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房地产中介为什么有公客和私客之分呢?
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为了资源的综合利用。比如本来是你的客户,但你可能两三个月都让他买不上房子,当然也可能是客户的原因,转为公客的话会调动其他业务员的积极性。--邹平佰兴房产
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为什么是郑州？本土开发商不敌京城来客！
摘自公众号：发布时间： 14:22:38
日，郑州市国土资源局在郑州日报刊发公告，前段时间闹得沸沸扬扬的K2摘牌72号地，被宣布无效。 9：06分，投牌第一时间向郑州市国土资源局进行确认，其中一位负责人回复称：72号地另行拍卖时间还没有决定，这个需要重新组卷，大概需要的时间挺长，具体拍卖时间另行通知。
K2地产方面也在今天一早获悉此情况，有关负责人已经看到了这则公示，但其回复投牌称，等待公司高层研究决定下一步的应对方案，暂不表态。
事件回顾：
日，K2地产旗下子公司涿州京汇房地产开发有限公司摘牌郑政出[2016]72号(网)地。由此掀起轩然大波。
14日夜晚，一份名为《关于郑政出(2016)72号(网)土地出让后有关问题处理意见的请示》的红头文件突然流出。该文件从15日开始大范围传播。
16日凌晨0:42分，K2地产在其微信公众平台发表声明，称其对文件内容及其真实性持异议，将第一时间组织相关工作人员，与郑州市政府及郑州市国土资源局接洽。同时也表明了其参与城市开发的态度、信心和决心。与此同时，郑州市国土局未对外公开发声。
19日凌晨01:13，K2地产在其微信公众平台发布“郑州72号地”事件进展通报。通报称，网传文件已对其郑州投资造成巨大影响，其通过专业律师团就缺少相关手续问题进行调查。郑州市国土局未对外公开发声。
调查结果显示：“我司在相关部门难以配合出具国家安全审查意见的情况下(我司已邀请公证机关对我司递交申请的行为进行了公证)，已按时取得了公司住所地涿州国安局出具的审查意见。”
通报表明，K2会在第一时间将相关法律评估文件递交给相关政府部门。
20日，郑州市国土资源局在郑州日报刊发公告，宣布郑政出(2016)72号(网)地竞拍结果无效。
延伸阅读：郑州旧改楼市上演黑天鹅 本土开发商不敌京城来客
一家北京开发商在河南省会郑州通过公开市场竞得一幅土地后，竟在当地业界掀起轩然大波。
按照多个郑州当地房企人士的说法，这个由本地开发商河南晟和祥实业有限公司运作了三年的郑州高新区石佛村旧城改造项目，“售楼处建好了，案名也起好了，甚至项目围栏已经挂上宣传广告，但土地却被别人‘抢’走了”。
从过去的“规矩”看，虽然公开竞拍环节总会来那么几个竞争者，但最后归属一定是晟和祥，而且会以一个较低的价格成交。
但来自北京的开发商K2地产打破了种默契。
7月7日，郑州市国土资源局挂出石佛村72号、73号地块，经过上百轮出价，72号地块被K2以78.9%的溢价摘走，73号地块经过165轮出价，最终被晟和祥以114.6%的溢价获得。
从6月份以来，K2在郑州土地交易市场多次出手，截止目前已经拿下两个地块。另外一个地块是与本土开发商鑫苑置业合作获取的十里铺城中村改造地块。
这场由外来开发商引发的“黑天鹅事件”，一度引起了当地开发商和政府的高度重视，并专门开会研究应对。但多方面的信息显示这件事最终还是可能通过“和平”方式解决。
7月7日土地拍卖结束后，郑州高新区多个项目把售价提高了500元/平方米。目前当地多数项目售价维持在8000元~9000元/平方米，在土地价格不断冲高的背景下，楼市价格也开始暗潮汹涌。
郑州旧改土地市场的洗牌，可能将成为类似二线城市房地产市场变局的缩影。
“不速之客”
K2地产在郑州土地市场的第一次出手是在6月15日。当天郑州市国土资源局挂出位于惠济区的62号地和位于高新区的63号地两个地块，63号地被谦茂置业以280万元底价竞得，地块面积不足11亩，每亩价格为25.48万元。
62号地却因K2抢夺而经历了小幅波折，最终被万科天伦联合体以4.199亿元价格获得，地块占地103.28亩，溢价率为6%。
当时，K2并没有引起本土开发商的注意。
6月17日，郑州市国土资源局网上挂出3宗土地，其中64号地位于郑东新区北部，使用面积为97.85亩，为杨槐村合村并城改造项目，郑州国控已经在该项目深耕多年。
三家房企参与竞拍64号地，很快只剩下K2和郑州国控，双方经历了47轮叫价，最终被后者以5.387亿元价格获得，溢价率为20.1%，每亩单价为550.5万元。
此时，外来者开始引起本土开发商关注。
7月7日，在郑州高新区石佛村地块竞拍中，72号地被K2旗下子公司获取，73号地被福晟谦祥获得，两个地块成交价均比预期价格高了不少。一时间，郑州本土开发商开始慌乱起来。
K2以这样一种方式介入郑州市场也并非本意，据上述郑州地产界人士透露，在参与拍地之前，K2与多家本土开发商商谈旧改项目合作事宜，但因为利益分配问题均未果，参与抢地更多是一种姿态。
7月13日，在位于管城区十里铺存的78号、79号两宗土地竞拍中，K2以合作者姿态介入，其中78号地被鑫苑以3.571亿元价格摘取，79号地被K2以1.096亿元价格获得，两个地块基本以底价成交。
据河南谦茂置业营销总监王选举介绍，郑州商品房建设用地供应主要以旧城改造为主，每个旧改项目背后都有开发商的影子，“比如我们的项目，挂牌前已经做了三年了，把生地慢慢变成熟地。”
在郑州土地市场，完全市场化竞争的用地数量较少，而且因参与者较多，竞争异常激烈。以北龙湖10号原棉厂地块为例，最后成交单价2603.52万元/亩，楼面价26019.55元/平方米，已经超过当地平均售价。
一面是资源较为稀缺且竞争惨烈的公开土地市场，被一线开发企业和本土龙头企业所占据;一面是封闭的旧城改造项目，多数为本土开发商垄断，郑州土地市场形成两个相对隔离的市场。
据王选举介绍，外地开发商一般很难进入旧改领域，即便进入也只能与本土开发商合作，基本没有外地开发商单独成功开发的先例，“一般是本土出地，外地开发商出管理和资金，一直都是这么做的。”
K2方面也表示，虽然在郑州获得独立的地块，但未来还是会与本地开发商进行合作，包括高新区72号地，该地块一级土地开发商为福晟谦祥。另外，十里铺的79号地块即是与鑫苑合作基础上底价成交。
为什么是郑州
当中国楼市告别全国一盘棋，一线城市地价高企，三四线库存难去的时期里。一些人口、资源聚集的二线城市，成为全国化品牌房企的战略重点。
中原要冲郑州正是这样一个市场。
据官方的数据显示，从五年间，河南省常住人口基本维持平衡，而郑州人口增长了近10%，目前常住人口即将突破千万大关。人口增长通常是房地产企业判断一个地区是否值得投资一个重要标准。
据郑州市房管局数据显示，上半年郑州市区商品房累计销售82733套，同比增长52%，销售面积为839.03万平方米，同比增长48%。多个项目出现无房可卖的状态
K2人士介绍，之所以不计血本进入郑州，因为看好郑州未来的发展。
另外，一直以来，郑州房地产主要由本土开发商主导，与全国同一水平城市相比，郑州房地产整体水平并不高，无论品质、质量，还是园林绿化、物业服务等方面，还有巨大的上升空间。
与此同时，与近期南京、合肥房地产市场火爆情况相比，郑州房价虽然在10时间里翻了一番，但目前平均售价仍为突破万元大关，只有部分核心城区高端项目售价超过2万元，大多数还停留在八九千元的级别。
不同于京津冀地区的石家庄和沿海省份的济南等周边省会城市，郑州对整个河南省各类资源吸附能力极强，河北人更多选择在北京或北三县地区买房，但河南人会选择到郑州来买房。
王选举认为，如果土地出让完全市场化了，在土地价格推动之下，郑州房价还会继续上涨，“今年突破万元应该没什么问题，明年中可能会达到15000元，明年年底极有可能会突破2万元大关。”
这个曾被称之为鬼城的郑东新区，目前多数项目售价在15000元/平方米左右，但今年拍出几幅土地楼面价均已经突破20000元大关，其中雅居乐项目预期未来售价在45000元左右。
在多数开发开发商看来，郑州楼市是一个理想的价格洼地。随着占据整个城市商品房建设用地主导地位的城改地垄断局面被打破，房价也在暗潮汹涌。
对于郑州市土地市场格局变化及未来应对措施，经济观察报数次到郑州市国土资源局等相关部门采访，对方均三缄其口，其中郑州市国土资源局土地交易中心负责人表示：“这个事，我不能和你说。”
外来者入侵是否会给郑州楼市带来变局?上述不愿具名人士表示了肯定，“房价主要成本就是土地，城改土地放开了，竞争激烈价格肯定会不断上涨，房价也会跟着上涨。”
王选举则表示，这些外来者抢占郑州楼市有利也有弊，益处是可以让整个城市房地产水平上升一个台阶，坏处是会推高房价，本土开发企业生存更为艰难。“不过，这些外来者即便抢到地了，最后还是会回到和本地开发商合作的路上。”
在他看来，即便拿到土地，在后期施工等各个环节遇到相关方面的阻力，没有本地开发商难以解决，“比如，村民把路封了，你项目连渣土都运不出，一个项目拖你三五年还开不了工，进来了又如何?”
外来者介入，让本土开发商经历了从震惊、愤怒到逐步理性的过程，当地政府也开始寻找对策来应对这一始料未及的变局。
经济观察报记者了解到，7月7日那次竞拍结束后，开发商代表和郑州市国土资源局相关人士开了一个会，共同研究如何应对外地开发商参与城改土地竞拍，以及一旦地块被抢走，一级土地开发企业应该获得怎样的报酬和补偿。
一位当地开发商介绍，郑州旧城改造地块实际早已名花有主，由于政府方面资金缺乏，一级土地开发企业承担起了项目拆迁、补偿等相应费用，生地变成熟地后，开发企业以底价获取项目，政府方面返还开发商60%土地出让金。“比如这个村是你们公司做的一级开发，因为所有的费用都是你承担的，所以最后各个方面通过配合来确保这个村的净地也是你的。”该开发商表示。
本土开发商之间也不会发生相互抢地的现象，因为每家公司都有自己的旧改项目，“比如这个村是我们拆的，这个地肯定是我们的，别人不会来抢，我们也不抢别人的，相互捧个场，这么多年已经形成一种默契了。”
据王选举介绍，因为城改项目较为复杂，其中各种利益纠缠，而且矛盾丛生，通常情况下，只有本地开发企业或熟悉本地的企业能够“搞定”，大开发商和外地开发商很少介入。
目前郑州旧城改造领域，主要以本地开发企业和福建小开发商为主，其中升龙集团为郑州最大的旧改企业，该企业副总经理王宇表示，外来企业参与城改地竞拍，会对郑州土地市场和房地产市场带来深远的影响。
旧城改造项目土地需要经过招拍挂程序，才能最终达到所有者手中，通常情况下，这是一个闭环，但外来者介入，使得这一环节险象环生，“等于你养了三年的孩子，现在忽然有人和你抢了，但也没办法，因为法律上没有规定不让抢地呀。”王选举表示。
上述地产人士认为，K2是第一个“入侵者”，但绝不会是最后一个，裂缝一旦撕开，会有更多的大开发商参与抢地游戏。郑州市旧改领域原有利益格局将被逐步打破，走向公开市场。
无论是上述地产界人士还是王选举，都认为最好的方式是双方合作，形成优势互补，本地开发商可以摆平旧改项目上面临的一些问题;大开发商可以带来低成本的资金和先进的理念和品质。
但对于完全市场化，本土开发企业并非没有疑虑，他们认为，一旦完全市场化，本土企业根本没有实力与大开发商争抢，“你想想，公开市场上我们怎么拼的过一线开发商，人家能把土地从每亩600万炒到2600万，我们根本没那个实力。”上述人士表示。
这一现象并非郑州土地市场独有现象，除了一线城市和部分二线城市之外，全国很多城市土地市场一直处于半封闭状态，无论是山西、河北等北方地区，还是江苏、浙江、福建等沿海发达省份。
土地市场封闭一方面本地开发商垄断土地资源，大开发商难以进入，一方面本地住宅产品质和服务得不到提升。近期河北香河县发生万科员工拍地时被打亦是一例，包括香河在内廊坊北三县房地产市场，外地开发商极难进入。
失控的郑州楼市会不会成为第二个合肥?
“一块钱对我来说那是钱吗?那是命”关系到老百姓钱袋子的事,自然是最重要的。2016年,郑州楼市“疯”了大半年,房价也跟着“疯”了。有人说,2016年没买房等于亏了60万,不管这样的数据是否靠谱,但可以肯定的是,那些2016
“一块钱对我来说那是钱吗?那是命”关系到老百姓钱袋子的事,自然是最重要的。2016年,郑州楼市“疯”了大半年,房价也跟着“疯”了。有人说,2016年没买房等于亏了60万,不管这样的数据是否靠谱,但可以肯定的是,那些2016年上半年没买房的,未来的购房成本必然会大大增加,少则数千,多则上万的涨价幅度,让郑州的购房者尝到了“肉痛”是什么滋味。
双料地王出南阳路力压北龙湖“地王窝”
下半场的哨声刚一吹响,郑州的土地市场就率先进入了真刀真枪的火拼中,竞争的激烈程度不仅体现在几百轮的争相竞价上,更有开发商当场动手,狠狠地骂了起来,“咬得真紧,想都不想就加价”。
566轮竞拍、3个小时的拍卖过程、20余家房企的参与,7月8日,标号为郑政出(2016)75号(网)土地的网拍过程,将郑州所有地产人的目光吸引得死死的,最终12时06分,郑州万科美景房地产开发有限责任公司拿下了这块土地,最后成交价格25.024亿元,超出起始价18.68亿元,土地溢价高达294%,一举拿下郑州总价地王和金水区单价地王。
据了解,20余参与竞拍的开发商中,不乏华润、招商、碧桂园、蓝光、绿城、正商中电建、K2等多家实力雄厚的企业,谁都没想到,郑州市的新地王会在北龙湖“地王窝”之外,南阳路沿线。
据国土局信息,此次开拍的郑纺机地块面积为93亩,位于金水区黄河路北、南阳路西,根据最高容积率3.0计算,该地块的折合楼面价为13411元/O,每亩单价2682万元,相比荣盛地王每亩价格高出77万元。
据统计,该区域均价在9850元至11000元不等,郑纺机地块楼面价已经在13000元,已经进入“面粉比面包贵”的状况,据业内人士分析,该地块加上前期清拆、建设安装、营销、配套等多项成本后,至少房价要在25000元/O才能“裹”住本儿。
K2搅局是任性还是实力?
K2地产,因不按照既定的游戏规则,业内称其为“搅局者”。
在高新区石佛村72号、73号地块拍卖的当天,按规则本应是福晟集团底价拿下,但K2地产的进场,打破了行业规则,最后福晟拿到了39亩的73号地块,原本也应该到手的72号地块也被K2地产拿走。
如果K2地产开发该地块,城中村改造项目政府也会按照60%的比例进行返还,如果K2地产拿不出来这部分保证金,土地封存阶段花落谁家,也未可知。
据业内人士介绍,之前郑州各大开发商为了不让K2出来搅局,已经多次北上K2地产总部送“安抚金”,每次都达千万之多,多次总和估计已经有几个亿。据传,早在几年之前,郑州各大开发商曾针对可能会出现的外来“搅局者”,商量应对方法,K2地产的出现,让郑州的开发商们空前团结起来,一致对外,这对于郑州地产开发商未必不是一个提醒。
据知情人士透露,K2地产的背后有大财团支持,曾在外地也拿到了地王项目,这次在郑州的多次亮相,就是为了拿地,可能并不只是单纯的“搅局”。
失控的郑州楼市会不会成为第二个合肥?
“市场真的挺‘乱’,看不清楚到底整体朝哪个方向走,有点失控的状态。”面对记者提出的“郑州市场到底会怎么发展”的问题,河南财经政法大学房地产经济研究所所长李晓峰有些沉默也有点无奈,“乱的背后也未必是件坏事儿,房价可以上涨但是应该温和上涨,地王可以出现但并不能疯狂频出。”
“实际上中国对于整个房地产市场并不是处在一个放任的状态,郑州现在可以借鉴的例子,就是合肥。”李晓峰认为,合肥的暴涨是市区缩量拉升,新房买不到,二手房虚高,高位成交量巨大,刚需被迫跑到县区和郊区买房,同样合肥因为信贷政策放水、土地惜售、地王、投资买房等因素,形成共振引起房价暴涨,在全国70城市房价涨幅排名连续数月稳居第一,31个省会城市中涨幅居首,为此合肥政府实施了严厉的限贷政策。“如今的郑州,我们该考虑的是,会不会成为第二个合肥。郑州真的可以支撑这样的高房价吗?”（据经济观察报、大河报、投牌等）
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