无锡市商品房买卖合同备案注销的注意事项
无锡市商品房买卖合同备案注销的注意事项陈召利　　根据我国现行法律规定，商品房买卖合同应当办理网上登记备案。在无锡市，买卖双方应通过无锡市房地产市场信息管理平台签订商品房买卖合同，合同一经打印就表示备案完成。因此，商品房买卖合同网上登记备案可以说简单易行。　　但是，买卖双方一旦因故解除合同需要办理商品房买卖合同网上登记备案注销手续，则并非那么简单易行。根据无锡市房产管理局的现行规定，并非买卖双方一致同意解除合同，即可直接申请办理网上登记备案注销手续。如果出现下列情形的，无锡市房产管理局产权监理处将不会直接受理买卖双方的备案注销申请：（1）商品房竣工满一年或者已办理了商品房初始登记的；（2）购房人有3套以上的房屋，包括经登记备案的商品房、经济适用房。（3）买方已婚但配偶没有共同办理的。即使商品房买卖合同仅由购房人一人签订，商品房买卖合同网上　　登记备案注销登记手续仍需要购房人及其配偶的共同配合办理。　　上述规定是否合理姑且不论，但在废止前必须执行，因为几乎没有开发商愿意因为此类事情起诉行政机关。那么，无锡市房产管理局产权监理处不直接受理，是否意味着买卖双方无法办理备案注销手续？答案当然是否定的。上述情形下，买卖双方可以根据合同约定向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。经人民法院或仲裁机构调解或者判决解除合同，并经人民法院出具协助执行通知书，无锡市房产管理局产权监理处将会当场受理并办结。合同注销48小时后，房地产开发企业方能在网上销售签订合同并登记备案。合同注销48小时内，可以从房地产市场网的楼盘表中查看到该套处于待售状态。关于争议解决机构的选择，我们建议开发商选择向房屋所在地人民法院提起诉讼而不选择仲裁。因为，一方面，人民法院在送达民事调解书时可以同时出具协助执行通知书，节省时间。否则，双方当事人在收到仲裁裁决书后还必需向人民法院申请执行，费时费力。另一方面，目前仲裁费用比诉讼费用要高得多，选择诉讼方式也节约成本。　　合同网上登记备案注销需提交下列材料：（一）合同网上登记备案注销申请书（有抵押的还需提供抵押权人同意注销的证明）；（二）购房人身份证明、婚姻状况证明；（三）所有的买卖合同（有备案证明的还需提交备案证明）；（四）注销原因文件；（五）承办机构认为需要的其它材料。例如，如果商品房位于无锡新区，还需提供无锡新区房产管理局出具该处房屋未办理初始登记，无查封、抵押等限制情况证明（原件）。注意，此证明当日有效，必须在准备好备案注销的其他资料后再办理此证明并当天递交注销申请，否则逾期作废。　　作者按：目前，无锡市关于商品房买卖合同网上登记备案注销的相关规定均不对外公开，具体内容只知一鳞半爪。在查询相关资料时，看到无锡市产权监理处管建平处长曾于2007年在《中国房地产》发表的一篇文章，比较详细地介绍无锡市商品房买卖合同网上登记备案注销的相关规定，附录如下，供参考。商品房买卖合同网上登记备案的注销　　作者：管建平单位：无锡市房产局产权监理处　　商品房买卖合同管理是当前房地产市场和房屋权属登记管理中的一个突出问题。根据实际需要，一些城市实施了相应的商品房买卖合同网上登记备案制度，但对商品房买卖合同的网上登记备案注销(以下简称合同注销)的认识尚不够深入和统一，以致各地58cv网址导航您的位置：
关于实行商品房预（销）售合同网上签约和登记备案管理工作的通知
&&日 22:13
襄樊市房产管理局关于实行商品房预（销）售合同网上签约和登记备案管理工作的通知　　
各县市区房产管理局，城区各房地产开发企业、经纪机构：　　为进一步提高商品房交易信息的透明度，切实加大房地产市场监管力度，规范商品房销售行为，维护商品房买卖双方的合法权益，根据国务院办公厅转发建设部《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发[2006]37号)和《省人民政府办公厅关于贯彻国办发[2006]37号文件调整住房供应结构稳定住房价格的通知》(鄂政办发[2006]68号)、省建设厅《关于做好房地产市场监测分析工作的通知》（鄂建文[号）等有关文件精神，结合我市房地产信息系统建设的实际要求，现就商品房预（销）售合同网上签约和登记备案管理工作有关事项通知如下：　　一、襄樊市房产管理局负责统一指导全市商品房预（销）售合同网上签约和登记备案管理工作；局住宅发展科负责城区各房地产开发企业入网认证、项目预售网上申请的审核确认工作；房产管理局房管科负责经纪机构的入网认证;市房屋产权与市场管理处负责具体项目预售网上申请的受理、合同网上登记备案等审查和管理工作。　　二、自2009年1月1日起，城区范围内房地产开发企业（以下简称“开发企业”）与买受人签订商品房买卖合同的，均应按本通知的规定在“管理局网（&&）”上的新建商品房网上备案系统（以下简称“备案系统”）中进行网上签约和登记备案。2009年1月1日前已取得《商品房预售许可证》但还没有销售完的项目，开发企业须在2008年12月20日前完成楼盘表创建及已售、未售信息的补录工作。　　三、城区商品房预（销）售合同网上签约和登记备案工作按下列规定和程序进行：　　（一）开发企业在办理商品房预（销）售许可证前，将项目预（销）售的基本情况和可预（销）售单体的楼盘表输入到“备案系统”，网上房屋状态为“不可售”。　　（二）市房屋产权与市场管理处受理开发企业书面预（销）售申请材料，核对开发企业网上填报的项目信息和楼盘表，网上楼盘表要与规划许可证标明的建筑楼层和面积相符，存在超层和超面积的部分不得登记，待超层部分规划许可证补办到位，并经房管局审定同意后，方可实录相关材料，符合预（销）售条件的，在“管理局网”上进行至少24小时公示。经公示无异议后，发给《商品房预售许可证》，网上房屋状态由“不可售”变为“可售”，并可正式进行商品房预（销）售合同网上签约。　　在取得商品房预售许可证或商品房销售备案证前，开发企业不得以预定、认购等形式进行商品房预（销）售活动。　　（三）开发企业取得《商品房预售许可证》后，市房产管理局在“管理局网”上及时公示以下信息：　　1、《商品房预售许可证》的主要内容；　　2、商品房楼盘表信息，主要包括幢号、室号、结构、设计用途、楼层、面积；　　3、房地产抵押、查封等权利限制情况；　　4、商品房代理销售机构信息；　　5、商品房销售合同示范文本；　　6、商品房拟预（销）售价格。　　（四）公布在“管理局网”上的可售商品房房源，购房人要求购买的，开发企业不得拒售。　　（五）商品房买卖合同网上签约的程序：　　1、开发企业与买受人就可预（销）售的房屋协商买卖合同的相关条款；　　2、经双方当事人协商确认后，通过“备案系统”网上填写电子版《商品房买卖合同》的内容，买受人自行设置查询密码，合同网上提交后，“备案系统”自动生成合同编号，同时网上楼盘表内呈现该商品房已售出状态；　　3、开发企业从网上打印一份双方已协商一致的《商品房买卖合同》（电子版），当事人在合同上签字盖章。　　（六）商品房买卖合同登记备案程序。　　开发企业应当自《商品房买卖合同》网上签约之日起15个工作日内，持以下材料报送市房屋产权与市场管理处登记备案：　　1、网上打印的《商品房买卖合同》（电子版）一份，当事人双方签订的《商品房买卖合同》（书面版）三份。双方当事人已签章的书面版《商品房买卖合同》编号必须与电子版《商品房买卖合同》网上自动生成的合同编号一致。　　2、经确认的买受人身份证明复印件或经确认的买受人、代理人的身份证明复印件、委托书。　　市房屋产权与市场管理处对报送的网上签约合同进行审核，符合条件的在《商品房买卖合同》（电子版与书面版）上加盖“商品房买卖合同登记备案专用章”，同时打印备案证明。未经网上签约的商品房买卖合同，不予办理登记备案。没有进行合同登记备案的商品房，不予办理商品房预告登记和办证手续。　　（七）商品房买卖合同网上签约或登记备案后，如确需解除或变更商品房买卖合同的，经当事人双方协商一致，由双方持解除或变更合同的书面协议、加盖了“商品房买卖合同登记备案专用章”的商品房买卖合同、当事人身份证明、需解除或变更买卖合同的证明材料及其他需要的证明材料等，向市房屋产权与市场管理处申请办理注销或变更合同的相关手续。（八）实行商品房购房实名制。商品房的购房人应为商品房买卖合同中的买受人或共同买受人。代理购房人必须持购房人的有效身份证明复印件和经公证的委托书，未提供有效身份证明复印件和公证委托书的，开发企业不得接受其认购。合同签订后不得更改买受人姓名。禁止商品房买受人将购买的未竣工或未取得《房屋所有权证》的预购商品房再行转让。（九）买受人可在合同签约48小时后，凭打印合同自动生成的商品房买卖合同编号、自行设置的查询密码，在“管理局网”查询所购房屋的预（销）售登记情况。　　四、开发企业要对其在“备案系统”上提供信息的真实性、准确性负责。　　五、市房产管理局不定期对开发企业、经纪机构的商品房销售人员进行专业培训。培训合格的，发给《商品房网上销售人员培训合格证》。　　六、各县（市）房产管理部门要按照上级有关要求，积极开展商品房预（销）售合同网上签约和登记备案管理工作。七、开发企业有下列行为之一的，市房产管理局会同相关部门，视情节轻重，给予警告、责令限期整改、罚款等处罚，并记入信用档案，予以公开曝光。对拒不整改或整改不力的，暂停办理其商品房网上签约、合同登记备案等手续。1、不进行网上签约、合同登记备案的；　　2、虚构《商品房买卖合同》囤积房源的；　　3、虚假按揭套取银行贷款的；　　4、拒不销售网上已公布的可售房源的；　　5、发布不实价格和销售信息，恶意哄抬房价，误导、诱骗消费者争购的；　　6、蓄意解除、变更《商品房买卖合同》逃避税费的。
来源：襄阳市住房保障和房屋管理局
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商品房买卖合同备案注销的注意事项
时间：| 来源：中顾法律网
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　　根据我国现行法律规定，商品房买卖合同应当办理网上登记备案。在无锡市，买卖双方应通过无锡市房地产市场信息管理平台签订商品房买卖合同，合同一经打印就表示备案完成。因此，商品房买卖合同网上登记备案可以说简单易行。
　　但是，买卖双方一旦因故解除合同需要办理商品房买卖合同网上登记备案注销手续，则并非那么简单易行。根据无锡市房产管理局的现行规定，并非买卖双方一致同意解除合同，即可直接申请办理网上登记备案注销手续。如果出现下列情形的，无锡市房产管理局产权监理处将不会直接受理买卖双方的备案注销申请：
　　(1)商品房竣工满一年或者已办理了商品房初始登记的;
　　(2)购房人有3套以上的房屋，包括经登记备案的商品房、经济适用房。
　　(3)买方已婚但配偶没有共同办理的。即使商品房买卖合同仅由购房人一人签订，商品房买卖合同网上　　登记备案注销登记手续仍需要购房人及其配偶的共同配合办理。
　　上述规定是否合理姑且不论，但在废止前必须执行，因为几乎没有开发商愿意因为此类事情起诉行政机关。那么，无锡市房产管理局产权监理处不直接受理，是否意味着买卖双方无法办理备案注销手续?答案当然是否定的。上述情形下，买卖双方可以根据合同约定向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。经人民法院或仲裁机构调解或者判决解除合同，并经人民法院出具协助执行通知书，无锡市房产管理局产权监理处将会当场受理并办结。合同注销48小时后，房地产开发企业方能在网上销售签订合同并登记备案。合同注销48小时内，可以从房地产市场网的楼盘表中查看到该套处于待售状态。关于争议解决机构的选择，我们建议开发商选择向房屋所在地人民法院提起诉讼而不选择仲裁。因为，一方面，人民法院在送达民事调解书时可以同时出具协助执行通知书，节省时间。否则，双方当事人在收到仲裁裁决书后还必需向人民法院申请执行，费时费力。另一方面，目前仲裁费用比诉讼费用要高得多，选择诉讼方式也节约成本。
　　合同网上登记备案注销需提交下列材料：(一)合同网上登记备案注销申请书(有抵押的还需提供抵押权人同意注销的证明);(二)购房人身份证明、婚姻状况证明[申请人为单位的，提交营业执照或组织机构代码证、法定代表人(或负责人)授权委托书、代理人身份证明];(三)所有的买卖合同(有备案证明的还需提交备案证明);(四)注销原因文件;(五)承办机构认为需要的其它材料。例如，如果商品房位于无锡新区，还需提供无锡新区房产管理局出具该处房屋未办理初始登记，无查封、抵押等限制情况证明(原件)。注意，此证明当日有效，必须在准备好备案注销的其他资料后再办理此证明并当天递交注销申请，否则逾期作废。
　　作者按：目前，无锡市关于商品房买卖合同网上登记备案注销的相关规定均不对外公开，具体内容只知一鳞半爪。在查询相关资料时，看到无锡市产权监理处管建平处长曾于2007年在《中国房地产》发表的一篇文章，比较详细地介绍无锡市商品房买卖合同网上登记备案注销的相关规定，附录如下，供参考。
　　商品房买卖合同网上登记备案的注销
　　作者：管建平 单位：无锡市房产局产权监理处
　　商品房买卖合同管理是当前房地产市场和房屋权属登记管理中的一个突出问题。根据实际需要，一些城市实施了相应的商品房买卖合同网上登记备案制度，但对商品房买卖合同的网上登记备案注销(以下简称合同注销)的认识尚不够深入和统一，以致各地的具体操作程序差异较大。为此，很有必要对此进行深入的研讨。
　　一、合同注销管理的重要性
　　随着房地产市场的不断发展，商品房买卖合同的订立、变更和解除日趋频繁，少数购房者因无力继续支付房款、对所购房不满意、履行合同发生纠纷等，需要变更、解除合同去解决矛盾。同时，也不排除一些炒房者通过变更、解除商品房买卖合同去牟利。因目前尚未形成严格的商品房合同注销管理制度，加上房产交易信息不对称，导致商品房合同变更、解除无章可循，秩序混乱，纠纷时有发生。同时，由于商品房合同的订立、变更、解除与房屋权属登记关联密切，是权属登记的必要前提，在上位法规定不具体的情况下，无论行政管理部门还是社会各界，都亟待颁布实施相对严密又便于操作的商品房合同订立、变更和注销的管理规定。因此，研究商品房合同网上登记备案注销已成为当前具有现实意义的重要课题。
　　(一)加强商品房合同注销管理，有利于进一步规范房地产市场秩序
　　商品房买卖合同不同于其他商品合同，有其特殊性。1.履行周期长。同样是商品，普通商品的合同签订后，钱货两讫，即告履行完毕。而商品房，特别是期房，由于建造周期长，从合同签订至交付使用，存在 l一3年的等待期。2.可变因素多。商品房合同签订后，因商品房自身的可变性，待到交付使用时，经常与预售合同相异，例如资金匮乏，导致房屋不能按期交付;开发商“先抵后卖”、重复出售，导致合同纠纷;设计或建造发生改变，导致面积、结构、产型、房款变化，等等。3.约定的复杂性。商品房买卖合同的内容复杂，条款多、专业性强、选择性较大，购房者一般只注意面积、金额，许多不会填写付款方式、面积误差、违约责任等条款，少数开发商诚信缺损，在填写合同时，故意选择有利于自己的处理方式，误导、蒙骗购房者。
　　由于商品房合同的特殊性，一些开发商及中介机构利用其特殊性进行恶意操作，或囤积房源，或哄抬房价，或通过变更、解除合同乱收费用，或造成合同纠纷，让购房者吃哑巴亏，严重损害消费者利益，扰乱了房地产市场正常秩序。通过加强商品房合同注销管理，利用行政管理与社会监督相结合的办法，为开发商搭建诚信平台，规范操作，使商品房从合同签订之日起，就纳入管理轨道，向社会公开合同订立、变更和解除信息，以利于进一步规范市场秩序。
　　(二)加强商品房合同注销管理，有利于进一步完善预售商品房监管机制
　　商品房预售是一种附带期限的交易行为，买卖双方在合同中约定一个期限，把它作为双方权利义务的法律效力的产生、变更或灭失的依据。正因为如此，国家必须对商品房预售合同进行强制性管理，这就是国家干预。
　　在实施国家干预中，商品房合同登记备案是必需的重要手段。合同一旦登记备案，就受到法律保护，可以对抗第三人。但是，有些合同会发生变更、解除，这就要求在管理中做相应的延续性、规范性的调整，以维护合同的公正性和严肃性。预售商品房买卖合同作为财产性合同，其订立、变更和解除，作为一种民事法律行为，只要当事人达成的协议依法成立或解除，就要履行登记手续，才能对当事人产生法律约束力并享有相应的权利与义务。只有这样，才能对预售商品房实施更为完善的监管。目前，对预售商品房的监管手段发生了重要的变化，从原有的纸质合同登记备案发展到网上登记备案，信息更为公开透明，使合同具备更多的公示性，这也是完善预售商品房监管机制的具体表现。
　　完善预售商品房的网上登记备案制度，及时调整商品房网上交易信息，有利于切实保护购房者的利益。一方面为购房者提供实时信息，使其不致于受骗上当;另一方面公示销售信息，不致于使所购房屋被再售或抵押。如购房者因虚假信息受到损害，还可通过相应的制度监管或法律途径“讨个说法”。
　　(三)加强商品房合同注销管理，有利于进一步强化房屋权属登记管理
　　一般来说，房屋权属登记管理是对已形成产权的房屋进行登记管理，对末形成产权的房屋进行备案登记管理。商品房存在期房和现房两种形态，对现房的权属登记管理目前已形成较为完整的管理制度，现在需要讨论的是对期房的权属登记管理。
　　自1994年起，对预售商品房国家出台了一些管理办法，但无专门规定。如《城市房地产管理法》第44条规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门登记备案”。国务院国办发 (2005)26号文《切实整顿和规范房地产市场秩序，严肃查处违法违规销售行为》规定：“商品房预售实行实名制购房，推行商品房预售合同网上即时备案，防范私下交易行为”。江苏省人民政府苏政办发(2005)55号文也规定：“房产主管部门要加强商品房预售、登记发证工作的集中管理，全面实施商品房销售网上登记备案制度”。《无锡市商品房销售管理实施细则》则明确了在申请商品房权属转移登记前，预售当事人双方经协商一致，需要解除商品房买卖合同的，应当持取得备案证明的书面合同，解除合同的书面协议和其他规定的登记材料，向房屋登记机构办理注销合同备案的手续。显然，从国家到地方的一系列规定，己充分肯定了应将商品房买卖合同备案纳入房屋权属管理范畴。我们应该通过实践取得经验，逐步完善操作程序，最后升华为成熟的登记管理办法。
　　二、商品房买卖合同网上登记备案注销的操作程序
　　近来关于商品房合同网上登记备案注销的争议较多，因此需要对业务操作的程序重新设计，进行归口管理。从实践中来看，可以根据引起合同注销的不同原因，分为直接办理、审查办理和不予办理三种业务类型，并制定相应的操作程序。
　　(一)直接办理的业务
　　直接办理的业务是指受理人员根据申请人提供的符合备案注销手续的材料，做出准予注销并出具书面证明的行为。
　　1.直接办理的情形。对于以下四种情况可以由受理人员当场办理合同网上登记备案注销登记手续：
　　(1)因直系亲属间主体名称需要变更解除合同的(如购房人合同主体名称为父母亲，现调为父母与其子女的名称或者父母亲名称调为子女的名称);
　　(2)经法院裁定或仲裁委调解解除合同的：
　　(3)当事人死亡引起合同调整的;
　　(4)在同一销售楼盘里进行换房需要解除合同的。
　　2.直接办理的操作程序：
　　(1)填表申请。房地产开发企业与购房人(含共有人/配偶)需如实填写商品房买卖合同网上登记备案注销登记申请书(以下简称注销申请书)，并由购房人至登记机关申请注销登记。需提交的材料包括注销申请书、所有的购房合同及备案证明、购房人的身份证复印件(核对原件)、婚姻状况证明复印件(核对原件)、户口簿或直系亲属关系证明/法院或仲裁委文件/死亡证明(核对原件)、登记机构认为需要的其他材料：有抵押的还需提供贷款还清证明。
　　(2)受理注销、颁发通知。受理人员应认真查验各项材料是否齐全，与原件是否一致，有无限制注销的情况。不符合注销条件的，将登记材料退回给申请人，并告知不予受理的理由或者申请人需补齐的材料;受理注销的，受理人员应当场在商品房合同网上备案系统(以下简称备案系统)中签注受理意见，并打印出具“商品房买卖合同网上登记备案注销通知”(以下简称合同注销通知)，需要明确新合同主体的应在通知中注明新合同主体名称(系统在重新交易中会提示新的合同主体名称，开发商不能修改新的合同主体名称)。申请人在注销申请书上签章领取通知。该通知颁发后，商品房买卖合同网上登记备案予以注销。登记材料在受理注销后的2日内移交档案馆，由档案馆建立‘商品房买卖合同网上登记备案注销登记”专项档案进行保管。
　　合同注销48小时后，需要签订新合同的，开发企业应当在接到合同注销通知后，与新的合同购房主体在网上签订商品房买卖合同。原合同在网上注销时，开发企业即时获得重新订立合同的机会。为保护申请合同注销人的合法权益不受影响，故设置48小时的最低通畅时间，在这48小时里，申请合同注销人应及时与开发企业取得联系。这样做同时还可以免除开发企业的人员携带网络密匙与合同注销人频繁接触。
　　(3)服务时限。直接办理的业务在1个工作日内办结。
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商品房买卖合同登记备案在什么条件下可以撤销
问题来自：上海
| 提问时间： 09:21
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带并带有中介方开出的书面证明，要有中介方盖彰的，直接去撤销就行了。我去办过。
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应当符合下列情况之一并经登记部门审查属实：　　(1)经诉讼或仲裁解除合同的;　　(2)增减购买人或直系亲属间更名的;　　(3)原合同主要条款有错误，影响合同正常履行，需重新签订合同的;　　(4)同一项目中调换所购房屋且新合同已经签订的;　　(5)因购房人无法取得预购房抵押贷款需解除合同的;　　(6)因夫妻解除婚约，原买受人需变更为另一方的;　　(7)合同履行过程中出现约定可以解除合同事项，经双方协商一致的;　　(8)法律法规规定允许解除合同的其他事项。
直接三房同意就可以去房产交易中心书面撤销。
买卖双方带身份证并带有中介方开出的书面证明，要有中介方盖彰的，直接去房产交易中心撤销就行了。我去办过。
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