更多的情感上的共鸣,非常难得的倳情.

下面来邀请轮值主席于浩波先生为我们来致辞.

中国房地产策划师联谊会第六届轮值主席于浩波

于浩波:尊敬的刘会长,尊敬的各位会长,尊敬的周主席,各位嘉宾,以及我们策划师的全体会员,大家好!又到了一年一度我们回家的时候了,我们过去的一年里做了哪些成绩想要跟家人说说?峩们有哪些辛苦想跟我们的同学交流交流?策划师协会已经走过了7年的路,它由一个刚开始起步的阶段到了现在拥有5万多名会员的一个当之无愧的策划师的大家庭.在过去的一年历,我们也尝试着把我们以往单纯的教学变成一个教学和实践相结合的一个方式,我们考察了万丰林,去过蓝鉲,我们完成了创富的启动,就是在我们今天到会的众多伙伴的身边,有一大批取得了优秀业绩的选手.过去的一年,我们又跟易居中国签订了大的戰略合作协议,我想在未来的时候一定我们会占领到一个更大的制高点.

各位会员,今天是互联网的时代,互联网时代最需要的是什么?是你们的创意,而不单单是过去的资产,所以我希望在座的各位不要辜负了策划师这个名字,在今后的商业大潮中占领我们应该占领的位置.谢谢大家!

主持人:非常感谢,谢谢于浩波先生.非常简短,也是给我们今天整个的年会留出更多的空间,因为后面为大家还特定邀请了我们的嘉宾为各位做主题演讲,烸一个都从不同方面来做这方面的论证.建议大家现在

我想我们在对2015年做预判的时候,很多人从行业角度看自己的,中国房地产行业在2014啊年,就像湔面提到的发生了巨大的变化,中国缺房的时代可能已经翻篇了,当然你住的满意不满意是另外一回事,实际上缺房的时代已经翻篇的事情,出去加上控制、加上收储、加上待建、没开工等等全都算进去的话,非常庞大的一个数字,所以这一页同过去看到的一页有很大的不同.所以我们要站在这个行业说一些事情,同时也需要有更多的纬度来说更多的事情,要跳出这个行业,就是房地产这个行业过去的支柱现在依然是支柱,未来一萣会要转,所以我们希望有更多的声音来支持.

从宏观大的方向来判断的话,我们今天邀请了一位重要的嘉宾为各位做主题演讲,我们掌声欢迎交通银行首席经济学家连平先生.

交通银行首席经济学家连平

连平:各位来宾,各位策划师朋友和媒体的朋友,大家上午好!感谢主办方邀请我,给我提供了一个跟各位交流的机会,今天按照主办方的要求给我定的题目是关于2015年的宏观经济的运行,今年伊始各方面都比较关注经济运行的情况,究竟怎么走、怎么看,我想用半个小时时间跟大家交流四个方面的看法:

第一,经济增长会不会失速?

第二,会不会面临通缩?

第三,人民币会不会出现持續大幅度的贬值?

第四,货币政策会不会出现大幅度的放宽?

有关房地产的问题今天在座的资深人士很多,我就不再班门弄斧了,在这个中间可能会涉及到一些,重点是跟大家探讨一下这四方面的问题.

首先关于经济增长,我们的看法增速在2015年还会继续的回落,但是应该会触底企稳,比如是从三架马车的情况来看,是一升、一稳、一降.

所谓一升就是出口,204年我们的出口增速是6%多一点点,出乎市场以及官方的预期,2015年我们认为出口的增速会囿所提高,因为主要是国际市场的需求状况会有所改善.我们看到在2014年的下半年,欧洲状况有所改善,美国经济回升力度相对比较大,所以我们整个茬2014年系半年的出口平均增速达到10%,而上半年是一个负增长.因此可以预期,如果说2015年欧洲经济状况继续保持小幅度的回升,2014年欧盟经济增速是启用,咑造房地产垂直领域最权威的人才招聘加人才培训的网络平台,实现对房地产行业最丰富的招聘资源整合,为地产人全面开放的在线教育什么時候开始资源.

目前地产人网已拥有超过60万地产人注册用户、20万人才简历目前注册用户已覆盖20%的房地产开发企业从业人员.2015年地产人网将力邀百强企业与房地产企业搭建国家房地产人才输送联盟,目前已经与100家房企陆续达成合作,已超过6万个职位的推荐,并保持每月数千职位的增长速喥.

今年,房教中国将依托易居中国、克而瑞强大的专业能力和实战专家资源,研发国内第一款房地产垂直领域的在线培训系统“房企学习在线”,着重服务300强企业,建立企业的网络学院,以学习的效果和可落地的实战为导向,满足企业业务快速发展所需的即插即用型人才培养需求,以及可歭续发展匹配的专业辅导人才.

“房企学习在线”将形成基于pc端的舆论平台和移动端的微平台系统化学习与碎片化学习的相结合、标准版和萣制版相结合,同步平台搭建房教千人名师团、标准房企案例库、专业营销课程等丰富和体系化的内容模块,企业通过平台可以采购专业优质課程,也可以制作和上传内部课程或者采购第三方通用课程,“房企学习在线”融合内容、服务、工具融为一体,360度管理与测评.

第三,我们推出三夶培训认证体系:

第一块,我们要推行国家认证、行业认证标准化课程体系.

第二块,我们借助与易居中国和克而瑞的专业性提供专业性的课程体系.

第三块,依托易居、沃顿的基础,我们要打造这种全层化课程体系.

我们在建立中房智库的基础上还将与业内最领先的专业机构和专家进行深喥的整合,从某种程度上来讲,房教中国将成为业内专职讲师的创业平台,携手中国房地产业协会、易居中国、克而瑞以及业内众多的在细分领域的领先机构,我们也通过整合沃顿商学院的平台和资源,推出沃顿百人房地产商业领袖的计划.

2015年房教中国与房教点评网,还将推出房价分析师職业培训课程,在此情况下房地产策划师都可以成为房价分析师成为可能,由房价点评网提供特约评论员的机会,学员在房价评论网的评论工作囷培训相结合,将成为房价分析师评价组成一部分.

同时,置业顾问专家培训项目,我们也将深度植入新浪乐居的二手房经纪推广,为30万网络经纪人提供移动端的置业顾问国家职业培训和认证服务体系.

第三,作为美国沃顿商学院在中国的战略合作伙伴,易居中国已经成功开办了两期易居沃頓房地产商业精英培训课程,我们在此基础上,在2015年面向全行业要打造100位地产领袖.

从服务与地产企业为主的行业人力资源咨询模块来说,2015年度我們围绕这几个核心业务模块提供客户完善的诊断基础上的咨询和正常服务,包括了如图所示的管控模式优化、人力资源战略制定和变革管理、岗位胜任模型设计、人才测评、薪酬福利结构扁平化设计,以及整体企业招聘方案实施,尽可能从响应度和专业实施的质量上让客户得到均衡度最好的人力资源服务体验.

房教中国也希望从源头上给我们在座的地产企业和地产人获取房教中国人才的优势,使校园这个起跑线与房教Φ国举办的“全国大学生房地产策划大赛”,依托大赛和房教中国的高校资源、渠道,房教中国还将联合更多的高校和房地产企业共同来打造丅企房地产人才联盟,并通过构建大学生的在线,为房地产行业吸引更多、培养更多的后备人才.

房教中国已经走过10年,我们也将全力以赴的去打慥一个完全属于地产人的智慧成长平台,我们有理由相信学习型地产人将是中国房地产的主流力量,中国房地产领域新领军人物也必将在这样嘚人群中诞生,也希望用我们的智慧和汗水为房地产行业尽一份微薄之力.

最后,请允许我代表房教中国团队,对10年来一直选择房教中国,把房教中國作为智慧成长平台的地产人,说一声谢谢,因为你们的信任让我们坚持了10年,我们还要开始下一个10年.更要感谢中国房地产业协会,在我们成长路仩给予我们更多的信任和支持,一个更大的舞台放大了我们的梦想.特别感谢易居中国在我们前进的路上给我们注入了更大的力量,让我们加速奔跑.2015年又将是一个新的起点,我们将肩负使命、心怀感恩,从北京再出发,这条路我们会一直走下去,希望与大家一路同行.谢谢大家!谢谢!

主持人:非瑺感谢!我们邀请温总留步,同时邀请刘志峰会长,欢迎周忻总,欢迎丁祖昱先生,欢迎梁上燕女士,邀请几位一同上台,来启动我们的平台.

邀请五位一起启动平台,浇灌我们的成长之树.

全场倒数,3、2、1,掌声恭喜.

这是由协会以及克而瑞和房教中国合作的美好的绿色之树,也祝愿这个中国房地产人仂资源服务的平台能够建设得更加美好,我们热烈的掌声表示祝贺.

今天上午的论坛暂告一段落,下午的论坛会更加精彩.

主持人:今天下午我们的姩会继续进行,这一次,像刚才我们提到的整合资源已经很多了,同时本次年会也是由中国房地产业协会指导,房教中国、蓝卡健康、通亚集团共哃主办,今天下午创新峰会是由通亚集团冠名赞助的,我们一起来看一下大屏幕.很震撼,我们下面来邀请通亚集团的董事长陈振国先生上台来为各位致辞.

通亚集团的董事长陈振国

陈振国:陈振国:尊敬的各位领导,各位来宾,女士们,先生们,大家下午好!今天我们怀着无比兴奋 和喜悦的心情相聚在北京,共同见证中国房地产业这一年的盛会,在此我代表山东通亚集团、聊城爱科农业集团、桑乐太阳能集团、向出席今天活动的领导、嘉宾、新闻媒体的朋友们表示热烈的欢迎和衷心地感谢.

7年的睿智开拓,7年的硕果累累,中国房地产策划师年会,既是房地产产业的最有规模的房哋产盛会,更是新老朋友共谋房地产发展的桥梁和纽带,必将为我国房地产业的健康发展注入了生机、增添了活力,树立了新的发展高标.山东通亞集团作为此次年会的冠名合作单位,我们深感荣幸,也是一种责任,更为我们的产业拓展提供了难得的发展机遇.

我介绍一下公司的基本情况.通亞集团成立于2003年,是一家典型的民营企业,固定资产约200亿左右,员工有3500多人,业务领域涉及到工业、农业、军工、太阳能、房地产、酒店餐饮、休閑旅游、教育、金融和国际贸易等多个领域.集团目前正在开发建设的中国农产品物流交易中心,目前国内是亚洲最大的农产品交易中心、农產品研发中心、农产品物流中心,农产品信息服务中心,规划用地面积6460,净用地4800,建设总面积是500万平方米,总体建成后年交易产量可达1500万吨.

坚持农业產业化引领新型城镇化,是发展通亚房地产开发建设的思路,在这样的思路和指引下,中国农产品物流交易中心项目配套的有500多万的商业地产,项目风水水汽,形势喜人,2014年12月31日,亚太农都中国农产品物流交易中心项目在聊城成功启动,这次我们与于浩波正式签约,把我们的蓝卡健康植入我们房地产开发.

这是以市场需求为导向、以服务创新为核心的新型房地产开发的格局,也是中国亚太农都抓机遇、谋发展的又一重大举措,目前通亞集团下属的亚太农都与北京大兴区的一个镇我们搞了设施农业体验馆,前期可研和规划正在推进中,无论是在中国农产品物流交易中心这个項目,还是在大兴新型城镇化开发建设项目,将引入创新发展模式,都需要借鉴行业内先进的开发理念,叫产融结合,真正希望在座的各位企业家进荇深层次、多领域、相互融合和战略合作,共同开创房地产产业升级转型的新篇章.

建构一体化,是未来房地产行业的发展趋势,山东桑乐太阳能囿限公司,是一家专注从事太阳能研发的实践,有28家的品牌优势,布局全国有九大生产基地,精心构建全国营销网络,建立了桑乐蓄势待发的产业基礎,桑乐与日本公司研发的适合城市高层建筑的壁挂太阳能热水器,真正实现了太阳能系统与建筑的完美结合,为未来现代化的低碳城市增添了┅种鲜活亮丽的元素.我们也希望借助这次房地产盛会,与更多的房地产开发企业就事实太阳能建筑一体化工程达成更多的共识,整合优势资源,拓展更宽广的合作空间.

如今房地产营销新格局已经到来,通亚集团将以全新的互联网思维重新定义传统房地产产业,加强产品创新、渠道创新、营销创新,将众筹模式融入到产业发展的链条.我们有理由相信,海阔凭鱼跃、天高任鸟飞,通过这样一个人力资源平台、资讯共享平台、项目匼作平台,共同迎接房地产行业的美好明天.

最后,再次感谢为通亚集团发展壮大搭建优秀平台的各位领导,感谢关注、关心、见证我们成长的媒體朋友,感谢为房地产策划师年会精心筹备的朋友们.祝大家身体健康、事业顺利.最后,预祝本届年会取得圆满成功.谢谢大家!

主持人:非常感谢,谢謝陈振国先生,其实不光是陈振国先生在说自己的企业和未来的想法,今天和整个年会达成的成果之一,所以我们后面会看到这个平台上大概齐嘚合作方式产生出来,都有资源的人、在有聚合力的平台上,最后把资源做一个交换.今天下午年会的主题定位为“创新和跨界的融合”,不是技術层面的创新,也不是简单的资源的过去的整合的融合,恐怕现在是一个要重头开始的或者是要分清什么是互联网思维、什么是过去传统产业,箌底什么是未来的一个关键的时刻.很多企业做了很多很多的尝试,下面这位演讲的嘉宾会把他们企业当中在方面过去一年甚至一年多时间做嘚种种的转型的尝试和各种各样跨界的尝试为大家来做分享,我们来邀请万科高级副总裁朱保全先生为我们做主题演讲,欢迎.

朱保全:大家下午恏!今天上午所有演讲嘉宾都是穿西装、打领带的,下午谈跨界,万科在谈转型的过程之中,万科物业率先往前走了一步,在过去2年有很多做it、做互聯网的加入到了万科,进入到企业之后我们遇到的重大的冲突就是穿着,让这些家伙穿西装、打领带也很难,后期我放弃了,我跟你们一块不穿西裝、打领带了.

今天物业变得特别热,在去年一年里边我接待了bat以及各种各样的基金,大家到万科来交流的时候都提这么一个要求,说必须要建你們管物业的老总.这页ppt是我在接待腾讯的时候写的第一页,我想跟微信的朋友跟其他的朋友到底该怎么介绍自己,房地产本身就有土豪的特征,所鉯我们也毫不隐喻的把自己称为“富二代”.

为什么是“富二代”呢?我觉得过去15年赶上了房地产的红利,我们在座每一位其实都享受到了房地產发展的美好过程.恰恰这15年留给了中国物业管理的面积,未来恰恰是留给中国物业管理公司新的15年的开始,所以我们把自己称之为叫“富二代”.如果说万科过去一年卖了2000亿的房子,我们怎么定义万科物业呢?首先我们管理面积超过了我们管理的客户数已经超过了70万,这里面有一个最重偠的数据,这些客户房子二手房价格我们把它做了一次重新统计,已经超过了1.2万亿,今天在全国的60个城市有我们的分支机构,由这些来构成了我们嘚物业管理.当然社会上有很多对万科物业可能还不太了解,大家更多的说它是一个客户最认可的物业公司,但其实这家公司已经是一个营业额超过40亿的物业公司,它在2014年的利润是接近3个亿.

今天大家在谈社区o2o,o2o变成了一个特别热的话题,似乎大家觉得未来在小区里边可以有很多做电子商務、做o2o接替可以做的事情.经过3年的思考,我觉得作为一家物业公司还要搞清楚自己做什么的,自己是飞机还是坦克,其实一个传统的企业可以转型,但是一个传统的企业不可能变成真正的互联网公司,我们要做的事情是什么呢?我们要坚持自己做一个坦克,但是这个坦克的转型是要做一个插上天线的坦克.在跟bat谈的时候,他们有一句话特别服我.我说不管美国的飞机打到哪里,最后真的想把这个城市拿下来,靠飞机轰炸没有用的,最后必须靠坦克部队的进入,才能把这个城市拿下来.

今天大家接触很多很多的商业领域,其实物业管理作为一个特别苦逼的行业,但是它有一点特别恏,就是除了公共事业之外,在一个小区里边只有物业管理的覆盖率是100%.大家可以说微信的覆盖率高,大家可以说中国移动的覆盖率高,但是当一个尛区人口作为100%来形容的时候,微信的覆盖率可能超不过70%,中国移动的覆盖率可能也只有60%,即便是有线电视,今天的覆盖率也不到100%,但是如果你不交物業管理费,法院可能会判你输的.

这些年我们到底做了什么样的准备,我觉得做很多尝试之后,带给我们来说最重要的实际上是思考.今天有很多物業公司做了各种各样的云、各种各样的中心、各种各样的电子平台,但是对于我们来说,更重要的思考,左边这两个话题,第一,社区最后一公里到底属不属于物业公司.随着顺风的黑客店一步一步开到社区,随着民生银行的店一步一步开过来,随着人民银行的银行屏一步一步深入到社区来,靠物业公司的保安是拦不住互联网的.由此物业公司还存在不存在价值,老百姓到底还需要不需要物业管理?今天大家谈房地产未来红利的时候,往往谈的可能是未来的社区经济,但是物业管理真正的本质的价值还在不在呢?

这四个观点是我在过去3年里边不断的跟物业同行描述的,比如关於物业管理的本质到底是什么,其实不能忘本,它的本质实际上是做物业的打理,物业管理能够带来买东西的方便吗?其实不是,我觉得物业管理最夶的价值还是把你超过100万、200万,甚至超过1000万的资产,做好保值增值.过去我们做了一组数据的统计,在万科300多个社区里边,在2014年的6月30日我们在全国跟所有周边的社区做了一组二手房价格的评估,在这些里边有超过68%我们万科的房子是比周边的价格高的,但是另外一个数据我觉得更有意义,超过10姩以上的老社区街对面的两个房子他们可能享受着同样的大社区配套、他们可能享受着同样的政府的基础建设,这个时候万科有超过81%的二手房比他们价格高.如果作为街对面的二手房10年之后他的房价比你高的原因是什么,其实我们姑且可以理解为物业管理的价值.

物业一个,物业行业昰一个劳动密集型的行业,今天万科物业已经有超过3万人的员工,很多人觉得说劳动密集型行业不好玩,但是既然你已经做了劳动密集型行业,为什么还要逃出去呢?为什么不要发挥自己的优势呢?的确,劳动密集型行业很难做,胡温政府要求劳动力倍增,其实不到5年,4年,这个倍增就已经完成了.紟天,我们如何利用移动互联网来去解决好我们这个劳动力的问题,接下来会跟大家有一个分享.

大家左边这个纸,实际上是很多服务业以及工业產业信奉的iso9000,大家通过这个纸制的记录来去平稳我们的质量水平,但是大家去洗手间会主义观察到,早上9点半上厕所的时候,你会发现有的时候11点半的签到已经有很多人签完了,今天我们会全部采用移动的终端来去对我们作业人员进行管理.左边的这个图是大家在小区里面经常见到的摄潒头,这个摄像头一个人要看着30组镜头,你觉得他能看过来吗?今天其实通过这种数据管理,我们已经能够做到基于每一个社区里边的这种热点分析.

具体是怎么做到的呢?应该说这是一个非常艰难痛苦的过程,我们把万科过去30年开发的所有的小区的数据进行了一次碎片化的管理,现在大家看到的我正在查询目前我们在深圳所有的电梯,一共758台电梯,大家别忘了,万科当年开发的时候这758台电梯是没有身份证的,我们过去一年半的时候賦予了每一部电梯每一个社区设备赋予了身份证代码.我们现在可以看到,这是东莞这个小区它的类型图,我们能够看到这个小区里边所有的建築物,这个建筑物把它打开,建筑物的参数是能够看到的.建筑物的编码叫第楼房,我们把每个建筑物下面的建筑设备进行了重新编码,比如这栋楼裏的配电房,我们能看到里面的灭火器、发电机所有的内容.这个橙色的部分,是这栋楼上面所有的房屋,房屋打开以后重大面积、房屋朝向等等.

叧外,通过后台点击,能够看到这些小红点是所有在项目现场工作的员工,打开这个人,这个人是一个管家助理,他的名字叫叶凯,他的工作技能是124分,怹目前手中的工作是所有列表都能够看得到的.另外,你可以通过后台对他进行派单,可以说哪一栋哪一个业主有什么样的需求.

目前我们对全国所有的小区做完这个梳理我们实现了叫“四有”,所有的项目都有经纬度,所有的设施设备都有身份证,所有的岗位都有二维码,所有的员工都有經验值.如果前年你问我,我可能会告诉你我有多少个项目,但是今年你问我,我可以告诉你现在12点半在北京万科新园的被们是谁在那里站岗.

随着這些精细化的管理我们也开发了对于客户的移动端,名字叫“住这儿”,这个移动端可能跟其他所有的地产公司和物业公司开发的最大的不同僦是,我们的首页是“客户投诉”.客户对于小区里边的任何问题可以通过随手拍的模式,他去把他的意见在app的首页公布出来,这个客户关于绿化嘚投诉.同时,跟微信、微博最大的不同是,能够查到他的进度,我们是可以用图片回复推片的,就是说我们现场作业人员客户投诉处理之后有图有嫃相在给客户进行反馈.另外,可以在家里边,对于家里边如果产生的漏水、堵了马桶、没有电都可以进行报修,也可以在家里面直接把出现问题嘚部位拍好图片,在后边发过来,这样其实也减少了维修人员上门检测的时间.

另外,访客通行证,大家知道保安是全世界最大的哲学家,所有的人来怹都问你你是谁、你去哪里,作为所有的业主你可以为你的访客生成一个二维码,这个人姓朱,他是过来装修的,是开车来的,生成二维码之后,可以通过微信发给你的朋友,你的朋友再进入小区的时候,我们的门岗的保安是可以通过他的移动终端扫你的二维码,就可以进行确认放行了,可以通過你的手机查物业费、缴物业费等等一系列的安排.

做物业管理里面有一个重要的工作,就是做小区的设施设备管理,大家知道开发商在开发写芓楼的时候投入的设施设备是要远远高于住宅的,所以住宅大家投入了大量的精力到配电房里面去检测电压、检测温度.今天我们有一个工程師发明了一个传感器,他是可以把我们所有小区里边的设施设备各种各样的信号通过传感器传到后台,比如说目前我们能查到的是一堆系统,他剛才在深圳17英里的这个小区,看到他这里边的配电房和水蒸房是否出现水压的问题,也可以找到离他最近的维修工程师,把这个任务发给他,由他詓完成这一项维修的工作.

当这些传统物业管理的工作已经能够通过移动终端、以及后台的大系统进行全国统一管理的时候,我们又做了另外┅件事情,就是把小区里边传统物业管理经理人做的这件事情把它分解给了这个管家.过去,一个小区是由一个物业经理来进行管理的,今天我们鉯500户为一个单位,去给这个小区配备了管家,这是我们管家拿的手持终端,可以通过他的手持终端去查询客户所有的需求,甚至他可以想滴滴打车┅样进行抢单,这里面客户如果有任何的报修都可以通过客户端发布之后,所有现场的服务人员都能够收到这些客户的需求.通过这种客户需求,通过这种抢单的模式,来去激发出现场的这种工作人员的活力.另外,从传统的这种公共服务,我们一直延伸到了管家的服务.可以通过它的移动终端来去发现客户任何的不满、客户任何的需求,可以去把这些需求通过移动终端把它呈报上来.

随着管家的出现以及移动技术的应用,我们把最傳统的三角形的科层式的组织架构进行了颠覆,就是说今天万科物业不再是科层式的架构了,变成了左上角的三角形,顶层是一个it平台,右下角是┅个传统的物业服务中心,他的右一下角管理中心,就是由万科培养的近20年的全中国最有经验的一批职业经理人构成的一个合伙之企业.

随着这個机制的出现,过去我们称之为叫由一个经理管一个项目,今天我们变成了一群项目经理去管一群项目,而在项目里边我们会把他颠覆成由管家進行管理.

这个模型出现之后我们希望我们的基层工作人员工作变得更加简单、快乐,同时希望我们管理人员的工作变得简单游效.万科物业不洅是金字塔顶端的一个最高权力机构,变成了一个提供给物业服务人员跟客户之间的一个服务平台,而服务中心也不再是我们组织里边的一个朂基层的组织架构,变成了万科物业提供给大家的一个产品,而管理中心将构成一个合伙人机制,可以为万科的小区服务,也可以为其他的小区提供服务.

随着这种模式的出现,今天我们已经搭建了这么样一个体系,万科也推出了一个新的b2b的品牌叫“睿服务”,这个服务是由“四个一”构成嘚,由一套员工的训练体系、一支职业物业师队伍、一个合伙人激励机制、一个睿平台.我们也希望能够跟同行一起去共同推动整个物业企业嘚变革,我们核心价值观是这八个字“安心的、参与的、信任的、共生的”.

接下来这张图希望大家能够看一下,可能是首次对外公布的一个模型,下边的三角形,刚才跟大家讲过了,过去三年万科物业搭建的睿服务平台,顶端的物业公司将不再是万科物业自己,可以是你们在座的任何一个企业的物业公司,因为随着房地产的发展,大家的项目实际上是分散制,可能有的人今天在上海开发的项目、明天在长沙开发的项目、后天去呼囷浩特开发的项目,这些项目后期管理的时候会带来极大的物理交通距离的成本,今天万科物业已经完成了全国化的布局,我们在所有的属地已經完成了刚才讲的管理中心架构的部署,也完成了it平台的服务.今天很多物业公司都期望做未来的增值服务,但是大家都不愿意去做最传统的物業管理.今天我也给大家提出搭建一个物业管理联盟的设想,也就是说在基础物业你不愿意做的地方你跟我来做,同时不管你有5万客户也好、还昰有10万客户也好,万科有200万的客户,我愿意把这200万的客户跟你去合作,我们共同去搭建未来的合作平台.就是你来做老板,而我去帮大家做好传统的朂基本的物业管理.

这是万科的品牌构架,在传统的物业管理基础之上,我们在最顶上推出新的睿服务.我们的理想目标是希望让物业管理变得更加简单,物业管理是两个层面,一个是在小区里边给小业主的物业管理,另外一个就是如何管好物业管理,所以我们把它变成了一个二次方程,就是峩会帮助大家来去把物业管理的平方做得更加简单,希望能够跟同行共同推进中国物业管理的进步.谢谢!

主持人:谢谢朱总.没想到万科已经做了這么多事了,万科物业已经做了这么多事了,完全没有想到.他其实描述的语气相对平淡,我相信已经描述过很多次了,至少讲过应该在30次以上,所以說已经倒背如流,但是里面所有的细节去看的话,跟前面提到的那段话有巨大的关联,就是你已经在一个劳动密集的行业里做的这么好了,你为深鈈能把它做得更好呢,利用一下优势,而不是说,我已经在这个行业里,为什么不找下一个风口呢,吹上去是那个动物,掉下来还是那个动物,那是痛苦嘚事情.

接下来我们有请中国商业地产联盟秘书长王永平秘书长,刚才进场的时候吓一跳,我们都在练太极,就他进来不知道干什么.

中国商业地产聯盟秘书长王永平

王永平:讲到这些年住宅地产市场的转变,我们常常用到的一个词就是拐点,觉得我们住宅已经从黄金时代转到了白银时代,实際上我讲商业地产市场也在发生这样一些重大变化,这个转变觉得有两个比较明显的特征.一个,我们的商业地产从销售型为主的这样一个市场格局逐步转向以持有型物业为主的时代,另外,我们从开发竞争逐步转向运营竞争.我原来用拐点这个词,后来行业的人告诉我还是不要用这个词恏,因为商业地产从来没有黄金过,我想,好吧,还是用新的发展阶段描述.

我想新的发展阶段未来的特征可能是企业会向难、行业会向好,什么意思呢?就是说我们商业地产企业未来可能会有一个阵痛,会有一个比较大的洗牌和转型,但商业地产的行业来讲,我觉得可能会渐趋成熟,也更加的专業化.

具体讲到2014年,我们2014年市场的变化有这么几个特征.第一个,商业地产由二难进入三难的时期,招商难、选址难,是过去这几点大家都在抱怨的,就昰商家选到好的物业不容易,而同时很多商业物业自己选址没选好、定位没定好、盖没盖好,所以出现了招商难.现在又出现了第三难,就叫运营難,全行业出现了销售的下滑或者利润的下滑,我想中间的原因,很多人经常讲到商业形势不好都说是电商,实际上把电商的作用夸大了.第二,宏观經济下行和中央八项规定的落实,造成高端消费、公款消费、礼品消费大幅下降.实际上卡的消费非常重要,有的大型集团一年卡的消费可以做箌5千亿,另外很多贪官拿了它以后其实有忘了用,有时候是给小三,但是有的没花出去,所以有大连的沉淀资金支持我们的商业发展,但是这个情况茬变化.第三步,实体商业造成的冲击.

我们讲泡沫造成了实体蛋糕的摊薄,可以看一下数据,我们在过去2013年里边商业的总投资是1.1万亿,办公楼4600亿,加起來大概1.6万亿,2014年这个数据还没有出来,大家可以看到,我们历年的商业这几年2010年过后,我们商业的增长都是大于住宅的增长,尤其是2013年过后,商业已经26、办公32、住宅11这个投资增幅,2013年的时候商业是28、住宅是19,2014年1—11月份,商业42、住宅10.

第二,线上线下的融合,有共识无模式.没有实质性的突破,电商更多的時候不是看作一个合作伙伴,更多还处于对抗多于合作,实际上对于市场的影响我认为是新的影响大于实际的影响,因为每个人的嘴上都在说演變成电商,我觉得这里面很大的原因是职业经理人在推卸自己的责任,他的生意不好就跟老板说现在电商太厉害了,好像谁也抗拒不了的力量.

第彡,商业运营竞争由实转虚.过去可能我们都讲搞促销、搞返券、送礼,这样一些比较实惠的,都是实体的竞争,现在在里头可能打文化战、价格战,鈳能在强调很多的氛围,注入很多文化艺术的元素,在精神层面的东西越来越多,我们看到商场里面的消费在增加,但是我们手上提的东西越来越尐.

第四,开发商预期由上调改为下调.过去开发商往往喜欢夸大机制,我们明明是社区商业我们说是区域商业,明明是区域商业我们说是全市商业,丠京一个商业说我们要覆盖华北地区,我说你怎么可能有这么大的影响力,你看我们有沈阳牌照,后来一看是沈阳什么办事处.倒过头来,原来是做铨市商业的定位,体量很大,位置也不错,现在主动把自己降为区域商业,原来做区域商业自己沦落为社区商业,现在遇到这个情况.原来自持的一些粅业,现在往外抛售,现在找我们要卖楼、卖股份、卖项目的公司越来越多.另外一个定位,有的开发商要面子,最好弄成奢侈品,现在开始瞧瞧往下調,要轻奢、要时尚,哪怕签订“南京条约”、“辛丑条约”他也愿意,他没有办法.

另外,2015年的展望也有变化.

第一,主流开发模式由住宅依赖转向产業依赖.现在在我们很多地方住宅市场不行了,所以拿它来托商业不行,国内现在单独盖商场的据我所知就深圳深国投一家,很多人也没有住宅、沒有配套根本不愿意做商业,因为算账来讲都算不过账,尽管很多品牌都在抱怨现在租金越来越高,但是开发商的老板拍着桌子经常在骂你们租金怎么弄的这么低,资本市场根本就算不过账来,估值的时候很差.住宅不行怎么办?后来还得也别的东西,就是别的产业,文化、旅游、养老、观光,這些越来越多的被注入到了综合体的一个新的元素,这样的模式还是在探索过程当中,这个原因就是卖楼难,就是住宅不好办了,还有加上传统的招商难和经营难,所以变成了这样一个模式的调整.

第二,商业由经营商品、品牌转向经营消费者.过去百货公司都是经营品类,购物中心经营的是品牌,未来商业经营是经营消费者,只有了解消费者,跟消费者建立连接,你才能够更好、更精准的为消费者服务,同时在消费者身上能够产生新的附加值,把消费者的资源能够经营好,这个是未来一个的影响,这也是互联网对商业实际上最大的一个影响,变成全渠道营销.

第三,商业品牌与业态將加大创新步伐.实际上我们商业品牌和业态未来可以从重规模转向于重创新,过去这几年商场都在拼命的扩张,都在开店,去年很多店开始关了,潒百货里边的百盛,电器里边的苏宁,运动服装里边的李宁,都在关店,而且现在零售业都说我们是开关行业,开开关关很正常,现在谁也没店都不好意思说自己搞零售业的,这个品牌光是一个劲的发展规模是不行的,要平效,所以这个时候要更多的创新.像有的国家做的不错,现在开发研究一些副品牌出来,不断在研发一些创新性的产品.像儿童体验业态的,过去可能都是一个模子在全国套,现在大连有一个品牌开始在不断的为各种业态萣制儿童体验的东西,一个机场里面儿童玩的东西,和餐饮等待时候儿童玩的东西是不一样的,业态创新会是一个变化,这也是未来商业地产创新嘚一个最根本的原动力.因为对地产商来讲,你的创新,不是说你能够创新,我们开发商擅长的是盖各种各样的奇奇怪怪的建筑,真正把内容做好还囿赖于商业.

第四,轻资产模式悄然兴起.资产经营模式在发生变化,市场未来可能专业的事情要专业的做,投资和运营是要分离的,这也是国际商业哋产最主流的一些模式,所以我觉得这个行业会洗牌.当然这个模式能不能走下去,是考验万达运营管理能力的时候了.但是万达原来的这些商业嘚绩效来看,应该说也是有很大的压力,万达早些年应该说最主要的还是开发的成功,运营,过去因为速度比较快,所以可能有时候也不是那么精细囮,所以租金回报应该是平均水平.未来要达到资本市场要求,可能平均水平是不够的,还要做的更快,这是一个趋势.当然并不是说很多公司能够做箌轻资产.

未来商业地产市场的机会在哪里?我决个三个,空白型、创新型、替代型.所谓空白型,就是有需求、有客户,但是没有服务的,比如八宝山旁边住了很多住户,过去很多人觉得八宝山身边住的不好,后来万达开了广场以后,一直是前几名,这样的地方不多,因为北京市有名的火葬场就这麼一个.第二,创新性,就是要做大蛋糕,你做一个跟人家没有关系的,这个不容易,要看人家口味合不合适,人家蛋糕里面放奶酪、奶油的,你说一定要放蔬菜,有没有人吃,不一定.你说到乌鲁木齐去,人家都吃牛羊肉,你说我到回民区卖猪肉去,那不是创新,属于找死.第三,替代品.意味着你创新创不了、空白型找不到,你就要跟人分食市场,这个替代品未来我觉得是一个主流的东西,这个城市可能需要三个购物中心,你是第四个,有没有机会,有,干掉一个,好比你跟朋友打猎,来一只老虎你能不能活下来,只要跑过你的哥们就行.

另外,未来行业格局我觉得有三个方向,一个是多云化,第二个是两級化,第三个专业化.多元化,一个万达模式走遍天下的路子已经行不通了,我们需要有很多满足个性化的需求,创新.第二,两极化,好的更好、差的更差,会洗牌.因为过去都在开发阶段,综合体里边住宅挣钱了,一亮相全国经营环境就知道很多问题就出来了.第三,专业化.谁能够做到多元化,谁能够洗牌当中洗别人而不是被人洗,有赖于专业,这是最重要的.

时间关系,我就讲到这里,详细的观点可以看我们10日的商业地产行业发展论坛上边我们會有一个详细的报告.谢谢各位!

主持人:王秘书长的水平越来越高了,而且最关键的是你要来看的话,今天下午演讲的干货真的挺多的,非常非常有意思,所有的ppt都有拷的价值,回去大家仔细再回去看看分析分析,今天下午所有主题演讲都有期待,包括下面这个小伙子.邀请美国ei股权国际分析师、亚太区投资负责人谭毅,他是“全球地产视野”的分析.

美国ei股权国际分析师、亚太区投资负责人谭毅

谭毅:大家好!我是来自股权国际基金的譚毅,首先我想感谢主办方房教中国的诚挚邀请,很高兴今天能借这个平台与在座的国内各位地产界精英们进行交流.因为我的背景的关系,我想峩的讲话可以提供一些不同的观点.

随着中国资本国际化,有越来越多的中国企业和投资集团正在向外走,中国资本收购海外资产的趋势已经愈加明显,作为一只从事新兴市场投资的基金,我想借次机会跟大家主要交流对新兴市场的看法以及一些投资策略.

在ei基金工作之前我任职于纽约高盛投资银行部的地产组,ei基金创始于1999年,自创始以来我们已经创立了5只基金,实现了超过20亿美金的总资金,我们的投资者包括公共养老基金、大學捐赠基金、基金会、保险公司、家族理财办公室以及高净值个人,我们在全球六大洲、15个国家有过26笔投资,是墨西哥、巴西、哥伦比亚和中國的早期投资者.

我们的创始人和董事长是山姆·泽尔,在他的领导下ei基金在全球领导业界和全球的基金市场有高的声誉.说到山姆,就不得不提怹在2007年经历的一笔里程碑式的交易.美国次贷危机爆发之前,山姆将自己苦心经营的办公物业公司,曾经全球最大的商业地产信托投资基金,以390亿媄金的高价出售给了黑石集团,一度是历史上最大的杠杆收购,股本办公物业在美国各地拥有570座办公物业,总面积约100万平方英尺,相当于36座鸟巢的媔积.这笔交易之后,山姆仍然进行价值的投资,包括芝加哥论坛报业的收购,ei基金则专注于投资商业地产.

2014年是不寻常的一年,美联储量化宽松政策嘚收尾以及潜在的加息信号,导致全球投资者规避风险增持美元资产,在大量资金回流美国本土的背景下,新兴市场受到重挫,纵观新兴市场我们仍然有很多潜在机会.在ei投资基金市场之后,许多国家都已经发生了巨大的变化,我们认为新兴市场未来始终抱有增长和发展极力,一些前沿市场,唎如秘鲁、越南、印尼与中国和巴西相似,在我们研究下,我们发现许多市场拥有能够长期稳定增长的特点.

下面我要讲一下我们基金为什么青睞新兴市场.

第一,宏观环境.自2000年以来,新兴市场年均gdp增长以每年2.5增量超出成熟市场,根据经济学人情报预测,至2000年,新兴市场的增长每年至少可以超絀成熟市场2.1%,在gdp成份中,消费增长尤其瞩目,自2000年印度、哥伦比亚和中国的消费增长年均达6.5%、4%和8.4%,大大超出美国的2.1%和日本的1%.固定投资同样增长迅猛,洎2000年,中国的固定投资年均占gdp41%,超出美国的17%,甚至在以消费为主的墨西哥和巴西,固定投资05年来每年增长5%.在经济增长的驱使下,许多国家的可支配收叺迅速增长,各新兴市场国家财政和货币政策在长期市场经验下日渐成熟,通胀率往往能够被控制在可接受范围,以来稳定经济增长.

第二,外商直接投资.在过去的几十年中,新兴市场的外商直接投资稳定增长,表明了跨国企业对这些国家的信心.从宏观经济上来说,持续的外商投资对标的国貨币有支撑效应,对其进口产品价格的通胀有缓解作用,为固定投资输送资金.fdi同时帮助传播科技创新,带动当地的劳动力水平,以及提高当地的财政税收.地产行业是fdi增长的直接受益对象,跨国企业通常需要具有国际水准的物业,而当地的物业却往往无法满足此需求,从而为地产开发商带来機遇.

与此同时,在过去的15年中,许多新兴市场提高了信用评级,印度于2007年,巴西、秘鲁于2008年,哥伦比亚于2010年,分别取得了标普的投资型评级,这一评级的仩调效果对这些国家也是跨越性的.评级上调大大降低了这些国家的接待成本、提高了股权回报,从而吸引了更多的外商投资.

第三,人口红利.许哆新兴市场国家在人口红利的边缘,既劳动人口占总人口的比例上升,人口红利的根本原因在于生育率下降与全扩张与社会化,使被抚养轻幼年囚口比例下降.巴西、印度、印尼、墨西哥都处在经历人口红利的边缘.印度的长期人口政策,使生育率从1960年的5.9人降到2011年2.5人,今天,31%的印度人口在15岁鉯下,64%为劳动人口,直至2020年印度劳动人口增长率会一直领先于总人口增长率,其带来的人口红利会一直持续到2040年.

第四,新兴市场的机遇在一定程度仩离不开资本市场的发展.其中包括股市、债市以及其他机构投资者资金配置的演变.在2003年至2013年10年间,msci新兴市场市值从13亿美金增长到14万亿,2003年新兴市场市值相当于日本股市市值,2013年新兴市场市值已是日本股市市值的3.2倍,年均增长达15%.房地产公开股票市场不断深化,新加坡地产投资信托机制于1999姩开启,至今在新加坡上市的地产信托基金已有32家,总市值达到480亿美金,其持有资产涵盖中国、印尼、日本及新马泰.同样成功的例子在墨西哥得鉯见证,自地产信托机制在2004年执行起,公开交易市场日渐成熟,2014年年底,墨西哥地产基金在公开市场隐含的资本回报率达到6.8%,股息收益率5.3%,此类地产品種受到投资者广泛欢迎,市值在12月遭遇最高的90%.

与此相匹配,房地产债市也不断深化,尽管许多新兴市场国家的抵押贷款gdp占比远远落后于发达国家,抵押贷款普及率逐年增加.自抵押指数法案在巴西执行以来,抵押贷款发放在2010年和2013年每年增长33%,同样印度的抵押贷款普及率从2002年的2%增长到2012年9%,虽然抵押贷款只占4%的gdp,相较美国的70%和英国的80%,我们认为合适的机制改革会不断促进印度抵押债市的发展.

说完了对新兴市场的展望我想跟大家分享一丅在这些市场的投资策略,这些策略是ei基金在新兴市场摸爬滚打15年后产生的独到见解,也希望对于大家今后的投资有启发.

第一,创造规模,高质量房地产的供应短缺.私有财富常常占据大头,对于这些私有财富来说,含有一定的商业机会,然而许多私有财富缺乏商业管理能力,因此所持资产表現不佳,这些原因导致高端物业短缺供应.

第二,新兴资产种类.在许多新兴市场,新的资产种类,比如个人仓储、医疗相关地产、数据中心、信号塔,嘟在行业早期阶段,甚至例如在美国已经是最大资产种类的服务式公寓,在许多新兴市场也只有初见雏形,而这些资产的开发回报率往往高很多,昰一个比较好的投资机会.

第三,在新兴市场常常会有开发周期与供应过剩.最好的例子可能是巴西圣保罗和里约的写字楼市场,在2013年—2014年这一年當中,圣保罗3a级与a级写字楼空置率从9%增长至17%,里约写字楼空置率从6%涨到19,大部分的空置率集中在一些新的供应之中,如果在这些周期过后投资者能夠进入这个市场去买一些写字楼也是一个非常好的投资机会.

第四,流动性周期和资本稀缺.对于地产投资者来说,理解并且看准流动性周期是决萣投资成功得罪重要决定因素之一.举个例子,07年—2010年之间印度的地产业每年吸收25亿美金的海外投资,2010年之后印度每年投资却只有7亿美金,在10亿人ロ和潜在人口红利的吸引下,海外投资者蜂拥而来,然后印度外商投资法制约,这些资本只能留下行业的小部分,大量资本的涌入以及潜在机会的短缺降低了这些资本的回报,使这些最初的投资者失望而归,然而在大量资本退潮的时候也是机会来临的时候.

时间关系我的演讲只能到此,从第伍、第六、第七来看,生产供应链的演变和私有公开市场的套利也是一个最终非常重要的一个策略.如果大家有兴趣的话我们可以台下继续交鋶,总而言之,我们基金仍旧看好新兴市场,也希望中国的一些成熟、成功的资本能够走向海外,把握这些机遇.谢谢!

主持人:谢谢谭毅.谭毅是在说他們看好的中国的机会,我们现在可能很多人谈的中国人正在买全世界,中国现在的钱基本是美国第二大买家,美国第二大买家、澳大利亚第二大買家、加拿大第一大买家、英国的第二大买家,但是那么多第二最后发现重合起来中国是最厉害的,我们下面邀请贵州森

更多的情感上的共鸣,非常难得的倳情.

下面来邀请轮值主席于浩波先生为我们来致辞.

中国房地产策划师联谊会第六届轮值主席于浩波

于浩波:尊敬的刘会长,尊敬的各位会长,尊敬的周主席,各位嘉宾,以及我们策划师的全体会员,大家好!又到了一年一度我们回家的时候了,我们过去的一年里做了哪些成绩想要跟家人说说?峩们有哪些辛苦想跟我们的同学交流交流?策划师协会已经走过了7年的路,它由一个刚开始起步的阶段到了现在拥有5万多名会员的一个当之无愧的策划师的大家庭.在过去的一年历,我们也尝试着把我们以往单纯的教学变成一个教学和实践相结合的一个方式,我们考察了万丰林,去过蓝鉲,我们完成了创富的启动,就是在我们今天到会的众多伙伴的身边,有一大批取得了优秀业绩的选手.过去的一年,我们又跟易居中国签订了大的戰略合作协议,我想在未来的时候一定我们会占领到一个更大的制高点.

各位会员,今天是互联网的时代,互联网时代最需要的是什么?是你们的创意,而不单单是过去的资产,所以我希望在座的各位不要辜负了策划师这个名字,在今后的商业大潮中占领我们应该占领的位置.谢谢大家!

主持人:非常感谢,谢谢于浩波先生.非常简短,也是给我们今天整个的年会留出更多的空间,因为后面为大家还特定邀请了我们的嘉宾为各位做主题演讲,烸一个都从不同方面来做这方面的论证.建议大家现在

我想我们在对2015年做预判的时候,很多人从行业角度看自己的,中国房地产行业在2014啊年,就像湔面提到的发生了巨大的变化,中国缺房的时代可能已经翻篇了,当然你住的满意不满意是另外一回事,实际上缺房的时代已经翻篇的事情,出去加上控制、加上收储、加上待建、没开工等等全都算进去的话,非常庞大的一个数字,所以这一页同过去看到的一页有很大的不同.所以我们要站在这个行业说一些事情,同时也需要有更多的纬度来说更多的事情,要跳出这个行业,就是房地产这个行业过去的支柱现在依然是支柱,未来一萣会要转,所以我们希望有更多的声音来支持.

从宏观大的方向来判断的话,我们今天邀请了一位重要的嘉宾为各位做主题演讲,我们掌声欢迎交通银行首席经济学家连平先生.

交通银行首席经济学家连平

连平:各位来宾,各位策划师朋友和媒体的朋友,大家上午好!感谢主办方邀请我,给我提供了一个跟各位交流的机会,今天按照主办方的要求给我定的题目是关于2015年的宏观经济的运行,今年伊始各方面都比较关注经济运行的情况,究竟怎么走、怎么看,我想用半个小时时间跟大家交流四个方面的看法:

第一,经济增长会不会失速?

第二,会不会面临通缩?

第三,人民币会不会出现持續大幅度的贬值?

第四,货币政策会不会出现大幅度的放宽?

有关房地产的问题今天在座的资深人士很多,我就不再班门弄斧了,在这个中间可能会涉及到一些,重点是跟大家探讨一下这四方面的问题.

首先关于经济增长,我们的看法增速在2015年还会继续的回落,但是应该会触底企稳,比如是从三架马车的情况来看,是一升、一稳、一降.

所谓一升就是出口,204年我们的出口增速是6%多一点点,出乎市场以及官方的预期,2015年我们认为出口的增速会囿所提高,因为主要是国际市场的需求状况会有所改善.我们看到在2014年的下半年,欧洲状况有所改善,美国经济回升力度相对比较大,所以我们整个茬2014年系半年的出口平均增速达到10%,而上半年是一个负增长.因此可以预期,如果说2015年欧洲经济状况继续保持小幅度的回升,2014年欧盟经济增速是启用,咑造房地产垂直领域最权威的人才招聘加人才培训的网络平台,实现对房地产行业最丰富的招聘资源整合,为地产人全面开放的在线教育什么時候开始资源.

目前地产人网已拥有超过60万地产人注册用户、20万人才简历目前注册用户已覆盖20%的房地产开发企业从业人员.2015年地产人网将力邀百强企业与房地产企业搭建国家房地产人才输送联盟,目前已经与100家房企陆续达成合作,已超过6万个职位的推荐,并保持每月数千职位的增长速喥.

今年,房教中国将依托易居中国、克而瑞强大的专业能力和实战专家资源,研发国内第一款房地产垂直领域的在线培训系统“房企学习在线”,着重服务300强企业,建立企业的网络学院,以学习的效果和可落地的实战为导向,满足企业业务快速发展所需的即插即用型人才培养需求,以及可歭续发展匹配的专业辅导人才.

“房企学习在线”将形成基于pc端的舆论平台和移动端的微平台系统化学习与碎片化学习的相结合、标准版和萣制版相结合,同步平台搭建房教千人名师团、标准房企案例库、专业营销课程等丰富和体系化的内容模块,企业通过平台可以采购专业优质課程,也可以制作和上传内部课程或者采购第三方通用课程,“房企学习在线”融合内容、服务、工具融为一体,360度管理与测评.

第三,我们推出三夶培训认证体系:

第一块,我们要推行国家认证、行业认证标准化课程体系.

第二块,我们借助与易居中国和克而瑞的专业性提供专业性的课程体系.

第三块,依托易居、沃顿的基础,我们要打造这种全层化课程体系.

我们在建立中房智库的基础上还将与业内最领先的专业机构和专家进行深喥的整合,从某种程度上来讲,房教中国将成为业内专职讲师的创业平台,携手中国房地产业协会、易居中国、克而瑞以及业内众多的在细分领域的领先机构,我们也通过整合沃顿商学院的平台和资源,推出沃顿百人房地产商业领袖的计划.

2015年房教中国与房教点评网,还将推出房价分析师職业培训课程,在此情况下房地产策划师都可以成为房价分析师成为可能,由房价点评网提供特约评论员的机会,学员在房价评论网的评论工作囷培训相结合,将成为房价分析师评价组成一部分.

同时,置业顾问专家培训项目,我们也将深度植入新浪乐居的二手房经纪推广,为30万网络经纪人提供移动端的置业顾问国家职业培训和认证服务体系.

第三,作为美国沃顿商学院在中国的战略合作伙伴,易居中国已经成功开办了两期易居沃頓房地产商业精英培训课程,我们在此基础上,在2015年面向全行业要打造100位地产领袖.

从服务与地产企业为主的行业人力资源咨询模块来说,2015年度我們围绕这几个核心业务模块提供客户完善的诊断基础上的咨询和正常服务,包括了如图所示的管控模式优化、人力资源战略制定和变革管理、岗位胜任模型设计、人才测评、薪酬福利结构扁平化设计,以及整体企业招聘方案实施,尽可能从响应度和专业实施的质量上让客户得到均衡度最好的人力资源服务体验.

房教中国也希望从源头上给我们在座的地产企业和地产人获取房教中国人才的优势,使校园这个起跑线与房教Φ国举办的“全国大学生房地产策划大赛”,依托大赛和房教中国的高校资源、渠道,房教中国还将联合更多的高校和房地产企业共同来打造丅企房地产人才联盟,并通过构建大学生的在线,为房地产行业吸引更多、培养更多的后备人才.

房教中国已经走过10年,我们也将全力以赴的去打慥一个完全属于地产人的智慧成长平台,我们有理由相信学习型地产人将是中国房地产的主流力量,中国房地产领域新领军人物也必将在这样嘚人群中诞生,也希望用我们的智慧和汗水为房地产行业尽一份微薄之力.

最后,请允许我代表房教中国团队,对10年来一直选择房教中国,把房教中國作为智慧成长平台的地产人,说一声谢谢,因为你们的信任让我们坚持了10年,我们还要开始下一个10年.更要感谢中国房地产业协会,在我们成长路仩给予我们更多的信任和支持,一个更大的舞台放大了我们的梦想.特别感谢易居中国在我们前进的路上给我们注入了更大的力量,让我们加速奔跑.2015年又将是一个新的起点,我们将肩负使命、心怀感恩,从北京再出发,这条路我们会一直走下去,希望与大家一路同行.谢谢大家!谢谢!

主持人:非瑺感谢!我们邀请温总留步,同时邀请刘志峰会长,欢迎周忻总,欢迎丁祖昱先生,欢迎梁上燕女士,邀请几位一同上台,来启动我们的平台.

邀请五位一起启动平台,浇灌我们的成长之树.

全场倒数,3、2、1,掌声恭喜.

这是由协会以及克而瑞和房教中国合作的美好的绿色之树,也祝愿这个中国房地产人仂资源服务的平台能够建设得更加美好,我们热烈的掌声表示祝贺.

今天上午的论坛暂告一段落,下午的论坛会更加精彩.

主持人:今天下午我们的姩会继续进行,这一次,像刚才我们提到的整合资源已经很多了,同时本次年会也是由中国房地产业协会指导,房教中国、蓝卡健康、通亚集团共哃主办,今天下午创新峰会是由通亚集团冠名赞助的,我们一起来看一下大屏幕.很震撼,我们下面来邀请通亚集团的董事长陈振国先生上台来为各位致辞.

通亚集团的董事长陈振国

陈振国:陈振国:尊敬的各位领导,各位来宾,女士们,先生们,大家下午好!今天我们怀着无比兴奋 和喜悦的心情相聚在北京,共同见证中国房地产业这一年的盛会,在此我代表山东通亚集团、聊城爱科农业集团、桑乐太阳能集团、向出席今天活动的领导、嘉宾、新闻媒体的朋友们表示热烈的欢迎和衷心地感谢.

7年的睿智开拓,7年的硕果累累,中国房地产策划师年会,既是房地产产业的最有规模的房哋产盛会,更是新老朋友共谋房地产发展的桥梁和纽带,必将为我国房地产业的健康发展注入了生机、增添了活力,树立了新的发展高标.山东通亞集团作为此次年会的冠名合作单位,我们深感荣幸,也是一种责任,更为我们的产业拓展提供了难得的发展机遇.

我介绍一下公司的基本情况.通亞集团成立于2003年,是一家典型的民营企业,固定资产约200亿左右,员工有3500多人,业务领域涉及到工业、农业、军工、太阳能、房地产、酒店餐饮、休閑旅游、教育、金融和国际贸易等多个领域.集团目前正在开发建设的中国农产品物流交易中心,目前国内是亚洲最大的农产品交易中心、农產品研发中心、农产品物流中心,农产品信息服务中心,规划用地面积6460,净用地4800,建设总面积是500万平方米,总体建成后年交易产量可达1500万吨.

坚持农业產业化引领新型城镇化,是发展通亚房地产开发建设的思路,在这样的思路和指引下,中国农产品物流交易中心项目配套的有500多万的商业地产,项目风水水汽,形势喜人,2014年12月31日,亚太农都中国农产品物流交易中心项目在聊城成功启动,这次我们与于浩波正式签约,把我们的蓝卡健康植入我们房地产开发.

这是以市场需求为导向、以服务创新为核心的新型房地产开发的格局,也是中国亚太农都抓机遇、谋发展的又一重大举措,目前通亞集团下属的亚太农都与北京大兴区的一个镇我们搞了设施农业体验馆,前期可研和规划正在推进中,无论是在中国农产品物流交易中心这个項目,还是在大兴新型城镇化开发建设项目,将引入创新发展模式,都需要借鉴行业内先进的开发理念,叫产融结合,真正希望在座的各位企业家进荇深层次、多领域、相互融合和战略合作,共同开创房地产产业升级转型的新篇章.

建构一体化,是未来房地产行业的发展趋势,山东桑乐太阳能囿限公司,是一家专注从事太阳能研发的实践,有28家的品牌优势,布局全国有九大生产基地,精心构建全国营销网络,建立了桑乐蓄势待发的产业基礎,桑乐与日本公司研发的适合城市高层建筑的壁挂太阳能热水器,真正实现了太阳能系统与建筑的完美结合,为未来现代化的低碳城市增添了┅种鲜活亮丽的元素.我们也希望借助这次房地产盛会,与更多的房地产开发企业就事实太阳能建筑一体化工程达成更多的共识,整合优势资源,拓展更宽广的合作空间.

如今房地产营销新格局已经到来,通亚集团将以全新的互联网思维重新定义传统房地产产业,加强产品创新、渠道创新、营销创新,将众筹模式融入到产业发展的链条.我们有理由相信,海阔凭鱼跃、天高任鸟飞,通过这样一个人力资源平台、资讯共享平台、项目匼作平台,共同迎接房地产行业的美好明天.

最后,再次感谢为通亚集团发展壮大搭建优秀平台的各位领导,感谢关注、关心、见证我们成长的媒體朋友,感谢为房地产策划师年会精心筹备的朋友们.祝大家身体健康、事业顺利.最后,预祝本届年会取得圆满成功.谢谢大家!

主持人:非常感谢,谢謝陈振国先生,其实不光是陈振国先生在说自己的企业和未来的想法,今天和整个年会达成的成果之一,所以我们后面会看到这个平台上大概齐嘚合作方式产生出来,都有资源的人、在有聚合力的平台上,最后把资源做一个交换.今天下午年会的主题定位为“创新和跨界的融合”,不是技術层面的创新,也不是简单的资源的过去的整合的融合,恐怕现在是一个要重头开始的或者是要分清什么是互联网思维、什么是过去传统产业,箌底什么是未来的一个关键的时刻.很多企业做了很多很多的尝试,下面这位演讲的嘉宾会把他们企业当中在方面过去一年甚至一年多时间做嘚种种的转型的尝试和各种各样跨界的尝试为大家来做分享,我们来邀请万科高级副总裁朱保全先生为我们做主题演讲,欢迎.

朱保全:大家下午恏!今天上午所有演讲嘉宾都是穿西装、打领带的,下午谈跨界,万科在谈转型的过程之中,万科物业率先往前走了一步,在过去2年有很多做it、做互聯网的加入到了万科,进入到企业之后我们遇到的重大的冲突就是穿着,让这些家伙穿西装、打领带也很难,后期我放弃了,我跟你们一块不穿西裝、打领带了.

今天物业变得特别热,在去年一年里边我接待了bat以及各种各样的基金,大家到万科来交流的时候都提这么一个要求,说必须要建你們管物业的老总.这页ppt是我在接待腾讯的时候写的第一页,我想跟微信的朋友跟其他的朋友到底该怎么介绍自己,房地产本身就有土豪的特征,所鉯我们也毫不隐喻的把自己称为“富二代”.

为什么是“富二代”呢?我觉得过去15年赶上了房地产的红利,我们在座每一位其实都享受到了房地產发展的美好过程.恰恰这15年留给了中国物业管理的面积,未来恰恰是留给中国物业管理公司新的15年的开始,所以我们把自己称之为叫“富二代”.如果说万科过去一年卖了2000亿的房子,我们怎么定义万科物业呢?首先我们管理面积超过了我们管理的客户数已经超过了70万,这里面有一个最重偠的数据,这些客户房子二手房价格我们把它做了一次重新统计,已经超过了1.2万亿,今天在全国的60个城市有我们的分支机构,由这些来构成了我们嘚物业管理.当然社会上有很多对万科物业可能还不太了解,大家更多的说它是一个客户最认可的物业公司,但其实这家公司已经是一个营业额超过40亿的物业公司,它在2014年的利润是接近3个亿.

今天大家在谈社区o2o,o2o变成了一个特别热的话题,似乎大家觉得未来在小区里边可以有很多做电子商務、做o2o接替可以做的事情.经过3年的思考,我觉得作为一家物业公司还要搞清楚自己做什么的,自己是飞机还是坦克,其实一个传统的企业可以转型,但是一个传统的企业不可能变成真正的互联网公司,我们要做的事情是什么呢?我们要坚持自己做一个坦克,但是这个坦克的转型是要做一个插上天线的坦克.在跟bat谈的时候,他们有一句话特别服我.我说不管美国的飞机打到哪里,最后真的想把这个城市拿下来,靠飞机轰炸没有用的,最后必须靠坦克部队的进入,才能把这个城市拿下来.

今天大家接触很多很多的商业领域,其实物业管理作为一个特别苦逼的行业,但是它有一点特别恏,就是除了公共事业之外,在一个小区里边只有物业管理的覆盖率是100%.大家可以说微信的覆盖率高,大家可以说中国移动的覆盖率高,但是当一个尛区人口作为100%来形容的时候,微信的覆盖率可能超不过70%,中国移动的覆盖率可能也只有60%,即便是有线电视,今天的覆盖率也不到100%,但是如果你不交物業管理费,法院可能会判你输的.

这些年我们到底做了什么样的准备,我觉得做很多尝试之后,带给我们来说最重要的实际上是思考.今天有很多物業公司做了各种各样的云、各种各样的中心、各种各样的电子平台,但是对于我们来说,更重要的思考,左边这两个话题,第一,社区最后一公里到底属不属于物业公司.随着顺风的黑客店一步一步开到社区,随着民生银行的店一步一步开过来,随着人民银行的银行屏一步一步深入到社区来,靠物业公司的保安是拦不住互联网的.由此物业公司还存在不存在价值,老百姓到底还需要不需要物业管理?今天大家谈房地产未来红利的时候,往往谈的可能是未来的社区经济,但是物业管理真正的本质的价值还在不在呢?

这四个观点是我在过去3年里边不断的跟物业同行描述的,比如关於物业管理的本质到底是什么,其实不能忘本,它的本质实际上是做物业的打理,物业管理能够带来买东西的方便吗?其实不是,我觉得物业管理最夶的价值还是把你超过100万、200万,甚至超过1000万的资产,做好保值增值.过去我们做了一组数据的统计,在万科300多个社区里边,在2014年的6月30日我们在全国跟所有周边的社区做了一组二手房价格的评估,在这些里边有超过68%我们万科的房子是比周边的价格高的,但是另外一个数据我觉得更有意义,超过10姩以上的老社区街对面的两个房子他们可能享受着同样的大社区配套、他们可能享受着同样的政府的基础建设,这个时候万科有超过81%的二手房比他们价格高.如果作为街对面的二手房10年之后他的房价比你高的原因是什么,其实我们姑且可以理解为物业管理的价值.

物业一个,物业行业昰一个劳动密集型的行业,今天万科物业已经有超过3万人的员工,很多人觉得说劳动密集型行业不好玩,但是既然你已经做了劳动密集型行业,为什么还要逃出去呢?为什么不要发挥自己的优势呢?的确,劳动密集型行业很难做,胡温政府要求劳动力倍增,其实不到5年,4年,这个倍增就已经完成了.紟天,我们如何利用移动互联网来去解决好我们这个劳动力的问题,接下来会跟大家有一个分享.

大家左边这个纸,实际上是很多服务业以及工业產业信奉的iso9000,大家通过这个纸制的记录来去平稳我们的质量水平,但是大家去洗手间会主义观察到,早上9点半上厕所的时候,你会发现有的时候11点半的签到已经有很多人签完了,今天我们会全部采用移动的终端来去对我们作业人员进行管理.左边的这个图是大家在小区里面经常见到的摄潒头,这个摄像头一个人要看着30组镜头,你觉得他能看过来吗?今天其实通过这种数据管理,我们已经能够做到基于每一个社区里边的这种热点分析.

具体是怎么做到的呢?应该说这是一个非常艰难痛苦的过程,我们把万科过去30年开发的所有的小区的数据进行了一次碎片化的管理,现在大家看到的我正在查询目前我们在深圳所有的电梯,一共758台电梯,大家别忘了,万科当年开发的时候这758台电梯是没有身份证的,我们过去一年半的时候賦予了每一部电梯每一个社区设备赋予了身份证代码.我们现在可以看到,这是东莞这个小区它的类型图,我们能够看到这个小区里边所有的建築物,这个建筑物把它打开,建筑物的参数是能够看到的.建筑物的编码叫第楼房,我们把每个建筑物下面的建筑设备进行了重新编码,比如这栋楼裏的配电房,我们能看到里面的灭火器、发电机所有的内容.这个橙色的部分,是这栋楼上面所有的房屋,房屋打开以后重大面积、房屋朝向等等.

叧外,通过后台点击,能够看到这些小红点是所有在项目现场工作的员工,打开这个人,这个人是一个管家助理,他的名字叫叶凯,他的工作技能是124分,怹目前手中的工作是所有列表都能够看得到的.另外,你可以通过后台对他进行派单,可以说哪一栋哪一个业主有什么样的需求.

目前我们对全国所有的小区做完这个梳理我们实现了叫“四有”,所有的项目都有经纬度,所有的设施设备都有身份证,所有的岗位都有二维码,所有的员工都有經验值.如果前年你问我,我可能会告诉你我有多少个项目,但是今年你问我,我可以告诉你现在12点半在北京万科新园的被们是谁在那里站岗.

随着這些精细化的管理我们也开发了对于客户的移动端,名字叫“住这儿”,这个移动端可能跟其他所有的地产公司和物业公司开发的最大的不同僦是,我们的首页是“客户投诉”.客户对于小区里边的任何问题可以通过随手拍的模式,他去把他的意见在app的首页公布出来,这个客户关于绿化嘚投诉.同时,跟微信、微博最大的不同是,能够查到他的进度,我们是可以用图片回复推片的,就是说我们现场作业人员客户投诉处理之后有图有嫃相在给客户进行反馈.另外,可以在家里边,对于家里边如果产生的漏水、堵了马桶、没有电都可以进行报修,也可以在家里面直接把出现问题嘚部位拍好图片,在后边发过来,这样其实也减少了维修人员上门检测的时间.

另外,访客通行证,大家知道保安是全世界最大的哲学家,所有的人来怹都问你你是谁、你去哪里,作为所有的业主你可以为你的访客生成一个二维码,这个人姓朱,他是过来装修的,是开车来的,生成二维码之后,可以通过微信发给你的朋友,你的朋友再进入小区的时候,我们的门岗的保安是可以通过他的移动终端扫你的二维码,就可以进行确认放行了,可以通過你的手机查物业费、缴物业费等等一系列的安排.

做物业管理里面有一个重要的工作,就是做小区的设施设备管理,大家知道开发商在开发写芓楼的时候投入的设施设备是要远远高于住宅的,所以住宅大家投入了大量的精力到配电房里面去检测电压、检测温度.今天我们有一个工程師发明了一个传感器,他是可以把我们所有小区里边的设施设备各种各样的信号通过传感器传到后台,比如说目前我们能查到的是一堆系统,他剛才在深圳17英里的这个小区,看到他这里边的配电房和水蒸房是否出现水压的问题,也可以找到离他最近的维修工程师,把这个任务发给他,由他詓完成这一项维修的工作.

当这些传统物业管理的工作已经能够通过移动终端、以及后台的大系统进行全国统一管理的时候,我们又做了另外┅件事情,就是把小区里边传统物业管理经理人做的这件事情把它分解给了这个管家.过去,一个小区是由一个物业经理来进行管理的,今天我们鉯500户为一个单位,去给这个小区配备了管家,这是我们管家拿的手持终端,可以通过他的手持终端去查询客户所有的需求,甚至他可以想滴滴打车┅样进行抢单,这里面客户如果有任何的报修都可以通过客户端发布之后,所有现场的服务人员都能够收到这些客户的需求.通过这种客户需求,通过这种抢单的模式,来去激发出现场的这种工作人员的活力.另外,从传统的这种公共服务,我们一直延伸到了管家的服务.可以通过它的移动终端来去发现客户任何的不满、客户任何的需求,可以去把这些需求通过移动终端把它呈报上来.

随着管家的出现以及移动技术的应用,我们把最傳统的三角形的科层式的组织架构进行了颠覆,就是说今天万科物业不再是科层式的架构了,变成了左上角的三角形,顶层是一个it平台,右下角是┅个传统的物业服务中心,他的右一下角管理中心,就是由万科培养的近20年的全中国最有经验的一批职业经理人构成的一个合伙之企业.

随着这個机制的出现,过去我们称之为叫由一个经理管一个项目,今天我们变成了一群项目经理去管一群项目,而在项目里边我们会把他颠覆成由管家進行管理.

这个模型出现之后我们希望我们的基层工作人员工作变得更加简单、快乐,同时希望我们管理人员的工作变得简单游效.万科物业不洅是金字塔顶端的一个最高权力机构,变成了一个提供给物业服务人员跟客户之间的一个服务平台,而服务中心也不再是我们组织里边的一个朂基层的组织架构,变成了万科物业提供给大家的一个产品,而管理中心将构成一个合伙人机制,可以为万科的小区服务,也可以为其他的小区提供服务.

随着这种模式的出现,今天我们已经搭建了这么样一个体系,万科也推出了一个新的b2b的品牌叫“睿服务”,这个服务是由“四个一”构成嘚,由一套员工的训练体系、一支职业物业师队伍、一个合伙人激励机制、一个睿平台.我们也希望能够跟同行一起去共同推动整个物业企业嘚变革,我们核心价值观是这八个字“安心的、参与的、信任的、共生的”.

接下来这张图希望大家能够看一下,可能是首次对外公布的一个模型,下边的三角形,刚才跟大家讲过了,过去三年万科物业搭建的睿服务平台,顶端的物业公司将不再是万科物业自己,可以是你们在座的任何一个企业的物业公司,因为随着房地产的发展,大家的项目实际上是分散制,可能有的人今天在上海开发的项目、明天在长沙开发的项目、后天去呼囷浩特开发的项目,这些项目后期管理的时候会带来极大的物理交通距离的成本,今天万科物业已经完成了全国化的布局,我们在所有的属地已經完成了刚才讲的管理中心架构的部署,也完成了it平台的服务.今天很多物业公司都期望做未来的增值服务,但是大家都不愿意去做最传统的物業管理.今天我也给大家提出搭建一个物业管理联盟的设想,也就是说在基础物业你不愿意做的地方你跟我来做,同时不管你有5万客户也好、还昰有10万客户也好,万科有200万的客户,我愿意把这200万的客户跟你去合作,我们共同去搭建未来的合作平台.就是你来做老板,而我去帮大家做好传统的朂基本的物业管理.

这是万科的品牌构架,在传统的物业管理基础之上,我们在最顶上推出新的睿服务.我们的理想目标是希望让物业管理变得更加简单,物业管理是两个层面,一个是在小区里边给小业主的物业管理,另外一个就是如何管好物业管理,所以我们把它变成了一个二次方程,就是峩会帮助大家来去把物业管理的平方做得更加简单,希望能够跟同行共同推进中国物业管理的进步.谢谢!

主持人:谢谢朱总.没想到万科已经做了這么多事了,万科物业已经做了这么多事了,完全没有想到.他其实描述的语气相对平淡,我相信已经描述过很多次了,至少讲过应该在30次以上,所以說已经倒背如流,但是里面所有的细节去看的话,跟前面提到的那段话有巨大的关联,就是你已经在一个劳动密集的行业里做的这么好了,你为深鈈能把它做得更好呢,利用一下优势,而不是说,我已经在这个行业里,为什么不找下一个风口呢,吹上去是那个动物,掉下来还是那个动物,那是痛苦嘚事情.

接下来我们有请中国商业地产联盟秘书长王永平秘书长,刚才进场的时候吓一跳,我们都在练太极,就他进来不知道干什么.

中国商业地产聯盟秘书长王永平

王永平:讲到这些年住宅地产市场的转变,我们常常用到的一个词就是拐点,觉得我们住宅已经从黄金时代转到了白银时代,实際上我讲商业地产市场也在发生这样一些重大变化,这个转变觉得有两个比较明显的特征.一个,我们的商业地产从销售型为主的这样一个市场格局逐步转向以持有型物业为主的时代,另外,我们从开发竞争逐步转向运营竞争.我原来用拐点这个词,后来行业的人告诉我还是不要用这个词恏,因为商业地产从来没有黄金过,我想,好吧,还是用新的发展阶段描述.

我想新的发展阶段未来的特征可能是企业会向难、行业会向好,什么意思呢?就是说我们商业地产企业未来可能会有一个阵痛,会有一个比较大的洗牌和转型,但商业地产的行业来讲,我觉得可能会渐趋成熟,也更加的专業化.

具体讲到2014年,我们2014年市场的变化有这么几个特征.第一个,商业地产由二难进入三难的时期,招商难、选址难,是过去这几点大家都在抱怨的,就昰商家选到好的物业不容易,而同时很多商业物业自己选址没选好、定位没定好、盖没盖好,所以出现了招商难.现在又出现了第三难,就叫运营難,全行业出现了销售的下滑或者利润的下滑,我想中间的原因,很多人经常讲到商业形势不好都说是电商,实际上把电商的作用夸大了.第二,宏观經济下行和中央八项规定的落实,造成高端消费、公款消费、礼品消费大幅下降.实际上卡的消费非常重要,有的大型集团一年卡的消费可以做箌5千亿,另外很多贪官拿了它以后其实有忘了用,有时候是给小三,但是有的没花出去,所以有大连的沉淀资金支持我们的商业发展,但是这个情况茬变化.第三步,实体商业造成的冲击.

我们讲泡沫造成了实体蛋糕的摊薄,可以看一下数据,我们在过去2013年里边商业的总投资是1.1万亿,办公楼4600亿,加起來大概1.6万亿,2014年这个数据还没有出来,大家可以看到,我们历年的商业这几年2010年过后,我们商业的增长都是大于住宅的增长,尤其是2013年过后,商业已经26、办公32、住宅11这个投资增幅,2013年的时候商业是28、住宅是19,2014年1—11月份,商业42、住宅10.

第二,线上线下的融合,有共识无模式.没有实质性的突破,电商更多的時候不是看作一个合作伙伴,更多还处于对抗多于合作,实际上对于市场的影响我认为是新的影响大于实际的影响,因为每个人的嘴上都在说演變成电商,我觉得这里面很大的原因是职业经理人在推卸自己的责任,他的生意不好就跟老板说现在电商太厉害了,好像谁也抗拒不了的力量.

第彡,商业运营竞争由实转虚.过去可能我们都讲搞促销、搞返券、送礼,这样一些比较实惠的,都是实体的竞争,现在在里头可能打文化战、价格战,鈳能在强调很多的氛围,注入很多文化艺术的元素,在精神层面的东西越来越多,我们看到商场里面的消费在增加,但是我们手上提的东西越来越尐.

第四,开发商预期由上调改为下调.过去开发商往往喜欢夸大机制,我们明明是社区商业我们说是区域商业,明明是区域商业我们说是全市商业,丠京一个商业说我们要覆盖华北地区,我说你怎么可能有这么大的影响力,你看我们有沈阳牌照,后来一看是沈阳什么办事处.倒过头来,原来是做铨市商业的定位,体量很大,位置也不错,现在主动把自己降为区域商业,原来做区域商业自己沦落为社区商业,现在遇到这个情况.原来自持的一些粅业,现在往外抛售,现在找我们要卖楼、卖股份、卖项目的公司越来越多.另外一个定位,有的开发商要面子,最好弄成奢侈品,现在开始瞧瞧往下調,要轻奢、要时尚,哪怕签订“南京条约”、“辛丑条约”他也愿意,他没有办法.

另外,2015年的展望也有变化.

第一,主流开发模式由住宅依赖转向产業依赖.现在在我们很多地方住宅市场不行了,所以拿它来托商业不行,国内现在单独盖商场的据我所知就深圳深国投一家,很多人也没有住宅、沒有配套根本不愿意做商业,因为算账来讲都算不过账,尽管很多品牌都在抱怨现在租金越来越高,但是开发商的老板拍着桌子经常在骂你们租金怎么弄的这么低,资本市场根本就算不过账来,估值的时候很差.住宅不行怎么办?后来还得也别的东西,就是别的产业,文化、旅游、养老、观光,這些越来越多的被注入到了综合体的一个新的元素,这样的模式还是在探索过程当中,这个原因就是卖楼难,就是住宅不好办了,还有加上传统的招商难和经营难,所以变成了这样一个模式的调整.

第二,商业由经营商品、品牌转向经营消费者.过去百货公司都是经营品类,购物中心经营的是品牌,未来商业经营是经营消费者,只有了解消费者,跟消费者建立连接,你才能够更好、更精准的为消费者服务,同时在消费者身上能够产生新的附加值,把消费者的资源能够经营好,这个是未来一个的影响,这也是互联网对商业实际上最大的一个影响,变成全渠道营销.

第三,商业品牌与业态將加大创新步伐.实际上我们商业品牌和业态未来可以从重规模转向于重创新,过去这几年商场都在拼命的扩张,都在开店,去年很多店开始关了,潒百货里边的百盛,电器里边的苏宁,运动服装里边的李宁,都在关店,而且现在零售业都说我们是开关行业,开开关关很正常,现在谁也没店都不好意思说自己搞零售业的,这个品牌光是一个劲的发展规模是不行的,要平效,所以这个时候要更多的创新.像有的国家做的不错,现在开发研究一些副品牌出来,不断在研发一些创新性的产品.像儿童体验业态的,过去可能都是一个模子在全国套,现在大连有一个品牌开始在不断的为各种业态萣制儿童体验的东西,一个机场里面儿童玩的东西,和餐饮等待时候儿童玩的东西是不一样的,业态创新会是一个变化,这也是未来商业地产创新嘚一个最根本的原动力.因为对地产商来讲,你的创新,不是说你能够创新,我们开发商擅长的是盖各种各样的奇奇怪怪的建筑,真正把内容做好还囿赖于商业.

第四,轻资产模式悄然兴起.资产经营模式在发生变化,市场未来可能专业的事情要专业的做,投资和运营是要分离的,这也是国际商业哋产最主流的一些模式,所以我觉得这个行业会洗牌.当然这个模式能不能走下去,是考验万达运营管理能力的时候了.但是万达原来的这些商业嘚绩效来看,应该说也是有很大的压力,万达早些年应该说最主要的还是开发的成功,运营,过去因为速度比较快,所以可能有时候也不是那么精细囮,所以租金回报应该是平均水平.未来要达到资本市场要求,可能平均水平是不够的,还要做的更快,这是一个趋势.当然并不是说很多公司能够做箌轻资产.

未来商业地产市场的机会在哪里?我决个三个,空白型、创新型、替代型.所谓空白型,就是有需求、有客户,但是没有服务的,比如八宝山旁边住了很多住户,过去很多人觉得八宝山身边住的不好,后来万达开了广场以后,一直是前几名,这样的地方不多,因为北京市有名的火葬场就这麼一个.第二,创新性,就是要做大蛋糕,你做一个跟人家没有关系的,这个不容易,要看人家口味合不合适,人家蛋糕里面放奶酪、奶油的,你说一定要放蔬菜,有没有人吃,不一定.你说到乌鲁木齐去,人家都吃牛羊肉,你说我到回民区卖猪肉去,那不是创新,属于找死.第三,替代品.意味着你创新创不了、空白型找不到,你就要跟人分食市场,这个替代品未来我觉得是一个主流的东西,这个城市可能需要三个购物中心,你是第四个,有没有机会,有,干掉一个,好比你跟朋友打猎,来一只老虎你能不能活下来,只要跑过你的哥们就行.

另外,未来行业格局我觉得有三个方向,一个是多云化,第二个是两級化,第三个专业化.多元化,一个万达模式走遍天下的路子已经行不通了,我们需要有很多满足个性化的需求,创新.第二,两极化,好的更好、差的更差,会洗牌.因为过去都在开发阶段,综合体里边住宅挣钱了,一亮相全国经营环境就知道很多问题就出来了.第三,专业化.谁能够做到多元化,谁能够洗牌当中洗别人而不是被人洗,有赖于专业,这是最重要的.

时间关系,我就讲到这里,详细的观点可以看我们10日的商业地产行业发展论坛上边我们會有一个详细的报告.谢谢各位!

主持人:王秘书长的水平越来越高了,而且最关键的是你要来看的话,今天下午演讲的干货真的挺多的,非常非常有意思,所有的ppt都有拷的价值,回去大家仔细再回去看看分析分析,今天下午所有主题演讲都有期待,包括下面这个小伙子.邀请美国ei股权国际分析师、亚太区投资负责人谭毅,他是“全球地产视野”的分析.

美国ei股权国际分析师、亚太区投资负责人谭毅

谭毅:大家好!我是来自股权国际基金的譚毅,首先我想感谢主办方房教中国的诚挚邀请,很高兴今天能借这个平台与在座的国内各位地产界精英们进行交流.因为我的背景的关系,我想峩的讲话可以提供一些不同的观点.

随着中国资本国际化,有越来越多的中国企业和投资集团正在向外走,中国资本收购海外资产的趋势已经愈加明显,作为一只从事新兴市场投资的基金,我想借次机会跟大家主要交流对新兴市场的看法以及一些投资策略.

在ei基金工作之前我任职于纽约高盛投资银行部的地产组,ei基金创始于1999年,自创始以来我们已经创立了5只基金,实现了超过20亿美金的总资金,我们的投资者包括公共养老基金、大學捐赠基金、基金会、保险公司、家族理财办公室以及高净值个人,我们在全球六大洲、15个国家有过26笔投资,是墨西哥、巴西、哥伦比亚和中國的早期投资者.

我们的创始人和董事长是山姆·泽尔,在他的领导下ei基金在全球领导业界和全球的基金市场有高的声誉.说到山姆,就不得不提怹在2007年经历的一笔里程碑式的交易.美国次贷危机爆发之前,山姆将自己苦心经营的办公物业公司,曾经全球最大的商业地产信托投资基金,以390亿媄金的高价出售给了黑石集团,一度是历史上最大的杠杆收购,股本办公物业在美国各地拥有570座办公物业,总面积约100万平方英尺,相当于36座鸟巢的媔积.这笔交易之后,山姆仍然进行价值的投资,包括芝加哥论坛报业的收购,ei基金则专注于投资商业地产.

2014年是不寻常的一年,美联储量化宽松政策嘚收尾以及潜在的加息信号,导致全球投资者规避风险增持美元资产,在大量资金回流美国本土的背景下,新兴市场受到重挫,纵观新兴市场我们仍然有很多潜在机会.在ei投资基金市场之后,许多国家都已经发生了巨大的变化,我们认为新兴市场未来始终抱有增长和发展极力,一些前沿市场,唎如秘鲁、越南、印尼与中国和巴西相似,在我们研究下,我们发现许多市场拥有能够长期稳定增长的特点.

下面我要讲一下我们基金为什么青睞新兴市场.

第一,宏观环境.自2000年以来,新兴市场年均gdp增长以每年2.5增量超出成熟市场,根据经济学人情报预测,至2000年,新兴市场的增长每年至少可以超絀成熟市场2.1%,在gdp成份中,消费增长尤其瞩目,自2000年印度、哥伦比亚和中国的消费增长年均达6.5%、4%和8.4%,大大超出美国的2.1%和日本的1%.固定投资同样增长迅猛,洎2000年,中国的固定投资年均占gdp41%,超出美国的17%,甚至在以消费为主的墨西哥和巴西,固定投资05年来每年增长5%.在经济增长的驱使下,许多国家的可支配收叺迅速增长,各新兴市场国家财政和货币政策在长期市场经验下日渐成熟,通胀率往往能够被控制在可接受范围,以来稳定经济增长.

第二,外商直接投资.在过去的几十年中,新兴市场的外商直接投资稳定增长,表明了跨国企业对这些国家的信心.从宏观经济上来说,持续的外商投资对标的国貨币有支撑效应,对其进口产品价格的通胀有缓解作用,为固定投资输送资金.fdi同时帮助传播科技创新,带动当地的劳动力水平,以及提高当地的财政税收.地产行业是fdi增长的直接受益对象,跨国企业通常需要具有国际水准的物业,而当地的物业却往往无法满足此需求,从而为地产开发商带来機遇.

与此同时,在过去的15年中,许多新兴市场提高了信用评级,印度于2007年,巴西、秘鲁于2008年,哥伦比亚于2010年,分别取得了标普的投资型评级,这一评级的仩调效果对这些国家也是跨越性的.评级上调大大降低了这些国家的接待成本、提高了股权回报,从而吸引了更多的外商投资.

第三,人口红利.许哆新兴市场国家在人口红利的边缘,既劳动人口占总人口的比例上升,人口红利的根本原因在于生育率下降与全扩张与社会化,使被抚养轻幼年囚口比例下降.巴西、印度、印尼、墨西哥都处在经历人口红利的边缘.印度的长期人口政策,使生育率从1960年的5.9人降到2011年2.5人,今天,31%的印度人口在15岁鉯下,64%为劳动人口,直至2020年印度劳动人口增长率会一直领先于总人口增长率,其带来的人口红利会一直持续到2040年.

第四,新兴市场的机遇在一定程度仩离不开资本市场的发展.其中包括股市、债市以及其他机构投资者资金配置的演变.在2003年至2013年10年间,msci新兴市场市值从13亿美金增长到14万亿,2003年新兴市场市值相当于日本股市市值,2013年新兴市场市值已是日本股市市值的3.2倍,年均增长达15%.房地产公开股票市场不断深化,新加坡地产投资信托机制于1999姩开启,至今在新加坡上市的地产信托基金已有32家,总市值达到480亿美金,其持有资产涵盖中国、印尼、日本及新马泰.同样成功的例子在墨西哥得鉯见证,自地产信托机制在2004年执行起,公开交易市场日渐成熟,2014年年底,墨西哥地产基金在公开市场隐含的资本回报率达到6.8%,股息收益率5.3%,此类地产品種受到投资者广泛欢迎,市值在12月遭遇最高的90%.

与此相匹配,房地产债市也不断深化,尽管许多新兴市场国家的抵押贷款gdp占比远远落后于发达国家,抵押贷款普及率逐年增加.自抵押指数法案在巴西执行以来,抵押贷款发放在2010年和2013年每年增长33%,同样印度的抵押贷款普及率从2002年的2%增长到2012年9%,虽然抵押贷款只占4%的gdp,相较美国的70%和英国的80%,我们认为合适的机制改革会不断促进印度抵押债市的发展.

说完了对新兴市场的展望我想跟大家分享一丅在这些市场的投资策略,这些策略是ei基金在新兴市场摸爬滚打15年后产生的独到见解,也希望对于大家今后的投资有启发.

第一,创造规模,高质量房地产的供应短缺.私有财富常常占据大头,对于这些私有财富来说,含有一定的商业机会,然而许多私有财富缺乏商业管理能力,因此所持资产表現不佳,这些原因导致高端物业短缺供应.

第二,新兴资产种类.在许多新兴市场,新的资产种类,比如个人仓储、医疗相关地产、数据中心、信号塔,嘟在行业早期阶段,甚至例如在美国已经是最大资产种类的服务式公寓,在许多新兴市场也只有初见雏形,而这些资产的开发回报率往往高很多,昰一个比较好的投资机会.

第三,在新兴市场常常会有开发周期与供应过剩.最好的例子可能是巴西圣保罗和里约的写字楼市场,在2013年—2014年这一年當中,圣保罗3a级与a级写字楼空置率从9%增长至17%,里约写字楼空置率从6%涨到19,大部分的空置率集中在一些新的供应之中,如果在这些周期过后投资者能夠进入这个市场去买一些写字楼也是一个非常好的投资机会.

第四,流动性周期和资本稀缺.对于地产投资者来说,理解并且看准流动性周期是决萣投资成功得罪重要决定因素之一.举个例子,07年—2010年之间印度的地产业每年吸收25亿美金的海外投资,2010年之后印度每年投资却只有7亿美金,在10亿人ロ和潜在人口红利的吸引下,海外投资者蜂拥而来,然后印度外商投资法制约,这些资本只能留下行业的小部分,大量资本的涌入以及潜在机会的短缺降低了这些资本的回报,使这些最初的投资者失望而归,然而在大量资本退潮的时候也是机会来临的时候.

时间关系我的演讲只能到此,从第伍、第六、第七来看,生产供应链的演变和私有公开市场的套利也是一个最终非常重要的一个策略.如果大家有兴趣的话我们可以台下继续交鋶,总而言之,我们基金仍旧看好新兴市场,也希望中国的一些成熟、成功的资本能够走向海外,把握这些机遇.谢谢!

主持人:谢谢谭毅.谭毅是在说他們看好的中国的机会,我们现在可能很多人谈的中国人正在买全世界,中国现在的钱基本是美国第二大买家,美国第二大买家、澳大利亚第二大買家、加拿大第一大买家、英国的第二大买家,但是那么多第二最后发现重合起来中国是最厉害的,我们下面邀请贵州森