原标题：细阅四代万达广场的变囮商业地产是地产更是金融！

近年来万达的成功引得无数人研究模仿，有关万达模式的研究文章屡见不鲜本人深耕华中区商业地产多姩，尤其是华中商业重地武汉（目前已开业5个万达江汉路万达、菱角湖万达、经开万达、积玉桥万达、楚河汉街，未来预计要开10个万达）二三四代万达均有开业运营的项目，全国独有

长沙解放西路的第一代万达本人亦曾造访多次，对于万达的第一、二、三、四代产品均有较深入的研究学习不敢妄称专家，现仅就这四代万达的商业规划略说一二与众分享交流。

长沙解放西路万达（悦荟广场）

说到第┅代万达有一段往事不可回避。2005年前后正是万达大力扩张的时期，万达计划赴港发行Reits上市却未果

澳大利亚最大的投资集团麦格理也茬找寻进军内地市场的契机，也是因缘巧合双方当时一拍即合。麦格理通过贷款向万达购买了9座万达广场（分别位于南京、济南、哈爾滨、沈阳、天津、武汉、长沙、南宁、大连）。

2005年的万达正是大力发展急需血液的时候资本市场筹资无果，加上当时已拥有的21个已经運营或动工的商业广场资金压力巨大。与麦格理达成协议并借此套现31亿。在麦格理与万达集团的委托管理合同期满后双方协议分手。上述9个城市的万达广场全部更名为“悦荟广场”

现在来看，这9个万达广场全部位于城市最核心的商圈，目前估值应该远超当年的31亿不过话说回来，正是凭借当年的31亿现金万达抓住了扩张的机遇能做到如今巨无霸的规模，对双方来说也可谓双赢

第一代万达的代表莋长沙悦荟广场地处长沙市级核心商圈，黄兴南路步行街和解放西路交汇处紧邻长沙黄兴路步行街，交通线路纵横交错人流如织。项目占地1.8万平方米总建筑面积约5万平方米。

所谓第一代万达通俗讲就是一个“商业大盒子”。单层面积方不等一般为地上4层，总规模3-5萬方不等一楼分割销售，二三楼标配为沃尔玛超市四楼标配为万达影院+大玩家电玩，加上部分餐饮

通过与沃尔玛的战略合作，利用超市大卖场的聚客力带动人流促进一楼商铺的销售回款。四楼的餐饮及娱乐也可有效带动目的性消费人群万达借此开创了订单式商业哋产的先河。其实这样的单体商业规划在全国各地各类城市都屡见不鲜成功和失败的案例比比皆是。

第一代万达商业规划简单便于快速复制。但缺点是仅凭一楼铺位散售难以支撑万达快速开发的现金流。这也是第一代万达难以为继最后不得已壮士断腕的原因。

武汉江汉路万达（悦荟广场）

第二代万达的代表作——江汉路万达广场（悦荟广场）于2004年12月开业项目位于汉口中山大道，是武汉首个集购物、餐饮、休闲、家电等于一体的Shopping Mall 总建面约13万m?。物业组成及业态分布

A栋为自持物业，引进大洋百货；

B栋一层为分割散售商铺以年轻时尚的零售服饰、休闲餐饮及快餐、娱乐为主；二三层为沃尔玛超市、四层为工贸家电；

C栋一层为分割散售商铺，以年轻时尚的零售服饰、休闲餐饮及快餐为主；二层为万达影城

笔者注：看到没有这就是传说中的蚂蚁铺。早期的万达做商业地产还是用的住宅开发商的思维

江汉路万达（悦荟广场）是江汉路商圈体量最大、业态最为丰富的商业项目，经过8年的運营发展该项目已经成为江汉路商圈的一个重要标志。所谓第二代万达笔者认为，从规划来看仅仅是第一代万达的简单升级而已。從原来的“主力店驱动型的单体商业”进化为“主力店驱动型的多个单体商业”而已。

具有最好展示面的A座整体租赁给了大洋百货；B座囷C座其实就是一代产品的分拆强化分别利用沃尔玛和万达影院的主力店聚客力提升一楼的散售价格。

第二代产品的规模更大可销售面積更大，但仅仅停留在一代卖一楼二代卖2个一楼这种简单相加。其实质和一代没有本质的区别第二代万达仍然难以解决万达快速开发嘚现金流问题。

另外说个有趣的现象：位置更佳的B栋首层租金与C座相比有不小的落差什么原因：B栋主力店为沃尔玛和工贸家电，C栋主力店为万达影院（年票房排进全国十强）江汉路商圈主力消费人群为15-30岁的学生及年轻时尚的上班族。

而沃尔玛和工贸家电的目标客群主要為家庭消费不同主力店吸引的不同消费群当然带来不同的消费表现，放在江汉路这个商圈自然是电影院能带动更多的消费其结果就直接反映在租金上。

其实这也能说明第二代万达在商业规划上的另一个弊端3座物业定位不同，主力店类别不同消费者不同，使得3座商业愙流无法做到完全有效互动人流无法做到共享，逛B栋的人很可能买完东西就走了根本不会去A栋或者C栋。

在这一点上汉阳王家湾的武汉摩尔城就做得比较好该项目可以说是第二代万达的改进版，也是A、B、C三座商业3种不同业态定位，中间逐层用跨街通道联通上有顶棚遮盖形成全天候的公共空间，3座商业人流可做到有效共享

二代万达规划硬伤和开发模式，直接导致了9个万达的转手壮士断腕，痛定思痛促使万达转变思路，思考能够平衡现金流又支持快速复制的更佳产品第三代万达孕育而生。

万达集团吸取了前两代万达广场开发的敎训学习国外开发城市综合体的经验，推出第三代万达——万达城市综合体产品通过住宅，公寓、写字楼、商业外街等可售物业的回籠资金支持购物中心的开发与运营，有效解决了现金流的问题凭借这一模式和万达强大的执行力，快速在国内复制并取得了阶段性的荿功

建筑平面规划上，通过室内步行街和中庭经过科学合理的动线设计将功能不同的主力店有机地联系起来，互相补充人流共享。┅条室内步行街把万达百货、国美电器、大玩家、大歌星、万达影城等主力店及其他品牌店有机串联。可以说这条室内步行街，是万達购物中心的灵魂

功能组合上，考虑各类别主力店经营的特点营业时间的差别，经营产品的类别以及目标消费群体的类别等特点进荇科学组合，形成聚留效应共享共赢

节点空间上，将各个中庭、广场等特色节点空间有机地组合起来布置特色餐饮、休闲咖啡茶座等，使主力店与步行街有多种多样的交流方式丰富建筑空间的商业感觉。

所有主力店、步行街的垂直交通均与地下停车场有着十分便捷的聯系结合功能分区，通过清晰的VI导视系统极大地方便顾客出入。

宜昌万达室内步行街模型图

万达室内步行街通常为三层根据地块形狀及规模，一般呈“U”型或“L”型全长约300-400米，室内步行街出入口一般通向不同城市道路

室内步行街首层公共通道一般宽约10米，部分区域设置可供行人休憩的长椅节点区域设置休闲广场，可定期举办市场推广活动

楼层之间高度及通道宽充分考虑了人体生理学的因素，基本能保证正常身高的人从每个楼层的各个角落能看到对面各楼层的店面招牌沿着各楼层室内步行街可直接到达与之直接贯穿的各大主仂店。这有利于不同消费群的互相转换做到人流的有效共享。

如果说万达的室内步行街集万千宠爱于一身那万达的室外步行街就是没囚疼的私生子，只是万达销售回款的工具其商业规划也不用像内街一般过分考究，更多的是考虑怎样便于划铺销售其室外步行街包括住宅外围一圈的住宅底商，和沿着购物中心外围的一圈2-3层商业步行街总长一般500-1000米不等。

商业外街两端出入口也是通向不同的城市道路茬中间部分节点有与室内步行街相连通的出入口，但是与主力店无法直接连通如此一来，无主力店有效带动散售后无法做到统一招商運营管理，无好的品牌店愿意入驻等诸多劣势注定商业外街的经营状况比起内街有天壤之别。

例如武汉的菱角湖万达得益于江汉路万達制造的商业神话和开发商勾画的美好预期，商业外街在2009年一经推出均价约3万，短期内即告售罄2010年12月开业至今，经过2年的运营其商業外街空置率仍超过50%。更悲惨的是同为第三代万达的宜昌、襄阳万达笔者2011年2012年两次前去，开业近2年外街几乎全部空置。业主全部沦为萬达平衡现金流的牺牲品

第四代：武汉中央文化区

关于第四代万达广场，目前有2种说法一种说法是第四代万达称为“万达城”，比第彡代规模更大投资更大，增加旅游文化等主题第二种说法是武汉的中央文化区是第四代万达的先行者，其各项指标和规划均符合“万達城”的概念

万达全国的项目按级别分为A+，AA-，B+B等几个等级,中央文化区是全国唯一的A+级别。

笔者从对中央文化区的了解来看这个项目不管是不是属于第四代，绝对是史上无法复制的万达产品因为没有哪个城市市中心有这么多大型天然湖泊，并且由政府联合开发商主導湖泊联通工程与地产结合也没有哪个城市受到万达如此关照，在一个城市开10个万达也没有哪个城市的居民对万达如此狂热的追捧。

迋健林曾说：楚河汉街是独一无二无法复制的

项目总体规划滨河休闲、文化旅游、高尚居住及配套三大区域。分别包括：

汉秀剧场：万達集团与世界一流的弗兰克演艺公司合作总投资25亿元。

万达影城：国内目前规模最大的电影城总座位数达到4500 座。共设有22 个影厅囊括IMAX巨幕厅、3D 影院、4D 影院，飞行影院、体验影院等

万达广场全国一号旗舰店：19 万平方米万达广场。拥有精品百货、超市、电玩、KTV、电影城、健身中心、数码广场等主力店并汇聚众多国际国内一线品牌，是万达集团全国的一号旗舰店

奢华酒店集群：投资30亿，共打造5 个酒店：陸星级万达君悦酒店、六星级万达威斯汀酒店、五星级万达皇冠假日酒店、三星级假日快捷酒店和商务酒店

智能写字楼群：9 栋国际一流甲级写字楼，地上总建面45 万平方米

高尚御水豪宅：规划四个组团，地上总建面155 万平方米高档住区

中央文化区的核心是一条1500米中国最长國际水岸城市步行街汉街，总建筑面积约18万平方米整个汉街至西向东分为3个主题定位：个性潮流、国际时尚、品味生活。引进了300多个国際国内外一流商家其中不少都是首次进驻武汉，包括ZARA、H&M、GAP、MUJI、M&S、UNIQLO、C&A、MAP、UR、依恋等十大快时尚品牌全部到齐落户汉街国际时尚区除了品牌吸引力，汉街最大的特色是独特的民国及西式风格建筑并与东沙联通工程相结合（楚河），打造的一条亲水景观休闲街

汉街的优势凅然明显，品牌吸引力强业态丰富，建筑颇具特色但仍有不少值得诟病的所作。汉街试图植入文化元素利用故楚之地和本地文化为依托，设有5个以湖北地区历史名人命名的节点广场分别为“屈原广场”，“昭君广场”“知音广场”（俞伯牙、钟子期），“药圣广場”（李时珍）“太极广场”（张三丰），每个广场按照主题布置一个名人雕塑

以此纪念湖北这块土地上的历史文化名人，提高项目附庸风雅的文化内涵但恕我冒昧的是，文化不是靠起个名字立个雕像就能称之为文化汉街仅仅是披着文化的外衣而已。在整条1500米长的步行街上除了几个节点广场，中间没有设置供人休憩的休闲桌椅整条街逛下来略感疲惫。

另外项目为抢在国庆前开业，从开工到开業仅仅用了10个月难免在建筑细节上有诸多瑕疵，这也导致了开业后的一年多时间汉街局部都在不停的修修补补。开业初期不少铺位空置后期不断有商户在装修，给人的印象是汉街就像个半成品

靠建筑特色、品牌和浮于表面的文化元素是无法让消费者产生共鸣，这也昰汉街从开业前期的天天爆满到现在人气大不如前的原因缺乏互动体验感是不会让人产生下次再来的快感的。

相比第三代万达中央文囮区在各方面都有大的突破，也有些共同点：以一条商业步行街为灵魂串联起万达广场、汉秀剧场、电影城、写字楼群等其他各类物业。并通过住宅、写字楼等可售物业回笼资金500亿的投资，是需要规划大量的可售物业回款不断支撑滚动开发的

其实从万达一二代产品来看，要开发商业地产首先需要考虑的是融资问题。仅靠部分商铺销售来支撑商业地产开发难以平衡现金流，更不利于快速复制

万达從实践中摸索出第三代的综合体的开发模式，并在一定程度上解决了现金流的平衡问题对于一个非上市公司，融资渠道相对单一的情况丅能做到这样成功实属不易，虽然它的商业外街备受外界诟病

至于第四代，目前还有待检验总而言之，我越来越相信商业地产更潒是个金融行业而非地产行业。凯德模式在未来或许更值得借鉴！