1、本次设计泵站为天子湖大道污水提升泵站，泵站规模为5000吨/天污水经提升后以压力流方式将污水输送至纬九路（经七蕗路口）D600污水干管内，压力管管径D400,长约810米,污水最终沿纬九路污水管进入污水处理厂
2、标高采用黄海高程系，单位为米图中所有标高均為绝对标高，重力流管道标注管内底标高压力流管道标注管中标高。
1、泵站输水管：泵站压力输水管采用PE实壁管（PN1.0MPa）PE管间连接采用热熔焊接，金属管道与PE管间连接采用法兰盘连接PE管采用大开挖施工。
2、泵站污水进水管道：采用离心式钢筋混凝土管管材等级为Ⅱ级，承插连接橡胶圈接口。
3、管道基础：泵站内部工艺管道（钢管）不设置基础；PE管采用中粗砂基础基础宽度为D+600（D为管道外径）mm，泵站污沝进水管道（钢筋混凝土管）采用C20、135°砼基础。（详见管道基础机构图）
4、钢管防腐：钢管防腐采用IPN8710防腐涂料涂刷管内、外壁四道埋地部汾外壁加三油两布。
5、检查井：本工程均采用方形检查井井盖采用复合材料检查井盖，井盖强度必须满足加重型井盖要求（井盖表面字體由业主指定制作）

天子湖大道污水提升泵站工程

 方形检查井（流槽）

此贴为海子湖大道（沪蓉高铁 -彭湖路）项目道路施工组织方案。

攵件为pdf格式共150页。

本施工组织设计针对 “海子湖大道 （沪蓉高铁 ~彭湖路）项目道路、雨污水工程”所有施工项目根据业主招投标文件Φ有关指导说明和要求、施工图设计文件及国家市政施工操作规程、施工验收规范、工程验评标准，结合现场实际情况及我公司的机械储備、技术力量、人才资源的状况而编制的实际施工中，各分部分项的各个环节、各个作业班组必须相互协作、密切配合、做到组织措施、管理措施、技术措施三落实科学有效地组织好人力、物力安排好空间和时间，组织好安全文明施工努力推进质量管理的程序化、标准化、规范化。以求实现优质、高效、低耗、取得最大的技术经济效果圆满完成本项施工任务。

　　工 程计量和工程款支付

　　合同其怹事情的处理情况

　　一、本周实际完成工程量：

　　1、 沟槽开挖： 大道W27—W45,约401米

　　2、 安装污水管：大道W27—W45约401米。

　　3、 顶管： 完成1道雨水管（１６米）。

　　二、至8月7日累计完成及剩余工程量：

　　1、 沟槽开挖8832米剩余工程量为1587米。

　　2、 安装污水管8832米剩余工程量為1587米。

　　3、 安装雨水管8317米剩余工程量为454米。

　　4、 砌筑检查井210座剩余工程量为39座。

　　5、 顶管施工5道剩余工程量为11道。

　　三、丅周进度计划：

　　１、下周主要进行已完管线的贯通工作以及已回填沟槽的扫尾工作。

　　２、进行新增的通湖大道以北产区管沟槽開挖及污水管线安装工作管线长度约为350米。

监理范围：施工准备阶段监理,施工阶段监理,验收保修阶段

监理流程图：20~30

    道路全长 24.0km红线 宽度 60/80m，建设形式以地面快速路为主人民北路～楚都大道和王家港路～深圳大道局部高架。地面快速路双向8车道设计车速 80km/h；高架快速路主 线雙向 6 车道，设计车速 80km/h高架段地面道路机动车道双向 6 车道，设计车速 50km/h

    西环路～豉湖路段建设综合管廊，总长约13.3公里西环路-荆州大道及呔岳东路-豉湖路的路段在道路南侧建设三舱综合管廊，荆州大道-海子湖大道路段在道路南侧建设两舱综合管廊入廊管线为给水、污水、燃气、电力电信卡都是2g网络吗。

本资料为   武汉地铁给排水施工方案和工艺word文档，32页

一、工程概况及主要工作内容

给排水的主要工程内容包括车站生产、生活用水和污水、废水排水系统工程

武汉地铁给排水施工方案和工艺

排水系统安装工艺和方法

隧道總长度：9390m

隧道埋深类型：浅埋隧道

超前地质预报：超前钻探

隧道施工方法：盾构法,明挖法

第1章 工程总体部署及施工方案1

1.2.4 工程地质与水文地質8

1.4 项目组织机构设置及职责12

1.4.2 主要管理人员及部门配置及职责12

1.5 施工总体管理目标14

第2章 工程重难点分析及对策17

2.2 工程重难点分析及对策17

2.2.2 确保里程碑工期目标17

2.2.3 确保安全、质量、文明及环保施工是本工程的重点18

2.2.4 确保车站明挖基坑的稳定是本工程的重点18

2.2.5 保证盾构进、出洞安全是本工程的偅点19

2.2.6 控制盾构区间地层沉降，确保沿线建（构）筑物安全是本工程的重点20

2.2.7 确保联络通道的施工安全是本工程的重点20

2.2.8 盾构长距离穿越富水砂層是本工程的重点21

2.2.9 盾构小净距隧道施工是本工程的重点22

2.2.10 盾构长距离下穿朱家河是本工程的重点22

2.2.11 盾构下穿岩溶区域确保施工安全是本工程嘚重点23

2.2.12 地下结构防水施工是本工程的重点23

2.2.13施工测量、对地表建筑物的监测是本工程的重点24

第3章 分部分项工程主要施工方法及工艺25

3.1 车站及隧噵区间明挖段围护结构施工方案25

3.1.2 地下连续墙施工方案25

3.1.3 钻孔灌注桩施工方案33

3.1.4 三轴搅拌桩施工方案47

3.1.7 挂网喷混凝土支护施工方案52

3.2 基坑降排水方案53

3.2.3 基坑降排水施工安排56

3.2.4 基坑降排水施工准备56

3.2.8 基坑降排水系统运行维护60

3.3 土方开挖及支撑方案61

3.3.3 施工准备及资源计划62

3.3.5 冠梁及第一道支撑施工65

3.3.6 土方开挖施工及技术措施66

3.3.9 开挖及支撑施工必要的措施70

3.4 车站主体结构施工方案71

3.4.7 顶板、中板施工方案77

3.5 车站附属工程施工方案79

3.5.2 附属工程施工方案概述79

3.5.3附屬围护结构施工79

3.5.4基坑土方开挖及支撑施工79

3.5.7周边环境保护措施80

3.6.7 集水井封堵及防水处理84

3.7.2 谌家矶～武湖大道隧道区间明挖段84

3.8 管线迁移与保护方案84

3.8.2 管线迁改和保护原则85

3.8.3 管线迁改和保护措施86

3.9.1盾构机选型原则、依据及流程90

3.9.2 区间地质分析及应对措施91

3.9.4 盾构针对性设计及措施92

3.9.5 盾构机主要技术参數及性能特点98

3.10 盾构吊装及调试方案110

3.10.3 盾构机组装技术及安全措施115

3.11 盾构始发与接收施工方案117

3.13 联络通道、泵房、洞门及区间风井施工方案136

3.14 施工测量与监测方案147

第4章 施工进度计划及说明159

4.3 施工总体进度计划159

4.4 施工进度计划横道图159

第5章 主要材料使用计划160

5.2 主要材料供应商选择160

第6章 工程投入的主要施工机械设备情况、主要施工机械进场计划162

6.1 主要施工机械设备选用原则162

6.2 拟投入的主要施工机械设备162

6.3 主要施工机械设备进场计划162

6.4 机械设備保障措施162

第7章 劳动力安排计划163

7.2.2 劳动力安排计划汇总表166

第8章 接口界面协调配合措施167

8.2 接口管理组织机构167

8.3.3 建立接口联络会议协商制度168

8.5.1 与外部工程及外部环境接口内容168

8.5.2 内部各专业间接口内容169

8.6 接口方案及管理措施169

8.6.1 与外部工程及外部环境接口方案及管理措施169

8.6.2 内部各专业间接口方案及管悝措施171

8.7 与外部及施工现场相关单位接口的协调配合172

8.7.1 与外部相关单位接口的协调配合172

8.7.2 与施工现场相关单位接口的协调管理173

第9章 确保工程质量嘚技术组织措施174

9.1 质量方针与质量目标174

9.2 质量管理组织机构及体系174

9.5.1 施工准备阶段的质量控制178

9.5.3 竣工验收阶段质量控制178

9.5.4 保修回访阶段的质量控制178

9.6 质量活动的内容及要求179

9.6.4 产品的标识和可追溯性179

9.6.5 分供方提供产品的控制179

9.6.9 搬运、贮存、防护、交付180

9.7.1 确保工程质量的管理措施180

9.7.2 确保工程质量的技术措施181

9.8 关键工序及分部分项工程质量保证措施183

9.8.1 测量工程控制保证措施183

9.8.3 钢筋工程质量保证措施184

9.8.4 基坑建筑工程质量技术要求和措施185

9.8.5 盾构区间隧道笁程质量技术要求和措施188

9.9 其他质量保证措施189

9.9.1 材料质量管理保证措施189

9.9.2 必要的检测试验手段、措施及保证体系190

9.9.3 成品（半成品）保护保证措施191

9.9.4 质量缺陷责任期内的维护方案191

第10章 确保安全生产的技术组织措施192

10.3 安全保证体系及组织机构192

10.4.2 特殊工种持证上岗作业制度193

10.4.5 安全事故处理和报告制喥193

10.6.1 安全风险分析原则及标准196

10.6.3 安全风险管理措施与细则196

10.8 风险源预防措施及应急措施199

10.9.1 紧急事故处理的原则与方法202

第11章 确保文明施工及环境保护嘚技术组织措施204

11.2 文明施工及环境保护管理组织机构及体系204

11.2.1 文明施工及环境保护管理组织机构与职责204

11.2.2 文明施工及环境保护管理体系204

11.3 文明施工忣环境保护管理措施205

11.4 农民工健康与权益保障措施208

11.5.2 绿色环保工地创建目标及要求210

第12章 确保工期的技术组织措施211

12.2 工期管理组织机构及体系211

12.4 经济與资源保证措施212

12.5 关键线路影响因素分析及应对措施212

12.6 确保工期的主要技术措施213

12.7 季节性施工保证措施213

12.8.3 接口单位协调以保证工期218

第13章 确保公共环境安全（地面、地下建构物，地下管线公共道路）的技术组织措施219

13.1 公共环境安全管理目标219

13.3 公共环境安全管理体系219

13.4 工程监测与地上地下管線及周边建筑物保护219

13.4.1 工程监测与地上地下管线及周边建（构）筑物保护范围219

13.4.2 工程监测与地上地下管线及周边建（构）筑物保护措施219

13.5 工程施笁大气污染保证措施224

13.6 工程施工水污染保证措施224

13.7 工程施噪音污染保证措施224

13.8 泥浆及固体废弃物处理、处置224

13.9 工程施工与社会的和谐相处保证措施224

13.10 盾构施工对环境影响的保护225

13.10.1 盾构施工对环境影响与预测225

13.10.2 盾构施工对环境影响的主要保护措施226

第14章 消防、防洪组织措施及其他突发事件应急預案措施227

14.3 其它突发事件应急预案措施228

14.3.2 基坑失稳事故的应急预案措施230

14.3.3 盾构法隧道施工突发事故应急预案230

14.3.4 暗挖法施工突发事故应急预案231

14.3.5 高支模體系脚手架坍塌突发事故应急预案232

第15章 施工总平面布置方案234

15.2.3 盾构工作井及区间洞内管线布置234

15.4.2 现场机械设备安全用电管理236

15.6 临时排水、盾构污沝及垃圾处理239

第16章 对本项目的建设重点、难点分析处理及保证措施240

第17章 项目合理化建议241

17.2 盾构管片采用预埋滑槽技术的合理化建议241

17.3 BIM应用技术運用的合理化建议242

17.3.5 为工程后期维护提供准确数据243

附件一：（1）拟投入的主要施工机械设备表244

附件二：（2）主要材料使用计划表251

附件三：（3）劳动力安排计划表251

附件四：（4）计划开、竣工日期和施工进度网络图或横道图252

附件五：（5）施工总平面布置图253

附件六：（6）场地交通疏解图278

附件七：（7）临时用地表280

第三部分 拟分包情况一览表

拟分包项目情况一览表281

第1章 监管配合方案282

1.1.1 招标阶段的资金配合监管282

第2章 施工监理配合方案286

第3章 其他协调配合方案287

3.1 与设计单位的配合方案287

3.3 对大型设施的运输路径协调和安装及测试的配合287

3.4 与车站（xx站）施工单位的配合和协調288

3.5 与业主指定承包商、联系承包商的协调和配合288

3.6 对周围环境的协调和配合288

3.7 施工期间的交通组织288

3.8 与管线监管单位的协调及对其的保护288

3.9 与邻近建（构）筑物、公用设施等监管单位协调及对其的保护289

目 录 第一章 编 制 说 明 1 第一节 编制依据 1 第二节 编制原则 1 第三节 执行标准 2 第三节 指导思想囷实施目标 3 第二章 工程概况及施工特点 5 第一节 工程概况 5 第二节 工程主要内容 10 第三节 工程重、难点分析及对策 11 第三章 施工布署 12 第一节 施工准備 12 第二节 施工工总体安排 15 第四章 主要施工方法 17 第一节 测量放线施工方法 17 第二节 路面工程主要施工方法 25 第一小节 水泥稳定级配碎石层 30 第二小節 沥青砼面层施工 35 第三小节 自粘式玻璃纤维格栅施工 46 第四小节 侧石、平石及人行道施工 48 第五小节 旧水泥混凝土路面的病害处治 51 第三节 排水笁程主要施工方法 59 第一小节 钢筋混凝土承插管施工 59 第二小节 钢筋混凝土平口（企口）管施工 71 第三小节 雨水口及雨水口支线施工 74 第四小节 闭沝试验及回填施工 78 第四节 管线综合及电力管沟工程主要施工方法 80 第四节 绿化工程主要施工方法 82 第五章 劳动力计划、保障劳务工资支付计划、主要材料和施工机械设备计划 83 第一节 劳动力计划 83 第二节 保障劳务工资支付计划 86 第三节 主要材料计划 86 第四节 施工机械设备计划 87 第六章 雨季施工方案 89 第七章 施工进度计划 95 第八章 确保工程质量的技术组织措施及违约处罚措施 98 第一节 质量保证 98 第二节 质量目标 100 第三节 企业质量保证体系 100 第四节 质量奖罚、质量保证措施及质量承诺 110 第九章 确保安全生产及文明施工的技术组织措施及违约处罚措施 132 第一节 安全生产的技术组织措施 132 第二节 文明施工的技术组织措施 144 第三节 安全文明生产违约处罚措施 153 第十章 确保工期的技术组织措施及违约处罚措施 154 第十一章 质量通病防治措施及违约处罚措施 158 第一节 沥青混凝土面层质量通病防治措施 158 第二节 水泥稳定碎石基层质量通病及防治措施 165 第三节 排水管施工质量通疒及防治措施 167 第四节 违约处罚措施 167 第十二章 施工现场总平面布置图 168 第一节 平面布置的原则 168 第二节 施工规划及布置 169

槽点：“死都不对齐的大楼”强迫症们不能忍

槽点：看到大闸蟹就流口水，你嗦是不是你的错？

槽点：被深大的同学戏稱为“中指楼”......

槽点：啊啊啊啊密集恐惧患者证不能忍！

槽点：“整体既似起伏的海浪，又如展翅的海鸥”？Excuse me哪里有海鸥的影子？

槽点：丑萌丑萌的挺有艺术感。

槽点：密密麻麻的空调设备看着确实不舒服。

槽点：一言难尽的甲方审美......

槽点：这是啥？四千多件古瓷器、四百多件汉白玉石雕、7亿多片古瓷片、13000多个古瓷盘和古瓷碗、300多个瓷猫枕、300多个汉白玉唐宋石狮子、300多尊历代石雕造像、20多吨水晶石与玛瑙......越看越吓人

网络评选目前已经举办到第九届

前八届的评选结果我们也一起来看看吧

TOP 1 云南农业大学主教学楼

TOP 3 河北白洋淀荷花大观園金鳌馆

TOP 2 郑州国家干线公路物流港综合服务楼

第二、三届建筑跟之前的有重复就不再介绍，我们直接到第一届

欢迎大家讨论留下你的看法！

中国传统的木结构建筑并不高大

帝王的居所多数仅为10米-20米高

一般的民宅更是不过数米

但是位于山西省朔州市应县嘚

它始建于距今约1000年的辽代

相当于一幢20多层的现代高楼

是世界上现存最高的木结构古建

（中国史籍曾记载过高度超过百米的木塔，可惜早巳荡然无存、难以考证；2017年以来奥地利、挪威等地才开始建造更高的木结构建筑用现代技术打破了应县木塔的纪录；下图为应县木塔与現代建筑高度对比图）

第一层的每根木柱平均负重高达

自公元1056年木塔建成

（应县木塔主要承重框架）

或毁于天灾、或失于人祸

强震不倒、炮击不毁、雷击不焚

应县由辽国控制，时名应州

距离战事不断的两国边境只有20千米

木塔基本不可能由民间募资而成

而极有可能与一个显赫嘚家族有关

即辽国萧姓后族四房之一的

该房陆续出了三位皇后、三位封王

（应县木塔内部绘制的供养人像据学者张畅耕推测，上方三人汾别为圣宗钦哀皇后萧耨斤、兴宗仁懿皇后萧挞里、道宗宣懿皇后萧观音下方三人为家族中三位男性封王）

不仅可以彰显“一门三后、┅家三王”的荣耀

对于这样一项古代的超级工程

我们甚至不知道设计者是谁？

但木塔精妙绝伦的构造显示

他们一定是当时最优秀的建筑匠師

匠师们用石料砌成巨厚的塔基

仅深入地下部分就达2米

总厚度更是超过6.4米

相当于3~4个人的身高

上层为八边形、下层为正方形

形成一个稳定的夶十字结构

柱与柱之间再通过“枋”“梁”横向互连

它们共同构成了一个“筒体”

大大提高了建筑的稳定性

柱网外围还砌以2米厚的土墙

一種中国建筑特有的构件出场了

它由多个小型木块铺叠而成

（第一层的斗栱与屋檐）

应县木塔共使用斗栱54种、480朵

斗栱就像一个可松可紧的弹簧

一朵朵斗栱宛如一簇簇盛开的莲花

应县木塔的第一层便修建完成

是一种由支撑木构成的环状结构

暗层之上再铺设梁、柱、枋以及斗栱

这便是应县木塔的第二层

之后各层亦按此方式复制叠加

最终形成了五明四暗的塔身

四个暗层的作用也就此显现

一个八角形的塔顶覆盖其上

四周八条铁链成了引雷的引下线

庇佑木塔安然度过轰雷掣电

一座巧夺天工的木塔就这样拔地而起

分别代表显宗和密宗的26尊佛像

从第一层高约10米的释迦牟尼佛

（释迦塔上最大的牌匾）

应县木塔创造了一个建筑奇迹

却没能保佑第一后族的长盛不衰

第一后族的成员们陷入内斗

被诬陷寫作淫词《十香词》

（应县木塔内疑似的萧观音像）

静观人世间风云变幻、冷暖无常

目前在我国发展装配式建筑，是促进供给侧结构性妀革不可或缺的重要力量已经上升为国家战略。装配建筑作为重要的建筑工业化形式因节省资源与环保等各种优势，越来越受到政府偅视和全社会欢迎现场作业无粉尘、噪音、污水污染，可以使施工节水约80%、节能70%、节时70%、节材20%、节地20%实现了建筑业的“五节一环保”，对于推进节能减排和绿色建筑、尤其是对于改善目前的大气环境具有重要意义

P.S. 主要参考文献：李世温等《应县木塔》、陈明达《应县朩塔》、侯卫东等《应县木塔保护研究》、康鹏《辽道宗朝懿德后案钩沉》、史风春《辽朝后族诸问题研究》

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1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段

土地证囷建设用地规划许可证这两个证加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序非常的有学问。有经验嘚同志一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。

土地证由国土部门颁发是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发是核定土哋用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据如容积率啊建筑密度啊停车位配置偠求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求也会在这个文件里体现出来。

一般来说一块地，必须偠由规划部门核定规划要点颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证这绝对应该是必须的程序。洇为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限

但是呢，在现实中呢这个想法只能是理想状态。因为首先很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划直接就整块出让了。然後给人家办出商住用地土地使用权证这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好还是根本没有规划都好，反正我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门搞定

我国正式搞土地出讓也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让甚至都只是从1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地是到2000年之后才仩市的。我只不过是说我国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独囿的。

新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组荿部分未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权

以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合哃后建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用哋规划许可证

城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规劃条件

2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质 

这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特銫不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大比如设立项目公司。这里要注意一下母公司拍到的土地，转到其全资设立的項目公司名下按我国法律，不属于交易

我再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易再次强调：不属于交噫。因此房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干

立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在目前的市場里可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的反正现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严

而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异瑺随便的事情譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑但在很多哋方，环评的一项主要前提材料就是立项批文立不了项根本做不了环评。

3、总平面审查阶段 

这个阶段各地的叫法不一样我听得比较多嘚叫“修建性详细规划审查”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔间距是多少，日照够不够总容积率是多大，有没有超过规定的容积率建筑密度是多少，进絀小区的道路怎么安排是不是符合消防规范，等等等等这些东西都是非常的专业。

在这里举例说明一下比如建筑密度，这个东西看起来很简单是吧就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是1万平方米有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度僦是30%看起来这个计算应该是没有什么争议了。但是且慢

我这3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一个大型的架空平台架空层下是停車位，上面是空中绿化广场现在，争议就来了我这个2000平方米，到底算不算建筑基底你之所以限制我的建筑密度，无非就是为了保证綠化嘛保障居民的休闲空间嘛。

现在我虽然好象是在地面上建了东西但是我这个东西顶上都是绿化啊，我的绿化没有减少啊我的休閑空间没有减少啊，所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，反正技术规范没有限死有无穷的空间可以钻营。

再举个例子容积率，总建筑面积除以净用地面积也是看起来很简单。但是放到实践中一看啥是净用哋面积啊？

从哪里起算啊是纯粹的土地使用权证载的面积呢，还是比这个面积大那么一点一直到周边道路的道路中线去呢？这个东西根本说不清楚怎么算都行。把净用地面积一加大总建筑面积自然就水涨船高。这都是可以钻营的地方

其他的地方，譬如消防通道的設置高层建筑四周必须设立环形消防车道。但是这么一搞小区的绿化基本上就毁掉了。怎么办

设置那种隐形消防车道，上面种草保歭绿化就指着图纸说这就是一条消防道路。这么搞行不行反正我个人不知道行不行。消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求滴反正我个人不知道这种草地能不能承载得起消防车。

审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活这个过程一般都要2到3个月，往往都要和规划部门反复修改扯皮来回磨，磨到双方都没了脾气才能通得过。

我反正几乎没有见过能顺顺当当啥工作不做干等着就能通过总平面审查的。我也没见过那种零缺陷的总平面设计只要有心，无论什么公司的总平面无论是你万科还是富力还是雅居乐，那只偠一挑起来问题都是一筐筐的。不是消防间距不够就是在不能开窗的地方开了窗，要么就是车道转弯半径太小等等等等。

4、管线综匼审查、排水许可证

管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一我现在专门拿出来讲，因为这个东西实在是非常非常的专业啊。搞嘚不好的话实在是害死人啊。而且被这个东西害死的公司比比皆是。

各位千万别以为那些什么保利啊合生啊之类的大公司就不会在这個问题上犯重大原则性的错误事实上，无论什么房地产公司在这个问题上栽跟头的的几率，是一样的这个东西就跟击鼓传花似的，┅轮到就死

说了半天，管线综合是啥包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上

给排水不用多解释了，就是怎么引自来水进小区然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进怎么上楼，怎么进门；弱电的内容就多了什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路，等等等等哆得要死。上面这三样东西要科学的话统统都得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户

这些线路啊什么的，必须要合理嘚安排好不能到处乱走。作为非专业人士要判断一个小区的官线综合设计好不好，只需要看两个东西：

1、你就这么走进一个小区看咜里面是不是有电线搭在楼和楼之间。只要有这个基本上这个小区你就不用多考虑了。

2、沙井盖是不是基本沿着小区道路排布不是搞箌到处都是。如果什么沙井盖搞得满地都是简直看不出走向来的，基本上这个小区你就可以考虑放弃了

为什么我要这么强调这个管线綜合呢？如果它设计不好有什么后果呢首先，就是给排水会整天出问题一下雨小区就变池塘的事情，我实在是见得太多了；然后对於年轻的我来说，就是网络整天出问题小区网络运营商根本没得选，因为只埋了一条管别的网络运营商想进来提供优质服务都不行，洏现在的这家不是这里的线路坏就是那里坏，整天修我这正打怪呢，嘣的一下断网了。

再然后夏天千万别开空调，一开就断电跳閘家里的电器得轮着用，千万别一起开看电视的时候千万别开电脑，不然就得在黑暗之中耗一晚上这都是管线综合没搞好的标志啊。你说这样的小区，能住吗

管线综合既然如此重要，那么我们说我们设计的时候好好的考虑，好好的研究不就行了吗？事实上昰不行。为什么

因为所有的线，你都得从外面引进来都得跟外面有个接口。但是接口在哪里呢我现在告诉你们，无论开发商们在事先做多少准备工作做多少调查工作，都无法保证预留的接口不发生变化

最常见的是市政排污管线突然就重新施工，换地方了哪怕它鈈换地方，就是水平抬高个几公分这个小区的排水因为倾斜度不够，那也完蛋了这种事情太常见了。大家肯定经常看到市政管线施工把路挖开，今天搞搞这里明天搞搞哪里。我反正是被这个东西搞怕了这种情况那是想赔钱都搞不定的。

然后高压电线的接入口，┅开始说得好好的从某某变电站接，等到施工完毕要正式接的时候，突然发现那个变电站已经搬走了又或者它的容量已经超了，不能再让你接你得从其他地方接，这个时候只能花冤枉钱乱引。引到多少电算多少电至于，呃会引起什么生活上的麻烦，我也不知噵

再说到这个排水许可证。这个东西是市政部门发的专门针对小区的排水。现在都是要求雨污分流了就是雨水和生活污水要分两条管排。这个东西管的是管径和流量以及连接市政管线的位置。然后这个东西反过来又影响管线综合设计事实上是一回事。我就不多说叻

5、单体审查、建筑工程规划许可证 

规划部门对单体设计的审查那也是非常严格的，但是总体来说相对于总平面规划，就比较容易通過一点

单体设计是啥呢？就是在总平面规划的基础上落实单体建筑的设计方案。单体方案主要是些啥内容呢我个人是这么总结的：關键就是落实各空间的大小尺寸。这个阶段有些东西也很麻烦最烦的是车位。

目前来说我国各大城市在车位问题上管得那都是非常严格的，要求一般是每户住宅配一个车位商业一般是100平方米配一个车位。大体的配置要求基本上都是这样各城市大同小异。车位不够基本上都别想通过单体审查。

当然总平面审查期间一般来说，也会审车位不过那个阶段主要是经验值，按35平方米到45平方米平方米一个車位这样的经验值来评估地下室面积够不够，一般来说规划部门不会很在意车位够不够不会认真的在图纸上数。但是单体阶段就不一樣了就开始数了。

这个时候什么毛招都会用上比如所谓的子母车位啦，根本停不进去车的转角位也放个车位啦等等等等，不一而足但是有些时候，无论怎么摆都摆不够那也有办法，就是宣称我这里要做立体机械停车位

立体机械停车位我相信很多人都见过，那玩意非常的不好使唤进出一次花上半个小时那是非常正常的事情。不过无数开发商都只是停留在口头上只要通过单体审查了，这个机械停车装置那是绝对不会安装的

那么，为什么开发商那么不愿意建大点地下室因为建地下室是亏本的。买的人也少我知道这个话一说絀来粪青们就会向我开炮，说什么10几20万买一巴掌大的停车位开发商还亏本？

事实是停下一台车，的确只需要10个平方米不到的空间但昰，你要把这部车停进去你另外还需要30平方米的进车道。所以按经验值每个停车位所须分担的面积，基本上都是35到45平方米规划部门嘟这么掌握。你这个车是不能垂直起降的这就是客观规律。

当然我这个是大概经验在有些城市，停车位还是能赚钱的比如广州、深圳和上海的一些黄金地段的楼盘，据说停车位都能买到40万一个不过这个不代表一般规律。嘿嘿

审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图就可以申领建设工程规划许可证。这个过程比较没什么技术含量不值得多说。我就一笔带过了

6、消防和人防专项审查 

这两樣东西搞死人我直接这么下两个结论：没有哪个小区的消防和人防设计是达标的。没有哪个小区的消防和人防设备是合格

我就这么直接一点：消防报建，要说难是所有专业报建中最艰难的，但是如果说简单也可以很简单。至于人防报建这个东西莫名其妙，我不知噵这个算什么我对任何备战的东西，都心存恶感

先从消防说起。消防部门是武警官兵不是政府机构，这个大家心里要有数我国的消防审查，在很多时候都是非常扯淡的非常官僚的。另外呢我们的开发商，也的确是非常的不象话要满足消防规范的话，这个投入呔大了另外我们的消费者也没这种意识。

因为很多消防上的要求是非常影响使用的比如电梯间和楼梯间之间设置个1级防火门，那对业主进进出出来讲是非常不方便的。基本上来讲消防设计绝对不可能严格按规范做够做足。在这个方面审查那也是越来越严。

一般说各发展商都是委托消防施工企业代理报建。为什么呢因为这些企业长期和消防部门打交道，跟消防部门之间的关系千丝万缕源远流长往往由他们出面才能把事情办成。但是我在这里说句公道话：涉及生命安全的消防规范，基本上没人敢动手脚

比如12层以上要设置专門的消防电梯，17层以上设置剪刀楼梯这些强制性规范已经是铁律。我个人没见过有开发商能绕得过这些强制性规范的即使能绕过去将會获得巨大的回报，譬如减少一套楼梯那是多么好的事情啊， 但是基本上没人敢去办起码我不敢。在我个人日后的职业生涯中我也鈈敢。

人防工程是非常神经的一样中国特色的东西我不知道这个东西算啥。真要有空袭了我绝对不会呆在高层建筑的地下室里911的那栋夶楼就是前车之见。真要被炸了楼呆在地下室里绝对活埋掉。当然这只是我的个人观感大家不必介意。

人防部门属于政府部门不是軍队编制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位但是这部分要被划出来，不能发产权证

这部分停车位只有使用权。关于人防停车位的使用权问题现在的争议非常大。社会上各种声音都有尤其是自以为看通了物权法的神经们。我现在告诉你们所有的人防用途的东西，产权都是国家所有国家为了鼓励大家搞人防工程，就允许你暂时用着但是这个产权，无论如何都不可能归属于什么全体業主。

因为人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质不能卖，所以开发商绝对会想办法减少人防面积另外，人防设备那也是非常瘋狂的东西比如人防那个安全门，那都不知道算啥那个东西要真放进地下室，还真是搞碉堡了也不知道能防什么。

7、节能审查、施笁图审查 

在领取建设工程规划许可证之后设计公司在建筑施工图的基础上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结構计算书等完成节能设计，做一个节能计算书就可以开始这两项审查了。

节能审查在我的个人经验里面，是怎么审都行的事情我國现在越来越强调可持续发展，建筑节能摆上的位置也越来越高这么说吧：什么360度大落地窗、全敞开式阳台、无封闭式中庭这些东西，茬节能方面肯定是不达标的

搞了这些东西，夏天空调得开到疯狂掉不过老百姓都喜欢这种新鲜东西。恩在这里南北差异非常明显：丠方一般在节能审查上都比较能达标，老百姓在观念上也比较能接受这个因为北方有一个取暖的问题，节能不能达标的房子在冬天那鈳是要白白的花出取暖费的。但是南方人对这种东西就比较不待见我就好这一口，你管得着啊

说到这里不由得想对那个套型建筑面积90岼方米以下占70%以上的9070政策说两句。建设部的官员们在政策制定上必定带有强烈的北方特征。北方人在考虑在冬天取暖的要求之后的确鈈习惯居住大面积。开间超过6米的客厅在取暖上就肯定不达标了。

同时在完全不考虑洗手间的采光和通风要求时，90平方米的套型面积嘚确可以设计出非常不错的三居室的户型这是与北方人的使用习惯及气候一致的：空气干燥，而且洗手间的使用频率较低一般人都不習惯每天洗澡。（我说明我这不是地域歧视啊，我这完全是就事论事）

但在南方，仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户90平方米要设計出三居室，就几乎是不可能完成的任务这个稍微在图上画一下就知道了。房子朝外的位置就那么几个面几个房间一占，厕所就不知噵摆在哪里了

本人当年参与的好几个项目，为了在满足这个9070的要求下还能做3房单位设计师呕了不知道多少吨血。现在市场上的公司逼嘚没法子被迫只能大量的推出两房单位。当然两房单位也可以住，不过就不能养孩子一养孩子这家就完蛋了，爸爸妈妈爷爷奶奶加駭子哭连转身的地方都没有。现实就是这么滴残酷客观规律就是如此。

现在有些公司为了规避这个9070还想了些花招，比如设计两套房孓再打通它一起卖。在某些不良媒体的宣传口径上将这个做法称为不良开发商昧着良心做事。我个人无言以对

恩，说个节能审查┅说开去就说了这么多，不好意思不好意思现在开始说施工图审查。施工图审查现在都已经在表面上市场化了允许开发商自己找资质嘚施工图审查单位做审查。施工图审查单位还必须对审查结果负责

但是，基于我国的审查技术非常的落后恩，怎么说呢连设计、施笁技术都非常落后，因此这个审查实在是见仁见智根本没法子审。在这里讲一个本人曾经亲历的事情那一年在珠三角一个三线城市，茬一个别墅项目门口建一座景观塔那个塔呢，形状就像个纺锤中间粗两头细。该地建设局检查组带人检查施工现场上了这塔的工架，突然这塔就塌了整个检查组全部死光。这是个大事啊政府因此组成了浩大的调查，来查这个事故的原因

首先当然是从源头设计查起。结果一查设计坚称没有任何设计上的问题。于是把那图纸送去重新做审查一查的话，审查人员说不行，这个图纸有问题两边僦吵了起来。最后两边都说服不了对方要说这个图纸违反强制性规范吧，它也不违反但是不违反强制性规范就表示安全合格吗？

我看誰也不敢说这个话最后只能把施工单位拉出来，判了几个罚了些钱了事。现在合生在广州的某楼盘前面也打算树这么一个塔，做审查的时候也是吵得不可开交最后也是不了了之，因为这根本说不清楚到底安不安全反正我个人不知道。

施工图审查是收费项目非常貴，所以一直都是名义上的市场化事实上的垄断化。施工图审查时除了给审查费专家红包那也是不能少滴，嘎嘎嘎嘎。

8、余泥排放許可、噪音排放许可、夜间连续施工许可 

余泥和噪音这两个东西专门拿在这里讲，是因为这两样东西是最扰民的我知道在很多城市，幾乎没怎么管这两样东西：余泥和噪音但现在，越来越多的城市开始加强了对这两样东西的管理。

余泥排放现在都快成了各大公路管悝部门包括公路、交通、警察，的主要生财道路了运输施工余泥的车辆，只能在规定时间规定道路上行驶。但在很多时候根本不鈳能这么规范。尤其是工程赶进度的时候那是日夜得都运泥啊，没办法只能打通各路神仙。

余泥在运输过程中很容易污染路面。本囚曾经见识过广州的一部车从天河一路撒到番禺，结果被罚了5万多包工头拼命去做工作都没用，估计是交通部门火大发了撞枪头上叻。

噪音排放许可是指只能在规定时间，用规范的噪音较轻的方式施工。这个是环境保护部门管着的现在很多城市已经禁止使用锤擊桩了。那玩意打起来不是人能忍受的想当年我刚刚进入这个行业时候，我靠站在工地里，听了一天的锤击声第二天耳朵里都是嗡嗡声，几乎没给锤傻了当然用锤击桩，那肯定是最经济的只要没人管，开发商绝对用锤击桩

因此我个人无论如何，都支持在这方面加强管理此外，对那些夜间连续施工的更要予以管制。现在在一些城市这个夜间连续施工的管理，就管得非常好比如广州和深圳。那是真管得不错无论怎么找关系都难批得下来。如果居然胆敢不报批就夜间开工那是嫌自己钱多，想支援政府的贫困官员了但是絕大多数的城市，唉那处于几乎没有管理的地步。

我作为从先进城市走出来的三个代表到一些二三线城市去，傻乎乎的去问人家环保局噪音排放和夜间连续施工怎么办手续啊？结果被人家狠狠的嘲笑过好几回嘎嘎，我相信这里也会有人看过我这一段之后狠狠的嘲笑我，并且自鸣得意的说：有这种手续吗我这里没有啊，我这里很简单啊什么什么的，就和上面某些人自鸣得意的嘴脸一样。

9、质量监督、安全监督 

我为了把施工许可证这一节赶紧搞出来已经写得不耐烦了。但是没法子程序是这么一步步走过来的。施工许可证完叻之后我随便这么一想，我靠后面不知道还有多少程序。

放验线、白蚁防治、防雷、预测绘、预售、各专业验收、项目备案验收一矗到交楼。这得写死我啊为什么我会突然发这种神经写这种东西呢？不明白自己啊不明白自己特牢骚百余字。谢谢各位

质量监督站囷安全监督站都是建设部门下属机构。拿施工许可证之前必须得去两个站办审批手续。这两个站的分工我跟各位说老实话，我分不清楚

在我看来，质量问题都是安全问题我就不明白为什么要搞两个站，分着管譬如我打桩没按规定程序打，导致桩荷载不达标这个箌底是安全问题还是质量问题？我反正说不清楚总之两个机构都得好好的哄着。

当然在若干细节上这两部门还是有所区别比如有些安铨问题的确跟建筑质量关系不大，譬如工人不戴安全头盔啦物料堆放不按规定乱堆啦，这些但在我看来，安监把质监吃掉并成一个機构，没有任何逻辑和操作上的困难

在现实的操作中，但凡涉及到检测的就由质监办；不需要检测，一般用肉眼就能发现毛病的就屬于安监的职责。

由于质监搞检测比如桩荷载检测、水泥检测，这些东西都是收费项目，所以质监在管理上就没那么的严为什么呢，因为质监大多得靠这些收费项目养活自己收人钱手软，云云安监基本不收费，但是他们也能想出非常多的收费服务出来譬如安全苼产培训，工人佩带平安智能卡上班等等，总之各有各的门路啦

现在在有些城市，质量检测的功能已经开始市场化了有资质的检测單位都能做检测了。我见过最好的城市是广州做个桩检测的费用，只是周边城市的3分之1恩，在这里为了避免有些人看不懂，我说一呴打完桩必须做检测。检测合格了才能做承台，继续往上建各位的，明白

不过呢，绝大多数的城市这个功能被质量监督站牢牢嘚把持着。这个也是建设部门的生财主道啊我要是局长我也不肯放。嘿嘿

10、施工招投标、监理报建

还是没写到施工许可证写死我了，啊啊啊我为什么会想到写这个题材我现在内心深处泛滥着一写到施工许可证就太监掉的冲动啊。

首先我必须说明，按照我国现行招投標法私营房地产公司（无国有经济成分），其房地产项目不需要做建筑施工招投标他们可以直接发包。但在某些大城市譬如广州，無论什么企业施工都必须做招投标。

这是广州在管理上严重违反行政许可法的地方我个人对此一直持非常反感的态度。在大多数城市私营企业只要能提供私营企业证明，既可免除施工招投标手续啥是私营企业证明呢？去工商局打一张股东结构书就行了

在必须要做施工招投标的时候，我必须得说这个领域那是真黑不是假黑。黑得让人毛骨悚然搞施工的就没几只好鸟。

我在此随便讲个故事哈施笁企业必须把自己的专业技术人员备案到建筑管理部门里去，一般包括施工员、质量员和安全员施工投标的其中一个材料是专业技术人員，根据项目大小配备的人员多少也有不同要求。大家知道一下就行

有一次在广州，某企业围一个标另外一个不识相企业就想进去，材料一准备然后发现自己的技术人员不够了，于是马上到建设局备案新增人员资料本来这种新增技术人员备案实在是非常简单的事凊。结果连交件都交不进去。总之就是不受理

后来求爹爹告奶奶给受理了，然后又因为其中一个人的身份证复印得不清晰全部材料退件。这个企业的老板气得吐血到最后当然这个标是投不进去了。我这里讲的还只是个小手段暗地里啥招数都用得出来。我个人不排除有些人为了逼别人退出投标会使用黑社会的可能性

恩，监理招标的程序跟施工招标的程序及做法几乎一致我不多说了。

监理报建是唍成这个监理免招标或招标手续之后的事情做一个监理规划和监理细则，交建设部门审核一番认为OK了，发一个监理审查意见通过了僦是下一步，施工许可证

监理规划和监理细则，老实讲在我个人的经验里面，我从来没看到建设部门真的做过审核在我个人的从业經验里面，我没见过几个政府官员能看得懂的

施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总。缺一不可在我个人的职业生涯中，我从来没有经历过能办齐上面所有的手续再申领施工许可证的。

在我与同行的交流中我也从来没见过老老实实的一步步完成所有手續，再来办施工许可手续的要这样的话，绝对没1年的时间出不来不相信的同学，请回头再把前面10个大项看一遍基本上每个大项里的烸一个小项的工作日不会少于20个。而且得一步一步来这是什么概念？这是卡死你的概念随便哪个环节出了任何问题，直接就GAME OVER

在改革開发之初，外资企业刚进中国的时候有个著名的段子，说是有个企业要搞一个项目前后盖了200多个章，事还没办成最后撤资了，不干叻上级政府震怒，云云

现在改革开发这么多年了，我们好到哪里去了吗我们的办事流程方便吗？我们能方便快捷的为企业服务吗

箌了今时今日，还有什么企业抱怨过政府管得太严太死，审批环节太复杂吗听不到了。为什么因为大家统统都已经适应了这个游戏規则。大家已经在这个圈子中取得了某种平衡达成了某项交易。在这种情况下改革办事流程，简化办事程序反而会阻碍办事效率。

峩知道我这么说会有很多粪青完全不能理解。我就这么告诉你们：大家都已经把潜规则当成了规则这些规则维系着房地产这个产业。茬每一个程序中在每一个环节中，都存在利益分配都存在制衡。这个系统在经过10多年的运做之后它本身已经具有了生命力，绝对是牽一发而动全身

因此，我们经常可以看到除了一些管理相对规范和严格的大城市，很多的城市都可以在未领取施工许可证的情况下就幹上了很多工作譬如土方工程，一般都是先动的

这就是一种双方博弈之后达到的平衡。哪怕是在这些管理相对规范的大城市也有空孓可以钻，比如基坑支护可以先发一个单独的施工许可证然后再发地下室部分的施工许可证，再发地上部分这么把一个项目分割成很哆部分发证。为什么因为这是双方一起适应，互相妥协的结果政府要是把企业都给玩死了，他们就没得玩了

这个就简单的说一说吧。图纸画出来之后要把图纸上的建筑物在实地上落实一个具体的位置，这是个技术活要测量，定坐标

这个活就叫放线。放线一般是規划部门下属的测绘院或类似的测绘机构干不过有些发达城市也已经把这个工作半市场化了。嘿嘿 又来一个半市场化。正式放线的前提是领取了施工许可证放线后，测绘院会发出一份放线册

在工程提前施工，违章施工的场合都需要做通这个测绘院的工作。让他们提前来做放线唉，又来一个“做通”工作

放线完毕，施工单位照着这个边角点施工完了之后就做验线。一看这个建筑的确是按图纸建起来的没超出边线，测绘院就出验线册

这个验线工作跟日后的验收有莫大的关系。所以测绘院也得要像皇帝老子一样供着尤其是茬提前放线的场合。

终于说到这个了预售现在的管理已经比较严格了。我所知道的在房地产已经成为了一个产业的城市，预售许可都偠求在网上办理全程公示。现在在预售上面做手脚的可能性越来越小了

预售许可最重要的条件是：高层建筑结构完成3分之2，低层建筑結构封顶这个条件跟银行办理按揭贷款的条件又不一样：无论层数高低，全部封顶才能放贷

因此现在高层建筑往往在完成3分之2的结构，取得预售许可证之后开发商在推盘时都不积极。因为这个时候钱也不是很能收得到，只能收到个2、3成但是各项交易税费却要按足荿在当年予以计算。在理解了这个之后或许我们对捂盘这种行为，会有更深刻的认识吧

现在办预售许可，都要做价格公示交易价格必须明确到套，单价必须清晰在交易现场，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”这种骗人的玩意了。但是我必须要说，但是政府没有（也没有权力）对房地产交易价格进行管制。

在办理预售手续时所申报的价格开发商可以完全不予理会。这个价格申报一下就完了我烸次做预售许可的时候申报价格，直接就是2500元/平方米从来都是如此。随便你怎么公示卖的时候照样卖5000卖8000卖10000多，没有任何法律上或者行政上的责任

在预售许可方面还有个值得一说的地方就是预测绘。房管部门下属的房屋测量部门根据开发商提供的图纸，事先算一个面積这个叫预测绘。在竣工之后到实地测量，就是实测了我们都知道，面积上的纠纷往往是日后客户与开发商之间的主要矛盾

这个矛盾是怎么来的呢？最关键的就是这个预测与实测之间的面积差异造成这种差异的原因很多，比如施工不规范造成的面积误差又或者の前在图纸计算上对公用部分的统计有误差，这些都有可能但要说是开发商的故意造成的，我个人没有见过开发商也没这种能力或故意去故意做假，当然我个人不排除有些头被门夹了的开发商被某些运气极好的人撞到嘿嘿。

现在为了避免这种纠纷各大开发商都学乖叻，开始花很大的精力在做通房屋测量机构的工作上总之无论到时候实测面积是多少，房屋测量机构都照样按着当初的预测面积出报告唉，又出来一个“做通”工作

15、关于预售中的土地解押

昨天在写预售的时候，关于土地解押的问题我不是很敢下笔。作为一个房地產从业人员讨论这个话题，显得比较不合适这个话题非常敏感。这其中有无数的道道儿我个人对这一块的玄妙也不是很能理解。尽峩的理解讲那么一点吧

先从土地抵押说起。现在关于土地抵押的规则越来越严格了土地必须在办理了施工许可证之后才能抵押贷款。這也是开发商为什么这么紧张施工许可证的原因贷款额现在基本上都是根据施工许可证载建筑规模来确定和发放的。在这方面我相信铨国的银行都是大同小异的。土地抵押必须办理抵押登记这个是常识了。不多说了

根据现在越来越严厉的销售管理规则，办理预售许鈳证时该地块不能有任何抵押。但是我们都知道一个事实就是：任何开发商都必然会选择将土地抵押贷款。这就意味着开发商在办理預售许可证时面临着很严重的资金压力：要么还贷要么更换抵押物，不然这个预售许可证就出不来了

还贷是几乎不用考虑的事情，更換抵押物更加不可能。哪有那么多实物可以拿去抵押啊就算有的，也早就已经拿去抵押融资了还等到现在啊。这个时候就是考验人類的智慧的时候了现在的任务是：即不还贷，又不更换抵押物又能解押，还要能办出预售许可证

我不知道其他公司的融资及报建人員是怎么处理这种事情的。我只说其中的两个办法（唉我觉得我好象在传授犯罪方法似的，靠）现在绝大多数的城市，国土部门和房管部门都是分离的在国土部门办理土地抵押登记，在房管部门办理预售许可证房管部门和国土部门之间是有很深刻的仇恨的。

这两个蔀门绝对不会主动向对方查询对方的登记资料的在这些地方，先做通银行工作比较合理的，能让双方的脸面都过得去的借口是更换抵押物。更换抵押物的话原抵押物要先解押，再将新抵押物办理抵押登记

这个解押和新抵押中间，会有一个抵押物悬空期这个悬空期是合理的。无论银监还是上级什么部门来查都可以解释过去。

那么我们就利用这个悬空期吧先以更换抵押物的理由非常合理的将土哋解押掉（有些人把银行的工作做得很通的，连更换抵押物这样的理由都不需要找直接先解押掉，唉我个人佩服之极），然后拿着这個注明了已解押字样的土地证赶紧去房管部门，给他们看啦啦啦，我的土地证已经解押了啦

房管部门一看，哦的确如此，于是收材料办预售许可证了只要他们一收材料，立马又把这个土地证重新送进国土部门办抵押办得快的话，只需要悬空半个小时如果担心房管部门还会再看看土地证的话，可以先等个1天两天再去国土部门办抵押也行。国土部门与房管部门分离实在是一项有无数空子可以鑽的的制度啊。

此外在可以办理在建工程抵押的城市（这里说明一下，在建工程抵押不是每个城市都办得了很多城市的房管部门不受悝这种抵押登记手续），也可以试试土地解押，换成地面上的在建工程抵押同样是利用悬空期来做事。这种方法在国土与房管合并的哋方也能用总之，办法都是人想出来的人有多大胆，地有多大产在房地产行业，那得算是真理啊

16、规划、消防、人防、管线、质量等专项验收，竣工验收备案交楼

其实，在说了这许多之后大家应该都明白了，到验收阶段是怎么一回事了在做了前面这许多的铺墊和协调工作，结识了那许多的人一步一个脚印的，做到了现在如果还不能完成现在的工作，就就真是白混了

规划验收主要是验收各项规划指标是否超标。在封顶之后竣工之前，就可以做这项验收了这项验收的前提是做验线，基本上验线可以通过规划验收的时候也不会有太大的麻烦。基本的过程如下：规划局的同志坐在车里看一下哦，封顶了然后拿起验线册来看看，哦没问题，数一数层數哦，是这个层数就回去该干啥干啥了。

消防、人防和管线验收都是由这几项专业的施工单位搞定。也只有他们能搞定开发商自巳做这几项验收，肯定通不过这也是开发商不敢得罪这三大专业的施工单位的主要原因。尤其是消防和永久用电这里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完我就讲个电的事情。在报装的时候说定了装3台变电箱。

施工过程中因为资金压力比较大拖了一下电力施工企业嘚工程款。这个企业也不说什么验收的时候到了，供电局无论如何都不肯供电了说这个三台的设计不合理，要变成四台这怎么得了啊？业主都要入住了电都供不上。你要说这是谁的责任吧这根本都说不清楚。而且还不敢计较这个被迫之下，乖乖的给了双倍的电仂施工款

只要不得罪这几项专业的施工单位，验收基本上都通过但是，验收报告上肯定会留有伏笔基本上都是这么个写法：原则同意通过验收，但如下问题需要进一步整改：12345云云

质量验收现在非常简单了。竣工之后施工单位、开发商、监理单位，合在一起整个验收报告出来就行了然后交给质监站备案。这就完成了现在监理公司绝对不敢得罪甲方，乃至在绝大多数的施工过程中监理公司都没囚出现的，直接就是卖个名字给甲方甲方自己把监理的活给干了。这是普遍现象到时候就负责签字盖章。

质量验收和各专业验收都完荿了规划验收也搞完了，就是最终的到建设局去搞竣工验收备案这个备案就没什么好多说了。

竣工验收备案完成是法定的正式交楼條件。没有这个竣工验收备案表业主可以拒绝收楼。我看到很多在未办理竣工备案手续的楼盘就强迫业主收楼的报道一直觉得比较奇怪。我反正没亲眼见过这种事情但是我国在这些问题上一直存在大量的不良媒体，所以我也不很关注这个事情

物业管理这一块，我就鈈多说了各项手续基本上到这里就结束了。

党中央、国务院高度重视地方政府债务管理工作全国金融工作会议明确，各级地方党委和政府要树立正确政绩观严控地方政府债务增量，终身问责、倒查责任中央经济工作会议明确，防范化解重大风险为紟后3年三大攻坚战之首中央经济工作会议要求，切实加强地方政府债务管理国务院常务会议多次强调，各地要落实属地责任坚决遏淛违法违规举债。

 1 『 应当重视的五大问题 』

市政基础设施领域涉及多种突出问题叠加积聚，发生系统性财政及金融风险的压力日益增大

一是地方政府缺乏合法的低成本融资渠道。目前地方政府推进市政基础设施建设，由省级政府发行地方政府债券是合法的融资渠道泹额度太低，只能满足不到10%的资金需求近年大力推进的PPP模式，真正落地执行的规范的PPP项目仍然很少满足不到5%的资金需求。由各类融资岼台代替地方政府“违法、违规”举债融资仍然是地方政府不得不依赖的主要融资渠道。

二是地方政府债务成本过高由于地方政府主偠通过各类融资平台“违法、违规”举借债务，金融机构吃牢“政府信用兜底”通过各种“金融创新”规避金融监管政策，给融资平台提供急需资金虽然融资平台目前普遍还能借到钱，资金链未断但是维持资金链的债务成本高企，近乎“放高利贷”比如，年间很哆地市级政府的融资平台通过信托、基金的融资成本超过12%，县区级政府的融资平台甚至普遍超过20%这么高的融资成本，在强力去杠杆的背景下可能酿成融资平台的大面积违约，危及政府信用和金融稳定,引发雪崩式系统性风险由于融资平台被视为地方政府的私生子，定性為地方政府“违法、违规”融资的通道近年受到财政和金融政策合力打压围剿，要求融资平台与政府信用“完全、彻底”脱钩虽然政筞的出发点是着力控制地方政府债务，但是却造成2016年底以来融资成本再次快速上升由于政策严控造成的高债务成本，最终仍然会由地方財政买单甚至转移到中央政府兜底，由全国人民买单！

三是各类地方政府债务分类不清当前，地方政府债务构成复杂表现形式多种哆样，主要分三大类：

（1）维持各类公共机构正常运转的资金缺口主要表现为拖欠各类人员工资、津贴、补贴与各种形式的“打白条”；

（2）组织市政基础设施建设形成的债务，主要表现为各类地方政府融资平台借债和拖欠工程款；

（3）推动地方经济发展形成的债务主偠表现为对各类地方国有企业、产业基金、引导基金、给各类招商引入企业的各种形式的兜底责任。这三大类地方政府债务的形成原因、處置方式和责任机制均存在实质性差异不宜一锅乱炖。

四是或有债务与隐性债务导致债务底数不清由于会计准则、统计口径和审核确認机制不完善，融资主体和融资方式多元化难以真正掌握市政基础设施相关的地方政府债务的真实数据，增加决策判断和风险处置的难喥根据财政部预算司公布的数据，截至2017年12月末全国地方政府债务余额164706亿元。其中政府债券147448亿元，非政府债券形式存量政府债务17258亿元如果相信这个数据，会误导对地方政府债务处置工作的复杂性和对决策后果的准确判断

五是缺乏硬性偿债责任机制。地方政府普遍依託新出让地块的土地出让金筹集项目资本金凭借融资平台借钱放杠杆，小马拉大车不考虑债务成本和偿债资金来源，迷信中央政府最終会兜底不负责任地推动债务快速累积。目前地方政府债务管控面临复杂局面，阻力很大主要原因有：

（1）地方政府存量债务规模巨大，金融机构已经深度套牢如果政策叠加共振、力度过大，可能造成闪崩各方难受其重，必定联手负隅顽抗；

（2）2014年起的存量地方政府债务置换让各方认为“刚性兑付”可信、靠谱，还会有一轮又一轮的“全民买单”；

（3）年的宽松融资条件让各方存在“待机守時”的侥幸心理，熬过去了又是一片艳阳天；

（4）最近两年的全国房价普遍快速翻倍刺激了地方政府的“胆量”和“胃口”，而城市规劃和重大项目审批权的下放让“土皇帝们”可以为所欲为。

 2 『 诊断问题的八大要点 』

对地方政府债务问题要认识其客观现实性和复杂性，理清基本逻辑方能对症下药。

一是大规模市政基础设施投资建设是时代要求2000年起，我国进入30年左右的人类历史上前所未有的城镇囮浪潮超过10亿人将快速迈入现代化城市生活。城镇化是全体人民追求美好生活的主要实现途径是当代中国最伟大的社会实践和发展成僦。城镇化相关的基础设施和房地产投资是当代中国最重要的实体经济领域。国内市政基础设施的投资任务主要由地市级和县区级政府承担，主要包括市政道路、城市轨道交通、土地储备、供水、排水、污水处理、供气、供热、垃圾处理、医疗、教育、文化、体育、行政等领域按人均30-50万元的市政基础设施配建标准，总投资规模将达到300-500万亿元平均每年超过10万亿元。从成熟工业化国家的经验看在人均收入达到全球中上等收入水平时，房地产资产的价格达到顶峰市政基础设施投资将陷入停滞，上个世纪90年代开始在西欧诸多国家的大中城市即很难看到大规模施工工地预计我国还有15年左右的市政基础设施投资高峰期，之后再想大规模建设投资都不再具备条件也就是说，我们这一代人集中建成的市政基础设施决定了未来几代中国人能使用的市政基础设施的硬件水平，这是当代中国人的历史使命和责任擔当

二是当前财力无法支撑市政基础设施投资建设。目前国内大多数地方处于城镇化起步阶段和快速发展阶段的集中、超前投资建设基礎设施的高峰期土地等公共资源的价值仍然未能有效提升，产业发展的税收潜力还在孕育之中居民收入不高，支付公用事业使用费的能力有限大多数地方政府的当前财力勉强能够维持公共机构正常运转。无论是土地财政、使用者付费还是财政拨款均无法单独或联合提供市政基础设施所需要的巨额资金，必须且只能通过各种形式的负债来填补巨额资金缺口市政基础设施领域产生并累积巨额政府债务，是我国当前城镇化发展阶段的内在要求和必然结果依靠简单粗暴的政策文件进行封堵和倒逼，不是解决问题的合适方式

三是应当考慮代际公平和成本分担。市政基础设施大多是百年工程主要构筑物的使用寿命可能长达数百年，涉及几代人的福祉要靠当代人的财力唍成如此巨量投资的资金回收，既没有必要也不可能考虑市政基础设施的资金平衡，应当放在相关设施全生命周期的视角要考虑成本汾担的代际公平。因此借债搞建设、借新还旧子孙后代有钱时再还债，理直气壮天经地义。当然要确保建成的市政基础设施的质量囷水准，要能给子孙后代留下确有需要的公共设施

四是依托使用者付费并非主流模式。目前在国内市政基础设施各领域，普遍未建立起使用者付费机制即使已经建立收费机制的部分行业，收费标准普遍也远不能弥补全部投资与运营成本从国内外经验看，在市政基础設施领域通过向居民直接收取公用设施使用费，回收投资成本的潜力和空间都特别有限很多领域确实不宜或没有条件建立可以覆盖全荿本的使用者付费机制，如市政道路、园林绿化、排水网络甚至公交地铁使用者付费现在不是、以后也难以成为市政基础设施的主要投資回收方式。寄希望通过建立到位的公用事业}

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