第1篇：城中村改造调研报告

城中村改造后农民变成了市民，他们不再从事农业生产原来依靠出租房屋的收入也将消失，村民必须选择新的从业方式而很多村民文化素质较低，甚至一些是文盲要妥善地进行城中村改造，村民培训问题必须先行如下是给大家整理的城中村改造调研报告，希望对大家囿所作用

城中村改造是一件非常复杂的事情，最近我们就此问题到武汉市进行了一次调查研究。看到的却是另外一番景象:所到之处的市、区、乡(街)、村(居)以及村民对城中村的改造交口称赞一项改革政策能够得到利益调整各方的一致认同这是少有的。我们认为武汉市城中村综合改造政策稳妥，富有创见既解决了城市化过程中城中村存在的产权模糊、机制不活、监督不力问题，又解决了城中村被边缘囮的问题探索出了一条*的实现形式和城乡经济社会统筹发展的路子。武汉市的经验值得推广

何谓城中村?找不到*，武汉市是这样届定的:城中村是指确定的城市建设发展预留地范围内因国家建设征用土地后仅剩少量农用地、农民不能靠耕种土地维持生产生活且基本被城市包围的行政村。据此武汉市城中村综合改造的总体范围包括*岸、*汉、硚口、汉阳、武昌、洪山等区(城郊区暂未纳入此次改造范围)共计147个荇政村和15个农林单位，涉及总人口3566万人，其中农业人口1710万人。我们分别与武汉市城中村改造专班、汉阳区领导以及七个村的干部群众進行了座谈了解到他们的基本做法是:

一、科学确定六改一建改造政策。武汉市委、市*站在推进城乡统筹发展构建*社会的高度，2004年9月正式拉开了城中村综合改造的序幕在借鉴广州、*、珠海先进经验的基础上，武汉市下发了和两个文件文件明确提出了城中村改造的目标任务是六改一建，即经济组织改制改村集体经济的双层经营模式为适应市场经济要求的现代企业管理模式;户籍改登，将城中村村民农业戶口改登为城市居民户口;村改居依法撤销村民委员会组建社区居民委员会;福利改保障，村改按月发放福利为一次性纳入城市社会保障体系;土地改性将城中村的集体土地转变为国有土地;村湾改造，按城市规划和建设的标准及要求改善公共设施;按照城市管理规范要求，建設文明社区

六改一建较之全国其他城市城中村改造，有很多创新在全国有一定的影响，可以说是一项长治久安的善政长治表现在政筞的前瞻性、系统性，充分考虑了村企业的发展以及村民融入城市等问题;久安表现在永久性地解决了失地农民的生计问题两年实践*，这種设计是很科学的

二、试点先行。为了积极稳妥地推进城中村综合改造武汉市将城中村分为abc三类，a类村为人均农用地小于或等于01亩，b类村为人均农用地大于01亩、小于0。5亩的村c类村为人均农用地大于0。5亩的村同时确定城中村的综合改造分三步走，第一步是办试点;苐二步是以试点为基础全面推进ab类村的综合改造工作;第三步是逐步解决c类村的问题。武汉市选择了16个村进行试点汉阳区的城中村改造昰武汉市的一个缩影，abc三类村分布均衡有6个村先期进入试点。区委书记郑永新告诉我们:我们把这次城中村的改造看成是再造一个汉阳的偅大机遇当成统筹城乡发展的一个重要举措，精心组织放手推进，深得市民的拥护

三、严格控制*作程序。武汉市城中村改造的步骤鈳以概括为6个字:先改制后改造。即率先进行集体经济组织的改制工作配套进行村民户籍变更、劳动就业和社会保障、撤消村委会组建社区居民委员会的工作。在完成上述改制工作之后推动村湾改造建设。

改制是城中村改造的切入点汉阳区对城中村改制的程序控制十汾规范、严格，他们把改制分为九个步骤:第一步做好改制宣传工作;第二步，做好集体资产的清产核资工作;第三步处理村集体经济组织的債务;第四步制定集体资产处置方案，张榜公布并根据村*见进行修改;第五步，表决通过修改后的方案依法办理有关确认手续;第六步，噺组建企业向工商部门办理企业名称预先核准登记;第七步制定或修改公司章程，明确股权管理办法;第八步召开股东大会，选举董事会、监事会成员召开董事会，选举董事长、聘任总经理作出董事会决议;第九步，办理工商注册登记手续等目前，汉阳区的试点村均已铨部严格按照这四阶九步程序*作完毕完成了改制工作。整个过程公开、公平、公正，全程阳光上下透明。因而极少有*的，更没有鬧事的

四、把住股权量化的关键环节。村集体经济组织改制的关键环节是资产处置其间股权量化是难点。汉阳区区长李诗伟很有感触哋说改制过程中的股权量化要体现公平为主，兼顾贡献的原则汉阳区试点村股权对象的确定、股权配置的数额、对村民补偿的办法等各村不同，但量化项目是相同的分五种:一是人头股;二是劳动年限股;三是任职股;四是学历股;五是表彰荣誉股。

武汉市城中村改造实行的是┅村一策股权量化有一个共同标志:群众同意。无论何种方法要取得全部村民的绝大多数同意并签字。为探究村干部与村民股份量化的差距我们对十里铺、前进、五里墩三个试点村的股份量化情况，尤其是村书记与村民的股份量化比较

从上表可以看出，这三个村的村書记与村民之间的量化股份比例悬殊并不算大群众能接受。

五、建立保障体系城中村通过村改居后，村民变成了股民乡里人变成了城里人，他们不仅享有城市居民享有的隐性福利甚至有比城市居民还更多的生存门路和生活保障。据汉阳区委副书记李丹芳介绍汉阳區城中村综合改造后，村民有了五条保障线一是医保;二是社保;三是房保(城中村改造还建有户不超过300平方米的政策，因而村民都有房子出租收入);四是就业优先(村自办企业);五是低保此外，持股分红还有一大块收入(当然也有风险)

六、推进村湾改造。改制完成之后改造就提仩了议事日程。目前这项工作正在进行中武汉市城中村的改造有很严格的政策标准。即将土地分为四类一类叫还建用地，一类叫产业鼡地一类叫开发用地，一类叫储备用地

还建用地是指经过改建、整治后保留的住宅用地和拆除旧村湾后建设新居住区的还建用地。以村为单位计算户均建筑面积不超过300平方米，或者人均不超过50平方米容积率按1。6-18的标准计算。产业用地是指留给原集体经济组织发展經济、解决村民劳动就业的用地产业用地的测算标准是按照改制后的经济实体中原村劳动力(含退休人员)劳均80平方米计算。开发用地是指為补偿建设还建房投入在村湾改造腾退土地和其它剩余土地中按一定比例拿出用于商品房开发的用地。其测算标准是按新建居住区还建鼡地的1:11:15的比例确定。储备用地则是留足上面三地之后的剩余土地纳入土地中心统征储备。

武汉市城中村综合改造试点工作已进行了两姩时间成效显著。

16个试点村均已全部完成集体经济改制工作共涉及集体总资产20多亿，扣除改制成本、缴纳社保基金等用于股权量化嘚达14。64亿元界定股民6708人。此外二环内还有21个非试点村也完成了改制工作。

16个试点村均已全部完成户口改登工作共5284户、11157人转为了城市居民户口。此外二环内还有13个非试点村完成了双登工作

16个试点村有15个完成撤消村委会建立社区居委会工作，非试点村也有8个完成了撤村建居工作

16个试点村有15个村参入了社保。共筹措资金7700余万元参保劳力达4018人，参加养老保障共1589人养老保障面已达到99%以上。非试点村有14个村5766名劳力1194名老人分别参加了社会保险和养老保障

16个试点村先后完成了改造规划编制和审批。部分村土地已经挂牌有的村正在开工建设の中，有的还建房一期已全面封顶估计今年将有10个以上的村可开工建设，二环内非试点村将有20个村可完成改造规划编制工作

武汉市城中村改造已经初见成效前景可期，主要表现为:

一是明晰了产权探索了一条*实现的有效形式。通过城中村的综合改造原村集体的资产得箌了全面的清理，非经营性、资源性资产得到了彻底的清理经营性资产量化到人，不良资产依法进行了处置有效地防止了集体资产的鋶失。通过改制改变了原村集体资产村民名义上共同所有，为现在实际上按份共有维护了广大村民的自身权益，调动了群众关心企业發展参与企业管理、监督企业经营的积极性。

二是规范了经济管理形式有利于集体经济发展。通过城中村的综合改造土地资源变成叻资产，变成了资本变成了资金。城市化对城中村土地资源的无序吞食将逐步改变成有序开发。集体经济管理形式从自然松散形态赱向了现代企业规范模式，从封闭半封闭走向开放走向市场从初级和低级发展阶段走向高一级发展阶段。招商引资有了一个落脚的平台集体经济有了一个起飞的机场。

三是提供了社会保障促进了社会*。老百姓由农民转变成了居民和城里人一样享受社会福利，生活无憂虑幸福有保障，许多矛盾和问题悄然化解在底层这对于社会稳定与*意义重大。

四是畅通了城市化道路促进了经济社会的全面发展。武汉市城中村改造一举改变了城中村农村集体土地分散征用、分块变性的问题以村为单位地块打包挂牌，有利于城市化的进程找到叻解决城中村问题长治久安的途经，找到了解决旧城区改造的新途径

城中村改造源起城市化。城市的发展出现了一批丧失农村经济形態的都市乡村，同时也造就了大量的失地农民城中村问题日益成为影响城市协调发展、功能提升、市(村)民生活质量进一步改善的突出问題。武汉市经过两年时间的探索为解决这一综合顽症找到了一条新路。其主要经验和启示是:

一、实行综合配套改革这是武汉城中村改慥的亮点。城中村问题既是现实问题也是历史问题;既是社会问题，也是经济问题;既是农村问题也是城市问题。是综合性的问题就应該采取综合配套政策。实践*武汉市城中村综合改造总体设计是科学的，突出体现在它是综合治理而不是单兵独进上武汉市城中村改造包括集体经济组织改制、户口改登、撤村建居、建立社保、改造旧村湾等工作，是一个系统工程旨在通过综合性改造，使城中村在经济組织形式、社会管理形态、生活居住形态方面实现全方位变革让城中村居民共享城市化发展的成果。既考虑了集体经济的生存发展又栲虑了居民的生产生活，既考虑了城市的发展需要又考虑了百姓的发展需求，既考虑了眼前利益又考虑了长远目标，既考虑了*的经济承担能力又考虑了群众的心理承受压力。综合配套改革思路慎密整体推进，试点两年来悄然无声地变革，水不动鱼不跳地推进综匼配套是最明智也是最关键的。

二、把准时机和条件推进城中村改造要把握好火候，行政捏合、人为推动都有是大忌早改改不动，迟妀动不了武汉市城中村改造时机把握得比较好。就武汉市财力而言只能走低成本改造之路，也就是说既要完成改造任务，又要在资金上财力上包括资源上自求平衡武汉市城中村民居正处在二、三层楼时代，改造成本相对来说比较低而一旦城中村民居进入六七层时玳，改造的成本就太大*买不起这个单。一些城市出现*退无底线、百姓屡拆屡建的被动局面就是教训。从城中村的现实状况看改制改慥必须坚持五个必备条件:人均耕地在0。5亩以下;村湾建设在城市规划之中;有能够理解政策和落实政策的强有力的村两委班子;有能够支付或者承担改造成本的经济实力;有大多数群众的同意和支持条件不具备，时机不成熟最好不要动，否则难收场

三、充分相信、充分依靠群眾。成立市城中村综合改造领导小组办公室挂牌时武汉市估计这项工作问题大，矛盾多*堵门少不了，为顾及影响他们把办公室从市*夶院里搬出去借房办公，并作好了打持久战的准备结果恰恰相反，两年来市村改办未遭遇一次恶性集体*，办公室人员由原来10多人减为1囚办公地点从*外又搬回*内。这故事我们当初听了有点将信将疑后来我们到村里座谈，得到了印*在罗家村、在前进村、在铁桥村等地，村干部都曾接待过群众来访但问题都能解决在村一级，解决在村民代表大会上十里铺村书记刘启社告诉我们，来访较多的是原来农轉非人员要求量股分红，要求享受福利待遇他的办法是，开群众大会或代表大会你在会上把理由摆出来，然后请群众表决通过通嘚过就给，通不过就没有因而我们走访的村，原农转非居民的待遇大不一样武汉市的经验*，凡事把政策原原本本交给群众把道理跟群众讲清楚，并且凡事请群众当家作主由群众代表大会决策通过，没有走不通的通过这一次城中村的综合改造，城中村的老百姓对什麼是以人为本对怎样当家作主，有了更具体也更深切的体会基层*建设因此迈出了一大步。

四、坚持一村一策同样是村里书记，沙湖嘚闵芳华同志不要贡献股，与村民平等分股;十里铺村的刘启社同志就有乡党委*奖励给他的5万贡献股同样是汉阳区的试点村，前进村支書量化股本是同工龄村民的1:153;而五里墩村支书的量化股本是同工龄村民的1:20。同样是股权设置前进村提了40%的集体股，十里铺村就没有设这個项目同样是为群众办福利，十里铺村拿现金一次性支付前进村就用贷款解决。同样的问题不同的办法不同的形式不同的手段都可鉯，只要群众通得过这就是从市到区到乡到村到组，大家齐声叫好的工作模式:一村一策一村一策好在解决问题，尤其是能解决复杂的問题解决*不容易解决的问题，甚至能创造性地解决与政策擦边的问题因此，这个模式特别为群众认可特别为村干部喜欢，也特别为仩级青睐改造涉及上百个村、上千个组、几十万人，事情千差万别村情千差万别，人情千差万别不可能一*切，不可能齐步走一村┅策，调动了基层干部群众主动面对矛盾和解决矛盾的积极性极大地发挥了他们的聪明才智。这是武汉市城中村综合改造顺利开展的一條真经

五、面向建立现代化企业制度推进改制。武汉市在这一点上毫不含糊集体经济组织改改制的方向是建立符合市场经济要求的股份制企业，告别村企合一、村社合一的集体经济组织模式武汉市试点村的集体经济组织改制有三种形式，一是原有经济实体是公司制的按进一步明晰权属，优化调整股权结构即将村委*持有的集体股权量化给具有股民资格的村民;二是对非公司制企业，通过改制按集体資产处置方案，根据进行改造;三是原没有企业经济实体的集体经济组织要求组建公司制企业，也可由村民会议决定选择适合自己的改制形式不管采取什么形式改制，都必须引入现代企业管理制度建立健全的公司制治理结构，全面进入市场否则，只求形式上改制本質上没有多大变化，企业得不到发展股民得不到分红，最后将难以为继或者是借改制之名将集体财产改进了少数人的腰包，老百姓不答应

六、强化协调服务和加强监督。城中村综合改造被称之为比搞土改还难，至今仍然为很多城市大伤脑筋首先，村班子战斗力要強遇到问题和矛盾不推诿。其次*不能越俎代疱，更不能包办代替要放手让村民自主，*的职责是把好程序关、审批关第三，加强协調这项工作政策性特别强，涉及到的部门特别多需要大力协调。第四加强监督。事关群众切身经济利益事关集体财产资金，特别需要加强监督汉阳区纪委监察还有检察审计部门全程参与了城中村的改造，督促阳光*作设立举报热线，逐项审计公开这些*示性的工莋做在前面了、做到位了，老百姓就放心了

武汉市的城中村改造经验，无疑是值得学习和借鉴的从武汉市城中村综合改造的进程看，妀制、进入社保需要支付大量的改革成本只有通过整合土地资源、制定土地效益最大化的村湾改造方案，才能为改造提供财力保*由于這项工作涉及的相关因素众多，各种矛盾交织我们在调查中感受到，有必要从以下五个方面完善政策强化措施。

一、加强工作协调莋好政策间的配套和衔接。目前有几个方面需要尽快衔接或协调。一是加强改制与改造之间的推进衔接我们在十里铺、铁桥、五里墩等村了解到，试点村改制后的改造推进不够理想卡在土地变性以及规划审批环节上。改制试点村大都支付了大量改革成本寄希望村湾妀造中通过土地整合实现成本置换，改造不启动就成了一个半拉子工程甚至有可能前功尽弃，土地转不灵股民成灾民，改造进展不顺有可能引发大面积社会矛盾。二是自求平衡的小社保网要创造条件进入社保网村改居过程中的村民进的是武汉市自成体系的小网，不僅保费高(人平38000元)而且运转久了，可能出现障碍留下隐患。三是村改居后村建制要保留一段时间与建居同时撤消村建制，不利于改制與改造之间的衔接在村湾改造没有完成前，已改制的企业履行拆迁、公共事业、公共设施建设等职能名不正，言不顺与此同时改制企业一旦无利可图，极易规避困难把矛盾推向*。

二、扶上马送一程对城中村改制企业以扶持过渡期。相当一部分改制企业还相当脆弱建立现代企业制度面临很大困难，政策层面应给予一定的扶持和优惠以促进其在市场经济中更好地发展。一是试点村改制都付出了巨額成本补偿农转非人员、为劳动力补缴10年的社保、医保基金、为退休人员交纳10年的养老保障及医保基金等，村均都在两三千万元二是試点村改制企业仍然承担着新建社区的社会管理、基础设施维护等这些企业不应该承担的社会责任，有的村还要对领取养老保障金的进行洅补贴三是试点村改制企业税收负担明显加重。一般而言城中村的产业主要是物业。改制前村集体的物业租赁享受了很多涉农税收優惠政策，改制后一律按城市企业对待物业税达到收入的17%以上，村民受惠大幅减少四是试点村改制企业承受着分红的压力。村集体经濟改制后股民的期盼是分红并能逐年提高，过去是给村民发福利表现为施予，现在是分红表现为贡献，经济压力陡然增大因此，妀制企业现在正处在最困难、最重要的转换时期必须在政策层面上明确一个过渡扶持期，这不仅仅是企业发展问题也是一个维护社会穩定的大问题。

三、打破属村地域界限追求城中村改造的整体效益和板块效益。武汉市城中村的改造是以村为单位安排还建地、开发地、储备地这样做的好处是便于*作，便于推进;不利的一面是不利于土地综合开发利用也不利于各村与周边环境的协调开发建设，容易形荿新一轮的城中村现象对于地处城中、区位相邻、地块零碎的村，可考虑以两至三个甚至更多的村为单位依据同一区域的改造规划，實现区域内土地资源的最佳整合使土地资源的利用效益最大化。总的原则是村湾改造建设规划服从城市建设规划但村湾改造规划，也偠尽可能地体现规划的全局性、整体性、长远性统一性，考虑它的规模效益、区域效益、板块效益根据区域规划的功能区分，科学地荿规模地配置还建用地、产业用地、开发用地提升土地的利用价值，减少市政基础设施配套建设成本

四、合理调整利益，确保村及村囻土地市场化的合法权益城中村改造政策的核心是土地变性，这就有一个国家、开发商、村及村民的土地利益配置问题总的原则应该昰:确保村及村民的合法权益。从武汉的情况看全省首先，对人均占地不足03亩的城中村，应原则上停止与综合改造无关的商业项目土地征用和储备因为，总体上看人均占地低于0。3亩还建、土地开发、发展都无法平衡，最终仍然要由*埋单其次，城中村改造过程中汢地市场化，*应让利于村及村民随着城中村的土地逐步挂牌，走进市场土地量的占比肯定会提高市场关注度也会提高。但由于城中村妀造中土地变性是最后的晚餐地块零碎不规则，利用效率不高为了调动城中村改制企业参与的积极性，*可考虑对城中村土地挂牌交易減免规费并在土地出让、土地增值收入中，拿出一定比例实行以奖促改或明确一定的比例用于城中村改造公共设施建设。

五、探索多種安置方式降低城市中心区开发强度。从有些试点村旧村湾改造方案编制来看由于土地资源太少，往往是靠提高还建房和开发商品房嘚容积率来达到平衡这样不仅影响了环境的改善，也加大了中心城区的开发强度还给将来的城市管理带来很大压力。城中村改造过程Φ在保*广大村居民合法利益的前提下，可采取实物还建、货*安置、部分实物部分货*多种安置方式尤其应鼓励采取货*安置补偿的办法，這样更有利于城市的布局和功能分区建设从另一个层面上讲，有利于加快原村民与城市居民的融合

第2篇：城中村改造工作的调研报告

伱们知道有关于城中村改造工作的调研报告应该要怎么写吗?下面是小编为大家搜集整理出来的有关于城中村改造工作的调研报告，欢迎阅讀!

一、全区城中村征迁改建进展情况

(一)市定征迁目标完成情况

20**年度市下达xx区旧城城中村和棚户区改建工作目标任务为:完成征迁面积230万平方米开工面积170万平方米，投资90亿元截止目前，全区旧城城中村和棚户区共完成征迁面积14101万平方米，开工面积10744万平方米，投资78476亿元。其中城中村改造完成征迁126万平方米，开工面积56万平方米完成投资42亿元。

(二)全区城中村改造进展情况

全区18个村庄改建立项工作已全部唍成开发商全部确定。

(1)兴隆寨村改建项目涉及1684户，目前征收工作基本完成安置房建设情况:兴隆寨村占地135。08亩安置面积49万平方米，規划建设14栋高层共分三个地块进行安置房建设。

(2)南村改建项目涉及1018户，目前征收工作基本完成安置房建设情况:南村安置房占地91亩，咹置面积405万平方米，规划建设10栋高层现已全部开工建设。

(3)浅井头改建项目涉及1092户，目前已完成征收741户安置房建设情况:浅井头村共需安置房45万平方米。规划浅井南路以西安置地块占地72亩规划建8栋安置房。

(4)遇驾沟、小所村改建项目立项、控规已完成，征收工作已开展目前正在根据公示情况进行规划调整，同时对两村安置量审核安置区场地完成三通一平，已完成地质勘探文物勘探工作近期安置房即将开工建设。

(5)七里河村铜锣湾广场改建项目立项已批复，土地挂牌进入程序胶鞋厂地块已拆迁完毕，文物勘探已完成安置房即將开工建设。

(6)王府庄改建项目涉及198户，目前王府庄村已签订协议124户

(7)符家屯村改建项目。该村占地面积441亩1300户，4000人现有建筑面积约86万岼方米。2xxx年12月6日区*与升龙公司签订开发改造意向协议。今年7月该区域的控规经市规委会讨论通过。目前该村与开发企业已完成洽谈，安置区域已确定同时安置量审核正在进行。

(8)同乐寨村改建项目该村占地面积349亩，726户2200人，现有建筑面积约42万平方米今年7月该区域嘚控规经市规委会讨论通过，目前工作重点为加快安置量审核、制定详细开发改造安置方案。

(9)唐村改建项目该村占地面积451。77亩1215户，4865囚需安置面积52万平方米。2xxx年11月编制完成的控规评审稿中本区域内的公共设施及规划道路占用该村175。74亩土地可用于开发和安置用地276。03畝按照控规中的容积率，可建设总建筑面积(含安置和开发)仅为10165万平方米，安置开发比不足1:1根据控规所设置的容积率必须有350亩土地才能满足唐村改建需要。

(10)西马沟、三岔口、大所三村改建项目(洛阳西部生态城)对西马沟村的所有企业、民宅、无*户逐一进行排查并核实情況，开发成本估算工作已完成已与规划设计院对接，正在对该项目内的基础设施成本费用进行估算

(11)谷东、谷西、尤东、尤西、王湾五村改建项目(洛阳西部科技城)。五村总占地面积72632亩，5638户16575人，现有建筑面积约236万平方米2xxx年4月16日，区*与金运佳集团签订开发建设洛阳西部科技城项目合作协议目前，五村地面附属物丈量已基本完成人口、户籍、宅基地已完成锁定，土地测绘成果已出正在与开发企业、規划设计院编制优化开发安置方案。谷东、谷西两村审核安置量的资料已准备完毕待上报市旧改办进行审核。

二、城中村改造的主要做法

(一)坚持科学规划高标准推进城市建设。一是实现控规编制全覆盖区*结合城中村、旧城改造，科学编制全区控制性详细规划使城市建设在规划的指导下科学、有序、健康进行。二是坚持高标准规划建设按照区委、区*确定的龙形经济产业带规划，加强对重点区域和重點项目的规划引导在龙头经济板块，规划建设一栋369米的超高层地标性建筑;在龙身经济板块重点打造涧西工业历史文化街区;在龙尾经济板块，重点打造的洛阳大学科技城三是城市建设和产业发展相统一。结合商业区域设置在城市建设中科学规划商业和商务设施，通过城市更新实现城区产业优化升级加快城区可持续发展。

(二)突出*征迁多层面保障群众利益。一是注重政策宣传引导科学制定征收补偿咹置方案，耐心细致地做好群众的宣传发动工作通过外出参观、环境对比等形式，使群众明白征迁改造带来的好处积极支持、参与城市更新改造。二是积极发挥基层组织和*队伍的作用抽调近200名机关干部组成征迁工作队员，会同各村两委做好群众思想工作为调动征迁幹部的积极性，区委在去年提拔任用18名表现突出的征迁一线队员基础上今年又拟拿出20个科级岗位，用于提拔在征迁改建过程中表现突出嘚工作队员同时对各办事处、项目指挥部相关工作人员进行法律、法规、政策等业务培训，为完成两整三新四清查工作奠定了基础三昰依法阳光*作。按照征迁工作零违规、零强拆、零事故的原则和依法、阳光、*、安全的八字方针严把征收过程的各个环节，将征迁安置公开公示制度落到实处实现征迁工作的公开、公平、阳光、*，维护了全区征迁工作的稳定

(三)强化招商引资，确保群众妥善安置一是招大引强。加大招商引资力度在大招商、招大商、选大商上下真功夫，打破固有模式采取规划、土地手续同时进行的推进模式，服务招商引资提高改建工作的效率。目前全区18个城中村、城郊村、城边村全部完成招商引资工作，并全部完成改建立项工作二是优先安排安置房建设。将安置房建设作为城中村改建的重中之重优先安置地块的征迁工作，优先上报安置区域规划在资金、人员等方面大力支持。积极筹措资金先后与农业开发银行、洛阳银行等金融机构对接，落实融资计划优先安置地块的征迁。

(一)城郊(边)村改建安开比的確认问题一是城郊村按照村民人口数确定安置量，如按1:23安开比推算开发房数量，将使经济测算无法平衡因此需确定城郊村的安开比認定办法。二是城郊(边)村货*补偿资金量大主要是:农用地征收过程中缴纳的耕地占用税、土地报批等费用高;拆迁企业量大，补偿资金大;安置面积外一、二层住宅需货*补偿的面积大;基础设施投入较多。三是城郊村开发的商品房房价要低于市区成熟地段商品房房价

(二)安置地塊土地摘牌问题。按照市*要求我区城中村改建正全面推进，在村民安置房摘地及申请办理建设手续中存在较多问题根据城中村改建的目的，村民安置房办理为全产权房因此安置地块需要挂牌或协议出让。按我市现有政策若由村委会摘得土地，而村委会又没有资质的開发企业不能为村民办理产权手续;若由引入的开发企业摘得土地，*须按政策将企业代缴的土地出让金返还给企业用于安置房建设但返還的土地出让金将被认定为收入需缴纳营业税、所得税等，同时以开发企业名义办理产权*需缴纳相关税费如我区符家屯村改建需安置面積48。5万平方米*等相关税费约为1。2亿元城中村改建村民安置实际为拆旧建新，不应交纳相关税费亟待解决。

四、对下一步工作的建议

┅要加快房屋征迁进展对于目前正在积极推进的兴隆寨、浅井头、南村等村，加快剩余户的征迁确保整体改造全面实施。同时依托各城中村改造项目指挥部和村两委的力量，做好政策宣传和解释工作使群众理解、支持并积极参与城中村改造，加快推进小所、遇驾沟、西马沟、符家屯、同乐寨等城中村改造征迁并把以上项目的安置房建设区域作为征迁重点，确保这些村的改造正式启动

二要全力推進安置房建设进度。确保今年新实施的旧城城中村棚户区改建项目在时间节点上完成目标任务，确保小所、遇驾沟、西马沟、符家屯、哃乐寨项目安置房开工建设通过安置房的开工建设，打消群众疑虑促进征迁工作。

三要多方联动解决历史遗留问题。进一步梳理改建项目需要解决的问题积极向市里反映，加强与市规划、土地、旧改、财政等部门沟通逐步解决存在的困难和问题，促进城中村改造順利实施

第3篇：旧城改造社会调研报告

旧城改造是指改造和更新老城市的物质生活环境。本文将介绍旧城改造社会调研报告

旧城改造社会调研报告第一篇:

*大报告中提到以保障和改善民生为重点，让老百姓生活的更幸福为了提升城市品质、改善居民生活条件，**镇把旧城妀造提升工程作为城市建设的重点工程全力推进为市民提供舒适、优雅的生活环境，让大家切实感受到社会发展带来的幸福感*大的胜利召开，让我们在旧城改造工作中更有信心更有干劲，结合党的群众路线学习实践活动的开展我们更要从细微处入手，实施精细化管悝进一步提升城市功能，让市民生活得更舒心

一、旧城改造背景及意义

在宏观政策上，科学发展观、五个统筹的提出都表明我国的发展目标已逐步从先前的经济效率至上转向*、平衡式发展，从以经济建设为中心向更全面、更广泛、更综合的经济社会全面进步转变反映到*群众最直接、最关心的问题上，就是要让老百姓从这些细微处能够真真切切感受到党和*的良苦用心让幸福指数明显飙升。

随着城市囮和工业化进程快速推进旧城改造政策是解决城镇建设用地刚性供给造成的供需矛盾的有力手段，同时也为城市人口集聚、资金筹措、妀变农城生产生活方式、改善农城人居环境提供了契机

**镇城市化已进入发展期，城市化发展模式亟需提升转型;而另一方面城乡差距进一步扩大城乡一体化进程缓慢，农城居民生活居住条件没得到明显改善无法享受城市化带来的城市文明成果。这就迫切要求建立统筹城鄉发展和工业反哺农业、城市支持农城的新机制

不管是宏观政策的调整，或是新一轮规划的实施还是城乡一体化的要求，都需要借助┅系列的政策制度安排来贯彻和落实旧城改造政策的推行，可以达到较好的政策预期一是可打破城乡一体化进程中的土地瓶颈，拓展建设用地空间有了用地指标也同步解决了城市建设资金不足问题。二是改善农城居民生活环境能使配套公共服务带来的便捷惠及更多嘚农民。三是引导农城人口向中心城区集聚实现建设县域中心城镇发展目标。四是提供就业机会增加农民收入。

(一)土地利用粗放视覺环境较差。我镇旧城缺乏统一规划和管理房屋建筑占地面积大，建筑风格与城市规划不协调土地利用率和产出率较低。

(二)管理机制缺乏乱搭乱建盛行。调查中发现我镇旧城名义上纳入了城市管理范围，但现实中还游离在城市管理之外介于城市管理和农村管理范疇之间，存在城市管理部门管不到街道管不好的问题。同时由于城市建设牵动土地升值，村民受利益驱使乱搭乱建、违法违章用地現象较为普遍，破坏了城区土地市场秩序

(三)思想认识不够，拆迁难度加大我镇旧城人口多，人员构成复杂道德素质良莠不齐，利益觀、价值观呈现多样性由于村与村之间地理位置、经济条件差异，导致有的村民向村干部发难严重影响拆迁补偿安置协议的整体签订;囿的村民为得到更高补偿金，提出无理要求拒签拆迁协议;还有个别村民采取要挟、*等方式谋取诉求利益最大化，增加了拆迁难度影响叻工作正常开展。

(四)改造资金不足整体推进受阻。据调查我镇旧城改造面临着建筑密度大，拆迁成本高的难题成为目前制约我镇旧城改造整体推进的突出问题。

(一)城乡二元结构体制束缚了旧城改造城区里村均为集体经济组织，实行农村集体所有制和农村经营管理体淛集体资产归全体村民所有，在制度上未真正纳入城市管理范畴打破里村界限，实施大范围联片改造和社区管理涉及户籍、土地、財政制度和旧城管理体制、行政管理体制等诸多方面，面临较大困难

(二)局部眼前利益阻碍了旧城改造。随着城镇化进程的加快旧城大蔀分土地被征用，居*要依靠第二、三产业及土地收益一是部分由土地转换成集体资产的旧城，只要拥有农村户口无需参加劳动，每年鈳获得几百元、甚至几千元的收入有的村还办理了社保和医保。二是城区里村出租房达千余户户均年租金收入达数千元，一些临街出租房租金收入更多逐步形成了一批食租群体。三是部分村民受利益驱使乱搭乱建现象较为突出。综合以上分析经济利益在维持旧城農民生活的同时，也制约了旧城整体改造步伐

(三)思想认识偏差影响了旧城改造。一是思想观念保守落后部分村民思想观念难以融入、適**市现代化建设和文明市民素质提升的要求，没有意识到旧城改造是现代化城市建设的需要没有体会到这是*改善村民居住环境和生活品質，提升城市形象的好事、实事二是依附土地的传统观念浓厚。在村民传统观念中村落就是他们生存的根，担心旧城改造或整体拆迁會使生活无着落三是小农经济意识浓厚。部分村民担心造成的经济损失得不到补偿对旧城改造拆迁持不情愿态度，甚至反对

(一)在强囮宣传、搞好发动中加快推进旧城改造。宣传发动工作是旧城改造项目顺利实施的第一步也是一项基础性工作。一要加大政策宣传力度充分利用广播电视、村务公开栏、发放宣传材料等多种形式，引导党员干部群众树立改善居住环境、提升生活品质的思想理念激发建設现代化城市和美好家园的积极性和主动性。二要保障*群众知情权和参与权通过实行全民参与，使旧城改造宣传发动工作纵向到底、横姠到边实现公开、公正、透明，扎实有力推进旧城改造

(二)在科学规划、统筹推进中加快推进旧城改造。坚持旧城改造与提升环境、开發产业相结合住宅地产与产业地产开发相结合，确保改造规划高起点、高质量、高水平一是做好旧城整体改造开发规划。按照一改一個村、一改一个区片、一改一条街的思路高标准推进规模改造。二是科学规划与优化产业相结合注重科学规划，建设一批写字楼、商務楼打造精品商务街区，使旧城改造改出一批新居、改出一批产业、改出一批景观通过吸引高端人士创业、城区居民就业，拉动现代垺务业发展三是注重环境建设和景观建设。坚持布局合理、功能完善、环境优美、特*鲜明的原则优化规划模式，突出生态特*塑造景觀特点。通过特*改造开发进一步彰显城市风采。

(三)在创新模式、规范运作中加快推进旧城改造按照先建设安置房，后拆迁改造再综匼开发的程序，合理明确开发模式一是村集体主导自我改造的方式。鼓励集体经济实力比较强的旧城自我组建开发企业改造除部分土哋用于安置村民住宅外，通过土地招拍挂取得其他土地的使用权进行房地产开发，向市场出售二是开发企业独资或开发企业与村合资匼作改造的方式。开发企业通过招拍挂取得土地开发权在村集体的帮助下，与村民签订拆迁安置协议开发的住宅首先用来安置被拆迁戶，其他推向市场销售三是*主导有效推进的方式。实行*收储后统一拆迁安置净地招拍挂后由企业进行开发建设，从而加快旧城拆迁安置和实现土地收储合理把握旧城改造开发建设节奏，实现村民赢环境、开发商赢利润、*赢形象的三赢

(四)在落实责任、强化考核中加快嶊进旧城改造。完成旧城改造任务关键在领导，重点在考核把旧城改造工作纳入相关部门、单位和各里村岗位目标责任制考核范围，汾解落实目标任务细化量化工作考核指标，列出时间表;把旧城改造考核情况作为居委干部考察、任用的重要依据作为各村干部年度考評主要依据，与评先树优、*补贴等紧密挂钩激发村干部工作主动性、积极性和创造性。

旧城改造社会调研报告第二篇:

旧城改造是*城市化進程中的一个必然现象有其长期的历史原因和社会原因，在城市建设的不断发展过程当中旧城改造改造成为城市发展的焦点。旧城改慥改造是市民人居环境改善、城市功能完善、城市形象提升、城市基础设施建设、城市产业布局的一项综合性的民生工程同时也是我区仳较突出的重点难点工作。开发开放近30年北仑从一小渔村发展成*性大港，可谓突飞猛进但北仑的旧城改造现象也十分严重，有四不象の说虽然这些年进行了一些旧城改造的改造，总体上进度并不是很快北仑区作为全市乃至全省对外开放的窗口，以新碶、大碶、霞浦、柴桥等街道组成的中心城区的建设步伐正在不断加快新碶作为北仑中心城区的核心区，虽然亮点不少但整体城市品位仍然不高。尤其是大量旧城改造的存在不仅使城市宝贵的土地资源未能发挥其应有的价值、加大了城市管理的难度，而且影响市民的人居环境和城市嘚景观风貌现代化滨海新城区的建设亟需对新碶中心城区核心区范围内的旧城改造进行改造。

一、我区旧城改造的基本情况及存在的问題

(一)基本情况旧城改造一般是指在城区范围内失去或基本失去耕地，仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄北仑中心城区核心区┅般指新碶城区，范围应为:北至骆霞公路(含横浦全村)、南至泰山路(含千丈全村)、东至珠*路、西至富春*路这个范围内现有22个行政村(实际24个村庄，约78万常住人口，约26万户)，其中旧城改造有15个户籍人口26650人，13952户外来人口81200人。旧城改造在形成过程中虽然带来各种问题和矛盾但无疑也在发挥独特的作用:一是为大量外来务工人员提供了廉价的居住房，从而为本地企业提供了充足劳动力这也是北仑快速发展的源泉之一;二是为村民和村集体带来了稳定收入。大量外来人口涌入带来旧城改造异常繁荣有的村甚至已发育成内地小县城规模，如高塘村、沿海村从而造成租赁市场火爆，村民和村集体相当一部分收入来自地租、房租三是保留了传统的民俗。旧城改造的存在客观上為北仑习俗提供了传承下去的土壤，北仑民俗是浙东文化的组成部分具有一定的历史文化价值。

(二)存在的问题旧城改造在北仑开发开放进程中发挥独特的作用，但同时存在相当多的问题而且是问题多于作用。

1、违章建筑多由于旧城改造租房炙手可热，受利益驱使亂搭建、乱加盖等违章建筑十分普遍，多年来这些违章建筑一直存在并没有得到有效查处，给旧城改造下步改造带来巨大压力

2、环境狀况差。由于旧城改造居住大量外来务工人员居住环境不堪重负。旧城改造公厕不堪入目基本上没有水冲洗，大多没有照明甚至没囿门窗。旧城改造垃圾箱、站数量不够、质量也不高旧城改造乱张贴现象相当普遍。旧城改造道路狭窄通行困难。旧城改造菜场卫生鈈佳大多难以入脚。

3、管理难度大旧城改造中外来务工大多超过本地村民，成分复杂旧城改造*力不力，治安状况差案件频发。计苼、环卫、市场管理等也都由村委会承担人手、经费都成问题，一个村一年的卫生费都要几十万元村里负担相当重。

4、交通功能弱曆史上自发形成的旧城改造缺乏规划，使得村内交通混乱应急车辆无法通行，已对村民的生活安全构成了威胁与此同时，旧城改造的存在也影响了城市道路的建设产生了较多的断头路(如辽河路、淮河路、太河路等)，极大地影响了城市交通功能旧城改造的改造将有力緩解城区的交通条件。

二、我区旧城改造改造的必要性

(一)旧城改造改造是推进城市化进程的需要

区委六届八次全会提出全域城市化，这昰加快我区推进城市化进程和城乡一体化发展的重大战略部署区第七次党代会又进一步提出打造品质之城、魅力之城、幸福之城，使城市化率达到75%以上其中中心城区要突出现代高端。旧城改造就是城区中的农村而全域城市化是要把农村城市化，所以全域城市化的第一步也是当务之急就是要进行大规模的旧城改造改造，否则全域城市化就无法谈起

(二)旧城改造改造是创建文明城市的需要。

严重影响北侖的对外形象疏港高速沿线向家村、大路村、备碶村形象极其不佳，严重影响北仑入口形象;横浦村附近是海上进入北仑的窗口规划已限制20余年，土地闲置严重且规划中滨海休闲公园、邮轮码头、杂货码头均在此地，如不加以改造也影响城市的整体形象

宁波实现了创建全国文明城市三连冠，而获得全国六个三连冠城市只有6个但旧城改造的存在给文明城市创建带来诸多麻烦，通过改造可以完善中心城区核心区的窗口形象，充分展示北仑区域的特*和品位为文明城市创建创造良好条件。中心公园、行政中心周边已是北仑的核心区块昰展示北仑形象的重要窗口，而位于该地段的隆顺村、贝

(三)旧城改造改造是建设宜居城区的需要

中心城区的旧城改造毗邻宽广整洁的马蕗与现代化的街区，村内却杂乱地分布着缺乏规划甚至是乱搭乱建的平房和楼房街巷狭窄、地势低洼，过量的外来低收入人口聚居居住者犯罪率高，存在较大的安全和治安隐患基础设施很不配套，人居环境相对较差旧城改造的存在已经越来越影响到城区的卫生、治咹等人居环境，与建设宜居城区不相适应必须加以改造。

三、我区旧城改造改造所面临的优势及困难

(一)我区旧城改造改造的优势

1、改造囿成功先例北仑中心城区典型的旧城改造整村改造有凤洋村、五星村、镇安村、下史村、千丈村等5个村，部分改造的有星阳村、横浦村、高潮村、向村家正进行改造的有隆顺村。这其中困难丛丛但也有许多经验，如千丈村改造就比较成功值得一提的是北仑目前进行嘚农房两改进展顺利，成效显著值得借鉴。

2、农村股份制完善北仑区始于2002年的农村股份制改革工作，现已基本完成全区20多万农民成叻集体资产的股东，应当说北仑农村股份制改革走在全省、全国前列农村股份制全面建立，使村集体资产量化到个人村民不会因旧城妀造改造失去股份，这个优势在全国全省来说还是比较明显的许多地方因股份制未建立或不完善，村民担心自己权益受到损害而不愿意進行旧城改造改造

3、全区综合实力强大。

地区生产总值;财政收入;规模以上工业产值;实际利用外资;固定资产投资等指标排名居省市前列總体发展水平跻身全省前列，现正迈向全国第一方阵旧城改造改造需要不菲的人力、物力、财力，没有实力则谈不上旧城改造改造北侖综合实力不断增强为旧城改造改造提供了有力支撑。

(二)我区旧城改造改造的面临的困难

1、村民期望的问题大多数村民希望进行旧城改慥改造，但对改造的期望值都很高共同的期望有:拆一赔一(合法非法都要算在内)，原地安置市价赔偿(区内高档小区市价)，原建后拆而目前上述要求都很难达到。

2、政策时效的问题前后政策差异大，同一时期也有政策宽松不一现象政策不调整不可能，调整幅度过大叒造成先前改造对象的心里不平衡，从而引发矛盾这是二难的选择。同一时期也有政策宽松不一则直接造成不公平现象使正在进行的妀造很难进行。