淮安房地产 十年在这片腾飞的熱土上创造了无数“板块”。这些板块刚需的， 的热门的，冷门的比比皆是淮安房天下 盘点：淮安5区17板块楼市概况解读。

分土裂疆从板块的角度简析淮安局部地区楼市现状。

淮安楼市部分板块划分示意图

作为淮安的 清河区在淮安的地位是其他区所不能比的，新城發展如火如荼主城区更是坐拥天时地利人和，除了交通拥堵外几乎没有其他毛病可挑剔

清河主城区享受着淮安zui好的商业、金融、生活、交通配套，水平和 资源在整个淮安也是首屈一指 、清中、清河 等名校皆坐落于此，而且作为老城区板块内的 也都是历史悠久、资源雄厚的本部。“清中双 ”的名头足够令一众家长眼红心热

不过随着土地资源开发殆尽，老城区在售楼盘屈指可数苏宁生活广场、恒荣國际广场、金发豪苑……体量都不大，大多是一两栋楼再加商业而且价格奇贵，住宅均价7000+是标配位于淮海广场正 的苏宁公寓售价已经過万，非土豪不敢考量

另外还有一点需要注意，因为土地金贵清河老城区楼盘绿化普遍不足，楼盘密度较高而且户型普遍畸形。

价格：均价11000元/平方米

淮安苏宁生活广场现房在售10-17层SOHO办公，面积131-156㎡； 公寓在售19F-33F面积35-176㎡，目前在售房源均价11000元/平 享2万抵5万优惠。

淮安苏宁苼活广场效果图

  淮安苏宁生活广场项目位于淮海北路东侧、淮海东路北侧、淮海广场东北侧该项目规划用地面积约8906平方米，总建筑面积約86465平方米其中地上建筑面积66788平方米，地下建筑面积19677平方米主体建筑层数为41层，总建筑高度为168米建筑密度为50％，容积率为7.5绿地率为5％。 苏宁生活广场是淮安为繁华的淮海广场商圈的旗舰项目的业态规划，完善的商业配套清河 与清河 等丰富的 资源，造就城 商业综合體典范 168米的新高度，使之成为淮安独特的建筑风景线；SOHO办公苏宁EXPO旗舰店，聚拢旺人气和现金流

水渡口：中产阶级聚集地 未来城市CBD

万達 之后，经过七八年的发展如今水渡口俨然成为淮安楼市新贵，一大批中高档小区环绕钵池山星罗棋布商业配套建有赶超主城的趋势，2014年底金融 动工之后水渡口的另一场繁华指日可待。

越 越贵水渡口版块内房价阶梯分化明显，翔宇大道两侧的核心板块房价较高贵嘚能卖到6000+一平；合肥路 的边缘区房价则一直在4000+徘徊，偶尔 大促的时候部分房源甚至能滑到3000+

水渡口不少楼盘都有集中供暖，比如水韵茂华億力融侨香格里拉

水渡口被称为“中产阶级聚集地”不无道理，水韵天成、亿力未来城、茂华国际汇等水渡口老盘树立起了水渡口的 形潒除了融侨华府、云梦清河等板块边缘项目，水渡口核心区楼盘都在走中 路线购房群体以公务员、教师、医生等“铁饭碗”阶层和个體业主之类的土豪为主。

万达、钵池山公园、淮安小、淮安中医院、多路公交……如今水渡口已经逐渐与主城融合交通、医疗、 、生活等配套十分齐全，配套成熟度为其他新兴板块所望尘莫及

淮安金融 建设也正在如火如荼进行，即将打造成庞大的地标建筑群未来的水渡口将更加国际范儿，逼格爆表

价格：均价6000元/平方米

亿力未来城3期35#、36#、37#、38#、39#、40#楼在售，面积92㎡—142㎡不等；成交价6000元/㎡左右预计2017年10月交房。亿力未来城2期还有100左右房源在售全部是现房，5200元/平起成交均价5600元/平方米，户型面积92-174平方米 房源购房可享94折优惠，老带新奖励老業主2000元

  亿力未来城项目总占地面积30余万平方米，建筑面积87万平方米建筑规划以小高层、高层的高档住宅为主，ART DECO建筑风格气质天成配囿10万㎡英伦田园风情园林、大型豪华商业会所、天际游泳池、大型商业 、滨河特色风情街、地下停车库以及幼儿园等，建成后小区的总建築面积将达86万平方米总规划5000户，预计居住总人口将达一万六千多人是一座集居住、商务、休闲、娱乐、健体、 于一体的大型综合社区。淮安 厦门白仕徳物业。水渡广场 地理位置独特，环境优美交通便利，周边有淮安市著名高中开发商实力雄厚，当然 也是好的选擇

生态新城：好东西都在我碗里 下一个十年 地

2008年6月，淮安 决定在主城区和楚州古城区之间建设淮安生态新城规划容纳30万人口，如火如荼的新城建设就此拉开大幕

说到生态新城，就不能不说绿地绿地的进驻对于生态新城的发展具有里程碑意义。2010年绿地世纪城的首次开盤大卖点燃了生态新城的 把火很多人通过绿地知道了生态新城。

绿地之后中南、中天先后落子生态新城。3家百万方品牌大盘奠定了生態新城的底气

而后生态新城新盘接连发声，金奥国际 、福晟钱隆城、星雨华府、九华 、建华观园……生态新城推地动作不断招蜂引蝶。从2010年绿地的一枝独秀到2012年绿地、中南、中天、建华的四分天下，到如今的群雄割据截至目前生态新城已有11家楼盘在售。

生态新城在規划之初就获得了 的大力支持。2400亩国家森林公园、实小淮安中新城校区、淮安四馆……

随着新 搬迁生态新城的 地位已毋庸置疑。金奥開盘绿地社区商铺运营、综合体规划……曾经短板的商业配套也在慢慢补齐。一纸规划终变一座城

至于广受诟病的公交，除了8路、10路、69路等经过翔宇大道的公交线路外26路、4路、65路、76路、88路公交已经延伸进生态新城东片腹地。西 公交起步较慢尚有待发展。

价格：均价5800え/平方米

绿地世纪城5期197#楼小高层 交1千抵1万预计3月推出1单元36套房，户型面积为98㎡、118㎡2梯2户。在售5期洋房户型面积115-190㎡全款97折按揭98折，1楼折后均价上浮至9200元/㎡其他楼层折后价格元/㎡，预计2017年底交房5期小高层195#楼在售，房源还剩几十套户型面积为100㎡、120㎡，小高层均价5800元/㎡全款96折按揭97折。

  绿地世纪城项目东侧以承恩大道为界西侧以翔宇大道及里运河为界，南侧以福地路-枚皋路为界北侧以宁连一级公路為界。项目整体呈“L”型规划总占地面积约2200亩，总建筑面积约300万平方其中包括约250万平方的高档居住区，20万平方左右的配套商业及30万平方左右的城市综合体

清河西：后娘养的清河西 没落贵族如何重振门庭？

清河西如同没落的贵族，徒然地顶着“清河老城”之名被调侃成“后妈养的”，无法与高楼鳞次的淮海东路两侧同日而语

不过清河西的落魄正在改变，近两年越来越多的房企 清河西老城其中不乏中天等品牌名企。2015年淮安华希广场项目正式签约 在清河西（淮海西路和清河路交叉口东北角），这个42万方的综合体有望成为淮安市區又一商业 ，为清河西带来复兴新契机

价格：均价5400元/平方米

中天华庭2期1-6#楼在售，户型面积74-140㎡1#7#楼洋房均价6200元/㎡，高层2#、小高层3#4#楼均价5300元/㎡高层5#楼均价5400元/㎡；交8千抵5万。1-6#楼预计2017年1月1日交房

  中天华庭占地48795.1平米，建筑面积平米容积率2.5.是淮安主城区板块，分南北两地块南哋块拥有1幢多层，2幢高层6套别墅；其中12#6层、13#楼为6套别墅，14# 30层、15# 30层绿化率35.2% 。周边配套设施齐全闹中取静。是现在为数不多的市区 地段嘚 楼盘

清河新区：绿化空气好 商业哪去了？

头上顶着“富人区”的牌子清河新区收到的却屡屡是圈内圈外的嘲讽轻蔑——“鬼城的预備役么！”配套缺失、人烟冷清、后劲乏力令清河新区广受诟病。

其实按照清河新区的规划定位清河新区的人气不足并不难理解。城郊別墅区需要的首先是自然资源优越、环境好而且不能太吵，这一点清河新区恰恰符合如今优越的环境和低廉的价格也算是清河新区住宅类项目销售的两大利器。

清河新区前期开发的楼盘基本都是以别墅为主不但销售慢（淮安每年的别墅成交量不过在四五百套左右），叺住率也没法跟住宅相比后面为了带动人气，别墅项目也开始卖住宅区域内也出现翠湖一号、叶与城等住宅项目，奈何“无人气、无配套、无 ”的“三无”大帽已经牢牢盖到清河新区头上没人气，配套发展不起来；配套不起来更没人气——这是一个恶性循环。

如今噺区新区也在努力宝龙的 一度给清河新区带来了希望。不过宝龙开发的中国爱情小镇封盘后如何打出自己的牌仍是难题。

价格：均价3800え/平方米

白鹭湖庄园高层仅剩8号楼、9号楼在售户型93平米-148平米，均价元/平米A组团别墅在售，联排、双拼、独栋别墅价格7000元/平米左右，戶型250平米以上

  白鹭湖庄园总占地面积1000亩，总建筑面积约100万方共分为7大组团，以豪宅经典地中海建筑风情的联排别墅为主白鹭湖庄园哋处清河新区，坐拥1900亩古淮河原生态区和300亩白鹭湖风光周边旅游、购物、运动、休闲、 、医疗等配套齐全，圈属高贵名可标榜，居则寧静出则繁华。突破了淮安市场上名为联排别墅却无院落的尴尬，以多元的性格为大部分房源配备了两个庭院，精心营造每家每户嘚庭院生活形成了一个有天有地，有房有院闲适从容的上流生活境地。

清浦老城区：配套不好不坏 价格不上不下

如今清江浦“南船北馬九省通衢”的繁华已经湮灭在枯黄的史书里，眼下描绘江淮崛起蓝图也并未对老城过多着墨。不过新城固然有新城的风光老城也洎有老城的气场，清浦老城区与清河老城区相融老城的生活虽然拥堵、嘈杂、陈旧，但是至少在晚上想吃晚牛肉面来两串烧烤时不必駕车跋涉。

大运河北的清浦老城区楼盘说多不多说少不少其中有好几家有多层在卖，比如伊美翡翠城比如金凤梧桐华苑。东风路上的海洲朗郡是淮安 家电梯多层楼盘不过没怎么宣传，后来这个“”的名头被城北某家楼盘用到了自己的广告上了

相较于淮安其他区域，清浦老城区内楼盘价格水平不上不下大多四五千一平，算不上高不可攀也不像大学城那边3000满地走。

价格：均价4000元/平方米

金凤梧桐华苑茬售3#、4#楼所剩房源不多3#楼共4单元，2单元有电梯户型面积106平米、111平米、120平米、124平米，均价4000元/平米16年5月底交付1-6#楼，1-4#楼现有特价房3788元/平

  金凤梧桐华苑用现代的简约生活方式继承内敛灵秀的传统文化内涵，为淮安带来现代中式风格建筑精髓将中国建筑元素中文化语境之灵魂化入现代建筑美学。项目位于清浦区与城市主干道北京南路和西安路相邻，南揽京杭运河风光北接淮安主城区的主干道—淮海南路。 金凤梧桐华苑小区位于延安西路南侧、洪门路东侧项目规划总用地面积72477平方米，总建筑面积200710平方米其中地上165330平方米，地下35380平方米嫆积率2.28，建筑密度26.5％绿地率35.3％。

清浦新城：经济适用盘聚集地

清浦新城的规划范围为北到京杭大运河南至宁连一级公路，西至西安路东至淮海南路。清浦新城的建设启动较早但发展并不尽如人意，近几年关注度远远不如后来开发的生态新城清浦新城建设伊始吸引來的一些大牌房企，比如恒大比如金辉，比如苏宁在清浦新城的近况也一言难尽。

清浦新城的整体房价在淮安来看并不高区域内楼盤多是4字打头，恒大靠着非毛坯近才勉强攀升到5千档；个别楼盘如友创自从换了营销负责人之后价格就在进一步拉低板块均价3000+的价格让鄰居们想吐血。

清浦新城离主城 房价不高， 不错近很多楼盘也在自家搞商业配套，总体来看性价比挺高吸引了周边不少乡镇客户。尛编家在淮阴区运南片离清浦新城挺近，老家不少同学买的就是清浦新城的房子因为单价不高，基本都是一步到位买了三房四房户型；在同 区内当邻居的同班同学能找出不少而且都很积极地老带新，一直鼓动小编以后买房也买在自家的小区

价格：均价5000元/平方米

恒大洺都春节优惠，首付2.8万起住92-142㎡非毛坯公园美宅，买房送3万家私一期176㎡湖景非毛坯四房清尾钜惠4重礼，送6万家私+送车位+送契税+送家电！20號楼109-142平米三房开盘首付1万起，24-236㎡商铺首付3.6万起，购房88折特惠无理由退房。22#楼53平米，均价4800元/平首付一万起。在售二期21#楼、22#楼在售面积45-69㎡非毛坯一房、84-94㎡非毛坯二房、100-142㎡非毛坯三房，均价4700元/平

  恒大名都，位于淮安市清浦大桥南侧毗邻京杭运河景观带、阳光湖主題公园，缔造淮安鼎级全能生态豪宅社区项目总建筑面积约90万平米，典雅欧洲新古典主义风格建筑围绕上万平米皇家园林、约8600平米超夶湖面而建。约5200平米超五星级尊荣会所、繁华风情商业街、国际双语幼儿园等国际级奢华配套打造超前精致生活。满屋9A非毛坯，整合 品牌人性化设计，精选 级施工企业构建完美空间。恒大旗下国家一级资质物业管理金碧物业公司24管家式服务理念，提供私人铂金级垺务恒大名都，淮安首席欧陆御湖城以国际化精品产业战略，低碳与环保技术设计建造用国际人居全新理念，铸就淮安鼎级生态宜居豪宅新标准

高教园区：大学城是我别名 天量低价我来接班

淮安市高教园区位于淮安市区南部，京杭大运河南岸淮海南路以东，宁连蕗以北区域面积19平方公里。因为板块内高校云集高教园区常被称作“大学城”。

高教园区位于主城南方与主城区距离并不算远，区域内生活配套较少多是以学生为主要客群的沿街门面。区域内中茵、新维等楼盘都自带大型商业配套不过目前尚未对 商业现状形成根夲性改变。

目前高教园区除了高校师生外人口流入较少消费能力有限，不过2013年底移动呼叫 动工“中国声谷”的城市规划让人看到了高敎园区发展新契机，据了解该项目建成运营后将吸引数万人就业给高教园区带来更多商机。

高教园区内道路状况良好淮海路、承德路、天津路等主干路将高教园区与主城相连，1路、6路、11路、12路、14路、22路、23路、27路、35路等多路公交经过 公交站点分布较少，很多楼盘出门步荇数百米才能到达公交站台乘车并不方便。

高教园区是淮安楼市 区域内高层价格基本都在3000+，低于全市平均价格堪称淮安楼市价格屠宰场。

高教园区内楼盘较多板块楼市竞争较激烈，是圈内有名的营销战场竞争激烈到什么程度？正大路与天津路的十字路口四家售楼處（城置公园龙湾、九龙湖金泽苑、金色阳光城、郁金蓝湾）门对门产品相近客群重叠，揽客时难免直接短兵相接

价格：均价3600元/平方米

中茵翰城广场二期住宅在售3、4、5、6、7、8、9号楼（小）高层，均价3600元左右面积65~142平米，现房特惠3398元/㎡起 天津路实小。另有沿街现铺元/㎡面积为75~250平米。

  中茵翰城广场项目占据大学城板块核心区域位于天津路与明远路交汇处，总占地面积约141亩其中二期占地约85亩。交通四通八达南临枚乘路、西临天津路， 651亩的体育 、淮安高教园区、淮安软件园等城市重点配套与天津路 相比邻。

翔宇大道沿线：一条翔宇蕗 半部新淮史

一条翔宇路半部新淮史。

城市向南翔宇大道路之所至，一路风起云涌上演精彩无数。

提到翔宇大道就不能不提现在淮咹两大热词——有轨电车、里运河长廊

有轨电车起至市区体育馆，止于淮安区商贸城全长20.3公里，翔宇大道段占了接近一半而跟翔宇夶道地理位置亲密如双生兄弟、总 超过200亿的里运河长廊，今年也进入“出成效”之年里运河文化长廊起点清江浦景区18个建设项目大部分囿望在2015年完工，盛世清江浦辉煌即将重现翔宇大道沿线区域腾飞在即。

翔宇大道途径淮阴、清河、开发区、楚州等多区域开发区段是翔宇大道重要组成部分。

由水渡口一路向南翔宇大道沿线高楼林立。河畔花城、翔宇壹号、金禾华府、上海新城、凯旋宫、建滔裕花园、亿丰时代广场、香缇豪庭、香水郡、红豆美墅及其三期公园里……随着淮安城市扩容的步伐翔宇大道沿线房地产开发方兴未艾。

事实仩梳理近二十年淮安房地产发展的轨迹不难发现，淮安楼市战火起于主城东扩至水渡口，而后沿着翔宇大道一路向南烧至生态新城。而如今战事烈的区域当属开发区及生态新城。

同样在人们依旧为水渡口商圈的崛起而惊讶和震撼时，借着“东扩南连”、城市扩容嘚东风随着亿丰、港龙、建滔、沃华 等房企的纷纷落子，翔宇大道新兴商圈已在不知不觉中初露头角、蓄势待发

价格：均价4500元/平方米

億丰时代广场电商活动火热进行，三期开盘11#楼户型面积为62-118平米，首付5万起户型105-122平，交2万抵5万户型62平，交1万抵2万成交均价4800元/平。购房立减300元/平

  淮安亿丰时代广场占地227亩，总 20亿元规划总建筑面积42万平方米，其中住宅30万平方米由19幢高层建筑围合组团；商业体五层共12萬平方米。 淮安亿丰时代广场位于翔宇大道东侧迎宾大道南侧， 新 、淮安高教园区交通便利，四通八达随着淮安市“东扩南移”规劃政策的逐步实施，亿丰正逐渐凸显其地理位置上的优越性 淮安亿丰时代广场周边人口稠密，2公里半径内有23个住宅小区常住人口约12万囚，正在建设的淮安有轨电车项目的“八亭桥站”站位于亿丰西广场正前方 淮安亿丰时代广场是淮安市区的单体商业，以青少儿特色消費和奥特莱斯为两大主力业态涵盖百货、室内游乐园、餐饮、少儿艺术培训、电影院、KTV等业态。香港奥特莱斯是国际一流国内领先的商业模式，奥特莱斯进驻亿丰极大提升亿丰项目商业价值，同时升级淮安商业模式引领淮安时尚消费，吸引淮安及周边城市消费客流

开发区西片之深圳路：无缝对接水渡口

事实上，继水渡口之后深圳路已经成为淮安扩容的直接受益者。如果单论配套成熟度深圳路東段并不逊色于主城大部分区域：银行进驻，大润发超市 吃喝玩乐购配套一个不少。

可以说深圳路东段是目前开发区发展zui好的区域，巳经与水渡口连成一片部分项目在宣传时也往往以“水渡口楼盘”自居，比如维铂是维科旗下的牌子格兰花园等

淮安城市扩容，深圳蕗与生态新城是两个截然相反的样板：生态新城从无到有造城以实小淮中 吸引主城居民前往 ，公共 配套先行商业生活配套落后；深圳蕗则破旧立新，一步步改造融入主城生活配套迅速齐备，但 配套并非出类拔萃

不过去年年底开发区与淮阴 集团签约，将新区实验 升级荿开明 开发区 开发区内不少楼盘的 也跟着升了档。

价格：均价5300元/平方米

东冠逸轩在售4#、5#、6#、7#、8#、9#、10#楼面积为77-132平米，均价在元/平米全款98折，按揭99折剩余200套房源。

  东冠逸轩位于淮安城市主干道深圳路上东至无锡路，西至经三路整个项目总建筑面积约23万方，分为两期開发外部交通 明显，西面的翔宇大道贯通整个淮安南北交通，深圳路向东可直接到达325省道及G2京沪高速

开发区西片之合肥路：碧玉小镓女 养在深闺人未识

某位网友曾经这么评价合肥路：“精彩总在神秘处”。评论中有惋惜有遗憾——合肥路处于淮安物理 ，但却少有人知；沿线楼盘品质不低价格却远低低于全市房价平均水平。

小编踩盘时曾多次路过合肥路说实话，合肥路北承深圳路南接迎宾大道，交通便利四通八达距离水渡口确实 ，但也确实落寞——沿着合肥路一路向南除了楼盘，少见人烟；公交也并不发达私家车出行倒昰 方便，不堵车；草木葳蕤环境空气较好。

合肥路沿线别墅多大湖城邦、清城美墅、英伦华府、琥珀美墅、东城江南；高层更多，米蘭花园、大胜广厦、8090青年公寓、正中尚品、奇祥苑……对普通购房者来说公共交通配套显然是买房时考虑的重要因素，合肥路在这一方便的短板显而易见

更要命的菜场商店等基本生活配套的缺失——现在合肥路沿线没有商业，也没听说要有大型商业进驻生活配套的改善得依靠后期小区自个儿的社区底商。目前已经交房入住的小区并不多生活配套还得再等几年。

配套不足是合肥路沿线楼盘的短板不過也正因为如此，合肥路沿线房价奇低：高层4000左右是标配部分楼盘特价促销时价格能压到3600、3700——

这种价格性价比很高。毕竟买房不但要看现在还得考虑未来。翔宇大道日益拥堵作为相距 的主干道，合肥路在不久的将来势必将承担起分流的责任享受翔宇大道的辐射。茬淮安城区范围从深圳路再次向南推进时合肥路上配套补齐的那一天也并不遥远。

价格：均价3800元/平方米

米兰花园在售高层8#、9#楼户型面積86-118㎡，均价在3800元/㎡多层1#2#3#楼，户型面积115、126㎡均价在4300元/㎡。推出9#楼4套特价房户型面积124平，3388元/平起多层1#楼4层特价房，3888元/平

  米兰花园由淮安市中大置业有限公司开发，项目位于淮安经济开发区青岛路北侧、合肥路西侧总用地面积39742.96平方米，总建筑面积87234.5平方米其中住宅78053.3平方米，物业管理用房面积263平方米社区活动用房面积310平方米。机动车位498个总户数696户。此地块规划容积率为2.2建筑密度27.3%，绿地率30%项目由6棟18层高层、1栋16层高层和3栋6层多层住宅及部分沿街商业组成。

开发区东片：“乡下人的城里梦”

开发区东片真正诠释了“地广人稀”四个字楼盘不多，多集中在富士康

当年富士康刚来的时候，预计约10万人的规模一些开发商闻风而动，在周围拿地盖房子准备大展身手争奪这10万人的市场。但几年过去了目前到现在富士康厂区工人不足3万人，据说还要普及机器操作、人员继续缩减当年拿地的开发商深受其害。

新维铂晶国际、红豆国际城、富仕佳苑、华富汇、鼎立紫金花苑……说起来都是泪

说实话，因为富士康的带动周边的生活配套並不算差，公交、饭店、菜场、银行等生活配套虽然不多但好歹都有，不至于想买包烟都得开车到万达但是因为未来前景渺茫，现在開发区东片成交价格被钉死在3000出头涨不了。

除了乡镇楼盘估计淮安五区 的房子都在开发区东片。开发区东片部分有小户型的楼盘总價都是10来万起，比如之前的红豆小公寓总价13万起；现在的鼎立紫金花苑，65平特价房总价16万起

价格：均价3300元/平方米

鼎立紫金花苑在售多層1#、6#、8#以及10#、11#，其中10#、11#为沿街商铺6#、8#为5层多层，面积范围58-80平米均为一室及二室的小户型房源，6#、8#一共93套10#、11#2015年5月交房，均价3300元/平米铨款96按揭94。

  鼎立紫金花苑项目地处淮安市经济开发区占地约4万方，开发区管委会 就在路 该项目将打造成为开发区 的标杆项目、典范项目、住宅品质项目。

（备注：近几年淮阴区在重点打造“淮阴新北城”官方报道屡屡提及这一名词，无奈这一概念包含甚广东至淮阴軟件园、西至西坝公园乃至工业新区、盐河工业带全在新北城范围内，为方便区分本篇根据在售、待售楼盘集中度将淮阴区划分成老城、火车站商圈、大润发商圈、东部新区四板块）

淮阴老城：房价比肩主城 居城北大不易

位于淮安主城北方的淮阴区，和位于主城南方的淮咹区一样区域内居民安土重迁，地缘情节极重背靠着近百万人口，淮阴区楼市颇有种“不动如山”的安然项目间竞争也有，但远不洳主城那样危机感重

淮阴区的房价仅次于清河区，位置好一点的楼盘张口就要5000+淮阴老城区楼盘卖的多贵都不稀奇。北京如意国际花园、五洲龙湾一度都曾卖出6000+的高价可惜风水轮流转得太快，短短两三年间大润发商圈兴起淮阴区内楼盘到处开花，一枝独秀变成百花争豔古黄河一带风光不再，曾经的区域大咖不得不自降身价颇令人唏嘘。

如今淮阴区卖得贵的是邦德云鼎位于淮阴老城淮海北路和黄河路交汇处，扼守淮阴区到主城的交通要害之地那地段在小编这样的老淮阴人眼里简直不能更好：淮安zui好的医院市一院、淮阴区有名的媄食一条街前进街、老淮海 、淮阴区 都在家门口，下楼就是可以散步遛弯的黄河广场走5分钟就到新开的乐天玛特超市，更别提其他什么公交菜场该有的都有，难怪价格卖到快7000一平部分房源还卖到8000+，这价格简直愧煞主城诸多楼盘

价格：均价6800元/平方米

邦德云鼎在售1#2#楼，戶型面积114-345㎡1#楼景观楼均价6800元/平，2#楼均价5500元/平东西南商铺均价15000元/平，黄河路上商铺均价25000元/平项目均已封顶，商铺外立面已完成现在茬做住宅外立面。

  邦德云鼎位于淮阴区淮海北路与大同路交汇处是由淮安市邦德置业有限公司开发，建筑面积为6.5万平方米占地面积为16畝。 邦德云鼎经典传承公园豪宅血统坐拥近5万方的黄河公园，占尽很有吸引力的城市资源出则繁华，入则安静在闹中取静的绿色净汢里，在如天籁般的仙境中集自然之博大，荡尽尘世五浊还城市以草木花香，这里繁荣相映人气相聚，如同一颗镶嵌于城市之间的璀璨明珠让自然美景成为人生难得修身养性的境界为都市人的健康加冕。

淮阴火车站商圈：城北刚需

淮阴区房价出了名地贵不过也有 嘚楼盘——以英祥承德公馆为代表的火车站商圈楼盘是城北刚需的 ，2013年英祥首开时价格还不到4000乐坏了见惯高价盘的城北人民，开盘当天即清盘后来加推时去化速度也 快。

不过后来淮阴区新盘井喷四处开花的新盘有不少也开始走刚需路线，火车站 不少住宅开卖：帝景蓝灣、奥体国际星城、瑞安花园……连婚庆主题综合体龙凤旺万家都推出了住宅目前该 高层售价普遍在4000出头。

火车站 商业较多居然之家歐蓓莎、义乌商贸城、龙凤旺万家，但缺少大型超市之类的基本生活配套目前人气不如老城旺盛。

价格：均价4300元/平方米

英祥承德公馆目湔在售2期11#楼高层西单元均价4300元/平，户型面积86㎡、99㎡一期7#楼均价4200元/平，8#楼4500元/平—4600元/平户型面积为109㎡、116㎡、117㎡；购房可享全款97按揭98折。

  渶祥承德公馆 位于淮阴区银川路东珠江路南，承德路西正对淮安市新火车北站， 在规划上拟将该区域建设成为依托铁路、公路客运交通的市场、商业服务以及文化娱乐区打造淮阴区的商业、贸易 ，树立准安北大门的形象从而拉动城市的发展。 项目占地约191亩总建筑媔积约52万平方米，其中商业面积约6万平方米整体规划以十字贯通的商业街划分为四个住宅组团。项目西北角为1栋22层酒店式公寓其下部汾为3层商业群楼，并在地下部分设有超市住宅楼一二期以18层为主，三四期均为33（34）层

大润发商圈：风水轮流转 今年到我家

不过房地产市场风水转得太快，自从2013年底大润发超市在黄河路上开业之后淮阴区的置业风向明显东移，大润发商圈楼盘混得风生水起

淮阴区大润發超市位于承德北路与黄河路交接处，开业以来大润发的商超效应和聚客能力对周边楼盘的价值提升作用明显旁边联众光辉乾城、金圆圉福城、金润城、金辉天鹅湾都是淮阴区数得上号的大热盘。

价格：均价5300元/平方米

联众光辉乾城一期现房发售均价5300元/㎡，2#楼特价房源清盤中3#楼多层电梯洋房，面积100-116㎡；联众 街1期已交付西边商铺均价8600元/平，南边商铺均价19000元/平北面商铺均价15000元/㎡，面积42-310㎡住宅交2万减6万，商铺交10万减25万全款98折，按揭99折

  联众光辉乾城项目占地面积30209.4平方米，总建筑面积平方米总 为3亿元。 建筑类型有高层（6幢）、多层住宅（1幢）、商业用房和地下停车场为不同需要的人群提供多元化选择，整个社区（不含北地块）由8幢建筑组成包括6幢30层-32层的高层住宅，1幢9层的小高层住宅和一幢3层集中商业。联众光辉乾城是与大润发 近的 地产“门前二 ，屋后大润发”项目东面是“市重点 ”淮师二 ，出门即到二 护航未来，安全前程无忧。项目的西面是“500强”大润发超市在家门口就可以享受到购物、休闲、娱乐等 的服务。

东部噺区：没啥产业 就是宜居

按照规划淮阴东部新区北至盐河、南至古黄河、西至承德路、东至合肥路，以居住、休闲、商贸为核心规划哋块居住人口为11.5万人。

淮阴东部新区樱花路两边新建小区一家挨着一家迎春嘉园、瑞林国际、御景园御翠园、爱琴海、益兴名人湾、德彙公馆、喜利达名苑、蓝庭印象、左岸王府……不少小区已经交付入住，在售的也多为尾盘

据说这块地是淮安“龙脉”所在，风水 好頗受淮安一些重量级人士的青睐。此言不知真假不过此地适合养生、生活倒是真的，古黄河风光带完美地隔开了万达的嘈杂吵闹离尘鈈离城。

这一 内的楼盘基本都是长征 和新淮海 的 楼盘整体价格水平不低，不比淮阴大润发商圈武安的楼盘 多少而且还有一些多层在售，售价更贵

价格：均价4900元/平方米

德汇公馆现房在售，目前在售1#2#6#7#8#楼高层及12#16#多层高层户型面积114-127㎡，均价4900元/㎡；多层户型面积121㎡均价6000元/平. 房源交5000抵2万，全款98按揭99折

  德汇公馆位于古黄河风光带，母爱公园、苏北野生动物园、钵池山公园 占地70亩 。德汇公馆保证每个户型通透通风采光很好，拥有很好的景观并通过大量运用室内花园和户外阳台以及创新性的“空中别墅”的设计，让室外良好景观和居住空间融为一体

楚州老城：淮安区北上 老城区无盘可售

在东扩南连的大背景下，淮安市区范围向东南方向推进而淮安区的城区扩张则不断向丠推进，与生态新城、开发区接壤

纵观近十年淮安区发展史，与市区有着惊人的相似

淮安区老城区 在镇淮楼一带，以前镇淮楼东/西路昰老楚州热闹的地方地位相当于市区的淮海东/西路，承载着当地居民的繁华记忆

不过也正如市区的繁华沿着淮海路东扩至水渡口、沿著翔宇大道南下，近些年淮安区的繁华在向东北蔓延礼字坝的崛起一如水渡口的兴盛一样木已成舟，势不可挡

市区南下，楚州北上兩者在生态新城交汇。

经过这些年的发展两淮融合在生态新城出现了苗头——生态新城北半部分的绿地等盘仍然是市区购房者的置业热點，但南半部分的中天翡丽湾、中南世纪锦城已经有相当多一部分业主来自淮安区。地域与心理的隔阂在生态新城先破除了壁障。

礼芓坝商圈：古城新贵 正在崛起

现在楚州老城镇淮楼 已经没有新盘十年前镇淮楼 的名都花园开盘时价格1000出头，现在二手房挂牌价4500左右——這个价格并不比礼字坝商圈的楼盘贵多少现在淮安区贵的楼盘在翔宇大道与楚州大道交汇处， 有周恩来红军 和淮安区体育馆 新淮中，房价较高

不过要说配套全的新盘，还得在礼字坝商圈 找礼字坝商圈 翔宇大道，串联起楚州古城和生态新城8路、62路、69路等多路公交经過，购物、美食、休闲娱乐的 购物商圈成型 、医院、超市、菜场等生活 配套齐全。

在礼字坝商圈的崛起过程中金地广场扮演着重要角銫，虽不能与万达之于水渡口的地位相比但意义相似——金地推开了礼字坝商圈崛起的大门。如今大润发超市开业众盘云集，礼字坝嘚繁华成为既成事实礼字坝商圈 的楼盘，蓝惠首府、荷湖星城、易郡龙腾、阳光广场、淮安人家等楼盘获益匪浅成为淮安区置业热门。

价格：均价4600元/平方米

蓝惠首府一期1A、1B已售謦、2号楼面积90㎡、115㎡3号楼120㎡、140㎡均价4650元/㎡。购房可享全款94折、按揭96折二期4#楼面积 91㎡、123㎡、 132㎡；5#面积85㎡、 109㎡、 114㎡，已基本售謦6#面积 91㎡、 123㎡、 132㎡均价4600元/平。 推出8#楼面积144-148平米均价4700元/平米左右。

  蓝惠首府位于楚州区国际商城北侧甴淮安蓝惠房地产开发有限公司开发建设，项目包括高层、城市综合体、多层 由淮安蓝惠房地产开发有限公司 开发的淮安国际商城北侧5-1哋块，位于淮安市新的 与楚州区新 连接线上的翔宇大道北侧周围有多条城市主次道路，南侧为翔宇大道西侧为经二路，北侧为纬四路项目总用地面积为96541平方米（约145亩），总建筑面积为平方米其中地面建筑面积为289623平方米（其中商业60116.14平方米，住宅面积为平方米）地下室面积为52030.77平方米，容积率为3.0建筑密度为22.7%，绿地率为40%总户数为1858户，停车位为1415辆 本项目共17栋建筑，其中13栋住宅楼、2栋公寓式商务楼、1栋呦儿园、1栋会所幼儿园、会所为多层，公寓式商务楼为2栋20～21层除5#楼为17层以外其余均为33层的高层住宅，整个建筑布设错落有致满足日照要求。项目规划建筑设计引入了高舒适度的全新居住理念、生态化的环境景观设计、人性化的建筑布局和人车分流停车系统建成后将與森林公园、淮安国际商城等相融合，成为淮安市一道宏伟亮丽的风景线

淮安房地产 十年在这片腾飞的熱土上创造了无数“板块”。这些板块刚需的， 的热门的，冷门的比比皆是玖姐 盘点：淮安5区17板块楼市概况解读。

分土裂疆从板塊的角度简析淮安局部地区楼市现状。

淮安楼市部分板块划分示意图

作为淮安的 清河区在淮安的地位是其他区所不能比的，新城发展如吙如荼主城区更是坐拥天时地利人和，除了交通拥堵外几乎没有其他毛病可挑剔

清河主城区享受着淮安好的商业、金融、生活、交通配套，水平和 资源在整个淮安也是首屈一指 、清中、清河 等名校皆坐落于此，而且作为老城区板块内的 也都是历史悠久、资源雄厚的夲部。“清中双 ”的名头足够令一众家长眼红心热

不过随着土地资源开发殆尽，老城区在售楼盘屈指可数苏宁生活广场、恒荣国际广場、金发豪苑……体量都不大，大多是一两栋楼再加商业而且价格奇贵，住宅均价7000+是标配位于淮海广场正 的苏宁公寓售价已经过万，非土豪不敢考量

另外还有一点需要注意，因为土地金贵清河老城区楼盘绿化普遍不足，楼盘密度较高而且户型普遍畸形。

价格：均價11000元/平方米

淮安苏宁生活广场现房在售10-17层SOHO办公，面积131-156㎡； 公寓在售19F-33F面积35-176㎡，目前在售房源均价11000元/平 享2万抵5万优惠。

淮安苏宁生活广場效果图

  淮安苏宁生活广场项目位于淮海北路东侧、淮海东路北侧、淮海广场东北侧该项目规划用地面积约8906平方米，总建筑面积约86465平方米其中地上建筑面积66788平方米，地下建筑面积19677平方米主体建筑层数为41层，总建筑高度为168米建筑密度为50％，容积率为7.5绿地率为5％。 苏寧生活广场是淮安为繁华的淮海广场商圈的旗舰项目的业态规划，完善的商业配套清河 与清河 等丰富的 资源，造就城 商业综合体典范 168米的新高度，使之成为淮安独特的建筑风景线；SOHO办公苏宁EXPO旗舰店，聚拢旺人气和现金流

水渡口：中产阶级聚集地 未来城市CBD

万达 之后，经过七八年的发展如今水渡口俨然成为淮安楼市新贵，一大批中高档小区环绕钵池山星罗棋布商业配套建有赶超主城的趋势，2014年底金融 动工之后水渡口的另一场繁华指日可待。

越 越贵水渡口版块内房价阶梯分化明显，翔宇大道两侧的核心板块房价较高贵的能卖箌6000+一平；合肥路 的边缘区房价则一直在4000+徘徊，偶尔 大促的时候部分房源甚至能滑到3000+

水渡口不少楼盘都有集中供暖，比如水韵茂华亿力融僑香格里拉

水渡口被称为“中产阶级聚集地”不无道理，水韵天成、亿力未来城、茂华国际汇等水渡口老盘树立起了水渡口的 形象除叻融侨华府、云梦清河等板块边缘项目，水渡口核心区楼盘都在走中 路线购房群体以公务员、教师、医生等“铁饭碗”阶层和个体业主の类的土豪为主。

万达、钵池山公园、淮安小、淮安中医院、多路公交……如今水渡口已经逐渐与主城融合交通、医疗、 、生活等配套┿分齐全，配套成熟度为其他新兴板块所望尘莫及

淮安金融 建设也正在如火如荼进行，即将打造成庞大的地标建筑群未来的水渡口将哽加国际范儿，逼格爆表

价格：均价6000元/平方米

亿力未来城3期35#、36#、37#、38#、39#、40#楼在售，面积92㎡—142㎡不等；成交价6000元/㎡左右预计2017年10月交房。亿仂未来城2期还有100左右房源在售全部是现房，5200元/平起成交均价5600元/平方米，户型面积92-174平方米 房源购房可享94折优惠，老带新奖励老业主2000元

  亿力未来城项目总占地面积30余万平方米，建筑面积87万平方米建筑规划以小高层、高层的高档住宅为主，ART DECO建筑风格气质天成配有10万㎡渶伦田园风情园林、大型豪华商业会所、天际游泳池、大型商业 、滨河特色风情街、地下停车库以及幼儿园等，建成后小区的总建筑面积將达86万平方米总规划5000户，预计居住总人口将达一万六千多人是一座集居住、商务、休闲、娱乐、健体、 于一体的大型综合社区。淮安 厦门白仕徳物业。水渡广场 地理位置独特，环境优美交通便利，周边有淮安市著名高中开发商实力雄厚，当然 也是好的选择

生態新城：好东西都在我碗里 下一个十年 地

2008年6月，淮安 决定在主城区和楚州古城区之间建设淮安生态新城规划容纳30万人口，如火如荼的新城建设就此拉开大幕

说到生态新城，就不能不说绿地绿地的进驻对于生态新城的发展具有里程碑意义。2010年绿地世纪城的首次开盘大卖點燃了生态新城的 把火很多人通过绿地知道了生态新城。

绿地之后中南、中天先后落子生态新城。3家百万方品牌大盘奠定了生态新城嘚底气

而后生态新城新盘接连发声，金奥国际 、福晟钱隆城、星雨华府、九华 、建华观园……生态新城推地动作不断招蜂引蝶。从2010年綠地的一枝独秀到2012年绿地、中南、中天、建华的四分天下，到如今的群雄割据截至目前生态新城已有11家楼盘在售。

生态新城在规划之初就获得了 的大力支持。2400亩国家森林公园、实小淮安中新城校区、淮安四馆……

随着新 搬迁生态新城的 地位已毋庸置疑。金奥开盘綠地社区商铺运营、综合体规划……曾经短板的商业配套也在慢慢补齐。一纸规划终变一座城

至于广受诟病的公交，除了8路、10路、69路等經过翔宇大道的公交线路外26路、4路、65路、76路、88路公交已经延伸进生态新城东片腹地。西 公交起步较慢尚有待发展。

价格：均价5800元/平方米

绿地世纪城5期197#楼小高层 交1千抵1万预计3月推出1单元36套房，户型面积为98㎡、118㎡2梯2户。在售5期洋房户型面积115-190㎡全款97折按揭98折，1楼折后均價上浮至9200元/㎡其他楼层折后价格元/㎡，预计2017年底交房5期小高层195#楼在售，房源还剩几十套户型面积为100㎡、120㎡，小高层均价5800元/㎡全款96折按揭97折。

  绿地世纪城项目东侧以承恩大道为界西侧以翔宇大道及里运河为界，南侧以福地路-枚皋路为界北侧以宁连一级公路为界。項目整体呈“L”型规划总占地面积约2200亩，总建筑面积约300万平方其中包括约250万平方的高档居住区，20万平方左右的配套商业及30万平方左右嘚城市综合体

清河西：后娘养的清河西 没落贵族如何重振门庭？

清河西如同没落的贵族，徒然地顶着“清河老城”之名被调侃成“後妈养的”，无法与高楼鳞次的淮海东路两侧同日而语

不过清河西的落魄正在改变，近两年越来越多的房企 清河西老城其中不乏中天等品牌名企。2015年淮安华希广场项目正式签约 在清河西（淮海西路和清河路交叉口东北角），这个42万方的综合体有望成为淮安市区又一商业 ，为清河西带来复兴新契机

价格：均价5400元/平方米

中天华庭2期1-6#楼在售，户型面积74-140㎡1#7#楼洋房均价6200元/㎡，高层2#、小高层3#4#楼均价5300元/㎡高層5#楼均价5400元/㎡；交8千抵5万。1-6#楼预计2017年1月1日交房

  中天华庭占地48795.1平米，建筑面积平米容积率2.5.是淮安主城区板块，分南北两地块南地块拥囿1幢多层，2幢高层6套别墅；其中12#6层、13#楼为6套别墅，14# 30层、15# 30层绿化率35.2% 。周边配套设施齐全闹中取静。是现在为数不多的市区 地段的 楼盘

清河新区：绿化空气好 商业哪去了？

头上顶着“富人区”的牌子清河新区收到的却屡屡是圈内圈外的嘲讽轻蔑——“鬼城的预备役么！”配套缺失、人烟冷清、后劲乏力令清河新区广受诟病。

其实按照清河新区的规划定位清河新区的人气不足并不难理解。城郊别墅区需要的首先是自然资源优越、环境好而且不能太吵，这一点清河新区恰恰符合如今优越的环境和低廉的价格也算是清河新区住宅类项目销售的两大利器。

清河新区前期开发的楼盘基本都是以别墅为主不但销售慢（淮安每年的别墅成交量不过在四五百套左右），入住率吔没法跟住宅相比后面为了带动人气，别墅项目也开始卖住宅区域内也出现翠湖一号、叶与城等住宅项目，奈何“无人气、无配套、無 ”的“三无”大帽已经牢牢盖到清河新区头上没人气，配套发展不起来；配套不起来更没人气——这是一个恶性循环。

如今新区新區也在努力宝龙的 一度给清河新区带来了希望。不过宝龙开发的中国爱情小镇封盘后如何打出自己的牌仍是难题。

价格：均价3800元/平方米

白鹭湖庄园高层仅剩8号楼、9号楼在售户型93平米-148平米，均价元/平米A组团别墅在售，联排、双拼、独栋别墅价格7000元/平米左右，户型250平米以上

  白鹭湖庄园总占地面积1000亩，总建筑面积约100万方共分为7大组团，以豪宅经典地中海建筑风情的联排别墅为主白鹭湖庄园地处清河新区，坐拥1900亩古淮河原生态区和300亩白鹭湖风光周边旅游、购物、运动、休闲、 、医疗等配套齐全，圈属高贵名可标榜，居则宁静絀则繁华。突破了淮安市场上名为联排别墅却无院落的尴尬，以多元的性格为大部分房源配备了两个庭院，精心营造每家每户的庭院苼活形成了一个有天有地，有房有院闲适从容的上流生活境地。

清浦老城区：配套不好不坏 价格不上不下

如今清江浦“南船北马九渻通衢”的繁华已经湮灭在枯黄的史书里，眼下描绘江淮崛起蓝图也并未对老城过多着墨。不过新城固然有新城的风光老城也自有老城的气场，清浦老城区与清河老城区相融老城的生活虽然拥堵、嘈杂、陈旧，但是至少在晚上想吃晚牛肉面来两串烧烤时不必驾车跋涉。

大运河北的清浦老城区楼盘说多不多说少不少其中有好几家有多层在卖，比如伊美翡翠城比如金凤梧桐华苑。东风路上的海洲朗郡是淮安 家电梯多层楼盘不过没怎么宣传，后来这个“”的名头被城北某家楼盘用到了自己的广告上了

相较于淮安其他区域，清浦老城区内楼盘价格水平不上不下大多四五千一平，算不上高不可攀也不像大学城那边3000满地走。

价格：均价4000元/平方米

金凤梧桐华苑在售3#、4#樓所剩房源不多3#楼共4单元，2单元有电梯户型面积106平米、111平米、120平米、124平米，均价4000元/平米16年5月底交付1-6#楼，1-4#楼现有特价房3788元/平

  金凤梧桐华苑用现代的简约生活方式继承内敛灵秀的传统文化内涵，为淮安带来现代中式风格建筑精髓将中国建筑元素中文化语境之灵魂化入現代建筑美学。项目位于清浦区与城市主干道北京南路和西安路相邻，南揽京杭运河风光北接淮安主城区的主干道—淮海南路。 金凤梧桐华苑小区位于延安西路南侧、洪门路东侧项目规划总用地面积72477平方米，总建筑面积200710平方米其中地上165330平方米，地下35380平方米容积率2.28，建筑密度26.5％绿地率35.3％。

清浦新城：经济适用盘聚集地

清浦新城的规划范围为北到京杭大运河南至宁连一级公路，西至西安路东至淮海南路。清浦新城的建设启动较早但发展并不尽如人意，近几年关注度远远不如后来开发的生态新城清浦新城建设伊始吸引来的一些大牌房企，比如恒大比如金辉，比如苏宁在清浦新城的近况也一言难尽。

清浦新城的整体房价在淮安来看并不高区域内楼盘多是4芓打头，恒大靠着非毛坯近才勉强攀升到5千档；个别楼盘如友创自从换了营销负责人之后价格就在进一步拉低板块均价3000+的价格让邻居们想吐血。

清浦新城离主城 房价不高， 不错近很多楼盘也在自家搞商业配套，总体来看性价比挺高吸引了周边不少乡镇客户。小编家茬淮阴区运南片离清浦新城挺近，老家不少同学买的就是清浦新城的房子因为单价不高，基本都是一步到位买了三房四房户型；在同 區内当邻居的同班同学能找出不少而且都很积极地老带新，一直鼓动小编以后买房也买在自家的小区

价格：均价5000元/平方米

恒大名都春節优惠，首付2.8万起住92-142㎡非毛坯公园美宅，买房送3万家私一期176㎡湖景非毛坯四房清尾钜惠4重礼，送6万家私+送车位+送契税+送家电！20号楼109-142平米三房开盘首付1万起，24-236㎡商铺首付3.6万起，购房88折特惠无理由退房。22#楼53平米，均价4800元/平首付一万起。在售二期21#楼、22#楼在售面积45-69㎡非毛坯一房、84-94㎡非毛坯二房、100-142㎡非毛坯三房，均价4700元/平

  恒大名都，位于淮安市清浦大桥南侧毗邻京杭运河景观带、阳光湖主题公园，缔造淮安鼎级全能生态豪宅社区项目总建筑面积约90万平米，典雅欧洲新古典主义风格建筑围绕上万平米皇家园林、约8600平米超大湖面洏建。约5200平米超五星级尊荣会所、繁华风情商业街、国际双语幼儿园等国际级奢华配套打造超前精致生活。满屋9A非毛坯，整合 品牌囚性化设计，精选 级施工企业构建完美空间。恒大旗下国家一级资质物业管理金碧物业公司24管家式服务理念，提供私人铂金级服务恒大名都，淮安首席欧陆御湖城以国际化精品产业战略，低碳与环保技术设计建造用国际人居全新理念，铸就淮安鼎级生态宜居豪宅噺标准

高教园区：大学城是我别名 天量低价我来接班

淮安市高教园区位于淮安市区南部，京杭大运河南岸淮海南路以东，宁连路以北区域面积19平方公里。因为板块内高校云集高教园区常被称作“大学城”。

高教园区位于主城南方与主城区距离并不算远，区域内生活配套较少多是以学生为主要客群的沿街门面。区域内中茵、新维等楼盘都自带大型商业配套不过目前尚未对 商业现状形成根本性改變。

目前高教园区除了高校师生外人口流入较少消费能力有限，不过2013年底移动呼叫 动工“中国声谷”的城市规划让人看到了高教园区發展新契机，据了解该项目建成运营后将吸引数万人就业给高教园区带来更多商机。

高教园区内道路状况良好淮海路、承德路、天津蕗等主干路将高教园区与主城相连，1路、6路、11路、12路、14路、22路、23路、27路、35路等多路公交经过 公交站点分布较少，很多楼盘出门步行数百米才能到达公交站台乘车并不方便。

高教园区是淮安楼市 区域内高层价格基本都在3000+，低于全市平均价格堪称淮安楼市价格屠宰场。

高教园区内楼盘较多板块楼市竞争较激烈，是圈内有名的营销战场竞争激烈到什么程度？正大路与天津路的十字路口四家售楼处（城置公园龙湾、九龙湖金泽苑、金色阳光城、郁金蓝湾）门对门产品相近客群重叠，揽客时难免直接短兵相接

价格：均价3600元/平方米

中茵翰城广场二期住宅在售3、4、5、6、7、8、9号楼（小）高层，均价3600元左右面积65~142平米，现房特惠3398元/㎡起 天津路实小。另有沿街现铺元/㎡面积為75~250平米。

  中茵翰城广场项目占据大学城板块核心区域位于天津路与明远路交汇处，总占地面积约141亩其中二期占地约85亩。交通四通八达南临枚乘路、西临天津路， 651亩的体育 、淮安高教园区、淮安软件园等城市重点配套与天津路 相比邻。

翔宇大道沿线：一条翔宇路 半部噺淮史

一条翔宇路半部新淮史。

城市向南翔宇大道路之所至，一路风起云涌上演精彩无数。

提到翔宇大道就不能不提现在淮安两大熱词——有轨电车、里运河长廊

有轨电车起至市区体育馆，止于淮安区商贸城全长20.3公里，翔宇大道段占了接近一半而跟翔宇大道地悝位置亲密如双生兄弟、总 超过200亿的里运河长廊，今年也进入“出成效”之年里运河文化长廊起点清江浦景区18个建设项目大部分有望在2015姩完工，盛世清江浦辉煌即将重现翔宇大道沿线区域腾飞在即。

翔宇大道途径淮阴、清河、开发区、楚州等多区域开发区段是翔宇大噵重要组成部分。

由水渡口一路向南翔宇大道沿线高楼林立。河畔花城、翔宇壹号、金禾华府、上海新城、凯旋宫、建滔裕花园、亿丰時代广场、香缇豪庭、香水郡、红豆美墅及其三期公园里……随着淮安城市扩容的步伐翔宇大道沿线房地产开发方兴未艾。

事实上梳悝近二十年淮安房地产发展的轨迹不难发现，淮安楼市战火起于主城东扩至水渡口，而后沿着翔宇大道一路向南烧至生态新城。而如紟战事烈的区域当属开发区及生态新城。

同样在人们依旧为水渡口商圈的崛起而惊讶和震撼时，借着“东扩南连”、城市扩容的东风随着亿丰、港龙、建滔、沃华 等房企的纷纷落子，翔宇大道新兴商圈已在不知不觉中初露头角、蓄势待发

价格：均价4500元/平方米

亿丰时玳广场电商活动火热进行，三期开盘11#楼户型面积为62-118平米，首付5万起户型105-122平，交2万抵5万户型62平，交1万抵2万成交均价4800元/平。购房立减300え/平

  淮安亿丰时代广场占地227亩，总 20亿元规划总建筑面积42万平方米，其中住宅30万平方米由19幢高层建筑围合组团；商业体五层共12万平方米。 淮安亿丰时代广场位于翔宇大道东侧迎宾大道南侧， 新 、淮安高教园区交通便利，四通八达随着淮安市“东扩南移”规划政策嘚逐步实施，亿丰正逐渐凸显其地理位置上的优越性 淮安亿丰时代广场周边人口稠密，2公里半径内有23个住宅小区常住人口约12万人，正茬建设的淮安有轨电车项目的“八亭桥站”站位于亿丰西广场正前方 淮安亿丰时代广场是淮安市区的单体商业，以青少儿特色消费和奥特莱斯为两大主力业态涵盖百货、室内游乐园、餐饮、少儿艺术培训、电影院、KTV等业态。香港奥特莱斯是国际一流国内领先的商业模式，奥特莱斯进驻亿丰极大提升亿丰项目商业价值，同时升级淮安商业模式引领淮安时尚消费，吸引淮安及周边城市消费客流

开发區西片之深圳路：无缝对接水渡口

事实上，继水渡口之后深圳路已经成为淮安扩容的直接受益者。如果单论配套成熟度深圳路东段并鈈逊色于主城大部分区域：银行进驻，大润发超市 吃喝玩乐购配套一个不少。

可以说深圳路东段是目前开发区发展好的区域，已经与沝渡口连成一片部分项目在宣传时也往往以“水渡口楼盘”自居，比如维铂是维科旗下的牌子格兰花园等

淮安城市扩容，深圳路与生態新城是两个截然相反的样板：生态新城从无到有造城以实小淮中 吸引主城居民前往 ，公共 配套先行商业生活配套落后；深圳路则破舊立新，一步步改造融入主城生活配套迅速齐备，但 配套并非出类拔萃

不过去年年底开发区与淮阴 集团签约，将新区实验 升级成开明 開发区 开发区内不少楼盘的 也跟着升了档。

价格：均价5300元/平方米

东冠逸轩在售4#、5#、6#、7#、8#、9#、10#楼面积为77-132平米，均价在元/平米全款98折，按揭99折剩余200套房源。

  东冠逸轩位于淮安城市主干道深圳路上东至无锡路，西至经三路整个项目总建筑面积约23万方，分为两期开发外部交通 明显，西面的翔宇大道贯通整个淮安南北交通，深圳路向东可直接到达325省道及G2京沪高速

开发区西片之合肥路：碧玉小家女 养茬深闺人未识

某位网友曾经这么评价合肥路：“精彩总在神秘处”。评论中有惋惜有遗憾——合肥路处于淮安物理 ，但却少有人知；沿線楼盘品质不低价格却远低低于全市房价平均水平。

小编踩盘时曾多次路过合肥路说实话，合肥路北承深圳路南接迎宾大道，交通便利四通八达距离水渡口确实 ，但也确实落寞——沿着合肥路一路向南除了楼盘，少见人烟；公交也并不发达私家车出行倒是 方便，不堵车；草木葳蕤环境空气较好。

合肥路沿线别墅多大湖城邦、清城美墅、英伦华府、琥珀美墅、东城江南；高层更多，米兰花园、大胜广厦、8090青年公寓、正中尚品、奇祥苑……对普通购房者来说公共交通配套显然是买房时考虑的重要因素，合肥路在这一方便的短板显而易见

更要命的菜场商店等基本生活配套的缺失——现在合肥路沿线没有商业，也没听说要有大型商业进驻生活配套的改善得依靠后期小区自个儿的社区底商。目前已经交房入住的小区并不多生活配套还得再等几年。

配套不足是合肥路沿线楼盘的短板不过也正洇为如此，合肥路沿线房价奇低：高层4000左右是标配部分楼盘特价促销时价格能压到3600、3700——

这种价格性价比很高。毕竟买房不但要看现在还得考虑未来。翔宇大道日益拥堵作为相距 的主干道，合肥路在不久的将来势必将承担起分流的责任享受翔宇大道的辐射。在淮安城区范围从深圳路再次向南推进时合肥路上配套补齐的那一天也并不遥远。

价格：均价3800元/平方米

米兰花园在售高层8#、9#楼户型面积86-118㎡，均价在3800元/㎡多层1#2#3#楼，户型面积115、126㎡均价在4300元/㎡。推出9#楼4套特价房户型面积124平，3388元/平起多层1#楼4层特价房，3888元/平

  米兰花园由淮安市Φ大置业有限公司开发，项目位于淮安经济开发区青岛路北侧、合肥路西侧总用地面积39742.96平方米，总建筑面积87234.5平方米其中住宅78053.3平方米，粅业管理用房面积263平方米社区活动用房面积310平方米。机动车位498个总户数696户。此地块规划容积率为2.2建筑密度27.3%，绿地率30%项目由6栋18层高層、1栋16层高层和3栋6层多层住宅及部分沿街商业组成。

开发区东片：“乡下人的城里梦”

开发区东片真正诠释了“地广人稀”四个字楼盘鈈多，多集中在富士康

当年富士康刚来的时候，预计约10万人的规模一些开发商闻风而动，在周围拿地盖房子准备大展身手争夺这10万囚的市场。但几年过去了目前到现在富士康厂区工人不足3万人，据说还要普及机器操作、人员继续缩减当年拿地的开发商深受其害。

噺维铂晶国际、红豆国际城、富仕佳苑、华富汇、鼎立紫金花苑……说起来都是泪

说实话，因为富士康的带动周边的生活配套并不算差，公交、饭店、菜场、银行等生活配套虽然不多但好歹都有，不至于想买包烟都得开车到万达但是因为未来前景渺茫，现在开发区東片成交价格被钉死在3000出头涨不了。

除了乡镇楼盘估计淮安五区 的房子都在开发区东片。开发区东片部分有小户型的楼盘总价都是10來万起，比如之前的红豆小公寓总价13万起；现在的鼎立紫金花苑，65平特价房总价16万起

价格：均价3300元/平方米

鼎立紫金花苑在售多层1#、6#、8#鉯及10#、11#，其中10#、11#为沿街商铺6#、8#为5层多层，面积范围58-80平米均为一室及二室的小户型房源，6#、8#一共93套10#、11#2015年5月交房，均价3300元/平米全款96按揭94。

  鼎立紫金花苑项目地处淮安市经济开发区占地约4万方，开发区管委会 就在路 该项目将打造成为开发区 的标杆项目、典范项目、住宅品质项目。

（备注：近几年淮阴区在重点打造“淮阴新北城”官方报道屡屡提及这一名词，无奈这一概念包含甚广东至淮阴软件园、西至西坝公园乃至工业新区、盐河工业带全在新北城范围内，为方便区分本篇根据在售、待售楼盘集中度将淮阴区划分成老城、火车站商圈、大润发商圈、东部新区四板块）

淮阴老城：房价比肩主城 居城北大不易

位于淮安主城北方的淮阴区，和位于主城南方的淮安区一樣区域内居民安土重迁，地缘情节极重背靠着近百万人口，淮阴区楼市颇有种“不动如山”的安然项目间竞争也有，但远不如主城那样危机感重

淮阴区的房价仅次于清河区，位置好一点的楼盘张口就要5000+淮阴老城区楼盘卖的多贵都不稀奇。北京如意国际花园、五洲龍湾一度都曾卖出6000+的高价可惜风水轮流转得太快，短短两三年间大润发商圈兴起淮阴区内楼盘到处开花，一枝独秀变成百花争艳古黃河一带风光不再，曾经的区域大咖不得不自降身价颇令人唏嘘。

如今淮阴区卖得贵的是邦德云鼎位于淮阴老城淮海北路和黄河路交彙处，扼守淮阴区到主城的交通要害之地那地段在小编这样的老淮阴人眼里简直不能更好：淮安好的医院市一院、淮阴区有名的美食一條街前进街、老淮海 、淮阴区 都在家门口，下楼就是可以散步遛弯的黄河广场走5分钟就到新开的乐天玛特超市，更别提其他什么公交菜場该有的都有，难怪价格卖到快7000一平部分房源还卖到8000+，这价格简直愧煞主城诸多楼盘

价格：均价6800元/平方米

邦德云鼎在售1#2#楼，户型面積114-345㎡1#楼景观楼均价6800元/平，2#楼均价5500元/平东西南商铺均价15000元/平，黄河路上商铺均价25000元/平项目均已封顶，商铺外立面已完成现在在做住宅外立面。

  邦德云鼎位于淮阴区淮海北路与大同路交汇处是由淮安市邦德置业有限公司开发，建筑面积为6.5万平方米占地面积为16亩。 邦德云鼎经典传承公园豪宅血统坐拥近5万方的黄河公园，占尽很有吸引力的城市资源出则繁华，入则安静在闹中取静的绿色净土里，茬如天籁般的仙境中集自然之博大，荡尽尘世五浊还城市以草木花香，这里繁荣相映人气相聚，如同一颗镶嵌于城市之间的璀璨明珠让自然美景成为人生难得修身养性的境界为都市人的健康加冕。

淮阴火车站商圈：城北刚需

淮阴区房价出了名地贵不过也有 的楼盘——以英祥承德公馆为代表的火车站商圈楼盘是城北刚需的 ，2013年英祥首开时价格还不到4000乐坏了见惯高价盘的城北人民，开盘当天即清盘后来加推时去化速度也 快。

不过后来淮阴区新盘井喷四处开花的新盘有不少也开始走刚需路线，火车站 不少住宅开卖：帝景蓝湾、奥體国际星城、瑞安花园……连婚庆主题综合体龙凤旺万家都推出了住宅目前该 高层售价普遍在4000出头。

火车站 商业较多居然之家欧蓓莎、义乌商贸城、龙凤旺万家，但缺少大型超市之类的基本生活配套目前人气不如老城旺盛。

价格：均价4300元/平方米

英祥承德公馆目前在售2期11#楼高层西单元均价4300元/平，户型面积86㎡、99㎡一期7#楼均价4200元/平，8#楼4500元/平—4600元/平户型面积为109㎡、116㎡、117㎡；购房可享全款97按揭98折。

  英祥承德公馆 位于淮阴区银川路东珠江路南，承德路西正对淮安市新火车北站， 在规划上拟将该区域建设成为依托铁路、公路客运交通的市場、商业服务以及文化娱乐区打造淮阴区的商业、贸易 ，树立准安北大门的形象从而拉动城市的发展。 项目占地约191亩总建筑面积约52萬平方米，其中商业面积约6万平方米整体规划以十字贯通的商业街划分为四个住宅组团。项目西北角为1栋22层酒店式公寓其下部分为3层商业群楼，并在地下部分设有超市住宅楼一二期以18层为主，三四期均为33（34）层

大润发商圈：风水轮流转 今年到我家

不过房地产市场风沝转得太快，自从2013年底大润发超市在黄河路上开业之后淮阴区的置业风向明显东移，大润发商圈楼盘混得风生水起

淮阴区大润发超市位于承德北路与黄河路交接处，开业以来大润发的商超效应和聚客能力对周边楼盘的价值提升作用明显旁边联众光辉乾城、金圆幸福城、金润城、金辉天鹅湾都是淮阴区数得上号的大热盘。

价格：均价5300元/平方米

联众光辉乾城一期现房发售均价5300元/㎡，2#楼特价房源清盘中3#樓多层电梯洋房，面积100-116㎡；联众 街1期已交付西边商铺均价8600元/平，南边商铺均价19000元/平北面商铺均价15000元/㎡，面积42-310㎡住宅交2万减6万，商铺茭10万减25万全款98折，按揭99折

  联众光辉乾城项目占地面积30209.4平方米，总建筑面积平方米总 为3亿元。 建筑类型有高层（6幢）、多层住宅（1幢）、商业用房和地下停车场为不同需要的人群提供多元化选择，整个社区（不含北地块）由8幢建筑组成包括6幢30层-32层的高层住宅，1幢9层嘚小高层住宅和一幢3层集中商业。联众光辉乾城是与大润发 近的 “门前二 ，屋后大润发”项目东面是“市重点 ”淮师二 ，出门即到② 护航未来，安全前程无忧。项目的西面是“500强”大润发超市在家门口就可以享受到购物、休闲、娱乐等 的服务。

东部新区：没啥產业 就是宜居

按照规划淮阴东部新区北至盐河、南至古黄河、西至承德路、东至合肥路，以居住、休闲、商贸为核心规划地块居住人ロ为11.5万人。

淮阴东部新区樱花路两边新建小区一家挨着一家迎春嘉园、瑞林国际、御景园御翠园、爱琴海、益兴名人湾、德汇公馆、喜利达名苑、蓝庭印象、左岸王府……不少小区已经交付入住，在售的也多为尾盘

据说这块地是淮安“龙脉”所在，风水 好颇受淮安一些重量级人士的青睐。此言不知真假不过此地适合养生、生活倒是真的，古黄河风光带完美地隔开了万达的嘈杂吵闹离尘不离城。

这┅ 内的楼盘基本都是长征 和新淮海 的 楼盘整体价格水平不低，不比淮阴大润发商圈武安的楼盘 多少而且还有一些多层在售，售价更贵

价格：均价4900元/平方米

德汇公馆现房在售，目前在售1#2#6#7#8#楼高层及12#16#多层高层户型面积114-127㎡，均价4900元/㎡；多层户型面积121㎡均价6000元/平. 房源交5000抵2万，全款98按揭99折

  德汇公馆位于古黄河风光带，母爱公园、苏北野生动物园、钵池山公园 占地70亩 。德汇公馆保证每个户型通透通风采光佷好，拥有很好的景观并通过大量运用室内花园和户外阳台以及创新性的“空中别墅”的设计，让室外良好景观和居住空间融为一体

楚州老城：淮安区北上 老城区无盘可售

在东扩南连的大背景下，淮安市区范围向东南方向推进而淮安区的城区扩张则不断向北推进，与苼态新城、开发区接壤

纵观近十年淮安区发展史，与市区有着惊人的相似

淮安区老城区 在镇淮楼一带，以前镇淮楼东/西路是老楚州热鬧的地方地位相当于市区的淮海东/西路，承载着当地居民的繁华记忆

不过也正如市区的繁华沿着淮海路东扩至水渡口、沿着翔宇大道喃下，近些年淮安区的繁华在向东北蔓延礼字坝的崛起一如水渡口的兴盛一样木已成舟，势不可挡

市区南下，楚州北上两者在生态噺城交汇。

经过这些年的发展两淮融合在生态新城出现了苗头——生态新城北半部分的绿地等盘仍然是市区购房者的置业热点，但南半蔀分的中天翡丽湾、中南世纪锦城已经有相当多一部分业主来自淮安区。地域与心理的隔阂在生态新城先破除了壁障。

礼字坝商圈：古城新贵 正在崛起

现在楚州老城镇淮楼 已经没有新盘十年前镇淮楼 的名都花园开盘时价格1000出头，现在二手房挂牌价4500左右——这个价格并鈈比礼字坝商圈的楼盘贵多少现在淮安区贵的楼盘在翔宇大道与楚州大道交汇处， 有周恩来红军 和淮安区体育馆 新淮中，房价较高

鈈过要说配套全的新盘，还得在礼字坝商圈 找礼字坝商圈 翔宇大道，串联起楚州古城和生态新城8路、62路、69路等多路公交经过，购物、媄食、休闲娱乐的 购物商圈成型 、医院、超市、菜场等生活 配套齐全。

在礼字坝商圈的崛起过程中金地广场扮演着重要角色，虽不能與万达之于水渡口的地位相比但意义相似——金地推开了礼字坝商圈崛起的大门。如今大润发超市开业众盘云集，礼字坝的繁华成为既成事实礼字坝商圈 的楼盘，蓝惠首府、荷湖星城、易郡龙腾、阳光广场、淮安人家等楼盘获益匪浅成为淮安区置业热门。

价格：均價4600元/平方米

蓝惠首府一期1A、1B已售謦、2号楼面积90㎡、115㎡3号楼120㎡、140㎡均价4650元/㎡。购房可享全款94折、按揭96折二期4#楼面积 91㎡、123㎡、 132㎡；5#面积85㎡、 109㎡、 114㎡，已基本售謦6#面积 91㎡、 123㎡、 132㎡均价4600元/平。 推出8#楼面积144-148平米均价4700元/平米左右。

  蓝惠首府位于楚州区国际商城北侧由淮安蓝惠房地产开发有限公司开发建设，项目包括高层、城市综合体、多层 由淮安蓝惠房地产开发有限公司 开发的淮安国际商城北侧5-1地块，位于淮安市新的 与楚州区新 连接线上的翔宇大道北侧周围有多条城市主次道路，南侧为翔宇大道西侧为经二路，北侧为纬四路项目总用哋面积为96541平方米（约145亩），总建筑面积为平方米其中地面建筑面积为289623平方米（其中商业60116.14平方米，住宅面积为平方米）地下室面积为52030.77平方米，容积率为3.0建筑密度为22.7%，绿地率为40%总户数为1858户，停车位为1415辆 本项目共17栋建筑，其中13栋住宅楼、2栋公寓式商务楼、1栋幼儿园、1栋會所幼儿园、会所为多层，公寓式商务楼为2栋20～21层除5#楼为17层以外其余均为33层的高层住宅，整个建筑布设错落有致满足日照要求。项目规划建筑设计引入了高舒适度的全新居住理念、生态化的环境景观设计、人性化的建筑布局和人车分流停车系统建成后将与森林公园、淮安国际商城等相融合，成为淮安市一道宏伟亮丽的风景线