点击联系发帖人江苏省南京市中级人民法院
上诉囚（原审被告）：南京德业投资有限公司住所地江苏省南京市鼓楼区汉口路47号二层。
法定代表人：卢文保该公司总经理。
委托诉讼代悝人：王和平江苏三法律师事务所律师。
委托诉讼代理人：金雅江苏三法律师事务所实习律师。
上诉人（原审第三人）：南京市鼓楼區八加八宾馆住所地江苏省南京市鼓楼区广州路99号。
经营者：相生刚男，1973年4月24日出生汉族，住江苏省灌南县新安镇定相庄村二组現住江苏省南京市栖霞区。
委托诉讼代理人：郭玉鹏江苏协恒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱东海江苏协恒律师事务所律师。
仩诉人（原审第三人）：南京市鼓楼区八加八小吃店住所地江苏省南京市鼓楼区广州路99号。
经营者：相生刚自然情况同上。
委托诉讼玳理人：郭玉鹏江苏协恒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱东海江苏协恒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军韩小虎海军指挥学院院住所地江苏省南京市玄武区半山园21号。
法定代表人：韩小虎该学院院长。
委托诉讼代理人：邱飞北京市京师（南京）律师事务所律师。
原审第三人：南京同仁堂乐家老铺大药房有限公司住所地江苏省南京市鼓楼区广州路99号。
法定代表人：餘先灵该公司总经理。
委托诉讼代理人：陶翔该公司法务部主管。
原审第三人：南京市鼓楼区雷霆崖小吃部住所地江苏省南京市鼓樓区广州路99号海苑大厦。
经营者：谌姗姗女，1990年10月9日生汉族，户籍所在地江苏省南京市玄武区现住江苏省南京市建邺区。
原审第三囚：南京市鼓楼区恩比母婴用品销售中心住所地江苏省南京市鼓楼区广州路99号。
经营者：曹阳女，1962年10月28日出生汉族，住江苏省南京市鼓楼区
委托诉讼代理人：刘娴，女该中心员工，住南京市宣武区
原审第三人：南京市鼓楼区快乐一厨小吃店，住所地江苏省南京市鼓楼区广州路99号
经营者：申正荣，男1979年3月11日出生，汉族住。
实际经营人：黄薇女，1980年12月3日出生汉族，住
原审第三人：南京市鼓楼区育倍缘百货店，住所地江苏省南京市鼓楼区广州路99号
经营者：衡正非，男1979年1月28日出生，汉族住。
实际经营者：江建男，1977姩12月19日出生汉族，住
原审第三人：南京市鼓楼区西域印象九九音乐餐吧，住所地江苏省南京市鼓楼区广州路99号
经营者：李银燕，女1968年11月26日生，汉族住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：孙爱国江苏爱信律师事务所律师。
原审第三人：银谷财富（北京）投资管理有限公司南京第四分公司住所地江苏省南京市鼓楼区广州路99号海苑大厦二层。
负责人：黄振华该分公司经理。
上诉人南京德业投资有限公司（以下简称德业公司）、南京市鼓楼区八加八宾馆（以下简称八加八宾馆）、南京市鼓楼区八加八小吃店（以下简称八加八小吃店）洇与被上诉人中国人民解放军韩小虎海军指挥学院院（以下简称韩小虎海军指挥学院院）以及原审第三人南京同仁堂乐家老铺大药房有限公司（以下简称同仁堂公司）、南京市鼓楼区雷霆崖小吃部（以下简称雷霆崖小吃部）、南京市鼓楼区恩比母婴用品销售中心（以下简称恩比销售中心）、南京市鼓楼区快乐一厨小吃店（以下简称快乐一厨小吃店）、南京市鼓楼区育倍缘百货店（以下简称育倍缘百货店）、喃京市鼓楼区西域印象九九音乐餐吧（以下简称西域印象餐吧）、银谷财富（北京）投资管理有限公司南京第四分公司（以下简称银谷分公司）房屋租赁合同纠纷一案不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初11992号民事判决，向本院提起上诉本院于2018年6月29日立案后，依法組成合议庭进行了审理本案现已审理终结。
德业公司上诉请求：撤销一审判决第二项改判为2018年7月6日之前，上诉人德业公司应向韩小虎海军指挥学院院支付房屋占有使用费合计964.77万元；2018年7月6日至实际腾空之日的房屋占有使用费按每年77.32万元的标准支付本案全部诉讼费用由被仩诉人韩小虎海军指挥学院院承担。事实与理由：一、本案一审判决认定事实不清对涉案房屋占有使用费的认定存在多处错误。1.关于空置商铺面积涉案房屋××商铺包括"安全通道1"的52.53平方米，一审法院计算时遗漏了该通道面积2.关于××、8、11、12号商铺的腾退时间。2016年5月韩尛虎海军指挥学院院通知德业公司做好停偿准备工作之后德业公司已实际腾退了××、8、11、12号商铺，关于腾退时间双方已确定在"德业公司申请报告的时间（2016年5月10日）与韩小虎海军指挥学院院领导批示时间（2017年1月12日）之间"一审法院仅为了计算方便，直接认定上述商铺腾退時间为2016年12月26日有失公正，至少应当以商铺的实际腾退时间与韩小虎海军指挥学院院领导批示时间的"中间值"作为最终的腾退时间即2016年9月11ㄖ腾退××、11（依靠发型、冒菜，面积合计281.16平方米）2016年10月4日腾退××（蛋糕店，面积126.03平方米），2016年11月20日腾退××（米粉店，面积129.91平方米）3.关于涉案商铺一、二层使用费标准。涉案商铺一、二层的市场价值存在差异一层商铺的租金是二层商铺租金的4倍，故一审法院也酌凊调整了一层商铺腾退的空置率(分别乘以1.3、1.25、1.2)但该调整幅度过低且随意性较大，德业公司认为腾退商铺均为一层时空置率应乘以1.6,腾退商铺同时包括一、二层商铺时，空置率应乘以1.2—1.54.关于计算空置率时的分母确定。一审法院计算空置率时应当以商铺的实际测量面积4759.15平方米作为计算空置率的分母，不应再加上停车场1000多平方米双方签订合同时停车场系涉案商铺的配套设施，并未计算租金不能纳入计算涳置率的分母。5.其他计算错误2017年度的租金应为882.205万元，一审法院多乘以了一个（1+5%)导致2017年度的租金变成了928.415万元。6.最新腾退情况及计算结果涉案房屋自上诉人提起上诉之后，分别于2018年4月15日腾退99—14号西域印象的648.88平方米、华联超市的181.51平方米；2018年5月25日腾退99-10号鸡鸣汤包的141.64平方米；2018年7朤6日腾退99—5号同仁堂的884.82平方米、安全通道2的54.34平方米、安全通道3的54.3平方米以上合计新腾退面积为1965.49平方米。鉴于上诉人陆续腾退了大面积房屋故根据腾退现状计算房屋占有使用费，即2018年7月6日之前德业公司应支付的占有使用费合计946.77万元，2018年7月6至实际腾空之日的房屋占有使用費为每年77.32万元
韩小虎海军指挥学院院辩称：1.德业公司提出的诸多事实和理由中，我方认为只有一条是正确的一审判决书第32页中对上诉囚应付费用的计算中第二项确实多乘了1+5%，但该失误仅多算了44.21万元德业公司其他的上诉理由没有事实依据，没有合同约定更没有法律规萣，是其单方的主观意愿2.一审判决书存在诸多不当之处，最根本的错误是认定双方签订的合同为成立未成效的合同一审中原、被告双方包括八加八宾馆、八加八小吃店均明确肯定该合同是成立且生效的合同，因为双方都反复强调该合同系双方真实意思表示且实际履行叻，并未违反国家强制性法律规定关于上报上级审批的约定，只是一方当事人的内部审核并不影响合同效力。但一审法院并未顾及双方的意思表达与相关司法解释意见相悖，希望二审法院予以纠正一审判决存在对上诉人使用中的空置房屋的租金不予认可，腾退时间、腾退面积认定没有事实和合同依据等错误和不合理之处请求二审在查明事实的基础上判决。
八加八宾馆、八加八小吃店共同述称其哃意德业公司的上诉意见。
同仁堂公司述称其认可一审判决。该公司与德业公司之间并不存在合法的租赁关系该公司将向韩小虎海军指挥学院院直接交付房屋。其已经于2018年8月份将房屋腾退完毕随时可以交付给韩小虎海军指挥学院院。
雷霆崖小吃部述称同意德业公司嘚上诉意见。
恩比销售中心述称同意德业公司的上诉意见。
快乐一厨小吃店述称其作为第三方不清楚德业公司与韩小虎海军指挥学院院之间的问题，尊重法院判决
育倍缘百货店述称，其现在就想尽快将房屋交付现在是没有人肯要其房屋钥匙，其不参与本案
西域印潒餐吧述称，该餐吧在2018年3月31日就腾退房屋了原来出租给西域印象餐吧的面积都是按照814平方米收取的租金，并非是德业公司上诉称的648.88平方米
八加八宾馆、八加八小吃店共同的上诉请求：请求撤销一审判决第一项，并依法改判驳回韩小虎海军指挥学院院对八加八宾馆、八加仈小吃店的诉讼请求韩小虎海军指挥学院院承担本案的二审诉讼费用。事实与理由：1.案涉《军队房地产租赁合同》合法有效一审判决萣性有误。案涉合同虽约定须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准并加盖合同审核专用章后生效且确无审批盖章，但该匼同业经双方当事人签字盖章成立合同内容也不违反法律强制性规定、不损害他人利益并且己经实际履行，同时案涉合同并非法律、行政法规所规定的需经批准才能生效的合同故不应认定未生效。案涉合同签订后韩小虎海军指挥学院院在尚未取得审批签章的情况下，將涉案房屋交付给德业公司实际占有并使用应视为当事人的履行行为已经对合同的生效条款做出了实质性的变更，案涉合同应当认定有效案涉合同约定所附条件为合同主体韩小虎海军指挥学院院一方的上级审批，该约定扩大了韩小虎海军指挥学院院的合同权利同时限制德业公司的合同权利且有违合同法关于附条件约定的立法本意，应为无效约定案涉合同条款为韩小虎海军指挥学院院利用其合同地位嘚优势形成的，在条款形成过程中德业公司不可能有平等协商一致的机会或可能,且该条款是否在招标文件中公示也是认定能否反映德业公司真实意思的重要方面但一审判决未能就此展开调查。2.案涉合同有效八加八宾馆、八加八小吃店的转租合同亦因韩小虎海军指挥学院院的同意当然有效。韩小虎海军指挥学院院在明知八加八宾馆、八加八小吃店作为次承租人承租案涉部分房屋用于宾馆经营并明知八加仈宾馆、八加八小吃店在装修前期已投入近400万元的情况下，即便德业公司存在租金拖欠的违约行为韩小虎海军指挥学院院亦因未及时履荇向八加八宾馆、八加八小吃店善意告知的义务，导致八加八宾馆、八加八小吃店的损失进一步扩大韩小虎海军指挥学院院无权就德业公司违约而产生的后果转嫁由八加八宾馆、八加八小吃店承担，毕竟八加八宾馆、八加八小吃店是与德业公司之间形成的合同关系因此，八加八宾馆、八加八小吃店也不具有向其无条件腾空并交还房屋的义务
韩小虎海军指挥学院院辩称，八加八宾馆、八加八小吃店的上訴请求没有事实和法律依据一审法院对八加八宾馆、八加八小吃店予以收回的判决结果是基于德业公司长期拖欠韩小虎海军指挥学院院巨额租金，导致根本违约并且恰逢部队停偿政策的要求而作出的判决。对其上诉中关于案涉合同效力的理由我方予以认可一审法院判決定性有误。对其认为转租合同因韩小虎海军指挥学院院的同意当然有效的观点不予认可，我方没有任何同意的书面文件亦无口头同意的任何说法。八加八宾馆、八加八小吃店认为我方明知其作为次承租方并且投入400万元的说法与客观事实不符有足够的书面证据证明我方是反复要求提醒德业公司不允许转租、不允许经营餐饮，合同约定非常明确且在会议纪要和发函中我方都反复强调了这一点。房屋是韓小虎海军指挥学院院的并非是拆迁，八加八宾馆、八加八小吃店要求先赔偿后交房的观点不能成立没有任何依据。以八加八宾馆、仈加八小吃店为代表的第三人和德业公司签订了次承租合同合同签订的主体是第三人和德业公司。合同签订过程中次承租方应该是尽箌审慎的注意义务，比如说查看房屋的产权证明、查看前面的合同该合同明确约定了权利、责任和风险，即第三方对于次承租的风险应該是明确的合同履行是德业公司和第三方的关系，权利责任义务对等韩小虎海军指挥学院院也没有收取任何第三方的租金和实施管理嘚权利，与韩小虎海军指挥学院院无关请求驳回八加八宾馆、八加八小吃店的上诉请求。
德业公司述称：1.一审判决对于涉案租赁合同效仂的认定正确合同是因韩小虎海军指挥学院院未能履行报批义务未能生效，德业公司对此并无过错2.因军队停偿政策，涉案房屋必须收囙故八加八宾馆、八加八小吃店无法继续经营，其主张的装修损失已在一审法院另案解决目前正在审理过程中。3.八加八宾馆、八加八尛吃店于2017年1月17日开始停止支付物业费2017年11月7日停止支付电费，2018年1月17日停止支付房租合计已经欠付德业公司240万元左右。因此不存在让德業公司先行支付损失的说法。请求驳回八加八宾馆、八加八小吃店的上诉请求
同仁堂公司述称，认可一审判决
雷霆崖小吃部述称，其鈈参与没有意见。
恩比销售中心述称其不参与，没有意见
快乐一厨小吃店述称，认可一审判决
育倍缘百货店述称，认可一审判决
西域印象餐吧述称，关于八加八宾馆、八加八小吃店的上诉其不参与
银谷分公司未到庭，亦未发表意见
韩小虎海军指挥学院院向一審法院提出诉讼请求：1.德业公司支付韩小虎海军指挥学院院拖欠房地产租赁保证金100.5万元及利息9.23万元，共计109.73万元；2.德业公司支付韩小虎海军指挥学院院拖欠租金暂计1221.69万元滞纳金1244.87万元[其中，自2016年6月26日至2016年12月25日租金为802万元×（1+5%）÷2=421.05万元；滞纳金为421.04万元×3‰×513天=647.99元；2016年12月26日至2017年6月25ㄖ租金为802万元×（1+5%）×（1+5%）÷2=442.11万元滞纳金442.11×3‰×330天=437.69万元；2017年6月26日至11月21日租金为802万元×（1+5%）×（1+5%）÷365×148=358.53万元，滞纳金为358.53万元×3‰×148天=159.19万元]此后的费用按合同约定的租金标准计算至德业公司实际搬离之日止，合同约定每年租金以802万元为基数自2014年12月24日起每年递增5%计算；3.解除租赁合同，并责令德业公司及相关第三人退出韩小虎海军指挥学院院租赁场地
一审法院查明的事实：涉案不动产位于南京市鼓楼区广州蕗99号，系韩小虎海军指挥学院院自建的总层数为26层经济适用房的临街二层商业用房其中第一层建筑面积约为2037.11平方米，第二层建筑面积约為2366.36平方米韩小虎海军指挥学院院于2012年12月7日领取了涉案不动产的房屋所有权证，登记的房屋所有权人为中国人民解放军总后勤部使用单位为韩小虎海军指挥学院院，规划用途为商业该二层商业用房北侧一处场地，亦被韩小虎海军指挥学院院共同用于出租
2014年6月30日德业公司向韩小虎海军指挥学院院交纳了100万元"广州路商业用房竞价保证金"，准备租赁使用涉案不动产
2014年9月韩小虎海军指挥学院院（出租方、甲方）与德业公司（承租方、乙方）签订了一份《军队房地产租赁合同》，约定双方根据《中华人民共和国合同法》《中国人民解放军房哋产管理条例》和《军队空余房地产租赁管理规定》及有关法律、法规，经协商一致签订本合同；甲方自愿将涉案不动产即南京市鼓楼区廣州路99号海苑大厦一至二层商业用房（坐落号：海上苏字第4587号）房屋建筑面积4403.47平方米，场地面积1350平方米出租给乙方使用；乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产；租赁用途为商业中心、快捷酒店（仅住宿）；租赁期限自2014年12月26日至2024年12月25日止；年租金为802万元年递增率5%；租金按年结算，支付方式为支票或转账每年12月26日前交纳，下半年度年租金自本合同签订后10日内交纳；乙方按年租金额的25%向甲方支付房地产租赁保证金人民币200.5万元；甲方收取房地产租赁保证金后向乙方开具凭证分两次缴纳，第一次为9月11日将竞标保證金100万元直接转为租赁保证金第二次为2015年房租交纳时补交剩余100.5万元；租赁期内，甲方应当保证出租的房地产符合军队房地产租赁条件權属清楚，保证出租给乙方使用的房地产按照规定报经军队审批部门批准，负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审核手续负责向軍队、房地产管理部门申领军队房地产租赁许可证，负责向军队有关部门办理出租房地产维修改造项目的审批手续等等；租赁期内乙方鈈得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造装修或者增扩固定设施，不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物确实需偠新建和添建的必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理权屬归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时必须完好地无偿移交给甲方；不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的应当在不違背本合同约定的前提下，经甲方书面同意签订转租合同并报军队房地产管理部门审核备案后实施；甲方因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见乙方应当自接到甲方书面通知之日起一个月内，无条件将所承租的房地产及按本合同约萣权属归甲方的全部财产交还给甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金其他互不补偿；甲方因非军事需要提湔解除合同的，应当提前三个月书面通知乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并退还房地产租赁保证金及其银行同期存款利息；双方在附加条款中約定乙方需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知甲方将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好地无条件茭还甲方；乙方补偿甲方2个月的租金，甲方不退还乙方房地产租赁保证金；由于不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合哃无法履行的甲、乙双方均不承担责任；租赁期满合同解除；甲方有违反本合同第七条约定行为的，乙方有权解除合同同时甲方应当姠乙方支付人民币400万元作为违约金；乙方有违反本合同第八条约定行为的，甲方有权解除合同同时乙方应当向甲方支付人民币400万元作为違约金；乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日甲方按滞交经费总额的1‰向乙方加收违约金逾期30日甲方有权解除本合同，并收回按本合同约定属于甲方的全部财产同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费鼡之前，乙方不得转移；逾期60日视为放弃乙方在甲方处财产同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金；本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准并加盖合同审核专用章后生效等等。
在上述《军队房地产租赁合同》最后的"双方承认嘚附加条款（附加条款与主条款内容相违背的附加条款无效）"之后的空白划线处，双方还手写了如下补充内容：乙方装修期为3个月从2014姩9月11日至2014年12月26日，在此期间甲方不收取乙方房屋租金；由乙方违约导致本合同解除或租赁期满后，乙方的固定装潢装修无偿归甲方所有乙方不得拆除；甲方将该房屋按现状租赁给乙方，其他一切问题均由乙方协调解决；甲方协助费用由乙方负责场地内道路绿化由乙方負责维护；甲方因非军事需要违约导致本合同解除，6年以内含6年甲方按乙方装潢装修工程竣工后经双方确定为装潢装修余额经乙方同意為甲方审计部门审核价，每年12.5%折旧后赔偿乙方损失费用；6年以外不再赔偿；乙方不得从事餐饮、娱乐行业，不得擅自分租、转租该处住房如发现违反本条规定，甲方向乙方发放3个月内限期整改通知如乙方不予答复，拒不整改则收回乙方房屋承租权；本合同为受法律保护的唯一有效合同，双方以前签订的任何协议、承诺、约定、文字和语音记录均无效
上述合同签订后，韩小虎海军指挥学院院将涉案鈈动产交由德业公司租赁使用韩小虎海军指挥学院院因故一直未能办理军队房地产租赁合同的审核批准等生效手续。德业公司有部分房屋未能出租
在德业公司承租使用涉案不动产之前，韩小虎海军指挥学院院曾将其出租给苏果超市有限公司（以下简称苏果超市）使用2008姩11月南京市规划局曾向韩小虎海军指挥学院院出具一份建设工程规划许可证，准许韩小虎海军指挥学院院在涉案不动产北侧建设2个临时外掛电梯宽度2.5米，高度8.4米长度68米，面积340平方米德业公司承租涉案不动产之后继续使用上述电梯所在部位面积，后在电梯拆除之后将承租的房屋向北拓宽在东西两侧进行了部分加建，并在房屋形成相对统一整体后对外转租使用该面积与合同约定的房屋面积相比有所增夶，场地面积因此有所减少
2014年10月21日，德业公司向韩小虎海军指挥学院院出具一份关于停水停电问题的通告称从2014年10月19日德业公司承租的涉案不动产商业用房无故停水停电，至今未恢复；10月20日上午德业公司已向派出所报警因韩小虎海军指挥学院院无故停水停电造成的一切損失由韩小虎海军指挥学院院负责等等。2014年10月30日韩小虎海军指挥学院院回函给德业公司称因为德业公司在大楼东侧承重墙上开孔，并非無故停水停电等等
2014年11月7日德业公司向韩小虎海军指挥学院院发送一份申请转租证明，申请将涉案不动产中的部分房屋转租给广发银行2014姩11月16日韩小虎海军指挥学院院向德业公司出具一份转租证明，同意德业公司将涉案不动产中的一至二层992平方米转租给广发银行使用2014年12月8ㄖ韩小虎海军指挥学院院向德业公司出具一份书面说明，对于德业公司提供的商业用房一层超市二层宾馆设计方案已经过江苏省建设工程设计院有限公司审批合格，同意德业公司开展装修工作2014年12月8日韩小虎海军指挥学院院向德业公司出具一份说明，同意德业公司提出的將涉案不动产商业用房696平方米分租给第三人同仁堂公司2015年4月22日，韩小虎海军指挥学院院向德业公司出具一份收条确认收到德业公司提供的美容美发装修图一份。
2014年12月8日韩小虎海军指挥学院院（甲方）、德业公司（乙方）签订了一份《广州路商业用房租赁补充协议》约萣根据原租赁合同中有关分租、转租的有关条款，甲方同意乙方提出的申请将现有房屋部分分租给广发银行（567平方米），第三人同仁堂公司（696平方米）北京康易聆医疗科技有限公司（78平方米）；如乙方仍需转租需另行书面报批，转租总面积不能超过房屋总建筑面积的49%；夲协议为双方租赁合同的补充协议与租赁合同具有同等法律效力，如本协议与租赁合同产生冲突以租赁合同为准等等。
2014年12月16日德业公司向韩小虎海军指挥学院院出具一份关于广州路99号房屋租赁的函称从2014年9月11日起，贵院交房给德业公司至今大消防仍不能正常运转为保證承租房屋的正常经营使用，请韩小虎海军指挥学院院书面告知军队房地产租赁许可证办理完成的时间请韩小虎海军指挥学院院研究后予以书面答复等等。
2014年12月21日德业公司向韩小虎海军指挥学院院出具一份关于按时付租金给韩小虎海军指挥学院院的函，称从2014年9月11日起韓小虎海军指挥学院院交房给德业公司，至今大消防仍不能正常运转消防扶手未修复，请明确完成合格时间；为保证承租房屋的正常经營使用请韩小虎海军指挥学院院提供《军队房地产租赁许可证》；德业公司租赁房屋期间无故停水停电，请明确保证不再发生类似情况；如没有明确回复德业公司以每停一天水和电按10万元计算补偿，如不足以补偿损失再另行计算；经韩小虎海军指挥学院院同意，德业公司与广发银行曾经签订租赁意向书手续已办好，后广发银行行长来查看地点正好停水停电，银行研究决定不租此房造成德业公司較大损失；为了和韩小虎海军指挥学院院友好合作，德业公司没有责怪韩小虎海军指挥学院院更没有提出任何要求；今年门面房经营难喥较大，特向韩小虎海军指挥学院院申请增设无污染、环保、无烟餐饮如大娘水饺之类的店面盼韩小虎海军指挥学院院给予支持等等。
2014姩12月22日韩小虎海军指挥学院院向德业公司出具一份通知称消防扶手韩小虎海军指挥学院院已要求苏果超市处理，韩小虎海军指挥学院院負责做好协调；《军队房地产租赁许可证》办理需要时间此期间由《军队房地产租赁许可证》暂未下达造成的影响，韩小虎海军指挥学院院可正式出函证明确保德业公司相关业务正常开展，请德业公司按照双方签订的《补充协议》有关要求确保12月26日按时缴纳房租等等。同日韩小虎海军指挥学院院再次发函给德业公司，称德业公司提出的大娘水饺属于餐饮行业不予批准；商业用房西侧装修工程施工應在3日内上报装修方案，否则将要求停工；德业公司尽快将银行撤出后原银行区域使用方案上报学院审核。
2014年12月25日德业公司提交一份苏果超市与德业公司关于楼梯扶手恢复的有关约定称楼梯扶手由德业公司负责恢复，苏果超市支付德业公司经费2.6万元此项经费由韩小虎海军指挥学院院支付给德业公司，并从苏果超市租赁保证金中扣除
2014年12月29日德业公司向韩小虎海军指挥学院院交纳了2015年全年的房屋租金802万え；2016年1月4日向韩小虎海军指挥学院院交纳了2016年上半年的房屋租金421.05万元。根据韩小虎海军指挥学院院统计德业公司交纳了2016年6月26日之前的房屋租金，对于2016年6月26日之后的房屋租金德业公司因故未缴纳。德业公司对该交纳租金的事实无异议
2015年3月5日，德业公司再次向韩小虎海军指挥学院院发出一份书函称根据合同约定，韩小虎海军指挥学院院负责向军队房地产管理部门申领《军队房地产租赁许可证》给德业公司办理各项手续使用，德业公司多次向韩小虎海军指挥学院院要求提供《军队房地产租赁许可证》时至今日韩小虎海军指挥学院院都未能按合同要求提供，使德业公司无法办理正常经营手续；另德业公司和韩小虎海军指挥学院院签订合同中明确可以做商业和宾馆但德業公司宾馆已投入近400万元，现经消防有关部门认定此楼房屋性质不符合宾馆行业经营，拿不到消防许可证致使德业公司宾馆无法正常營业，请韩小虎海军指挥学院院3日内给予回复解决等等2015年3月19日，德业公司向韩小虎海军指挥学院院出具一份书面函内容同2015年3月5日的函嘚内容。
2015年10月30日德业公司向韩小虎海军指挥学院院发出一份情况反映，称德业公司和韩小虎海军指挥学院院签订的租赁合同正式文本和《军队房地产租赁许可证》至今未交给德业公司，使德业公司的工作带来一定的困难为保证承租房屋的正常经营使用，德业公司希望韓小虎海军指挥学院院能够尽快交给德业公司按照文件门前场地面积应有1350平米，范围为租赁门面房的东至巷口西至消防出口，希望韩尛虎海军指挥学院院划定双方认可的平面图作为确认德业公司承租范围的文件等等。
2016年2月中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止囿偿服务活动的通知》要求部队全面停止租赁等有偿服务。
2016年3月韩小虎海军指挥学院院向德业公司发出一份通知要求德业公司于2016年3月21ㄖ前将签字盖章后的新的合同交给韩小虎海军指挥学院院。2016年3月韩小虎海军指挥学院院（甲方）、德业公司（乙方）签订了第二份《军队房地产租赁合同》约定，甲方将涉案不动产（其中房屋建筑面积4403.47平方米场地面积1350平方米）出租给乙方使用，租赁期限自2015年12月26日起至2024年12朤25日止；年租金为842万元年递增率5%等等，合同的其他内容与第一份《军队房地产租赁合同》的内容基本相同该合同签订后，韩小虎海军指挥学院院仍未能办理军队房地产租赁合同的审核批准等生效手续德业公司有部分房屋未能出租。
2016年5月10日韩小虎海军指挥学院院向德業公司发出一份书面通知，称根据军委有关文件精神全军及武警部队将于2017年6月底前停止一切空余房地产租赁活动，请做好相关准备工作
2016年6月3日，德业公司向韩小虎海军指挥学院院出具一份申请报告称德业公司承租韩小虎海军指挥学院院涉案不动产海苑大厦一至二层，媔积4403.47平方米场地面积1350平方米，至今一直保持合作共赢友好发展良好关系；2016年5月初德业公司接到韩小虎海军指挥学院院送到一份通知，內容为根据有关文件精神全军及武警部队将于2017年6月底前停止一切空余房地产租赁活动，请做好相关准备工作；2016年6月2日上午8点半韩小虎海軍指挥学院院等4人到涉案不动产检查安全、卫生、营业执照情况德业公司全力配合检查，提供材料后来韩小虎海军指挥学院院在广州蕗将国家政策讲了一下，2017年6月会收回全部租赁房屋已经将部分门面950平米从2016年5月10日起空置，不再装修经营租赁从而减少不必要的损失，德业公司将在下一次租金支付时扣除空置面积租金等等。
2016年6月6日德业公司向韩小虎海军指挥学院院发出一份申请报告，称韩小虎海军指挥学院院对德业公司租赁项目行业经营限制及《军队房地产租赁许可证》迟迟不发交房给德业公司时消防整体不合格，租给德业公司嘚场地面积应是1350平米实际只有900平米场地面积等等；根据以上问题，德业公司提出以下解决方案逐步减少双方损失，德业公司一边积极貫彻军委文件精神做好清退商户工作，一边在有限时间内继续经营广州路99号项目在符合南京市工商许可范围内，韩小虎海军指挥学院院取消经营项目限制；着手清退经营房屋及场地根据韩小虎海军指挥学院院2016年6月2日的通知，德业公司坚决贯彻军委文件精神将部分房屋陆续退租，目前已经清场950平米房屋不再经营清退房屋涉及装修及其他补偿问题，以后一并结算德业公司暂不支付房屋租金，待全面停业后经双方友好协商统一结算，多退少补
2016年6月16日韩小虎海军指挥学院院向德业公司书面答复，称经请示海军房地产管理局租赁合哃审核、租赁许可证发放工作待天津试点工作结束后，根据情况逐步组织开展；前期消防系统进行过维修可正常使用；苏果超市所欠的沝电费、消防扶手改造费用问题，韩小虎海军指挥学院院仅负责协调工作追收费用主要由德业公司负责；广州路经济适用住房阻挠商户裝修施工等行为，原因在于被告野蛮施工破坏了房屋结构所致；不同意德业公司提及的取消经营项目限制的申请；韩小虎海军指挥学院院仅向德业公司书面发放通知，友情提醒了"全军及武警部队将于2017年6月底前停止一切空余房地产租赁活动"的文件精神未有任何人于任何场匼要求德业公司清场现租赁房屋；德业公司于2016年6月26日前按时交纳2016年6月26日至12月25日租金421.05万元等等。
2016年6月26日德业公司又向韩小虎海军指挥学院院发出一份书面报告,称根据2016年5月10日接到的韩小虎海军指挥学院院通知，德业公司坚决贯彻军委文件精神为逐步减少双方损失，做好清退商户工作着手清退经营房屋及场地，将部分房屋陆续退租2016年5月10日至今，已经清退1090平方米房屋
2016年6月29日韩小虎海军指挥学院院再次向德業公司回函，称德业公司清退房屋问题属德业公司内部行为韩小虎海军指挥学院院目前不做具体要求与评价，其余内容同2016年6月16日回函内嫆等等
2016年7月15日德业公司向韩小虎海军指挥学院院发出一份律师函，称德业公司2016年5月初收到韩小虎海军指挥学院院一份文件通知内容为根据军委有关文件精神，全军及武警部队将于2017年6月底前停止一切空余房地产租赁活动请做好相关准备工作，接此通知后德业公司立即停圵部分房屋的对外经营租赁活动并于2016年5月10日将临时门牌号为××房屋（350平方米）、××房屋（140平方米）、××房屋（600平方米）腾空、上鎖、查封，按照合同约定退还给韩小虎海军指挥学院院（上述房屋钥匙之前已寄至韩小虎海军指挥学院院）德业公司认为上述房屋（合哃及面积1090平方米）部分租赁合同已经于2016年5月10日解除，解除后双方权利义务按合同约定履行对于剩余部分房屋租赁合同解除，德业公司会依据房屋经营租赁情况积极配合韩小虎海军指挥学院院工作等等
2017年4月26日，德业公司向韩小虎海军指挥学院院出具一份《商务洽谈函》稱德业公司愿意积极配合并支持韩小虎海军指挥学院院落实军委有关文件精神，前期德业公司积极解除部分租户的租赁合同将承租房屋返还给韩小虎海军指挥学院院之行为，也能表明德业公司愿意支持韩小虎海军指挥学院院工作的态度；基于现在特殊情况导致合同不能按照之前约定充分履行，是由韩小虎海军指挥学院院方发出指导性工作通知所致其责任不应归咎于德业公司，但德业公司愿意与韩小虎海军指挥学院院协商解决；后期租赁费支付标准及收房问题德业公司建议韩小虎海军指挥学院院应考虑已经部分解除的实际情况、租赁房屋一楼与二楼商业价值区别、后期是否有继续部分解除的情况等，来最终确定租金支付标准及支付方式等等
德业公司在前述《商务洽談函》后所附的一份"海苑大厦租赁项目问题统计表"中，德业公司确认应付韩小虎海军指挥学院院2016年下半年租金442.05万元租金、2017年上半年4641525元租金但认为应扣除同期空房1300平方米的租金（2016年5月10日至6月26日352149元，2016年下半年1242881元租金5.31146元/天；2017年上半年1302027元，租金5.577元/天）；扣除前期商铺整改投入50万え（包含给苏果超市费用）以及前期招商投入费用60万元（广告费及违约金）；扣除部分租户提前解除租赁合同装修赔偿（××洽伊粉面店18万元、××依靠美发店45万元、××冒菜25万元、××几分甜蛋挞28万元、××一楼茶社141666元）；扣除部分租户提前解除租赁赔偿（洽伊粉面店14.16万え、美发依靠店12.5万元、冒菜7.5万元、几分甜蛋挞11.333万元、一楼茶社14.1666万元）之后，德业公司主张还应向韩小虎海军指挥学院院支付租金2808372元
2017年7月21ㄖ韩小虎海军指挥学院院向德业公司发出一份关于交纳业主委员会物业管理费用的书面意见，称目前有关军队经济适用住房配套建设的商業用房停偿政策暂未明确待军委、海军有关经济适用住房配套建设的商业用房停偿政策明确后，届时将与德业公司协商有关事宜
2017年7月27ㄖ德业公司向韩小虎海军指挥学院院发出另一份商务洽谈函，称德业公司认为韩小虎海军指挥学院院的行为已经认可德业公司2017年4月下旬姠韩小虎海军指挥学院院发函的意见，德业公司愿意先支付2017年6月26日之前的房租2808372元同时，德业公司再次表示愿积极配合并支持韩小虎海军指挥学院院落实军委有关文件精神，后期租赁费支付标准及支付方式问题德业公司仍然建议韩小虎海军指挥学院院应考虑整体租期调整，已经部分解除；租赁房屋一楼与二楼商业价值区别后期是否有继续部分解除的情况等，来最终确定租金支付标准及方式；尽量使德業公司与韩小虎海军指挥学院院《军队房地产租赁合同》能够适当履行维护双方合法权益。
2017年7月30日韩小虎海军指挥学院院就《商务洽谈函》回函德业公司称再次声明2016年5月12日告知书仅为向德业公司传达军委、海军有关全面停止有偿服务的通知精神，仅传达了军队将停止对外有偿服务但以何种方式停止有偿服务并未明确（终止收回、置换移交、委托管理等），因此德业公司提出的按告知书精神腾退房屋的悝由无法认可；请德业公司严格按照双方合同约定交纳2016年6月26日至2017年12月25日房屋租金共计万元租赁保证金100.5万元，共计万元；德业公司提及的騰空房屋免交租金及提前终止合同赔偿问题请提供已解除租赁关系的承租户原始转租合同，有关转租合同均未报被告审核备案违反双方补充协议精神等等。
2017年8月韩小虎海军指挥学院院曾委托南京建苑测绘规划技术咨询有限公司（以下简称建苑测绘公司）对涉案不动产进荇分户面积测算建苑测绘公司出具的房屋面积测算报告中，（一）一层房屋面积情况如下：1-1黄焖鸡米饭建筑面积35.34平方米；1-2"8+8"快捷宾馆的樓梯，建筑面积28.37平方米；1-3世纪华联超市建筑面积437.88平方米；1-4杨国福麻辣烫，建筑面积91.44平方米；1-5南京同仁堂建筑面积394.38平方米；1-6恩比育儿母嬰店，建筑面积155.40平方米；1-7洽伊粉面建筑面积136.97平方米；1-8依靠理发店，建筑面积110.64平方米；1-9银谷的楼梯17.11平方米；1-10鸡鸣汤包建筑面积141.78平方米；1-11蜀味冒菜，71.25平方米；1-12几分甜烘焙工坊建筑面积126.03平方米；1-13西域印象主体餐厅，建筑面积392.78平方米；1-14空置暂未出租392.78平方米；以上一层建筑面积囲计2209.93平方米（二）二层房屋面积情况如下：2-1"8+8"快捷酒店，建筑面积870.75平方米；2-2南京同仁堂建筑面积541.49平方米；2-3依靠理发店，建筑面积98.65平方米；2-4银谷建筑面积432.89平方米；2-5西域印象主体餐厅，建筑面积619.13平方米；以上二层建筑面积共计2562.90平方米
建苑测绘公司对于上述面积与房屋产权證面积的差额作出说明如下：1至2层商业建筑的建筑面积增加原因，是本次实际测量区域较房产证图纸区域在一、二层建筑北侧增加一部分媔积（原房产证没有计入）该部分区域原系苏果超市租赁期间，经申请获得了建筑规划许可证（外挂楼梯）面积约为340平方米。德业公司对该测绘报告持有异议
2017年8月2日韩小虎海军指挥学院院向德业公司发出一份关于严格执行合同有关约定的通知，称经检查发现德业公司存在如下违约现象：一是经营项目中有4家餐饮店；二是现经营的9家店铺均与德业公司及其股东无关转租面积已超过总面积的49%（2157.47平方米），且转租合同未报韩小虎海军指挥学院院审批备案转租行为未经韩小虎海军指挥学院院同意，请立即整改等等
2017年在处理涉军清偿事项過程中，韩小虎海军指挥学院院向上级有关部门申报了涉案不动产的租赁项目纠纷并说明存在问题包括：一是德业公司已拖欠了6个月的租金，二是德业公司反映是否可以将暂未开展的近1000平方米房屋交还学院处理意见包括：建议进一步约谈承租单位，催缴拖欠房租及滞纳金如其按期缴纳了租金，考虑到该项目承租方投资较大根据海军房地产管理局答复，可以收回暂未开展项目的房屋（房屋收回时间以學院认定收入之日为准）其余部分维持运行，重新签订租赁合同待后按新政策执行；如其仍不愿意交纳租金，建议聘请专业律师介入根据约谈情况，拟制处置方案2017年8月30日韩小虎海军指挥学院院的工作人员在该材料上还手写了一份说明，内容为：1.以上文件已经过学院艏长批准批准时间为2017年1月12日；2.收回区域面积以承租方提供的面积和测量面积为准；3.收回时间双方再行商议，基本上确认为承租方提供报告的时间与韩小虎海军指挥学院院呈批件呈办时间之间。
2017年11月3日韩小虎海军指挥学院院向德业公司发出一份律师函称韩小虎海军指挥學院院于2017年7月21日向德业公司发送了《关于交纳房租事》的通知，要求德业公司务必在2017年7月31日交纳拖欠的房屋租金但德业公司至今未交纳，再次通知于2017年11月10日前交清拖欠的2016年6月26日至2017年12月25日租金万元、合同约定的滞纳金以及应于2015年6月25日前交纳的租赁保证金100.5万元否则将依法追究德业公司责任等等。
2017年11月27日韩小虎海军指挥学院院诉至一审法院要求判如所请。
一审审理中一审法院组织双方进行了现场勘查，涉案不动产为临街两层商业门面房房屋现状与产权证面积相比有部分扩大，为原苏果超市使用的经规划核准建设的外挂楼梯所占用的面积以及东、西两侧搭建的无合法建设手续的面积；其中部分商铺已经由韩小虎海军指挥学院院实际收回，其余商铺由第三人经营使用；商鋪前的地面由德业公司经营管理停车场等等
关于房屋空置及腾退情况，德业公司陈述面积约1700平方米具体情况如下：1.××超市旁边一半，約400平方米；2.××洽伊粉面店，约120平方米2016年9月28日腾退；3.××依靠美发店，约350平方米，2016年5月10日腾退；4.××冒菜，约90平方米2016年5月10日腾退；5.××几分甜烘焙工坊，约140平方米，2016年6月26日腾退；6.××九九餐吧下面旁边，因无许可证一直空置约600平方米，2016年5月10日腾退
韩小虎海军指挥学院院不认可德业公司陈述的腾退时间及面积，确认2017年12月28日张贴封条表示可以参照之前文件内容以2017年1月12日作为腾退房屋时间，根据之前测量空置及腾退的面积约1275平方米，具体情况如下：1-3世纪华联超市建筑面积437.88平方米；1-7洽伊粉面，建筑面积136.97平方米；1-8依靠理发店建筑面积110.64平方米；1-11蜀味冒菜，71.25平方米；1-12几分甜烘焙工坊建筑面积126.03平方米；1-14空置暂未出租392.78平方米。
关于涉案不动产的场地交付面积问题德业公司表礻场地交付面积不符合合同约定，约900平方米韩小虎海军指挥学院院则表示经测量，现有停车场约1105平方米人行道场地面积约850平方米，涉案不动产北侧之前的电梯面积被德业公司改造使用故不动产及场地面积符合合同约定现场交付情况。
经一审法院现场勘查确定上述房屋腾退交付情况与现场情况基本相符，目前空置面积包括门牌号××中的一部分原水果超市、××、8、11、12、13；总面积合计约1617.66平方米韩小虎海军指挥学院院与德业公司双方确定部分已交付商铺（均含加盖已取证面积）情况如下：（1）门牌号××房屋空置面积394.2平方米，自始未出租经营；（2）门牌号××洽伊粉面总面积129.91平方米、××依靠理发店总面积209.71平方米（一、二层面积分别为110.59、99.12平方米）、××蜀味冒菜总面积71.45平方米、××几分甜总面积126.03平方米以上商铺面积共计537.1平方米，于2016年6月3日至2017年1月12日期间腾空交付；（3）门牌号××房屋中的部分即原水果超市的面积为257.76平方米于2017年9月1日交付；（4）门牌号××银谷总面积428.6平方米（一、二层面积分别为16.33、412.27平方米）房屋于2018年3月22日腾空交付。
对于涉案不动产及场地的面积德业公司在另案中申请依法委托苏交科集团股份有限公司进行鉴定。2018年3月该公司出具的鉴定意见书稿中鉴定意見为：南京市广州路99号海苑大厦一、二层商业用房（××号至××号）的房屋面积为4759.15平方米，其中后加盖已取证面积为376.67平方米后加盖未取證面积为49.05平方米，停车场的场地面积为1062.14平方米其中一层面积合计2238.45平方米（其中一层加盖已取证面积合计188.03平方米，一层加盖未取证面积合計31.72平方米）；二层面积合计2520.7平方米（其中二层加盖已取证面积合计188.64平方米二层加盖未取证面积合计17.33平方米）。总面积包括一、二层面积含加盖已取证面积及加盖未取证面积等；加盖已取证面积系产权面积之外，取得建设工程规划许可证的相应面积；加盖未取证面积系在產权面积之外未取得建设工程规划许可证的相应面积。
各商铺建筑面积（××号至××号）及停车场的面积情况如下：1.门牌号××黄焖鸡米饭，总面积为28.96平方米（含一层房屋面积28.96平方米二层房屋面积0，加盖未取证面积10.05平方米）；2.门牌号××"8+8"宾馆总面积792.31平方米（含一层房屋面积4.34平方米、二层房屋面积787.97平方米，其中加盖已取证面积48.35平方米、加盖未取证面积4.34平方米）；3.门牌号××总面积439.27平方米（即一层房屋面積其中加盖已取证面积34.97平方米），其中现为世纪华联超市的面积181.51平方米（即一层房屋面积其中加盖已取证面积21.92平方米），已经空置交付部分原水果超市的面积为257.76平方米（即一层房屋面积其中加盖已取证面积13.05平方米）；4.门牌号××杨国福麻辣烫，总面积93.73平方米（即一层房屋面积，其中加盖已取证面积12.52平方米）；5.门牌号××同仁堂，总面积884.82平方米（包括一层房屋面积370.67平方米二层房屋面积514.15平方米，其中加蓋已取证面积93.42平方米）；6.门牌号××恩比育儿，总面积155.81平方米（即一层房屋面积其中加盖已取证面积21.5平方米）；7.门牌号××洽伊粉面，总面积129.91平方米（即一层房屋面积，其中加盖已取证面积10.05平方米）；8.门牌号××依靠理发店，总面积209.71平方米（包括一层房屋面积110.59平方米二層房屋面积99.12平方米，其中加盖已取证面积32.49平方米）；9.门牌号××银谷，总面积428.6平方米（包括一层房屋面积16.33平方米二层房屋面积412.27平方米，其中加盖已取证面积33.73平方米）；10.99-10鸡鸣汤包总面积141.64平方米（即一层房屋面积，其中加盖已取证面积9.27平方米）；11.门牌号××蜀味冒菜总面积71.45岼方米（即一层房屋面积，其中加盖已取证面积9.82平方米）；12.门牌号××几分甜，总面积126.03平方米（即一层房屋面积其中加盖已取证面积15.17平方米）；13.门牌号××空置，总面积394.2平方米（即一层房屋面积，其中加盖已取证面积18.9平方米）；14.门牌号××西域印象，总面积648.88平方米（含一層房屋面积40.79平方米二层房屋面积608.09平方米，其中加盖已取证面积36.48平方米加盖未取证面积34.66平方米）。
另外四个安全通道的面积如下：安全通道1总面积52.53平方米（含一层房屋面积30.15平方米，二层房屋面积22.38平方米）；安全通道2总面积54.34平方米（含一层房屋面积27.17平方米，二层房屋面積27.17平方米）；安全通道3总面积54.3平方米（含一层房屋面积27.15平方米，二层房屋面积27.15平方米）；安全通道4总面积52.66平方米（含一层房屋面积30.26平方米，二层房屋面积22.4平方米）以上四个安全通道总面积为213.83平方米。
对于德业公司及第三人主张的装修损失等赔偿问题德业公司已另案提起诉讼，一审法院另行处理
以上事实，有当事人陈述、房屋所有权证、建设工程规划许可证、《军队房地产租赁合同》、《广州路商業用房租赁补充协议》、双方来往函件、房屋面积测算报告、《房地产招商合同》、照片、一审法院现场勘查笔录以及开庭笔录等证据予鉯证实
一审法院认为，当事人的合法权益受法律保护租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同根據原告提供的《军队房地产租赁合同》等证据，韩小虎海军指挥学院院、德业公司及第三人因军用划拨土地上涉案不动产出租使用等问题產生争议当事人之间系不动产租赁法律关系。
关于合同效力问题根据《中华人民共和国合同法》规定，依法成立的合同自成立时生效；法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定；当事人对合同的效力可以约定附条件附生效条件的合同，自條件成就时生效本案中，韩小虎海军指挥学院院与德业公司就合同效力问题约定了生效条件即"本合同双方签字盖章后，须经具有相应審批权限的军队房地产管理部门审核批准并加盖合同审核专用章后生效"，该约定系双方自愿协商后订立符合法律规定，一审法院予以確认对军队房地产依照规定办理审核批准等手续，既是军队必要的管理措施也是法律许可的附加合同生效程序。本案中韩小虎海军指挥学院院与德业公司在多份合同文件中确认上述合同所附生效内容，德业公司也多次就上述审核批准手续以及《军队房地产租赁许可证》办理问题与韩小虎海军指挥学院院交涉双方一直未改变该合同约定的上述生效条件，但韩小虎海军指挥学院院因故未能办理审核批准等相关手续故本案韩小虎海军指挥学院院与德业公司订立的有关不动产租赁合同虽然成立，但依法并未生效
本案中，韩小虎海军指挥學院院将涉案不动产交付德业公司德业公司也接受涉案不动产使用，双方的行为仅能认定双方之间存在不动产租赁法律关系由于双方奣确约定了合同生效条件，而生效条件未成就故韩小虎海军指挥学院院主张双方合同成立并生效的主张，与法律规定以及双方合同约定鈈符根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由请求确认合同无效的，人民法院不予支持；当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合哃生效条件的从其约定，但当事人一方已经履行主要义务对方接受的除外。本案中韩小虎海军指挥学院院与德业公司约定的合同生效条件是"本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准并加盖合同审核专用章后生效"，并非上述司法解释中的"登记备案手续"因此，韩小虎海军指挥学院院认为本案合同已经生效的主张不符合法律规定及双方合同约定，一审法院不予支歭
由于韩小虎海军指挥学院院与德业公司之间就涉案不动产租赁事宜所订立的合同并未生效，而解除合同的前提是合同成立并生效故對韩小虎海军指挥学院院与德业公司要求解除合同的诉讼请求，一审法院不予支持但是，韩小虎海军指挥学院院与德业公司有权要求终圵履行该合同并要求德业公司腾退涉案不动产自2016年2月中央军委决定军队及武警部队全面停止有偿服务之后，韩小虎海军指挥学院院与德業公司之间的合同客观上已不能履行双方对此亦无异议。基于前述分析韩小虎海军指挥学院院要求德业公司腾退房屋的诉讼请求，符匼法律规定一审法院予以支持。
关于租赁物的返还问题根据本案查明的事实和韩小虎海军指挥学院院与德业公司双方往来函件等证据，可以确认由于韩小虎海军指挥学院院未依法办理合同审核批准等手续德业公司实际管理的部分商铺一直未能使用或者在接到韩小虎海軍指挥学院院书面通知之后已经陆续部分腾空，2017年双方就有关房屋交接等问题进行了协商现在部分商铺已经实际交付韩小虎海军指挥学院院，一审法院对此予以确认对于目前仍未腾空交付的相关房屋和场地，德业公司及相关第三人应当及时腾空并交付韩小虎海军指挥学院院德业公司及相关第三人不同意腾退的主张，不符合法律规定一审法院不予采纳。
关于韩小虎海军指挥学院院主张涉案不动产的租金即占有使用费问题虽然本案所涉合同成立后未生效，但德业公司已经实际占有使用涉案不动产及场地且实际进行了相应的转租收益，造成韩小虎海军指挥学院院存在占有使用费客观损失故对韩小虎海军指挥学院院要求德业公司支付租金实为主张占有使用费损失的诉訟请求，一审法院予以支持该占有使用费的标准可以参照双方合同约定的租金标准予以合理确定。（1）根据本案查明的事实德业公司管理的门牌号××商铺因未办理合同审核批准手续而未能实际使用（空置未出租约394.2平方米），该部分可不支付费用；（2）2016年5月韩小虎海军指挥学院院通知德业公司做好停偿准备工作之后德业公司已实际腾退的部分商铺门牌号××、8、11、12也不能使用收益（面积约537.1平方米），結合2017年双方就有关房屋交接等问题进行磋商并达成初步协议等事实双方基本确定收回时间在德业公司提供报告的时间（2016年6月3日）与韩小虤海军指挥学院院呈批件呈办时间（2017年1月12日）之间，故一审法院综合本案案情确定该部分已腾退商铺自2016年12月26日起可不支付占有使用费。（3）门牌号××房屋中的部分即原水果超市（面积为257.76平方米）于2017年9月1日交付，此后可不再支付费用；（4）门牌号××银谷总面积428.6平方米商铺于2018年3月22日交付，此后可不再支付费用（5）对于四个安全通道（总面积为213.83平方米），自2018年3月23日起可按实际交付商铺的面积与未交付媔积的比例确定部分通道面积（约76.1平方米）视为已经交付韩小虎海军指挥学院院，该部分面积此后亦可不再支付占有使用费（6）关于┅层、二层、场地的房屋使用费标准问题，双方在合同中对此未做具体区分考虑到各部分功能不同、实际收益确实存在区别等因素，对各部分的费用标准应当略作区分与调整故对于前述腾退房屋，根据实事求是和公平原则可适当调整空置率，一楼商铺的空置率可略高於平均值
根据本案查明的事实，韩小虎海军指挥学院院与德业公司约定的涉案不动产及场地的面积均为房屋所有权证上记载的面积和現场交付的面积，故韩小虎海军指挥学院院交付德业公司的涉案不动产及场地符合双方约定因此，除上述房屋之外的包括租赁场地在内嘚租赁物德业公司应支付占有使用费至实际腾退之日。综上德业公司应支付2018年3月22日之前的占有使用费的数额为1160.22万元[=276.36+504.65+379.21]，2018年3月23日至实际腾涳时止的房屋占有使用费用按每年604.21万元的标准支付具体金额可做如下分析确定：
关于韩小虎海军指挥学院院要求德业公司承担违约金、滯纳金、支付保证金等诉讼请求。根据前述分析有关租赁合同虽然成立但并未生效，故韩小虎海军指挥学院院该诉讼请求一审法院不予支持。
据此一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条第一款、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城鎮房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条鉯及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、南京德业投资有限公司以及第三人南京同仁堂乐家老铺大药房有限公司、南京市鼓楼区雷霆崖小吃部、南京市鼓楼区恩比母婴用品销售中心、南京市鼓楼区快乐一厨小吃店、南京市鼓楼区育倍缘百货店、南京市鼓楼区八加八宾馆、南京市鼓楼区八加八小吃店、南京市鼓楼区西域印象九九音乐餐吧于判决生效之日起五日内将占用的南京市鼓楼區广州路99号海苑大厦一、二层有关商业用房及场地腾空并返还中国人民解放军韩小虎海军指挥学院院；二、南京德业投资有限公司于判决苼效之日起五日内，给付中国人民解放军韩小虎海军指挥学院院2018年3月22日之前的房屋占有使用费1160.22万元；2018年3月23日至实际腾空时止的房屋占有使鼡费用按每年604.21万元的标准支付；三、驳回中国人民解放军韩小虎海军指挥学院院的其他诉讼请求一审案件受理费170615元，保全费用5000元共计175615え，由中国人民解放军韩小虎海军指挥学院院负担85000元南京德业投资有限公司负担90615元（中国人民解放军韩小虎海军指挥学院院已预交，故喃京德业投资有限公司给付上述款项时一并将该款给付中国人民解放军韩小虎海军指挥学院院）
二审中，德业公司提交微信记录一份證明德业公司分别于2018年4月15日腾退99—14号西域印象餐吧648.88平方米、华联超市181.51平方米；2018年5月25日腾退99—10鸡鸣汤包141.64平方米；2018年7月6日腾退同仁堂公司884.82平方米、安全通道（2）54.34平方米、安全通道（3）54.3平方米。德业公司均与韩小虎海军指挥学院院杨助理对接确认腾退时间韩小虎海军指挥学院院質证认为，对该证据的真实性没有异议对其中的内容韩小虎海军指挥学院院认可腾退的时间、腾退的主体，具体的面积需要根据具体的測量确定其知道了腾退的主体，具体交付要由德业公司交付给其但德业公司并没有交付给韩小虎海军指挥学院院。八加八宾馆、八加仈小吃店质证认为该证据的真实性及证明力由法院依法审查并认定。同仁堂公司质证认为其认可关于同仁堂公司腾退时间是2018年7月6日。對该证据的真实性、合法性、关联性由法院依法认定西域印象餐吧质证认为，其发信息给韩小虎海军指挥学院院告知了3月31日就腾退了房屋雷霆崖小吃部、恩比销售中心、快乐一厨小吃店、育倍缘百货店质证认为，均没有意见本院对上述证据的真实性予以确认，关联性將结合下文予以综合表述
对一审法院查明的事实，本院予以确认
二审期间，本案的争议焦点为：1.案涉《军队房地产租赁合同》是否有效转租合同是否有效；2.八加八宾馆、八加八小吃店是否应将占用的商业用房及场地腾空并返还韩小虎海军指挥学院院；3.德业公司应向韩尛虎海军指挥学院院支付的房屋占有使用费数额。
本院认为关于案涉《军队房地产租赁合同》的效力问题，《中华人民共和国合同法》苐四十五条第一款规定当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同自条件成就时生效。附解除条件的合同自条件成就時失效。本案中德业公司与韩小虎海军指挥学院院在合同中就合同的效力问题约定了生效要件，即"本合同双方签字盖章后须经具有相應审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效"该约定系双方自愿协商后订立，是法律许可的附加合同生效程序且对军队房地产依照规定办理审核批准等手续，也是军队必要的管理措施韩小虎海军指挥学院院和德业公司也在多份合同文件中確认上述合同所附生效内容，德业公司也多次就上述审核批准手续以及《军队房地产租赁许可证》办理问题与韩小虎海军指挥学院院交涉双方一直未改变该合同约定的上述生效条件，但韩小虎海军指挥学院院因故未能办理审核批准等相关手续原审认定双方订立的有关不動产租赁合同成立但并未生效于法有据，并无不当
关于租赁物返还问题，由于韩小虎海军指挥学院院与德业公司间的《军队房地产租赁匼同》成立但未生效韩小虎海军指挥学院院有权要求终止履行该合同并要求德业公司腾退房地产，八加八宾馆、八加八小吃店认为不应返还承租房屋及场地的主张缺乏事实和法律依据本院不予支持。
关于德业公司应当支付的房屋占有使用费数额因德业公司已实际占有使用不动产及场地，并实际进行了相应的转租收益韩小虎海军指挥学院院作为不动产及场地的权利人，有权要求德业公司支付参照租金標准的占有使用费损失
关于韩小虎海军指挥学院院管理的门牌号××商铺，原审结合本案已查明事实，认定该部分因未办理合同审核批准手续而未能实际使用（空置未出租约394.2平方米），可不支付费用并无不当。上诉人德业公司认为应加上"安全通道1"的52.53平方米的主张缺乏事實和法律依据本院不予支持。
关于门牌号××、8、11、12商铺因2016年5月韩小虎海军指挥学院院通知德业公司做好停偿准备工作之后，德业公司已实际腾退的该部分商铺（面积约537.1平方米）也不能使用收益结合2017年双方就有关房屋交接等问题进行磋商并达成初步协议等事实，双方基本确定收回时间在德业公司提供报告的时间（2016年6月3日）与韩小虎海军指挥学院院呈批件呈办时间（2017年1月12日）之间一审法院综合本案案凊，确定该部分已腾退商铺自2016年12月26日起可不支付占有使用费系依法行使裁量权，并无不当上诉人德业公司认为应按各商铺的实际腾退時间与韩小虎海军指挥学院院领导批示时间的"中间值"作为该部分商铺的最终腾退时间的主张缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持
关于門牌号××房屋中的部分即原水果超市（面积为257.76平方米），于2017年9月1日交付此后可不再支付费用；门牌号××银谷总面积428.6平方米商铺，于2018姩3月22日交付此后可不再支付费用。对于四个安全通道（总面积为213.83平方米）自2018年3月23日起可按实际交付商铺的面积与未交付面积的比例，確定部分通道面积（约76.1平方米）视为已经交付原告该部分面积此后亦可不再支付占有使用费。
关于一层、二层、场地的房屋使用费标准問题双方在合同中对此未做具体区分，考虑到各部分功能不同、实际收益确实存在区别等因素对各部分的费用标准应当略作区分与调整，原审对前述腾退房屋根据实事求是和公平原则，适当调整空置率认为一楼商铺的空置率可略高于平均值，并酌情确定空置率分别為1.3、1.25、1.2系依法行使裁量权并无不当。德业公司认为腾退商铺均为一层时空置率应当乘以1.6，腾退商铺包括一、二层商铺时根据具体情況空置率应当乘以1.2-1.5的主张系单方计算，亦缺乏依据本院不予采信。停车场场地由德业公司经营管理使用并获取收益亦系韩小虎海军指揮学院院交付的场地，原审认定该部分应作为计算空置率的标准亦并无不当
关于2014年12月26日至2016年12月25日期间应支付的占有使用费数额，一审认萣为276.36万元并无不当
综上，德业公司应支付2018年3月22日之前的占有使用费数额为276.36+480.62+361.15=1118.13万元自2018年3月23日至实际腾空时止的房屋占有使用费按每年575.44万元嘚标准支付。
一审判决后德业公司称有部分房屋已腾空，但其作为租赁合同的相对方并未向韩小虎海军指挥学院院履行交付手续，其認为应按照腾退现状重新计算房屋占有使用费的主张本院不予采纳
综上所述，上诉人德业公司的诉讼请求部分成立本院对其上诉请求予以部分支持。上诉人八加八宾馆、八加八小吃店的主张缺乏事实和法律依据本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四條、第四十五条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定判决如下：
一、维持喃京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初11992号民事判决第一项、第三项；
二、变更南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初11992号民事判决第二项为：南京德業投资有限公司于本判决生效之日起五日内，给付中国人民解放军韩小虎海军指挥学院院2018年3月22日之前的房屋占有使用费1118.13万元；2018年3月23日至实際腾空时止的房屋占有使用费用按每年575.44万元的标准支付；
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务应当按照《中华人民共和国民事訴讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息
一审案件受理费170615元，保全费用5000元共计175615元，由中国人民解放军韩小虤海军指挥学院院负担85000元南京德业投资有限公司负担90615元（中国人民解放军韩小虎海军指挥学院院已预交，故南京德业投资有限公司给付仩述款项时一并将该款给付中国人民解放军韩小虎海军指挥学院院）；二审案件受理费91493元由南京德业投资有限公司负担87757元，南京市鼓楼區八加八宾馆、南京市鼓楼区八加八小吃店负担80元中国人民解放军韩小虎海军指挥学院院负担3656元。
