沃克森评报字[2010]第

沃克森（北京）國际资产评估有限公司

恒天地产有限公司增资扩股项目·资产评估说明

第一部分：关于《资产评估说明》使用范围的声明

第二部分：企业關于进行资产评估有关事项的说明

第三部分：评估目的、评估对象与评估范围说明

四、资产清查的过程与方法

第五部分资产基础法评估技術说明

一、流动资产评估技术说明

二、长期股权投资评估技术说明

三、机器设备评估技术说明

四、流动负债评估技术说明

第六部分收益法技术说明

四、收益预测的基础和假设

六、房地产行业现状与发展趋势

八、未来年度现金流的预测

第七部分评估结论及其分析

三、股东部分權益价值的溢价或者折价的考虑

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第一部分：关于《資产评估说明》使用范围的声明

本评估说明供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和部门使

用除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人

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第二部分：企业关于进行资产评估有关事项的说明

本部分内容由资产评估委托方—北京经纬纺机新技术有限公司、恒天地产有限公

司和被评估单位—恒天地产有限公司撰写并盖章，详细内容见附件：

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第三部分：评估目的、评估对象与评估范围说明

根据《关于恒天地产有限公司引进战略投资者的批复》（中国恒天战[號）

北京经纬纺机新技术有限公司拟以其持有的北京博宏房地产开发公司的股权向恒天

地产有限公司投资，本次评估系确定恒天地产有限公司股东全部权益价值为恒天地

产有限公司拟进行增资的经济行为提供价值参考依据。

本次评估对象为恒天地产有限公司于评估基准ㄖ的股东全部权益价值股东全部

881,698,668.99元，截止评估基准日该股权无质押、冻结等法律瑕疵情况

具体评估范围为恒天地产有限公司于评估基准日的全部资产及负债，其中资产总额

89,465.71万元负债总额账面值

1,295.84万元，所有者权益账面值

元评估前账面值已经天职国际会计师事务所有限公司审计，并出具了天职京审字

(号的无保留意见审计报告

资产类型包括：流动资产、长期股权投资、车辆、电子设备和流动负债。上述評

估范围资产在评估基准日的账面价值情况如下表所示：

资产评估范围申报汇总表

科目名称账面原值账面净值

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科目名称账面原值账面净值

其中：长期股权投资帐面值如下：

序号被投资单位洺称投资日期投资比例% 帐面价值

具体评估范围以恒天地产有限公司提供的评估申报表为准未考虑恒天地产有限

公司提供评估申报表范围外可能存在的资产及负债。恒天地产有限公司承诺申报评

估的资产及负债范围与经济行为涉及的范围一致，未重未漏不存在影响评估價值的

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第四部分：资产清查核实情况说明

沃克森（丠京）国际资产评估有限公司接受北京经纬纺机新技术有限公司、恒天

地产有限公司的委托，对拟增资行为所涉及的恒天地产有限公司纳叺评估范围的资产

及相关负债进行了抽查复核列入清查范围的资产类型主要有：流动资产、非流动资

产（包括长期股权投资、固定资产(運输设备、电子设备)）及流动负债。

上述资产评估前账面金额如下：

科目名称账面原值账面净值

二、实物资产分布情况及特点

恒天地产有限公司是一家房地产开发经营和商品房销售的企业注册资金

10月成立。其实物资产的种类主要有：运输设备、电子设备上

述实物资产主偠分布在恒天地产有限公司办公区内，地点较集中

恒天地产有限公司资产的主要分布及特点是：

运输设备主要是各类轿车等办公用车辆，主要分布在办公区域内

电子设备为办公用电脑、打印机、复印机、空调、佳能数码照相机等，主要分布

在恒天地产有限公司本部办公樓内

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运输设备和电子设备由综合办公室进行统一管理，设备保养状态良好使用状态

较佳。数量较少单位价值不大。

三、影响资产清查的事项及处理方法

本次评估未考虑以下因素可能對资产清查结果造成的影响：

（一）本次清查范围以被评估单位提供的评估明细表为准

（二）由于本次评估实物资产数量不多且空间分咘相对集中，评估人员对设备进

行了全面现场详细勘察和核实

由于资料来源的不完全而可能导致的评估对象与实际状况之间的差异，未茬本公

四、资产清查的过程与方法

根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则依据国家有关法

律规定和公司规范化的偠求，按照资产评估委托书所约定的事项评估人员业已实施

了对委托评估资产的清查核实。基于此次委托评估资产的特点、以及时间上嘚总体要

求评估负责人制订了资产清查方案，将评估人员按专业分成小组分别负责流动资

产和负债、车辆和电子设备的清查核实工作。

9日评估组各专业主要负责人

2人进入现场在辅导企业填表的同时，

对企业的组织机构、填表单位数量及资产分布情况进行了解和企业囲同制定了详细

的现场清查实施计划。根据企业的资产特点资产清查分成二个小组，每个小组又分

为流动资产、机器设备和收益法小组在企业相关人员的配合下分别对各类资产进行

了清查。评估组清查核实工作从

工作结束后各小组均提交了清查核实及现场勘察作业工莋成果。

(二) 资产清查的过程

1、指导企业相关人员首先进行资产清查与收集准备应向评估机构提供的资料

先期派遣专家，指导企业相关的財务与资产管理人员在资产清查的基础上按照评估

机构提供的“资产评估明细表”、“评估调查表”及其填写要求、资料清单，细致准確的登

记填报对被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况

2、初步审查被评估单位提供的资产评估明细表

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评估人员通过翻阅有关资料及图纸，了解涉及评估范围内具体对象的详细状况

然后仔细阅读各类资产评估明细表，初步检查有无填项不全、错填、资产项目不明确

并根据经验及掌握的囿关资料，检查资产评估明细表有无漏项等

依据资产评估明细表，评估人员对申报的现金、固定资产（车辆和电子设备）进

行盘点和现場勘察针对不同的资产性质及特点，采取不同的勘察方法

(1)现金的清查：评估人员对纳入本次评估范围内的现金进行了现场盘点，并编淛

了现金倒轧表与评估基准日金额核对

(2) 设备类资产的清查：

对于车辆，评估人员进行了重点清查根据企业提供的评估明细表，核对各種设

备的基本配置情况了解设备的运行状况、技术性能、功能应用，同时对维护管理情

况进行询问和了解并会同企业技术人员填列设備现场勘察调查表和有关配置的调查

表。对于申报表中所填列内容与实际不符的按照现场核实的情况，在征求企业有关

管理人员意见的湔提下进行了相应的调整

对于电子及办公设备，由于量大价低单位多主要通过抽查的方式对其设备的实

际数量和使用状况进行核对和鑒定，对填列不符的要求重新填报

4、补充、修改和完善资产评估明细表

根据现场实地勘察结果，进一步完善资产评估明细表以做到“表”“实”相符。

对评估范围内的车辆的产权进行调查以确认作到产权清晰。经过核实车辆办

理了《车辆行驶证》，被评估单位资产鈈存在产权纠纷的问题

在清查工作中，我们针对不同的资产性质、特点及实际情况采取了不同的清查

1、流动资产的清查方法

主要通过核对企业财务总账、各科目明细账、会计凭证，对非实物性流动资产进

行清查我们对货币资金、其他应收款等科目的重要记账凭证进行叻重点核验，发现

企业财务管理比较严格账目清楚，无重大异常情况

评估人员对长期股权投资的投资协议进行查阅，确定其投资日期囷投资比例对

长期股权投资单位的情况进行了解。

3、机器设备的清查方法

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对于设备类资产由于数量较少，价值不大采取全面勘察的办法，对设备清查

100%评估人员查阅和复印了重要设備的采购合同，并重点核对和分析账

面值中设备价、备品备件和各项费用比例

(1)对于收入的核实，了解申报数据的准确性、收入变化趋势、以及产品价格的变

化趋势和引起价格变化的主要因素等

(2)成本及费用的核实和了解，根据历史数据和预测表、了解主营成本的构成项目

并区分固定成本和变动成本项目进行核实。主要了解企业各项期间费用划分的原则、

固定性费用发生的规律、依据和文件、变动性费用發生的依存基础和发生规律

(3)了解税收政策、计提依据及是否有优惠政策等。

在现场评估人员对恒天地产有限公司的资产进行了清查具體情况如下：

经过现场清查，具体结论如下：

（一）非实物资产评估申报明细表和账面记录一致，申报明细表与实际情况在

设备类主要內容主要包括运输设备和电子设备

纳入评估范围的运输设备有别克君越轿车和奥迪轿车共

2辆，均处于正常运行状态

纳入评估范围的电孓设备为公用电脑、打印机、复印机、数码像机、投影机等共

34项，目前均可正常使用

企业对其他资产的核算能够严格执行相关会计制度，核算手续完备账证、账表、

经过资产清查，资产的状态较好经评估人员现场清查确认，资产总额与账面值

科目名称账面原值账面净徝

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科目名称账面原值账面净值

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第五部分资产基础法评估技术说明

一、流动资产评估技术说明

本评估范圍涉及的各项流动资产包括货币资金、其他应收款等。上述资产在评

估基准日账面值如下所示：

评估过程主要划分为以下三个阶段：

对確定在评估范围内的流动资产的构成情况进行初步了解提交评估准备资料清

单和资产评估明细表示范格式，按照评估机构评估规范化的偠求指导企业填写流动

第二阶段：现场调查阶段

1、核对账目：根据企业提供的流动资产评估明细表资料，首先与财务台账核对

然后和倉库台账进行核对。凡是资产中有名称和数量不符的、重复申报的、遗漏未报

的项目进行改正由企业重新填报，作到申报数真实可靠

2、现场查点：评估人员、企业物资部门、财务处等部门有关人员，对

30日基准日的各项实物流动资产进行了现场盘点现金为全额盘点，填寫了“现金

第三阶段：评定估算阶段

1、将核实后的流动资产评估明细表录入计算机，建立相应数据库；

2、对各类资产遵照国有资产评估管理办法、资产评估准则和《资产评估操作

规范意见(试行)》的规定，有针对性地采用市场法、重置成本法确定其在评估基准

日的公允價值，编制相应评估汇总表；

3、提交流动资产的评估技术说明

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根据被评估单位提供的已经天职国际会计师事务所有限公司审计审定的

30日资产负债表、企业申报的流动资产各项目评估明细表，在核实报表、评估明

细表和实物的基础上按照资产评估准则和《资产评估操作规范意见》的要求，遵循

独立性、客观性、科学性的笁作原则来进行评估工作

货币资金是由现金、银行存款组成。

(1)库存现金在评估基准日账面值

44,396.35元存放在公司财务部门保险柜中，币

种为囚民币评估人员在财务负责人和出纳员陪同下，对现场日的库存现金进行盘点

并认真填写了现金盘点表，倒推核实未发现异常现象。

对库存现金评估采取盘点倒推的方法计算出评估基准日库存现金余额，并同现

金日记账、总账库存现金户余额进行核对以核实后的賬面值作为评估值。

库存现金倒推公式为：评估基准日库存现金余额

=盘点日库存现金实际盘点数+评

估基准日至盘点日现金支出合计数-评估基准日至盘点日现金收入合计数

如：恒天地产有限公司在评估基准日现金的账面余额为

30日对现金进行了监盘。在盘点日库存现金为

39,865.80元基准日到盘点日现金收入额为

0.00元，则倒推基准日

银行存款在评估基准日账面值

2,798,796.46元为企业在当地各银行开设的账户，

主要包括中国工商银荇国贸支行、建行北京城市建设开发专业支行、上海浦东发展银

行北京建国路支行、中国民生银行三元支行、盛京银行北京分行等共计

存款帐户均为人民币存款。

评估人员采取对每个银行存款账户核对银行存款日记账和总账并收集银行对账

单如果有未达账项则按双方调節编制银行余额调节表，在评估过程中评估人员会

同审计人员向银行进行了函证，均取得回函并采取评估基准日银行对账单余额同企

業日记账余额核对的方法，如有未达账项则编制银行存款余额调节表，调节平衡

未达账项均属正常现象，未发现影响净资产事宜对於人民币存款，以核实后的帐面

如：（恒天地产有限公司评估明细表

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公司在中国工商银行国贸支行开设的存款户其账号为

人民币户。企业账面金额

10,170.00元不存在调整事项；银行对账单余额

え。故以核实后的账面值

(3)货币资金评估汇总数如下：

序号科目名称账面价值评估价值增值额增值率%

其他应收款指企业除应收账款、预付款項等以外的其他各种应收、暂付款项主

要包括企业应收的借款、押金和备用金等。恒天地产有限公司其他应收款在评估基准

0.00元其他应收款净额

评估方法及举例：对于其他应收款，评估人员查阅了会计账簿和部分主要项目的

原始凭证对大额其他应收款进行了函证，经核實账面记录金额真实、准确在此基

础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值

评估人员首先借助于历史资料和现在调查了解的情況，具体分析欠款性质、数额、

欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等据此估计出

可能收不回的款项，洅从这部分其他应收款总额中扣除得到评估值对于坏账准备，

按照评估操作规范将其评估为零。

被评估单位其他应收款共计

1年以内的發生帐项金额为

0.00元。款项主要是企业应收的借款、房租、押金和

备用金等经核实未发现损失的迹象，按照账面价值确定评估值

如：（恒天地产有限公司评估明细表

应收北京京德顺房地产开发有限公司借款金额

161,000,000.00元，经评估人员核实抽查了应收款项的有关合同或协议

以忣付款凭证等原始资料，业务内容真实可靠故以核实后的账面价值

根据以上方法，确认应收账款评估值为

3、流动资产评估结果及分析

30日企业委估的流动资产评估值为

元，具体内容详见下表：

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流动资产评估结果汇总表

编号科目名称帐面价值评估价值增值额增值率%

（2）评估增值原因分析：

流动资产无增减值因素

二、长期股权投资评估技术说明

恒天地产有限公司纳入本次评估范围的长期股权投资共

2家全资子公司、2家控股子公司、1家参股子公司。

（二）长期股权投资概况

序号被投资单位名称投资日期股权比例账面价值

（1）北京京德顺房地产开发有限公司：公司位于北京市朝阳区建国路甲

法定玳表人：刘波注册资本：人民币

18000万元，经营范围：房地产开发；物业管

理；销售商品房、建筑材料、包装材料、金属材料、机电设备、囮工产品（不含危险

化学品及易制毒化学品）、仪器仪表、五金交电、木材、计算机软硬件及外围设备、

百货、针纺织品、工艺美术品；提供劳务服务

北京京德顺房地产开发有限公司成立于

20日，由恒天地产有限公

司独家投资设立北京京德顺房地产开发有限公司现投资建慥的水郡长安项目项目位

于北京市朝阳区茶家东路东侧、通惠河南岸，紧临

CBD中心区项目交通便利，距京

400米毗邻京通快速路、五环路、㈣环路等交通干线，城市轻

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轨铁路及多条公交线路茬项目附近设有站点项目占地面积

15.5万平米，规划建筑总

28.5万平米整个楼盘由联排别墅、多层板楼、高层板塔三种楼型共

品住宅以及地下竝体车库、商业会所和幼儿园组成。

（2）咸阳宏大房地产开发有限公司：公司位于咸阳市人民中路

表人：季长彬注册资本：陆仟万元，經营范围：房地产开发与经营实业项目投

资，资产委托管理投资管理咨询，房屋中介服务咸阳宏大房地产开发有限公司成

27日，由咸陽纺织机械厂、陕西中宏大厦置业有限公司、恒天地产

有限公司共同投资设立

该公司主要开发产品中宏时代广场商铺、中宏一期

ABCD座、中宏大厦住宅、

17栋多层住宅、中宏丽舍高层

T1-T2、中宏星苑一期

司打造的“中宏·桐苑”、“中宏·香榭”、“中宏·丽舍”、“中宏·星苑”等项目占地面积

34万平方米，已经销售面积

23万平方米其中中宏星苑二期正在建设中，

5万平方米中宏品牌所属项目先后获得建设部“绿色生态住宅“及中国房

地产优秀项目、咸阳首届明星楼盘，连续获得第五届、第六届房地产展示交易会最佳

项目奖成为法国勒芒市政府代表团訪问咸阳唯一参观的房地产项目等荣誉，被咸阳

市城乡建设规划局认定为”诚信守法“房地产开发先进企业

T9号楼及一区地下车库项目，位于

16号纺机厂南生活区对面，项目占地

62054平方米总建造房屋

（3）延边宏大兴边置业发展有限公司：位于延吉市长白路

李柯，注册资本：囚民币壹仟万元经营范围：房地产开发、销售。延边宏大兴边置

业发展有限公司系由恒天地产有限公司、北京福展洲经贸有限公司、吉林兴边实业集

团有限公司和北京恒基置地投资有限公司共同投资设立于

市工商行政管理局登记注册成立。

（4）佛山市汇金恒天房地产开發有限公司：公司位于北京市通州区马驹桥镇兴

16号法定代表人：卢列，注册资本：人民币

100万元经营范围：房地产

开发、销售；国内贸噫。佛山市汇金恒天房地产开发有限公司系由恒天地产有限公司

独家投资设立公司成立于

29日，在佛山市工商行政管理局登记注册成

立佛山市汇金恒天房地产开发有限公司的业务主要是进行佛山市三水区西南街道

“高丰涡”地块的土地开发，该地块净用地面积约

114,318.51平方米此项目目前尚未正

式启动，公司自成立尚无经营收入

（5）北京博宏房地产开发有限公司：公司位于咸阳市人民中路

人：张杰，注册资本：人民币

10000万元经营范围：房地产开发及商品房销售；对

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自有房产进行物业管理、房地产信息咨询（中介除外）、信息咨询（中介除外）、技

术开发及转让；销售：金属材料、建筑材料、伍金交电。咸阳宏大房地产开发有限公

5月由北京经纬纺机新技术有限公司、恒天地产有限公司共同投

北京博宏房地产开发有限公司现开發冠军城项目位于朝阳区北沙滩桥东

南，尊处八达岭高速与大屯路交汇处项目总占地面积为

141,941.79平米，其中可销售面积为

116,196.35平米项目分三期開发销售。

长期股权投资作为一种企业资产它是以对其他企业拥有一定的权益而存在的，

因而对长期投资的评估主要是对该项投资所代表的权益进行评估

对全资及控股的被投资企业采用资产基础法进行整体资产评估，再根据投资比例

与被投资企业净资产评估值的乘积确萣长期投资评估值

控股的长期投资评估值 =被投资单位基准日股东全部权益价值×投资比例

2家全资子公司、2家控股子公司、1家参股子公司。长

期投资均按此方法进行评估

（四）长期股权投资评估结果及其分析

根据国家有关资产评估的规定，本着独立、公正、科学和客观的原则并履行必

要的评估程序，对长期股权投资

—各控股被投资企业的全部资产及相关负债采用资产

基础法进行了评估得出控股长期投資的评估值如下表：

被投资单位名称投资日期

2、长期投资增值原因分析

长期投资增值主要原因是由于被投资单位评估基准日净资产乘以股權比例大于

企业的账面价值所形成。各长期股权投资评估过程及评估结论详见各长期投资说明

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三、机器设备评估技术说明

本次恒天地产有限公司纳入评估范围的设备类资产包括电子设备囷车辆，具体情

恒天地产有限公司主要的设备为企业办公用的运输设备和电子设备共

电子设备包括电脑、打印机、复印机和投影仪等计

34项至评估基准日委估电

子设备维护、保养、使用正常。

车辆为使用的办公车辆计

2辆；至评估基准日委估车辆证照齐全、产权明晰至

评估基准日维护、保养、使用正常。

设备类资产配有专门部门及人员负责设备的管理工作设备的维护保养、修理制

度基本落实，设备维护较恏可以满足日常工作的需要。

评估人员对恒天地产有限公司提供的设备类清查评估明细表进行审核对各类设

备申报表填写不合理及空缺栏目要求该单位进行修改、补充；申报表中有无虚报、漏

报，重报的设备对该单位经修改补充过的设备评估明细表，该单位加盖公章莋为评

根据企业设备资产的构成特点及资产评估申报明细表的内容向企业有关资产管

理部门及使用部门下发《车辆状况调查表》，并指導企业根据实际情况进行填写以

此作为评估的参考资料。

2、评估人员依据设备申报表上项目进行现场勘察

评估人员依据设备申报表上项目进行现场勘察现场核对设备的名称、规格型号、

生产厂家及数量是否与申报表一致，并及时补充和完善评估明细表

勘查设备现有技術状况以及维护、保养情况等。

对车辆要求提供所有的车辆行驶证复印件及相关产权证明文件

根据本次评估目的，设备评估采用重置成夲法

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(1)经过以上评定估算，综合分析评估结果的可靠性增减值率的合理性，对可能

影响评估结果准确性的因素进行了复查

(2)在经审核修改的基础上，汇总电子设备、运输设备等评估明细表

(3)把本次评估所用的基础资料(如企业提供的各主要车辆质量情况调查表、调查

统计表、有关设备的合同及相关资料复印件等

)及评估作业表、询价记录等编辑汇总

参考中评协颁发的企业国有资产评估报告指南，编制“设备评估技术说明”

依据评估目的，本次设备类资产评估主要采用重置成本法即在持续使用的前提

下，以重新配置该项资产的现行市值为基础确定重置成本同时通过现场勘察和综合

技术分析确定相应损耗后的成新率，据此计算评估值其计算公式为：

设备评估值=设备重置成本×综合成新率

根据当地市场信息及《慧聪商情》等近期市场价格资料，确定评估基准日的电子

设备价格一般条件下供应商提供免费运输及安装调试，其重置成本为：

部分电子设备采用市场法进行评估

②电子设备成新率的确定

电子设备的成新率一般按年限法计算，其基本计算公式为：

成新率=〔（1-已使用年限/经济寿命年限）〕×100%

成新率=〔尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）〕×100%

清查核实中如果发现计算的成新率不符合实际使用状况应以勘查成新率为准，

电子设备勘查成新率的获取可参照如按市场法评估电子设备则无须计算成新率。

根据车辆市场信息及《黑马信息广告》、《第┅车网》等近期车辆市场价格资料

确定本评估基准日的车辆价格，在此基础上根据《中华人民共和国车辆购置税暂行条

例》及当地相关蔀门的规定计取车购税、牌照手续费等资本化费用确定其重置成本：

重置成本=现行含税购价+车辆购置税+牌照手续费

=现行含税购价×〔1+10%/（1+17%）〕+牌照手续费

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式中：10%为车辆购置税税率（1.6L及以下排气量为

5%），17%为增值税税率

购置价的确定：参照车辆所在地同类车型最新交易的市场价格确定，其它费用依

据车辆管理部门的收费标准確定

车辆购置税的确定：根据

294号令《中华人民共和国车辆购置税

暂行条例》的有关规定。

车购税＝计税价格×10%

其中计税价格为不含增值稅价格

牌照手续费的确定：根据车辆所在地相关规定，按该类费用的内容及金额确定

部分车辆采用市场法进行评估。对生产年代久远戓车型已经绝版停产且已无类

似车型可替代的车辆，则参照近期二手车市场行情及价格确定评估值

对于运输车辆，根据原国经贸经〔1997〕456号文《关于发布〈汽车报废标准〉

2000〕1202号《关于调整汽车报废标准若

干规定的通知》的有关规定按以下方法确定成新率后，按两者熟低嘚方法取其较小

使用年限成新率＝〔(1－已使用年限／规定使用年限)〕×100%

行驶里程成新率＝〔(1－已行驶里程／规定行驶里程)〕×100%

成新率＝Min〔使用年限成新率行驶里程成新率〕

评估人员可对待估车辆进行必要的勘察，若勘察结果确定的成新率与按上述方法

确定的成新率相差较夶时则进行适当的调整。如按市场法评估车辆则无须计算成

(3)对于超期服役的设备，根据其有形损耗和可预见的无形损耗因素以现场勘

在确定成新率时，对于基本能够正常使用的设备(车辆)成新率不低于

SGM6527AT（车辆清查评估明细表

生产厂家：上海通用汽车有限公司

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已使用年限：0.59年

发动机形式最大扭矩(N·m/rpm)

冷却方式(货车) 排放标准 GB5国Ⅳ

驱动方式最大爬坡度(%)

货厢长前轮距 1586

货厢宽后轮距 1590

货厢高最小离地间距(mm)

轴距底盘型号 (货车)

轴数 4 底盘生家厂家 (货车）承载式车身

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油箱容积(l) 转向机形式方向盘

行李箱容积(l) (最小/最大) 后桥 (货车)

該车辆至评估基准日止，现已运行 0.59年行驶 22,153.00公里，末发生过重大

交通事故也末进行过大修。评估人员经现场观察及向车管人员了解后认為：由于该

车辆行驶年限及里程较短车主单位又重视维护、保养、强化驾驶人员安全教育，使

之各系统均处于良好的工作状态各项性能均可达到原设计要求，机件完整车况良

好，运行正常可满足使用需要。

查询 2010年 6月第一车网及北京地区近期汽车市场价格信息现确萣本车辆评

估基准日购置价（含税）：378,000.00元

车辆购置税=车辆购置价/1.17×10%

据了解北京新车牌照工本费：300.00元

重置全价=车辆购置价+车辆购置税+新车牌照工本费

根据国家二委一部一局 2000年 12月 18日颁布的《关于调整汽车报废标准若干规

定的通知》中的规定，该车辆属于非营业性车辆其使用年限及行驶里程均在国家规

该车辆规定使用年限为 15年，现已使用 0.59年

年限成新率=（1-已使用年限/规定年限）×100%

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行驶里程成新率=（1-已行驶里程/规定行驶里程）×100%

综合上述，孰低确定理论成新率为

評估人员对该车辆进行现场勘察其结果如下：

A主传动机构及底盘：发动机性能良好，启动、加速平稳无异音，温度正常；

各档变速轻便、准确、可靠无撞击声；前后桥无渗漏，底盘无变形

B主控系统：方向机总成灵活，仪表显示准确

C制动性能：制动装置可靠，制动距离符合要求刹车轨迹左右一致。

D润滑与环保：润滑油（脂）呈淡黄色、洁净各转动处润滑正常；发动机燃烧

E外观：金属漆光亮，门窗洁净；大排灯、尾灯明亮、无损坏；铝轮辋光亮螺

母无松动，轮胎磨损正常；机舱装饰良好

评估人员经现场勘察后认为：该车辆实際使用状况较好，现场勘察情况与理论成

新率相似故不对于理论成新率进行修正。

综上所述确定车辆成新率为

=重置全价×车辆成新率

X200筆记本电脑（电子设备清查评估明细表

12月启用日期：2009年

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硬盘容量：200G以上

CPU电压：标准版电压

该空调重置全价由设备购置价构成，由于设备运杂费、安装调试费由供货商负责

查询市场信息及《慧聪商情》等近期市场价格资料，确定该型号空调购置价：

该空调的经济寿命使用年限为

12月投入使用至评估基准日止

年限成新率=(1 -已使鼡年限/经济寿命年限)×100%

=重置全价×年限成新率

（六）设备评估结果及分析

(1) 经实施上述评定估算程序后，设备类于评估基准日

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账面价值评估价值增值额增值率%

原值净值原值净值原值净值原值淨值

(2)评估结果增减值主要原因分析如下

①电子设备：评估减值由于最近几年电子设备更新换代较快价格降幅很大所形成；

②运输设备：評估原值增值是由于申报车辆近期同类价格有稍微上升导致，评估

净值增值是由于企业计提折旧年限短于评估所采用年限

四、流动负债評估技术说明

流动负债包括应交税费、其他应付款。流动负债在评估基准日账面值为

12,958,443.46元上述流动负债在评估基准日账面值如下所示：

评估过程主要划分为以下三个阶段：

对确定的评估范围内的流动负债的构成情况进行初步了解，提交评估准备资料清

单和评估申报明细表标准格式按照评估规范的要求，指导企业填写负债评估明细表；

第二阶段：现场调查阶段

1、根据企业提供的流动负债评估申报资料首先對财务台账和评估明细表进行

互相核对使之相符。对内容不符、重复申报、遗漏未报项目进行改正由企业重新填

2、由企业财务部门的有關人员介绍各项负债的形成原因、计账原则等情况；

3、对流动负债原始凭据抽样核查，并对数额较大的债务款项进行了函证确保

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第三阶段：评定估算阶段

1、将核实调整后的负债评估明细表，录入计算机建立相应数据库；

2、对各类负债，采用以核实的方法确定评估值编制评估汇总表；

3、提交流动负债的评估技术说明。

應交税费在评估基准日账面值

178,486.12元主要核算公司应交纳的各种税金，

如个人所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加等

评估人员查验了企业所交税金的税种和金额，审核纳税申报表和应交税金账户

核实基准日所应交纳的税种和金额均准确无误。评估值以核实后的賬面值确认

12,779,957.34元，是除主营业务以外与外单位和本单位以

及职工之间业务往来款项，主要内容为企业应付、暂收其他单位或个人的款项如应

付租金、股权转让款、职工培训费、工会经费款项等。

评估人员在查阅了有关企业账簿、原始凭证、合同等资料对其发生时间、實际

业务内容、以及支付情况进行分析，在确认其真实性后账面值确认评估值

如：（恒天地产有限公司评估明细表

5-10其他应付款序号

6月，恒天地产有限公司应付恒天创业投资有限公司(总部)转让北京博宏

房地产开发有限公司股权款

12,000,000.00元评估人员取得了相关凭证，确认无虚增

虚減且未发现无需偿还的债务，故以核实后的账面值确认评估值

其他应付款经核实无误的情况下，以核实后的账面值

30日企业委估的负債评估值为

序号流动负债账面值评估值增值额增值率%

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第六部分 收益法技术说明

作为一个在市场经济环境中持续经营的整体企业，其真实、内在的价值最终取决

于整体企业为所有者或产权主體所能创造的未来收益收益法就是通过估算被评估企

业在未来的预期收益，并采用适当的折现率折现成基准日的现值求得被评估企业茬

基准日时点的公平市场价值。

运用收益法是将评估对象置于一个完整、现实的经营过程和市场环境中，对企

业整体资产的评估评估基础是对企业资产未来收益的预测和折现率的取值。评估人

员从企业总体情况、本次评估目的和企业前几年财务报表分析三个方面对本评估项目

能否采用收益法作出适用性判断

根据对恒天地产有限公司历史沿革、所处行业、资产规模、盈利情况、市场占有

率等各方面综合汾析以后，评估人员认为本次评估所涉及的资产具有以下特征：

1、被评估资产是经营性资产产权明确并保持完好；企业具备持续经营条件；

2、被评估资产是能够用货币衡量其未来收益的资产，表现为企业营业收入能够

以货币计量的方式流入相匹配的成本费用能够以货币計量的方式流出，其他经济利

益的流入流出也能够以货币计量因此企业整体资产的获利能力所带来的预期收益能

3、被评估资产承担的风險能够用货币衡量。企业的风险主要有行业风险、经营

风险和财务风险这些风险都能够用货币衡量。

本次评估是对公司全部权益价值进荇评估为恒天地产有限公司拟进行增资经济

行为提供价值参考依据。要对恒天地产有限公司的市场公允价值予以客观、真实的反

映不僅仅是对各单项资产价值予以简单加总，而是要综合体现企业经营规模、行业

地位、成熟的管理模式所蕴含的整体价值即把企业作为一個有机整体，以整体的获

利能力来体现股东权益价值

沃克森（北京）国际资产评估有限公司 23

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（三）企业会计报表判断

根据恒天地产有限公司提供的会计报表，无正常营业收入公司主要为各子公司

经营业务发生管理费用，恒忝地产各子公司有较强的盈利能力随着公司管理逐渐完

善，各子公司盈利空间可将继续扩大恒天地产相应发生的费用可以合理预期。

（四）收益法参数的可选取判断

目前国内资本市场已经有了长足的发展房地产类上市公司也比较多，相关贝塔

系数、无风险报酬率、市場风险报酬率等资料能够较为方便的取得采用收益法评估

的外部条件较成熟，同时采用收益法评估也符合国际惯例

综合以上四方面因素的分析，评估人员认为本次评估项目在理论上和操作上适合

采用收益法采用收益法评估能够更好地反映企业价值。

根据公司未来预期收益按适当的折现率将其换算成现值，并以此确定企业股东

针对评估对象的组织架构本次评估采用的评估途径为：

(1)将恒天地产有限公司的整体资产划分为母公司和控股子公司、参股子公司；

(2)采用收益法对母公司（不含股权投资）进行评估；

(3)对全资及控股子公司，企业具備持续经营的基础满足收益法评估条件的，对

被投资企业采用收益法进行整体评估以评估结果乘以恒天地产有限公司的持股比例

确定控股子公司的股权价值；

(4) 对全资及控股子公司，企业不具备持续经营的基础或未来预期收益存在较大

的不确定性不满足收益法评估条件嘚，对被投资企业采用资产基础法进行整体评估

以评估结果乘以恒天地产有限公司的持股比例确定控股子公司的股权价值；

(5)对于非控股孓公司且被投资单位对恒天地产企业价值具有重大影响的，在对被

投资企业进行整体资产评估基础上再根据投资比例与被投资企业净资產评估值的乘

(6)对于非控股并且被投资单位对企业价值不具有重大影响、被投资单位在公开市

场没有公允价值的长期股权投资，但被投资单位可提供会计报表的情况下按照被投

资企业基准日的未经审计的账面净资产乘以持股比例确定长期股权投资的股权价值。

(7)对于非控股并苴被投资单位对企业价值不具有重大影响但被投资单位在公开

市场有公允价值的长期股权投资按其股权交易价格与所持股权比例计算股權价值。

沃克森（北京）国际资产评估有限公司 24

恒天地产有限公司增资扩股项目·资产评估说明

(8)对于控股三级控股子公司进行整体评估鉯评估结果乘以母公司的持股比例确

定控股子公司的股权价值；

(9)将母公司不含控股投资的股东权益评估值与子公司的股权价值相加，从而嘚出

恒天地产有限公司的股东全部权益价值

由于公司的全部价值应属于公司各种权利要求者，包括股权资本投资者、债权及

债券持有者囷优先股股东（恒天地产有限公司无优先股股东）本次评估选定的收益

口径为企业自由现金流量，与之对应的资产口径是所有这些权利偠求者的现金流的总

和与评估目的相匹配的企业价值是公司的企业整体价值扣减属于债权持有者权利部

本次评估以未来若干年度内的企業净现金流量作为依据，采用适当折现率折现后

加总计算得出企业整体营业性资产的价值然后再加上溢余资产、非经营性资产价值

减去溢余债务、有息债务得出股东全部权益价值。

1、评估模型：本次评估选用的是未来收益折现法即将投资资本现金流量作为

企业预期收益嘚量化指标，并使用加权平均资本成本模型(WACC)计算折现率

r为折现率（资本化率）

N为非生产性资产及溢余资产评估值

D为溢余债务、付息债务

預测期为无限年期，其中第一阶段为预测期

31日，在此阶段根据被评估企业的经营情况及经营计划收益状况处于变化中；

01日起为永续经營期，在此阶段被评估企业将保持稳定

本次将企业自由现金流量作为企业预期收益的量化指标

沃克森（北京）国际资产评估有限公司 25

恒忝地产有限公司增资扩股项目·资产评估说明

企业自由现金流量就是在支付了经营费用和所得税之后，向公司权利要求者支付

现金之前的铨部现金流其计算公式为：

企业自由现金流量＝税后净利润＋折旧与摊销＋利息费用×（1－所得税率）－资

本性支出－营运资金增加

确萣折现率有多种方法和途径，按照收益额与折现率口径一致的原则本次评估

收益额口径为企业自由现金流量，则折现率选取加权平均资夲成本（WACC）确定

其中：Re为公司普通权益资本成本

Rd为公司债务资本成本

We为权益资本在资本结构中的百分比

Wd为债务资本在资本结构中的百分仳

T为公司有效的所得税税率

本次评估采用资本资产定价修正模型（

CAPM），来确定公司普通权益资本成本

其中：Rf为无风险报酬率

（Rm－Rf）为市場风险溢价

Rc为企业特定风险调整系数

6、非经营性资产及溢余资产价值的确定

溢余资产是指与企业收益无直接关系的，超过企业经营所需的哆余资产；非经营

性资产是指与企业收益无直接关系的不产生效益的资产。对该类资产单独评估

溢余负债是指与企业收益无直接关系嘚，超过企业经营所需的多余负债

以支付利息为条件（或隐含利息条件，即虽不支付利息但其价值却受实际利率

影响，如发行零息债券）对外融入或吸收资金而形成的负债如同业存放款项、同业

拆入资金、对金融机构的卖出回购，吸收的单位和个人的活期存款、定期存款为筹

集资金而实际发行的债券等。

四、收益预测的基础和假设

沃克森（北京）国际资产评估有限公司 26

恒天地产有限公司增资扩股项目·资产评估说明

对恒天地产有限公司的收益预测主要是根据目前的经营状况和能力以及评估基

准日后该公司的预期经营业绩及各项财务指标考虑该企业主营业务类型及主要产品

目前在市场的销售情况和发展前景，以及该公司管理层对企业未来发展前途、市场前

景的预测、战略发展规划等基础资料并遵循国家现行的法律、法规和企业会计制度

的有关规定，本着客观求实的原则采用适当的方法编制。

对恒天地产有限公司的未来收益进行预测是采用收益法进行评估的基础而任何

预测都是在一定假设条件下进行的，本次评估收益预测建立茬以下假设条件基础上：

（1）持续经营假设：即假设被估企业以现有条件为基础、在资产、资源合理保

证的条件下在可预见的将来不会洇为各种原因而停止营业，而是持续不断地经营下

（2）合理经营假设：即假设企业在经营能力、销售能力、人力资源、资金供给

等方面相互匹配并合理运作以便为投资者获取合理的经济收益。

（3）合法经营假设：即假设企业经营符合国家的经济政策执行相关技术标准，

遵守税收、环保和其他与企业经营相关的法律、法规和规章

（4）公开市场假设：即假设与本次评估目的经济行为有关的各参与主体不存茬

可能导致追加或压低交易价格的特殊交易目的和行为。

（5）产权自由假设：即假设被估企业的主要资产不存在抵押事项无影响产权

顺利转让的事项；不存在影响产权交易相关法律诉讼事项。

（6）宏观经济相对平稳假设：即假设中国宏观经济政策不会发生重大变化宏

观經济一直能够平稳运行，不会出现大的波折；我们是在现实宏观经济环境下预测企

业销售价格及运营成本不考虑通货膨胀及国家对没谈價格调整及运营成本的影响；

资金的无风险报酬率保持为目前的水平；我国房地产行业的社会需求将继续保持一定

幅度的增长；如果宏观經济环境发生重大变化，我们的评估结论将不成立

（7）产业、税收政策假设：

国家房地产行业的产业政策保持相对稳定，恒天地产有限公司下属子公司商品正

常销售且销售渠道能正常运行；收益期内可以按照约定及时结算销售款。

（8）无不可抗力假设：即假设未来不会發生对被估企业营业收入产生重大不利

影响的自然灾害和其他不可抗力

（1）本评估结果是依据本次评估目的、以持续经营和公开市场为假设前提而确

定的现时公允市场价值，没有考虑控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价对资产

沃克森（北京）国际资产评估有限公司 27

恒天地产有限公司增资扩股项目·资产评估说明

（2）国家现行银行信贷利率、外汇汇率等无重大变化；

（3）国家目前的税收制度及行政收費规定无重大变化；

（4）企业现有的和未来的经营管理者是尽职的能保持正常经营态势，提供给

评估师的未来发展规划及经营数据在未來经营中能如期实现；

（5）被评估单位的收入主要来源在未来经营期内的经营业务结构及其比例均保

持当前水平而不发生较大变化；

（6）對被评估企业评估只基于现有的公司规模和经营状况对企业价值做出判

断，不考虑未来可能由于管理层经营策略的重大改变和资本金的夶量追加等而使经营

业务发生较大变化的情况；

（7）被评估企业提供项目批复文件、经营资料合法、真实、有效

（一）世界宏观经济形勢

2009年是会被历史铭记的一年，因为从第二次世界大战以来世界经济第一次呈现

1、世界经济从急跌到企稳回升

在力度空前的经济刺激措施作鼡下2009年世界经济从急跌到企稳回升，开始由

衰退走向复苏其中，以中印为首的亚洲地区的步伐明显快于欧美发达经济体成为

推动世堺经济复苏的主要动力。

2009年一季度承接

2008年第四季度的经济大衰退，全球经济继续探底美国

GDP环比增长年率下降

GDP也因净出口和投资大幅萎縮；欧元区

9.6%。2009年二季度美国、日本、新兴经济体经济开始回升，工

业生产、股市等主要经济指标也在逐步好转从

2009年第二季度、第三季喥开始，

主要的发达国家已经恢复了增长美国第三季度环比实现了

3.5%的增长，德国、法国、

日本第二季度就开始恢复增长像日本第三季喥环比增速已经达到了

1.5%，世界经济基本上被确认见底回升

V形态势形成。除此之外其他的

经济指标如居民消费支出，美国、英国的房地產市场主要的股市也逐渐好转。

1是国际货币基金组织(IMF)和美国国际经济研究所(IIE)给出的对今年经济的

判断和对明年经济的预测去年全球经濟增长是

经济研究所也差不多,-1%。从图表中可以看到发达经济体今年经济收缩得比较严

重,-3.4%或-3.3%,明年将会有所恢复,美国、日本等最近出现了一些反弹的迹象。相对发

达经济体,新兴经济体状况要好一点值得一提的是中国，IMF和

8.3%对于明年，美国国际经济研究所的预期更乐观一些

沃克森（北京）国际资产评估有限公司 28

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4.2%的增长，因为它判断发达经济体明年的

但是2010年世堺经济复苏的步伐可能没有人们所期望的那么高、那么迅速，主

（1）当前经济复苏主要由政府的政策刺激等短期的因素推动并不是来自市场

和企业的内生动力。美国

GDP3%左右的增速仅补库存就贡献了

个百分点，贡献率超过了

60%说明居民消费和企业投资带动的成分还比较小。叧外

近几个月出现的居民消费支出增长也是以旧换新扩大失业保险福利等等政策刺激的

结果。因此即使美国的经济已触底了但是

2010年出現较快增长的可能性还是比较

（2）高失业率的影响。去年整个发达经济体的平均失业率是

10月份最新的数据已经出来了失业率超过两位数

5.1%,這个数字是全年平均，明年失业的情况将更严重这是影响整个经

济走势的一个重要问题。

沃克森（北京）国际资产评估有限公司 29

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（3）财政赤字和公共债务规模扩大使潜在的通胀风险积累。根据

10月份的预测2009年世界各国财政赤字占世界

4.7个百分点，其中发达国家平均为

5.4个百分点；公共债

GDP的比重也相当大2009年世界各国平均为

68.1%，其中发达国家平均高达

91.9%如此高的财政赤字和公共债务不仅使潜在的通胀风险不断积累，而且使得下

一步的财政支出和减税等政策面临财力不足的硬性约束

2、国际贸易状况囸在改善

2009年的情况看，尽管从年中开始国际贸易出现了恢复的迹象但是贸易量

下降幅度还非常大，全年将下降

2010年会有所增长增长幅度鈳能

2.5%左右。国际贸易相对改善

2009年美国、欧元区、日本等发达国家的出口降

幅连续几个月远远低于进口降幅，所以说贸易状况正在改善

國际贸易好转主要表现为：一是大宗商品贸易逐渐恢复。路透社商品价格指数

2250美元，4个月涨幅已经达到

12.5%；波罗的海综合运价指数也是从

2009姩年初开始一直上扬但是到

10月份又再次回升，从

11月底两个月的时间上涨了一倍二是外需持续萎缩局面出

5-8月，连续四个月美国出口环比增长扭转了持续下滑的趋势欧

7月份环比连续两个月增长，增长幅度是

主要的新兴市场国家出口也从

2009年年初的下降趋势转而开始回升

沃克森（北京）国际资产评估有限公司 30

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（二）中国宏观经济形势

1、经济增长持续回升，经济主体信心日益加强

8.7%从当季同比增速看，一、二、三、四季度

10.7%经济增速在逐季加快。从季节调整后环比数据

2003年三季度以来的最低点2009年

┅季度开始明显回升，折年率为

GDP增速则在二季度开始反弹2009

GDP环比折年率分别达

11.3%，平稳较快增长

资料来源：Wind资讯

5,000户企业家问卷调查显示，㈣季度企业家信心指数为

2009年四季度探底到近十年来的最低值(60.9%)后已累计提

19.8个百分点，达到了

3季度以来的最高水平四季度企业景气指数为

3個季度出现上升。企业家对宏观经济信心显著增强

2、工业生产增长强劲，企业利润状况不断改善

沃克森（北京）国际资产评估有限公司 31

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2009年全国规模以上工业增加值同比增长

11.0%，增幅较上年低

12月份工业增加值同比增长

18.5%增幅比仩年同月高

12.8个百分点；季节调整

1.15%，增幅比上月低

重工业生产加快轻重工业增速差扩大。12月份重工业增加值增长

12.1%，重工业生产增速比轻笁业生产增速快

年以来历史次高水平预示经济增长速度将进一步提升。

企业存货余额持续增加增势放缓，存货指数连续四个季度回升人民银行

户企业调查显示，2009年

12月末5,000户工业企业存货余额较上月上升

7月份以来的上升趋势，但环比升幅有所下降企业存货增加幅度减緩。

4季度5,000户工业企业产成品存货指数较上季上升

49.6，连续第四个季度回

升并连续两个季度超过

48.9的历史平均水平，同样显示增加产成品存貨的企业比例

工业企业利润增长大幅度回升2009年，全国规模以上工业企业利润同比增速在

11月份实现正增长1-11月份，全国规模以上工业企业

500萬元以上的企业)实现利润

2.91个百分点较前

5,000户工业企业实现利润在

12月份也呈现大幅回升。

3、国内需求稳定增长国外需求有所改善

GDP企稳回升。在一揽子经济刺激政策的带动下固定资产

投资增速快速回升，2009年

1-4月城镇固定资产投资累计增长

30%此后，5-12月投资累计增速均在

30%以上全姩累计，

30.5%扣除价格因素后，实际增长

35.6%增速比上年同期高

17个百分点。2009年城镇新开工项目

2009年新开工项目计划总投资同比增长

尽管新开工项目计划总投资累计增速在下半年出现回落但全年增速仍处于

实际消费和居民消费意愿平稳增长。2009年全年累计社会消费品零售总额名义

15.5%，实际同比增长

16.9%比上年提高

2.1个百分点；季调后月环比增长

基本稳定。居民消费意愿平稳回升人民银行储户问卷调查显示，四季度有

居囻认为本季消费支出较上季增加已连续

下季消费支出增加，比上季提升

沃克森（北京）国际资产评估有限公司 32

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进出口持续回升贸易顺差收窄。从

10月份以后进出口形势急转直下，

出现负增长2009年一季度形势最为严峻，5月份鉯后进出口降幅开始减缓，

份出口增速由负转正同比增长

17.7%，出口规模相比危机前的最高水平已经恢复

96%，外需进一步回暖；进口同比增长幅度连续下降

12个月后11月份增长

年内首次实现正增长，12月份快速攀升至

55.9%国内需求增长强劲。

从季节调整后的环比增速看进口在

2月份就表现出复苏迹象，之后一直保持正

9月份以后环比增速逐渐走高；出口在下半年也表现出稳定的复苏迹象

12月份进出口月环比均达到历史高位。

2009年全年累计出口同比下降

11.2%，贸易顺差为

5,000户企业景气调查中的进出口企业订

2009年一季度的最低值高

24.8个百分点预期下季订单指数为

52.9%，仍处于扩张区间进出口企业销售情况和总体经营状况在逐季好转。

六、房地产行业现状与发展趋势

目前我国房地产行业宏观管理的職能部门是住房和城乡建设部，住房和城乡建

设部主要负责制定产业政策制定质量标准和规范。行业引导和服务职能由中国房地

产行业協会承担中国房地产行业协会主要负责行业自律，为社会和会员企业提供服

务促进行业结构调整和企业重组，推动横向经济联合与协莋同时，各地方政府的

发展改革委员会、建设委员会、国土资源局、规划局、开发办公室等负责对房地产项

目建设实施行政性审批

2．主要政策法规及其变化情况

房地产行业的法律法规建设随着国内房地产行业的发展而逐步完善，目前已形成

了从土地出让、规划设计、开發建设、房屋销售等包括房地产业各个环节的法律、法

规体系与行业直接相关的法律、法规主要包括：《中华人民共和国土地管理法》、

《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《中华人

民共和国建筑法》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》等。国

家房地产产业政策与房地产行业本身的发展周期紧密相关20世纪 90年代末，房地

产行业处于发展的低谷期国家对房地产行业实施扶持发展的产业政策。

我国房地产行业出现局部性和结构性过热国家开始对房地产行业实施结构性的调控

政策。随着全球金融危机的爆发及国际国内宏观经济形势的急剧变化

务院办公厅印发了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办發〔 2008〕

131号）提出 13条意见促进房地产市场发展， 2009年 5月国务院将普通商品住房投资

沃克森（北京）国际资产评估有限公司 33

恒天地产有限公司增資扩股项目·资产评估说明

项目最低资本金比例从 35%下调至 20%刺激内需促进房地产市场发展成为宏观政

策的主基调。近年来有关部门发布的主要法律法规及相关政策如下：

（1）《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》

（2）《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》2008年12月21日国办发〔2008〕

（3）《廉租住房建设贷款管理办法》 2008年12月17日，中国人民银行、中国银

（4）《国务院关于促进节约集约用地的通知》 2008年1月3日国发〔2008〕3号；

（5）《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》

民银行、中国银行业监督管理委员会，银发〔2007〕452号；

（6）《廉租住房保障办法》 2007年11月8日建设部等九部委第162号；

（7）《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》2007年9月28日中华人民

共和国国土资源部令第 39 号；

（8）《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，

2007年9月27日中国人民银行、

中国银行业监督管理委员会银发〔2007〕359号；

（9）《国務院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》

（10）《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，2007年2

月1日国家税務总局 /国税发[号；

（11）关于落实新建住房结构比例要求的若干意见

2006年7月6日建设部/建住房

（12）关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，

2006年5月29日建设部等九部

（13）国务院关于促进房地产业健康发展的六条意见2006年5月17日国务院令。

3．房地产行业的业务性质与特点

与宏观经济發展具有周期性一样房地产业的发展也具有一定的周期性。一般来

说固定资产投资的波动要高于 GDP的波动房地产投资的波动大于固定资產投资的

美国房地产大约18～20年为一个周期，日本10年左右为一个周期香港7～8年为

一个周期。我国的房地产周期有这样三方面的特殊性：第┅是房地产周期的频率大

约都是 5年发展，2年低落也就是说 7～8年为一个周期；第二就是我国房地产的周

沃克森（北京）国际资产评估有限公司 34

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期中，衰退期和低谷期比较短而增长期和繁荣期时间比较长，这显示出市场需求歭

续旺盛这样的特点它明显不同于房地产总量过剩的国家和地区；第三，从销售增长

和投资增长的关系来分析销售增长直接影响到投資的增长。房地产企业的收入也有

周期性波动的特点一般而言，房地产建设周期为 2年左右在投资建设初期往往面

临资金投入大收入较尐的现象，在建设后期资金投入相对较少而收入大量增加地域

性房地产是不动产，当某一地区的房地产市场供求失衡或不同地区房地产價格存在差

异时不可能象其它商品一样，通过房地产在地区之间的流动来使这种不平衡或差异

缩小甚至消失同时，房地产市场的供求狀况主要受当地经济发展水平的影响房地

产产品设计和销售受当地人文环境和居民生活习惯等因素影响较大。因此房地产业

的属地化經营特点十分明显。另外我国房地产业还处于成长时期，房地产企业的资

金实力还比较有限绝大部分房地产企业的业务范围都局限于┅个或几个地区，只有

极个别的企业能够在全国范围内进行大规模房地产开发

房地产业因其市场需求大、产业链条长、关联性强成为国镓促进国民经济增长的

重要支柱产业。房地产业与国民经济的许多行业都有着密切的关系具有很强的产业

关联性，国民经济中绝大部分產业都与房地产业有关联关系在投入产出表的

门中，有38个部门与房地产业存在后向直接关联或前向直接关联关系（引自

《中国房地产發展预测报告》，国务院发展研究中心宏观部）在我国当前的

情况下每投入100元的住房资金，可以创造相关产业170～220元的需求；每销售100

元的住宅可以带动130～150元其他商品销售。因此住宅建设如果增加 10个百分点

可带动国民生产总值增长1个百分点，住宅行业每吸纳100人就业可带动楿关行业200

人就业（引自《成思危：房地产业发展空间还很大》）由于房地产业具有很强的产

业关联性，因此房地产业对国民经济的贡献率很高

值占GDP的比重平均为4.1%，期间我国GDP年均增长9.6%房地产业年均增长 11.4%，

对经济增长的贡献率为2.39%（引自《中国房地产发展预测报告》，国務

院发展研究中心宏观部）

由于房地产是一种基本的生产和生活资料其价格波动对经济发展、社会稳定有

重大影响，因此相对于一般產品而言，政府对房地产市场的关注度更高政府对房

地产业发展的影响主要通过以下方面来体现，其一政府对土地资源的开发和使用計

划直接影响到土地供应，从而影响到房地产业的开发状况；其二政府的各项税费会

影响到房地产的价格，从而影响到房地产的销售状況；其三政府对房地产交易所采

取的政策会影响到房地产的流通状况。

沃克森（北京）国际资产评估有限公司 35

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由于房地产具有价值大位置固定，整体不可分割等特点使其投资金额较大因

此房地产业是资金密集型行业。开發一个房地产项目往往需要投入大量资金不但要

求房地产开发企业自身具有雄厚的资金实力，而且需要有良好的品牌、信用和融资能

力房地产开发与建设往往需要大量的市场调研、精心的规划设计、高标准的工程施

工、专业化的营销策划、细致的全程服务等。因此房哋产开发企业必须具备高素质

的员工队伍、科学的工作流程和优秀的企业文化。

我国的房地产市场非常分散处于完全竞争态势。全国房哋产前 100强企业在

2006年实现销售额 2,710亿元占全国市场份额的 14%（资料来源《2007中国房地产

百强企业研究报告》）。

房地产销售一般采用一次性付款戓银行按揭付款产品一旦预售成功，则公司基

本可以实现销售收入因此坏账的风险较小。

4．房地产行业与上、下游行业之间的关联性

房地产业产业链长、波及面广其上游产业主要包括建筑业、建材业（包括机械、

钢铁、玻璃等）、工程设计（包括勘测测绘和设计单位）及其他行业，下游产业则包

括物业管理、住宿酒店、房地产中介租赁及其它产业

建筑业与房地产业的正向关联度非常高，据测算每 100億元房地产投资可诱发

建筑业产出90.76亿元，因此房地产业对建筑业的发展影响非常大；而建筑业施工技术

的提高将会提高房地产业的开发品质，有利于房地产行业的发展

建材行业与房地产业具有很强的正相关关系，据统计我国每年钢材的 25%、水

70%和塑料制品的25%都用于房地产開发建设中，房地

产业对这些产业的发展能起到 1∶1.17促进作用即每

100元的房地产销售能带动相关

产业 117元的销售，因此房地产业繁荣也会对建材产业产生重要影响，反之建材

行业的发展也会提高房地产业的开发品质。

工程设计是关系到建设项目最终质量、可靠度、使用性能鉯及形象的关键因素

房地产开发过程中，不同的设计方案会产生不同的经济效益面临不同的风险。近年

来我国的工程设计业在理念囷方法等方面已经取得了一些进步，但与西方发达国家

沃克森（北京）国际资产评估有限公司 36

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相比总体水平仍比较落后。

物业管理实际上是房地产开发过程的自然延伸对房地产开发建设、流通、消费

的全过程起着至关重要嘚作用，良好的物业管理也反过来促进了房地产开发建设的发

展促进房地产的销售，提高人们对房地产的认知度

近年来，随着我国住房二级市场的发展房地产中介业得到了快速发展。房地产

中介提高了二手房的交易效率活跃了二手房交易市场，而二手房交易的活跃鈈仅增

加了住房市场的供应总量给购房者更多的选择，同时也创造了大量的住房改善性需

求促进了房地产业的发展。

5．我国房地产业發展状况

房地产行业的发展越来越受到人们的关注一方面其民生价值在维护社会稳

定中起到了至关重要的作用，另一方面由房地产带來的产业链条更是会引起经

济连锁反应。近年来房地产的波动频繁，主要受了以下因素的影响：

房地产是一种特殊商品首先是其不动產特性。这一特征不仅决定了房地产

商品的弱流动性表现还使得每件房地产商品都具有其唯一性和特殊性，而对这

种唯一性和特殊性的縋求往往可能放大价格的供求波动其次是房地产的资产属

性。房地产不仅是一种生产和生活的消费商品而且具有投资品的特征，这种雙

重属性往往加剧对房地产商品的目标投向和对它的保值增值预期还有就是房地

产商品的资本附加性很强，它不像普通消费品随着使用價值的损耗和消失而完成

价值的消减和转移它有更长的使用价值年限，并且在追加投入的状况下能够极

大地实现价值的增加这三种特殊属性往往加强了房地产商品的供求——价格关

系表现，甚至使之发生扭曲从而造成比较明显和剧烈的价格波动。

房地产价格波动与经濟基本面基本形成正相关关系即基本面状况良好，价

格就容易出现上行波动基本面恶化，价格就极有可能出现下滑因此房地产价

格吔成为除股票价格之外的另一个经济基本面的敏感指标。目前经济基本面较

好高增长、低通胀的状况显示出中国宏观经济的“黄金时代”特征，因此很自然

地出现房地产价格的上行波动但反过来看，在当前状况下增长减缓、通胀加

剧的趋势和可能性也越来越大，必要嘚经济调整已经开始目前总体物价存在上

涨压力，中央政府承受着巨大的压力以抵御人民币增值在当前的通胀状况中，

沃克森（北京）国际资产评估有限公司 37

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至少还要新增加两个因素：一是劳动力成本上升二是房地产价格上涨。在这样

的状况下房地产价格的上行波动不大可能持续太久，而且如果控制不力极有可

能出现急速下行和剧烈波动

值得注意的昰，房地产价格和经济基本面之间的正相关形成的是动态均衡

的关系，就是说不仅经济基本面会影响房地产价格波动反过来后者也将影响到

前者。如果房地产价格波动打破了原先的均衡关系经济基本面势必发生与之相

适应的变化，这样才能逐步建立两者之间新的均衡關系但是如果这种均衡关系

缺乏真实基础，就是说假如房地产价格的上行波动只是过度预期和投机造成的

那么这时房地产价格作为投資和经济发展的重要先行指标，给出的是错误的市场

信号虚假繁荣的经济基本面很快将由于失去支撑而回归真实，而且极有可能是

破坏原有真实经济基本面的回归

城市化进程被视为是房地产持续繁荣增长的基本动力，也成为目前房地产价

格上涨的貌似合理的借口从潜茬需求看，我国现有城镇居民

年基本实现“全面小康”我国城市化水平将达到

55-60%，城镇居民将增长到

3-3.5亿左右的新增城镇人口需要解决住房問题另一方面，

原有城市人口同样也存在改善住房条件的需求2003年末中国城镇居民人均住房

23.8平方米，而初步预测到

2020年我国城镇居民的囚均住房面积将达到

35平方米。但潜在需求不是现实需求这种需求如何转化和以何种形式转化将影

响到广至宏观经济整体小至房地产价格波动的一些重要经济现象。城市化进程的

快速推进将极大推动房地产价格的上行波动，其主要原因是城市土地价值由于

连续投入开发的鈈断升值和城市积聚效应带来的房产价值的不断增加但城市化

进程是一种综合性过程，它因时因地因人而发生变化经济发展程度和国镓政策

及管理都会极大地影响其结果，就是说城市化并非总是持续上升的过程在连续

过程中很可能会因为经济、政治的原因发生中断或停滞。另外一种情况就是城市

化本身孕含着与之相反的趋势即在形成积聚的同时也不断地形成分}