编辑 | 张爱、刘玉娇

内卷时代，市场竞争加剧、需求主体转变。产品本身已经不再是企业提高市场占有率的唯一考量， 客户往往更加关注企业基于产品提供的服务质量——从提供产品到提供服务，满足不同目标群体的需求，以及满足群体不同时间段的不同需求成为企业竞争的侧重点。

在 “智远奖——卓越园区协同服务企业”的申报中，自如、魔方、招商伊敦等多家专注公寓、酒店服务的企业入围，本文将对自如、魔方、招商伊敦、百瑞纪、碧家国际社区、金茂、城家等企业做出集中展示。

金茂公寓是隶属于央企中国金茂集团旗下的长租公寓品牌，客群定位为当代年轻人，在产品设计上将舒适与奢华推向极致的同时，继承传统公寓的简约特色， 做到了简约而不简单、科技与时尚融合。

服务意味着深入人心、意味着面面俱到，不仅在设备上，也在灵魂上满足客户需求。在当下公寓数字技术成为标配，品味成为标准情况下，差异性至关重要。 金茂公寓将“住=主+人”的理念融入到公寓的各个细节，打破了公寓统一的、冰冷冷的感官体验。

智能技术应用智慧公寓建设

数字技术一直是中国金茂的优势项，2021年被称为中国金茂的数字科技年。而住宅、公寓、酒店作为数字技术的现实承载之处， 智能应用在项目建成后就能明显体现出来。如智慧客厅，通过APP自动清扫、拖地；智慧浴室，记录你的洗浴习惯；智慧厨房等智能化设备设施，并结合对年轻一代的差异性理解，每个细节处都满足极简主义用户 对生活的多重期待。

服务不仅是冷若冰霜的技术，也是陌上花开的温暖。金茂公寓以用心的服务，着力给新一代年轻人打造有温度的“家”，有归属的“家”。

自如作为提供租房产品及服务的O2O互联网品牌，成立于2011年10月。目前自如已为近50万业主、300万自如客提供服务。截至2021年3月，自如已布局北京、上海、深圳、杭州等10大城市，管理房源超过100万间。

自2011年运营以来，自如现已在PC、APP、微信全渠道实现租房、服务、社区的O2O闭环， 并建立了中国最大的O2O青年居住社区。

精细化运营，实现数智化整合应用

自如在产品设计、施工建设、运营管理等环节通过智能化技术，有效解决去化的痛点，实现高效运营、低成本管控。并在供需两端的各个环节中通过完备的数字化操作，在出房端实现智慧定价、运营监控、经营预测；在业主端做到经营结果在线、空中分账，从而搭建起一个闭环线上执行体系。

多元产品布局，优化市场租赁供给结构

当前，人们对住房的需求日益多元，不同的城市、收入水平、文化和教育背景、个人生命周期，都会产生不同的居住需求。因此自如面向各类群体提供了自如里（大型租赁社区）、自如寓（独栋青年公寓）、自如城市之光（服务型职住公寓）等六大产品及模式， 覆盖各类人群，降低用户的搜寻成本，塑造起自如资管的品牌吸引力，优化市场租赁供给结构。

通过不断打磨运营效率，自如形成了面向集中式业态的独特性和品牌溢价。未来自如的“量”和“质”的提升，将为用户提供“全价值链、全品类、数智化”的解决方案。

作为碧桂园文商旅集团旗下的青年长租公寓品牌，碧家国际社区成立于2018年，融合了居住、物业、金融、商娱、健康等多元化内容。 目前碧家国际社区已经入驻北京、上海、广州、深圳、马来西亚新山等国内外20个城市。

已搭建起专属社区的私域矩阵

碧家国际社区通过各种活动提升已有客户对品牌的好感度。 目前已搭建完微信号+微信社群+微信朋友圈的三位一体的私域矩阵，使得碧家国际社区的租客基本都在该私域流量池内。

目前碧家国际社区已经开发了APP、微信公众号、官方网站、微信小程序、400服务中心五位一体的自有服务体系，让租客从住住前到住后的全流程便捷体验。同时开发居住配套福利圈＋乐享生活圈，从吃喝玩乐游购娱方面全方位异业合作，不断提高租客的满意度。

碧家国际社区，将秉承碧桂园对青年未来美好的发展愿景，赋予年轻一代精彩纷呈的生活态度， 以强大BIG+生态圈重新定义长租公寓标准，融居住、物业、金融、商娱、健康等多元化内容于一体，提供跨区域、跨业态的多元“寓乐”体验，致力于为有梦想、爱拼搏的都市青年打造城市梦想充电站。

百瑞纪集团是一家以“持续创造美好租住体验”为使命的企业集团， 今年5月由“窝趣”战略升级而来。百瑞纪深已耕租赁住房和公寓行业运营管理领域7年，品牌发展足迹迈向全国，覆盖广州、深圳、北京、上海、杭州等38个城市。

全产品矩阵，满足不同目标群体需求

随着社会进一步的细分化，不同群体对于产品的需求也不尽相同，因此针对不同目标客户群的产品，百瑞纪旗下已开创3个产品品牌（服务式公寓、白领公寓、企业公寓）6个公寓产品系列， 以独有的“全链条运营管理体系”为高净值人群、城市精英人群&白领、企业员工等多群体提供不同类型的房间，满足不同物业需求及消费，逐步形成了“百瑞纪泛租住人群生态圈”。

精细化发展，数字化赋能运营

在运营层面，通过数字化系统，不仅缩短业务流程，还提高数据传输质量； 在税务层面，通过自动财税技术，把各个门店与总部相连接，实现数字化系统高效收集和处理，降低成本。

截至2022年5月，百瑞纪已管理230+项目，开房量超46000间，签约房量超过72000间。随着中国租赁行业赛道逐渐清晰，百瑞纪也将能不断引领国内租赁公寓发展。

魔方生活服务集团（“简称魔方 ”）自2009年创立伊始，致力于为城市新市民、新青年解决阶段性住房问题，提升租住生活体验与质量， 同时为国企、开发商等存量资产持有者打造全链资产管理方案，提供健康稳定资产回报。

规模稳健增长，稳居创业系首位

截至2022年一季度，魔方在全国已开业的直营品牌房源数超过7.5万间，开业及管理规模稳居行业前列， 荣登创业系开业及管理规模双榜首位。从布局城市来看，截至2022年一季度，魔方布局全国20多个主要城市，其中以北京、上海、广州、深圳、南京、杭州为重点区域，这些城市租赁价值较高，经济处于高增长，租赁市场长期向好，发展势能显著，租赁需求空间也较大。

2022年Q1中国住房租赁企业排行榜开业和管理规模榜

产品线全覆盖，开启大社区运营

随着租赁市场不断成熟，此前的客群单一、产品同质化严重的集中式公寓已无法满足租客的多样化需求。魔方针对不同客群的居住需求，在全品类产品线中包含白领公寓、魔方公寓、中高端公寓、魔尔公寓，以及企业公寓9号楼公寓， 满足了企业端、消费者高中低端的各类租赁需求，实现了全产品线覆盖。

此外魔方也将触角伸至大型租赁社区，2021年，魔方收购了V领地青年社区旗下的部分项目， V领地可以说是业内大型租赁社区的代表企业之一，首创了“千人大社区”，魔方通过此举完善了大型租赁社区模块，开启了租赁业务的新篇章。

截至目前，魔方生活服务集团已经为近百万租房群体提供了租住服务。以优质服务为核心，以数字化管理为驱动，魔方生活服务集团为新生代年轻消费人群打造了安全、便捷、舒适、友好的社群生活方式。

招商伊敦是招商蛇口旗下酒店及公寓业务运营管理专业公司。 公司酒店住宿、住房租赁业务始于20世纪80年代初，经30余年运营经验沉淀，目前两大业务均已成熟。2020年7月，招商蛇口正式注册成立“招商伊敦”全面负责酒店、公寓业务的运营管理。

央企母公司背书，项目资产优异

招商伊敦是招商局集团旗下公司，而招商局更是具有150年历史的国有特大型企业，实力雄厚，能为招商伊敦提供央企品牌背书以及强大的资金和资源。凭借优良资产运营基础， 招商伊敦发行国内首单储架式CMBS专项资产支持计划，并与建行合作实施全国首单银行间市场长租公寓ABN项目。

改造原有品牌，全新升级

招商伊敦对旗下“壹间公寓”、“壹棠”进行全新改造升级，解决其因陈旧无法满足客户需求的困境。目前壹棠服务式公寓在深圳、香港、重庆、苏州布局了4个项目，升级后的壹棠将为租客打造具有中国式居家文化和温暖社区氛围的中高端服务式公寓。

近两年来，在受新冠疫情的逆势下，公司规模依旧保持稳健的增长。而在保障性租赁住房发展的大背景下， “租赁住房”成为时代关键词，2022年招商伊敦公寓将肩负央企责任，持续优化自身产品质量，提升运营服务，助力住房市场发展，实现“住有所居”的目标。

城家成立于2015年，是一家由华住酒店集团和IDG资本投资创建的专业公寓服务运营商。旗下拥有城家奢华公寓、城家高级公寓、城家公寓、城家精选公寓、馨乐庭服务公寓、CitiGO等产品。因此城家也是国内首个将长短租结合，以酒店式管理为原型发布CAS系统的房屋租赁企业。

受目前大环境影响，酒店+公寓已然成为酒店自救的一种方式，2021年城家正式对外推出“酒店+公寓”旅居联营合作，并首创了店中店经营模式，店中店专注为酒店部分空置的房间提供长租业务转型。在不影响酒店原有的业务经营下，通过引入长租业务解决部分空置房间的问题，有效盘活空置房间的整体运营。

目前城家表示已有包含多个连锁品牌的13家酒店投资人与城家完成签约。在转型后的门店日常经营中， 通过长短租结合的收益模式调节为门店带来营收上的提升。

CAS系统：实现住宿全场景智能管理

技术是当下企业竞争发展的重要驱动力。城家始终以技术驱动为发展的首要前提，通过自主研发的CAS系统， 城家可以为门店提供相应的智能销售策略，即“灵活定价策略”，以降低房间空置率，实现门店收益最大化。

系统以大数据运算和长短租结合为基础，对市场情况进行实时监测，根据淡旺季的房态情况智能定价，实现一房一价、长短租结合等灵活策略。目前城家公寓长期出租率保持在95%以上。

对于长租公寓企业而言，未来的优秀企业一定是数字化能力优秀的企业。城家在长租公寓的数字化技术， 将引领行业的数字化发展，并为B端和C端用户带来更有价值的服务和更行之有效的解决方案。

本次评选将本着中立、公平、公正的评选原则，由企业家、投资机构、协会及行业内专家组成评委会，进行打分评估产生。

评分由50%评委会分数、40%资管指数、票数10%组成。由国内楼宇、产业园区不动产领域的企业家、投资机构、协会及行业内专家组成评委会。最终结果由评委会结果、资管指数和票数三部分构成，三项加权得出平均值。并且入围项目需要评委会通过率达到半数，入选企业须获得评委五分之四的赞成票。

针对写字楼、产业园区、公寓、商业、物业管理、科技服务等标杆企业，围绕企业经营性指标、运营力水平、产品创新力、资本实力、品牌影响力等指标遴选出：“卓越园区运营典范企业”“卓越商办服务典范企业”“卓越园区协同服务企业（公寓、商业、物业管理）”“卓越楼宇园区科技服务企业”。

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