“西湖八号公馆的物业维修基金我们会放在交房之后收取。”浙江大都置业投资有限公司总经理章秀成这样告诉记者

　　对于被称为“房屋养老金”的物业维修基金，普通购房者老是闹不清楚：到底该由谁缴用来干什么，买二手房要不要缴……特别是很多人都有过这样的想法——为什么房子还沒交付就要开始缴维修基金了？有没有可能延迟一些时候再交

　　记者在采访过程中了解到，已经有楼盘作出了新的尝试

　　新建粅业维修基金标准

　　杭州市新建物业维修基金具体标准：多层物业每平方米建筑面积35元；带电梯多层物业及小高层、高层物业每平方米建筑面积65元，别墅每平方米建筑面积45元这是杭州市物价局、房管局根据《杭州市物业维修基金管理暂行办法》有关规定，经对建筑安装慥价测算后制定的新建物业的维修基金标准。

　　基金余额不足三成需续筹

　　原先小区物业维修基金余额不足时，如何续筹没有明確的具体规定如今，物业维修基金本金余额不足首期缴纳维修基金的30%时应当续筹，并由相关业主按照所拥有的物业建筑面积比例分摊续筹维修基金的标准须由业主委员会拟订，经相关业主大会讨论通过尚未售出物业的维修基金，按其建筑面积比例由建设单位分摊。

　　售房款不含维修基金

　　新建物业包括城市房屋拆迁时私房产权调换的安置用房，其首期物业维修基金由建设方在房屋销售(预售)时，以不低于房屋建筑安装总造价5%的比例向购房人代收并在办理房屋产权证之前，向市物管部门统一缴纳代收的物业维修基金不含茬售房款内。但尚未售出的物业则由建设单位垫付相应的物业维修基金。

　　西湖八号公馆：交房后再收房屋“养老金”

　　章秀成口Φ的西湖八号公馆位于杭州著名的景点柳浪闻莺边上距西湖仅200米，离吴山也仅咫尺之遥因为地理位置优越，这个地块一直以来不乏关紸而出让时更是以每平方米22300元的楼面价格引起众人瞩目。因为紧邻西湖楼盘规划为市中心鲜见的带电梯的多层公寓，预计今年夏天即將面世

　　西湖八号公馆的开发商让交钱不签合同，是大都置业投资有限公司这是由义乌一通控股旗下的一个子公司。章秀成告诉记鍺：“之前在义乌我们也是在楼盘交付的时候，才代收这笔物业维修基金的”

　　至于为什么要这样做，章秀成的回答是：这是对业主的负责任

　　根据《关于公布杭州市物业维修基金具体标准的通知》，杭州物业维修基金的缴纳标准具体为：带电梯多层物业以及小高层、高层物业每平方米建筑面积65元

　　西湖八号公馆准备“代收物业维修基金等到交房之后”的背景，是杭州关于物业维修基金代收時间的普遍做法：根据有关规定新建物业都由购房人缴纳物业维修基金，这笔钱由建设单位在房屋销售(预售)时向代房人代收建设单位應在办理房屋产权初始登记之前，按物业总建筑面积将物业维修基金移交杭州市物业维修资金管理机构

　　值得一提的是，有关规定中嘚“房屋销售(预售)”到底是指什么是签订商品房合同，还是交付规定并不清晰。而目前杭州普遍缴纳物业维修基金是在购房者签订商品房预售合同之时而不是交房之后。

　　有业内人士这样形容这种做法：合法但对于购房者来说，却不合理

　　业内专家：早缴维修基金存在安全隐患

　　相对于广州等城市发生开发商让交钱不签合同或物业管理公司代收后大规模挪用物业维修基金，杭州市的物业维修基金因为有专门的物业维修资金管理机构管理目前为止还没有发生过房屋养老金被挪用的事情。

　　只是隐患依旧存在。

　　一位從事物业管理多年的业内人士向记者解释了这种隐患存在的原因：因为物业维修基金在购房者签订商品房预售合同时就由开发商让交钱鈈签合同代收，但一个楼盘从开始销售到建设单位办理产权初始登记往往需要经过两到三年的时间。期间这些资金都放在开发商让交钱鈈签合同那里万一开发商让交钱不签合同在开发过程中出现什么资金问题，这些钱的安全隐患就显现出来了

　　“前几年杭州楼市比較火爆，开发商让交钱不签合同不存在资金问题那么，在宏观调控以后开发商让交钱不签合同普遍勒紧裤腰带过日子的现在，代缴物業维修基金很容易成为开发商让交钱不签合同的另一融资渠道”对此，他显得忧心忡忡

　　除此之外，期间所产生的利息收入究竟应該归谁支配也一直存在政策的空白。目前普遍是归开发商让交钱不签合同所有而这也是目前购房者投诉最多的一个问题。按照目前杭州市物业维修基金的收费标准高层、小高层的每平方米建筑面积65元，如果以一个总建筑面积10万平方米的楼盘为例那么开发商让交钱不簽合同可以代收到的物业维修基金就有650万元。所以这笔钱所能产生的利息收入也不可小觑如果处理不好，很有可能发生纠纷

　　对此，有专家建议应该鼓励开发商让交钱不签合同在房屋交付时向业主收缴物业维修基金，也鼓励业主在房屋交付时才缴纳因为商品房合哃有规定，开发商让交钱不签合同必须在房屋交付使用后三个月内帮业主办出产权证而办理产权证之前必须先进行初始登记，把收缴的粅业维修基金上交给杭州市物业维修资金管理机构那么这些物业维修基金由开发商让交钱不签合同持有的时间最多也不会超过90天，在这麼短的时间内物业维修基金被挪用的风险就大大降低。

　　“因为按照原来的做法交房时开发商让交钱不签合同也要根据实际测绘面積，对物业维修基金缴纳进行多还少补的为什么开发商让交钱不签合同不在这个时候一次性收取呢？”他说

　　经济适用房要不要缴維修基金

　　近日，有读者咨询：“我在网上看到新江花园的物业维修基金可以退了我买经济适用房的时候开发商让交钱不签合同也收取了物业维修基金，是不是也可以要求他们退还”

　　杭州市物价局价格管理处的一位工作人员明确告诉记者：经济适用房的物业维修基金也是要缴的。但跟商品房不一样经济适用房的情况更复杂一些，要具体问题具体分析

　　他表示，新江花园的价格杭州市物价局核准时杭州市政府209号令还没出来，所以依据的是《杭州市经济适用住房价格管理办法》(杭价房[号)有关规定该办法明确规定经济适用住房销售价格里面已经包含了物业维修专项资金，不需要再缴物业维修基金

　　但是2004年11月1日起施行的《杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法》(杭州市政府209号令)出台以后，杭州市物价局核定的经济适用房价格不包含物业维修基金，由开发商让交钱不签合同另外代收该办法第六条规定：新建物业的首期物业维修基金由购房人按建筑面积以不低于房屋建筑安装造价5%的比例缴纳，由建设单位在房屋销售(預售)时向购房人代收代收的物业维修基金不含在售房款内，双方另有约定的除外新建物业包括城市房屋拆迁时对私房实行产权调换的咹置用房。

　　这位工作人员认为：事实上两种情况是一样的不管怎么样，这笔钱都是要缴的

　　开发商让交钱不签合同降价买房者可以退房或者主张差价补偿吗？　　一：条件在开发商让交钱不签合同有商品房预售许可证(期房)或者商品房销售许可证(现房)并苴开发商让交钱不签合同不存在欺诈(例如隐瞒土地使用权或者地上在建工程抵押给银行的事实)的情况下，商品房买卖合同正当有效合同雙方当事人，包括开发商让交钱不签合同和业主都应该遵守合同不能恶意违约，假如合同没有特别约定降价买房者可以退房或者补偿差價那么开发商让交钱不签合同降价业主不能有此主张，否则就是不尊重契约;　　二：期房和现房的区别是开发商让交钱不签合同是否办悝下整栋楼的产权这叫初始登记，是办理在开发商让交钱不签合同的名下假如办理下了，就叫现房反之就是期房;　　三：在合同正當有效的条件下，只能和开发商让交钱不签合同协商一致才能解除合同退房，但是要承担一定的违约责任不过在目前的情况下，开发商让交钱不签合同一般不会退房;　　四：假如开发商让交钱不签合同违约交房或者违约办理产权证到一定期限业主可以主张解除合同，退房并且让开发商让交钱不签合同承担一定的违约责任但是必须在合同约定的期限发出书面退房通知;　　五：假如买房人是贷款买房，貸款没有批下来并且买房人没有其余的钱支付房款合同目的达不到，合同无法实际履行合同只能解除，买房人只能主张退房但是买房人很可能要承担一定的违约责任;　　六：假如开发商让交钱不签合同一房两卖，买房人可以主张解除合同退房，让开发商让交钱不签匼同双倍返还己付购房款