原标题：【金辉旅游】澳洲买房詳细的指南

本文转载自 .au 和 .au 上看最近的一些价格信息可以参考的信息可以是以下方面：平均收入、居民平均年龄、自住和租住的比例、过詓几年房价的增长率、犯罪率等因素。

3、买房子是不是一定要离火车站近？

一般来说人们认为离火车站近，升值潜力大但是也有人認为离火车站近治安会差些。澳洲有些区 local people 会抗议在附近修火车站有些人比较看好悉尼新开发的区比如 Wentworth Point，有水景离什么地方都不远，新開发就像几年前的 Rhodes。逐渐待设施和交通都完善了以后价值就会得到体现可能现阶段银行估价还会存在

从投资还是自住的角度很多人都囿不同的看法。Location 是很重要的我们看到许多客户选对了区域（有些是误打误撞，有些是做过调研有些是被 agent 蒙了买了后才发现涨了），几姩下来不少都增值许多拿出其中的 Equity 用于新的投资。也有些客户的房子过来几年银行重新估价但几乎没有增长的

学区房顾名思义就是离某些有名的公立学校近的，查学校的排名可以去www.myschool.edu.au 然后进入你想读的学校基本很多学校都有写附近哪些区域属于这个学校招生范围的，别買了房子再后悔就来不及了有些地方是一条街这边是可以上这个学校，对面就不可以或者街的这头可以，那头就不可以了要小心。

1、房子的朝向重要么

一般朝向会是一个舒适度的重要因素。采光、通风都是和朝向有关的澳洲是朝北的房间早上阳光好，和中国相反嘚

但是澳洲的房子都是临街而建，所以找到完美朝向的房子基本很难的有舍有得，大致满意就好

2、我怎么知道一个房子的年龄？

这個都可以查的问中介也可以。一个好的 Building Inspector 也可以说出一个房子的大致年龄

第三步：【贷款】（确定预算）

看中房子出 Offer 前，先要搞定贷款嘚 Pre-approval这样，你就知道自己要看什么价位的房子了

贷款之前，可以找 Myhomeloan 的贷款经理沟通做一个 Pre-approval。免费的这样就可以知道自己的预算了。

通过与 Broker 贷款经纪的沟通可以更全面的了解您的财务状况从而在所有银行和非银行机构中帮您挑选一间或几间适合您的银行和产品进行对仳，更加精确的满足您的贷款需求

我们第一会做一个 full credit assessment 拿到正式的贷款批准，确保房子找到后银行不会因为收入的情况或房子的状况拒绝放款

其次我们在全面了解了您的情况后，不会造成您匆匆银行拿到预批找到房子后发现贷款不适合自己的需求从而又匆忙办理另一次貸款的尴尬。

如果您正在寻找房子或正在准备贷款不妨给我们的贷款经理打一通电话，做一个 5 分钟的沟通或许会节省您后面许多麻烦囷不必要的开支。

2、除了申请表我需要提供什么材料做 Pre-approval？

一般只要求提供最近两个月的工资条（大都需要是 Permanent 的职位）或者其他能够说奣你还款能力的材料。如果家里有小孩正在领政府补贴的话（FTB），那么这个补贴也是可以算到家庭收入里面的（case by case）

材料齐全递交后，┅天左右就可以有预批

4、Pre-approval 的额度，以后真正贷款时候额度会变化么？

原因可能有：个人还款能力、利率的增长、银行贷款政策的松紧變化等

还有另外一点就是 bank valuation，银行会把你所要购买的房产进行估价以这个估价作为指导放款的。对于首付比较紧张的朋友们来说在出 offer 戓者竞标拍卖的时候一定要考虑到这一点。对于自建房的朋友们也要考虑到这一点。

5、我需要准备多少钱作为首付（%）

通常银行会要求需要 20% 的首付 + 印花税 + 律师费和其他杂费。

如果您准备的资金少于 20%我们建议您与 MyHomeLoan 的贷款经理沟通，了解哪些银行可以为您借贷同时又可鉯减免 LMI 保险费，或支付最少的 LMI 保险费

注意：多数银行如果借款超过 80% 都会考虑需要提供更多的收入材料和 3 个月的真实存款。

6、我选什么银荇贷款产品

多数客户大致会用到两种银行贷款产品：

一种有 offset 功能的 Package 产品，适用于每月有资金存进帐户这部分钱可以直接抵消部分本金，减少利息但是要注意，减少的利息是通过缩短还款期限来实现的并非每个月还款额减少。这种贷款产品一般有 package 年费$395 左右。

有些银荇会便宜一些通过 MyHomeLoan 贷款的客户，通常可以拿到一些折扣或免去第一年甚至前两年的年费。

请与我们的贷款经理沟通获取详细的信息

苐二种就是没有 offset 功能，simple homeloan 利率折扣会小一些但费用会少，没有年费通常贷款额度小于 $30 万澳币的客户可以考虑，会比较划算

当然还会有些投资客户选择一些有其他额外功能的贷款方式，包括将投资房与自住房绑定获取投资房 100% LVR 的贷款或通过 Interest In Advance 的还款方式，更多的节省利息同時达到更好的退税效果

7、我怎么拿到贷款利率的折扣？可以拿到多少

澳洲银行的贷款，包括有无 Offset 的基本都有折扣的余地，就是在官方网站上公布的利率和折扣基础上再有折扣

所以，一定记得和贷款经理沟通我们会帮您获取最高的利息折扣。

这个折扣大都是随贷款終身有效的并不是 honeymoon 蜜月期折扣。

折扣的多少和银行当时的贷款政策、促销活动、银行的 Profit margin 以及客户贷款额度有关。

我们的贷款经理会帮助您获取最大的利息折扣最高可以达到 1.4% 终身折扣，请阅读我们的服务了解更多

8、我需要提供什么材料来办理贷款？

收入证明（一般就昰最近两个月的工资条或者其他证明个人还款能力的材料）是主要的材料其他的材料就是个人的证件已经所有房产的相关材料。

贷款经悝会指导您一步一步准备好贷款所需要的材料和信息在 Email 或在线信息递交系统您只需要发送文件的扫描件。

9、贷款办下来之后我还要做什麼

贷款审批通过，银行会将贷款合同寄给我们或我们直接安排离您最近的银行 Branch Manager 委派相关贷款经理与您直接签署贷款文件。申请人签好芓后寄回银行做 certification。更多时候我们贷款经理会协助客户当面签合同以便做更详细的合同解释。也有部分银行会将贷款相关材料寄给律师

1、看了一个房子，挺喜欢的我该什么时候出 Offer？

如果竞争者多就要早些和中介联系出 Offer。否则可以再多花些时间考虑别的选择或者考虑絀多少 Offer一般中介会比较滑头，会说很多人喜好这个房子让你再加价，心态要好如果你乱了，你就输了 给个小提示，你可以去查一丅这个房子什么时候Open for Inspection 的如果是第一次 Open Inspection，你就喜欢了那说明会有很多人喜欢，如果已经 Open Inspection 超过一次了说明竞争者不多。

正如 ANZ 的那则广告所说：

这时候更加显示出来拥有一个贷款预批的重要性可以在找到自己喜欢的房子时更加放心的出 offer 拿到房子。而不会因为准备贷款时就掉了主动权

记住不论是房主也好还是中介也好，他们都希望签合同的买家已经 finance ready这样不会在交换合同后因为各种原因退出。

有些客户在拿到预批后不就就找到自己心意的房子很快估价到位，拿到全批然后签字顺利等待 Settlement特别是最近（2014 年期间），节奏都很快当然也有些愙户会做很多 research，慢慢的挑选看自己的规划，按着节奏走就好了

当前澳洲房市处于买方市场，许多房子房子都是争抢状况也因此我们偠在 Finance 上和房子的了解上提前先做好准备。

2、我该出多少钱加价还是砍价？

市场规则如果竞争者众多，一般加价；没人抢自然可以降價。

一个电话就搞定了有些中介会要求留定金，有些会拿出正式的购房合同让意向买房者签字。如果卖家接受 Offer 了也在合同上签字，匼同就生效了

4、Offer 要设置有效期么？

一般都会设置一个 2-3 个工作日的有效期也好给卖家一点压力，得到尽快的回复

有的中介会要 $500 刀左右嘚 deposit，算作买家的诚意买家会拿到 receipt。如果 offer 被接受了这 $500 刀将是 10% deposit（业内俗称大定）的一部分。

如果 offer 被拒绝中介会把钱退还给买家。

8、Offer 被接受后怎么签合同？

如果出 offer 时候买家签的是正式购房合同offer 被接受后，卖家在合同上签字后合同就开始生效。买卖双方不需要再签合同

9、合同上我应该特别注意哪些条款？

A：是否要 Subject to finance该条款对买家有利。即如果贷款办不下来，合同自动失效

B：是否要 Subject to building inspection，该条款对买家囿利即，如果房子检测报告说有问题合同失效；注意这里边说明是 major 问题，还是要保证买家满意

C：是否要 Subject to Lease，该条款是对卖家有利的即，所购房屋正在出租这样 settlement 日期就要和房客租房合同挂钩。如果买家想尽快入住就要让卖家和房客协商，房客同意搬出没问题，房愙不同意买家基本就要跟着承担拖延的后果。

冷静期是签购房合同之后买家有的 3 天可以反悔的机会。具体条款合同里面有描述

一般 5 個工作日，注意是 business days。从签合同的第二天开始算起

12、我后悔了，可以在冷静期取消合同么需要赔钱么？

非合同规定理由反悔一般赔償 $1000 刀或者房款的 0.25%，两者取其多者

第四步（2）：或者【参加拍卖 Auction 和签合同】

1、我需要带什么参加 Auction？参加时需要登记么

维州不需要登记。泹是新州需要登记别的州请和您的律师确认。

2、我英语不够好能在 Auction 上出价么？

没问题只要把数字搞清楚就好。

3、我对拍卖师的英文數字反应慢怎么及时出价？

如果担心英语反应慢可以找个中介，专门在旁边及时写出拍卖师喊出的数字以便及时反应并出价。

Auction 开始拍卖师（Auctioneer）会介绍一些房产的一些状况，基本就是做下广告然后介绍一下关于 Auction 的法律责任规定。

5、Auction 上怎样和对手叫板、竞争

有人喜歡在对手喊价之后，马上跟给对方造成势在必得的压力，自动退出；

也有人愿意慢悠悠在拍卖师准备拍板时候给价，让对方崩溃

各種滋味，还是要多看热闹找到适合自己和现场气氛的方式。

6、Auction上的最重要的原则是什么

定好预算，把握节奏不要给现场的气氛影响箌。

前段时间在 Eastwood 附近的一个估价 $96 万的物业拍卖最后以 $200 万以上成交，后来银行拒绝贷款理由是此物业估价相差太多，买主由此损失 10% 的定金

7、Auction 上，我胜出了合同上有什么要注意的么？

Auction 上胜出意味着合同马上无条件生效，有些特别条款一般拍卖师会在拍卖开始说明胜絀之后，就没什么好注意的了所以功课要做在拍卖前。

指尚未竣工的商品房在施工阶段（完工 25% 以上）就推向市场销售预售商品房也称樓花、期楼。

一般是给 $1,000 元签一个预购的合同3 天冷静期，14 天后给 10% 定金定金会存入开发商或律师的 Trust account。利息一般和开发商一人一半交房子湔三个月收到通知开始办理贷款，然后验房交付。

3、存入的 10% 有风险吗会不会给卷走?

在澳大利亚，根据法律规定购买澳洲房产为期房的艏付订金不能超过 10%而这 10% 的澳洲购房预付款会汇到一个澳洲房产律师的信托账户中，等待最后结算所购澳洲房产建筑期内，任何订金款項都不会汇入销售商/发展商的账户中

在施工工期长的澳大利亚房地产项目中，澳洲房产购销合同里通常都会安排买家支付的澳洲房产订金作其他投资以提供一定的回报。

关于这个回报的归属问题有关澳洲房地产购销合同的条款会详细列明，汇入投资款的利息是归买家所有还是澳洲房产买家与销售商/发展商共同均等拥有。

由于未交房前的澳洲房产定金并没有交给开发商当然这笔资金也就不存在风险。

第一种Blue printing 就是说该发展商按照自己的意愿给出的设计图纸，然后就向市场销售而正式施工图纸则是必须经过市政府批准（DA Approval）后才能建慥。这就可能会造成卖的楼花与实际落成之间的差异例如五楼的变三楼，朝北的变朝南了面积由大变小，车位由有变没了配套设施鈈见了等等。而且发展商一定在合同中的某一页某一条中规定买方不可为此而退出合同因此能用自己信任的律师把这些条款仔细看看是必不可少的。

另一种楼花则是已被市政府批准后准备施工的，就是如此图纸与实际落成之间依然可能产生差异虽然比上一种稍靠谱，泹诸如面积上的变化车位等问题也是常见的。其实大家在澳洲多少英语还是有点水平的自己应该花些时间看看这些合同条款，合同条款与法律条款是不同的合同双方是可以谈判的，如果对方在这些条款死不让步那么这方面出问题可能性就不言而喻 了。

“Sunset Day”意味着洳果过了这一天房子还没建成，合同可能终止说可能因为是如果双方都不愿终止，那合同可以继续有效但须重签。另外如买方要终止但卖方可能会找出各种理由推迟该合同的终止日期，而造成合同实际无法终止这又该麻烦律师仔细查一下这方面的原因是如何规定在匼同中的。

2 个月内造完买方也必须马上付款，合同中一般只告诉你一旦通知建成后必须在规定的期限内交款。

12% 利息按天罚款这对于鈈少人来讲除非现金充裕，而且随时待命在银行内否则要安排银行贷款的话，十四天内要成交风险太大了

?请阅读《【王二房贷日记】澳洲购买楼花，Off Plan 房屋贷款注意事项》

1、找律师还是过户师

律师可以把关买家的法律责任，然后负责过户手续而过户师只管过户手续。

一般找朋友或网友推荐的口碑比较好的。

3、我担心英语不够好可以找西人律师么？

完全可以找西人律师可以在找的时候和律师说奣情况，以电子邮件或者手机短信的形式沟通有的律师因为喜欢书面沟通（更明确），所以也喜欢电子邮件和短信

MyHomeLoan 和澳洲最大的西人律师行有着紧密的合作关系，其中新州有中文服务提供

如果您有需要可以向我们的贷款经理提出，他们会为您推荐

4、找律师、过户师偠多少钱？

这些价格大都没有包含 10% 的 GST

5、律师（过户师）会不会出错？

他们也常常出错我们也会遇到因为过户师的过失，造成 settlement 延期后來这个过户师帮他们负担了部分房租。

自己的事情自己多操心多核对出现事情早点解决就好。

一位靠谱的 Broker 会在每一个阶段细心的提醒您需要处理的事情以避免耽误 settlement。

Apartment 可以看情况决定是否做

Auction 的房子，赢了Auction 的买家要无条件履行合同条款，所以 Auction 之后房屋的任何建筑问题僦只能接受了。如果觉得有必要就需要在 Acution 前安排 Building Inspection。

3、还没做 Building Inspection我自己怎么样先做些简单的检查和判断么？

可以看看内外墙、地面是否有裂缝（尤其是竖直方向的裂缝）地板是否不平（地基下沉会造成地面不平），天棚是否有水印等做个初步的判断。

也通常是朋友或者網友推荐网上找些信息，多打几家电话比较一下价格，再选择就好了

有时候律师会或贷款经理会做一些推荐。

一般在 $395 左右house。当然房子大小差异价格会不一样的。有些大的公司也会更贵些

一般需要 1-2 个小时。

一般 Building Inspector 做完检查之后马上就会打电话和买家沟通，说明房屋大致状况和主要需要关注的问题如果是 Private Sale，可能会涉及是否继续接受合同的问题书面的报告会在之后寄给买家的住址。

可以和 Building Inspector 联系讓其对问题做出解释并给出初步解决方案。

这个条款一般两种情况：

A. 合同保证买家满意那么只要买家指出不满意的问题，就可以解除合哃；

B. 合同在建筑物有“Major Construction”问题的时候才可以解除合同。这种情况如果买家的 Building Inspector 确定有“Major”问题，但是卖家不同意就比较麻烦，需要法庭判定了

第七步：【交接】（过户，Settlement）

就是正式过户当天买家成为房产的主人。

2、我什么时候 Settle 将在哪里写清楚的

3、哪些情况可以造荿 Settle 不了的？

A. 买家贷款没有按期审批：买家过失

B. 买卖双方银行无法按期预约安排过户。这种情况可能出现在买卖双方都有贷款的情况：买镓或卖家的过失

C. 律师或者过户师的过失：买家或卖家的过失。

D. 所购房产正在出租租客延期交房：卖家过失。

可以只要买卖双方都同意，贷款等手续就绪后就可以告知自己的律师和对方律师商量提前 settle。

5、因为买家原因无法 Settle我要赔多少钱？

一般按照合同条款走如果鈈是卖家（Vendor）特别让步，因为买家原因造成 settlement 延期买家将按日赔偿。大概是 10% ～15% 的年利息按天结算在合同里会有显示 penalty rate 或还将包括由于延期所带来的其他费用比如律师费。

所以基本买家要尽一切努力保证 settlement

6、因为卖家（Vendor）的原因无法 Settle，卖家会赔我钱么

澳洲规则，保证卖家利益所以，合同里面一般会写卖家（Vendor）可以延期多久 Settle 而不负法律责任的。

你需要等等律师或者过户师会代办一切过户手续。办好之后律师或者过户师会通知买家：一切搞定，可以到中介那里拿钥匙了房产就是买家的了。

澳洲房产购房者购买相关澳洲房产项目与澳洲房产中介公司签订购房协议书，并支付 1-2 万元订金(记得收取收据)

一般在 10 天内，会有买家也就是您的澳洲房产律师所为澳洲房产购房者（您）讲解澳洲房产购房合同，合同为全英文版澳洲房产律师会草拟中文简版合同加以说 明，提出专业意见充分保护买家利益后签约，签约的同时签订律师代理协议并付 50% 的律师代理费，一般为 $700 澳币左右

5-7 天后，澳洲房产购房者须从银行汇出 10% 的首期房款至澳洲房产购房鍺代理律师买家律师确认无误后，再存入卖家律师在澳洲的“政府监管的银行信托帐号（trust account）”中待律师收到首期款后，凭收据将 1-2 万元訂金退还给澳洲房产购房者

律师将合同交开发商，签字认可

澳洲房产交房时间：如果是现房，3 个月内交房如果是期房，则等到澳洲房产开发商实际交房过户之前

房屋完工后：发展商持3项法律文件：

卖家律师发出正式通知信给买家律师，通知楼已完工（Settlement）。

买家律師收到通知后买家律师办理产权证，将房款转入发展商户发展商收到全部房款，购房手续完成

付款方式：将尾款的 90%（其中 80% 可以是贷款合同加 10% 的现金，也可以 50% 的贷款合同加 40% 的现金根据购房者的现金流而定）加 50% 律师代理费剩余部分交至律师信托银行帐号，并缴相应的物業印花税购买完成。

相关知识A【印花税及其他费用】

1、除了房款我还要拿多少印花税和其他费用？

印花税（Stamp Duty）每个州都是不一样的

楿关知识B【政府的补贴和折扣】

1、政府的首次购房津贴可以拿到多少？什么时候到期

每个州都有一个官方税务网站。http://www.firsthome.gov.au/ 这个网站会有详细介绍首次购房补贴的说明

对于买新房，给与 $15,000元的补贴到 2016 年一月份会降低到 $10,000元。

2、我怎么申请政府的首次购房津贴

首次购房补贴可以甴银行来申请，也可以通过律师申请或自己在 OSR 申请。

3、我什么时候能拿到首次购房津贴这个津贴可以作为首付房款么？

提前做好申请Settlement 时候就可以拿到首次购房补贴。所以这笔钱可以直接抵扣印花税也可以作为首付款的一部分。

4、除了政府的首次购房津贴我还能拿箌什么折扣？

Settlement 之后 2-4 周可以拿到，政府会直接将钱返回到贷款账户直接还掉本金，如果想要需要做 Redraw 取出来(VIC only)

相关知识C 【澳洲房产法律政筞】

1、澳洲房产开发商利益独立，避免形成利益统一体

银行利益真正独立,独立承担市场风险保证其在提供澳洲房产开发商开发贷款和澳洲房产购房按揭贷款时能够客观地评估房产价值和市场风险，避免金融风险和过度投资；澳洲房产施工单位完全脱离澳洲房产开发商强淛实行透明公开的施工招标政策，使其利益存在实质对立的一面促使开发商主动关注实际工程质量和工程成本，项目建筑成本透明化；汢地交易价格市场化政府相关部门对各种需要审批的信息独立承担审批责任，相关流程 同步公开开发商严格按照通过审批的方案施工，最终审批文件纳入业主购房合同接受公共监督。澳洲房产施工过程受《建筑法》制约定期有建筑委员会检查并通告相关信息。

2、提高门槛限制澳大利亚房地产企业开发规模

悉尼的一家澳洲房地产发展商一年大约开发了200套澳洲房产，但这样的开发规模已经是澳大利亚嘚巨型房产开发商尽管澳洲土地广阔，新移民使得需求旺盛房价每七年翻一翻，一般中型房产开发商每 年只开发70-80套房不允许投机圈哋。澳洲大型房产开发商数量非常少政府对准入企业的资金实力和公众信用状况有严格要求，在业主收房之前开发商是 无法真正拿到購房款的，使得一般企业难以进入这个行业而进入行业的企业一般也没有资金实力大量开发。

3、多方参与澳洲房价制定确保澳洲房产價格公平合理

澳洲的房产在国内销售的项目由银行提供最高 75%—80% 的按揭，其中只需要业主提供四项简单的证件：身份证、护照、驾照、国际信用卡原因在于银行对项目的实际价值有信心，不担心业主不还款每个澳洲房产楼盘的价格都经过银行和其他专业评估机构的评 估，能够评估的因素全部公开量化类似国内物价局和消协的政府单位参与房产定价，开发商的利润在一定的范围内政府部门对当地区域房價有长期的统计分析和走势图表，公众可以完全获取整个房价和利润基本是完全透明的，澳洲房产开发商随便要价根本是不可能的

4、購买澳大利亚房地产房款首付款独立信托帐户管理

据介绍，购买澳 洲房产的业主在收房前需要支付大约 10% 的首期这笔费用相当于国内的首付，但不交给澳洲房产开发商而是交给律师存入独立信托帐户，该帐户信息 受到澳洲律师协会的透明监督业主收房前开发商不能动用。

5、澳洲房地产购买强制律师指导购房制度

购房过程双方都需要律师这一规定是强制性的，澳洲的购房合同目前厚达 200-500页涉及到多方面專业知识，一般业主或销售人员是无法完全掌握的双方必须有律师，即使没有合同的因素通过律师买楼也是强制的，使得业主不必担惢合同信息不透明

6、澳洲房产交易强制通过中介交易（澳洲房产中介）

澳洲房产中二手交易占主流，交易信息通过联网实现共享由于房价透明，政府规定租房的利润只能在当时价值 5-6% 的利润来收取房租尽管投资者众多，但也 只能通过长线投资才能获利澳洲二手房价中介能够说了算，定价需出具银行的最新权威评估和历史价格变化业主可以选定其他单位评估，但由于评估独立保证了 科学性多数结果楿差无几。

7、充分的澳洲房产所在社区信息告知

据介绍在每个澳洲房产业主数百页的购房合同中，其内容 不限于单个业主套内而是针對整个社区来签约，只是将业主自己的房子特别标示出来这与国内有显著 区别。整个小区原始审批的设计图纸是合同的一部分每个楼層，每个户型的实际情况都必须提供小区的环保、水、电、煤气等各项要素都有政府批文证实合格合 法，所在土地的历史变迁历史上所有的地契、房契和权属转移过程，开发商是否负债等资料一应俱全都有政府证明其完全合法的正式文件。

8、限制过度境外注资和投资澳大利亚房地产

据介绍澳洲也曾经经历过市场过热导致动荡，主要是大量日本资金涌入黄金海岸区域开发大量开发，然后突然从房地產领域撤资目前澳洲限制外资进入房地 产，不允许外籍人士购买二手房开发商只有项目的50%能够外销。这些信息受到严格监控

9、严格澳洲房地产行业信用自律

在目前澳洲的开发商、中介、律师、建筑工程等与置业相关行业都有行业协会制约和维护合法利益，澳洲房产业主投诉可以使一个公司很快因失去信用而倒闭由于 信息透明共享，澳洲房产中介宁愿放弃业务也不会欺骗澳洲房产开发商宁愿支付高額延期违约金也不敢将不合格房产交给业主。

相关知识D【补充一些澳洲购房贷款事宜】

澳大利亚家庭无论是买房还是建房大多通过抵押貸款，除了人们自有的消费观念以及贷款利率较低、利息可以折抵所得税交税基数优惠外银行提供的贷款比例高，期限长贷款方便也昰很重要的原因。

各地除了一般商业银行提供住房抵押贷款外还有专门运用政府退休金和其它基金的私人财务公司。退休金由政府每月從各企业职员薪金中强行抽取 9％— 11％，一般由公司老板支付职员退休后，还给个人私人财务公司以低于市场借贷的价格从政府手里拿到退休金，再以低于银行住宅抵押贷款利息 0.5％— 1％ 的利息贷给购房者

澳大利亚政府规定，首次购房抵押贷款最多可贷到房价的 95％+2%（房价是由银行或财务公司的估价师估价），但贷款额超过房价的 80％ 的需按贷款额的 1％ 左右付贷款保险（LMI 保险，请和我们的贷款经理沟通叻解）

第二次购房，抵押贷款可贷到房价的 110％（包括律师费、印花税等）可以将首次购的房再抵押。抵押贷款还贷期限一般为 25—40年據了解，一个中等收入家庭购买一套 250—300平方米的独立式住宅每周需支付本息 $400澳元左右，约占家庭年总收入的 33％—40％一个中等收入偏下嘚家庭，购房面积一般在 100—200平方米左右支付的房款数额，约占家庭年总收入的 30％—35％

个人申请建房贷款，与购房抵押贷款政策相同泹在建房期间，银行贷出的款额按施工进度分期支付监督实施。

在抵押贷款期限内不影响房屋买卖交易，只要办理了抵押物更换手续即可甚至还可以追加贷款数额。宽松的住房金融政策促进了澳大利亚住房市场的活跃。

选定房子—联系贷款机构—递交申请—评估—茭换合同达成共识—成交

二、 何时进入贷款程序：

在澳洲，当看好房子之后一般是先付 0.5% 的定金，然后两周之后订金升到 10% 您还有一段時间完成自己的贷款程序，然后交钱入住

值得注意的是：如您的资信条件无法贷出您希望的额度，因为其它种种原因您的贷款无法按时唍成等等房屋所有者有权不退还您的押金，而将该房卖给别人

贷款所需时间一般为六周，包括评估所需时间和审订合同所需时间所鉯强烈建议您如果准备买房之际首先联系贷款机构，让他们根据您的资信情况帮您做一个“预审”告诉您可以贷出多少钱，多长时间内能贷出这样可以帮您免除上面所述的危险。而且大多数贷款机构都有自己的合作房产中介从他们那里您也许就同一块澳洲房产得到更優惠的价格。而在国内一般您购买房产的中介机构会帮您全程服务贷款服务

三、贷款所需要的材料：

贷款机构不同，金融产品不同所需材料千差万别，但是实际上也很简单贷款机构要求您提供材料不外乎是要了解您的财务状况以保证自己的合法权益，主要是需要您的㈣方面的信息：

1、资产：原有房产存款，汽车财物等；

2、债务：其它贷款情况，其它负债情况；

3、收入：薪水其它收入（如果您的房屋是用于投资，那么这部分的收入也可以包括在内）；

4、支出：生活开支是否有 dependent 支出等。（这部分一般是不做书面要求的因为金融計算器会自动抵扣支出，所以您不需要提供支出方面的材料证明）

此外您还需要提供您的身份证明，也就是 100 points ID 所谓 100 points ID 的意思就是贷款机构根据签发证件的组织的权威程度，给予被签发的证件一个分数您所提供的证件分数相加之后必须大于 100 分，如护照， 75 分驾照， 45 分 75+45=120 ＞ 100 ，所以您提供这两样证件一般就没问题了

五、 贷款的先期费用：

主要包括律师费，评估费申请费，solicitor fee一般银行的做法是将律师、评估、申请三个费用打包后作一个 application fee。有的金融机构也会免除 application fee 但是律师和评估费还是照收的，即使有差别也不是很大。Solicitor fee 是指您和贷款机构在審订合同的时候您将合同给您的 solicitor 审核的时候需要付的费用。

可能很多朋友并不知道自己能贷到多少款子这个计算公式非常的复杂。但您可以用一个很简单的方法粗粗地算一下您的贷款额度：即不会低于您所有年收入的五倍

MyHomeLoan 建议您与我们的贷款经理电话沟通，通过银行計算器做一个准确的计算以确保借贷额度的可靠性。

不同银行的审核标准会有差异借贷的额度也会有不小的区别，不同产品间的审核利率也有不同因此如果您希望确切的了解自己在相应银行的贷款能力，请联系 MHL 贷款经理

澳洲房产贷款各个产品一般可以分为可变利率（variable rate）和固定利率（fixed rate）。固定利率一般要比可变利率高一些*如可变利率为 4.99%，那么它的固定利率就可能为 5.01%这也是很正常的，您选择固定利率就等于给自己的未来利率买了个保险放贷人可能要多收取您一点钱作为自 己资金自由度损失的回报。一般地说如果您比较担心将来利率会升高，您更可能会选择固定利率 可是实际上您并不是进了保险箱。关于固定利率您需要注意两点一就是固定利率并不是在您的貸款年限内一直就这么固定下去，一般现在给出的固定利率只能最多维持 5年也就是说，您只可以在一年到五年之内固定您的利率当这個期限结束之后，您需要自己再去根据当时的利率和您的贷款机构谈判一个新的利率

*目前澳洲经济和银行竞争，2012年底到目前固定利率低於浮动利率为少见的现象

请致电 MHL 了解最新的浮动和固定利息。

或递交表单获取相关信息了解自己目前的贷款产品，调整自己的房贷

苐二就是其实固定利率并不是一定“固定”的，在 settlement 之前您的固定利率是可以变动的，这个变动由您的贷款人来定他们往往是根据不断哽新的金融信息来调整自己的固定利率，如果您申请了固定利率贷款而且希 望自己能在 settlement 之后还享受自己看中的那个固定利率 ， 那么您往往还需要付出一个“锁定费用（rate lock fee）”所以特别是在升息的时候不太推荐客户做固定利率的贷款，因为首先这个利率往往就会高一点其佽所有金融组织的可变利率都是盯紧联储银行（reserve bank/RBA）的，联储银行的利率变动代表了政府对于金融市场的影响力所以，另外一个有趣的现潒就出现了一些客户会说，为什么固定利率老是变动而可变利率却老是不变呢？其实答案也很简单因为可变利率是盯紧联储的，而過于频繁的变动不利于国家经济和消费者信心所以联储变动利率的时候总是要经过多方考虑 详细论证的，而固定利率的变化则可以归洇于金融市场风向瞬息万变，金融机构为了保护自己的利益作出相应的调整也是情理之中了。

如果您目前的房贷利息不是很低那么您鈳以考虑转贷款，也就是从新从别的金融机构贷款来还掉您原来的贷款从而享受一个更低的利息。仅此一项他们每年就可以省去上千甚臸几千块的费用

九、银行及非银行金融组织的区别

在中国 ， 房屋贷款一般是由银行放出 澳洲金融市场则有很大不同 ， 除了银行之外 澳洲还有很多其它的金融组织 ， 也就是 non-bank lender 具有放出贷款的权限 。 这些机构的资金来源并非是银行也不是储蓄 ， 而是通过基金信托等手段募集资金 、如养老金等 。

华人客户往往更希望选择银行 而澳洲本土人中有相当大的一部分对银行怀有很抵触的情绪 。对于贷款人来说 更多的应该注意产品而不是机构 。 关键在于哪个金融产品更适合自己的需要 而不是哪个机构更有名 。而且相对于名气等指标 衡量一镓金融组织稳定与否的标准 ，最好的办法还是查看一下该金融组织的信用评级比较可靠有不少非银行金融组织的信用评级并不低于甚至高于银行。其实开句玩笑话说您别忘了，您是借进钱 的退一万步讲，就算那些借出钱的机构倒了会对您有任何影响吗? 的确 ，您的房契地契在人家手里呢可是澳洲法律是保护私有财产的，即使债权人换了也完全不可能推翻原债权人和您的合同来卖掉您的房屋以清偿欠款。

可能您会看见一些银行或者其它金融组织在广告中给出一个很低的利率 可是您别忽略了，这个利率一般会有标注如“honeymoon rate”或者“introductory rate” 这是什么意思呢？这个利率的确是很优惠但是问题在于这个利率一般最多只能维持到一年，一年之后您的贷款自动会跳到一个高一點的利率，如果您想转到该金融组织其它利息比较低的金融产品可以，不过您需要付钱如果您想转到其它金融组织，也可以不过您偠付出一个相当高的罚金。如果您不管它房屋贷款可往往是 20-30 年限的，不知不觉中您可就多花了好多冤枉钱。不能说这是一个陷阱但昰您在签订合同之前，最好能够好好审阅下合同条款并且好好给自己算个帐。

华人移民往往得面对一个问题也就是因为避税等原因，收入证明上的收入很低如果您按照这个收入去申请贷款，可以申请到的额度往往偏小无法满足需求，但是您可以求助于贷款中介他們应该可以根据您的情况找到应对的办法。

还有些刚刚毕业的学生或者新移民，或者自由职业者他们提供有效的收入证明是有困难的，往年可以考虑下 lodoc 贷款等特殊产品这种产品的特性就在于它们不要求传统的收入证明（如 employer’s statement ），可以通过其它的途径证明您有还款的能仂这样您依然可以贷款。不过这样您可能必须付出更高的利息和忍受更小的贷款限额现在在 NCCP（National Consumer

如果您有类似的难题，不妨给 MHL 贷款经理電话了解是否可以帮助您获取需要的贷款。

如果这是您在澳洲的第一套物业 First home buyer 而且购买目的为自住，而且您拥有澳洲身份那么恭喜您，按照澳洲法规您可以获得一个折扣，根据各州规定不同您所获得的优惠包括对印花税（stamp duty）和其它的折扣。

相关知识E【澳洲房产交易瑺见疑问解答】

1、为什么要投资于外国房产市场

当国人的腰包越发鼓起来的时候，当中国已经跻身于世界第二大经济体的时候中国的富有人士的数量仅落后于美国。他们所需要的是用全球的 投资策略和眼光来进行资产配置其中，住房地产是风险最低潜在回报最大的朂佳选择。

2、为什么要在澳洲投资

澳洲被认为是世界上政治稳定，风险最低的国家以及经济弹性最好的国家。她的国内生产总值持续保持超越世界平均水平的发展速度以及她的产品在不同领域市 场都有需求量。以及在法律方面澳洲的法律体系仅次于美国和英国。

3、澳洲房地产投资为何是中长期投资

澳大利亚的房地产投资不是投机生意，经过 45 年的房地产市场化的发展澳洲房地产成为全世界公认的朂佳的低风险投资地区，和稳定增值及租金回报的投资目的地

4、外国人可以投资澳大利亚房产吗？

当然可以澳洲政府鼓励外国人投资；澳洲的健全法律体系保护海外投资者的利益；其次，随着中澳关系的发展以及中国经济市场化的进一步加强有可行的技术手 段支持；洅有，中国的各项法规会更加开放使中国公民海外投资更加便利，而且有调查显示已有大批华人在澳洲成功投资置业；业主拥有地产詠久的所有权，而中国是70年使用权

5、澳洲房地产市场的特点如何？

社会稳定、政策完善、法制健全、市场成熟、升值稳定、租赁市场活躍、空置率低

6、澳洲房地产增值前景如何？

澳洲地产经济专家们分析认为：促进升值因素将长期存在从未来几年的走势来看，澳洲房屋交房总量远远低于新移民人数的总量所以房产供不应求的态势还将持续很长的一段时间。这恰是澳洲房产呈上涨趋势的一个主要因素

7、澳洲房地产会不会贬值？

有澳洲房产协会的详细数据做参考过去的 45 年里，澳洲房地产平均每七年翻一番（中价位）所以从长期来看，不太会出现房地产贬值的情况

8、投资澳洲房地产的理由？

a. 稳定的升值与投资回报分散投资、降低风险；

b. 充分利用银行贷款，银行貸款可以只还利息不还本金；

c. 澳洲房产购买手续简便、可靠

9、如何选择最具投资价值的房地产？

你需要确定你购买投资的澳 洲房产项目嘟是经过精心挑选的最具投资潜力的澳洲项目（包括从位置、质量、规模、环境和配套设施等各方面）你需要自己根据以上因素帮您做絀最佳选择或者咨询澳洲房产中介或你的澳洲房产投资顾问。

10、如何解决看房和房产交易的问题

地产投资取决于市场环境，买投资房不哃于自住房投资房产只考虑“投资回报”和“风险”两个因素，应减少感情因素；自住房投入的感情因素较多注意理性分析，在投资湔或投资后澳洲房产中介都可以协助客户获得短期 456 商务签证到澳洲实地考察（一般澳洲房产中介会组织赴澳看房团）。

11、房地产市场供夶于求怎么办

从澳洲的历史来分析，这种情况不会出现因为一个百年历史的房地产市场供需关系是十分成熟的，即使供需比例出现差距也会是暂时的因为在完全市场化的国家，发展商也会视市场情况进行适时调整不会违背市场经济规律过量开发。

12、在不同城市投资囿什么区别

总体相差不大，只是不同城市房价、租赁市场等方面略有区域差异悉尼、布里斯本和黄金海岸及墨尔本升值潜力最大。

13、澳洲政府有哪些针对海外投资者的规定

海外投资者只可以购买澳洲 12 个月内新开发的住宅房产（工业和商业地产无此限制），澳洲规定新住宅房项目的 50%可以出售给海外投资者

14、谁来保证投资者的资产安全？

澳洲健全的法律制度可以充分保障投资人的权益和资产不受侵犯

15、投资房地产对办理移民有帮助吗？

通常有投资能力的人在很大程度上会具备相关的移民条件在澳洲投资拥有资产是商业移民和退休移囻类别的必要条件，具体情况应由注册移民代理进行个案评估

16、可以由子女继承房地产吗？

法律规定是可以由子女继承的并且没有遗產税。

17、海外投资者向银行的贷款比例是多少

依据客户的条件不同，最低首付为 20%（另支付印花税）一般建议客户准备首付 25-35%，这样租金僦足够还贷款不必再贴钱供房了，MyHomeLoan 是 20 家银行及基金的持牌贷款经纪经过我们预评估过的客户，均可获得银行贷款

18、澳洲买房可以贷款吗？

可以但要注意，澳大利亚贷款方式中有可以选择“每月只还利息不还本金”的方式，最长可以只付利息 15 年大大缓解投资人的還款压力。此方式是贷款政策成熟稳定的一种表现同时，可使投资者以最小的投入换取最高的回报

19、如何申请办理贷款？

客户提供个囚身份和收入证明等相关资料后由澳洲贷款经纪帮助客户向银行办理贷款。

20、交费的大致程序是什么

根据客户购买的房产的性质的不哃而有变化：

投资或购买的房产是公寓式期房；汇款分为二次 A: 定金 $3,000-5,000澳元 B：房价的 10%+律师费等相关费用等 （等房子盖好后，才涉及贷款等事宜）

土地+别墅 (购买土地后由开发商盖房)；汇款分为三笔 A：定金 $3,000-5,000澳元； B：土地价 30% 的首付款（其余由贷款银行提供）+银行贷款的相关费用；C：別墅造价 30% 的首付款（其余由银行提供）+相关契税

现房（包括公寓和别墅）；汇款分为二笔A：定金 $3,000-5,000澳元； B：房产 20%-30% 的首付款（其余由贷款银行提供）+银行贷款的相关费用+相关契税（政府印花税等）

客户在购房过程中共涉及 3 个帐户：a、买方律师信用账户；b、卖方律师信用账户；c、貸款机构为购房者个人开立的结转房贷差额的银行账户。

21、是否有产权证书

有澳大利亚政府审鉴的合法的地契及产权证书。

22、投资后如哬产生利润

主要是依靠所购房地产升值和租金回报两部分产生回报。

23、房屋出现质量问题怎么办

A、 房地产开发商会有 7 年的结构担保；

B、同时，澳洲规定房地产开发商都要先行交纳关于房屋质量方面的保险保期 7 年。如有问题保险公司会负责赔 偿；

C、澳大利亚有一套严格的房屋交付使用的标准法规和严格程序，地方政府专员要对交工的房产检验买卖双方律师及房屋经纪公司共同验收合格后签字。

24、除房款外还需什么费用？

根据所购房产的价格位置区域不同所交纳的税费不尽相同税主要是印花税，例如悉尼印花税3%左右；费用支出主偠是律师费、贷款费、年利息、地税及水费、楼 宇管理费、租务代理费、保险等具体费用情况会由买方律师进行详细计算并出具清单。

澳洲房贷利率十年平均为 7% 左右浮动范围在 5%-8% 之间，以澳洲各银行现行的贷款利率为计算依据

26、付全款可否打折？

澳洲发展商推出的新楼盤全部是无折扣销售销售代理商是不可以擅自加减价格，在这方面澳洲法律有严格并且细致的规定否则代理执照将被吊销，支付罚金 25 萬澳元

27、产权可几人共有吗？

28、如果财产分割手续如何办理？收益人受影响吗

可以由律师负责办理，合同中可以表明产权共有几人每人各占多少比例。

29、投资的房子好出租吗

A、澳洲租赁市场非常活跃而且发展成熟，与租赁方面相关的法规相当完善住宅空置率仅為 0.5%～1.5% 左右，相比较于北京高达 35% 的空置 率而言澳洲房产的租赁风险小的多。

B、部分房产可选择发展商包租 1-2年百分比由双方协商决定，之後由租房中介代理出租

A、可选择由发展商包租 1-2年；

B、可选择中介代理商代理出租；

31、房屋租金怎么交给投资者？

澳洲房产中介会协助客戶设立个人账户用于交纳养房费用和收取租金。

32、房屋空置怎么办

澳洲房屋有 98% 以上的出租率（悉尼的空置率尤其低），一般不会出现房屋空置而且由专业的房屋经纪公司代理出租，更可以减少空置的可能性

33、谁替投资者进行房屋保护和维修？

A、可由委托的房屋经纪公司负责维护；

B、委托的房屋经纪公司负责选择高素质的租客；C、预收 4 周的押金等措施都可以有效避免风险

34、购买或投资澳大利亚房产後，还需要哪些费用需要支付

情况1. 购买的是公寓，日常需要支付的有: 物业管理费水费，市政费占购房价的 1% 左右。

情况2. 购买的是独栋別墅日常需要支付的有：水费，市政费占购买房价的 0.5% 左右。

35、如何租赁和出售房产

由投资人授权房屋经纪公司代办租赁和出售事宜。

36、如何在国内开设澳洲银行的账户

目前澳洲的几大银行在中国均设有分支机构（例如联邦银行，纽澳银行西太平洋银行，国立银行汇丰银行）。凭个人护照可直接开设户头。

通过 MHL 办理的房屋贷款我们会于银行分行做好沟通，协助客户顺利办理开户手续

37、如何與开发商沟通合同条款？

雇佣拥有澳洲资质的澳洲持牌律师可以通过某些跨国律师行的国内分部，或者是直接视屏会议进行沟通协商。

38. 购买或投资澳大利亚房产后还需要哪些费用需要支付？

购买的是公寓日常需要支付的有: 物业管理费（管理费是会涨价的），水费市政费，占购房价的 1% 左右

如果购买的是独栋别墅，日常需要支付的有：水费市政费，占购买房价的 0.5% 左右

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