浅议如何加强保障性住房建设
　　乌鲁木齐在线讯（通讯员：吴双林） 住房关系到广大百姓的安居乐业，是人民群众最迫切、最关心、最现实的需要。近年来，随着住房价格不断攀升，居民的住房压力可以说是越来越大，而十七大报告将“住房保障”写入其中，充分体现了对民生的关注和对民意的尊重，保障性住房的建设不但解决了中低收入群体的居住需求，也为抑制过快上涨的房价发挥了重要的作用。但实际中，保障性住房的建设力度十分缓慢，原因何在？本人结合阿勒泰地区近年来开展的保障性住房建设情况，谈一点粗浅的认识。　　一、实行保障性住房建设的原因　　保障性住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，是具有保障性质的政策性普通居民住房。　　（一）实施保障性住房建设，是保障和改善民生的重大举措。既是群众的大事，也是政府的大事，保障低收入住房困难群众基本住房是政府的重要职责，实施保障性安居工程，解决低收入家庭住房困难，是保障和改善民生的主要途径。　　（二）实施保障性住房建设，是抑制我国过快上涨的房价、保持经济平稳较快发展的重要措施。当前商品房房价上涨过快，仅靠市场的力量来解决这一问题显然是不够的，必须采取宏观调控，在当前形势下，推进保障性住房建设，既能改善民生，刺激消费，又能增加投资，带动相关产业发展，是应对国际金融危机、保持经济平稳较快发展的重要举措。保障性住房建设就是国家为抑制房价过快上涨而采取的宏观调控手段。　　（三）实施保障性住房建设，是构建和谐社会的重要举措。党的十七大报告提出：努力使全体人民“住有所居”的宏伟目标。据不完全统计，2010年，我国投资兴建了保障性住房580万套，竣工370万套。2011年计划安排建设保障性住房和各类棚户区改造性住房1000万套。温家宝总理在今年2月27日接受中国政府网和新华网的联合专访时表示：在未来五年，我国将计划兴建保障性住房3600万套。这是自1998年中国政府停止福利分房、实施房改后，政府推出的最大规模的保障房计划。在十二五规划的开局之年，这一政策的变化充分体现了科学发展观的必然要求，必将有利于建设我国社会主义和谐社会，有利于提高人民的生活水平。　　二、保障性住房建设普遍存在的问题　　（一）地方政府积极性不高。目前，由于各地保障性住房建设与地方政绩考核制度不挂钩，使得地方政府对这一民生工程缺乏热情，各地政府部门难以在能全部获得商品房土地出让收入的背景下，减少商品房建设用地，用于保障性住房建设，从而直接减少地方财政收入，这最终导致地方政府在保障性住房建设上缺乏动力。　　（二）建设资金来源单一，资金难以保障。资金短缺成为阻碍保障性住房前进的一道门槛，如何进行有效地融资，拓宽资金来源渠道是一个值得深思的命题。目前，由于政府的限价政策，使得保障性住房利润很低，许多房地产商不愿投入资金，唯有通过政府投资获得资金，保障性住房建设资金来源单一。　　（三）多数保障性住房选址不佳，存在质量隐患。目前，各地的保障性住房大多数建在偏远、交通不便、配套不完善的地区，无形中加大了中低收入群体的日常生活成本，中低收入群体不愿入住。另一方面，保障性住房的质量存有隐患，户型设计的不合理，配套设施不齐全，这也造成很多中低收入家庭放弃的重要原因。　　（四）保障性住房的准入和退出机制不完善。　　在分配过程中，经常出现高收入家庭挤占保障性住房名额，使得保障性住房出现“变味”现象，造成中低收入家庭的住房需求得不到保障。同时，我国的保障性住房建设普遍采用终身制，一次购买终身持有，很多已经进入高收入的家庭仍占有保障性住房，享受政府提供的保障性住房政策，这不利于社会公平，影响社会秩序的稳定。　　三、针对保障性住房问题的采取的措施　　（一）建立专门的机构。各地方应当结合本地经济发展的实际，推进地方性的住房保障法规，严格制定住房保障对象的进入、退出管理办法。建立相应的政府专门机构，管理保障性住房投资资金。设立具有较大权限的政府专门机构，全面负责保障性住房的投资、建设和管理。使具体的项目建设者只需要面对专门机构，而政府管理的众多部门也只需要监督这一个部门。专门机构的建立也可以增加政府对保障性住房的监督和控制力度。同时，要调动地方政府建设保障性住房的积极性。专为保障性住房建设制定与地方政绩考核制度相挂钩的硬性指标，激励政府重视保障性住房建设，并将其作为各级行政部门工作的重要目标和考核内容。　　（二）加大保障性住房的资金投入，拓宽融资渠道。要加大保障性住房的资金投入，光靠政府的财政收入是不够的，因此我们必须要拓宽保障性住房建设的融资渠道，动用全社会的力量保障资金的需求。政府可以多渠道筹集建设资金，如从金融机构获得专项贷款，从地方财政、住房公积金增值净收益、土地出让净收益中安排一定比例解决等。　　（三）完善保障性住房的准入、退出和监督机制。首先要加强对保障性住房的分配管理，遏制较高收入的人占有保障性住房，保障中低收入家庭享有住房的福利，同时对于获得保障性住房的人群，要监督其住房的实际用途，不得用于转售或者出租从中谋利。　　（四）必须要加强保障性住房的质量管理，保障性住房的选址要充分考虑居民的生活便利需求，同时在住房的户型、面积设计上，要适合居民的需求，要完善住房周边的公共服务配套设施，加速推进保障性住房小区的水、电、气等基础设施和居民购物、就医、出行、上学等公共服务设施建设，最大限度方便居民生活。　　保障性住房建设关系到社会的稳定和人民的安居乐业，是我国的一项长期的基本国策，更是构建和谐社会的一项重要举措。当今，保障性住房涉及到社会的方方面面，在对待保障性住房建设中遇到的问题上，我想，必须要积极改进方法，切实解决存在的问题，只有这样才能推动保障性住房建设顺利进行。　　作者：吴双林来源乌鲁木齐在线原创)(责任编辑：Newshoo)
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主办：中共尉犁县委、尉犁县人民政府&&&承办：尉犁县信息化办公室编者按：　　正值两会期间，日益敏感的房价问题与保障房建设也是两会代表关注的焦点话题之一。　　早在2007年，国务院便发布了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，保障性住房建设被提到了前所未有的高度，2010年，国家又提出“十二五”期间，五年建设3600万套保障房的计划。　　可如今，众多夹心层依然一边守望着看得见摸不着的保障房，一边离商品房越来越远。　　保障房有没有顺利推进，保障房到底保障了谁?　　保障房建设资金缺口过大的问题如何解决?如何调动企业和社会资本参与保障房建设的积极性，保障房建设的历史欠账能否在大跃进式的建设当中得到解决，都将在很长时间里困扰着决策层、参与保障房建设的各界人士以及普通民众。　　由此有人怀疑保障房建设很难完成任务，3年仅完成目标任务的2/5，5年建设3600万套保障房的目标只是大跃进。　　但在各种矛盾和现实问题的面前，不少地方依然在积极地探路保障房融资，各地政府都在恶补保障房的欠账，积极地进行保障房建设的试点，国开行希望通过“住房保障银行”曲线回归政策性金融等努力，都在尝试着解决由于历史原因形成的保障房建设背负的沉重欠账。不少企业也在通过努力提高保障房建设的利润率，为其他企业提供可供借鉴的范本。　　不管怎么说，保障房的推进正在尴尬地前行着，但愿在不远的将来，建立双轨制住房体系，“市场的归市场,保障的归保障”这一根本制度的建立并不是遥不可及的梦想。　　在苦盼5年之后，北京的汪小姐等来的结果却是：收入超过了经济适用房对收入的要求，她出局了。早在2009年，她向北京市申请经济适用房。“早知如此，还不如一开始就想办法买商品房，可是眼看着这5年，北京市四环的均价已经从13000元/平方米，涨破4万元/平方米，涨了二三倍，现在更买不起了，说多了都是泪。”　　自从2007年，国务院发布了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》后，保障性住房建设被提到了前所未有的高度。几年间，廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房等各种类型的保障房在轰轰烈烈地兴建中。　　然而由于历史欠账太多，依然有很多“汪小姐”，一边守望着看得见摸不着的保障房，一边离商品房越来越远。有众多与汪小姐有类似经历的夹心层感叹：“现在连做房奴的资格都没有了。”　　不同名目的保障房最终效果如何?保障房究竟保障了谁?计划建设的数量是否按时按量完成?带着这些问题，本文试图对保障房的发展进行一个梳理。　　房改旧账成为核心矛盾　　1998年，经济适用房横空出世。那时正值房改的关键时期，国家制定了房地产市场要以商品房和保障性住房两条腿走路的政策。在接受时代周报记者采访时，中国房地产研究会副会长顾云昌回忆：“刚刚启动住房制度改革政策初时，国家明确提出供应体系应该对不同收入家庭采取不同的住房供应政策，低收入家庭是廉租房，中低收入家庭是经济适用住房，中等以上收入家庭是商品房，这样的定位在当时是合适的。”　　但事实上，从2000年开始，保障房建设几乎形同虚设。全国各地因片面追求市场化而忽视了保障性住房的建设，导致保障房的历史欠账太多。　　根据中信建投一份研究报告显示，在房改启动后，除了1998年与1999年经适房投资占住宅投资总额的比重呈上升趋势外，从年，这一比重一路下挫，2010年更是下跌至3%的低位。　　“这些原本排队购买保障房的夹心层，突然被通知排到市场方的队伍去时，最终的结果就是更加买不起房。”顾云昌认为，如今这个夹心层已经越来越厚，这笔房改的旧账已经成为当前中国住房问题的核心矛盾。　　直到2007年，国家才将保障房建设再次提上议事日程。公租房、廉租房、经济适用房以及各种衍生政策开始在各地受到重视。　　其中一个类型是限价房。限价房并不是严格意义上的“保障房”，它属于商品房，供应对象为中低收入家庭。按照“以房价定地价”的思路，在土地挂牌出让时就已被限定房屋价格、建设标准和销售对象。2006年，广州推出限价房后，一度受到市场追捧。但到了2008年金融危机时，普通商品房的价格持续走低，导致限价房出现“空售”现象。广州不得不暂停推出限价房，直到2010年，中央政府决心打压高房价，广州市政府才再次把曾经的限价房搬出来。　　从经济适用房到限价房，都经历了曲折的尝试过程。政策层面，中央和地方政府也在不断调整，试图寻求妥当的改善方案。2013年下半年有消息传出，住房和城乡建设部已经开始考虑将“公租房并轨”作为调整现有住房供应体系的突破口，逐步削减销售型经济适用房供应量，并最终停止供应经济适用住房。这一思路目前尚在考虑和研究之中，已有地方政府开始试点。河南郑州已经开始进行原有经济适用房、廉租房、公共租赁住房“三房合一”的“大并轨”试点，经济适用房不再销售，统一向应保群体出租。山东省烟台市也准备进行“大并轨”试点。　　此外，近几年各地有不少新的实践。如上海市和湖北黄石市建设共有产权商品住房，深圳市采取市场化运作方式筹集和建设安居住房，北京市发展自住型商品房等。　　随着2013年“京七条”出台，“自住型商品房(以下简称“自住房”)”引起了广泛关注。北京市副市长陈刚在北京市十四届人大二次会议上指出，自住房就是共有产权性质的住房。今年将在去年2万套的基础上，再推出5万套自住房。2013年9月以来，北京共成交住宅用地42宗，31宗为含自住房的住宅用地，总规划建筑面积达到&625.5万平方米，占总成交建面的80%，其中自住房用地部分占比超过一半。　　有业内人士质疑自住房占比过高，有“大跃进”嫌疑。住建部政策研究中心原副主任王珏林在接受时代周报记者采访时称，5万套自住房，实际相当于占用了经济适用房的指标。自住房跟之前的限价房区别不大，只是换一个名称，数量上此消彼长，对整体影响不大。　　在业界看来，自住房带有浓重的保障性住房色彩。购买后原则上5年内不得转让;5年后转让的，按照届时同地段商品住房价格和该自住房购买时价格差价的30%缴纳土地收益等价款。恒大御景湾作为北京首个自住房项目，自日开始，经过15天的申请，已有15万人成功提交申购信息，粗略推算摇号中签率为1:75。　　全联房地产商会执行会长、华远地产董事长任志强此前公开表示了对自住房的担心：自住房表面上会降低市场房价，但是在后期的交易中，政府同时收取30%的土地收益，这将把价格压力转嫁到二手房市场。届时，二手房交易价格或将以30%的增幅上涨。　　保障房的建设对房价的影响，也是多年来业内普遍争议的问题。在保障房建设的几年内，商品房房价一涨再涨，有些人把房价升高归咎为保障房的大规模建设。对此，几位专家不约而同地持否定态度。　　王珏林认为，自住房也好，其他类型的保障房也好，数量并不足以对商品房房价造成太大影响。保障房和商品房房价的关系，取决于土地供应情况。如果自住房占商品房土地的指标，房价就受影响;如果不占土地指标，各分蛋糕，就不受影响。房价压不下来也不是因为保障房的增加造成的。　　“保障房和商品房是分开的。政府管保障房，商品房的价格是由市场决定的。二者完全没有关系。”顾云昌说。　　保障房保障了谁?　　北京东城区的张先生三年前申请了经济适用房，迟迟摇不到号，“当时说3年连续没摇上就给，真以为3年能给呢。那时我还在上学，现在都结婚了。”如今他对经适房很失望，觉得涉及到摇号的事情都只是“看上去很美”。　　保障房的分配一直是政策施行过程中一个棘手的问题。真正需要保障房的人是否申请到了房?申请到了保障房的又都是些什么人?　　对此，亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存持较为极端的负面看法：“保障房分配是不可能解决分配公平的问题的。目前，保障房的种类繁多，过于复杂。实际到有需要人群手里的指标很少。现在提到最多的是棚户区的改造，但这部分实质上是棚户区居民的安置房，而经济适用房又成为很多国企或者事业单位的福利分房。任何产权性质的保障房都不能真正解决中低收入家庭的住房问题，至于机制的完善基本上是不能实现的。既然如此，不如取消。”　　与之相反，王珏林从总体上肯定了保障房的成效，“保障房建设的预期是每年都保证一定的量来改善一部分家庭，而不是预期买不起商品房的这些人每人给你一套。反正是建比不建强，多比少强，总体解决的大部分还是住房困难的人群。”　　针对个别人“开着宝马去摇号”的现象，顾云昌在接受时代周报记者采访时表示，这是管理不到位的问题，不能因为有不符合条件的人买了，就说经济适用房政策本身不好。“政策不监管、不落实是没有用的，要看政府有没有精力来管，加强监督。不是过去发的文件不对，而是没执行，现在落实下来就解决问题了。在确保分配公平方面，政府也越来越严格。只要监管到位了，保障房钻空子的问题也能解决。”　　挖坑不建并非普遍现象　　在“十二五”()规划中，党中央国务院确定了开工建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套(户)的目标任务。但从完成情况来看，自2011年以来，全国累计建成各类保障性安居工程1500万套。这引起了亚太房地产研究院院长谢逸枫对保障房建设进度的质疑：“目前保障房完成任务离‘十二五’只差两年，但真正建成的还不到2/5。”业内也有不少怀疑声音，认为“五年3600万套”的目标是大跃进，无法完成。　　顾云昌则对此持有不同意见：“十二五”规划中“3600万套”的目标，指的是开工建设的数量。目前已开工的是2400万套，3/5的时间完成了2/3的任务。他相信，还有两年时间，每年600万套，到2015年“十二五”结束的时候，3600万套开工是没问题的。但由于建设需要一个周期，如果全部建成，恐怕还要再过一两年。　　从全国来看，保障房建设规模已经处于缩量通道。2013年的任务是新开工600万套。此前2011年是开工1000万套，万套。这是否意味着经过前几年的高速发展，保障房的步伐开始放缓?　　住建部政策研究中心原主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮对时代周报记者解释，实物型保障房是为少数人建的，是救助性质的保障，不是大多数人将来都住保障房。大规模建保障房是阶段性任务，以后还会建，但那是常态性的。此外，今年也会重点抓保障房的竣工和入住。　　此前，有媒体报道称，2011年开工的1000万套保障房中约1/3属“挖坑待建”情况，一季度仅完成10.8%，三系度开工速度猛增。部分省份曝出将员工宿舍计入保障房开工数量。因此，保障房开工数是否存在水分，质疑声音一直存在。　　为此，住建部有关官员辟谣称，开工建设1000万套保障性住房的开工标准是，规划设计的永久性建筑工程已进入地基基础的结构施工。对于仅是搭建施工现场围护设施，或仅是开挖基坑的，不计入已开工套数。否认了“1/3开工保障房只是挖坑”这一说法。　　业内人士分析，造成一小部分保障房项目“挖坑不建”的一个重要外部因素是，目前对地方政府保障房建设所制订的考核指标中强调的就是“开工率”。　　对此，陈淮回应称，把挖坑不建说成是普遍现象肯定是夸大其词，各地都要按月报进度的。　　顾云昌认为，针对挖坑不建的现象，如果中央下决心监管，督促开工项目顺利完成，问题是不大的。　　政策性金融解决融资难　　财政部在2007年发布的《廉租住房保障资金管理办法》早已规定，从日起，地方各级财政部门要从土地出让净收益中按照不低于10%的比例安排用于廉租住房保障。　　然而，在实际运行过程中，全国用于廉租住房保障的投入依然太少。2010年，全国地方土地出让收入高达2.9万亿元，再创历史新高，但其中仅有463亿元用于廉租住房保障支出，占比不足1.6%。　　未来五年，中国政府计划建设3600万套保障房，如以2011年开工的1000万套保障房来计算，需要建设资金1.3万亿元，资金缺口8062亿元。资金筹措成为一大难题。地方的巨额土地收入如不能及时输血保障房，保障房的建设情况令人生忧。　　然而，住建部2011年的一项调查显示，高达七成比例的大型房企对保障房项目“敬而远之”。　　对房企来说，保障房的利润微薄自然是最主要的原因。同策咨询研究中心总监张宏伟告诉时代周报，2013年房地产标杆企业的净利润率在13%左右，其他企业可能在10%，而保障房项目的利润率仅3%-5%。在保障房建设过程中，资金的筹措始终是一大难题。一些保障房项目的投资回报期太长，也导致了企业参与的积极性不高。　　陈淮表示：“保障房本来就不是盈利性产品，而是公共产品，是政府责任。以利润最大化为目标是市场经济下企业的合理行为，指责批评企业是没有道理的，如同企业没责任发低保一样。政府收了税就该提供充分的公共产品供给，如果政府公共资源不充分，就该按市场原则向企业购买或同企业交易，如发地方债、贴租、回购等。”　　据《财新o新世纪》周刊今年2月的报道，住建部已在积极研究成立“住房保障银行”这一政策性金融机构，支持保障房建设。作为支持保障房建设的主力银行，国开行2012年年报显示，在保障性安居工程贷款领域，超过60%的投放来自国开行，该行当年新增保障性安居工程贷款1166亿元。报道援引知情人士透露的消息，“在制度缺失、回归政策性金融前景不明确的现实下，国开行希望通过‘住房保障银行’曲线回归政策性金融。”　　“资金筹措方面，中央补贴了一部分，更多是靠地方政府的筹措。”顾云昌指出，保障房的开发商获得的利润肯定不如商品房多，所以政府也在想方设法提供扶持政策吸引社会资金。“例如北京市政府用配建的政策来吸引企业参与。商品房开发过程中，拿地的时候有个条件，你必须配建多少保障房，如果不配建的话就拿不到土地。”　　其他筹资方式也在探索中。2009年开始，上海、天津等地先后成为房地产投资信托基金(REITs)试点城市。REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。业内人士认为，保障房REITs是对目前保障房建设资金难题的一种有益尝试。　　供求缺口巨大&京五万套自住商品房难抑房价　　2月27日，北京首个自住型商品房项目—恒大御景湾，终于步入了现场审核的最后一天。据统计，恒大御景湾项目大约有7万组家庭到现场办理了审核，其中优先家庭51637组，非优先家庭12374组，恒大御景湾的自住房供应量却仅有2000套，求供比例约达到了35：1。　　“真是千军万马过独木桥呀，跟不要钱似的!”参与现场审核的王先生向自己的妻子感叹道。尽管是最后一天，可是审核现场依旧人头攒动。　　自北京市住建委提供的《完善执行机制，坚定不移稳房价》文件七条(以下简称“京七条”)出台，推出的自住型商品住房似乎变成了人们关注的“焦点”，在自住型商品房的均价上，明确规定了要同比周边同品质普通商品房低30%，这对于北京那些不符合申请公租房条件，具备一定经济能力，但却依然买不起普通商品房的“夹心层”来说，无疑成了让他们“马上有房”的希望。　　马年伊始，随着恒大御景湾、金隅o汇星苑、金隅o汇景苑这些自住型商品房项目的推出，“夹心层”们的热情被瞬间点燃。　　然而，自住商品住宅优先北京籍人士，非京籍户口短期内无法买到，让人不禁要提出“谁的自住商品住宅”的疑问。与此同时，各界对于自住商品住宅是平抑房价还是使普通商品住宅被迫高端化的问题也是争论不休。甚至有人质疑年推5万套，是否太过激进?　　非京籍户口短期内没戏　　一直以来，北京的房价可谓是居高不下，屡调屡涨。2013年，北京市房价涨幅超过20%。为制约房价的过快增长，2013年10月底，北京市为了围堵高房价，由市住建委出台了“京七条”，明确了对于自住型商品房的相关规定，规定自住型商品房的均价要比周边同品质商品房低30%，供应规模要达到市场的40%-50%。并在年前要完成2万套自住型商品房的供应，并计划今年全年要完成5万套的供应。自住型商品住房用地，由房地产开发企业通过“限房价、竞地价”等出让方式公开竞得。　　自住型商品房相比于普通商品房在价格上无可比拟的优势，是一种类似于限价房的产品，只要有购房资格的人士都可以购买，让之前钟意于普通商品房的“夹心层”动了心。&1月13日，北京首个自住型商品房项目—恒大御景湾开始接受申购家庭提交审核材料，此前在网上登记申请时，就有14.8万户提交了申请。其中经济适用房、两限房轮候家庭8023户，本市户籍家庭(非保障房轮候家庭)12.4万户，非京户籍家庭1.58万户，巨大的访问量让网站一直处于濒临瘫痪的状态。　　“光提交申请就提交了几十次，最后鼓动全家一起上阵才成功。”王先生向时代周报记者感叹道。最终，通过现场审核，使得申请的家庭数骤减到了约7万户，淘汰了近半，但比例供求比例依旧达到35:1。　　继“恒大御景湾”项目之后，北京第二批自住型商品房项目—金隅o汇星苑和金隅o汇景苑计划提供自住房5347套，但官方数据显示申请认购的单数达到了21.9万份，求供比例达到了41:1。　　按照规定，自住型商品房的销售对象是本市具备购房资格家庭，北京户籍(无房家庭、单身25岁以上、保障房轮候家庭)可优先购买，五年内不得转让。“这7万套(自住型商品房)连有北京户口的购房者都满足不了，没有北京户口的短期内基本没戏”，一位业内人士感叹。　　“一下子推出7万套自住型商品住宅，已经是不少了，并集中在年上市;2008年，北京一年的商品房成交量也就五六万套，2011年成交也就7万套。正常情况下，北京的商品房的每年总成交量也就八九万套。”北京中原地产市场总监张大伟在接受时代周报记者采访时表示。　　“自住型商品住房未销先热，说明此类产品性价比较高，市场热捧程度大。这对于刚需购房者的购房需求释放是利好消息。”上海易居研究员严跃进告诉时代周报记者，在目前北京普通商品住宅库存不断减少的情况下，自住型商品住房的推出，将能缓解置业者购房需求的“饥渴”症状。这种住房，符合北京解决住房保障的低门槛策略。但后续能否成为主导，疑虑依然很大。　　然而一些夹心层却感叹：“7万套自住型商品房，但是对于北京恐怖的刚需来说只能是僧多粥少，如果购房者没有申请到自住型商品房，普通商品房的房价又越来越高，到时候连变成房奴都成了一种奢望。”　　普通商品住房高端化?　　据北京市国土资源局发布数据显示，2013年全市商品住宅用地供应面积大幅增加，达到978公顷，完成全年850公顷计划指标的115%，较2012年度增加207%。1月6日，北京土地整理储备中心发布公告，表示2014年将进一步加大住宅用地供应量，其中60%将用于商品房建设，而商品房用地中将有50%用于建设自住型商品房。　　任志强对此提出质疑：“在同样的土地面积上，保障房的结构增加了，商品房的价格就要提高，等于保障性住房在推动商品房房价的提高”。　　自住型商品房在价格上的先天优势非常明显，如果在同等品质的情况下，普通商品房在其面前很难有竞争力可言，这对于刚需的中低端市场无疑是具备很大的冲击。对此，即使是房企中大佬万科也是一肚子苦水，北京万科副总经理肖劲曾表示：“万科不少项目都是定位于刚需的中低端产品，所以对我们影响肯定会很大，我们正在研究中”。　　北京一位地产公司的人士在接受时代周报记者采访时也持有同样的观点：现在很多商品住宅用地在拍卖时都捆绑配建自住型商品房的地块，会令商品住宅的地价成本大大提高，但房企们在这种情况下依旧抢地却也是无奈之举，不做自住型商品房就没地可拿了。结果普通商品住宅被迫高端化或往高端化市场靠拢。　　但是，张大伟却认为，所谓自住型商品住宅推高房价的说法并不成立。因为房价是随着预期而变化的，地价高并不一定房价就高(也有亏钱卖的)，而且房价从来没有连续涨三年的。根据链家地产的数据统计，截至2月23日，北京新建商品房当月成交量仅为1545套，较上月环比下降了74.7%，较2013年同期下降61.5%，自住商品房政策导致观望的人群大幅增加。　　张大伟向时代周报记者表示：“其实，商品房的总供应量还是呈增加状态的。即使要涨，价格也不会涨得那么快。”　　和政府合伙买房?　　日益高涨的房价让人望而却步，但是如果政府说它愿意跟你“凑份子”合伙买房?你愿意吗?1月22日，北京第十四届人民代表大会第二次会议闭幕，首次明确了自住型商品房的性质——共有产权。规定自住型商品房为“共有产权性质”，自住型商品房购买后，原则上5年内不得转让;五年后转让的，按照届时同时段商品住房价格和该自住型商品房购买时价格的差价30%缴纳土地收益等价款。　　对此，北京市副市长陈刚的解释是：“自住房的价格会比市场低30%，甚至50%。同时实行共有产权，你先买，政府给予支持，你自己先住。如果再上市交易，首先政府优先收购，或者是根据共有产权比例把政府那部分收益拿走。这样买到的人也不亏，卖的人也不得利。”陈刚认为，“共有产权房”的模式将会是一种可持续模式。　　对此，人们也是反应各异。一部分人认为，共同产权政策可以在一定程度上切实消除牟利和寻租的空间，杜绝投机行为。可以有效避免“假穷人”造假牟利等问题。　　一些购房人认为：“产权共有?三七分?然后分摊收益?这和跟政府一起买房有什么区别?共有产权之后政府还会平抑自住房的房价吗?”卫民不动产智库负责人蔡卫民在接受时代周报记者采访说：“未来的一线城市，应该都会采用这种共有产权的运作模式。主要原因是它相对于市场略低，能够满足目前市场的需求。不过，政府在持有产权后，本身就没有平抑房价的动力。”　　任志强也表示，上市五年后，大家会发现，由于需按当时市场价30%上缴获利部分，则会造成二手房市场价格暴动和新房价格倒挂，造成市场价格信号不稳定或者扭曲。2月21日，北京市朝阳区来广营地块被北京市国土局挂牌出让。挂牌文件信息显示，来广营地块未来的自住型商品房售价将达到2.8万元/平方米。这个定价直接冲破了此前自住型商品房2.2万元/平方米的定价上限，飙升了6000元/平方米，成为了目前为止最贵的自住型商品房。　　“随着周边地段房价的上涨，此类住房售价也会水涨船高。所以所谓的行政性手段设定价格，并不是很合理。”在严跃进看来，这个时候，政府也会面临两难问题。如果让此类房价保持上涨态势，那么此类自住型商品住房原先的功能和定位就会遭质疑。这样的涨价，也明显提高了购房者的成本。　　广东省房地产研究会副会长韩世同在接受时代周报记者采访时认为：“自住型商品住宅类似于限价房。出现这样的问题，根本原因就是自住型商品住房并非楼市长效发展下的最需要的产品。一次性推出5万套，会不会是一个新的大跃进?会不会重蹈限价房推行不下去的覆辙。”　　各地保障房建设目标　　北京市市长王安顺：“十二五”建设100万套保障房　　市委副书记、市长王安顺在2013年年底说：完成“十二五”期间建设筹集100万套保障性住房的目标任务，没有退路，也不能有任何水分。我们要带着感情做好住房保障工作。　　一要科学规划，加强统筹。下决心选择在产业园周边、交通便利、市政能配套的好地块建设，集约节约用地，保护和弘扬传统优秀文化。合理设计户型，让各种收入阶层有尊严地混合居住在一起，共享改革发展成果。二要保证质量。工程建设决不能偷工减料，特别是装修选材一定要符合环保要求。三要分配、管理、使用好保障性住房。通过基础信息互联互通、建立“黑名单”等方式，确保低收入群体得到应有的住房保障。四要依靠改革，在多渠道筹措资金、土地出让方式等方面探索出新思路、新办法。　　上海市市长杨雄：今年建成保障房11万套　　2014年，上海市将健全住房保障和供应体系。新建筹措各类保障性住房和实施旧住房综合改造5.5万套，基本建成11万套。完善住房保障管理机制，加快大型居住社区配套建设。拆除中心城区二级旧里以下房屋55万平方米，推进城中村改造。严格执行国家房地产市场调控政策，确保住房用地供应，促进房地产市场健康有序发展。　　2013年，上海共实施三类综合改造项目共194万平方米、40283户，受到了群众的普遍欢迎。上海市副市长蒋卓庆表示，将继续把旧住房综合改造项目列为重点工作，围绕“保障性安居工程2013年到2015年受益居民达到18万户”的目标，进一步加大财政投入，加快推进力度。　　广州市：今年将建1.81万套保障房　　日前从广州市国土资源和房屋管理局获悉2014年广州计划筹集1.1万套保障房，基本建成1.81万套保障房，新增发放1300户住房租赁补贴。　　广州市国土资源和房屋管理局在2014年工作安排中提出，广州将深化住房制度改革，积极拓展保障性住房建设和管理的融资渠道，抓紧制定出台解决“夹心层”住房困难问题的政策方案。　　同时，广州将争取国土资源部土地调查和土地登记“两库合一”试点，探索开展广州市不动产统一登记研究，筹备建设统一登记信息平台，研究制定统一登记簿证，逐步完善包括地表、地上、地下建设用地使用权登记规范。　　深圳市：2013年供应2.8万套保障房　　作为市政府民生实事之一，2013年全市共开工建设保障性住房1.7万套，竣工2.21万套，供应2.7万套。　　2014年，计划新开工建设保障性住房2.5万套、竣工2.5万套、供应2.8万套。　　深圳同时将着力推进多层次住房保障制度创新，促进住有所居。构建租售补结合、多层次广覆盖的住房保障体系，为全国住房保障制度改革探索新路。　　天津市：2014年开工建设保障房6万套　　2014年，天津将开工建设保障房6万套，竣工7.5万套，向社会推出4万套公租房房源;继续降低廉租住房租房补贴和经济租赁房租房补贴收入准入门槛，新增补贴家庭1万户，累计向11.5万户中低收入住房困难家庭提供租房补贴。　　天津将进一步完善市政配套和公共服务设施建设，与保障房同步规划、同步建设、同步交付使用，并建立健全长效管理机制。将完成提升改造旧楼区559个、2570万平方米，基本实现中心城区成片旧楼区综合提升改造全覆盖。　　垫资数百亿回款困难重重&中冶战略性退出保障房　　“国家队”成员中国冶金科工股份有限公司(以下简称“中国中冶”)可能也没有想到，他们一度卖力做到全国最大投资规模的保障房，会在日后成为让他们头疼的大麻烦。　　作为国内保障房建筑的先头军，中国中冶近年依靠突出的融资能力在全国保障房开发中阔步前行，但跟地方政府“要账难”的境遇及由此带来的公司债务危机等难题令人唏嘘。　　承载中国中冶地产业务的，是其全资子公司中冶置业集团有限公司(以下简称“中冶置业”)。从2012年起，退出保障房和地方基建成为中冶置业战略转型的重要方向。　　中冶置业董事长刘福明在最近一次内部讲话中称，要完成中冶置业向房地产专业化方向转型，全面解决历史遗留问题，抓好“两退”项目和南京下关1号地收尾，确保资金回收，是2014年重点工作之一。　　中国中冶投资者关系部门相关负责人拒绝向时代周报记者透露最新保障房相关数据，称在不久后发布的2013年年报数据中会有详细说明。此前有媒体报道：“中冶置业全部946亿元债权类资产中，因保障房建设和基础设施建设等，包括地方政府平台欠款涉及的比例高达50%左右，也就是接近500亿元。”上述负责人称仅该数据有出入。　　遭遇要账尴尬　　2008年11月，中央“4万亿”一揽子计划出炉，其中“三年9000亿元保障房投资”蛋糕甫出即被争抢，中国中冶是当时最早一批最强有力的分食者之一。　　“与其在商品房市场上高成本竞争，不如进入保障房这个竞争不是很激烈的‘蓝海’，通过扩大规模，迅速占领较大的市场份额。”时任中国中冶总裁沈鹤庭如是说。　　据时代周报记者了解，“全产业链、一体化”建设模式，是中国中冶谋利保障房的信心标榜所在，意思是集团在保障房规划设计、建筑施工到材料供应、物流配送和售后物业等方面均有优势。中国中冶董秘康承业曾对外介绍，集团能利用下属产业链优势，将保障房的毛利率做到11%以上。目前，普通民营房企参建保障房的利润率仅为3%-5%。　　作为中国中冶一级子公司，中冶置业是该集团房地产板块的最主要操盘方，有多年参建保障性住房的经验，并摸索出一套政府、银行、企业相互支持三足鼎立的模式，仅2008年、2009年，其就先后和5家银行签署了450亿元保障性住房授信协议。　　在地方政府财政吃紧的情况下，拥有强大融资能力的中冶置业，无疑在保障房BT模式下占尽先机(BT模式即由承包方先垫资建设，工程验收完毕再由政府回购并移交给业主)。2009年，中冶置业高调宣布，保障房产品占比上调至60%，其目标是未来实现年销售1000万-1500万平方米。　　中国中冶历年财报数据显示，2010年，其旗下保障房项目达到24个，总投资257亿元，总建筑面积564万平方米。一年后，保障房项目增长到50个，总投资攀升到508亿元，总建筑面积高达2063万平方米，已占16家可开发保障房的央企所建保障房总规模的80%，成为国内最大的保障房开发企业。　　在彼时的券商报告中，以保障房为主的房产业务被看作是中国中冶最主要利润增长点。不过，高调进军保障房的中冶置业，却在三年后遭遇了“要账”的尴尬。　　在2012年12月，中冶网发布的《中冶置业集团谋求内涵式科学发展之路》一文中就明确提及，中冶置业截至当时的应收账款总额已约65亿元，绝大部分来自基础设施和保障房。由于这两项产品利润贡献率都较低，这也导致企业近几年承担了较为沉重的政府履约和资金成本上升的风险。　　“按照我们的理想估算，中冶置业的保障房是不可能亏钱的，毕竟优势摆在那里，但直到现在，公司房地产这块对集团的贡献或是在行业的影响力，都还处在成长期。”有中冶置业知情人士对时代周报记者分析称，原因很多，扩张步伐太快了，而地方政府回购能力差也很明显。项目建好了，他们没钱，能怎么办，你要知道，公司垫资的钱也都是银行贷款来的，单利息就吃掉原本应得的利润，这也使得公司之前一直大而不强，盈利能力差。　　战略性退出　　在无奈成为地方政府保障房和基建工程的大债主后，中冶置业裹挟中国中冶一并深度套牢数年。加上冶金主业经营不利和海外扩张失策等因素，中国中冶在2012年净利润一度亏损至69.5亿元，较2011年的42.4亿净利润，同比减少263.82%。在国资委直管的央企中，属于继中远、中铝之后的第三大“亏损大户”。　　作为自救的最主要措施之一，中国中冶早在2012年初就确定要退出保障房和基础设施建设领域，称这是公司的战略转型方向。　　“应收账款回收，是中冶置业向纯地产开发业务转型的重要战役，说句笑话，领导的重要工作之一，就是上门去讨债。”上述知情人士称。　　而在中冶置业官网里也可以看到，从2011年8月至今，公司侯宝旭、刘福明两任董事长曾多次奔赴石家庄、唐山、南京三地，会见当地政府领导并沟通政府还款问题。小有成效，按照该公司在一份期刊里透露的数据，截至2013年9月底，中冶置业共回收应收账款约55亿元。　　陷入困境的中国中冶，还寄希望于金融化的方式化解债权风险。2013年11月，中国中冶发布公告称，将把鞍山一个保障房项目的债权转让给中信信托，交易金额13.2亿元。　　据了解，此次债权转让的债务人实为鞍山市政府。而转让的保障房项目则是鞍山市劳动路西小区保障性住房工程，该工程早在2010年5月份由中国中冶子公司中国三冶与鞍山市城市建设投资发展有限公司签署。　　“中冶近年来在保障房项目上一直比较被动，现在采取转让债权给信托是个可行的办法，能转嫁资金回收的风险，这也是没有办法的办法。”长期关注保障房建设的兰德咨询总裁宋延庆分析称。　　中国经营报社(cbnews)　
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