(28分)自党的十七大报告提出“住有所居”以来，各级政府积极推进以公租房为主体的保障性住房建设。日，重庆市主城区第二批公租房项目集中开工仪式在大渡口区跳蹬公租房项目现场举行。此次开工的公租房项目有7个，约441万平方米.截止目前已累计开工3500万平方米。预计到今年年底，将完成12万套左右的交房任务，加上2011年已交房的8万多套，可以实现20多万户居民入住。市长黄奇帆在开工仪式上说，目前，重庆住房配置体系按照“30%左右居民租住保障房，70%左右居民通过商品房市场配置”的思路来推进。黄奇帆还说，公租房的建设，不仅能够改善民生，解决中低收入群众住房问题，还能够优化房地产投资结构，拉动投资，促进消费，带动家居、家电等刚性消费以及其他休闲消费。（1）联系材料，分析材料中直接蕴含的经济生活的理论。(20分）（2）联系材料，运用政治生活的知识回答，党中央为什么要提出“住有所居”，政府为什么要积极推进公租房建设。(8分） - 跟谁学
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关注我们官方微信关于跟谁学服务支持帮助中心房山整体发展相对缓慢
项目品质提升带动区域发展
业内专家探讨房山楼市发展6月26日，由腾讯房产主办的题为“探底房山楼市 助力南城发展”的地产沙龙在腾讯汇举办。本次沙龙邀请北京房地产协会秘书长陈志、北京天恒乐活城置业有限公司总经理周兴、RET睿意德研究员王昊，共同对房山楼市发展现状、整体区域规划建设、政府作为、主力客群、项目品质、未来楼市格局等话题进行探讨。沙龙介绍：沙龙主题：探底房山楼市 助力南城发展举办时间： 上午 10:00-11:00举办地点：Tencent Club 腾讯汇VIP室主持人：腾讯房产 刘佳邀请嘉宾：北京房地产协会秘书长 陈志北京天恒乐活城置业有限公司总经理 周兴RET睿意德研究员 王昊以下为文字实录：房山整体发展相对滞后 主持人：首先对各位老师的到来表示感谢，本期腾讯房产主题为“探底房山楼市 助力南城发展”。目前有不少人认为，房山楼市热度已超过大兴、通州，待会儿等下各位老师的意见。首先想请问陈老师，您觉得与通州、大兴相比，房山的区域优势在哪里？不足在哪些方面？陈志：如果我们从全市的角度看，你要是把房山整个区域和通州、大兴去比的话，那还真比不上。但是从整个全市热点区域上看，南部从东到西就这三块，通州城到通州北，整个通州很大的一个体量，一个动作。包括它的商务，写字楼在大河新区的，包括以后打造台湖的区位，以及亦庄，南中轴以及天通苑、大兴这条线，再拐过来就是房山了，长阳、良乡、城关，基本上是这么过来的。但是从发展的角度来说，虽然都是热点，但是热的各自状态不一样。通州这边是整体的，我觉得这是北京市政府刻意打造的一个热点，比如说它讲的北京的服务中心，包括我们也去看它那边很多的内容。在北京市未来发展上，台湖打造的东南走廊是一个非常重要的和京津冀对接的建设。现在反过来看，似乎政府对房山地区整体发展这块来说，我觉得挺滞后的。这里头也分，当我们房山的房地产从90年代中后期开始发力的时候，那个时候仅仅政府从房山镇东迁到良乡，在这个过程当中，带动了良乡地区、长阳地区的发展，之后看到了长阳快速腾飞，政府也做了很多努力，这也使得房山房地产有了一个实质性地提升，无论是从数量还是品质、内容上，我们从长阳、从良乡这个区域去看，应该说发展的还是比较快的。而且在北京市当时也是作为重点推出土地的一个区域，所以说等于在西南方向，基本上就是长阳、良乡。我们从阎村地区看，它是起步比较早，但是呢，后续可持续发力不足。现在又开始叫做把城关地区纳入到整体发展的过程中来。我觉得从大市场来看，有可能是在节奏上没踏上这块。长阳是赶了一个好时机，从北京市发展大的布局以及经济形势的起步。我们看到众多优质、大型的房企进入房山，万科、城建等等。能够在北京市场上排前二十、前五十的企业，大部分企业都在这有布局。以万科为首的，万科带动整个地区，首开什么的，这些企业带动性非常强。阎村这边主要是天恒乐活城和绿城，但是绿城那个项目大家知道不多。我们去看过，就是说在那个区位，因为它非常偏。但是后来这个地方的土地整理、出让速度就下来了。现在看，我们长阳还处在一个建设和交房的高峰期，很多还没有交房。但是阎村这块，还是有后发优势的。我们现在特别是像六环、像我们包括从燕山石化过来的轻轨，房山线延长线，以及我们其他的几条交通的建设。因此这个区位我觉得从未来看，后发优势有，但是从大的、整体的经济周期角度看，有可能在整个大周期的后面，不如长阳、良乡地区赶上了一个经济上升期。所以我觉得这个时候企业需要有一个清醒的意识，也需要我们在经营去做，要不然我们的市场竞争力就需要有更多考虑了。主持人：谢谢陈老师，刚才陈老师说相对于通州、大兴，可能房山整体发展相对滞后，天恒一直深耕房山区域，想请问周总您对房山区域的发展是什么看法？周兴：首先非常赞同陈老的观点，必须承认房山是后发力，比如说跟通州起步的时间比，差至少五年以上，甚至更多，跟大兴比差好几年，因为实际上房山可能从区政府的搬迁、从城关镇搬到良乡去是一个起步。但是从市场这个角度来讲，其实房山的时间并不晚。房山实际上在2006年之前，几乎所有开发商都是本地开发商，我们天恒乐活城是2006年进房山的。房山大发展，它有几个历史机遇造成的。第一个是核心的，今天我们看到长阳大的企业进去，他其实那个区域是一个县城区域，没有建设指标，后来房山市政府调配成功了，才有建设用地。实际上它进入大的发展高峰期是2008年万科开始进去过后，之前也有其他公司过去，但是应该是从2008年开始大量的地产公司进去，全都在那布局了。有的是一个项目，有的是多个项目，几乎在这布局了。这个是从发展周期上面来看。我们如果以2008年以市场高峰期来看的话，跟通州、大兴比差距是比较大的，必须承认它是后发。第二个，后发不代表是一个坏事情，这今年进步很快。实际上我们在做工作，前期去的时候，最难的是什么？基础设施。当时要水没水、要电没电、要路没路。我们协调最有难度的是电力设施没有，我们光为电这个事跟政府弄了三四年。但是现在实际上从2010年过后，2010年到2011年，这些主要制约的矛盾基本上解决了。客观问题都解决的，这个时候呢，现在它进入高峰期过后，迅速的把这个问题解决了。当时区领导很快把瓶颈解决了，想把杜家坎拓宽，杜家坎的拥堵程度急剧下降，再加上地铁的建设，这个改变是非常巨大的。这些因素带动了整个房山区房地产市场的发展。现在这件事情，到目前为止还没有做成，但是还是有一个什么概念？他想避免自己成为睡城。至少我跟房山的主要领导多次沟通，包括私下里沟通，他们还是一直在注重产业化的。实际上房山今年相对来讲而言，还是比通州、大兴落后，落后的是产业。它到目前为止支撑性产业还没有建起来。陈志：所以说从目前来看，还很难避免是睡城，这是我们最大的一个担心，而且我们看，我们进房山的交通，六环地铁、京石、京良，京良现在在打通。这四条，如果跟通州去比，通州光地铁几条，大家去数，还有若干条线。房山过不来，良乡、长阳，因为中间有一条河，跨河过不来，显然只有杜家坎那条路。这就是交通问题，所以周总说得对，政府意识和政府努力决定了这个地区的发展，再加上不敢说政府腐败，也不敢说官僚主义的情形，这个地方我们看好，但是前提还是政府的力量。主持人：待会儿我们在政府作为这块详细地请教陈老师。想问一下王总，您觉得房山区域发展的优势和不足是什么？王昊：我觉得是这样，接着周总的话说，我非常同意两位老师的观点。我认为房山现在其实是具备一定基础的，但是相对通州、大兴来说，还比两个区域发展水平相对会低一点。为什么呢？陈总这边也说过了，通州发展不光是集中主城区，可能相对分散，包括台湖等，它的发展方向是扩散型的，并不是集中在某一个区域。反观房山这块，可能就是集中在地铁的沿线，良乡也好、长阳也好，包括阎村、窦店也好，基本上其中在这一个区域之内，但是我是认为，虽然现在房山从基础情况来说可能比不上通州或者大兴，但是我认为房山以后还是会有一个比较好的发展。毕竟第一是它有一个相对比较庞大的人口基数，包括它距离城市的距离也没有想象得那么远。其实，坐地铁，包括开车走京石，交通相对比较方便。所以我觉得房山区域还是有潜力的。周兴：核心问题是这样的，比如说2008年-2010年，房山发展速度是有的。现在从长阳开始至少到窦店这一串是打通了。我觉得这个发展速度，这个趋势很明显。还有一个别的区县不具备的特点，这个特点在习总书记的这种思维模式、这个制度模式下会有巨大的优势。这些优势我认为会在未来不是很长时间内就能转换，真的现在是发展潜力，最后转换成实在优势。房山旅游资源非常丰富，因为房山地域面积在北京区县里面是最大的，占全市地域面积的1/5，非常非常大。最近我们一直在房山进行大规模的区域考察，当然不是做房地产项目，我们是做别的产业项目，跟他们在沟通这个事情，做了很多考察，这个实际上北京现在好多在推出旅游业这些东西，在北京房山这方面，世界上唯一的地质公园在房山，还包括十渡等很多旅游资源。实际上从旅游资源这个角度来讲，房山在全北京来看是很发达的，但是房山的旅游业一点都不发达，这个可能会在未来一段时间内进行爆发性的增长。这个区域的真正优势被发展出来了，那整个生产状态会发生很大的变化。我们最近也在做旅游产业，实际上旅游产业带来的链条非常强大，所有的配套都会跟上。如果旅游什么都有的话，你住在那儿肯定会觉得很方便。现在从房地产开发来讲，房山开发楼盘是指平原地区。房山平原地区非常狭小，但是山区非常大。它有一个组合优势，过去包括地产都不投，产业地产都不投，纯粹是房地产开发，现在是全面发力，在这种情况下，它的基础设施近几年已经改善很多了，但是用静态的观点来看，它比通州的基础设施差远了。但是它要全面发展，过去它是狭长的一串发展，它的空间也就这么多，发展平原地区的话，它只有这种条件，它现在全面发展投入就不一样了，这个是一个问题。还有一个，我们从客观来讲，发展一定是梯度的。我们今天看到长阳地区，在房山来说肯定是领头羊的发展，这个是自然规律、经济规律，社会规律一定是这样的。但是我们也看到了，实际上从今年开始，今年有点特殊，它会持续下来。尽管说供地越来越少，然后下一步房山的供地实际上是越往后供地越大，良乡发展的最早，良乡的供地指标不会增长，它的增长实际上是从良乡过后这串，阎村也好、城关也好，这个区域里面，供地的指标、潜能是很大的。然后就是刚才说的，我们政府有没有决心、有没有能力。但是我觉得应该会这样，为什么？它财政的需求是强烈的。原来长阳就可以支撑这个财政需求，现在长阳没有地了，或者没有足够的地了，良乡也没有足够的地，从财政的压力角度来讲，政府一定要迫使其他能供的地方、有机会的地方加快发展。包括我们现在看到的，连周口店都在加强一级土地的整理，但是实际上从财政的角度、从供地可能性的角度上来讲，一定是后面这个发展梯度，一定是逐步往外扩大的。就像十年前我们就不太想房山的事。三五年前我们想长阳的事，说明这个梯度的发展还是有机会的。前几天我看了一个文件，说整个北京市的供地会越来越小，最后会变成谁有地谁就有发展的机会，因为你没有发展空间了。这就会变成另外一个问题，有空间的时候你能不能用好，越到后来对质量的要求就越来越高了。原来粗放式的发展是可以的，之后粗放式发展不允许，这是一个问题。房山发展关键在政府作为主持人：房山离主城区比较远，大家对“南城”的置业还是有一个固有的印象在里面。陈老师提到政府作为这方面缺失一点，比如说同样也是位于“南城”的大兴，近来人们置业理念已经发生改变。想问一下陈老师，如何才能改变大家置业心理？另外您提到政府这一块，有没有一些具体的措施能改变大家对房山的印象？陈志：我觉得还得是政府做，你指着企业做可能性是非常小的。如果政府不去做的话，企业是做不了的。我们企业只能是拿了一块地，对周边的一些市政状况做一些改善，但是做改变很难。这个还是在我们房山、良乡、阎村，我个人感觉是乱的。乱就是说，政府需要财政的时候，它大量推出改地，包括房山良乡的那套方案做的时候也是花了大钱的。我也看到最早的区长、现在的区长，这几任书记、区长跟很多房山政府的有接触。那实际上在很多观念上来说，有眼前最着急的一些事。比如说政府搬到良乡以后，最着急的就是要先把良乡建成一个有人气的、大型一个城市，而不是简单把政府搬过去，政府搬过去就是一种带动，包括我们看到后来地铁的带动作用，这是北京市的投入。这种投入才把长阳地区带起来，包括我们阎村也多多少少沾了一点，包括北边跟丰台接壤的区域，实际上交通是非常非常少的。比如说我们看通州，政府专门修了一条地铁线，终点就在那，这是什么概念，这是重视产生的效应。因为那是终极的旅游目的地。如果引进来没有这样的沟通配套不可能实现，人家也不可能来，这也是一种资源的对等。在房山区来说，政府要做什么，现在看似乎也不是很清晰。我们现在很多在做，包括我们看到政府的土地供应的结构，我们在看、在说、在调，包括住宅用地比例在下降。而且现在很客观地说，市政府关于工业性用地，对于区县政府存在诸多不满。意味着今后的工业用地区县，政府是无权再用以前的方式去做。我们也看到区县政府在利用这种方式，在做一些税收的交换。这个问题其实挺大的，等于是什么呢？就是非常便宜的地，我们现在看到的资料显示的是1：14。工业用地非常低，和住宅用地差14倍，那么这种情形说明什么呢？区县政府我就贱卖了，其实有的时候，很多的工业用地被贱卖了以后并没有真正当来当地资源，开发的有效利用被搁置了，甚至有些产业也是不恰当地被引进进来，这都是属于地方政府在这些方面要有所改变的。再加，我们过去过分关注了住宅的发展，所以在供地结构上也都是以住宅去带，现在看基本上这两年开始转了，并重，包括我们看到了最近阎村土地通告出来，三块商服用地。这说明什么？政府要在这个地方去做、要发力了，如果没有这些东西的话，就指着我们企业说努力把住宅做好就行了，然后我就能把客户吸引过来，客户不傻，我住在这里头，这个地方没有发展、没有产业、没有人气。我个人的看法还是应该从市政府、区政府大力投入入手，只有他们的投入才能带动这个区域的发展，才能让我们买房人意识到今后我在这个地方，还有我们的产业和居住之间生态的这种观点、环境的观点必须要高度注意，要不然我引进一个重化产业，污染一大片住宅，那完了。所以我觉得都必须慎重考虑，所以必须是产业、商服这块，我觉得应该是多做。但是商服现在也面临着各种各样的压力。其实，还是应该好好考虑，去探索其他更好的方式，把这个区位的商业价值、人文价值发展出来。要不然单纯造一个文化、造一个概念，其实我说的再不客气一点，就是我们住宅过度发展，实际上是在鼓励老百姓炒房、买房，鼓励投资。未来不是这样的，包括现在市场老百姓意识的觉醒，可能再炒的机会没有了。所以他倒看重一些居住条件、生活方式，配套都非常方便、非常好。我可以在这踏踏实实住30年、50年的房子，不是等着地价上涨，不是这样一个路径。这个路径是我们过去支撑房地产发展的一个绝对路径，这个路径恐怕也是必须要改变的。主持人：陈老师谈了通过政府作为提升房山商业价值、人文价值的一些看法，那我想问一下王总这边，这个问题您怎么看？王昊：因为之前我一直在销售一线接触客户，我对客户的反映，其实像陈总说的。客户的反应是什么呢？他们观望并不是说需求被抑制了，而是真正考虑我买这套房用来做什么，挣钱还是我真的要住在这，这个已经成了一个问题了。如果客户真是要住在这，那配套的东西就非常多了。整个一系列生活体系的配套都要跟着发展起来，包括现在长阳发展的各个项目都集中在这，优质开发商都集中在这。我相信奥特莱斯不是没有支撑力的一个点，一定是这个区域相对有利的支撑点。包括万科提供的地也都是商服用地，带动这个区域的改变，原来我在长阳就是投资，现在更多人想在这个地方住了，那我就要带动周边配套的发展。主持人：之前采访周总也知道天恒之后要发展旅游地产这块，那么可能对政策支持的感触更多一点，您觉得呢？周兴：其实我认为各种投资是鸡和蛋关系的问题，所谓消费支撑、投资支撑和人口是有关系的，这是最重要的。比如我们说过去五年前的房子是以当地就业的居住人群为主的，但是咱们看这几年实际上从楼盘销售的角度来看很清晰。我们如果统计长阳地区的话，至少非地缘性客户在70%、80%以上，这个人群是很重要的。我们如果看房山，常住人口在当地就业、非当地和房山整个区域政府比例的话，这是非常高的，且越来越高。从另外一个角度上讲，以在房山“睡觉”为标准的话，这个人群是在急剧扩张的。陈志：这是城市房价高速上涨，然后把人都挤出去了。他想在城里睡觉，对不起门也没有，你只能上那去。2008年是一个大低谷，这个大低谷有奥运会的原因，也有经济发展周期带来的，更有金融风暴的原因，三重因素叠加导致一个低谷。再加上政府当时完美政治美学的要求，我们必须要树立一个全世界最好的形象，打造奥运会，尽管多么困难。那都8月份了，9月份我们残奥会做完了以后，坐下来一看，美国政府雷曼兄弟已经倒闭了。这个时候我们研究怎么办，曹远征、陈东琪、许善达我们开了一个闭门会讨论分析这个危机对我们的影响。虽然当时没有得结论，但是有一个结论就是很严重，我们谁都没有经历过。你光看没有用，这叫切肤之痛，人家说疼，不烧你一下你不知道疼，所以说很茫然，10月份、11月份以后不断判断，中央经济工作会议也在定调、也在判断。最终判断我们的4万亿，我们的政府在这个问题上，过去是有过教训的，或者说我们对整个房地产发展的作用在一些认识上不清楚。现在我们都在为当年的教训买单、在梳理，其实4万亿和我们的财政收入，和我们的GDP是多少倍。在这种情况下，你的价格立刻就被溢价了。我们再看良乡，良乡当年有几个盘，其中有一个瑞雪春堂( 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，卖多少呢？每平6000块钱、7000块钱。转过来十月份卖多少？12000元-13000元/平，是这样一个过程，它并不是真正怎样，是货币政策推出来的。如果你不买房你的财富就流失掉了，老百姓都买房，这就是我们买房投资、买房投机最重要的来源。前两天在北京发改委，我们给政府提了一些建议，做不到也得提，能不能定一个政策，五年之内我们的CPI保证不变，保证我们的存款是正的。第二我们银行法定利差不要拉太大，银行所有贷款不能超过法定利差。现在人为在拉大利差，人为提升CPI，然后跟老百姓说不能买房，老百姓可能听你的吗？我们现在发现，现在所有政策都是企业在给政府买单，企业在为老百姓和政府去当替罪羊。所以房地产这个事现在怎么说？我们特别希望政府真正不要把自己的政绩搁在前面做事，真正为当地去投入。当然我们也看到，不是说没有，确实有。按照别把自己的政绩搁第一，不要过度强调政治美学上的要求，我们要做成高大上，这是瞎扯，什么保障房、自住房，瞎扯。王昊：自住型商品房，十几万人摇号，就摇3000多个号。上一周开盘的项目基本上全清了，部分自住型商品房客户其实都是有购房资格的，但是我有购房需求。我一看我摇号摇成这样了，我还等着干嘛啊，我该有需求就买吧。陈志：我现在正在考虑，未来可能在7月份还有几个号要摇，现在才1800多个人。我们想凑到多人的时候做个小结，我们不断呼吁那些有资格、刚性的人回到商品市场来买。我们不能够否认我们现在住宅还具有保值性，还具有投资性，你堵节省那30%堵不上的时候，你赶紧回来，还等什么呢。我建议要真正把制度做一次彻底梳理，我的观点是自住房正好是为了去做价格的平均数推出来，那是一种救市的制度，不是真正的住房保障制度。承接市区外溢客户主持人：我们接着下一个问题，王总您之前说有一线销售的经验，您觉得到底是什么样的人群会比较中意房山这个区域的？王昊：现在从房山来看，首先分两大部分，长阳这个板块，包括良乡这一部分，我觉得良乡跟长阳受到现在轨道交通和京石的刺激，它其实更多的是市区外溢的客户，这个部分是毋庸置疑的。但是有一个问题，良乡本地客户其实是不认可长阳的，良乡本地客户认为长阳不是核心，他们认为良乡是核心，人家不去长阳买房子。另外一部分就是阎村这块，有几个利好的政策，地铁延长线往那边修，现在交通条件都比较好，还有周围有一个大盘的项目进行规模性的开发，对区域发展有抬升作用，现在已经逐渐开始抛弃以价换看，本地客户还是靠本地的房子，长阳的话更多还是吸引外地客户。周兴：我们一线统计数据是这样的。在2010年之前，我们本地客户占60%，外地客户占40%，2010年过后变化了，现在我们客户60%是城区里面的，本地客户占30%-45%这样一个水平。这个有几个因素造成的，一个是从发展梯度一步一步推过来，五年前比如说可能更早的时候，阎村这边就是村的感觉。最近它的城市建设水平上来了，一步一步推进，开始是良乡。当时长阳这个吸引力更多一些，往城市发展推进。第二个，城市发展可能是硬件上的推进，另外一个房价的压迫也有完成，良乡很高，有一部分移到城关去了。一步一步走，这个时候他就挑，看他的能力。另外一个，满足他购买能力的区域有更多可以选择的了。良乡也好、阎村也好，城关那边在一定程度内发展程度都是可以接受的，然后可能选择哪个对它的契合度更高，大家认识还是在变化，这个变化是由区域发展的变化带来的。王昊：它后期的变化肯定也是以市区客户逐渐外溢为主的。现在包括良乡区域，我本地的客户要达到60%－70%，阎村区域，外溢的客户要这么多，然后逐步的，我外溢的客户肯定是不断在增加。因为受到市区的房价挤压，市区的客户也是往外走的。主持人：陈老师您觉得到底什么样的人群适合在房山购房，另外您认为房山发展最有潜力的板块有哪些？陈志：是这样，首先我们应该客观看到，北京的需求还存在，我们不说其他，只说自住房的需求。我们看到大家应该至少有20万客群存在，都是有资格的，都是审过的。我们说的数是最小的 ，因为不断重叠、不断申购项目，会不断堆积。但是我们说不重复的至少应该有接近20万了。20万的体量是什么样的情形？我们这几年做过分析，我们大体上看到近四年都是每年一手二手加起来是20万。也就是说，我们那里面包括了高端的，包括改需的。要是我们把这块去掉的话，剩下基本上是底层人群，就是刚需人群，也就意味着北京市至少有20万客群可以支撑我们，没有任何新增的需求，就是这些需求。这些需求至少可以保证两年，这是毫无疑问的。这是第一个。第二个，我们现在作为北京这样一个市场来说，房产保值性依然比其他城市要好。为什么呢？我们强调大家到北京来一个最核心的目的及动力是什么？就是因为我们在北京工作，我们可以获得价值，不管是货币，还是机会，这种价值比其他城市要高。也就意味着你在这个里头的生存成本可能高，但是你创造财富的机会也很多，楼市还在一个快速的上升周期，所以我们不会过度悲观认为北京市场价格会塌陷，价值会大幅度贬值，这个恐怕是其他城市不具备的。刚才王总讲的，我们的需求一层一层外溢，为什么呢？我们现在都爱用一个刚需的概念，我反复跟各位在说，不存在刚性的这种需求。我们每一个阶层买房的价格都敏感，只不过敏感性有差异而已。也就意味着我们最底层的买房人，我们认为这一部分人对价格的敏感性过强，原来我能买20000元的，现在让我买到25000元够呛，我就真买不了了，怎么办？我就要一层一层去找，原来是城区，三环、四环没戏了，现在往五环看，然后往六环。正好房山长阳是处在五环，六环之间，它是这样一个外溢过程。我们良乡、长阳以及阎村，再过来的窦店、房山、城关镇等等就是一个外溢的过程。你看价值从高到低这样就过来了，因为他是底层的，他对价格是有过度敏感性的。虽然住房的需求是存在的，但是我对价格是敏感的。你过高我承受不了，我就得随着你的价格低点往外走，就等于我从城里边向外溢，这就是刚才我们所说的。其二，我们说很多人买房，他也堵一个时间差，堵一个配套周期，三年这边配套能不能建成？三年地铁、轻轨才能建好，到那个时候，再买就贵了。我们过去的经验，实证经验给我们的教训就是，只要地铁，什么都没变，还是这个楼坐地就涨1000多、2000多，甚至更多。着就意味着当我想获得这种溢价资格的时候，我要忍受前两年的不愉快，我拿我的痛苦去置换我的财富。现在这个路径还是存在的，那么也就是意味着我们投资的属性其实在每一个买房人当中，特别是我们说最底层的这些买房人，我们所认为的刚需阶层中表现最强，他们特别希望我们通过这样一个方式看准了他，迅速能够获得一个几何数的上涨，这是这类人通常的想法。但是真正你说改善性人群和高收入阶层人群去买别墅，或者舒适型享受的人群去比的话，他的投资属性反倒弱了。你说我买一个亿的房产最后我要卖，最后找一个亿的客户多难啊？几乎找不到。所以说各种各样的转换、各种各样的手段也有，我们刚需人群是没有的，除了买过来自住，出租要么就是再卖掉，没有其他路径。那种房产我可以打入公司的资产，我可以作为抵押物抵押出去，我可以做各种各样的方式，可以变换我们的资产形态。作为那一类人来说，他们房产不是使用品，而是有资产标识、有炫耀性的消费。所以那一类并不是为了拿房产去增值的。所以我们想的这种外溢的逻辑，这种外溢的过程，这种路径，恐怕在未来的十年当中还会存在，但是会逐渐弱化。也就意味着我们政府在房地产的意识形态上可能会做的比较有深度。真正在制度建设上，让我们的社会，让我们的公民觉得房地产投资不再是你财产性投资的唯一途径。再一个，我们的CPI要尽量稳定，我们看美国的物价波动非常小，美国人的工资涨得非常慢。大家安于各自的阶层，他的竞争性不是特别强，而且据说我们没有这种比较，各类生活的这种开支是全球最低的，生活非常好。为什么美国人不去买房？因为有这样一种状态。有各种各样的享受，其实我们大家也在追求这种生活。有钱的目的是什么？就是为了在沙滩上晒太阳，为什么要去工作呢？已经达到了你想要的目标。其实我们也同样是，不需要再去买房、再去保值了，你的资产在那了，让你稳定的可以安享晚年了，是我们的制度在变，慢慢要朝那方面变，所以我们买房这件事情，可能不会作为家庭唯一的一件事，或者说最重要的一件事，可能仅仅是生活当中像买车一样的一件事，这个时候我们的房地产才会回归正常，我们也就是说在整个运行结构上下来，不断强化这个东西是有害的。当然现在我们说有害有没有办法，因为它确确实实是一副药，还是冯仑所说的业务论，确确实实有效，没有办法。但是未来我想，我们应该看习李，至少看一届，这一届中可能还在某种内心上要去说这方面还有效，但是从表面的文字表达上更多的是在回避，更多地不去表述。我们给北京市说得非常清楚，我们的要求是什么？第一北京市到不到一定要用房地产来救的这个地步，这是非常重要的一个判断。如果你认为到了就必须要救，坚决不要考虑其他问题，我们也给他出了许多方式，但是你要拿出科学判断，整个北京在经济运行状态上会不会出现局部性的塌陷，会不会出现衰退必须要用房地产来救？如果不是，那应该怎么做？做微调，我们希望有若干个微调性的动作，集合成为一个有效的推动，也不要忽视房地产对整个上下游的带动，更不要忽视房地产急速下跌不会是如我们想象那样平缓的，一定是一个加速的过程，陡崖式的下跌，这种下跌一定会带来市政投入、银行方方面面的系统风险，包括我们政治上的危机，一定要考虑到政府没有表态，但是这个话我们在内部的分析会上是清晰的。但是现在来看依然没有，时间窗口我觉得在7月中下旬的时候会有陆陆续续表达，包括改革上面的动作都对房地产有影响，所以我觉得，真正说特别像2008年那种救市可能不会有，但是可能还会有一些细碎的、片断的，包括一些我们叫微刺激的一些东西可能会有，至于能不能有效，这个主要看货币政策、碎片化的程度，如果过于碎片化了，所谓定向性的宽松其实是没用的。那么调结构的问题怎么调，货币投放结构怎么调，这都是给货币当局提的一个非常严重的问题。他们又不想通过货币政策调整来加剧原来结构的不合理，但是呢，你没有这种有效的刺激，不是一种兴奋剂式刺激的话，这人就是兴奋不了。等于我们过度被房地产的毒性依赖了，没有办法。所以恐怕我觉得应该从现在有意识，我们消费者有意识、开发商有意识，政府不能像以前那样说我们怎么怎么着。对消费者而言的话，因为现在我们说，买房这件事，也要和银行给消费者的杠杆有关系，你的买房能力，你的杠杆能获得，这个时期我认为发展是最好的时期，你有很多的挑选余地，你有很多可以跟开发商商量溢价的机会。我觉得现在很多开发商说，只要你能跟我签约，如果你要全款的话，我愿意给你做什么让步。这个反映出来，这个市场开始溢价了，更偏向于消费者的层面。我觉得这个时机应该是最好的，但是随着市场经济的趋稳，市场政策预期的越来越明朗化，大家的应对措施都会有的，都会有了以后，你的溢价空间也不大。主持人：刚才陈老师做了一个很全面的分析。如果买房未来不是每个家庭唯一重要的事情，那很多消费者应该很开心，脸上笑容更多一点。最后一个问题想分别问一下三位老师。王总，您觉得房山未来哪些板块更有发展潜力？王：现在整个房山的话，我一直给它分的是四个板块，首先是长阳板块、新近的大学城板块、良乡板块、窦店板块。我们一直是这么分割的。陈志：我建议把阎村和窦店分开。阎村比窦店强太多了。王昊：现在从长阳来看，基本上已经达到了一个相对瓶颈的状态。因为前两天这边有几个现房推出，包括首开的现房，只卖到22000元-23000元/平，成本是在26000元/平，新一期精装的。所以我觉得长阳未来溢价空间不会想象那么高，那一部分是大学城，这块主要是依赖于去年拍的四块地，去年五矿、城建，四个开发商的四块地，只有金隅那块稍微低一点，其他那几块可能都达到17000元了。这样意味未来大学城板块的整个价格就不会被上升，这个是可以预见到的这么一个情况。所以我说我相信现在这个区域在售的项目，未来的溢价空间是存在的。另外一个是良乡，良乡缺乏更集中、更密集型的供应。现在在售的是有蓝光的项目，还有城建一个项目，应该就是这两个项目在售，我认为良乡还是有发展的，因为良乡本身整体情况相比长阳的规划要落后一点。所以随着这些以商业为主的项目开发，我相信对良乡本地的发展有帮助。阎村这块，随着轻轨、商业这配套、交通配套的发展，我相信阎村也会有一个发展，但是窦店这块，现在还是很难逃脱以价换量的趋势。陈志：开发商带动性会较好，但是起码来说，真是要细分的话，窦店还不能算到阎村这。王昊：我觉得窦店那边还是处在房地产开发初期，比较滞后，那边发展潜力可能不会有那么大。主持人：周总刚才也提到天恒是2006年进驻房山的，现在已经在房山开发八年左右了，在这八年里，您觉得开发商进驻状况、项目品质等方面有没有变化？您觉得开发商应该从哪些方面着手打造项目？周兴：两个方面，客观来讲，这个首先是市场空间的问题，刚开始我们进去时，我们测算，当地售价是3000多元/平，不到4000元，只是开发商对成本的压力，开发成本空间很小。随着价格上升，我们成本空间变得更宽一点。实际上在这个过程当中，从开发内在角度来讲，有更多空间进行产品品质调整和提升。从我们来讲这个比较明显。从外因上来讲，现在竞争也更激烈，更多高手在一起过招，大家能拿出高品质的东西来。所以从这个角度来讲，第一个感受是，整个房山在过去八年以来，区域产品提升非常快。包括实际上当地开发商、小开发商越来越少，也是这个原因，会淘汰掉。从产品能力角度上讲，这是一个因素。第二个因素，过去开发商，刚开始看的时候，实际上关注的是小楼盘的问题，我就关注这个红线内的事。这么多年过去之后，由于开发商一起跟政府，认为也是一个谈判，实际上现在更关注区域的事，并且不仅是关心的问题，也做出实质性的成果。包括我们可能不仅投资住宅，我们可能也投资商业这块。这是第二个我们感受比较深刻的变化。我们不仅带动了小区内品质的变化、带动了区域的变化，这个是感受比较深刻的。另外还有一个深刻的就是我们客群的变化、小区业主的变化，这个很重要。因为我们盘在阎村，客群相对比较复杂，客观来讲住户有城区过去的、有当地的居民，也有村民。我们业主的成熟是非常关键的，住区成熟对整个区域价值、后续价值提升是非常关键的。另外一个，区域发展也受益于中国的经济发展。我们第一批业主它的消费能力和今天的消费能力是不是在发生变化，这种需求也会发生变化，我们过去的业主，比如说小卖部，只卖日常的生活品就可以，但是现在不行了，我们那都有班车从那路过，业主不在小卖部买了，坐车三公里也行，去超市买。这个实际上，只是一个点，这个点的购买能力发生变化，需求品质在发生变化。这样实际上使整个区域的发展机会，包括刚才陈老师说的，你商业什么时候启动，现在有人群购买力了，启动是没有问题的，风险就低了，这个是很关键的因素。陈志：而且你启动了，你的人气就上来了。周兴：这个就是良性发展了，这三个方面就是我这几年比较深的感受。主持人：陈老师，您是怎么看待房山楼市未来的发展格局？另外因为今年楼市还处于相对低迷的状态下，您能否结合这个大背景做下分析？陈志：房山在投资属性上可能预期会低于大兴、通州。但是，从居住属性上来说，相对还是挺好的，因为它处在一个快速使用的周期里。如果我们的交通能够再继续跟进，我们的商业配套的落地再快一点，对这个地方的人气提升会很好。 应该说再往后产业、商服地会多一些，居住地会较少，它的稀缺性会提升起来。如果说我们住宅再无序发展，一圈一圈往外去的话，我们还是向西向南的方向，但是我觉得未来可能不会有这么大的一个体量了。因为毕竟房山从现有产业发展和整个居住人群上讲，现在基本上是应该越来越饱和了，不像南中轴线、新机场等，包括空港新城建设，未来还有更多概念，对那个地方发展会有刺激作用。北京市政府不会傻到在那个地方建一大堆住宅空着，不可能。政府希望房山以空港物流为主，居住还回到市里头，更多是希望能把北京的居住人群、消费等留在北京，而不是放在廊坊、固安、永清等地方，这是我的一个整体判断。未来通州从北京市角度来说恐怕是难定的，因为毕竟我们现在看是住宅先行的多，都是以住宅先行，商业、办公的，比如说通州整个县城那块，几大核心的这种功能。现在需要一段时间，等到见效，还需要五到十年的时间。但是从住宅这个角度来说，现在它已经到后期了。再有新的地越来越少了，我觉得向南看，就是大兴、亦庄这边会有一些。从未来土地推出的角度来看，不可能再去靠每年不断新增的住宅用地推升区域发展。把这种产品或者说是，慢慢要调一些结构，要调下来。当然了，必要的一些存量现在应该还在，所以说我觉得他们说存量，包括国土部的一些说法，因为现在我们特大城市要控制土地、住宅用地的供应，不能无序扩张，这个恐怕都会在地方政府的具体行动当中会有所应用。因此我个人看，如果套用人家去说的那个话，我们住宅房地产可能还会有十年左右的一个时间。但是未来是一个收缩的状态，产业的，包括其他的一些商业性的东西，我们所说的商业不完全是卖场类的，是其他方面的。这样的话还会有一些提升，我们不断提升它经营的方式，包括腾讯也不断给大家一些新的商业玩法。我们的微信，包括现在各种电商对商业都是一种，需要引起广泛思考、再创新的过程。我觉得可能也对房地产商业也一种挑战。但是这种空间、这种载体需要各种类型，盈利类型还需要再考虑。也就意味着我们随着国家的改革发展60项，我们一项一项落实的话，比如说习李执政，第一个五年，我们看到会有很多东西发生潜移默化的改变，不断地从量上，一点一点积累到质变。这个能看到，那么我估计在第二个周期可能会大刀阔斧地把过去一些地段要割舍掉。甚至说，我们能看到改革，包括反腐这些都是强调的。再一个就是政府的行政作为，这个估计慢慢慢慢强化政府的行政职能，包括行政体制改革，包括行政性的作为现在都提出来了，提到一个非常高的角度。那我觉得这几年是一种潜移默化的。这样我觉得从未来的角度看，房地产企业、从业者要有清醒的认识，虽然可能还会有机会，但是我们要考虑到各种各样的变化，考虑到消费者心理的变化、支付能力的变化。我们都知道银行、房地产、销售趋紧，主要是金融货币支持的问题，但是你要改变他，其实是很难的。因为现在我们发现银行自身调节是没有能力的，它是一个错配的一个结构。你让银行不再增加新增货币，M2不再增加供应量，现在涨13期是低的，不增加，那你要调错配的话，实际上有的时候，真是要引爆风险，对银行各种各样的风险、各种各样坏账的显现，甚至就会出现系统性的东西，这也是一个很难的事。所以我估计银行放的这种可能性难度比较大，但是银行不放，对市场影响很大。从这个角度看，我不认为下半年会有多么好的一个市场回暖。但是因为到现在来看，上半年这个市场，应该说是不温不火。你说一点没有也不是，那么我们现在唯一能够调的就是我特别寄希望说我们政府能够明确说自住房就这样了，不再增了，但是这个话恐怕政府也不可能这么说，但是我们希望这个事是这样做的。如果真是那样的话，我们需求回来，我们还可以能看到住房。但是呢，还有一个问题我们比较纠结，等这些需求回来了，我们的房价却没有一个让他们觉得有投资属性的内容，我估计这些人就很难买房了，特别纠结这个事。主持人：谢谢王总、周总、陈老师抽出宝贵时间做客腾讯房产地产沙龙，今天沙龙到此结束，谢谢大家。
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