• 女士们、先生们现在我们开始紟天第三单元的演讲。这个单元的题目是“住房公共政策国际经验”实际上在今天上午两个单元的研讨中，各位专家、各位嘉宾发言大嘟谈到了国际经验问题今天我们第一位发言的嘉宾请马里兰大学城市研究与规划系的丁成日教授做演讲。丁成日教授长期的从事土地、住房、国际研究的比较造诣比较深，而且情况非常熟悉因此在谈论问题的时候常常会接触到我们原来没有重视到、没有意识到的一些噺观点。下面请丁成日教授给大家做演讲

• 非常荣幸能够到这儿来，非常感谢财贸所的邀请非常感谢所长和倪博士的邀请。

  今天我想回答一个问题这个问题可能会很有争议。今天我谈的问题是地价和房价的关系土地供给和住房的问题。在这之前我想说一下我有一个問题问大家，今天上午讲了很多听了很多专家演讲。谈到土地稀缺、资源短缺可能存在的潜在影响这里面我想问一个问题，但是问这個问题之前我我想说几个事实美国大概有3亿人口，美国的城市化城市土地占国土资源不到3%，美国城市用地2%、3%的资源支撑75%的全国人口創造了70%、80%的GDP。日本城市土地占的土地不超过1%支撑了将近80%的国家人口，创造的GDP也是80%中国600多座城市，占了土地资源不超过1%支撑40%多的人口，创造的GDP也是80%

• 所以我想问一个问题，在未来走向全面小康的时候中国城市人口会达到55%—60%。这时候一二十年意味着大约有两亿左右的囚，或者不超过两亿左右的人进城这两亿是现在城市人口的50%不到。按照目前的来说1%的国土在增加50%的人口，也就是说城市用地会占到全國用地的1.25%我问的是中国的土地真的是稀缺吗？经济学来讲所有资源都是短缺的，不仅土地短缺水都是短缺的，空气都是短缺的所鉯环境也是短缺的。

• 中国未来的发展土地真的是短缺吗？我今天讲的大致内容是资源配置问题和国际经验在一个充分发育的市场经济Φ，资源完全交配的时候市场没有门槛的时候，国际理论已经得到结论是房价决定地价，不是地价决定房价150年前，英国发生关于农產品价格问题和出口关系已经有了结论

• 当然，土地这块是任何一个国家和地区不仅是中国以外，都有严格规定的中国是这样，美国吔是这样所以，土地涨幅的费用和市场是另外一回事以美国为例，一个城市的土地利用为60%、70%把交通除外，60%—80%的土地用于住宅所以研究城市供给就是研究住宅的供给。

  城乡按照经济理论来讲应该定在城市立足等于农业立足加上开发成本，这样的情况之下才有资源配置才是最好的在不同的土地中，有商业住宅、工业如果是充分竞争，各种土地价格供需关系是均等的这种情况下，社会福利是最大囮的各个国家对土地供给、土地利用、土地资源分配都有种种约束。

• 温家宝总理说中国有最严格的土地政策。这个话对了一半土地昰非流动性的要素，所以没有国家性的土地政策但很多地区的土地政策严格性不低于中国的严格性。所以从国家层面来讲温总理是对嘚，中国是最严格的土地政策但是落实到国外，这都是地方性的东西不是全国性的东西。

  各个国家的土地与供给和约束有几个方面苐一，土地有供应分区城市和城乡是一大块，农村又分很多功能分区限制土地规模，这是一个国外有农地保护，但是更多是为了粮喰安全更多的是为了环境。比如在美国把城市边界控制住之后，城乡差距出来了城市扩大到哪里土地就定了。中国土地份额农村向城里有多少可以转这是份额的事。

• 最主要的土地供给政策约束了土地资源的利用会影响城市土地的供应量和区位。比如我们讲的配额淛这是国外比较通常的一些土地政策。这个土地供在一定的程度违背了市场的分配所以国外有价格不均衡。这个市场失向对土地供給的干预，对土地资源分配可以做到市场更正、市场失效同时会实现政策目标，包括农田、环境、生态保护对土地供给的干预会带来價格的不均衡，带来社会福利的损失另一方面，我又实现了其他的政策目标包括更正市场需要和实现其他的非市场性的目标。

  鼓励和鈈鼓励一些东西这是大的框架。

• 回过头来回答一个问题土地供给对住房价格究竟有什么影响。我可以说在国际上来讲，有两个理论框架第一个，限制土地供给导致土地供给量不足，开发商没有足够的土地造成短缺，最后导致住房短缺产生了更多的住房需求，住房供需发生失衡价格上升，这是大家公认的土地供给限制对房价的影响

  但是实际上，还有另外一个理论框架香港就是在这个框架丅。限制的土地供给但是限制土地供给改变了长期的土地市场的供需均衡，使土地的地租发生变化通过地租发生变化，使资本和土地茬房地产开发过程中的替代关系发生改变最后结果是住房的供给量没有发生变化，但是房价上升了

• 所以房价的上升是因为土地价格的仩升带来土地资本。

  住房需求很特殊新增10万人需要100万平米的住宅，可以有N种方式可以提供建一层楼可以用100万平方米的土地，也可以用10萬平方米的土地建10层楼也可以用1万平方米土地建100层楼，最后形成100万平方米的住宅这样来讲，对土地供给的限制不以对价格的影响有两個不同的调整机制这里要回答的问题就是它和住房价格问题不一样。

  按照这种理论框架住房供给总量没有发生变化，供需关系没有发苼变化但是，因为对土地的期望值发生变化之后影响到土地和资本的替代关系。香港的情况值得我们研究香港可以说无论从宏观层媔或者其他层面它的土地供给制度非常严格。它的土地供给制度是地区公有控制土地市场向外流放。香港在过去30年房价是极其波动的。它的回报非常高另外，香港跟中国很多城市有一定的类似性香港整个房地产开发有几个大的开发公司垄断。

  同时还有一点很重要，香港的公有住房率非常高整个住房当中50%以上是公有的。

  香港有相当高的投资回报所以香港投机性的购房的比例相当高。65年到89年香港汢地供给的情况是土地向市场发放的情况，这是整个住房建设的情况你会发现这两个图，在时间上看不出因果关系土地供给限制了汢地开发强度和重要价值，对住房供给没有影响这是这个研究得出的结论。

• 高房价和投资回报发生关系土地供给对房价的影响可以说昰非常复杂的。这也是它的结论

  在香港，很多人认为如果提高土地供给香港的房价就会降下来。另外一个研究从政府的土地供给和房屋的建设没有直接的关系，这是另外一篇文章得出的结论它做了一些回馈分析，回馈分析也认证政府的土地供给跟房屋的供给总量、市场的供给没有直接关系无论从直接的数据比较，还是从回馈分析得出都是一样的结论

  政府无论怎么供地，中间隔着一个开发商有開发商在运作，土地供给跟住房的价格就变得不那么线性这是香港的情况。所以说研究开发商的行为是在研究住房供给和土地供给关系中非常重要的。

  美国Portland在很显然控制城市土地总量因为按照这个情况，只有在城市边界之内的土地开发由政府承担城市基础设施成本，如果在城市边界之外开发的话由开发商全部承担所有的城市基础设施和城市服务，这个开发成本是不可想象的所以这种政策是开发商没有任何利益冲动，并且在这之外开发

  但是研究发现，美国学者认为如果城市边界对房价有很大影响可是事实证明，在这个当中城市边界对住房影响微乎其微

• 韩国首尔实行非常严格的土地政策，这在世界上也是非常典型的结果造成土地供给短缺，住房短缺高房價等等，所以说刚才讲的土地供给对房价的影响韩国的首尔就变成非常典型的例子。但是我想说韩国首尔的例子同时是规划和供给同步进行之后才有的影响，反过来就没有这么大的影响

  泰国曼谷，曼谷在上世纪80年代的时候就基础设施和没有基础设施的上升了21%，将近40%这么高地价的上升对房价基本没有影响。原因何在就是因为曼谷的高房价通过资本和土地的替代，通过改变政府允许率这样使资本囷土地可以自由替代。结果是高地价并没有对房价带来影响

• 所以国际经验得出一个结论，土地供给跟房价的关系可以说是非常复杂的咜对房价的影响可能有，有可能没有取决于很多其他制约的东西，而不是简简单单的土地供给一定会带来房价上升刚才说了，韩国就昰典型的例子有影响；曼谷没有影响。地价对房价的影响是有其他约束在里面包括资本和土地替代关系是不是刚性，如果是刚性的汢地供给没有了，住房自然短缺如果土地供给少了，房子少供给一半允许你建两倍的住房，允许率上升以后整个住房供给没有影响。所以土地和住房的关系非常重要

  我谈谈中国的问题。中国房价为什么上升中国房价有三大学派，一种学派是土地供给学派就是说政府供地少了，所以房价上升第二个学派是需求学派，每年一千万进城一定收入增加会带来需求关系，供给是刚性的所以这个失衡房价上升。第三个学派是我的学派就是预售制，这是整个住房上升的因素还有投机，中国有没有泡沫我可以说中国住房投机一定是囿的，因为住房投机的三个条件全部成立：第一当一个商品是可交换的，是持久的有潜在的增值性，一定会有价格的上升任何商品，像我们的汽车古董，只要有增值一定会有投机

• 第二，短期增值一定有投机性第三，中国有巨大的个人储蓄中国现在个人社会储蓄有多大，大家知道没有钱没有办法投机等到我有钱了自然投机。发展中国家缺少在住房之外其他可靠、稳定的投资渠道除了房地产の外。

  这三个条件全部成立有钱，又没有其他地方投资看到价格上涨自然就会投机。在国外如果不是投资性和投机性购房，如果因為收入增加改变住房消费你会看到我买一个房子，退一个房子我在美国买了一个房子，我买一个退一个随着收入增加，住房消费是佷特殊的东西不像买汽车或者其他东西，但是住房的消费一定是要换房因为不可能在楼里面加一栋房子，所以你要改变消费水平一萣要变换你的住房区位。

  中国人这么多买房有几个退了？没见得几个人退所以一定是投机性的购房，而不是消费性的购房所以中国嘚泡沫和投机一定是存在的。针对这一点城市经济学论证CBD，住房价格是随着CBD下降的住房价格下降了是保证空间平衡，住房价格和交通荿本的一种抵消住房价格和交通成本的抵消保证空间均衡，这是城市经济学的最基本结论

  按照这么推，土地价格会下降更快土地价格下降是因为住房价格下降。通过这两个关系的影响北京大学一个学生做了分析。但北京的房价和地价表现出这样的规定就是至少从丠京来讲，这个地价上升速度快于房价的上升速度得出一个结论，这样的住房和土地关系是房价决定地价而不是地价决定房价。

  我说奣一下中国是因为拍卖市场地价高，所以整个起点往上走但是增值部分跟地价没有关系。如果今天的土地价格再便宜50%的话整个房价嘚起点会降下来，但是整个增值还是预售制

  我的基本结论就是，国际经验还是一样同时讨论中国很复杂，因为房地产是有历史的成绩不能考虑到历史的成绩，研究国外经验结合中国实际比较复杂，根据政府简单的分析可能会误导关于住房政策的关系

• 谢谢丁成日教授给我们做了一个非常精彩的演讲。在这么短的时间内讲出了自己鲜明的观点。通过香港、曼谷包括首尔提出一个问题，就是土地跟資本的替代关系从这个角度来考虑。我想这一点对于我们研究土地供应和住房价格以及住房公积金政策开了一个很好的思路，谢谢丁敎授

  下一个，我们请意大利佛罗伦萨公共住房办公室的罗伯特·麦罗西先生给我们做演讲，有请！

• 我今天的报告将向大家通过图片的演礻介绍一下欧洲中等城市，比如佛罗伦萨城市的房屋整改计划的经验之后，大家会通过我演示的图片看到我要展示的关于佛罗伦萨房屋整改当中所积累的珍贵资料

  我的报告题目是关于佛罗伦萨市的公共住房整改的可持续和整合性。在这两个特性当中结合整个欧洲较高嘚水准我充满信心的向大家做一个介绍。

• 第一张图片向大家介绍在佛罗伦萨的房屋整改当中的几个主要方式之前乔万尼教授已经向大镓介绍过了他的专业知识，这次我主要向大家介绍关于公共住房这方面的一些情况我在其中加入了关于社会建筑结构的内容，相当于公囲设施将它进行翻修和重新利用，赋予它新的职能

  佛罗伦萨像其他的城市一样，正在经历城市重整的过程在这个过程当中，我们要保证人民的生活水准以及城市建筑的水平，质量是不能够受到影响的在这个过程当中要完成一个蜕变，达到再生的目的

• 欧洲的城市茬扩张的时候，从数量上并不会增加他们只是在某些城市上向外扩展。在这个过程当中主要是对其中的部分老城区进行翻新，给它们添加新的职能从而达到城市的再生和再利用。在这个过程当中要强调居民区与城市环境的整合，要达到居民区与环境的协调与融洽

• 茬城市的重整当中，注意城市的可持续性是第一要素也就是说在发展的过程中，不要超过城市的承受范围在这个当中要注意涉及到古城区的复兴，对古城区进行整修对于城郊需要进行修复，还有一些废弃的工业区再利用以及公共住房再利用和它们的转变，将它们转變为新的公共住房

  我们看一下这个图片，在这个过程中要注意住在不同城市环境中间的分布，要避免对城市造成负面影响的变动因為在过去几十年当中，在欧洲经常出现现在这些地区有一些已经被边缘化，就是由于在规划时超出了城市的承受度

• 在其中受到当地对於房屋整改的选择的方向的影响，在其中对于一些已经存在的历史区域古城区对其中一些基础性的建设进行添置，对并不完善的设备进荇补足在城市的近郊，由于缺乏一些基础性的设施这一部分也是和城区一样，需要进行重新修复并对一些不足进行完善和补足。

  这種新的居民建筑区在市中心由有较强专业技能的艺术家对历史性的文物建筑进行修复，同时保护它们原本的艺术价值你们看到的图片昰意大利老城区的一些城市风光。在修复老城区住房的过程当中要注意对老房子进行调整与重新利用，对于本来是作为古代的博物馆或鍺古代宫廷的房屋要重新赋予它使命。

• 根据目前的经验在这个过程当中有三个要点要注意：一是环境的可承受性；二是做计划的时候、做选择的时候所要考虑的其他各种因素，下面我会详细介绍这些因素；三是对于项目进行管理下面你们可以在幻灯片上看到五个影响茬计划选择当中的因素，其中包括社会经济的目标以及对于所添加设备的不同职能，一共是五个内容

• 在第二个特性当中有几个要点是需要注意的：一是整合之后的质量一定要注意，比如你们看到的图片整合之后房屋的质量可以得到保证；二是对于废弃区域的恢复；三昰对于城市中剩余空间的重新设计。对于整合之后房屋的建筑质量我建议各位去看一下图片。

• 在这个图片当中展示的是一个废弃的公寓建设成了一个独立的私人家园在前面的空地上建成了一块可以供个人使用的绿地。这就是现在要给你们看的图片关于佛罗伦萨市的。從这上面可以看到上面有标注佛罗伦萨在进行整改当中的几个重点区域，两块红色的地方是正在做的几个项目

• 这里是一个清单，是目湔正在做的或者是部分已经完成的项目。这里面包括：第一条古城区建筑的补救计划；第二是关于废弃古城区建设的补救；第三是对於已经存在的建筑的整合；第四是实验性的建筑。一共是6个目前正在做的项目到目前来说，除了我们之前提到的还有10.4%是在新的区域建噺的建筑区的份额。

• 我再次用一个图向大家展示两个区域是目前集中力量做的计划。不单单是对私人住房也包括公共空间进行重新的整合和设计，主要是对于已经存在的建筑进行优化和翻新这是利用私人出资对公共的设施进行整改的项目的介绍，大家可以在右侧看到整个项目所包含的内容当中有住宅，更多的是关于公共设施的更多的是对公众性的计划。

• 现在看到的项目是针对于个人要求所做的主要是针对一些企业或者个人用户住房需要所做的整改计划。你们现在看到的重新翻新计划是关于五个半城区、半城郊的已经废弃的工业區的翻新改建计划赋予它新的职能计划。在这些计划当中也是要把它们建成更多的公共设备，为公众和市民更好的服务

• 这就是之前提到的那个区域的情况，是之前和之后的两种对比主要是公共空间做出了比较大的转变。你们除了看到图片以外它也是个简约的合同，不但是建筑公司和市政府之间的市民也参与其中，他们具有相当的发言权和决定权这是他们在决定该区域规划时市民参与发言的图爿，对于我们来说市民的参与以及知情权是必不可少的要素。右侧的图片是佛罗伦萨市政府的市长和市民代表们进行对话另外一张图爿是市民代表和政府官员在进行对话。

• 你们接下来看到的图片是在古城区的八个中央区域中对较大的古建筑进行重新的整合和补救。

  现茬看到第一幅图是之前贵族的住所下面的两个都是宗教性质的场所。之后又介绍了三个图片都是佛罗伦萨比较大的项目，这所有的6个項目在做的时候除了公共住房以外，还在其中注意到了公共空间的利用对于公众设施的安置和一些补全。

• 你们现在看到的是对于这个區域整改之前和之后的对比可以看到在整改之后，他们在前方特意腾出一块空间以作为这个区域的广场。现在看到的这所建筑建筑師赋予了它们现代的阳台和庭院等新的功能。在经过这次整改之后他们更适合现代人的居住，下面的空间也是现在更多强调的这里详細记录了当时在做这些计划当中一些具体的数据，包括费用和建筑面积等这就是之前该建筑在经过重新整改之后的样子，通过前后的对仳可以看到空间的改变和更多的现代感

• 现在进入最后一个环节，佛罗伦萨房屋整改经验的演变这个环节当中，主要介绍佛罗伦萨的计劃性的模型

  在欧洲那边，一个1万人的居民区就已经是非常大的居民区了在这种较大型的城市当中，这些整改计划总会产生影响在这個过程中主要的目标是城市的发展和复兴，在整个整改过程中都有一个核心的指导方向我们在当中作出的理想的设想，就是达成一种方式让公共管理机构和私人机构在共同的目标下进行管理在计划以及实现整改计划的时候，也是由市政府组织下由市民参与

• 这个当中市囻的参与是不能离开的，具体的组织由佛罗伦萨市政府来组织之后和一些研究机构根据各方面的意见对可行性进行研究，包括经济、技術、环境以及在管理上的可行性通过他们的研究结果，我们来确定自己的整改计划包括城市的转型，然后再确立出整改所使用的时间囷各种方式和模式三个研究所提供给我们不同的数据表格，这个过程中会有一个巨大的挑战在各方面的要求下的可行性。考虑到可行性主要包括安全环境下是否能够达成快速的可行性在管理财政方面和技术方面的可行性，私人投资者来参与这些公共项目的可行性和朂初设定的主要策略的可行性。

• 感谢罗伯特·麦罗西博士从佛罗伦萨市的市政管理角度给我们介绍了佛罗伦萨市在处理古城保护方面的原则，并且介绍了分门别类的做法。下一个作演讲的是中国社会科学院财税所财政研究室的杨志勇研究员他对房地产和财政管理政策研究比較深，现在我们请杨志勇同志做主题发言

• 谢谢主席。各位老师、各位同学、各位朋友下午好！很高兴有这样的机会向大家报告我对中国住房公共政策的一些看法

  因为大家都知道，中国住房的公共政策是一个非常大的问题而且关于住房问题是争议非常大的问题。不同的囚可能谈出来都有不同的意见或者同一个人在不同的时刻面对同一个问题，可能他的看法都不一样关于这个问题在现行政策当中，大镓可以看到中间有很多模糊的地方比如我们经常用的一个词“低收入”，什么是低收入在不同时期有不同看法。还有什么是中低收入；住房中小户型什么是中小户型、中低价位？两年前的8千块是中低价位吗现在在北京看来是中低价位了。所以这是很难说清的问题泹又是大家必须关注的问题。

• 我们来关注这样的问题主要是在政府的层面进行关注，所以我下面的报告简单谈一下政府在住房保障中的責任后面从财政支出、税收政策上谈一点看法，政府在住房保障中的责任

  我们都知道只有安居才能乐业，安居才能和谐我们的十七夶报告中明确提到，并将居民住房列为关系群众切身利益的问题十七大报告说，健全住房制度加快解决城市低收入家庭住房困难。这幾句话已经说明住房的问题在我们国家得到了高度重视

• 关于住房的保障其实已经有了这方面的政策。这些政策我们简单回顾一下这些政策主要针对城镇。我们在谈论住房问题、房价问题更多的是谈论城镇的问题。而城镇的问题起步是从计划经济的福利分房说起的福利分房向住房分配货币化的改革，在转化过程中出现一系列的问题这一系列问题也带有中国特色，因为我们知道中国处于经济和社会的轉型时期体制上是计划经济向市场经济转轨，我们还是发展中国家而且我们是一个大国。还有城乡分割的二元经济结构，所以它的問题更加复杂

• 从80年代开始一直有这方面的文件规定。比如94年、98年、2003年、2004年、2005年、2006年到现在的2007年，从这里可以看到每一年似乎都有一些比较重要的规定，重要的办法出台最近影响比较大的就是国务院24号文，2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》這里面主要提到低收入家庭的保障。这样的保障我们可以看到跟住房相关的提到廉租房、经济适用房、限价房、商品房，提供多层次的住房制度跟政府直接相关的就是廉租房、经济适用房和限价房。商品房的问题比如市场到底是什么样的市场，其实受到政府很多政策方面的影响

• 我们现在要来分析这个问题，我想我们从经济学的角度来看从公共政策角度来看，我们首先要界定一下住房到底是什么性质的产品。我们知道在改革之前，通过福利分房是不把它当成商品来看后来大家认识到它是一种商品，而且又认识到它是一种特殊嘚商品而且跟大家的关系非常密切。如果从经济学来看有可能把它和得有产品来说。住房就是私人产品这种私人产品是因为市场提供时出现了问题，所以才需要政府解决

  政府为什么来解决这样的问题？因为这里的市场是零说白了就是公平问题，就是收入分配问题只能够从收入分配的视角进行分析。不管是住房分哪个层次对于人人来说，都要居者有其屋如果通过收入分配的视角分析，有些问題看的更加清楚

• 这里面我们有两条线解决，一种是商品房市场一种是保障性住房。现在政府比较推崇的就是保障性住房的问题我们知道，廉租房、经济适用房、限价房都是跟政府的一些政策规定有关但是我们如果来看，比如经济适用房、限价房比如北京市推出的限价房很多没有上市，具体对哪一些人销售现在还不是很清楚。但是我们来看像这些住房如果真正的低收入是不可能买得起的。

  还有即使能买得起，还有中间保障不同人群公平的问题这些怎么样来解决。很多地方比较推崇的保障性住房的问题比如厦门模式，按照廈门市政府的领导人所说的它就是香港的做法，最主要提供保障性住房目标是保障性住房的比重要占40%，覆盖到40%的人群

• 低收入人群到底怎么算，占多大比例这个比例由谁来决定？因为既然把住房问题当成公共政策的议题就跟所有人相关联。这个40%、10%或者20%由谁来定这昰很大的问题。因为很多公共政策是不是有效不是说政府作出对大家很有利的承诺就是最有效的。如果政府作出过高的承诺而没办法實现，那么这种承诺可能就会更糟糕了

  关于政府的保障住房就碰到一个问题，中国的土地是国有的政府在解决住房问题比起其他国家囿比较有利的条件。从这里面所提供的政府官方数据比如提到廉租住房制度，还有中央对地方特别是中西部地区的财政转移支付，来解决廉租房的资金问题这里提到廉租房最低保障的问题。

• 其实说到廉租房也有很多争议廉租房顾名思义只能收很低的租金，如果这些囚收入已经很低了为什么政府就不能直接给他们住呢，只要有个条件的话这是廉租房进一步的问题。因为住房问题有很强的区域性的特征是区域性垄断的问题。这个垄断的问题就决定了地方政府要在其中发挥很大的作用事实上如果是相对发达的地区，可能由当地自巳解决如果是相对财力比较不足的地区，那么可能就要由中央政府帮助他们解决

  也就是说政府在租房里面牵扯到公平效益的问题，是甴政府来解决政府怎么来解决都有效率公平问题，是由中央政府解决还是地方政府解决，同样有这个问题前面提到的如果把住房当荿一种特殊的商品，或者把它当成一个得优产品如果这样来看，是把人人享有住房当成基本权利现在很多人强调有住的权利并不等于伱有拥有产权的权利，如果有产权的权利我们面临0和1的选择

  这里面又有一个问题存在，就是住房补贴问题现在的现实是这样，本来每個人的收入中要有一部分包括用于满足自己住房需要的收入但是因为现在很特殊，我们处在经济社会的转型期有些人享受过福利分享，但是有一些人没有享受如果直接在工资里面，可能很难保证他的公平问题这也提出了比较复杂的问题。

• 下面谈一下从税收的角度來说，关于这方面的税收政策出台很多有些公积金和税收有关系，比如公积金缴额的限度比如说2%的限定，在一定时期之内免个人所得稅这是一个鼓励的措施。也有一些规定只在限制投资、投机鼓励税收政策。当然有一些政策出台变成了双刃剑比如二手房市场的个囚所得税、营业税，加强征管时变成双刃剑因为在市场上还是卖方市场，很容易将这些税收转嫁出去这样就变成二手房市场本来应该哽加活跃可能就没有了。另外一方面它可能对抑制投机有一定的作用。

  关于这方面的税收其实还有很重要的契税问题如果从政府的税收政策来说，应该是鼓励资助的税收政策像原先的契税，第一次购买公房可以免税现在福利分享局限于很少的范围内，那么能不能把這个政策可以扩展到第一次购买住房还有住房的利息支出有没有额度的扣除，这些方面都可以做因为它能够区分清楚资助跟投资。这裏面提到很多比如对第一套房的标准做规定，这里面有很多事情可以做

• 现在很多人提到，用物业税的办法来调节如果不开征物业税，就等于你的住房持有的成本很低很多人可愿意用很多房子，有很多种原因导致这方面的原因这很重要。还有像缺少投资的途径有嘚人说如果有钱就买房子。很多人提到物业税的问题物业税有两种，一种是土地出让金的物业税把土地出让金包括出去。另外一种鈈包括土地出让金。

  从官方来看现在更加推崇的是后面这种简单合并的物业税。这里面在征收的时候就有一个难度的问题就是房屋的評估价值，谁来评估如果是中介来评估，这个中介评估谁来认可这里面是非常难的问题，还有税率怎么定至于物业税对房地产市场嘚影响到底有多大，其实很重要的取决于税率的界定是多少比如税率假设是1%，如果一年房价上涨10%、20%的情况下它所占的比例很小，你能說它对这里产生多大的影响

  至于它有多大影响，可能一开始是预期方面产生的影响但预期一消除，接着可能就是报复性的上涨所以這里面对物业税到底有多大的影响，其实可能要到具体的环境中才能进行分析实际它对地产格局影响很小。

• 回过头看二手房市场一开始加强营业税的征管，结果后面都变成转嫁性所以税收的出台要考虑到税负方面的问题，也就是说不要希望把所有的问题解决了关于住房的整个公共政策，整体来说我们首先要明确它的问题是什么这个政策怎么界定，谁能影响这个公共政策现在提到土地供给，在其怹情况下都不变的情况下如果土地供给带动住房供给增加，它对房价的影响是下降的当然问题是能动性形成有效供给，谁来监督有效供给

  还有其他的因素，比如很多人谈城市化、工业化还有政府的住房保障，因为如果有保障性住房就相当于商品房的替代品，还有商品房的定位现在有一种观点认为住房市场跟供给和需求没有关系，是跟人民币升值有关因为人民币在升值，特别像外资更愿意进来因为它的资产在里面可以获取资产升值的好处。

  还有跟宏观经济格局有关跟中国的人口有关系。现在变成住房市场从非常简单的似乎給每个人提供住房的状况变成了现在跟宏观经济、风险关系非常密切的问题。

• 再接着又跟银行体系联系在一起，商业银行的住房贷款鈳能支撑了中国现在的房价但是，开发商、地方政府、银行体系由于他们利益高度集中，就形成了利益共同体而且银行体系和金融體系联系在一起。

  像上午建行的行长谈到如果房价第一跌，银行的金融体系如果出现问题也许就会导致整个经济的崩溃。从这个角度來谈住房问题就变得越来越复杂从现实的角度来说，假设如果有一个相对比较平稳的实现软着陆如果收入增长速度能够快过房价自己嘚速度就不会有问题。在这种情况下很多人谈论收入分配问题，我们能不能通过改变一些政策特别是对初次分配，很多住房问题跟初佽分配有很大关系

  我简单的谈了一下关于住房的公共政策，着重提到了财税的看法谢谢大家！

• 谢谢杨志勇研究员。刚才从政府在住房保障中的责任谈起进而通过财政政策、税收政策两方面谈了自己的想法，更重要提出了许多的问题这些问题都值得深入研究。下面峩们安排两位评议人对三位嘉宾所做得演讲进行评议。第一位请中国社会科学院金融研究所的尹中立先生发言

• 谢谢主席先生。非常高兴囿第二次机会让我发言刚才提到三位专家的演讲，尤其是丁教授的精彩发言给我印象特别深刻他研究的两个主题也是我目前这一阶段所关注的重要问题之一。

  我的结论和丁教授有很多类似之处但是也有些不同。在这里也提出来供大家讨论。第一个问题地价与房价嘚问题。实际上这个问题在中国不仅在学术界甚至在政府阶层都是非常敏感，非常重要的问题不同的结论不仅仅会导致不同的政策取姠，还会意味着不同的部门要为这一轮房价的上涨承担相应的责任所以实际上从房价快速上涨之后，从03年开始是房价决定地价还是地價决定房价就成为公案，不同的部门都站在各自的立场上导致不同的结论

• 我要补充的是，除了地价影响房价以外可能还有一个价格和房价有很大的关系，就是股价所以在讨论房价的时候，应该把地价、房价、股价一起考虑进来可能会看得更加全面一点。为什么说股價和房价有很大的关系我们看到，股价至少通过两种的途径对房价产生了影响：

  第一股价上升时会形成很大的财富效应。因为带来的財富相应会使得房地产的市场购买力大大增加尤其在05年年底到07年上半年，中国股票市场的财富效应是非常巨大的05年底股价在1000点的时候，整个市场流通市值是1万亿多一点现在是8万多亿，这还不算国有股和法人股流通市值增加7万亿，这7万亿是所有参与者、股票市场投资鍺腰包中实实在在感觉增值的部分

  还有总的市值增加20万亿，在中国不到两年中增加的对整个市场产生的影响非常大。这是第一种作用

• 第二，当股价多一点在不断上涨的时候，房地产涨的最快大大增加房地产上市公司的融资能力。大量资金直接作用于地产市场使嘚推高地价，从而间接导致房价上涨股价对房价也有反作用，这种反作用也有两种作用方式：

  一、房价的上涨会直接使得房地产股票上漲在中国这一轮的股价上涨过程中，房地产充当了先锋的角色

  二、使得房地产的准金融部门充分的得到了发挥。有人说房地产就是房哋产怎么还有准金融，实际上我们忽略了一个重要的问题也许欧洲的一些国家房地产的金融部门不是很明显，但是在中国非常明显尤其是中小企业的贷款，还有民间的融资大部分是以不动产作为媒介、作为抵押物，这和当年的日本有极为类似之处日本称日本的融資方式是土地本位制，中国的银行融资实际也是土地本位制

  所以房价会通过这两种途径作用股价，两者之间相得益彰互相促进的关系。我们再说土地我也很赞成丁教授的观点，其实中国土地的稀缺并没有大家想象的那么严重我在这里补充另外一个数据，从现在媒体嘚宣传来看似乎到2020年要守住18亿亩耕地的要求，就使得这10多年的时间内我们可以支配或使用的土地只有2000万亩，实际这是很大的误解我們可以看到，每年的土地平衡情况这里面有很大的误解

• 从每年土地减少的情况来看，并不是因为建设占用耕地这并不是占有比重最大嘚部分。比如去年建设占用耕地只有400万亩左右但是自然灾害所导致的土地损失远远超过这个数，是500多万亩耕地但是大家又说，如果加仩自然灾害是不是意味着耕地可以支配的建设用地会更少？实际不会这样我们可以通过土地整理的方式增加大量的耕地。

  我们以前在耕地整理方面的投入非常少我们每年正在增加大量资金做土地整理的费用。从原来的20亿左右增加到100亿左右实际还大有潜力可挖。因为Φ国有大量的林地和草原可以通过人工加工整理方式成为耕地。上午有一个听众说农村的人进城，就意味着土地大量失衡实际也有┅定的道理。

  中国的土地即使守住了18亿亩耕地其实难度并不是大家想象的那么大，这里面有很大的弹性空间政府在宣传方面也没有必偠在房价上涨过程中大力渲染最严格的土地管理制度，以至于被利用实际在操作方面完全可以做到内紧外松。即使我们的城市面积再扩夶50%完全使得城市占用耕地面积占国土面积不超过百分之二点多，还达不到美国的数据完全能够解决中国13亿人口的吃饭问题。我的补充僦到这里

• 谢谢尹中立先生提出的不同观点。下面我们请中国社会科学院财政与贸易经济研究所的高广春博士做评议

• 谢谢大家！我觉得意大利的学者从今天上午一开始就有不同的单位参与到论坛中，从教授到研究专家再到政府官员，从不同的角度谈到了意大利对解决住房的各个层面的问题

  我过去对意大利的住房问题了解不是很多，这次通过学者和政府官员的介绍使我学到了很多。我过去对美国、英國和其他发达国家的住房问题关注的多一些通过意大利国家学者和官员的介绍，我也看到发达国家在面对和解决住房问题上有许多类似嘚地方发达国家在解决住房问题上有很高的效率。这是第一个感受

  第二个感受，不管是来自意大利的学者、教授还是政府官员在谈住房政策的问题时没有涉及制度层面的问题，这也是西方国家在探讨经济问题中共同的特点在既定的背景之下谈住房政策。我认为恰恰忽略了中国人比较关注的问题我们国家处在转型阶段，制度层面问题恰恰对解决住房问题是非常重要的约束条件

• 换句话说，政府住房嘚有效性和合理性和制度层面的约束条件有关不同的制度约束条件下对保证政府出台合理有效政策是不一样的。大家知道今年7月份美國住房与发展部长到中国来访问，也接受国内媒体采访他是布什总统亲自任命的，假如布什这届政府在新的大选当中下台的话他作为政府部长也要卷铺盖卷走人，他这个部长是由总统定的总统是靠老百姓的选票来定的，而总统靠什么获得老百姓的选票重要的一个方媔就是普通老百姓非常关心的住房问题。

  我们知道发达国家总统的选举像我们中国人的高考一样，老百姓的每一票和考试的每一分非常偅要在这样的国家普遍关心老百姓的住房问题，而且想方设法取悦老百姓是历届政府的做法就拿今年的美国的住房预算来讲，美国总統预算办公室提交的07年住房预算是361亿但是事实上，最后议会通过预算方案是390亿就是美国的议会在其他的预算问题上是斤斤计较，但是怹们在老百姓的住房问题上非常慷慨

  中国的制度和发达国家的制度有不同之处。在中国的制度之下如果通过制度层面保证政府公共政筞的有效性和合理性是非常需要住房与公共政策研究对这个层面加以注意的。

• 第二个感受杨博士提到一个问题，住房属于哪种性质的产品杨博士的观点非常明确，首先是商品而且是特殊的商品。这让我想到一个问题我们今天探讨和研究住房公共政策问题，现在谁来關心住房问题是高收入群体还是中低收入群体，高收入群体不关心住房问题因为高收入群体钱有的是，住房再紧张价格再高，住房洅稀缺高收入群体是有房住的。这是我的观点

  关注住房问题的是中低收入群体。我的观点是关心中低收入群体的住房问题住房产品嘚性质是什么，到底是商品还是公共品还是准公共品，这里有一个比较清楚的解释显然不是市场条件下的产品，更多的是公共品或鍺准公共品。因为中低收入住房问题本身是市场缺陷的结果市场机制解决不了的问题，靠政府来解决政府解决的问题，它难道是商品嗎肯定是公共品，或者准公共品

• 第二，如果把它当成准公共品政府需要以什么样的身份或者扮什么样的角色，以宏观层面或者微观層面出台调控办法或者把相关成本和损失硬性转嫁到房地产商或者银行家的身上，还是政府主动承担起中低收入住房的责任问题这个問题是非常要关注的问题。

  我个人对这个问题研究的不是很透只是提出来。但是我这里有一个小的观点我的观点就是政府不仅仅局限於出台规定、办法，而是更应该介入中低收入住房问题解决上我同一个人交流这个问题，他提出非常简单的方案政府解决中低收入住房问题非常简单，就是政府划出一片地专门给中低收入住房来做得，政府硬性规定再一个区里面必须拿出一定比例的空间，解决中低收入住房问题

  所以，政府直接介入中低收入住房建设问题是非常重要的谢谢大家！

• 谢谢高广春博士的评议。

• 各位来宾、女士们、先生們大家好！现在我们进入论坛第四单元主题是关于住房和财金政策。我相信在这个单元中大家会非常感兴趣另外我们邀请了三位演讲嘉宾和两位评议人，他们都是重量级的专家和学者大家对他们的观点也非常感兴趣。

  在三位演讲嘉宾中有两位是国内金融第一所的所长李扬教授另外一位是国内财政第一所的财政部财政科学研究所所长贾康教授。所以我想大家对他们的演讲抱有很大的期望首先演讲的昰李扬教授，我在这里要强调一点李扬教授一向都是有很多新的观点、新的思想，由于今天时间的关系我们只给他15分钟，发布他关于住房及财金政策的观点

• 谢谢主持人，女士们、先生们下午好！我很荣幸参加这样的研讨会把住房的问题当成公共政策来讨论确实非常適当。由于时间有限我在这里想谈几个观点，大概是六个观点关于住房与公共政策的观点。

  第一如何认识它作为公共政策的地位。峩们说住房本身它是一个私人品但是为什么与住房相关的问题那么引起大家的关注，主要因为它本质上就是一个公共政策可以从几个方面来体现：

• 一是从保障基本人权角度，保障人的基本生存权利应当是人的天赋人权所以，关于住房的政策自然就构成公共政策

  二是住房问题很复杂，本身是一个私人品因为每一个房子都是一个具体的私人去住，所以从经济学来说它是经济品。但是从社会安定角度來说它涉及到人们的权利是不是能够实现，涉及到社会是不是安定因为住房问题又有公共性。所以在住房政策体系上必须兼顾商业性與公共性同时必须注意它的商业可持续性。这样来看住房政策涉及到社会主义市场经济体系怎么建立的问题，涉及到整个宏观经济体系中财政政策和货币政策密切协调配合问题

  三是考虑到住房这样一个行业，这个产业的重要性我们知道住房作为一个产业，它的前连後续效果非常强不管大家承认不承认，它事实是一个支柱产业因此这样一个支柱产业的健康发展关乎整个经济能否健康发展的大问题。所以对促进住房市场健康发展这是我们的公共政策。

• 四是住房涉及到很多的关系住房涉及到居住者和开发商的关系，涉及到人与人嘚关系、人与自然、人与土地的关系涉及到每个居民和政府的关系。所以以住房为依托所有的社会关系都能集中起来。处理好这里的關系当然是公共政策

  第二个看法，住房的公共性应当有法律保障说得更明白一点，中国应当制定住房法规这个法规中应当规定，满足全体居民的住房需求是国家的责任当然我们现在没有这样的法，我经常在会上说中国制定的法特别多，但是有一些重要的法并没有淛定我们刚刚才有所谓《就业促进法》，但是说实话对于现代化的国家来说，两个法最重要：一个是住房一个是就业。据我所知住房作为法律还没有提到我们的立法部门议事日程当中去。

  我们对这个问题简单回顾一下最早有住房法的在英国，当时是在马克斯、恩格斯在做研究的时候恩格斯有一本著名的著作《英国工人阶级状况》，他当时评论了英国政府的第一部关于工人阶级的住房法问题从此以后，英国、美国都有一系列的住房法的体系颁布和实施

• 我引别国的事实主要想说明，资本主义国家本质不是为人民但是住房都是咜们公共政策的目标。我们共产党领导社会主义理所当然应该有这样的住房法住房法应该至少包括这样一些内容：

  比如住房发展的国家目标、国家政府的责任、土地与住房发展、商业性住房发展、低收入阶层住房保障和廉租房制度、土地财产制度、城市规划、房地产金融體系、住房财税体系等等。在这样的法里面应当明确对上述的方面作出规定应该有法律的约束力。

• 我们中国理论界有一个坏处不敢说嫃话，有点取媚于公众据我所知，明确的说这个话是任志强我见到任志强，我说任总这个话说的对但是不该你这个“狼心狗肺”的開发商说，你说了就不对了但是他说的是事实，是我们必须要考虑的问题

  一个国家按照收入等级分成很多，他的可支配收入分成很多等级大家知道中国按照收入分配来看，我们现在收入分配的差距在世界上是比较高的差距是很大的国家。在这种情况下大家用一个標准，一个房价来衡量住房需求能否满足肯定是不对的

  所以我觉得国家应当明确地说，有一些人要买房有一些人就不能买房，有一些囚要租房有一些人就只能由政府提供廉租房，满足他基本的生存需求你不能说一个下岗工人要买90平米，这就是不负责任的政策所以這一点需要勾画，把市场分出层次之后应当说问题才能够理的清楚。

• 第四个看法我觉得要高度关注在住房发展中的土地问题。理论界關于土地价格和住房价格的关系说的很多这里我不做评论。但是在中国由于是在迅速的城市化过程、工业化过程，所以土地逐渐被城市所占有逐渐被住房所覆盖，这是一个基本趋势

  但同时，中国是一个大国是一个可耕地很少的大国。特别是人口和可耕地比我们茬世界中是相当落后的。因此保证一定的可耕地保证我们的粮食安全又是我们必须完成的战略任务，所以就必须保持一个平衡这是它嘚一个要点。

  另外整个住房发展是在城市化的大背景下，因此所谓住房发展所谓住房要使用土地，就意味着一批又一批的农民丧失土哋所以在处理好农民失地过程中的各种矛盾，构成中国住房发展的公共政策核心内容搞的不好所有的事情都可能会被打乱。

  我们现在看到中国的土地制度确实存在问题前不久通过的《物权法》，它的一个核心立法思想就是在公有制下如何解决土地作为财产问题但是現在因为细则还没有公布，《物权法》的使用特别是在土地问题上的使用，到底有怎样的弹性我们还不知道。

  我们想指出的是现在嘚问题全部集中在目前土地的不明确上面。我们知道农村土地转为城市土地，转为住房用地中间有一个政府征地的过程。这样就把土哋供应和土地需求隔开一边是城市政府用它们控制的价格，当然是比较低的价格原先是3年清苗，现在是30年清苗费土地的市场价值差嘚很多，用低价从农民手中拿到然后那边招牌挂，用高价卖给开发商中间政府就获得了这部分收益。

• 说实话政府从土地上获得收益，尤其是地方政府从土地获得收益天经地义世界各国都如此。香港政府也拆价这个无可厚非。问题是中间取得收入的分配和使用应当匼理特别是应当考虑到失去土地的农民生计、就业、养老问题。

  这个问题其实长期以来由于遇到了意识形态的障碍不太好解决我前面說了，《物权法》的通过给了一个解决的法律框架很好的是十七大公开提出了要增加全体居民的财产性收入的口号。我觉得更为解决这個问题给了政策的鼓励财产不动产、动产，动产、不动产主要就是土地及其土地辅佐物

  对中国农民来说有什么？动产很少只有那一點不动产。这样一个不动产怎么能够让它资本化，变成财产然后能够保证土地被城市占用之后不成为三无农民（无地、无业、无收入），现在中国最讨厌的就是三无像外国一个国家一个国家的人从土地上被排挤出来。如果不妥善安排他们的生计、就业、保障这个社會就会出大乱子。

  所以我们觉得基本的路子应当承认农村土地作为农村居民的财产，然后以财产进入土地的流转过程比如可以入股、絀售、获得其他各种各样的安排。

• 第五个看法完善金融体系。应当看到住房的金融体系纯粹是商业金融和政策性金融相结合的体系。純商业肯定不行纯政策也是走不通的。这里面涉及几个问题：

  第一在货币政策上，应当对普通居民的开发住宅建设的金融和工商企业嘚金融要分开中间做一些区分，但是区分不明显特别明显的是，宏观调控市场调控的成本几乎直接、间接都转到普通的居民头上所鉯在货币政策层面上应该对可能性和利率有一定差别的安排。

  同时需要有财政政策的配合。我们知道像发达国家居民购房的利息支出昰冲抵所得税的。在这种情况下利率水平的提高，对于普通居民购买住房来说影响甚微这里面体现我要提高利率要控制这个市场，但昰控制这个市场的同时不要让普通人增加负担。这个方面我们现在没有

  第二，增加机构我们现在基本上有两类机构，一类是商业性機构我们有银行，全部由银行发放贷款这是肯定的，但是不完全还有住房公积金，低进低出但是住房公积金在我看存在很多的缺陷，需要改革我们最近刚刚完成关于中国住房公积金制度改革的课题，适当的时候我们会公布研究成果

  公积金有点类似像欧洲大陆普遍通行的住房储蓄银行，但是它和住房储蓄银行又不一样现在总的情况是，在多数城市都变成地方政府的小金库变成做别的事情的资金来源，并没有用来满足普通居民公积金缴交者的权利和需求这种情况是不能容忍的。

• 另外关于住房机构方面，应当允许合作

  第三，在金融安排中应当允许金融创新。现在我们的金融工具很少和住房有关的金融工具非常少，非常简单我们需要借鉴国际经验，发展大量、多样化的住房金融工具当然，我们在提这个问题的时候现在提有一个危险，也就是说我们刚刚看到的美国次级债那是一个金融创新。次债次债再CPU发展起来，规模本来不大的贷款以它为基础衍生出一系列金融产品，由于这些金融产品被人们广泛购买并持有于是发生次债的问题延伸到其他领域。

  这里面的教训我们当然需要汲取但是不能因噎废食，发展住房工具体系也是相当必要的
  第四，金融系统应当着力于建立完善的住房金融信息系统刚刚不久，有关部门公布第二套住房的政策这个政策有很多的争论，其中有一个問题就是它在实施上有点困难。公布不久我们的经侦局局长说我们的系统不能识别第二套住房的信息，没有信息政策怎么实施就变荿一个良好的愿望，有可能还不是良好的愿望这样就有问题了。
  我们知道金融系统是提供信息没有信息系统是失缺的。还有其他方面比如我们应当让保险机制进入金融系统，让保证机制进入使得这套体系能够有效运行，满足各种各样人的需要

• 第六，重要的是改变政府的职能现在政府是中国经济长期而且是大问题，这几年我们在经营城市的方向把政府企业形象做得越来越完善当然我还在财贸所嘚时候，我们和德国的研究机构和研究者共同做得本身也无可厚非。问题是产生外国的概念和中国政府强烈的干预经济事实结合之后僦产生了不好的效果。

  政府在开发住房问题上一面好象代表居民，但是另外一面更强烈的和开发商的利益联系在一起更何况中间又有汢地收益的问题。所以作为一个公共政策的住房问题上政府在其中发挥的作用是可疑的。它的可疑主要在于它更多的是商业利益而失詓了公共利益。

  所以我们觉得如果整个经济体系的改革进一步政企分开、党政分开，其中最主要的领域是在住房要首先分开。政府应該明确在发展这样的体系中在政策实施过程中应当做什么，不应当做什么不应当向着开发商，不应当以取得土地收益为目的来经营土哋不应该为了吸引外资把土地的价格扭曲。

  它应当首先做廉租房、社会保障体系预算应当有安排，而且应该有越来越大的安排第二，它应该提供信息大家知道，我们老是制定政策所有的政策都有一个很大的缺陷，在住房领域中表现的更明确新增无数，到底这个哋方有多少房子到底有多少人没有房子，有多少人有两套房子有三套房子，到底这个地方房价和你的收入状况有什么样的比例关系┅概不知，然后就制定政策

  所以我觉得，政府所要做得很大事情就是收集、整理、分析并定期向社会发布当地的房地产市场情况和居囻住房的情况。这是它的又一个功能

  第三个功能，应当管理市场严厉打击各种各样违法违规的行为。

  第四就地方政府来说，应当严格执行国家关于房地产市场的各种宏观调控政策现在我们出现了地方和中央相博弈的情况，使得着眼于中央的住房政策不能够得到很好嘚落实

  由于时间有限，我今天就讲这六个观点这个事情是很大的事，我这六个问题并没有覆盖所有的问题比如房地产市场的管理问題、财税问题，另外我所说的事情也没有展开分析如果大家有兴趣，我们在下面进行交流谢谢各位！

• 李扬教授谈到的六个观点确实非瑺重要，值得我们很好的思考和深入的研究我们再次向李扬教授表示感谢。下面做演讲的是财政部财政科学研究所的贾康所长他也是峩们非常著名的财经学家，他的职务很多对于财税问题以及宏观经济问题都有非常深入的研究。

  下面我们就把15分钟时间交给贾康教授

• 謝谢主持人。刚才主持人也过奖了因为我意识到时间很紧，我会尽量按照15分钟控制

  女士们、先生们下午好！我自己接到发言的题目是關于房地产税制的，主要就房地产税收和相关问题谈一些自己的基本认识

  一个是简单勾画现在中国有关房地产的税收现状。我们现在的房地产税费曾经用一个表述概括就是两个双轨制，一个不规范两个双轨，指内外双轨运行、城乡双轨运行一个不规范，就是说税制哆而乱在城镇内外资双轨运行税制里面，在营业和非营业的房地产方面也是两个轨道现行税制只考虑对营业性的房产有税收。另外峩们对于地段因素考虑明显不足。其他涉及到房地产实际产生的各种税种很多作为一般的统计，大家一般认同在各个层次和环节房地產直接或间接有关的税种多达11种。

• 最近几年随着经济适用运行里面一些突出问题，比如大家都关心的房地产是不是过热房价持续走高嘚问题，我们在调控方面有很多的措施在98年之后的时间，那个时候没有突出矛盾我们曾经在税收方面做过放松的处理，就是为了激活房地产市场支持住房制度改革，曾经降低了过房交易营业税和契税但在04年以后，新的一轮宏观调控中要抽紧银根要抑制住房市场投機行为，采取一系列税收方面收紧的措施

• 在最近几年，比如06年时以抑制投机和投资性购房需求为目标，当年6月1日开始征收住房转让環节营业税，对购买住房不足5年就转手交易销售的按照取得售房交易全额增收营业税。在转让住房个人所得税方面也是在那个时候，開始实质性的执行06年8月1日起，个人转让住房要按照财产转让项目缴纳个人所得税有的地方要求个人所得税不完税产权证就不能够发放等等。

  进入07年国家税务总局下发通知，加强征收房地产开发企业土地增值税调整房地产开发企业土地增值利润06年年底，国务院常务会議决定城镇土地使用税每平米年税额提高到三倍等等。这些政策的举措从研究者来看主要还是想稳定房价和抑制房地产市场的投机行為和预防过渡泡沫化。

  其实政府并没有明确说过要降低房价但是这里面确实产生一些误解。包括刚才李扬所长提到的社会心态上很多呼声认为政府应该解决居者有其屋的问题，意味着人人都应该买得起有自己一套产权的住房等等政府要干预房地产市场的房价，就应该使房价走低等等这些都是误区。

• 但是政府这种调控的意图也不能说不包含某些部门、某些行业的官员有过这种想法是不是这种调控措施出台以后就可以使房价走低。现在总体来看房价总体上涨。回顾最近几年上海在一段时间下降6%，但是很快又反弹这是很粗略的关於房地产税费和这几年从税收角度对于房地产市场运行调控的情况。

  第二层面简单做几点分析。我们可能要提出一些问题第一，大家認为政府有必要调控而对于政府以税收等手段对房地产市场做调控的措施不满意，那我们首先要问如果没有这种税收措施，房地产的價位是不是会表现的更高涨得会不会更厉害，我的回答是肯定的不能认为这些措施出来以后，这些税收没用了不能这样解释。如果沒有这些税收措施可能我们现在的涨价会更厉害。

• 第二政府是不是可以只依靠税收政策在房价问题上包打天下。作为研究者我的回答是否定的。因为税收不可能成为一个万能的调节工具解决所有的问题我们国家现在的房价的上涨有其他国家税务所不能调解的必要的洇素。

  坦率地说我个人这样看。在中国已经进入的工业化、城镇化、市场化提速的黄金发展期和超常规的经济发展起飞阶段，房价上漲应该是一种中长期的趋势不排除短期会出现波动。如果从几十年来看更要确信无疑地看到，这种长期的经济增长一定会引进房价的仩涨我们城镇化率现在一般报的是44%，再走6、7年按照前些年的速率每年提高1个百分点，我们会迎来一个转折中国将在2012或者2013年前后，出現第一次城镇人口高于农村区域人口的转折点而这个转折点到来以后，我们还要往下走几十年而小平同志规划的现代化战略基本眉目彡步走，那个时候城镇化率可能要提高到80%左右即使到那个时候，按照市场经济其他国家的经验这个城镇化率还会继续提高。美国现在昰98%以上在这样的过程中，越来越多的社会成员要生活在城镇区域这种长期趋势我们同时要看到另外一个趋势，就是居民收入水平和总體的经济社会结构合理化还有相关各方面的管理水平提高也是长期趋势。

• 现在看起来一些比较尖锐的矛盾如果我们处理好，凭借这些提高的过程我们是有可能化解矛盾。在黄金发展中间处理好矛盾凸显的问题在又谨慎又乐观，又看到挑战的视角之下我们可以看到政府可以做什么，不可以做什么

  我现在主要讲政府可做的事情。一个是任何一个地方政府它应该在中央必要的协调之下对辖区之内的鈈动产功能区和相关公共基础设施做好高水平的、有前瞻性的顶层规划和设计。比如北京到底功能区怎么摆，公共交通体系怎么构建茬这样的大框架下，各种各样的网点怎么配置廉租房是连片还是打散的居民区等等，政府必须牵头做这个事情也没有别的力量能够做恏这个事情。

  第二政府必须提供基本住房保障体系，再加上多层次房地产调控体系这是政府要在构建和谐社会中托底的一个不可推卸嘚作用。我非常赞成李扬所长的观点不可能托底在有产权属性的产权房上面，必须托在廉租房的上面廉租房之上可能还有政府有意引導的试租房，并不一定是最低收入阶层和弱势群体可能有些年轻同志体会到大学刚刚毕业以后开始的一段时间，找一些试租房比较干淨，比较体面但是不需要买它的产权。工作五年、十年、八年根据自己的发展情况再通过一定的自己资金组合购买相对合理小户型的房子等等。

  政府主要应该关注的是托底和必要的政策引导政府不要管价位。

  第三政府显然需要实时抑制炒房行为。现在很多地方确实包括炒作因素政府的炒房行为要加以抑制，税收也是要考虑的手段之一

• 第三个大方面，正面谈谈我对房地产税制在现在阶段上可做得各种事情除了已经出台的短期抑制炒作行为政策之外，应该特别关注在房地产不动产保有环节物业税或者市场经济条件下其他国家以方面房地产、不动产税命名的房地产税的主力税种。我们必须充分重视中国物业税的重大意义把它作为重中之重的大事。

• 这个税制如果能够推出在房地产的保有环节上，它的税收就会实现最基本的内外资并轨同时考虑它会在国际上引导大统一市场并轨。特别是它的调節机制创新意义非常重要我们现在定到很多的职责，说地方政府变成了土地财政靠土地资产收入形成了大宗收入来源，引起严重短缺荇为确实有这个问题，但是其他市场经济国家的地方政府从广义来说，他们也都是土地财产地方政府在辖区内培养税源主要看土地囷不动产方面，他们主要的税收来自土地、不动产的保有环节就是现在物业税的税种组织的收入。

  这种收入是必须按照税基评估值考虑是可以若干年可以重新评估一次的。在每年征收情况下它是细水长流的，不会刺激地方政府的短缺行为而是会形成它专心致志优化夲地投资环境，改进本地投资服务的行为这正好是市场经济所要求的政府既不越位，也不缺位的内在机制

• 这样的机制对中国的意义不訁而喻，非常重大我们可以把这种短期行为的土地财政改造成为长期行为的土地财政。市场经济要求的地方政府职能和财源建设契合就鈳以靠这个支柱税种实现而且在房地产需求方面来看，它的行为和预期会发生重大变化

  现在各个方面想购房的，他们会有这样的税种の后调整自己的预期更多的考虑适中的小户型的房子。开发商、土地和房地产相关的开发主体他们就要适应这个需求结构的调整，更匼理的集约和合力开发土地提供需求方要求的更多小户型更多的低价位的不动产。

  这样的经济手段调节目标值得我们非常看重现在大镓都注意到，物业税的试点范围已经从六处扩的到十处而且很多的研究者和社会各界都在关注，现在的空转什么时候转为实转什么时候把试点比较快的推开。这方面的配套条件我们做过一些初步了解对中国的改革来说，现在很快到位还有困难

  相关的管理人员、相关嘚适用技术因素到位和在《物权法》推出以后怎么样使财产登记制度、财产保护制度和真正的实名制作为前提的基础工作能够到位，工作仩显然还是很有难度的当然，有难度需要我们更重视它而想方设法尽快克服。

  总体的发展趋势恐怕是渐进的但是我们应该尽可能把漸进过程推的快一点。我个人作为研究者有这样一种建议在有关部门下决心把房地产方面的物业税由空转转入实转时，是不是可以考虑奣显的营业性和非营业性这样有助减少摩擦，取得社会公众高度的认可

  非营业性的房产如果开征物业税，建议从独立的别墅、豪宅开始另外在方案里妥善处理公务员，落实政策房和其他复杂棘手的问题这些初步的看法借此机会向大家汇报出来，请批评指正谢谢！

• 謝谢贾康所长的精彩演讲。他同样给我们提供了许多有价值的见解同时也提出了许多房地产税制方面值得研究的问题。再次谢谢贾康所長

  下面我们有请意大利佛罗伦萨大学教授马克·尤金·第·简多米尼克进行演讲。他在房地产方面有很多的研究我们同样希望他能带给峩们更加精彩的演讲。

• 马克·尤金·第·简多米尼克:

  女士们、先生们各位教授我们今天一直在一起，我认为我们讨论的内容非常有意义洏且对未来的发展很重要。显而易见住房是一个很复杂的问题，不可能在一天之内就讨论清楚甚至一个月都不可能很清楚，这应该是學者、研究机构长期研究的一个问题

  我认为，这次论坛是很重要的不仅仅是因为我们提出了一些建议，更重要的是因为它为中介之间嘚合作提供了一个平台也为我们的今后奠定了基础。今天我们讨论的主题是非常重要的我要讲的内容是关于住房和公共政策的理论问題和对策。如果大家有具体的问题还可以给我发邮件

• 马克·尤金·第·简多米尼克:

  有许多学者都曾经作过人力资本对于工资水平的研究，峩们的研究方法是建立一个基本的平衡我们认为，一个地方的生产力和公共设施对于工资是有相反的作用在一方面，人力资本是通过提高生产率来提高生产力水平的另一方面，如果是人力资本对于它所产生的效率有积极影响的话当地的工资水平也会下降。

• 马克·尤金·第·简多米尼克:

  我们研究的是生产力和工资水平之间的相互作用我们发现劳动力的流动对于生产力和工资水平都有影响。这个原因就昰人力资本和延伸效应同步提升生产力从而提高生活水平。人们生活的环境和其他的设施比较好生活质量比较高的话，这些人就愿意接受较低工资水平

  我们还发现，教育水平和人力资源也是互相影响的如果我们只考虑教育水平和工资之间的影响，可能会得出错误的結论很多人认为，一个地方的人力资源不会带来任何的社会收益但其实结果并不是这样的。很多方面的学术论文也提到了人力资源的洇素就是都把注意力放在工资上，对于人力资源的定义就不会这么正确

  我们研究了当地的人力资源，对于家庭租金水平的影响以及個人工资的影响。研究结果显示在当地的人力资源和不平均的租金水平之间有一个相互关系，这种关联是非常动态的关联它不受一些變量的影响。其实在增加的居住人口和范围这种关系依然存在。

  在另一方面当地的教育水平对工资的影响就不是那么动态了。在研究過程中我们发现这种利率在2%到3%，在有些具体的地方教育的影响被显示为零，就是非常不明显对于消费和生产之间的相互关系来讲，峩们的结果可以证实这两个之间是相互抵消的谢谢！

• 非常感谢马克·尤金·第·简多米尼克先生，他从另外的角度讨论了住房公共政策方媔的问题下面我们进入评论阶段，我们请了两位资深的财政金融领域专家进行评论首先评论的是财政部财政科学研究所的副所长白景奣教授，大家欢迎！

• 各位下午好谢谢主持人。下面我谈一下体会刚才三位专家谈了关于房地产财税政策方面和货币政策的研究。我个囚感觉他们的研究还是很深入的。

  李扬教授特别从政府公共政策的特征角度、重点的角度和金融政策的角度进行了很好的演讲我体会怹关于这个问题的三个看法，一个是注意财政政策、货币政策的协调；第二政府职能部门市场的转变；第三，应该法制化

  这些我个人感觉都是当前中国政府对房地产进行政策调控时必须注意的问题。如何注意是另一个层面但是现在必须注意到这个问题。我们现实的问題是法制化程度、政府职能转变必须解决由于这几个方面，包括货币政策和财政政策协调如果没有做好选择，或者选择有了一定偏差可能问题就出现了。当然不一定是当期的可能是前期的问题，累计到现在必须解决

• 贾康教授对税收政策的概括还是非常明确的。两個双轨一个不规范。这确实是中国当前房地产税费政策当中的特征由此出发，贾康教授所谈论的一些观点比如税收政策究竟对房价進行抑制还是其他的，这些政策很有见解还有关于物业税的分析，把土地对房地产开发的环节转移到在保有环节进行调节这些都是非瑺有见解的。

  还有国外的教授所谈的内容这也是很好的角度。前面几位专家谈的都是对当前中国政府作出政策选择很有意义主要是视角和政策重点。受他们的启发根据他们所谈的我觉得有些问题需要深入研究。

  第一个问题就是中国的政府调节房地产市场时，就像两位专家谈的财政政策和货币政策、金融政策要协调，关键是如何协调我们国家在货币政策的角度、金融政策的角度建立了住房公积金，有上万亿的规模但是管理上有问题。还有其他货币上的政策利率的调整，包括住房公积金贷款利率都在调

  在财政政策当中，税收政策和支出政策如何配套从财政角度来看，现在抑制房地产的物价上涨或者确保正常的土地供应，正常房地产供应也出台了一些政策这里面包括营业税、契税也做了调整，包括在所得税方面也有一些调整但是这两边如何协调，这确实是一个大问题

• 第二，财政的角喥支出政策和税收政策如何协调。现在我们国家根据刚才两位谈的我们的支出政策和税收政策应该是两个视角，两个切入点但是这兩个如何协调，我们的税收政策就像刚才贾所长所谈的侧重抑制房价。我们的支出政策确保供应从廉租房的角度，支持廉租房的建设还有经济适用房的建设方面财政支出政策也是做了土地出让金和一些费用的减免。

  但是这两方面如何协调我们更多侧重用哪个手段更奣显。税收政策对抑制房价确实有它的作用有效果。但是是不是支出政策的作用究竟有多少可能还需要研究。特别是廉租房和经济适鼡房的政策经济适用房的争论很大，当然这些都需要研究

  第三，进一步需要研究的就是土地的税费政策和房产的流转政策如何协调現在说中国的房地产税收多，税费多关键是在土地的转让、土地开发的时候多。相应在房产流转的时候应该说税种和费率都是正常的，跟其他的比如营业税、印花税、契税的转让环节并没有多关键在土地的开发环节。

  现在税费多说政府的土地税费多，房地产税费多主要体现在这个环节上。比如现在有10种、20种地方政府跟中央政府还不一样，它们如何协调在解决房价过高时，这是需要注意的因為最终转嫁给消费者的房价是包括税费的。有的时候这里面比重比较大关键是土地开发的税费和房产流转环节的税费如何衔接。

  这是我嘚一些启发就此向大家汇报一下。谢谢各位！

• 谢谢白所长下面有请中国银行王元龙研究员做点评。

• 谢谢非常感谢能给我提供这样的機会。今天的三位专家发言非常好从金融和财税的角度谈了住房消费的问题，国外的专家也有独特的角度所以我今天听了以后很受启發。

  刚才白所长也做了评价也是非常全面的。我觉得我好象已经无话可说了刚才李扬所长在谈到住房消费和金融政策时，他总结了六個方面我觉得已经把这个问题说得非常到位。李扬所长也暗示了我们这个单元还有金融机构的在这儿，所以我想从金融机构的角度来說我来自中国银行，尽管我不代表中国银行的观点但是我从一个金融机构人员的角度，我谈一下我特别赞同李扬所长提到的住房政筞是公共政策。但是他又特别强调要兼顾商业性和公共性，这一点我非常的赞同

  他特别强调商业上有可持续性，这恐怕是我们研究住房和金融政策的一个基本点刚才他还提到，要完善住房金融体系讲的也很全面，提到了要增加机构金融创新所以我想从这个角度谈┅下自己的看法。

• 第一从金融机构来看，住房信贷特别是住房的按揭贷款对金融机构，特别是对商业银行有着非常重要的意义这个意义表现在两个方面：一个方面，从发达国家的经验可以证明住房按揭贷款有一个强劲的发展时期。按揭市场随着房地产市场的发展咜具有长期快速发展的潜力。

  我们有几个数字比如美国从1945年战后到1980年，发生储贷危机按揭贷款和房地产市场持续增长35年。在日本从1952年複兴到1989年泡沫经济房地产和按揭市场增加40年。在大多数的亚洲市场经济国家从60年代初期的经济起飞到1997年亚洲金融危机房地产与按揭市場增长了40年。

  所以说在中国这个增长势头还远远没有完成。即使在房地产和按揭市场发达国家住房按揭贷款市场也有稳定的发展空间。比如说澳大利亚从1965年以来，澳大利亚的市场就保持了稳定增长的态势从1986到2006年的20年间，年均增长率是15%左右高于年均GDP3.3%的5倍以上，所以證明房地产按揭贷款市场有非常巨大的潜力

  另外，住房按揭抵押贷款在商业银行贷款中的比重也在不断增加主要有两个原因：第一，矗接融资市场的迅速发展把大部分的公司贷款转移到了资本市场公司贷款必然要趋向萎缩。第二住房按揭贷款是人们解决住房的根本問题的最有效途径，随着社会信用体系发展将会进一步推进人们的消费习惯

• 第二，住房按揭贷款是人们解决住房的根本问题的最有效途徑随着社会信用体系发展将会进一步推进人们的消费习惯。

  我还有一个数字美国1997年的住房按揭抵押贷款余额是9000亿美元，在美国大型的商业银行的资产比例大约占23%现在这两个字是19000亿美元和34%。所以这些数字都表明这个市场对金融机构是有非常巨大的市场。

• 第二个重要意義在于从银行各种资产的比较来看，按揭贷款具有风险低、收益稳定的优点我们也有几个数字，2006年中国人民银行房地产金融报告里面顯示中国商业银行个人按揭贷款资产质量最好，不良贷款率只有1.5%左右工商和建行低于2%，中国银行大约在1.2%这是第一个观点。

  第二个观點中国正在面临着空前巨大的房地产与按揭贷款的发展空间。这里有几个因素：第一中国房地产市场的增长周期现在还远远没有结束，它的发展空间巨大因为房地市场从92年住房公积金开始已经发展16年，按照中国政府到2020年全面实现小康社会总体目标来估计中国房地产與按揭至少还有13年的快速增长期。房地产需求至少有160亿平米的市场空间

  第二，住房按揭市场的发展也拥有极其广阔的空间1997年年末，中國商业银行住房按揭贷款余额只有137亿元人民币到去年年底，这个规模已经达到2.2万亿人民币也就是说在十年期间，增长了160倍如果我们莋一个粗略的估算，中国的商品房90%由个人所购买70%的人在购房时需要借助银行贷款才可以顺利买房。按照目前商品住宅均价3000多元70%购房需偠贷款，如果按照50%的按揭比例计算在未来13年，意味着还有17万亿人民币住房贷款的需求这个估计不包括房价上涨和按揭比例的上升。

  第彡中国国内银行的住房按揭业务现在仍处于发展的启动阶段。在美国住房按揭贷款规模已经达到GDP百分之百，而中国的规模只相当于GDP的10%国内商业银行住房按揭余额相当于市场发展空间大约只有13%，中国各大的住房按揭贷款占贷款总额比例在20%以下所以，从这三个方面来看中国的住房按揭市场仍然有巨大的空间。

• 第三个观点住房按揭贷款政策需要调整和完善。我想有几点：

  第一住房按揭贷款的产品是┅个复杂的体系，需要有专门的部门来开发产品规划和发展。正如刚才李扬所长提到的要鼓励金融创新

  第二，由于国内金融机构竞争噭烈一些金融机构已经设立了专门的部门来发展住房按揭业务。现在来看四大银行占住房按揭的比重、市场份额大约90%左右，基本处于寡头垄断的状况这种状况估计也会继续得到改善，因为现在中小金融机构发展非常迅猛而且外资银行已经开始涉足这个领域。

  第三國内的各大商业银行目前来看，仍然把住房按揭作为普通的零售产品对待普遍严重缺乏集中的产品开发，专业的客户服务与积极的营销掱段所以这个方面还有许多努力之处。

  第四需要整合房地产开发贷款的按揭资源，尽快实现住房按揭的专业化、集中化的发展

  第五，是否考虑设立专业的按揭银行我个人认为这已经是大势所趋。刚才李扬所长提到要解决房地产金融体系，恐怕靠传统的渠道已经明顯不能适应新的发展需要增加机构。我个人认为恐怕今后有一个重要的方面，就是按揭银行要呼之欲出实际在国外的专业按揭机构非常普遍，比如在美国从事住房按揭贷款的专业银行有900多家将近1000家，占银行总数的11%占美国银行体系总资产的15%左右。

• 第二点需要尽快嘚开发住房按揭证券化产品，防范住房按揭资产发展的周期性与系统性风险我们知道住房按揭随着经济周期，特别是房地产发展有很强嘚周期性造成住房按揭对商业银行隐藏比较大的系统风险。住房按揭的迅速发展和规模化也会因为它的还款期比较长，一般在20年以上可能对银行带来流动性风险。这些问题可以通过按揭资产的证券化和投资银行的债务抵押证券的方式来解决这些方面国内有些金融机構已经开始起步。

  最近发生的美国次级债的危机实际对中国的金融机构也有重要的启示。实现住房按揭资产的证券化可以有效解决或者轉移银行按揭资产的风险在美国，住房抵押贷款中间大约有60%左右已经被证券化

  这就是我从金融机构政策，特别是住房信贷政策的角度來看还有需要空间，这也要求我们的政府和监管机构在这方面应该进一步放松管制增加创新。谢谢！

• 谢谢王元龙博士下面，我们有請意大利佛罗伦萨大学费拉利教授就今天的会议做一个全面的总结大家欢迎！

• 谢谢主席。我非常荣幸能够总结今天的论坛我希望能够充分的总结今天的发言、评论和讨论，并且希望这种总结能够为未来的研究有所帮助

  今天在讨论中，我们得出了一些经验和教训由于時间的关系，请允许我仅提以下要点

  首先，对于中国的宏观经济表现的总体评价中国的经济增长迅猛，其GDP在今年第二三季度以超过11%的速度增长今天上午的发言人提到了这一点。在这种情况下通货膨胀率较低，CPI的指数也仍然可以接受同时也有非常好的收入再分配。峩认为这种经济的效益使得中国在全世界处于领先的地位这种大的背景应该是这次论坛讨论的一个框架。

• 关于住房的几个观点引起了今忝各位发言者的注意同时他们还提出了一些解决方案。所有的相互补充使得我们今天的讨论非常的有意义但是找到了中国住房市场存茬的问题。请允许我在这里做一个总结
  根据今天的分析，有1200万的家庭处于住房困难状态政府提供的补贴并没有完全被低收入的家庭所獲得。
  第三二手房的市场发展的程度不够高。住房的专业和金融服务也不能够完全匹配同时，社会保障性住房方面存在一些缺陷和弱點
  这些是我总结出来的要点。针对这些问题我们在讨论中提出了一系列的解决方案。

• 首先政府应该优先考虑那些购买第一套住房的囚们，金融机构提供的金融产品应该降低利率。特别是针对那些低收入家庭降低利率同时，政府应该鼓励建造新的住房

  第四，应该增加投资并且采取一些新的方式土地的价格应该下降，因为它们有可能影响住房的价格应该降低税负压力。在评论者和发言者中或多戓少都涉及到了这些观点希望政策制定者将会考虑这些因素。

  最后这不是我第一次参加社会科学院的讨论会，特别是财贸所的讨论会与会者的高水平以及讨论的内容另我很震惊，我希望这将对政府的政策制定过程有所影响同样，我还想感谢出色的会议组织工作感謝中国社会科学院财贸所以及米兰的研究机构，还有CISA对本次论坛的成功所作出的重要贡献我感谢你们大家，谢谢！

• 非常感谢费拉利教授充分、全面、精彩、重要的总结到这里，我们今天的论坛议程已经圆满结束刚才费拉利教授感谢了主办单位和工作人员，在这里我要特别感谢在座的各位听众是你们的热心和积极支持参与才有今天会议的圆满成功，非常感谢大家我们期待明年第九届中国宏观经济运荇与政策论坛再相会，谢谢大家！

　　(一).房价是怎么构成的
　　峩们先来分析微利房的房价构成情况。微利房是指房地产开发商修建的用于公开向社会让利出售获取微利的普通商品房99年梅林一村高层微利房的均价是4400（未找到确凿数据，估计的）03年益田村高层微利房的均价是4397，桃源村中高层微利房的均价是3500因下面的资料中有梅林一村比较确凿的数据，所以就以梅林一村的微利房为例进行分析
　　房价共有8个项目构成：
　　土地开发费：为竖向设计需要挖、填的土石方工程费、场地平整费及土地获得的相关费用；
　　由政府确定并收取的优惠土地出让金及市政建设配套费；
　　本体建筑安装工程费；
　　工程管理费：为本体建安工程费的2.6%；
　　住宅区开发配套费：按第十二条的配套费计算范围及不列入政府财政预算支出的住宅的文囮、 教育、卫生、体育和娱乐等公建设施的建设成本。
　　建设期利息：为前五项之和的六个月当年贷款利息；
　　住宅区公用设施专用基金：为前六项因素之和的2%；
　　利润：为前七项因素之和的3%至10%
　　列入微利商品建设计划的用地免收土地使用出让金。只需缴交土地開发费和市政配套设施费即每平方米440元。
　　单位本体造价为1801元
　　工程管理费为%=46.8元。
　　利润按总价的5%计算为220元。
　　利息为107.75元
　　公用设施基金为81.97元。
　　本体造价是很明确的第一.二项和地段有关,估计越好的地段收费越高。第五项开发配套费是个大头估计囷地段也有关系，桃源村的房子能便宜这么多应该和此项费用有关系。
　　普通商品房和微利商品房的区别是：微利房的地不是拍卖招標的而只是征地拆迁安置费用利润只能是3-8%。也就是说普通商品房含有地价配套费会贵一些，但不会贵太多其他的区别就是利润了。
　　(二）房地产的暴利有多高
　　深圳因为临近香港，发展又快房价大起大落非常厉害。深圳（也是全国）最早的第一起土地拍卖是發生87年12月1日8588平方米卖了525万元，地价是611元每平米88年在此地上盖的东晓花园154套住宅以1200元销售。估计该楼盘应该是7层的建筑楼面每建筑平米分摊的地价约350元。而91年罗湖碧波花园的均价就是450092年春老邓南巡后，南下深圳的人很多我的印象中南头一带花园当时也在之间，市内嘚应该更高全市职工月平均工资1988 年为282，1998 年为1532元我估计90年代初当时大部分深圳人的工资在500-1000内，内地可能在150-250之间这个价格简直就是天价，而对于港人来说这个价格就不是那么惊人了，所以当时大部分房子应是卖给了他们
　　当时多层的建造费用应该每平米400元足够了，尛区也没有多少绿化和配套估计每建筑平米均摊0.6平米的土地面积，地如果是拍卖取得的估计每平米800元也够了，摊到每建筑平米为480元配套费用算500。相对来说拍卖来的地的价格肯定高有本事的人自然不会去拍卖会拿地。注意88年东晓花园1200销售价已经盈利了所以92年的楼盘嘚成本不可能高到哪里去。1000来元成本的楼卖4000赚死了吧？当然要交税但很多公司会做假，帐上没多少利润自然就少交很多税。
　　后來金融整顿价格有所回落，但当时来深圳的人实在太多所以深圳房产价格当时应该没有太大的下降，相对当年的收入一般人还是望洋兴叹。
　　97年左右随着香港的回归以及香港房地产的高涨，深圳房价又疯长当年台湾花园的均价为11000，而罗湖的销售均价是9000这些房孓现在已经很旧了，目前价格大概为4000左右当时的多层的成本估计不会超过2000，高层不会超过3000房地产商又大赚了一次。这里面自然少不了馫港人的推波助澜当时香港顶峰时高达14-15万每平米。结果当时买房的人都亏得一塌糊涂这也是前几年上海猛炒房地产的时候，深圳没动靜的原因身边买楼吃亏的人实在太多了。
　　深圳房价最低的时候估计是2003年非典前后当时福田一带的新房大约，还费劲打广告当时微利房都要4300，可见房地产商当时并没有太高的利润
　　06年福田和南山的新房的房价到了10000左右，而很多楼盘的地是90年代拿到的以特区报社后面的五洲星苑为例，均价是8500因是高层，又没有什么社区地块据说是93年取得的，如果是一手地楼面地价600元够了，当然如果原来拿哋时的规划是建多层的那土地成本可以忽略不计。该楼实际成本估计不会超过5000而商报社附近的凯旋国际也是高层，已经卖到11000了房地產商又开始到了大碗喝酒大碗吃肉的时代了。一栋楼就可以造一个亿万富翁出来了
　　不过更令人大长见识的是一贯以走高端路线著称嘚百士达公司，其开发的红树西岸2001年的拍卖地价为楼面地价为3055元，当时很多人还担心这价格太高了该公司最善于做秀，宣传其楼盘采鼡很多了新技术质量又是如何高，用料好我们就算它每平米的建造成本3000元，比03年的微利房1800高出1200其他费用3500元，比微利房的2500高出1000元这樣的成本也不过9555元，但它现在的均价是27000共25万平米，净赚42亿我算出来之后看见这个结果，差点以为计算器坏了要是毒贩们知道这个消息，肯定要后悔得以头撞墙他们可是拿命来做生意，组织还那么严密结果发现搞不过这些拿砖头搭积木的人啊。
　　这种楼盘并没有獨占的资源就凭几个建筑上的概念在那里玩空手道，别的楼盘随时随地就可以复制跟96年一万每平米的那些罗湖房子一样，过段时间人咾珠黄身价自会大跌。据说晚上亮着灯的没几户也许都是炒家在玩，如果真有人买了自住那只能说人傻钱多。
　　而如果是近年拿哋的,由于地价已经疯长,地价对房价的影响已经比较明显如万科城一期,2003年取得的地，每平米楼面地价为2400,加上建造成本和政府收的费用,每平米卖5700,利润不会太高不过据说后面几期已经大涨了。
　　最近在龙岗拍卖的一块地已经很偏僻了，居然楼面地价已经3781以后楼房不卖8千僦没什么钱赚。按这个标准市区内的楼面地价以后不会少于4千，房价要普遍高于1万香蜜湖最贵的一块地，楼面地价是7000据说建的别墅偠卖4.5万。
　　我不知道现在买地的这些房产商能不能赚钱也许深圳有钱人太多了，也许有人觉得顶点还很遥远每次疯狂，总是前面的囚大赚最后总有几个替死鬼。
　　(三）为什么深圳房价这么高?
　　一和欧美房价的对比
　　如果按加拿大的平均房价来看，城市住宅折合人民币平均价格也在1万深圳已经和它差不多了，当然别人大部分是别墅
　　不管在哪个国家，首先建造成本是不能少的,我估计它嘚成本中本体建造成本占的比例很大毕竟人家的劳动力成本太高了，人家的建筑工人也是住别墅开车来上班的
　　其次政府总要收一些配套设施费用的,当然他们的政府不敢收太多。大家应该看到西方哪个政府敢加税街上经常就出现抗议队伍。更关键的是这里的公务员哃志们是没有公车的,政府大楼也比深圳的简陋多了（和咱们的市民中心没法比可能深圳的镇政府大楼都比不上）,更没听说有公务员福利房一说，要知道梅林一村的公务员福利房只收本体建造费的每平米1700，局长住的现价值100万的房子原价只要20万。其他的费用全靠我们交税詓补贴
　　欧美的房价和工资对比就不算很高，工厂最普通的工人的月薪也是1万人民币所以只要有正常工作能力的人，购房压力不会佷大基本上有份工作的人都能买个或大或小的房子。
　　深圳的微利房也得4000每平米有些人在喊中国的房价收入比太高了，确实是高鈳能全世界最高了，可是能降到人家的水平吗我们的一个工人一个月1000元，能存下400元不错了这钱还得准备给小孩上学，全家的治病养咾，谁敢全投在房子上要跟国外一样的房价收入比，房价得降到多少500元每平米？政府没钱怎么去搞配套建设只能说我们的经济水平還不支撑普通工人也去买大房子，说白了就是穷穷的一个标志就是很多人要住农
　　民房，要有集体宿舍要有贫民窟一样的廉租房，甚至还有人去睡桥洞
　　二。土地国有化导致城市极端膨胀用地紧张
　　房地产的源头是土地,欧美政府主要拥有一些偏远的公用土地鉯及政府及军事用地,城市及近郊的土地大部分是私有的,谁用地都得买。而中国的土地全部国有市场规律在这里是失效的。所以会出现深圳比周边城市的房价贵很多的怪现象
　　以温哥华为例,这个号称世界上最适合人居住的城市,并没有人满为患,加拿大人没有都一窝蜂跑到那里去。因为那样的话,如果房价高涨,那么房地产公司就会去购买更多的地来进行开发,自然地价也涨,工资也得涨但同时企业和人员会被迫鋶失，最终会达到一个平衡企业集中于一地，也会远离原料和消费地,所以不可能所有的企业都去温哥华人多了就有人找不着工作，所鉯必然有些人要离开它因此它的房价也就是比其他城市高一倍左右,这是比较合理的。
　　我们看到北京.上海.深圳这些大城市越来越大,企業在这里扎堆深圳唯一的优势是临海,移民城市人才聚集,信息灵通,应该是以高科技.港口.石化.钢铁这些人才和资金密集,对海运交通要求高的企业在这里。其他大量的低技术劳动密集型的企业应该扩散到周边去但实际上市中心还有一大堆这样的企业占着地方不走。关外这样的企业就更多了试想这些企业都走了,深圳还会有这么多人吗?政府还能说土地紧张吗?
　　深圳和惠州.河源通过高速公路也就一两个小时的车程。但房价的差距巨大,深圳比河源可能高六到八倍,地价的差距应该也很大低技术的劳动密集型企业搬到那里去,对于出口企业来说也就是增加了点运输成本,需要厂房建设和搬迁费用,但相应的水电.工资.房租水平都比深圳低,当地消费水平低,员工在那里也更能安居乐业,甚至可以买房。
　　假如土地是私有化的,那么如果企业在深圳的厂房是它自己买下的土地,如果搬到邻近地区去,企业就可以把现有土地卖了而大赚一笔例如市中心一个占地2万平米的工厂,现在把地卖掉至少可进帐3个亿。而在中国,企业没有地的所有权,不能卖地,搬迁没有好处所以它为什么偠搬迁呢?
　　在西方,这个企业如要留在深圳这样的地方,他的员工都要买房,如果这里的房价比其他地方高8倍,其他消费也贵,那企业得提供很高嘚工资。但中国的现实情况是,这种企业的员工大部分住的是集体宿舍,员工不想干了,内地还有大把的人补充进来企业根本就不用考虑他的笁人需要在当地买房。所以这种企业不管是在深圳还是惠州,员工的工资不会有多大区别
　　而深圳政府为了GDP,不会积极赶走这种企业。虽嘫这是块好地,但其他地方又不是没有地了而且没有理由强行赶它走,除非送给企业一笔搬迁费用。对企业来说,毕竟留在深圳的好处也不少交通配套方便,员工好招,工资比其他地方也高不了太多。而且企业拿这些厂房去出租,还可以大赚一笔,市中心的厂房估计也得租15-20元每平米
　　别看政府卖给房地产公司的地很贵,给企业的地都很便宜,甚至白送。现在深圳也开始拍卖工业用地,工业用地的首次拍卖在2005年12月郊区的┅块地25578平米卖了1940万，每平米758元宿舍用地面积为9163，卖价为1070万每平米为1167。郊区每建筑平方米所摊分的地价为250元厂房每平米的造价估计大約是500元，所以综合价格是750元
　　我想这是深圳政府确实觉得土地不太多了,开始采取措施控制工业用地。但对于政府相中的好企业,政府还昰可以采取各种办法挽留,其中一招就是协议低价转让好地块,对沃尔玛.华为这些名企都是这么处理
　　对于稍微偏远一点的郊区,则深圳厂房的租金也很便宜,如网上贷款查到"龙岗坑梓厂房低价租售- 深圳坑梓全新独院厂房招租，厂房一栋三层3300平方米宿舍2100平方米45间，每间可住12人公路边，租金便宜8元/M2/月".而河源的信息是" 三通一平的土地100元每平米以下，未三通一平的则50元以下各县更低.新的标准工业厂房每平方米朤租8元以下；旧的标准工业厂房每平方米月租6元以下；普通工业厂房每平方米月租5元以下。"河源的厂房综合价格大约是530元地是基本不要錢的，就是建造的成本
　　可以看出,对于已经在深圳自己建有厂房的企业来说,没必要搬迁走而把土地还给政府,自用或出租都行。对于新嘚企业,河源有点优势,但无论是自建还是租房,这种差别不是太大,对企业的成本影响不是很严重,除非是大型的企业但如果工业和住宅用地的價格是一样的，则深圳郊区的厂房每平米价格至少2000元一般企业对于是否还在深圳建厂就得仔细斟酌了。
　　另一方面由于土地国有化,導致政府用地和企业用地价格极其便宜,他们在用地上存在巨大浪费。别看商品房小区里简直是寸土寸金,但大量的企业占着一大片地,闲置的鈈少,可盖两层楼的只盖一层楼政府机关更是能多要就多要。而在西方连政府用地也要向私人公平买过来的,那样的话市政府还敢在莲花山湔面占那么大一块地吗?估计市长的工资都要发不出来了去过麒麟山庄.梅林一村的就明白,给大大小小政府公务员住的房子在用地上的奢侈。
　　深圳现在空地还是大把,你到关外去看看,给现有1000万人建房子会有问题吗?那么政府为什么不出让呢?关键又是GDP思想在作怪,深圳政府还在拼命拉大项目来当地落户,所以自然要留着地实际上从全国一盘棋的角度看,这种GDP第一的现象是很可笑的,这个企业不在深圳在河源,但还是在中國啊。可是我们的市长就是这么狭隘,加上他的权力又那么大而欧美的市长没有这么大的权力,既不能免税也不能送地。更关键的是人太多,敎育卫生等公共设施跟不上,导致人的生活条件越来越差,那你这市长就等着下次落选吧
　　这样下去，只能导致几个核心城市飞速发展囚越来越多，所以政府就感觉地不够用了房产市场愈发形成僧多粥少的局面，出现临近城市房价差8倍的奇观
　　如果深圳政府换成了溫哥华政府,土地也控制在私人手里,那么我们可以看到的景象就是深圳会少了很多企业,少了很多人。也不会有很多土地还荒在那里或种着青菜河源的房价会涨,深圳的绝对会跌,深圳的房价绝不会比河源贵8倍,不过3倍是会的。大部分人都买得起房子,不一定很大
　　三。地方政府鈈希望房价下降
　　大家一定要明白一点,我们的市长不是我们市民选出来的而是上面任命的作为一个市长,他不用过多考虑有多少人买不起房，况且政府从来不认为那些没有户籍的人是深圳人他最关心的是GDP上升了多少,GDP是上级要考核他的要点,就是他的政绩。地方财政有钱了,怹就可以搞表面文章,比如把高交会馆拆了重修一个,建一个世界一流的市民中心供官老爷上班用把临街的房子修得美轮美奂。只要有钱了,僦可以把他们体系内的那些大大小小的官员.公务员都搞得服服帖帖,不会去拆他的台,例如深圳小小的一个官员都可以配一辆好车大家也有鍢利房分。
　　政府当然希望当地老百姓富裕但它更希望把老百姓的手里的钱都用各种名目收上来给它用,手里大把的钱化不完，这样的市长多爽啊政府不能象街头抢劫犯那样明抢，怎么办所以开始改革，原来由政府负责的都不管了看看房改.医改.教改的情况就明白了,結局就是越来越贵,然后政府的钱包越来越鼓。而房改是其中最核心的部分医疗和教育部不是每个人都马上就要面对的，而谁都要买房洏且中国人都想房越来越大。
　　要提高GDP就得提高房价。只有房价高了政府的地才能卖个好价，才能收各种税和配套费用这些费用收上去后，到底有多少是用于配套就只有天知道了。至于老百姓卖不起房,关市长啥事?没听说市长因有人买不起房而下台的
　　光地价這一块，我们就可以知道政府的油水有多大了网上贷款查到长沙每亩地给农民的补偿是2万，一亩等于666平米每平米才30元。青岛最近提出嘚新补偿标准郊区平均约在8万左右市区14万左右。所以深圳也不可能高到那里去而且大量的还不是耕地。深圳政府拍卖的地每平米从几芉到上万不到
　　所以中国的市长没有一个会说他的城市房价高的,更不会为他的市民买不起房而痛心疾首，如果在欧美,这样的市长估计昰不想连任了这些市长表面上当然不会说房价越高越好。但骨子里是希望房价稳步上涨的这样每年拿一些地出来拍卖,总是造成供不应求的局面,房价就能逐步上涨。如果一下子拿很多地出来拍卖,哪里卖得出好价钱?房价怎么涨得上去?
　　四土地限量供应和信息不对称给房產炒作提供了最好的平台
　　香港和我们的情况差不多,土地也是控制在政府手中,以前每年规定卖50公顷,而大家的住房需求又是那么迫切,所以汢地价格不断走高,房价在97年最高峰时达到15万每平米。香港的人均收入已经位列世界前列,可怜港人被赞为世界上最忙碌的人,而大部分港人住嘚是鸽子笼难道这是富裕的标志?难道经济发展的结局就是让大家越住越挤？ 最终的结局就是全体港人给李嘉诚等几个大富豪打工,培养出幾个世界级富豪,政府也小赚一笔但是香港真的没地吗?绝对不是,还有大块地方在长青草。那时的政府是英国任命的,老百姓也没办法等董建华上台,为了民心放风说要多批地,要多建公屋,又正赶上金融危机,结果房价剧跌到5万每平米,很多人沦落为负资产。李嘉诚这些人毫发无损其实香港的优势在不断消失，房价不继续下降以后港人还有苦头吃。
　　房价最终还是决定于供求关系.前些年深圳为什么会降价那是洇为房产商赚得太多了，96年你拿1000元工资房价10000，这个房价怎么支撑政府总要批地出来赚点钱吧，所以这个泡沫就这么破了
　　如果政府真的想让房价下降或企稳,那就大量卖地。可惜没有一个政府会这么干卖完了地政府怎么再捞钱？政府看着你的钱包正眼红呢还想降價？
　　经济学家没有起到普及经济知识的作用当然有些话也不可能公开发表。一般人对房价缺乏认识也不知道整体情况会怎么发展，房价越涨就越慌追涨杀跌，跟风炒作导致了房价更大的波动。所以每次这种行情都要涨到大家都受不了然后被某个意外事件或政府的强行干预所打断。所以91年卖400096年卖1万多的房子，实在是太超前了每当面临这个暴涨的时候，房产商和炒房的就可大发一笔而最后財去追高接货的人承担损失。这次深圳不知又要冒进到多少市区内冲到1万5到2万？然后回归到正常大约8.9千
　　五。经济发展和通货膨胀導致房价上升
　　这些年经济确实在发展很多人有钱了，更主要的原因是这些年钞票印多了2005年底的储蓄存款亿，而95年是21941亿增加近7倍。大家手里（据说是20%的人拿了80%的存款）的钱多了不买房干吗？而且中国人确实住得太差尤其很多农村人要来城市，小城市的想去大城市
　　总而言之，如果中国的房地产的体制不改中国的经济如果总体在上升，大家手里的钞票越来越多房价也会天天见涨，政府和房产商会合力让大多数人永远觉得买房是一件如此艰难的事你辛苦了一辈子，最后发现大部分钱就为了这套房子而交给政府和房产商以忣银行了你只不过是个打工的机器而已。当然如果有些地方涨过头了或者政府批地过多也不排除会短期下降。
　　六宏观调控后怎麼反而房价上涨了？
　　政府宏观调控不是想让房价下降而是由于房地产开发过度导致原材料暴涨，把整个经济体系搞乱了当然上海昰要降的，因为实在炒作过头了其他地方吗，领导只希望平稳上涨老百姓手里的钱也不可能一下子都抢光，尤其是搞过分了以后房价暴跌银行的贷款谁去还？所以中央政府还是有点紧张的暴涨的结果是银行和购房者倒霉，房产商得利因为地是以前卖的，政府也不會从这种非理性上涨中得到什么好处所以政府希望细水长流，平稳上涨
　　如果我们国家整个房地产市场是靠市场本身来自动调节的，也就不存在宏观调控的说法了钞票多了，大家一看能买得起房子了于是就蜂拥而上，于是房地产业大肆扩展导致相关基础原材料供不应求，价格暴涨国内不够，那就进口进口多了人民币的汇率就降，购买力更低进口价格狂涨，土地也涨然后政府也得提高利率，因为通货膨胀厉害了到最后在新的高度达成平衡。国家的生产能力就那么大最终只能满足一部分人的需求。
　　而在中国这个传導机制有问题比如汇率，利率不是市场化的土地也不是私有化的。所以政府急了没有办法那就只好采取行政手段了。
　　宏观调控苐一条就是严控土地，土地不批房产还怎么开发？原料紧缺问题就解决了整个经济秩序就恢复正常了。但大家一看土地没了房源減少，于是抢购房价不降反升。所以有些同志学习中央文件的态度不够端正领会不够深刻，以为房价要降了结果吃了大亏，看见一蕗直上的房价合不拢嘴
　　不过今年原材料生产能力上来了，卖不出去开始降价政府现在又急了，估计又要放宽土地和信贷
　　(四)解决房地产问题的几条建议
　　一.中国的土地真的有那么紧张吗?
　　中国政府再三强调土地紧张，不能圈占耕地但是是否连给这些大城市的每个家庭搞一套高层住宅的地都没有？
　　以梅林一村的微利房为例我从GOOGLE的卫星地图上看到其是三栋31层的高楼，三个楼连在一起彡梯八户，估计住2800人占地面积为长约130米，宽约38米如果周围全部建这种高楼，则互相之间保持40米的间距应该够了这样它的占地面积是8700岼米。如果要解决600万人的住房问题则18.6平方公里就够了。如果象香港那样建40层就更少了。但深圳有多少地呢２０００平方公里的土地媔积，可利用的土地是７００多平方公里现在实际已经开发利用了５００多平方公里，剩下了２００多平方公里的土地可以开发利用洳果政府真的按这样的方针去开发土地，会冒出地荒的说法吗光搬掉那些工厂或少批点别墅用地，都足够大家住了
　　去内地有些地方看看，土地利用率就更低了大片的开发区闲置，楼层也低很多还是别墅。
　　政府提出的一个观点就是防止粮食生产滑坡那大家詓看看台湾香港有多少耕地，难道都饿死了日本韩国英国这些国家哪个人口密度比我们小？我知道英国日本人很多人是住别墅的
　　夶家去过农村就知道了，大部分农民占的就是耕地按城市标准来说就是别墅。如果我们把五亿农民城市化后我想占用的耕地肯定下降。而城市中很多用地不是耕地高层建筑一家人占10平米地就够了，而农民估计普遍要占个100平米
　　真正要节约耕地，首先就是逐步城市囮再次约束农民和富人建别墅的占地，还有就是政府自己的行为尤其是那种划片地然后荒在那里的所谓开发区少搞点。深圳要是把那些农民房和破厂房拆掉建高楼还解决不了大家的住房？看看香港的建筑密度就知道我们有多少土地潜力可挖了
　　我就不明白手里拿著上万亿美元外汇的人还会怕没饭吃？加拿大俄罗斯澳洲美国这里的土地太多了粮食生产潜力够我们吃的了。我们的饭店餐厅里的粮食浪费比哪个国家都厉害更何况技术在不断进步，产量在不断提高
　　现在除了非洲这帮人自己瞎整搞得没饭吃，还真没听说哪家没米丅锅的当然如果担心哪天帝国主义会进攻我们，拿粮食当武器那又另当别论了。
　　我们的政府难道不就是应该让大家幸福吗老百姓住房宽敞点碍着谁了？GDP是不断提高可大家全去睡马路？香港那套让老百姓住鸽子笼的搞法是非常可笑的是不是有人喊出地荒，让大镓吓得把银子都赶快奉献上去呢
　　二。开发商何德何能我们需要化那么多钱去请他们来盖房吗？
　　房产商最大的本事不是在建筑設计上而是拿地上，现在有地就意味着利润例如万科十七英里的地就来得不明不白。当然本事更大的人是拿地不花钱或者少花钱如鉯前的副市长王炬大笔一挥，他的女婿就可以少交一亿的地款
　　其次是在和政府部门的关系上，如提高容积率变更规划。我记得万科金色家园就发生过这样的事一期卖房时规划图上显示有一片花园绿地，等房子卖完后绿地就变成高楼了
　　最后就是如何欺骗消费鍺，说高尚点是营销如红树西岸，搞出一堆眼花缭乱的名堂然后房价就青云直上。当然现在也不用搞营销了大家抢着要，在中国各種商品已经大为丰富的今天只有买房子还得排队，从事这样的行业也太爽了点吧
　　正因为如此，我们可以看到号称中国最好的房地產公司-万科它的老总王石整天上山入海，玩得不亦乐乎能如此潇洒地做到行业老大，不得不令人怀疑这个行业的管理含量或者他是忝才？其他行业的老总累死累活能有10%的利润就不错了，看来对王石只有羡慕的份儿
　　我们承认一部分人可以先富起来，社会也认可微软这样的公司获取高额利润毕竟他的员工通过艰巨的努力和无比的智慧，为人类社会带来了巨大进步尤其是软件带有的先天垄断特性，我们不服气也不行而中国的房地产商们凭什么能心安理得地获得如此巨大的财富？
　　光深圳就不知道有多少人在从事房地产行业如果全国的房地产都由政府来主导，可以为社会节约很多人力资源因为这些人做的工作本来就对社会没有多少价值。真正为社会做出貢献的是我们的建筑设计师和建筑工人
　　三。借鉴新加坡经验实现居者有其屋
　　新加坡住房发展局既是政府机构，又是房地产经營企业在解决住房方面起着决定性的作用。其解决住房问题的核心政策是鼓励居民自己购建房另一方面对经济收入不同的家庭，实行鈈同的政策对收入高的居民，国家不包其住房使其住宅完全商品化，而对中低收入家庭实行准商品模式，由政府投资建造社会住宅然后再按优惠条件出卖。
　　由于新加坡住房供应已接近“饱和”近些年政府每年新建组屋在5000套左右，占总房量很小的比重只有少數比较富裕的居民购买超过100平方米户型的新房(一般是卖掉自己现有住房与买新房同步进行)，其他的居民则购买小于100平方米的新房或者购買户型小一些、价格更便宜一些的二手房。保证占80％的居民购买了组屋居住目前新加坡拥有的新的和老的组屋，除极少数145平方米户型外其余为40多平方米至125平方米户型。
　　“80％的居民购买了组屋加上3％的富翁购买了富人住宅，剩下17％买不起组屋的居民就比较好办了”新加坡把这17%的居民分为困难户和特困户，大约各占8.5％并采取了随着经济发展逐步解决他们住房问题的措施。近些年的办法是：对困难戶通过政府补贴，让每户购买一套60－70平方米便宜的旧房居住；对特困户则租给每套旧的42平方米左右的廉租屋每月只象征性地收十几新え房租。解决了困难户和特困户的问题就在全国范围内实现了居者有其屋的目标。
　　在英国由政府建造的福利房占住房总量的50%；香港在“九七”回归后实施“居者有其屋”计划，由香港房屋署建造的“公屋”已经占到住房总量的50%以上；在新加坡这一比例更是高达85%。反观深圳政府建设的安居房占住宅市场总量的比例还不到10%。
　　以深圳的微利房建设为例由专业的设计师完成建筑设计，应该说这也鈈是一件难事一大堆现成的设计可以参考利用，根本就用不着多少创新只要有了图纸，发个招标通知建筑公司.工程队就会蜂拥而至，甚至是带资施工地产商要做的事就是监理，保证建筑质量这也可以由专业的监理公司来完成。而且都有相关的国家标准规范
　　既然如此简单的一件事,我们何不就由政府主导,大规模建设微利房?
　　政府作为土地的唯一拥有者,每年制订规划,建设道路等配套设施。然后鈳以由政府去选建筑设计单位对一个个小区进行设计也可以由建筑公司自行提交建筑设计和造价,最后政府进行招标,选定建筑商。这个过程中也许会存在作弊,但至少不会太离谱毕竟建筑成本是很容易核算的。还有一个途径就是政府按一定的价格将整个小区交给某个房产商來开发建设
　　应规定一个家庭此时最多只有一套从政府那里直接买过来的房子。即一个家庭最多同时只能拥有两套从政府那里直接买來的住宅以防有人大量购买政府那里的一手房,垄断市场。但二手市场上可自由买卖这些房子
　　四。政府住房的建筑质量是个大问题
　　当然大家都会担心政府的项目的工程质量会很差,例如某些地方的道路建设就是例证在网上贷款找到质量问题比较严重的是深圳的鹿丼村，是政府建的也就十来年，现在据说要拆掉重建其他的估计也存在些小问题，但还不至于没法住总体来说情况还可以。
　　目湔其实房产商盖的楼的质量也不会好太多虽说目前深圳房地产商造的楼还没有倒掉的，但时间长了谁敢保证国外倒是能看到很多上百姩历史的房子还在那里好好的，只有中国在成天拆楼况且节约成本是商家的天性，只要暂时楼不倒楼板薄一点有什么关系？地基浅一點哪个购房者看得出来当然房产商以一定价格把工程交给承建商后,如是私人公司,老板还是希望承建商能严格按要求来的,毕竟房子质量好┅些,对公司的长远声誉是有好处的,但老板也管不了那么细,下面的人放水的可能性也是有的。目前不少房地产公司是国有的,监控质量的力度估计就弱一些了
　　国外在建设上偷工减料的事也不是绝对没有,而要想在中国杜绝它简直难于上青天。既然我们消费者目前化那么多钱請房地产商帮我们盖房子,那还是可以考虑在工程监理上化点钱的,例如可以请香港或国外的监理公司还有就是抓到了重刑处罚。
　　还有┅个办法就是让大型的房地产公司来管理这些微利房的建设这样出了问题，这个公司也跑不了而鹿丹村这样的工程估计当时是给什么尛包工头干的，现在找人都找不着找着了也许也。例如让万科这样的大公司来竞标微利房的建设估计十年后出了问题还能找到它。如果质量问题能有比较好的解决方案,那么对于大多数只要有个栖身之所的普通大众来说,我们还有必要化那么多钱请房地产商替我们盖房子吗?
　　五让房产商来建设富人区,政府为穷人盖廉租房
　　政府应大张旗鼓地明确建设富人区，既然我们承认社会贫富悬殊为什么不顺应潮流呢？全世界都有富人区这也不是什么见不得人的事。
　　建设富人区的好处如下:
　　1.增加政府的地价收入现在实际上也存在富人區，很多是自发形成或被开发商创造出来的由于规划中不明确，导致片区中楼盘素质不一规划配套不齐全，富人和穷人混居,大家都不舒服,拍卖地价不够高而开发商挖掘出这个题材后，往往能赚取高额利润,政府没从地价中得到多少好处
　　2.对于富翁来说，他们对房价沒有什么感觉只要求住得舒服.安全.气派能显示身份。政府面对他们的需求可能就有点力不从心了,那么这一块个性化很强烈的需求,还是交給市场来完成比较合适例如政府在规划中指定那些将要建成高档社区的地方，一般是沿江沿海沿湖山边或城市的核心位置景观资源独特的地方。一年只拿几块地出来招标一平米卖十万也不关小老百姓的事。
　　3.在这些地方政府也没必要去建公立学校了，这些人就让怹们上私立的贵族学校医院等配套设施也如此处理。
　　4.对富人区的房产销售转让和继承高额征税。
　　靠着这些收入,政府可以建一些高密度小面积的廉租房,出租或免费给那些最穷的人,总比让他们睡桥洞或乱搭乱建强.
　　六宁可让政府来掏空我们的口袋
　　政府的微利房也可以通过拍卖方式,例如通过网络拍卖，也许房价和现在的市价一样高甚至更高,但毕竟这些钱是到了政府的口袋里而我们现在就是拿这些钱去喂肥了一个个和李嘉诚一样的房产商和大大小小和土地有关的当权者炒房者，这些人要么挥霍浪费,要么转移到国外把钱交给政府,怎么说也算是支持国家建设吗。
　　以深圳为例,如果政府建设1000万平方米住宅,按现在的均价7000出售,共700亿其中成本(征地拆迁100，不过这和容積率的关系很大建高层的话这个成本会很低，本体建造1800配套设施1000)算290亿,政府净赚410亿。而按目前的方式,房地产商拿走了大部分利润,估计政府能有100亿的地价和税收收入就不错了如果全国都这么干，政府可得到的收入至少2000亿政府再浪费,剩下1000亿总可以吧。要知道,我们的很多贫窮大学生就因为交不起学费而悲叹,更有把父母逼得自杀的如果全国的大学生免学费,400万大学生300亿就够了。
　　所以我一直不明白当初设计房改的人是怎么想的难道就是为了让一些人暴富？政府不是需要钱吗这是多么好的机会，为什么不利用呢改革之初,政府确实缺乏经驗,大家都被长期的计划经济害苦了,于是以为市场万灵,什么东西都市场化。但是在土地没有私有化的前提下去推行住宅市场化,实际上就是给叻这些房产商一次掠夺财富的机会购房者由于信息不对称,永远是这个市场的弱者。
　　以下文件和论文是房价计算方法的依据大家可鉯参考。
　　文件1------招商局蛇口工业区关于执行《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》的办法其中有关内容如下：
　　第十┅条 准成本房价由本体造价、工程管理费、建设期利息三项之和构成，并考虑楼层、朝向、环境、折旧等因素
　　工程管理费=本体造价×2.6％
　　建设期利息=(本体造价+工程管理费) ×银行当年公布的半年期贷款利率×6(月)
　　第十二条 全成本房价由准成本房价和住宅区开发配套費（以下简称配套费）两项因素构成。
　　配套费包括住宅区红线范围内的拆迁费、征地费等前期工程费和管、线、路、绿化、人防以及建筑小品等室外工程配套成本配套费按住房建筑面积计算，并由市房改办定期公布
　　配套费随本体造价而浮动。
　　第十三条 全成夲微利房价由全成本房价和微利两项因素构成微利为全成本房的8%。
　　第十四条 对蛇口工业区红线范围内的职工实行社会微利房价在鈈低于市政府房价标准的原则下，社会微利房价可以按市房改办公布的指导价进行计算也可以由下列八项因素构成，并考虑楼层、朝向等因素：
　　（一） 土地开发费：为竖向设计需要挖、填的土石方工程费、场地平整费及土地获得的相关费用；
　　（二） 由政府确定并收取的优惠土地出让金及市政建设配套费；
　　（三） 本体建筑安装工程费；
　　（四） 工程管理费：为本体建安工程费的2.6%；
　　（五） 住宅区开发配套费：按第十二条的配套费计算范围及不列入政府财政预算支出的住宅的文化、教育、卫生、体育和娱乐等公建设施的建设荿本
　　（六） 建设期利息：为前五项之和的六个月当年贷款利息；
　　（七） 住宅区公用设施专用基金：为前六项因素之和的2%；
　　（八） 利润：为前七项因素之和的3%至10%。
　　文件2------深圳市关于公布《1999年多层住房本体造价影响因素表》及有关安居房房价问题的通知
　　　七、2000年1月1日至6月30日各种类型住房的标准社会微利价和标准本体建造成本详见下表：注2(注2：2000年7月1日以后市房改办如未公布新的规定则继续執行此条规定。)
　　　　┌────────────────┬────────┬────────┐
　　　　│　　　 住房类型　　　　　　　　 │ 标准社会微利价 │ 标准本体建造成 │
　　　　│　　　　　　　　　　　　　　　　│　(元／平方米)　│ 本(元／平方米) │
　　　　├────────────────┼────────┼────────┤
　　　　│多层[10层以下(含10层)]不带电梯　│　　2675　　　　│　　1070　　　　│
　　　　├────────────────┼────────┼────────┤
　　　　│多层[10層以下(含10层)]带电梯　　│　　3428　　　　│　　1284　　　　│
　　　　├────────────────┼────────┼────────┤
　　　　│11层一20层(含11和20层)带电梯　　│　　3914　　　　│　　1605　　　　│
　　　　├────────────────┼────────┼────────┤
　　　　│21层一30层(含21和30层)带电梯　　│　　4011　　　　│　　1669　　　　│
　　　　├────────────────┼────────┼────────┤
　　　　│31层以上(含31层)带电梯　　　　　│　　4108　　　　│　　1733　　　　│
　　　　├────────────────┼────────┼────────┤
　　　　│小型复式住房　　　　　　　　　　│　　3113　　　　│　　1643　　　　│
　　　　└────────────────┴────────┴────────┘　　
　　論文1-----在网上贷款找到一篇2000年发表的论文《形成深圳市住房消费增长点的可能性分析〉作者是深圳市住宅局的黄瑞，其中谈到以下内容：
　　深圳安居房的建设和销售一直享受减免有关税费政策1998年11月，深圳市政府发出《关于恢复征收契税有关问题的补充通知》规定“城镇職工第一次购买公有住房（包括我市的福利房、微利房）免征契税”。对安居房的消防报建、白蚁防治、工程质检、工程安检、水电增嫆等费用有关部门也给予减半或全免优惠。
　　普通住宅购销环节的税收负担由原来的10％左右降至4％—5％积压空置房购销环节的税收負担由原来的10％左右降为1％左右。
　　为了解决城市居民的住房问题减低安居房的出售价格，减轻居民购房负担深圳安居房的建设用哋以协议方式供应，并实行地价减免政策即列入福利商品房建设计划的用地免收土地使用出让金和市政配套设施费；列入微利商品建设計划的用地免收土地使用出让金。例如梅林一村住宅区为二类三等地段，按土地面积计算土地出让金及开发费标准为220元／m[2]，市政配套設施收费标准为340元／m[2]三项总价为560元／m[2]。根据安居房
　　土地减免政策 福利商品房用地只需缴交 100元／m[2]土地开发费， 微利商品房用地只需繳交土地开发费和市政配套设施费即440元／m[2]。
　　报纸上文章1----记者写到：2003年梅林一村的高层福利房平均价2177元、单位本体造价为1801元、市场商品房评估价为5600元；益田村平均价为2151元、单位本体造价为1774元、市场商品房评估价为5950元；彩田村平均价为2123元、单位本体造价为1749元、市场商品房評估价为6250元

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原标題：中石化炼化工程(02386)上半年权益持有人应占利润同比增长8.2%至11.98亿元 来源：智通财经

智通财经APP讯，中石化炼化工程(02386)发布2019年上半年业绩公司实現收入226.8亿元人民币(单位下同)，同比增长23.7%;公司权益持有人应占利润11.98亿元同比增长8.2%;基本每股收益0.27元。

公告称收入增长主要得益于中科炼化┅体化项目、科威特炼油项目、中化泉州乙烯项目等几个大型设计、采购、施工总承包项目进入执行高峰期。

上半年集团毛利增长23.4%至23.72亿え，毛利率10.5%与上年同期持平;经营利润增长10.4%至11.01亿元。

期内集团新签订合同量为332.20亿元，同比减少6.4%;于本报告期末未完成合同量为1054.73亿元，较2018姩底增长11.1%