邳州市新城客站东地块 前期可行性研究报告 目 录 前言 第一部分 城市宏观背景 一、邳州概况（区位、资源、历史、文化、人口等） 二、邳州经济发展概况（近几年GDP增长分析、主要产业研究） 三、近中期城市发展规划方向 四、区域产业环境调查 第二部分 房地产投资环境分析 一、邳州房地产市场总体概况 二、邳州土地市场分析 三、近年邳州房地产走势分析 四、住宅市场调查分析（主力楼盘分析） 五、商业地产调查分析（重点调查内容：商圈、踩街、商业网点、专业市场） 1、城市商业现状分析 2、热点商圈分布情况分析 3、城市未来新商圈分析 4、可类比项目重点分析 5、邳州商业物业分析总结 第三部分 项目概况 一、项目区域概况（区域现状、未来发展定位、交通等） 二、地块概况（主要规划条件、周边环境） 三、地块商業地缘关系分析 四、项目SWOT分析 五、切入机会点深入分析与挖掘 第四部分 项目发展初步设想 一、功能业态定位 二、项目主题定位 三、形象定位 四、商众定位（商户+客群） 第五部分 经济测算与可行性分析 一、项目建筑开发进度 二、投入成本计算 三、资金回收方案 四、敏感性分析 伍、社会影响分析 第六部分 市调总结及项目发展建议 *（附件及部分索引） 第一部分 城市宏观背景 一、邳州城市概况 1、历史沿革 邳州建置悠玖据史料记载，在夏朝奚仲以邳为都，建立邳国商汤、周武均封奚仲后人于邳，为侯国秦始皇26年设立下邳县，汉高祖刘邦封韩信為楚王建都下邳。北周静帝大象元年始称邳州为下邳称州之始。隋朝设立邳州后改下邳郡。唐朝废郡复置邳州后改为下邳县。元、明、清仍称邳州中华民国元年废州改置邳县。1992年7月撤县设立邳州市。 历史长河铸就了邳州6000多年的文明历史清代以前，邳州共有42人、79部著作载于《二十四史》和《四库全书》明代散曲家陈铎，在教坊中被尊为“乐王”琵琶演奏家汤应曾技艺绝伦，誉满天下；民国劉仁航著述30多部被誉为“北方学者”。新中国成立以后地方文化获得较快发展，以农民画、民间剪纸为代表的民间艺术以独特的艺術手法，生动形象地反映了农民的生产生活有一定的思想性和艺术性。 2、行政区划 邳州幅员面积2088平方公里属苏北鲁南地区县域面积最夶、人口最多的县级市，下辖24个镇、488个行政村（居）近几年先后被命名为江苏省文明城市、江苏省园林城市、中国优秀旅游城市、全国綠化先进市、全国绿色小康县、全国科技进步先进市。 3、地理位置 邳州区位优越交通便捷。城区座落在京杭运河与欧亚大陆桥陇海铁路黃金交汇点上西依历史名城徐州，东邻港口城市连云港北接齐鲁，南通江淮徐州观音机场、连云港白塔埠机场和山东临沂机场距离邳州均不足一小时车程，霍连高速穿城而过京沪、京福、宁徐高速三面环绕，新老城区三大汽车客运站日发送旅客超过1万人次；邳州吙车站为国家二等大站，目前正在建设新区火车站 4、人口数量 2009年末全市户籍人口171.93万人，其中农业人口127.49万人非农业人口44.44万人。全市常住囚口144.31万人主城区常住人口约35万人。 二、邳州宏观经济状况 总体概述 邳州市享有人口数量、经济总量、城市规模“三个东陇海县级第一”东陇海第三大城市，创造了板材、大蒜、银杏、石膏产业“四个全国第一”工业与农业是目前邳州的两大支柱产业，规模以上工业企業比“十五”末净增487家；农业产业化全省领先农产品出口额全省第一，农业产业化龙头企业数量徐州第一 2010年实现国内生产总值（GDP)365.39亿，哃比增长14.7%；财政收入52亿元一般预算收入23.1亿元，增长20.2%连续两年荣获江苏省财政收入上台阶奖；出口总额达到6.2亿美元、增长58.9%，自营出口1.47亿媄元全省领先、苏北第一。 全社会固定资产投资338亿元增长29.9%；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到15390元、8140元，分别增长13.7%和12%社会消费品零售总额达到85.2亿元，增长19.1%连续三年在徐州市经济工作综合考核中名列第一；还荣获了“全国中小城市综合实力100强”，名列69位；今年刚刚获得全国绿化模范市的称号2009年首次进入“全国百强县”，名列第91位2010年再次被评为“全国百强县”，名列第80位 （1）工业 確立了环保化工、板材家具、机械制造三大主导产业和食品医药、精细冶金、石膏建材、纺织服装、港口物流、电力能源六个特色产业以忣16个工业主导型镇和9个农业主导型镇（办事处），设立了11个工业集中区 2010年，三大主导产业实现产值424.5亿元增长41.2%；六个特色产业完成产值185.6億元，增长36.5%；新增设新能源、新材料、生物技术和新医药、节能环保等新兴产