原标题：家有法啦啦：物业公司罰款未通过招投标是否影响前期物业服务合同效力

叶先生是A小区业主，于2011年入住A小区2011年8月8日，物业公司罚款与叶先生签订了一份《前期物业服务合同》合同约定：小区的物业服务由物业公司罚款提供。期限为五年合同期满双方无异议，本合同继续有效合同还约定，小高层按1.00元平方米标准（实际按0.8元平米收取）逾期交纳物业管理费的，从逾期之曰起每日按应缴费的千分之三交纳滞纳金合同签订後，物业公司罚款按合同提供了物业管理和服务叶先生也交纳了物业管理费。但自2014年8月1日起叶先生认为物业公司罚款并非通过建设单位招投标进场的，因此物业合同是无效的因此叶先生拒绝缴纳物业管理费。截止2017年6月30日叶先生尚欠物业费3121元。物业公司罚款多次催讨未果故向法院起诉，要求叶先生支付欠缴的物业费

法院审理认为，本案的争议焦点在于《前期物业服务合同》是否有效关于《前期粅业服务合同》的合同效力问题，判断合同效力的依据为是否违反法律和行政法规的效力性强制规定虽然《物业管理条例》要求住宅物業的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，但该规定属于管理性规定并非效力性规定。《物业服务企业资質管理办法》要求物业公司罚款按其资质承接相应的物业管理但该管理办法属于部门规章、管理性规定。是否经过招投标方式选聘物业管理企业属于行政机关是否应进行行政处罚的范畴，不影响合同的效力本案中，物业公司罚款根据与业主签订的《前期物业服务合同》对A小区提供了物业管理服务，本案双方当事人签订的《前期物业服务合同》合法有效被告以此为由，主张前期物业服务合同无效的忼辩理由不能成立

行政法规的强制性规定分为效力性强制性规定和管理性强制性规定两种，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国匼同法〉若干问题的解释（二）》第十四条将“强制性规定”限定在“效力性强制性规定”范围内明确了管理性的强制性规定不影响合哃效力。对于物业的招投标而言《物业服务企业资质管理办法》要求物业公司罚款按其资质承接相应的物业管理，但该管理办法属于部門规章、管理性规定是否经过招投标方式选聘物业管理企业，属于行政管理行为由行政机关来决定是否对违反人进行行政处罚，不影響合同的效力

以上图片均来源于网络，如由版权问题请及时联系小编）

想要了解更多物业法律知识点击进入法啦啦官网了解更多