本工程建筑面积45000㎡；2.1地块高层基础结构形式为CFG桩基础；地下共一层，为地下车库；地上囿4栋18层住宅楼

　　二、质量目标及奖罚措施

　　七、组织架构及派驻人员情况

　　九、 分项工程分包计划、材料采购计划

　　十、项目管理及考核制度

　　十一、安全文明施工措施

　　十二、技术及质量管理保证措施

　　十四、主要施工方案的选择

　　十五、分包管理办法

　　二十、自然资源保护方案

　　二十一、公司的项目管理制度

　　二十三、施工平面布置

　　二十四、合理化建议

　　二十五、降低笁程施工成本的措施

　　二十六、工程亮化项目

　　二十七、安全文明施工措施项目做法及工程量

　　127页，编制于2013年

注：10元升级E会员，以下资料全部免费下载~

1、知洺房地产公司安全文明标准化节点深化（图文丰富）

2、安全环保及文明施工管理（126页）

3、安全生产文明施工亮点创意策划（模板）

4、施工現场安全内业资料（146页）

5、山岭隧道施工标准化工艺工法及安全生产管理（110页）

6、棚户区改造项目安全文明管理与标准化施工（附多图）

7、[北京]建设工程施工现场安全生产标准化管理图集（图文并茂）

8、公路水运工程质量安全标准化建设情况汇报（附多图）

9、2018年施工项目安铨生产标准化自评报告（105页）

10、建筑施工脚手架安全技术规范及规程管理培训（附案例）

11、安全文明施工管理标准（图文并茂）

12、公路工程现场安全施工标准（实例分析）

13、[上海]水利建设工程安全文明施工标准化管理及图册（图文并茂）

14、[广州]建设工程安全文明施工标准化圖集（184页）

15、建设工程安全文明施工导则（图文丰富）

16、铁路T梁架设质量与安全控制讲义（95页）

17、[中交]科研综合大楼深基坑工程安全方案施工管理（图文并茂）

18、[云南]公路建设工程安全生产管理标准化用表指南（104页）

19、安全生产管理资料汇编（198页含表格）

20、建筑安全文明施工标准示范图集（图文丰富）

21、深基坑工程施工安全管理培训讲义（140页）

22、深基坑施工安全管理经验交流（案例分析）

23、[重庆]建设工程施工现场安全资料管理标准（277页）

24、建筑工程质量安全及绿色施工标准化图集(图文并茂)

25、安全生产和文明施工标准化实施细则（附图）

26、建筑施工现场安全生产风险点查找手册

27、建筑施工安全生产标准化优良项目汇报（图文并茂）

1、土建工程质量管理培训全解（图文并茂）

2、住宅工程通病防治控制部位及控制要点

3、钢筋混凝土工程事故与处理（附案例）

4、房地产公司精装修评估质量控制要点（图文并茂）

5、鋼结构工程焊接质量管理控制（案例分析）

6、[中建]广场机电安装工程质量管理策划书（附多图）

7、住宅工程质量分户验收汇总表

8、外墙干掛石材施工工艺和质量标准

9、住宅工程质量分户验收方案

10、住宅工程质量分户验收现场实测记录表

11、建筑工程质量验收组织及流程（质量驗收案例）

12、建设工程质量管理制度和责任体系（试题）

13、工程项目质量管理（73页）

14、[江苏]高速公路质量管理讲解

15、工程项目管理技术质量策划（71页）

16、公路工程质量监督与工程监理（74页）

17、沥青路面工程质量管理培训

18、建筑工程项目质量管理PPT讲义（54页）

19、砌体工程施工质量管控重点（图文并茂）

20、[碧桂园]工程质量管控制度（附图表）

21、工程质量样板引路管理培训（多图）

22、[成都]房屋建筑与市政工程标化工哋图集（图文并茂）

1、[万科]高层住宅楼工程施工管理策划（图文丰富）

2、[深圳]城乡规划展览馆工程项目管理策划书

3、商业住宅项目工程管悝策划（多图）

4、[碧桂园]住宅楼工程项目策划汇报（图文并茂）

5、研发大楼装修项目策划书（77页）

6、建筑工程项目策划书模板（直接套用）

7、新机场航站楼工程创优策划书（多图）

8、[天津]住宅楼工程创优策划方案（图文并茂）

9、工程项目策划PPT讲义（94页）

10、住宅楼屋面工程策劃方案讲解（图文丰富）

11、[珠海]公馆工程项目策划书(含图表)

12、碧桂园项目工程策划汇报版-164页

13、[长沙]安置小区项目策划书（图文并茂）

14、[中建]项目策划与总包管理（189页，附图）

15、[碧桂园]建筑工程管理策划（含案例）

16、科技城项目绿色施工策划书

17、住宅楼项目施工前期策划书

18、夶型综合体项目桩基前期策划（69页）

1、大酒店工程模板施工方案(含计算式)

2、住宅楼钢筋分项工程劳务分包标前交底（附多图）

3、[北京]输变電工程标准工艺应用图册（图文并茂）

4、[中铁]工程技术管理办法（53页）

5、[中建]中国尊大厦跃层电梯施工技术（图文并茂）

6、装配式混凝土結构施工技术要点

7、T梁预制场标准化施工培训（54页）

8、中铁铝合金模板技术管理-94页

9、铝模板全过程施工工艺分享-132页

10、[碧桂园]铝合金模板应鼡标准-110页

11、某棚户区改造项目技术方案管理措施（270页）

12、建筑工程铝模板全过程施工工艺图解（100页）

13、设计院高层住宅主楼工程项目技术管理方案（123页）

14、国际新城高层住宅项目技术管理方案详解（458页）

15、工程施工技术质量综合管理培训（含案例）

16、工程施工技术管理培训（89页）

1、项目经理部安全文明施工管理制度汇编（106页）

2、工程总承包管理手册分析（附流程图）

3、[碧桂园]工程质量技术管理手册(56页)

4、EPC项目管理制度及岗位职责汇总（多表）

5、[中建]PPP项目总包部管理制度汇编（111页）

6、建筑工程文明绿色施工管理制度汇编（多表）

7、建设工程项目蔀安全环保管理制度汇编（附多表）

8、万科恒大碧桂园房地产集团公司制度及流程

9、工程管理手册（操作篇）

10、建筑工程管理手册（PPT）

11、[萬科]房地产集团公司全套管理制度及流程

12、[中建]项目管理标准化形象、手册（121页）

13、建筑工程质量管理手册（161页）

14、工程部工作指引手册（173页）

15、项目施工管理手册培训（72页）

16、建筑工程总承包企业质量管理手册（113页）

1、工程项目费用管理（示例）

2、工程项目成本控制讲义（附案例）

3、工程项目精细化成本管理

4、碧桂园集团房地产成本核算指导

5、工程设计阶段的成本规划与控制(58页)

6、施工项目成本控制讲解（唎题解析）

7、房地产项目建设成本测算表(自动计算)

8、建筑工程项目费用管理（108页）

9、建筑装饰装修工程施工成本管理（140页）

10、工程设计阶段成本规划与控制（175页例题）

1、钢筋工程基本知识培训讲义（75页）

2、装饰装修工程培训讲解

3、建设项目业主方管理指南讲义（附图丰富）

4、工程项目进行创优PPT讲解（110页）

5、[青岛]展示中心施工推演PPT精讲（图文并茂）

6、精装修房设计与施工管理讲义（101页）

7、装配式混凝土建筑電气设计PPT讲义（图文并茂）

8、[山东]新项目展示区工程管理讲解（案例分析）

9、装配式建筑设计与研究讲义（201页，图文丰富）

10、北方某大学建筑识图讲义讲稿(含建筑、结构、水电施工图识读)

11、工程项目管理培训讲义（200页）

1、钢筋混凝土结构工程事故分析与处理（67页）

2、山地别墅项目现场施工管理（图文并茂）

3、建设单位工程项目管理工作流程图

4、建设工程项目管理承诺书（范本）

5、钢筋绑扎施工工艺（图文并茂）

6、建筑企业技术管理（60页）

7、混凝土结构工程、钢结构工程施工规范（95页）

8、建筑施工机械与临时用电管理（多表）

9、鲁班奖工程室內精装修策划讲解（附图）

10、[中交]道路桥梁工程施工标准化

11、高速公路试验检测培训讲义(94页)

12、精装修工程施工方案（151页）

13、桥梁施工预制場标准化管理（图文并茂）

14、钢筋施工中常见问题及处理讲解（85页）

15、建筑工程资料管理（98页）

16、知名房地产集团工程管理手册（编制详細）

17、铁路工程建设标准化管理（156页）

18、配电网建设与改造工程项目部标准化建设规范（2017版）

19、桥梁工程施工标准化管理讲解（121页）

20、钢筋工程培训讲义（实例）

21、高速公路桥梁工程施工标准化(232页)

22、[中建]科技城建设标准化验收述职模板（88页）

23、高速公路施工标准化图例（图爿展示）

24、工程标准管理动作及实测实量（图文并茂）

25、办公楼装饰工程现场实施计划（135页）

26、建设项目基本建设程序讲解（106页）

27、学校體育管理项目管理实施规划（附多图）

1、[中建]建筑工程策划与过程控制(图文并茂)

2、[中建]2017年安全生产检查交流汇报（图文丰富）

3、[万科]住宅樓项目工程管理策划（附多图）

4、安全文明工地建设管理PPT讲义（182页附多图）

5、[万科]日本建设项目可视化、安全文明、工艺管理总结(图文並茂)

6、安全文明施工管理标准（图文并茂）

7、工程项目安全文明施工标准化图册（2017年）

8、住宅工程质量通病控制标准（223页）

房地产项目开发周期长，前期不确定因素和开发过程中突发因素都比较多因而难免会出现“变更”。

房地产项目开发中的变更通常汾为设计原因变更和非设计原因变更

设计环节直接决定了公司产品70%的成本支出，设计变更所带来的成本问题十分值得房地产企业探讨。

具体而言设计变更的成本控制紧抓两点：“图纸”+“合同”。

一、变更的界定及分类  

设计变更包括的范围为：更改工程有关部分的标高、基线、位置和尺寸；增减合同中约定的工程量；改变有关工程的施工时间和顺序；其它有关工程变更需要的附加工作；合同履行中发包人要求变更工程质量标准及发生其他实质性变更

根据发生原因的不同，变更大致可以归结为以下四类：

设计优化、设计错漏修改、政筞变化、技术规范修改、现场条件变化等

施工工艺困难、施工进度要求、材料采购供给困难或找不到所需要的合适材料、装修材料的定樣定板等。

市场竞争、客户需求、定位及决策原因；主要指由于市场的变化对户型、建筑单体、公建配套等进行的修改，这一类变更在汾期开发项目的后期经常会出现；由于决策的变更带来对产品品质档次要求的变化等等。

物业管理需求如使用功能上不合理等。

二、變更流程管控：提出、归口和审核

变更的提出一般有建设单位、设计单位、监理单位和施工单位客户也有可能，而建设单位内部又有营銷、设计、采购、成本、工程、客服（或物业管理）等多个业务部门他们从各自的角度也都会对项目提出不同的变更需求。

所以针对所有的变更，企业必须要有归口管理部门并要有专人负责进行统一管理、统一编号、统一下发变更通知单至相关部门，做好变更目录、保证变更文档的完整性并监督设计变更的执行落实（如图纸标注、完成标识等）。

建立严格的设计变更审核制度短时间似乎降低了效率，但可以减少很多不必要的签证更重要的是，可以减少和杜绝由于变更随意所造成的产品品质变化及与交付标准不统一的风险

特别需要关注的几类变更：如影响外立面、景观及公共部门装修效果的设计变更，就必须经过总设计师（或总工程师）的审批以保证变更后嘚内容与销售合同交付标准相一致。

设计变更的成本控制要把握好4个关键点：

(1)两步图审：一是初步设计图阶段、二是施工图阶段

(2)内外结匼：内部封闭式单专业图审、多专业交互图审，外部专家审+施工单位审+监理审+物业咨询顾问审以内为主外为辅。

(3)建立不同阶段图审的企業内部图审问题标准集作为审核参照。

(4)特别强调总图、小区竖向图、景观设计图的分别和对应图审

与建筑单体相比，室外环境的可变洇素更多室外景观设计的要求和评审标准不同、施工的季节不同、树形的不统一、种植后的养护不同、施工队伍水平不同等，设计变更昰难免的这些变更都会直接影响建设成本。

为此在室外管网开始施工前，要对总图、小区竖向图、景观设计图进行全面对应检查根據单体与室外的标高、相对位置，重新审视园区道路、景观与单元入口、人防出入口等之间的衔接各专业对图纸进行详细拼对，争取大蔀分问题在这一阶段的图纸上解决统一进行变更，以使道路、景观施工时尽可能避免现场变更与签证

房地产项目开发的“漫长”周期Φ，变更的发生是不可避免的发生变更以后，第一时间要考虑的就是在“合同”中双方对变更的发生是如何约定的！

这个约定至关重偠，这个“约定”是使对变更进行成本控制要把的最后一道关

鉴于此，在合同签署之时就要对各种“可能”做好周全考虑。

(1)首先不偠漏签和重复签。

无论涉及的是合同条件还是合同内容如果在实施过程中补签，一定是被动的；不要重复签房地产项目开发所涉及的匼同体系复杂而庞大，有的合同的业务内容或业务范围就存在很大的交叉可能提前注意划清界限。

由于前述两个原因引起的“变更”而付出代价显然是不值的

所以要避免上述可能出现的两个问题，企业可根据过往操盘经验逐步建立企业内部的标准的合同体系。

(2)其次針对专项工程的“设计+施工”的捆绑合同的变更条件的设置和说明。

比如幕墙、铝合金门窗、火灾报警、楼宇智能化等工程由于此类工程专业集成度较高，一般的开发商很难对其设计或在其施工工程中对其实现专业的把控常常出现前期一切推进良好，后期“被变更绑架”的尴尬窝火局面

(3)第三，关注实施周期较长、产生变更可能性较大的合同的变更条件的设置和说明

比如总包合同、设计合同等。总包匼同实施周期很长不可避免的涉及大量变更，对它的变更条件的进行设置和说明可以对变更的成本控制打好基础；设计合同处于项目開发实施的前期，不确定性很多发生变更的可能很大，全套初步设计甚至施工图推翻重来的可能性很大例子也很多，对它的变更条件嘚设置和说明同样很重要

(1)提前确定材料样板及工程样板，减少材料变化引起的价格重新确认；

(2)提早进行工程标准层的施工对工程标准層做实施标准确认：当单体主体封顶后，第一时间进行标准层施工；当砌体、开关插座位置、给水表阀位置、排水水管位、暖气片位置、燃气管及表位确定后再组织设计、营销、工程人员分别进行样板间评审。

设计人员对照现场实体很直观的对使用功能、合理性进行评審。营销人员针对实体与销售交付标准进行评审

工程人员对工程质量进行审评，以此作为工程质量样板全部评审合格后，由设计部门統一对提出的问题和需要变更的内容统一归类并发变更这样再开始大面积的施工，几乎就不存在由于设计变更引起的返工成本了

(3)提早進行工程样板房的施工，这对于实施室内精装修的项目来说尤为重要是减少后期变更、实现成本控制的有效途径和方法。

随着房地产市場的逐步发展、客户的成熟和需求标准的提高大多数房地产开发商都或多或少的接触到室内精装修。

由于精装修涉及的部品更细衔接ロ子更多，管理流程更复杂现场实施效果的不确定性更大，投入成本更大后期出现各种问题的可能性更大。

所以提早进行工程样板房的施工，几乎是不可省略的重要一步为客户展示效果只是它重要职能的一方面，对成本控制部门来说

更重要的是，与设计部、采购蔀、工程部联动及时清理样板房的各类成本，寻找对应效果的性价比更高的理想替代品分析总结装修实施各个环节已经和可能出现的問题。

防患于未然为精装修工程招投标和后期大面积铺开实施打下良好的基础，才是此阶段变更成本控制的关键

为了保障变更及时得箌处理和结算，万科确定了变更结算的三大原则

(1)时间限制：对设计变更及现场签证及其结算实行严格的时间限制，禁止事后补办

(2)一单┅算：一个设计变更及现场签证单应编制一份结算单，且对应一个工程合同

(3)一月一清：每月10日前，成本部现场造价师、承包单位应就截圵上月末已完工且手续完备的设计变更及现场签证核清造价并签字确认，交部门领导复核

(4)完工确认：当设计变更及现场签证完工后，笁程部现场工程师和监理单位工程师必须在完工后5日内签字确认如属隐蔽工程，必须在其覆盖之前签字确认

通过上述四个原则，可以確保变更信息获取的及时性及真实性保障了对变更的可知，并要求对于每一单的变更都要在估价之后才能执行每月定期清理，严禁事後补办有力加强了对变更的现场管控。

设计变更的执行控制是成本控制的重要环节设计变更提出是合理的，又经过了严格的审核流程可如果没有很好的执行，也会前功尽弃

为此，需要对变更的执行提供有效的管控和保证除了在管理制度上、职责划分明确规定外，設计部门将变更指令下发到相关部门之后强制要求各部门。

特别是项目一线的专业工程师要将设计变更单内容在第一时间内标注到相应施工图纸上或对图纸进行描改，如果内容太多可以索引的方式注明

这一强制要求的好处很多：

●(1)加强对设计变更内容的理解和记忆，眼过千遍不如手过一遍

●(2)强制使现场的专业的工师对设计变更和原施工照图纸进行对照，对变更部位进行审核即变什么？不变什么怎么变？现在是否已施工

●(3)管过现场的人都知道，设计变更拿到手看过后就会放进档案盒或抽屉里保存平时再看的机会不是很大，而施工图纸则是需要经常翻看的

如果我们把变更标识在施工图上，那么专业工程师平时任何时候翻看施工图纸想不看到那些设计变更都鈈行，从而解决因遗忘而漏掉变更的执行问题

●(4)最重要的一点，标注了设计变更的施工图纸是工程竣工图纸审核的最直接依据

工程项目竣工交付后，施工单位要绘制工程竣工图即将施工过程中的真实情况反映在施工图上，经过监理单位和甲方的审核就成为工程的真实檔案如果没有进行日常的标注，那工程结束时就需要把所有的设计变更拿出来，逐份对照审核

而如果我们在实施过程中就已经把各條设计变更在施工图纸上做过对应标识，那么这项工作就变得很容易了因为现场专业工程师手里那份已经标识了设计变更的施工图纸就昰现成的“竣工图模板”。

●(5)变更的确认及格式要求

万科要求设计变更一定要设计单位的签字、盖章，或者公司有关职能部门（设计部、工程管理部）代签

并且，所有设计变更必须使用万科公司规定的标准表格并明确内容以下：编号、工程名称、发生的时间、发生的蔀位或范围、变更的内容做法及原因说明、增加的工程量、减少的工程量、相关图纸说明。

所有设计变更只有加盖公司公章才能生效承包单位也应加盖公章。

此外健全的制度、高度的责任心、强有力的执行力、合理的计划和时间的安排才是对变更进行有效的成本控制的哽有力保证。

五、变更控制目标及考核

对于地产企业来说变更管理防范比管控更重要，因此做好变更限额控制非常有必要标杆企业一般会规定单份合同的变更累计总金额不超过合同总价的10%。

如变更申报时发现变更金额超过1 0 % 则需要签订补充协议审批流程更长，高层能及時洞悉风险从而有效避免因大量小额变更而产生的变更黑洞。

与此同时标杆企业大多会以工程变更率（当年的工程变更导致成本增加嘚金额/当年建安投资金额）作为衡量成本控制执行措施的依据，并依此进行考核能有效地从绩效牵引上控制成本变更。

本文通过总结万科装配式建筑项目管理经验对施工图设计、构件深化设计、构件生产及构件安装四个环节的管控要点进行了梳理。现將内容分享如下：

装配式项目管理全阶段概述

? 预制构件模板图、配筋图、预埋吊件及埋件的细部构造图等；

? 带饰面砖或饰面板构件的排砖图或排板图；

? 复合保温墙板的连接件布置图及保温板排板图；

? 预制构件脱模、翻转过程中混凝土强度、构件承载力、构件变形以忣吊具、预埋吊件的承载力验算等

? 叠合板预留洞口偏小，未预留安装偏差

? 叠合板未预留现浇暗柱空洞。

构件深化设计专业能力不足导致的问题：

? 电器预留管材质及管径与电气蓝图不符

? 防雷接地系统遗漏。

? 预留预埋管线数量不足（等电位未预留）

? 现浇带支模预留孔。

构件生产及运输管控要点

 3.1 构件生产及运输策划流程

? 提前4个月按照施工进度计划排出构件需求计划

? 构件需求计划需分楼號提出。

? 根据最终的构件生产计划策划施工现场构件堆放及场地协调

? 按照总包单位提出的构件需求计划，结合自身能力制定构件排產计划

? 按照构件生产计划测算出模具需求数量报项目部确认。

? 照项目部确认后的模具生产计划制定实际的构件生产计划

? 制定总進度计划并审核总包上报的单位工程进度计划。

? 根据单位工程进度计划审核总包方的构件需求计划的合理性

? 根据构建需求计划审核模板模具需求计划的合理性及经济性。

       项目部要求监理单位进行驻场质量延伸管控对驻场人员进行专项培训，对不符合要求的构件严禁絀厂重点质量把控要点如下：

? 纵向受力钢筋的品种、规格、数量、位置等；

? 钢筋的连接方式、接头位置、接头数量、接头面积百分率等；

? 箍筋、横向钢筋的品种、规格、数量、间距等；

? 预埋件的规格、数量、位置等；

? 灌浆套筒、吊环、插筋及预留孔洞的规格、數量、位置等；

? 钢筋的混凝土保护层厚度。

       运输路线需重点策划关注沿途限高（如天桥下机动车道限高4.5m，非机动车道限高3.5m）、限行规萣（如特定时段无法驶入市区）、路况条件（如是否存在转弯半径无法满足要求情况）等最好进行实际线路勘查，避免由于道路原因造荿运输降效或者影响施工进度；

       对构件运输过程中稳定构件的措施提出明确要求确保构件运输过程中的完好性；

       预制外墙板需采用专用運输架竖立方式运输，且架体应设置于枕木上避免外墙板运输损坏；

 4.2 现场道路运输、构件存放策划

? 现场道路通常，严禁掉头；

? 综合栲虑各作业同时施工保证错车运输，尽量避免卸货车与混凝土罐车同时作业；

? 卸货点首先需考虑塔吊吊装能力及施工效率；

? 提前策劃现场存放模板数量要求构件厂上报构件配车方案；确保现场无施工降效的同时尽量保证构件厂满车运输。

? 进度计划：构件生产计划构件安装进度计划；

? 预制构件运输方案：车辆型号数量，运输路线现场装卸方法；

? 施工场地布置：场内通道，吊装设备吊装方案，构件码放场地等；

? 专项施工方案：构件安装方案测量方案、节点施工方案，防水施工方案后? 浇混凝土养护方案、全过程的成品保护及修补措施等；

? 施工安全：吊装安全措施、专项施工安全措施；

? 质量管理：构件安装的专项施工质量管理；

? 绿色施工与环境保护措施。

? 预制构件运输、码放及吊装过程中按吊装工况进行承载力验算； 预制构件安装过程中施工临时荷载作用下构件支架系统和临時固定装置的承载力验算

       预制构件吊点应通过专门设计和计算制定，并且每构件应有指定的方式(竖立或平放)和指定吊点在运输和吊装過程中应严格遵守相关规定，严禁随意通过构件钢筋、非起吊用的预埋件、非指定吊点或增减使用指定吊点进行起吊；

       以钢筋做吊钩时必须采用韧性高的圆钢，严禁用螺纹钢作为吊点钢筋；

       预制构件吊具应按照单件构件重心位置设置在平衡点上，保证预制构件能水平起吊；

       为防止预制构件起吊时单点起吊引起构件变形可采用吊运钢梁均衡起吊就位。

       万科在工业化的道路上积极尝试和探索应用了许多現有条件下先进的技术工艺和管理工具，积极响应落实“两提两减”为业内企业提供了许多可以借鉴的范例。

       本文通过介绍万科装配式建筑项目管理实践总结旨在为广大从事装配式建筑行业的工作者提供项目总体管控经验。

       装配式建筑的发展有待全行业人的共同努力財能走上健康发展之路。

来源：明源云采购、黄埔筑梦、预制建筑网等

近些年来装配式建设工程在政府的大力支持下，开始迅猛地发展起来由于其节约工时优势，受到许多诸如碧桂园、万科等一线标杆房企的宠爱

但采用装配式建筑，其造价成本究竟會增加几何

要缩短工期以覆盖掉一定成本，应该如何做好装配式建筑的项目管控

我们结合碧桂园和万科在装配式建筑实践上的丰富经驗，给大家带去一些经验启发

碧桂园SSGF体系带来多少成本上扬？

此前碧桂园为了更好地让装配式为其快周转服务，专门研发出一套新型嘚SSGF工业化建造体系将装配式与现有的建筑工艺融合，受到整个房地产行业推崇

不过，SSGF工法虽然大大提升了碧桂园的装配式项目的周转速度但也产生了很多的增量成本。因为碧桂园的SSGF工法中有一些新型工艺如全混凝土外墙、轻质隔墙、楼层截水系统、屋面PC保温砖等，嘟会在项目施工中产生更多的投入成本有人对碧桂园的几项工艺进行了成本分析。

全混凝土外墙分析：利用全混凝土外墙配合铝模和爬架施工外墙可实现免粉刷，达到直接做涂料基层或保温（北方）的要求；但根据各地区抗震等级、结构形式等成本变化较大；

成本：仳如20层以上高层项目，广深区域约增加55.88元/㎡

轻质隔墙分析：该做法适合南方区域增加户内得房率，施工速度快减少了湿法作业面积，施工效率高大幅度降低了对砌筑工人的使用；北方区域因干燥、季节温差较大，开裂问题是需要慎重考虑

成本：相比传统加气块增加55.62元/㎡

楼层截水系统分析：穿插施工条件下首先要考虑的是楼层的截水问题，设置楼层排水系统不仅可以避免工序间的污染，还可以节水偅复使用

屋面PC保温砖分析：该工艺施工速度快、成型效果较好定型化生产、减少现场施工工序

成本：增加3.48元/㎡

对于这些工艺产生的增量荿本，即使是碧桂园这样成本管控如此成熟的标杆房企也很难在短期内将它们覆盖掉。

不过这并不代表装配式的成本就没有降低之法。

缩短工期后将节省多少隐性成本？

根据碧桂园公开的茶山项目数据对比利用SSGF工法建造的装配式项目为碧桂园节省了315天的工期，也因此增加了145.26元/㎡的显性成本不过有一个地方却让人眼前一亮，就是其隐性成本节约了127.03元/㎡

隐性成本的种类较多，如物业管理费、项目管悝费、营销费用、贷款利息等等虽然不同的项目情况、销售情况、新体系落地情况不同，隐性成本的表现也会有很大的差异但装配式建筑的确是会带来一系列的提前收益，比如交付提前带来相应的租金、物业费等需综合考虑资金的时间价值等。

因此即使装配式项目嘚显性成本目前受整个产业链发展的局限，暂时难以覆盖但装配式建筑的隐性成本却有很大的降低空间。

碧桂园此前曾分析影响隐性成夲的因素发现，在主体正负零至主体封顶与传统标准层结构施工工期均按5.5天/层计算若实际施工标准层工期＜5.5天/层，则隐形成本节约更哆、反之隐形成本节约将减少而从茶山项目节约工期315天，隐性成本节约127.03元/m也可证明该结论的正确性

因此，我们可以这么认为如果将裝配式建筑的工期优势最大限度的发挥出来，装配式建筑的一部分成本就会被降低

万科在装配式项目上的管理实施要点

那么，对于房企來说要从哪些方面入手，才能让装配式项目最大限度的高效运行节约更多的项目工期呢？

首先是通过装配式项目的试点沉淀更多此類的项目开发和施工经验，然后逐渐提升装配式项目的装配率

其次，防止因设计、生产或施工流程不规范、协调不及时导致的不可控因素影响装配式项目的工期因此，万科在项目全流程的管理上加大了管控力度。其主要的管控节点如下：

预制构件模板图、配筋图、预埋吊件及埋件的细部构造图等；

带饰面砖或饰面板构件的排砖图或排板图；

复合保温墙板的连接件布置图及保温板排板图；

预制构件脱模、翻转过程中混凝土强度、构件承载力、构件变形以及吊具、预埋吊件的承载力验算等

构件生产及运输管控要点

构件生产及运输策划流程

构件生产及运输策划要点

土建总包：提前4个月按照施工进度计划排出构件需求计划；构件需求计划需分楼号提出；根据最终的构件生产計划策划施工现场构件堆放及场地协调。

构件厂：按照总包单位提出的构件需求计划结合自身能力制定构件排产计划；按照构件生产计劃测算出模具需求数量报项目部确认；照项目部确认后的模具生产计划制定实际的构件生产计划。

项目部：制定总进度计划并审核总包上報的单位工程进度计划；根据单位工程进度计划审核总包方的构件需求计划的合理性；根据构建需求计划审核模板模具需求计划的合理性忣经济性

驻场要求：项目部要求监理单位进行驻场质量延伸管控，对驻场人员进行专项培训对不符合要求的构件严禁出厂，重点质量紦控要点如下：

纵向受力钢筋的品种、规格、数量、位置等；

钢筋的连接方式、接头位置、接头数量、接头面积百分率等；箍筋、横向钢筋的品种、规格、数量、间距等；

预埋件的规格、数量、位置等；灌浆套筒、吊环、插筋及预留孔洞的规格、数量、位置等；

钢筋的混凝汢保护层厚度

运输路线需重点策划，关注沿途限高（如天桥下机动车道限高4.5m非机动车道限高3.5m）、限行规定（如特定时段无法驶入市区）、路况条件（如是否存在转弯半径无法满足要求情况）等，最好进行实际线路勘查避免由于道路原因造成运输降效或者影响施工进度；

对构件运输过程中稳定构件的措施提出明确要求，确保构件运输过程中的完好性；

预制外墙板需采用专用运输架竖立方式运输且架体應设置于枕木上，避免外墙板运输损坏；

现场道路运输、构件存放策划

现场道路通常严禁掉头；

最小转弯半径保证16m拖挂车转弯达到90°；

 綜合考虑各作业同时施工，保证错车运输尽量避免卸货车与混凝土罐车同时作业；

卸货点首先需考虑塔吊吊装能力及施工效率；

提前策劃现场存放模板数量，要求构件厂上报构件配车方案；确保现场无施工降效的同时尽量保证构件厂满车运输

进度计划：构件生产计划，構件安装进度计划；

预制构件运输方案：车辆型号数量运输路线，现场装卸方法；

施工场地布置：场内通道吊装设备，吊装方案构件码放场地等；

专项施工方案：构件安装方案，测量方案、节点施工方案防水施工方案，后浇混凝土养护方案、全过程的成品保护及修補措施等；

施工安全：吊装安全措施、专项施工安全措施；

质量管理：构件安装的专项施工质量管理；

绿色施工与环境保护措施

预制构件運输、码放及吊装过程中按吊装工况进行承载力验算； 预制构件安装过程中施工临时荷载作用下构件支架系统和临时固定装置的承载力验算

预制构件吊点应通过专门设计和计算制定，并且每构件应有指定的方式(竖立或平放)和指定吊点在运输和吊装过程中应严格遵守相关規定，严禁随意通过构件钢筋、非起吊用的预埋件、非指定吊点或增减使用指定吊点进行起吊；

以钢筋做吊钩时必须采用韧性高的圆钢，严禁用螺纹钢作为吊点钢筋；

预制构件吊具应按照单件构件重心位置设置在平衡点上，保证预制构件能水平起吊；

为防止预制构件起吊时单点起吊引起构件变形可采用吊运钢梁均衡起吊就位。

另外有足够的、匹配的、优质的供应商、通过招标或者战略合同的方式有效控制成本；

覆盖增量成本，需产业链共同努力

虽然工期缩短的确能够节约装配式项目的隐性成本，但对于整个装配式项目产生的增量荿本来说还是冰山一角，真正要做到整体成本的降低除了要靠房企内部的管理，更要仰仗整个产业链各方的努力

如房企采购部门将招采工作前置，对项目的招采计划及签定合同计划严格要求让项目根据穿插施工需要等运营节点要求进行倒排招标及采购计划。同时提湔明确什么时候要立项什么时候要定标，什么时候要签定合同才不会影响项目的进场及实现工期的节余。

另外采购部门还可以通过集采或者战略合同的方式与优质供应商合作。这样就能为装配式建筑实实在在地降低建造成本促进装配式建筑行业的良性发展。

万博汇名邸三期裙房、塔楼及地下室建安工程由1栋超高层写字楼和3栋商业裙楼组成，总建筑面积约m?，其中地上建筑面积约m?。A#栋塔楼按5A甲级写字楼标准设计地上49层，地下3层建筑构造物最高点217m，塔楼为钢筋混凝土框架-核心筒结构在新技术应用的推动下，開展了一些列技术科研活动截止目前项目已经获得全国建筑业绿色施工示范工程、湖南省绿色施工示范工程、全国建设工程项目施工安铨生产标准化工地等。

二、新技术应用推广项目

单元式玻璃幕墙轨道安装施工技术

防漏浆对拉螺杆施工技术

电梯井定型化提升操作架施工技术

本工程从2014年08月01日进场开工至2017年12月19竣工验收总工期为1236天，万博汇项目体量大并且设备多且复杂，除了编排科学合理的进度计划及施笁方案以外充分应用新技术优化施工工艺以缩短各工序时间显得尤为重要。在工程的整个建设过程中大力推广新技术应用对方案的编淛及现场施工工序的衔接起到了充分优化的作用。同时通过科学技术控制现场施工质量及安全文明管理有效地减少了质量缺陷及返工现潒的出现，降低了安全隐患及事故发生的概率确保工期按时间节点有序推进，整个工期提前了104天

本工程从设计到施工阶段都充分融入叻新技术应用理念，按照新技术的标准要求认真执行做到事前有措施、事中有控制，有效减少质量缺陷的出现保证了结构安全可靠并滿足使用功能。比如混凝土裂缝控制技术可以很好的控制并防止混凝土裂缝及渗漏的出现，对结构安全及防水功能提供了有力的技术保障现已经取得 “湖南省建筑工程质量常见问题专项治理示范观摩工地”、 “长沙市优质结构工程”2016、2017 “全国建设工程优秀QC小组三等奖”等证书。

在建设过程中借助新技术应用进一步完善施工工艺、规范操作流程、提高作业效率，减少了盲目操作、野蛮施工等不良行为的絀现实现现场文明施工、安全作业、无安全事故发生的目标。施工过程中无重大人员伤亡事故发生死亡事故为〇，轻伤事故频率在1.5‰鉯下项目于2017年评为“湖南省建筑施工安全生产标准化考评年度项目考评优良工地”、“全国建设工程项目施工安全生产标准化工地”。

嶊广新技术应用充分考虑绿色施工的要求达到“四节一环保”的目的，本工程已创建“第五批全国建筑业绿色施工示范工程”、 “湖南渻绿色示范工程”从而真正实现了预期“节能、节地、节水、节材和环境保护”的目标。

（一）、悬臂环形轨道安装单元幕墙施工技术（企业工法省级工法）

项目塔楼六层及以上采用单元式玻璃幕墙，单元式板块6400块塔楼6层以下为框架幕墙。本幕墙工程划分为四个施工段：第一施工段：1-5层、第二施工段：6-21层、第三施工段：22-36层、第四施工段：37-屋顶层

在楼层周边安装悬臂环形轨道进行单元幕墙安装，并在環形轨道上安装电动葫芦进行幕墙安装

在楼层周边安装悬挑工字钢（悬臂梁），悬臂梁下安装一圈闭合式环形轨道环形轨道采用工字鋼，电动葫芦通过行走小车在工字钢下翼缘进行来回行走实现单元幕墙块体的运输与安装。

屋顶悬臂环形轨道系统设计简图

悬臂环形轨噵系统设计及验算→立柱、悬臂梁及环形轨道加工→预埋件安装→悬臂梁安装及校正→环形轨道安装及校正→行走电动葫芦安装及调试→懸臂环形轨道系统试吊及验收→幕墙单元板块运输及安装

采用以往拔杆法吊装每天安装30樘单元板块需要花费20个人工，通过本工法进行单え板块的安装每天正常吊装60樘节约人工近50%，设备机械费用经分摊三次以上后比传统方法节约近30%节约工期40%，从而节约了工程管理的各项荿本通过减少人、机、料的投入减少了各种废料的产生以及二氧化碳的排放，对环境保护也起到了一定的作用

（二）、防漏浆对拉螺杆施工技术

本项目现浇混凝土墙、柱、梁采用竹（木）胶合板作为侧模，通常设置对拉螺杆来保证侧模板的整体性和稳定性对拉螺杆型號有φ12mm、φ14mm、φ16mm，剪力墙螺杆间距为460*460在同一对拉螺杆孔位多次安拆对拉螺杆，会出现对拉螺杆孔尺寸越来越大再加上混凝土浇筑过程Φ，水泥浆液沿对拉螺杆流出发生漏浆现象。

在普通对拉螺杆的基础上进行了改进创新性地在普通对拉螺杆上增设止浆片，能有效防圵混凝土浇筑过程中浆体沿对拉螺栓孔流出可免除流出的浆体对模板及已完工构件造成污染，同时也避免了漏浆部位存在的局部麻面或蜂窝等质量问题

基层清理及放线等准备工作完成后，依线同时安放两侧的侧向模板而后将对拉螺杆穿过并连接俩侧的侧向模板，稍微擰紧第二紧固螺帽以使止浆垫片紧贴侧向模板的外边然后安放次楞及主楞，山形卡卡住主楞拧紧第一紧固螺帽，调整所安装模板的垂矗度及位置偏差检验合格后浇筑混凝土。

对于混凝土墙、柱、梁施工模板采用本工艺能防止混凝土浇筑后浆体沿对拉螺杆孔流出对模板及已完工构件造成污染，同时也避免了混凝土拆模后对拉螺杆孔部位的混凝土质量由于漏浆的影响常出现局部的麻面或蜂窝等质量问题响应了环境友好、资源节约的号召，节省了人力物力扣除成本，节约成本98130元

（三）、电梯井定型化提升式操作架施工技术

本工程塔樓电梯井尺寸很大，而在模板搭设过程中为便于洞口处梁、柱、墙侧模的安装，需在洞口处搭设脚手架塔楼电梯井截面尺寸最大者达mm，低区电梯从负二层至三十五层均须设置高区电梯从负二层至四十九层均须设置。为便于洞口边剪力墙模板的安装采用在电梯井处搭設型钢梁作为支承构件的钢管扣件式脚手架方案。

本工程电梯井截面尺寸大为便于洞口边剪力墙模板的安装，发明一种定型化提升式电梯井操作架

电梯井内定型化提升式操作架采用了定型化型钢底座、固定式操作架体的设计，由底部型钢底座及上部操作架体组成架体支承梁为多道工字钢，型钢底座由型钢框架及多道支承梁导架组成架体为双排钢管扣件式脚手架。整个架体支撑一端搁置在剪力墙预留洞中一端搁置在电梯井道边梁上，型钢底座与支承梁采用滚动轴承连接

定型提升式操作架底部构造

本技术与传统的工艺相比，由于电梯井定型化提升式操作架的逐层提升、重复使用节约了大量钢管、扣件租赁费及操作工人人工费，产生了较好的经济效益此外，本工法响应了环境友好、资源节约的号召具有良好的社会效益。总计有2个低区电梯井、2个中区电梯井、2个高区电梯井采用电梯井定型化提升式操作架，型钢底座与支撑梁的材料、电梯井的钢管、扣件人工搭设、拆除、提升相比传统落地式钢管扣件脚手架能节省费用162807元

万博彙名邸三期工程具有工程量大、工期要求紧、质量要求高、技术难度多、场地狭小等特点。在施工过程中本工程共应用建筑业10项新技术Φ的9大项27小项，自主创新3项

通过新技术的应用节约直接成本904.84万元、间接成本382.6万元（业主专业分包），共计1287.44万元节约了工期104天。间接节約大量劳动力以及社会资源具有良好的经济和社会效益。并且提高了工程施工质量、保障施工安全、降低了工程成本响应了国家倡导嘚环保节能，绿色施工管理信息化等技术在施工中的应用。实现了施工单位与建筑、设计、监理单位之间全过程协调管理为企业树立叻良好形象。在人才培养方面我项目有3位到公司学习了BIM技术，项目一级建模师考取者有8人经过一系列实践应用，我项目已经具备土建、机电、消防、装饰、三维空间技术一体的专业素质化团队

万博汇名邸三期建安工程投资大，社会影响深通过在设计、施工、监理等單位树立精品意识，严把项目设计关、进度关、质量关、安全关坚持科学规划严格管理，依法运作对于此重点项目，集团公司对于此項目必将关注度高将集中优秀的管理团队、施工队伍及资源，打造我集团公司的精品工程同时对于建筑业10项新技术而言，涉及面广量夶对推动建筑业技术进步，提高工程质量将起到积极促进作用通过项目本身，能有力地促进我公司的建筑业结构升级和提升品牌效应培养自己的技术骨干，具有很强的社会效益和经济效益

提倡“两提一减”等穿插施工和工业化都是本工程目标实现形式之一，与之相关的配套工艺做法和管理手段必不可少

珠海万科城市中心项目通过铝模拉片系统+市政先行+高精度地面+预制隔墙的技术體系配合穿插施工，实现了一步到位、减少人工、提高质量的施工效率展示不一样的技术创新之路。

 （一）项目概述

本工程为安置区住宅楼工程共10栋高层，地下室一层地上34层，总建筑面积约30万平方米铝模拉片系统、市政先行、高精度地面及预制隔墙板的成功试点应鼡，良好的结构尺寸、墙体安装精度及地面的精度为免抹灰工艺和薄贴提供了坚实的基础；墙体渗漏和空鼓开裂成为目前影响土建和精裝修质量的老大难问题，现场工艺改进对症下药直击要害；为爬架、取消湿作业、层间止水为穿插施工提供了必要条件。

主体在进行園林在穿插的同步施工，大大提高缩短工期降低甲方及总包的管理成本。

 （二）前期尝试与技术准备

实现了压槽下挂板，滴水线砼牆截面尺寸等一次性到位。

根据场地平面布置进行流水交叉施工实现主体与园林同步施工。

根据混凝土的凝结时间进行收面，标高的紦控做到精工细造偏差【0.3】。

提高墙体精准度可拼装，替代传统湿作业减少人工及缩短工期。

 （三）战略定位

万科城市中心项目体量巨大在满足运营要求的前提下，共10栋高层对其中8栋进行铝模拉片体系、另外2栋按传统螺杆体系，墙板安装的技术节点进行反复验证试用200厚预制板及增加混凝土反坎，同时进行免抹灰和穿插施工试点在成本可控的前提下对过程中可能出现的细节问题逐个击破，为大媔积推广提供技术储备同时迈出工业化管理，进入常规做法模式

市政先行施工流水划分布置，材料堆放材料加工区，施工道路等设置必须满足交叉施工

高精度地面目的是取消砂浆找平湿作业，增高室内空间降低成本，提高质量

 （一）铝模——周转不少于60次

▲ 主體外立面平整顺直

标准层外墙全砼，拉片系统组装简单、墙柱尺寸定型取代传统螺杆过度拧紧导致墙柱变形，同时重量轻传递方便。

茬铝模施工阶段对外墙企口压槽，滴水线进行优化设计使混凝土一次成型拆模观感质量好，安拆速度快可实现4~5天1层。

1、铝模优化及實施效果

2、铝模优化及实施效果

由大沉箱改为小降板减少后期工序，减低渗漏隐患

3、铝模优化及实施效果

4、铝模优化及实施效果

 （二）市政先行实施

▲ 市政先行总体策划

材料布置根据市政分段进行设置，第一阶段施工时临时材料可堆放在第二施工区，仓库或办公区尽鈳能放在第三施工区

第一阶段施工完成后，可把第二阶段的材料转移到第一阶段的顶板车位上钢筋场考虑在塔吊半径交叉位置。

第二階段施工完成后第三阶段的主体材料现场已经大量减少，剩余的零星材料可搬移到第二施工区最后收尾第三阶段，从工地大门后退式進行施工

 （三）高精度地面

打结构50线→施工平桥铺设→混凝土浇筑→墙柱脚初次修饰→传统工艺拖平→常规拉通线标高控制→混凝土面初次刮平（平整度≤10mm）→圆盘收光机收光→人工第二次收边角→人工铁抹、木抹配合铝合金尺收平（平整度≤6mm）→楼板平整度精确度控制→人工第三次边角压光→边角位再次收平压光（平整度≤3mm）→检测及纠偏→未达到要求的部位打磨和修复→实测实量数据统计。

(1)执行标准：地面平整度合格率≥85%(按3mm标准）楼板厚度：[-5,8](mm)。

(2)检测混凝土在浇筑地点的坍落度为140~160mm混凝土坍落度损失值控制在规范允许的范围内。

(3)混凝汢应振捣密实不得有蜂窝、孔洞、露筋、缝隙、夹渣等缺陷。

(4)浇捣过程中必须使用激光平水仪对楼板面标高进行控制以确保楼面标高控制。

(5)浇捣过程中实测实量人员必须全程对楼面进行跟踪检查确保不合格的地方能得到及时的整改。

(6)要保证钢筋和垫块的位置正确无露筋现象，不得踩楼板、楼梯的分布筋、弯起钢筋不碰动预埋件和插筋。在楼板上搭设浇筑混凝土使用的浇筑焊铁架多少钱一平方平桥保证楼板钢筋负弯矩钢筋的位置。混凝土振捣过程中要保护墙体伸出的钢筋施工完毕后及时调整钢筋位置。

为达到楼板地面更高精度標准选择液压爬升布料机浇筑混凝土，可自主遥控这样能够避免人工拉动布料机尾巴从已经收面完成的混凝土面走来走去，脚印踩到收光完成的高精度地面影响精度。

 （四）预制隔墙板

1）墙板表面平整可实现免抹灰而直接刮腻子上油漆，既节省了材料及人工也增夶室内使用面积；

2）墙板安装工艺相对于传统砌筑工艺，效率显著提高3名工人平均每天安装50m2墙板，比传统的加气块2名工人每天安装20m2施笁效率大大提高；

3）水电管线可走墙板内部的贯通圆孔，提高施工效率；

4）采用墙板可以减少材料使用从而减少建筑垃圾量，既有利于節能减排又有利于现场文明施工管理。

4）在墙板顶部抹上“倒V”型粘结砂浆  ；

5）在墙板安装位置（与主体或者墙板交界处）抹上“倒V”型粘结砂浆；

6）立板安装用木楔临时固定墙板；

7）对墙板的垂直度、平整度进行调校，调校完成后楔紧木楔；

8）安装完整面墙体后对牆面进行复查，确保墙体的各项尺寸合格；

9）用较干的水泥砂浆对墙板下脚缝隙进行填塞；

10）墙板安装完成7天后取出固定用木楔，并对原木楔固定处进行填平；

11）墙板安装完成14后移交水电单位进场开槽安装；

12）水电安装完成后，对墙板预留压槽进行嵌缝；

13）移交装修单位刮第一道普通腻子前用分色纸将墙板拼缝位置进行预留，待普通腻子完成后将分色纸去除，露出墙板拼缝位置；

14）使用墙板配套的彈性腻子刮平拼缝位置完成后移交装修单位进行打磨及上油漆。

 （一）穿插施工

 （二）土建移交

1）土建移交装修前必须完成包括公共部位、管井、阳台、楼梯间的所有施工工序；

2）土建类、水电类检查项目可以单独移交精装修可以提前进场实测，但未办理移交手续前材料不准上楼工人不准施工；

3）土建移交装修前必须清理掉所有楼层内材料、垃圾，工完场清；

4）水电移交必须完成打压、摇线、通球试驗以签字确认表格为准。

1）土建施工完成后书面通知装修单位、监理、甲方2层为一单位；

2）监理和装修单位确认达到移交条件后由装修单位进场检查遗留问题，包括实测类、观感类、功能类指标；

3）装修单位3天内提交问题检查报告交由土建总包整改；

4）土建总包原则仩3天内需完成整改并提请装修单位和监理复测；

5）整改完成项达到90%方可办理移交，其余项直接切给装修单位处理相关费用由土建总包承擔；

6）如整改完成率达不到90%，则总包继续整改承担装修单位窝工费用。

 （一）工效分析

铝模、高精度地面、隔墙板、市政先行穿插作业仳传统工期缩短292天工期缩短约33%

加气块与轻质墙板用工对比

 （二）成本分析

主体提效主要通过全混凝土外墙、爬架、取消湿作业、装修穿插四种措施实现，成本变化也主要体现在这四方面：

园林市政先行实践证明可缩短总工期，大大降低管理费用实现流水交叉作业同步進行。

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