的四个要素，基本上对后期经营这样的一个伤害降到最低。(15:56)
[席文官]　　如何来实现可持续繁荣呢？毕竟可持续繁荣是我们终极的目标。做商业地产不要老是盯在钱上面，要如何把它做好。我可以告诉大家，我们无锡哥伦布广场是在无锡的一个符中心。我们一期卖7万多，我们二期卖的最高的价格已经达到了15万。一期跟二期相差一年左右的时间，翻了一番。这就是通过经营带来的价值。我一直比较强调，经营创造价值，经营决定价值。　　　　但是我们这个模式跟万达广场不一样。我总结我们的模式，其实都是给予我们作为一个中小开发商，我们运营我们休闲购物中心，我们如何和我们商业地产大鳄进行竞争，竞争中获得我们的竞争优势。负中心、中规模、全业态、休闲化、非标准。　　　　复中心跟拿地有关，每一个城市都有他的中心商圈，对中小型商业地产开发商来讲，进入中心商圈代价非常高，门槛比较高。第二个竞争非常激烈，因为商业地产大鳄来到一个城市首选的就是中心商圈，小型商业地产要让开大陆。可以到复中心去。像合肥这种城市，经济发展的程度、消费发展的程度也不错的，应该是一个多合商圈发展的态势。
&&&& 未来我估计整个合肥启起码有四五个商业复中心。这是中小开发商首选的区域。抢占先机是商业地产获得竞争优势很重要的条件。　　　　第二个我称之为中规模，为什么我的规模，这个要进行强调。规模的适当、适度规模是可持续繁荣的另外一个非常重要的前提。我们做商业地产绝对不能贪大求全。因为商业他的兴旺繁荣是由消费力和购买力构成的。
&&&& 任何一个区域他的购买力是有限的，你的商业规模必须是恰当的。如果规模太大，里面的商户、品牌招不满，这样一个商业经营起来是非常困难的。我刚才说的无锡三个哥伦布广场最的只有5万，最大的有21万。最大的商业也就是十一二万平方米，我认为做到十万平方米左右已经是我们中小型开发商上线的规模了。　　　　第三个我称之为全业态。全业态是我们商业运营和可持续繁荣的一个很重要的内容基础。地产是一个平台，真正放在里面吸引客户的是里面的业态和品牌。一个区域性的休闲购物中心，所满足的消费就是我们三公里范围内的家庭。
&&& 三公里范围内的商务消费，我一般对消费的定义包括三个方面。一个方面叫做家庭消费，以家庭为单位的一种消费行为。第二种消费叫做商务消费，以企业、事业单位为主题的消费行为。第三个消费行为可能就是一些旅游的消费。但是不是所有的商圈都有旅游消费。前面两个消费是我们的基础。
&&&& 我们作为业态的规划的时候就牢牢的抓住我们核心的商圈消费群体，他的消费结构、他的消费水平、他的消费能力。刚才我说的这两个主要的消费群体，如果我们要满足他们的消费，就要从他们的方方面面，包括从大卖场、百货商场、休闲、儿童亲子等等业态。　　　　第四点叫做休闲化或者叫做体验式。我有一个观点，什么观念是好商业？消费者第一次来了之后，第二次会来。这就是好的商业。　　　　但是消费者又是喜新厌旧的。什么样的商业能够满足喜新厌旧的消费心理呢？他就是体验式，体验式另外的一方面叫做休闲化。我们有一个观念购物中心实际上现在不叫购物中心了，他是一个休闲中心。
&&& 人们来到这个购物中心里面，可能没想买东西，下了班、到了周末没地方可去，到这里消磨时光，消磨时光的同时，你现场的商业氛围，你商家的经营活动引起了他们购物的需求、产生的购物的冲动。
&&&& 在这里面还包含了另外一个层面就是咱们的建筑形态。因为我们要销售，所以在休闲化这一块尤其是在江南这种天气、气侯允许的城市，我们一般会做街区式的商业。这种街区式的商业最能体现一种在休闲中购物，在购物中休闲的氛围。休闲化对于我们产权销售的商铺来讲是特别关键的一种。　　　　第五个叫做非标准。也是给予我们对目前的大型的商业地产开发商他的发展模式反之提出来的。比如说万达，万达他是以快速、复制来形成他的竞争力的。既然要快速、复制必须要模式化、模块化。我所看到的万达广场里面的业态基本上一样的。可以说他的标准化的代言词。但是对于我们中小型商业地产开发商，我们所选择的项目都是不一样的。
&&&& 也就意味着只能顺着商圈的势来作为。我们顺着商圈的消费力去成功的。必须根据每一个商圈他的构成的情况，和商圈竞争的差异化来对我们商业规模，我们的商业业态，我们里面的品牌构成进行差异化的定位。这种定位最能够确保我们在开业之后迅速的成功。　　　　我们第一个哥伦布广场叫做美洲海洋风情，第二个叫做亚洲生活中心，无锡新区有很多日韩的企业。所以每一个项目应该根据因地制宜来作出你不同的选择。此外在你商业主体的设置上也不要重复，最好你每一个商业都有不同的主题。消费体验就是能够确保你这个项目长久不衰一个很根本的保障。　　　　总结起来我刚才说的这五点，最终就是一种非标准的模式，也是一种因地制宜的模式。最后一点我想讲资本的问题。也想拿我们自己作为一个案例来说。　　　　实际上从07年到现在我们在投资运营商业地产的过程中的的确确到资金是一个困境。又想有一定速度的发展自有资金的的确确跟不上。我们的模式，今年我们成立了合和资金，马上总部搬到上海去。第一我们的资金第一期募集的资金到5到6个亿。　　　　我想对于我们广大的中小型开发商来说，当你其他融资渠道被关闭的时候，比如说开发贷关闭了，你的经营型贷款基本上是关闭了，信托也基本上关闭了，最后一条走私募。
&&&&& 我们很多客户拿300万、500万买你的商铺，市场的投资需求，资金的热钱是要出入的。如果把这些资金转换成你的投资伙伴，我觉得是可以的。我们把这些力量转换成未来长期的合作伙伴。由于时间的问题，今天就跟大家交流这么多。(15:57)
[汪洋](中购联发展委员会专家委员汪洋先生 HOUSE365张月摄)
　　我今天的标准大家看到了，商用房地产开发与运营实物分享。告诉大家商业地产的游戏到底是怎么玩的。能给大家带来一些有价值商业地产的开发。　　　　中商联在10个城市跟很多类型的开发商有过深度很长期的合作，实际上我本人也长期从事这种行业的工作也使我的眼界更加的开阔。所以我们经常会从行业发展和专业两个纬度来看到商业地产的问题和趋势。我们也希望通过这样宝贵的机会能跟大家有所分享。　　　　今天实际上我们跟大家分享的四个方面的问题，第一个是机会与挑战，进入推出及盈利模式，开发流程及招商要点、需要提升的能力。　　　　这其中实际上最简单也是最关键两个重要点，第一个就是无论是房地产还是商业地产我们进入和推出是最需要解决的问题。目前调控的形势下，商业地产是一种对资本和市场非常敏感的产品。在这个过程当中为什么现在中国商业地产短短时间中，为什么会有万达等等正在快速发展的品牌。实际上这些品牌找到的是他们有非常明确的进入和推出机制。　　　　首先跟大家看一看商业地产的机会与挑战，实际上商业地产对于很多人来说并不是很复杂的游戏，成败的关键就是保持你的品牌，加上进入和推出的途径。这里面机会来自资本市场融资的良好工具，第二个是上市公司调节资产负债强大武器。不仅仅只针对上市公司，针对很多公司都是这样。为什么所有的大型房地产公司全部会持有相当比例的商业房地产。　　　　开发商在核心地段保留可靠的依据。抵御危机和市场发展的强制手段。这里面的风险也是客观存在的，甚至于遭遇到滑铁卢。　　　　第一个资本实力的保障，做商业地产首先要有钱，每个开发商可能对有钱的概念和状态是不一样的。对于万达是以亿来计算，对于很多中小型开发商三千万五千万。市场和商品的保障，最后一个是服务及品质的保障。　　　　商业地产实际上三条线，一个是顾客线一个是产品线。如果这三套线你都非常清新，一定会有投资者和消费者会对你感兴趣。　　　　传统的房地产公司关注的产业增长的点是推出和流通性。我们自己的企业是不是这样来看的。绝大多数的中国的开发商是以这样的观念进行房地产的运作。资本市场投资者关注投保效率和稳定性。　　　　为什么在国外基本上银行是很难去贷款给某一个开发购物中心的。在中国这种情况是反过来的，绝大多数开发资金来得与银行，调控的背景下，银行的这条路可能行不通了。接下来怎么办？资本市场的需求是我们必须注意的，专业人员企业管理、透明度和强有力的监管。
　　资本市场在目前新的调控形势下，有本质上的改变，由银行到资本市场的转移，这种转移是必然形成的。拥有权和资金来源发生根本性转变，投资与运作会更具透明性更专业化，将成为更普遍的一项投资型资产。美国在70与90年代发展房地产基金市场的时候已经走过了。　　　　资产政权化两种主要形成：如果从银行拿不到钱，通过是一种是REITS和上市。当你不能上市而只能选择自有资金。　　　　第一个资本市场的上市，单体项目整体的转让，实际上很多开发商注意的就是两个问题，尤其是对服务商提出的要求，要你把铺子卖的多快，还有你有多少招商资源？招商资源取决于你的地段、气场。比如说我本人，任何一个你想象的出来，大陆有的品牌，我只需要一个电话就可以找到他可能第一线的负责人，但这不意味着你的招商会成功。
　　招商是绝对你单体项目资产价值必须要经历的一个过程。随着商业市场的发展，整个经济政策对于资本和房地产市场的影响凸显出来，招商的难度越来越大。会使大家在城市当中，长的越来越像，越来越雷同。　　　　在南京有一个项目，实际上投资了之后做的很有特点，当他将整体资产转让的时候，他出的价格按我们的评估来说应该在合理的范畴之内。结果却是，我们私下看了两次，这个项目我不会买，买我起码打六折。他的资产大幅下水。　　　　华润万象城的资产，据我所之开业致函，整个开发的投入应该是十几个亿，到华润置地是40个亿，现在100个亿你们也不会卖。　　　　第三种方式是单体项目资产整体转让，第四个是单体项目公司俱全转让。将持有小资产包的子公司整体出售。将母公司的平脱整体或者部分出售给机构投资。其中有一种就是大家最熟悉就是销售，产权式商铺，其他几种跟资产、资本有关系。　　　　商用房地产进入和推出模式。最好去持有，我们中国的房地产商业地产能像国外的事，专业的人干专业的事。但是中国做不到这一点，绝大多数95%的开发商是要销售物业，换取他们的现金流。我经常讨论的时候告诉他，把能卖的卖掉。
　　如果开发商在地产上赚不到钱，是不可能有商业的，更不可能有好的商业。区别在于就是我们看看，一个是持有资产带来的是稳定回报，专业的运营和专业的开发，已经有明确的资金投入和资金链。这是持有资产的价值核心。　　　　上海的某某中心和深圳的某某中心，可以为大家带来稳定的收益租金，办公楼是9.5%，商业购物中心是12%，服务式的公寓占到10%。为什么我这样说的原因是结合上面我们对比持有资产和销售资产，并不是所有的持有资产和销售资产是对立或者是矛盾的。
　　我们把办公楼或者服务式的公寓可以卖，我们从成都的商业中心已经有销售利润，收益尚待挖掘。以全国各地一线城市的稳定收益进入二三线城市绝佳核心区位、开发商及管理公司的品破、成熟的团队。　　　　我们再来看看五千平米购物中心整个数字的表格。结合我们刚才说的模式，项目的总开发成本大概是8个亿到9个亿之间。开发单位成本每平均八千块钱不到。我们开发的自有资金实际上是2.8个亿，竣工评估他最少值12个亿，开发的年限是2年办，持有的年限是8年。退出净回报率是11.65%。大家看这个数字可能并不吸引。
　　但是这里面没有计算资产价格。这仅仅是从最朴实的数字上测算的。按照市场最普通的标准得到的收益。由于时间关系我就不介绍商业房地产开发的流程，我把时间留下来谈招商的问题。　　　　项目一定具有清新的定位，并据此预先制定持有和推出策略以及相应的准备，招商前期介入，完成业态组合与品牌罗微，并直接介入。　　　　这是中商联一部分曾经合作过的伙伴，接下来我要谈一谈他们关注的，大家关注的租户的要点。　　　　每次演讲我跟开发商灌输一个观念，零售商都是坏人，起码把我带坏了。当你的智慧和观念不足以超过他，你是不对等的。最好的方法就是预先制定谈判方法。　　　　1、谈判管理，预先制定租赁调整、谈判策略。2、合同管理，签约、退约、节约、违约。3、品牌管理，确保进驻商户的品牌及定位，制定提升品牌计划。4、业态组合管理，控制适应市场和项目策略需求的业态组合配比，抵制短期高租金诱惑。　　　　商业房地产零售商布点分析　　　　近年零售商布点发展趋势从90年代初起，奢侈品品牌已经开始注入国内主要一二线城市及省会城市。　　　　快速时尚零售品牌目前已进入国内二三线城市，但尚未进入四线城市。　　　　各个外资大卖场品牌均已进入国内三线城市及各部分发达四线城市，发展迅速。　　　　未来三四线城市将随着快速时尚品牌及过能一线品破和其他品牌的进入，步入商业的快速发展期。　　　　二三线城市发展潜力及招商趋势。　　　　二三线城市的确有广阔的发展空间。城市化进程，政府扩大内需，政府鼓励商业地产土地规划，铁路高铁扩大发展版图。　　　　房地产核心价值互联我就不再赘述了。这些看起来都是很泛泛的话，实际上我们会把方法输入给你，把资源输入给你，但是在嫁接的过程当中，我们开发商自己要掌握方法，明白我怎么进入怎么退出。　　　　万达模式：开发商与运营商统一平台，独立协作体系凯德模式：开发商与运营商市场化合作华润模式：运营商脱胎于开发商。　　　　价格整合、协力作用才能让商业地产产生更好的效果。　　　　时间关系，希望大家接下来听我不沙总的演讲。希望大家以后有更多的交流。(16:42)
[沙勇]　　非常感谢，感谢我们胡总,也感谢365，到合肥这么一个新型向荣的城市，和大家交流商业地产。我在来之前，了解了一下，合肥的城市整个积极发展是另外深刻的。差不多有7年，平均每年有17%的增长速度，这个增长的速度在整个中部省会城市是排在第一个。吸引了万达、华润优秀的开发商来到合肥。也有今天365商业同盟会的成立。　　　　今天主要探讨三个方面的内容，一、持有型商业物业的春天是否已经到来？二、消费行为的变化对商业地产的发展提出。三、新城区持有型商业物业开发模式。　　　　目前的确是史上最严厉的房地产调控，涨的趋势是被遏止住了。其实持平的和涨的这个比例大家还是看得见的。这样的调控背景下，大家是不是要面临冷静思考？　　　　对于商业房地产来说，利好的方面，一、整个全球来看，商业地产投资其实还是呈现了向上的趋势。在每一个趋势低谷是08年到09年，后期是在往上预测，商业地产的投资从全球来看，是整体向上的。　　　　增长幅度不低于10%。在这样限购调控的背景下，大量做住宅房地产或者做其他的资本在转型。典型的地产商的转型，万科在今年已经在城市公司里面组建了商业管理公司了。万科一贯走住宅路线的同时，也在关注、研究商业地产。　　　　再向我们娃哈哈高调选择要建多少个商业中心。宜家零售商早在两三年前就在中国成立他的购物中心的公司，不仅在北京，包括在无锡，自己持有的购物中心不仅是以宜家家具店为特色，整个购物中心已经开始奠基了。这些都在转型。　　　　总体来说，在现在的形势下，我们做商业地产区域和挑战并存不得。但是我认为挑战是大于机遇的。中国经济整体的向上的发展，其实是最好的机遇，在2010年中国已经成为全球第二大经济体。中国的经济发展和中国的城市化进程，不仅是对商业地产对住宅地产也是利好的事情。　　　　咱们国家从49年一直到09年城镇化水平涨到45%左右，在我们国家的十二五计划中，温总理提出来，要把城镇化水平从47%左右提到51%。51%就是目前的全球城镇化水平差不多一个平均值。中国这么一个发展速度的过程，目前城镇化水平还是低于全球的平均水平。　　　　
[沙勇](苏州圆融集团 副总裁沙勇 HOUSE365洪伟摄)
　　英国经过90年已经发展到70，即便是韩国、日国已经发展到70多了。中国的城镇化水平不仅远远低于发达国家。不仅是商业地产包括住宅地产未来的机会依然存在。　　　　中国消费增长和收入的增长都是在上升的。虽然都是在增长，但是这个曲线不是那么厉害，中国人有些钱还是放在口袋里。　　　　整个100%统计，差不多90%以上是做住宅的，只有少量的百分之几是做住宅的。现在供应者激增。不是说在今年，去年就是这样，但是供应者的增长恰恰是这两年由于调控迅速带来的，在这么一个大的商业地产的情况下，究竟是我们带来了更多的机会还是挑战？挑战更多了。因为我们做商业地产，我想这个机遇一定是给有准备的投资者。　　　　二、消费行为的变化，对商业地产的发展提出新课题。我们做消费地产面对的终端消费者，要好好研究他们有哪些变化。首先由于交通的便利使得距离不再是主要的问题。这意味着什么呢？中国的轨道发展的速度非常快，苏州的城市地铁一号线在明年的上半年就要开工了。整个是网状的。而私家车，中国的私家车比例是大大提高，中国的全球汽车的产量，目前中国已经排在全球第一了。由于交通工具的便利，不管是地铁还是私家车，还是现在的城际，沪宁高铁从北京到上海5个小时，这些的变化带来一个问题，很现实的问题，原来说是酒香不怕巷子深，由于交通工具的便利，因为好的店，你只要做好了，可能并不是完全受制于交通距离的限制。　　　　我们说21世纪是进入了休闲时代。消费需求怎么产生？我们说消费需求才是最基本的因素，第一个是时间，第二个是金钱。你只要有钱有时间。第二个，人均GDP超过1000解决了温饱问题，就可以考虑他的休闲了。中国的GDP到了多少？中国的GDP在2010年已经差不多人均4500美金。如何适应快速增长的趋势。　　　　第三个我们大家都知道就是网购，电子商务异军突起。差不多2010年中国的网购的销售在五千亿左右，而且他的速度是剧增的。其实网购到了大家很现实的事情。五千亿是什么概念？全球网购的数量是五千多亿美金，中国占了全球七分之一。　　　　那么我们把它汇总一下，由于交通工具的便利，距离不再是问题，那就是说有更多新的载体可供消费者去选择。无店铺的销售是客观的存在。当然这么多挑战是不是我们做商业地产没有机会了？其实不是这样的。他会刺激更多的人去思考，如何使他生长的更强壮。你在网上消费是不能吃饭的，你的消费是不能马上立足满足的。很多人说秒杀，但是东西没有。我在掏钱的瞬间，满足马上就会油然而生。　　　　创新的路很多，我们结合原龙在做我们项目的体会。诞生与苏州的工业园区，苏州的工业园区是典型的城市新区，在新区做商业地产其实是难的。新区就是没人，没人的情况下如何吸引人过来？逼的我们，不谈消费、三大趋势的改变。在五六年前我们面对着空荡荡的环境的时候，我们怎么去吸引？新城区做持有型商业地产这就是我们今天探讨的重点。　　　　优势：规划起点高、发展前景好、环境优美度高、项目规划空间大。　　　　一个城市应该说成和市完美的结合，但是现在这个是矛盾的。开发远景与实际发展速度的矛盾，开发顺利与商业价值体现的矛盾，定位雷同与差异化消费需求的矛盾文化缺失与精神体验的矛盾交通滞后与商业集聚需求的矛盾。　　　　 (16:59)
[沙勇]　　在新城做商业地产最重要的一点看你做什么。有社区型的，区域型的。你要想做的很宏大，又要想定位高，只能靠自己。要靠自己载体的力量。我们面临大家一样的问题，自己结合我们自己开发的体会来面就是我们把商业旅游和文化相结合。可能是在做商业，但是如果能够把一些，满足休闲经济，愿意到这来观光，很多人到你这来不完全购物，文化能弥补新城市文化的评级。两个项目跟大家分享一下。　　　　李公堤，之前就是湖中的，这个是04年拍的，这个是现在的情况。整个是从05年开始建设，策划更早，总共是差不多25.8万平方，我们分四期开发，其中一期、二期已经开业了，三期已经竣工了，四期正在规划。这是一个滨湖的一个休闲的景观商业街区。面对这么一些东西，很多人要想象，第一个想象这有很好的湖景资源。首先我们把李公堤的资源挖掘，我们到翻了很几天，总算找到了狂喜的资源，叫李超琼。1885年建了这么一个堤坝，这个让我们找到了。他是一个小诗人，请了很多著名的书画家，他有历史的资源，因为历史的东西还是有价值的。　　　　独一无二的湖景资源利用。这是他白天的景观，这是他夜晚的景观。　　　　创造独具特色的建筑内涵。李公堤商业品牌文化特色体现。商业要聚集人气，当时边缘的区域，又没有很丰满的地方一定要带来东西，商旅文结合，填补他的空白，同时成为更多的关注地。一个变成偏远的地区，每个店都要有很强的街客能力。经济博物馆不是我们自己花钱的，这是我们引进的。　　　　招商方面推广方面我们也做了很多的文章，包括世界小姐的评选，包括任贤齐的签收。同时李公堤的网站也开站了。　　　　在看一看圆融时代广场。时代广场更多的是人造的景观，他的特点在51万平方，是一个基本上囊括了消费需求满足的商业综合体。他分为五大功能，办公商务区、圆融天幕街、滨湖餐饮区、生活休闲区、久光百货。　　　　整个时代广场是这么些国内外品牌，这个是久光百货招的品牌。这个时代广场是06年4月份开工，08年12月份试运营，两年多半的时间，在那么一个空旷的时间一气呵成，当时我们在前期是很用心的做。我们作成了苏州儿童一站式最大的聚集地。几乎囊括了所有儿童一线的品牌。　　　　开发模式之二，城市综合体，是将商业、办公、公寓、酒店、展览、会展、文娱等等集为一体的。简单的说这么多，谢谢大家，做商业地产的确是很难的，前面面临着调控，后面面临着消费者的改变。想好了就做而不要输在起跑线上。
[365直播员]由合肥热线365地产家居网主办以及中商联投资控股（中国）有限公司（中商联商业地产机构）协办，2011合肥商业地产发展高峰论坛到这里就结束了！感谢您的关注，稍后更多精彩请及时关注365地产家居网。(17:26)
[365直播员]住宅遇冷下 合肥8位开发商谈商业机遇与挑战
合肥热线?365地产家居网 消息&住宅政策调控下，商业地产价值体现越来越明显，“2011合肥商业地产发展高峰论坛”开启、365地产家居网商业频道隆重上线之际，针对合肥目前商业形势，8位开发商独家解析合肥商业地产发展新方向。&&
（三固三方总经理宋承峰& HOUSE365洪伟 摄） &&
三固三方总经理宋承峰：目前的阶段，商业地产越来越重要，这个时候来做这个事情非常恰当。但目前商业并不是很好，更应该有专业化的公司，更符合合肥的商业地产发展的整合。对过去的进行研究，对未来的趋势，包括现在的问题，在这个基础上，把问题解决掉，使商业更符合合肥的商业发展。&&&&
（安徽金大地商业管理有限公司总经理王辉& HOUSE365葛绍康 摄）&&
安徽金大地商业管理有限公司总经理王辉：商业地产目前是一个热门行业，如雨后春笋般崛起，大家认为商业地产是个机会，但必须弄明白以后再做，未来会发展应该会很好。
美生置业有限公司副总经理曹坚松：这几年，合肥商业地产发展很快，尤其是新政出台后，住宅市场不稳定，住宅转投资的现象比比皆是，但是合肥商业地产档次还有待提升，这也是城市化发展的需求。
景隆置业有限公司总经理王永兵：合肥商业地产的环境还得看政府，在土地投入上，商业用地还是较为稀少，土地投入需要成一定的规模。但同时合肥商业地产又有很大的发展空间，未来会有越来越多的品牌开发商介入，合肥商业地产未来前景一片美好。
（金宇天地城营销总监孙斌&HOUSE365吴冬寒 摄） &
金宇天地城营销总监孙斌：365是个综合型网站，强势的媒体做强势的资源非常好。商业地产个人认为，竞争会比较激励，据目前的数据来看，市场空置量比较大，对于商业现在还是比较看好的，但目前的一些数据体现并不是很好。
（金达利筑地策划经理张小林&HOUSE365吴冬寒 摄）&&
金达利筑地策划经理张小林：合肥的商业地产刚启动，对于一个发展中的城市商业地事有更大的发展空间，365地产网这个商业平台，是在恰当的时机里出现，对于整体的商业地产来说即是商机也是挑战。
皇马花园营销总监李明：365地产家居网在住宅方面已经发展得非常成熟了，而365商业地产频道的上限将为广大网友和投资者提供重要的参考，将会成为一个崭新、全面的平台。合肥商业起步不算早，规范化模式有待加强，希望能够有更多成熟的休闲、娱乐场所为越来越多的老百姓服务。
（和昌都汇华府营销总监谢磊 HOUSE365吴冬寒 摄）&
和昌都汇华府营销总监谢磊：首先祝贺365地产家居网商业频道的上线，可以说合肥的商业地产未来一片美好，商业地产形势比较多样化，目前商业地产是考验也是契机。（HOUSE365 吴冬寒）}