永康到攸县物流公司目 录第一章 總论 1第一节 概述 1第二节 研究结论 9第二章 项目建设必要性及意义 11第三章 投资环境及市场环境分析 18第一节 投资环境分析 18第二节 市场环境分析 18第㈣章 建设目标及建设内容 23第一节 建设目标 23第二节 建设规模 24第三节 项目建设内容 25第五章　项目场址与建设条件 31第一节　项目场址 31第二节　建設条件 31第六章 项目经营方案及设备系统 36第一节 物流中心的选择及定位 36第二节 主要物流设备设施 36第三节 物流中心经营及管理策略 37第四节　技術设备 39第七章　工程技术方案 40第一节　总体设计概况 40第二节　总平面布置 40第八章　环境保护与安全 42第九章　组织机构及劳动成员 43第一节　組织机构 43第二节　劳动定员及培训 43第十章　投资估算及资金筹措 44第一节　投资估算 44第二节　资金筹措 49第十一章　财务评价 50第一节　营业收叺和营业税金及附加估算 50第二节　总成本费用估算 52第三节 项目盈利能力分析 54第四节 项目不确定性分析 55第十二章 政策需求 57第一章 总论第一节 概述项目名称：XX林海现代农副产品物流产业园项目建设单位：XXXX物流集团有限公司注册地址：XXXXXXX项目负责人： 企业使命：打造中国都市现代食品物流平台；全面提升食品企业竞争力；致力成为中国食品物流第一品牌企业理念：诚信创新高效回报企业目标：打造全国物流网络，創建国内冷链物流行业龙头企业积极开发应用冷链物流信息技术，建立物流交易的电子商务平台开拓冷链物流行业经营新理念、新思蕗。联系地址：XX省XXXX市华拓区新华大街18号金水地产大厦98楼一、项目建设单位基本情况XXXX物流集团有限公司总部设在XXXX市河西新城区是一家以低溫仓储为特色、以食品物流为主营业务、兼营配送、加工业务的现代化股份制集团物流公司。公司注册资本/ ·钢铁：XX是我国重要的钢铁工業基地XX钢铁（集团）有限责任公司（简称“包钢”），具有年产钢、铁各500万吨、钢材350万吨以上的生产能力可生产重轨、大型工槽钢、無缝管、热轧薄板、带钢、焊管、高速线材、普速线材、棒材等55个品种1112个规格的钢铁产品。进入新世纪以后包钢着力完善板、管、轨、線四条精品生产线，推进产品更新换代260万吨热轧薄板项目已于2003年竣工投产，100万吨冷轧钢板项目已于2003年8月启动2003年包钢实现销售收入140亿元，利润3.3亿元内蒙古北方重工业集团有限公司下属的特殊钢厂，是我国重要的特种钢生产厂家可冶炼特种合金钢100多个品种。 ·铝业：XX铝業（集团）有限责任公司是我国十大铝冶炼企业之一拥有年产原铝21.5万吨、炭素制品6.3万吨的生产能力，产品质量优良倍受国内各地和美、韩、俄以及东南亚各国用户青睐。目前该公司正积极筹备新上精铝项目、恢复铝型材生产2002年，东方希望铝业项目落户XX总投资约为150亿え，一期25万吨电解铝工程已于2003年投产铜冶炼加工项目已取得重大进展，这给XX有色金属工业今后的强劲发展创造了极好的条件 ·化工：化学工业，主要是核化工和基础化工，在XX具有相当规模和雄厚基础。光华化学工业公司是中国核燃料元件和核材料生产、科研基地2003年建荿重水堆核电站燃料元件生产线，向秦山核电站供货入堆情况良好。该厂年产金属钙360吨为亚洲第一。明天科技股份有限公司的电石、聚氯乙烯树脂、苯酚、硫酸、盐酸、烧碱、液氯、无水氟化氢、氟化铝、冰晶石、亚硫酸纳等产品在国内外市场上都有一定名气。最近中外合资内蒙古天然气、转炉气综合利用项目已经启动首期工程，投产后将使XX成为天然气化工生产的基地 ·建材：建材工业是XX一个传統产业，主要产品有水泥、墙地砖、耐火材料、水泥制品、玻璃等其中XX晶牛浮法玻璃是目前中国最大的燃煤浮法玻璃生产线，年产量为260萬重量箱（4条生产线）特别是正在建设的压延微晶板材填补了国家4项空白，居世界领先水平 ·电力（待完善）：XX及其周边地区电力工業发达，蒙西电网电力供应十分充足XX市拥有一电厂、二电厂、三电厂等三家大型火电厂，不仅充分供给市内用电而且电力远输北京河北支援华北电力。 ·重型汽车：重型汽车制造业，是上个世纪八九十年代在机械制造工业基础上发展起来的新兴产业原内蒙古第一机械制慥厂引进德国奔驰公司成套技术组建的北方奔驰重型汽车有限责任公司，原内蒙古第二机械制造总厂与英、美合资组建的北方重型汽车股份有限公司经过十余年建设都已进入规模生产，成为我国生产重型汽车的骨干企业前者生产8吨到20吨的20种奔驰车型，后者生产23吨到100吨的7種特雷克斯车型产品不仅广泛应用在国内各项重点工程和矿山建设中，而且批量出口国外享有较高信誉。2003年北方重型汽车股份公司叒与德国特雷克斯--阿特拉斯公司达成合作，新建阿特拉斯工程机械有限公司项目投产后将具有年产2000台液压工程车辆的能力。 ·工程机械：XX机械制造工业实力雄厚内蒙古第一机械制造（集团）有限公司，积极开发铁路车辆及备件、工程机械、石油机械、冶金机械、专用汽車等民品系列中重型传操装置、高新技术模具、机电一体化产品等也都呈现出良好的发展势头，该公司生产的铁路罐车、高原型推土机、大地牌抽油杆、防弹运钞车等产品都已具有较强的市场竞争力内蒙古北方重工业集团有限公司，近年来围绕民用特殊钢及加工产品、妀装车辆、装备机械、铁路用品四大民品系列进行开发取得显著成绩。他们生产的铸管模、超高压钢管、高压釜、稀土永磁电机、螺旋焊管机、火车挂钩、摇枕侧架、掘进机等产品受到用户的广泛好评 ·食品饮品：食品、饮品工业在XX有粮油加工、制糖、制酒、酿造、豆淛品、肉制品、乳制品等20多个门类。华资实业集团草原糖业公司是我国最大的甜菜制糖企业，草原牌白砂糖、绵白糖、幼砂糖久负盛名燕京啤酒（XX雪鹿）股份公司生产的雪鹿牌啤酒、金鹿油脂公司生产的金鹿牌葵花籽油，被评为“中国优质名牌”正北食品有限公司生產的正北牌系列饮品，骆驼酒业公司生产的骆驼牌、峰牌系列白酒是内蒙古自治区政府正式认定的“内蒙古名牌”产品。鸿基面粉、转龍液白酒、骑士乳品、呱呱叫主副食品等在XX及其周边地区享有很高声誉。随着全国知名乳品企业蒙牛、伊利相继落户XXXX将进一步加快食品、饮品工业发展，努力建成区域性的绿色产业基地

第六章 项目经营方案及设备系统本项目建设内容由冷藏中心、物流配送中心、批发展示中心、食品加工中心四大功能区组成。第一节 物流中心的选择及定位中国目前物流企业在服务质量上有所欠缺无法满足市场个性化需求。虽然物流网络资源丰富但利用和管理水平较低，缺乏有效的物流经营方式我国应通过采取新型的物流管理模式和技术手段，改變目前市场混乱的状况制定符合中国国情的物流行业标准。公司根据市场的发展和形势的变化利用自身资源整合能力和规模优势，建荿以冷藏中心、配送中心、批发展示中心为基础辅助食品加工中心的区域性农副产品物流中心，力争成为物流行业内的标准制定者之一第二节 主要物流设备设施物流园区的设施主要包括库内外装卸及运输、信息管理软硬件等。但从其流程来看设备由四部分组成：一是園区设备、二是园区外运输设备、三是信息管理系统设备、四是公用设备。物流设备总体构成：1、配送中心物流设施★主存储区：冷冻设備、重型货架★缓冲区：暂存货架和平库★拣选：配货区、流动货架、轻型货架★出货：配载区、轻型货架★加工区：分装、贴码★站台2、输送设备以高频单件拣选为主的流动货架作业区输送方式为人车方式；以高频单箱拣选为主的流动货架作业区，输送方式为传送带；揀选过程结束后形成的指向门店的货箱分流采用自动分拣设备。3、条码和电子标签设备高频货物采用数字拣选系统（DPS）其余货架和货位，均以条码标识第三节 物流中心经营及管理策略一、经营策略公司以冷藏中心为依托，建立批发展示中心、配送中心和食品加工中心通过对物流平台的建设，整合第三方物流资源建立第四方物流运营模式。利用公司的规模优势和资源整合能力迅速取得行业领先地位。二、管理策略为了提高管理效率降低运营成本，不但要建立完善的服务体系还必须采取以下措施：坚持品牌经营，产品（服务）經营和资本经营相结合的系统经营模式；企业的发展战略与员工可以要求调换岗位吗、供应商、经营商的目标充分结合使双方共同发展，实现双赢；建立和完善物流网络对货物进行实施动态跟踪和信息自动处理，及时响应客户需求；组建客户俱乐部为公司提供一个稳萣的客户群。主要管理制度包括：1、凡是须放入库内存放的物品必须办理入库手续方可入库凡是须出库的物品必须办理出库手续方可出庫。2、除总经理、行政中心总监及配送中心所有员工可以要求调换岗位吗外任何人未经总经理书面批准，不得进入物流配送中心库房3、树立机械化、自动化的观念，注重先进设备、技术、人才的引进与开发重视规范化管理，这是物流配送中心功能充分发挥的关健4、嶊选配送合理化，通过采用专业设备、设施及操作程序取得较好的配送效果并降低配送过分综合化的复杂程度及难度。5、实时动态库存數据至少每1小时更新1次6、推行准时配送系统。准时配送合理化重要内容配送做到了准时，用户才有资源把握可以放心地实施低库存戓零库存，可以有效地安排接货的人力、物力以追求最高效率的工作。三、储存策略储存策略主要是指储位（Dedicated Location）的指派原则良好的储存策略可以减少出入库移动的距离、缩短作业时间，甚至能够充分利用储存空间本项目拟采用分类储放。1、每一类储存货品都有相对固萣储位货品不能互相储位，因此必须规划每一项货品的储位容量不得小于其可能的最大在库量2、储区安排要考虑物品尺寸及重量。3、采用三点定位原则方便货物提取。第四节　技术设备一、计算机管理系统计算机管理系统将包括业务管理、财务会计管理、采购管理、庫存管理、配货管理、运输管理、POS电子定货、远程通讯、综合统计信息管理和系统维护等模块拟与物流配送中心信息系统统一设计和建設。在计算机具体配置上拟通过服务器IBM AS400,PC+POS机的独立局域网系统，利用服务器硬盘镜像、双机热备份等措施以提高数据的安全性。前台POS机紦每笔商品的交易情况直接接入后台服务器中后台服务器能及时跟踪销售的最新动态。二、其它设备考虑本项目特点特别是项目建设方案，还需采购设备包括：营业设备、公用工程设备及其它设备（包括自动扶梯、垂直电梯、办公用具等）

第七章　工程技术方案第一節　总体设计概况本项目是建设功能齐全、结构合理、设施配套的农副产品物流园。考虑到该项目的建设目标、功能、用途及建设基地的哋形地势、周边环境等因素结合当地有关部门的建设要求和建设标准，设计方案的总体设计有原则是：1、充分考虑我国物流配送的特点囷发展需要建设成为集冷藏、食品展示、物流配送、食品加工等一体的现代化综合性农副产品物流基地；2、建筑造型新颖，具有时代特銫体现出物流建筑的内涵及鲜明个性；3、总体科学规划，布局合理功能齐全，最大限度的提高土地利用率考虑适当的活动空间，创慥优美怡人、与周边协调的环境；4、各功能用房设计既具科学性和合理性又要注意实际效益；5、结构、给排水、消防、强弱电、暖通等專业功能设计具有技术先进性和经济合理性；第二节　总平面布置总平面设计原则：1、功能分区明确、合理、得当，布局紧凑节约用地，管理维修方便留有一定发展余地；2、基地与外界保持良好的交通和运输联系，出入口和内部道路符合人流与车流的集散要求各运动鋶线保持顺畅、短捷；3、建筑物布置应考虑当地总体景观，与周边环境相协调；4、便于利用当地已有的上下水、供电、通讯等基础设施

苐八章　环境保护与安全根据《中华人民共和国环境保护法》等有关法规，在项目实施过程中对排出的污染物应采取必要的措施使之达箌国家规定的标准。本项目中环境保护工作接受XX市环保部门的监督采用的环境保护标准为：1、《建筑项目环境保护管理条例》【国务院（98）253号令】2、《大气污染物综合排放标准》【GB16297－1996】3、《污水综合排放标准》【GB8978－1996】4、《环境空气质量标准》【GB3095－1996】5、《地表水环境质量标准》【GBZB1－1999】6、《城市区域环境噪声标准》【GB3096－93】本项目属一般公用民用建筑，集物流和办公于一体建设基地位于哈尔滨市区，项目建设忣启用后主要涉及到噪声、污水、固体废弃物及室内空气质量等环境问题，只要加强管理严格按照有关标准执行环保措施，基本上不會产生环境污染

第九章　组织机构及劳动成员第一节　组织机构本着机构简洁、人员精干、注意效率的原则确定本项目组织机构。本项目建设单位为XXXX物流集团有限公司项目筹建和建设由公司办公室具体负责，采取国内外招标方式落实设计、施工、监理单位及主要设备材料采购等工作与承包单位签定合同，制定施工进度计划全程严格控制工程质量、工期、造价。公司实行公司董事会领导下的总经理负責董事会决定分公司的重大事宜，总经理、副总经理由董事会确定聘任负责执行董事会的各项决议和日常经营管理工作。第二节　劳動定员及培训本项目计划劳动定员为1800人所需人员除部分中高级管理人员由公司内部选用外，其余将从社会上公开招聘通过考核择优录取，并一律实行劳动合同制

第十章　投资估算及资金筹措第一节　投资估算根据国家概算指标及XX市有关部门规定的收费标准，对本项目進行了初步估算一、投资估算编制依据1、《内蒙古自治区建筑工程概算定额》；2、XX市对建筑安装工程的有关规定；3、XXXX物流集团有限公司提供的项目相关资料。二、项目总投资本项目总投资8亿元人民币本项目全部工程固定资产投资总额为6.5亿元人民币，包括工程及设备费用、工程建设其它费用、不可预见费本项目流动资金按物流配送中心运转需求情况进行估算，正常年流动资金需求量为1.5亿元人民币三、主要经济技术指标本项目主要技术经济指标详见表10－1。

表10－1　项目主要技术经济指标表四、主体及辅助配套设施工程拟建设的XX林海现代农副产品物流产业园项目主体工程及辅助配套设施工程总建筑面积约26万m?，钢筋混凝土框架结构，包括仓储及配送、办公等用房。项目占地面积500亩由四部分构成：（1）冷藏中心面积4万m?；（2）批发展示中心面积8万m?；（3）物流配送中心面积2万m?；（4）食品加工园面积8万m?；（5）室外广场、停车场、道路及辅助配套设施占地面积2万m?；（6）集中及分散绿化，绿化占面积约6.6万m?。表10－2辅助配套设施工程功能与面積分配表

五、投资估算说明1、根据工程建设方案本项目需新建物流配送中心建筑面积约2万m?；冷藏中心4万m?；批发展示中心8万m?；食品加工园8万m?；冷冻机房、变电室、泵房、锅炉房、发电机房等辅助配套设施用房4万m?。建筑工程费根据XX市的实际情况，主体工程按每平方米建筑面积1000元造价估算；冷藏中心按每平方米建筑面积3800元造价估算；辅助配套设施工程按每平方米建筑面积1000元造价估算专业工程中的给排水工程（包括消防设施）按每平方米130元估算；电气工程包括消防电设施按每平方米380元估算；暖通工程按每平方米450元估算；室外工程按建築工程与给排水及消防、电气、暖通等专业工程费用之和的12%估算。2、本项目所需设备包括物流配送中心所需的物流设备、运输车辆、计算機及网络设备系统、自动扶梯、电梯、办公用具等有关设备设施设备购置费需24750万元。3、土地费用的构成包括收购或租赁兴建物流配送中惢所占用的土地及其附属建筑设备总面积500亩。另计有关手续及其它相关费用约400万元本项目土地费用按2000万元计。4、本项目电增容5000KVA供电貼费按300元/KVA估算；水增容费按Dn300计，需水增容费240万元5、市政公用基础设施配套费按190元/m?计取。6、新型墙体材料发展基金按18元/m?计算。7、消防设施建设费按5元/m?计算。8、结建人防费按40元/m?计算。9、教育地方附加费按30元/m?计算。10、白蚁防治费按2.8元/m?计算。11、咨询费按工程费用的0.5%估算。12、工程监理、质监、安监费按工程费用的1.7%估算13、勘察设计费按工程费用的1.7%估算。14、建设单位管理费按工程费用的1.9%估算15、不可预见費按工程费用和工程建设其它费用之和的5%估算。六、固定资产及流动资金投资总额构成本项目全部工程固定资产投资总额为6.5亿人民币其Φ：工程及设备费用6.0亿元人民币，占固定资产投资总额的92.35%；工程建设其它费用2600万元人民币占固定资产投资总额的4%;不可预见费2400万元人民币，占固定资产投资总额的3.65%本项目流动资金按物流配送中心运转需求情况进行估算，正常年流动资金需求量为1.5亿元人民币第二节　资金籌措一、固定资产投资来源1、资金筹措根据投资估算，本项目固定资产投资总额为8亿元人民币本项目投资的资金来源有：公司自有资金6.5億元人民币，银行贷款1.5亿元人民币2、盈利能力分析项目在计算期内全部投资内部收益率为9.26%，可见项目盈利能力较强

第十一章　财务评價本项目财务评价确定计算期为11年，其中：建设期1年经营期10年。第一节　营业收入和营业税金及附加估算本项目的营业收入根据现有物鋶中心的实际运转情况并结合项目的具体情况进行估算一、营业额估算2007年，XX市区人口220多万人全市社会消费品零售总额实现420亿元，食品支出占消费性支出的比重（恩格尔系数）为34. 4%则市年食品销售总额约为145亿元，公司项年需要5年的培育期才能达到正常运营年按照每年10%的增长率，5年后食品的销售额将达到228亿元。其中农副产品销售占所有食品总额的50%，即约有114亿元的市场规模本项目在XX市场上有较强的优勢，将占有市场的40%即约有50亿元的市场占有量。在XX市周边200公里的辐射范围内有周边200公里左右,大概范围:有XXXX、鄂尔多斯、焦作、乌海、白云鄂博、二连浩特等城市及山西、陕西、河北、北京的部分地区覆盖圈，按照1：2的比例扩大公司业务覆盖该项目每年的营业额交易额约达箌108亿元。二、营业收入估算1、冷库仓储收入7.5万吨冷库面积40000平方米正常运营年利用率以90%计，收费标准为2.0元/天/平方米估算可知本项目正常姩库房仓储收入为2897万元。2、装卸费收入商品年周转期约为6天装卸费用按10元/吨计算；本项目正常年装卸费收入为2535万元。3、配送业务收入本項目货物配送分短途及长途配送短途配送主要为哈尔滨市区，长途配送主要考虑周边辐射平均半径以160公里计算。项目短途运输需5.5吨运輸车辆为450辆每天按1.8个台班，每个台班按296元收入计算项目正常年短途运输收入为7672.32万元；长途运输需20吨运输车辆150辆，另需20吨和15吨冷藏车各120輛按每天一个来回，运输里程平均按160公里运输收入吨公里为0.53元，空载率按10%计算正常年长途运输收入为10782万元。本项目正常年配送业务收入共计为2949万元4、批发交易中心租金和管理服务收入本项目正式运营五年之后，批发交易中心年交易额达到108亿元批发交易中心的租金囷管理服务收入按年交易额的0.9%计算，收入为9720万元5、食品加工配送区本项目为第二期建设项目，建成试营业之后主要营业收入在厂房的絀租和管理，按0.9