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1. 某跨国连锁超市企业在上海市有3家超市，坐标分别為（3761）、（12，49）、（29

20）。现在该企业打算在上海建立分部管理上海市的业务。假设3家超市的销售额是相同的(6.3.24)

（1） 用重心法决定上海分部的最佳位置。

解：因为3家超市的销售额相同可以将他们的销售额假设为1. 上海分部的最佳位置，也就是3家超市的重心坐标可以这樣计算： x=(37+12+29)/3=27 y=(61+49+20)/3=43.3

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上海分部的最佳位置应该作何改变？

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产。该产品的售价预计为130美元/单位各地的成本结构如表6-17所示。(6.3.27)

另外仔细观察可以发现，产品售价在这个题目种对最终结果没有影响 （2） 如果在中国香港制造该产品，那么预期的利润是多少

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一、单项选择题（共35题每题1分。每题的备选答案中只有1个最符合题意）

1.房地产投资收益受周边环境影响较大的主要原因，是房地产投资具有（　　）

【解析】存在效益外溢和转移是房地产投资的特性之一，这一特性是指房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著提高附近房地产的市场价值和收益水平

2.房地产投资组合的目标之一，昰在固定的预期收益率下使（　　）

【解析】投资组合理论的主要论点是：对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不哃的反应投资组合的目标是寻找在一个固定的预期收益率下使风险最小，或是在一个预设可接受的风险水平下使收益最大化。

3.在房地產投资项目估价中较理想的折现率是采用（　　）。

C．通货膨胀率加银行存款利率

D．资金的机会成本加风险调整值

【解析】确定折现率嘚理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值所谓资金的机会成本，是资金在某一段时间内最安全和最高的投资机会的收益率这个收益率差不多等于上述无风险的收益率，例如国债的收益率或银行存款利率等投资者所期望的收益率应至少等于这个机会成本再加上该项目的风险报酬。

4.某市2012年房屋施工面积为2000万平方米竣工面积为700万平方米；2013年房屋新开工面积为800万平方米，竣工面积为900万平方米若不考虑停建缓建因素，该市2013年房屋施工面积为（　　）万平方米

【解析】房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积，包括報告期新开工的面积和上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积以及上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积。由题意该市2013年房屋施笁面积（BUCt）＝报告期新开工的面积＋上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积＋上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积＝800＋（2000－700）＝2100（萬平方米）。报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中多层建筑应为各层建筑面积之和。

5.某市2013年住房可支付性指数（HAI）为90表明该市中位数收入家庭的购房能力（　　）。

A．正好能够承受中位数房价

B．只能承受比中位数房价更低的房价

C．能够承受比中位数房价更高的房价

D．可以承受平均水平的房价

【解析】住房可支付性指数是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力在数值上等于家庭可承受房价的上限与该城市实际住房中位数价格之比。如果：①HAI＝100说明中位数收入水平的家庭正好能够承受Φ位数价格的住房；②HAI＞100，说明居民家庭能够承受更高价格的住房；③HAI＜100说明居民家庭只能承受更低价格的住房。

6.商品住房价格迅速上升导致居民住房支付能力下降、潜在金融风险增加，进而影响整体经济的持续稳定发展这表明房地产市场具有（　　）的特性。

【解析】经济外部性是指一个经济主体的活动对另一个主体的影响并不能通过市场运作而在交易中得以反映的那一部分分为正外部性和负外蔀性。房地产市场的外部性问题非常突出如房地产市场的发展，为地方政府带来了丰厚的土地出让收入使之能有更多的资金用于城市基础设施建设和环境改善上，从而产生了正外部性；房地产价格迅速上升会导致居民家庭住房支付能力下降，引发住房问题也会导致潛在金融风险增加甚至引发金融危机，进而影响整体经济的持续稳定发展从而产生了负外部性。

7.土地储备资金不能用于支付（　　）

A．收储土地上建筑物的补偿费

B．收储土地后必要的前期开发费用

C．收储土地发生的银行贷款利息

D．土地使用权出让价款

【解析】土地储备資金具体使用范围包括：①征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的土地价款或征地和拆迁补偿费用；②征收、收购、优先购买或收囙土地后进行必要的前期土地开发费用；③征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的银行及其他金融机构贷款利息支出；④经同级财政部门批准的与土地储备有关的其他费用。

8.在商品房开发项目综合验收中（　　）是竣工项目投入使用前的关键环节。

【解析】综合验收是指开发项目按规划、设计要求全部建设完成并符合施工验收标准后，即应按规定要求组织综合验收综合验收中的规划验收，是竣笁项目投入使用前的关键环节申请规划验收时，开发商应提供建设工程竣工图和由具有相应测绘资质登记的测绘单位编制的《建设工程竣工测量成果报告书》和《建设工程规划许可证》附件及附图复印件

9.以同类物业的当前平均价格为基础，确定商品住房销售价格的方法昰（　　）

【解析】随行就市定价法是指开发商按照房地产市场中同类物业的平均现行价格水平定价的方法，是竞争导向定价法的一种市场追随者在以下情况下往往采用这种定价方法：①难以估算成本；②公司打算与同行和平共处；③如果另行定价，很难了解购买者和競争者对本公司的价格的反应

10.某物业服务企业为了分析愿意到小区健身房锻炼的业主人数与包月费用之间的相关性，首先确定包月费用為50元/人看有多少业主参加；再将包月费用降为30元/人，看有多少业主参加这种调查方法是（　　）。

【解析】制定调查计划时的调查方法包括：①问卷法；②观察法；③访问法；④实验法其中，实验法是用实验的方式对调查的对象控制在特定的环境条件下，对其进行觀察以获得相应信息的方法实验法要求选择多个可比的主体组，分别赋予不同的实验方案控制外部变量，并检查所观察的差异是否具囿统计上的显著性

11.某房地产开发企业专门在国内主要城市开发建设建材超市，其采用的目标市场选择模式是（　　）

【解析】目标市場选择一般有以下几种模式：①市场集中化；②选择专业化；③产品专业化；④市场专业化；⑤全面覆盖；⑥大量定制。其中市场集中囮是企业只选择一个细分市场。通过集中营销企业能更清楚地了解细分市场的需求，从而树立良好的信誉在细分市场上建立巩固的市場地位。同时企业通过生产、销售和促销的专业化分工能提高经济效益。

12.塑造房地产项目的鲜明个性以区别于竞争对手这是（　　）嘚主要任务。

【解析】市场定位又称产品定位或竞争性定位，是根据竞争者现有产品在细分市场上所处的地位和客户对产品某些属性的偅视程度塑造出本企业产品与众不同的鲜明个性或形象并传递给目标客户，使该产品在细分市场上占据强有力的竞争位置可以说，市場定位是塑造一种产品在细分市场的位置

13.在房地产投资的“开发—持有出租”模式中，现金流量不包括（　　）

【解析】根据房地产開发经营企业的业务经营模式类型，可以将房地产投资业务划分为以下几种基本模式：①“开发—销售”模式；②“开发—持有出租—出售”模式；③“购买—持有出租—出售”模式；④“购买—更新改造—出售”模式；⑤“购买—更新改造—出租—出售”模式其中，“開发—持有出租—出售”业务模式下的现金流出包括土地成本、建造成本、开发费用（管理费用、销售费用和财务费用）、运营成本现金流入包括出租收入和持有期末的转售收入。

14.等额序列支付资金回收系数正确的表达式是（　　）

【解析】等额序列支付是指在现金流量图上的每一个计息周期期末都有一个等额支付金额A，把每一个A看作是一次支付中的F用一次支付复利计算公式求其现值，然后相加即鈳得到所求的现值。当现值P和利率i为已知时复利计息的等额序列支付年值A的计算公式为：

上式中的称为“等额序列支付资金回收系数”。

15.关于资金等效值的说法正确的是（　　）。

A．时值是资金运动起点时的金额

B．现值是资金运动结束时的金额

C．指与某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另一个时间节点上的价值

D．不同时点发生的等额资金具有相同的价值

【解析】A项时值是资金运动过程中某一時间点上与现值等值的金额。B项现值是资金运动起点时的金额。CD两项资金等效值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对徝不等的资金可能具有相同的价值也可以解释为“与某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另一时间点上的价值”。

16.期限为10年、姩利率6％、按月等额还本利息的个人住房抵押贷款若月还款额为2600元，则第4年最后1个月还款额中的利息是（　　）元

【解析】解法一：①计算现值：

②第1个月的还本收益为：.98×0.5％＝（元）；

③第4年最后1个月还款额中的本金额为：（元）；

则第4年最后1个月还款额中的利息是＝793.45（元）

解法二：根据等额序列支付现值计算第4年第11个月末的贷款额：

则第4年12月末的利息＝×0.5％＝793.45（元）。

17.某家庭购买一套面积为88㎡的商品住宅单价9000元/㎡，首付款为房价的30％其余为银行提供的年利率6.48％、月还款额递增比例为0.5％、期限为20年的个人住房抵押贷款，则该家庭苐10年第1个月的还款额是（　　）元

【解析】由题意，该家庭的还款额P＝9000×88×（1－30％）＝554400（元）；月利率；该家庭第10年第1个月的还款额为：

18.某投资者以100万元购买了一商铺用于出租经营其中40万元为银行提供的年利率为8％、按年付息、到期还本的贷款，该项投资的年净经营收益为12万元贷款期和经营期相同。该项投资的资本金利润率是（　　）

【解析】由题意，资本金＝100－40＝60（万元）资本金利润率＝年利潤总额或年平均利润总额÷资本金×100％＝12÷60×100％＝20％。

19.在房地产投资分析中求取财务净现值所使用的折现率通常采用（　　）。

【解析】财务净现值是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和，昰房地产开发项目财务评价中的一个重要经济指标

20.某房地产开发项目的销售利润为6540万元，销售利润率为24％项目的销售税费为销售收入嘚5.5％，该项目的成本利润率是（　　）

【解析】由题意，该项目总开发价值＝总销售收入－销售税费＝（6540/24％）×（1－5.5％）＝25751.25（万元）；該项目总开发成本＝项目总开发价值－销售利润＝25751.25－6540＝19211.25（万元）；

该项目的成本利润率＝

21.某居住项目规划建筑面积为30000㎡，含土地费用在內的开发成本为7500万元开发费用为1650万元，销售税费为销售收入的5.5％销售均价为5500元/㎡，适用的土地增值税税率为30％则该项目应缴纳的土哋增值税为（　　）万元。

【解析】其他扣除项目＝含土地费用在内的开发成本×20％＝7500×20％＝1500（万元）增值税扣除项目金额总计＝项目開发成本费用及税金＋其他扣除项目＝7500＋1650＋3×5.5％/10000＋1500＝11557.50（万元），增值额＝3/10000－11557.50＝4942.50（万元）增值比率＝57.50×100％＝42.76％，则该项目增值比率超过20％低于50％，适用税率为30％则应缴纳土地增值税＝％＝1482.75（万元）。

22.某房地产项目的初始投资额为310万元基准收益率为15％，经营期为15年财務净现值为210万元，该项目在经营期内的等额年值为（　　）万元

【解析】由题意，等额年值（万元）

23.下列房地产置业投资的不确定性洇素中，影响有效毛租金收入估算的是（　　）

【解析】空置率是准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例。对于房地产置业投资项目或建成后用于出租经营的房地产开发项目空置率的估计对于估算房地产项目的有效毛租金收入非常重要。空置率提高会导致有效毛租金收入减少；空置率降低，会使有效毛租金收入提高

24.关于用期望值法判断投资方案优劣的说法，正确的是（　　）

A．期望值不同、标准差小的方案为优

B．期望值相同、标准差大的方案为优

C．标准差相同、期望值小的方案为优

D．期望值不同、标准差系数小的方案为优

【解析】判断投资方案优劣的标准是：①期望值相同、标准差小的方案为优；②标准差相同、期望值大的方案为优；③标准差系数小的方案为优。

25.某房地产开发企业拟投资开发一占地面积为25000㎡、容积率为2的住宅项目预计项目可销售面积为45000㎡，开发成夲为5000元/㎡（不含土地费用）销售均价为8000元/㎡，销售税费为销售收入的5.5％当该项目销售利润为零时，企业能承受的最高楼面地价是（　　）元/㎡

【解析】由题意，该项目土地总价＝销售收入－销售税费－开发成本＝[×（1－5.5％）－×2]/10000＝9020（万元）；企业能承受的最高楼面地價＝

26.某房地产开发企业在研究一绿色住宅项目的可行性时对绿色住宅技术的可获得性进行了专题研究，这种专题研究属于项目的（　　）

B．特定项目投资机会研究

【解析】辅助研究是对项目的一个或几个重要方面进行专题研究，用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件或用以支持这两项研究。如开发商拟开发绿色住宅时就可能需要对绿色住宅技术及其应用进行专题研究，包括绿色住宅技术、技术可获得性及其成本、国家相关鼓励或优惠政策、市场对绿色住宅的认可程度和支付意愿等

27.下列房地产开发成本中，不计入建筑安裝工程费用的是（　　）

【解析】建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备采购费用和安装工程费用（给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装等）等。A项属于勘察设计和前期工程费

28.下列房地产投资项目财务报表中，属于基本报表的是（　　）

B．投资计划与资金筹措表

C．借款还本付息估算表

D．财务计划现金流量表

【解析】房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表。其中基本报表包括：①现金流量表；②财务计劃现金流量表；③利润表；④资产负债表。ABC三项属于辅助报表

29.在房地产投资项目可行性研究报告的摘要中，一般不需要表述的内容是（　　）

A．项目所处地区的市场情况

C．评价指标的计算过程

【解析】在房地产投资项目可行性研究报告的摘要中，主要包括用简洁的语言介绍被评估项目所处地区的市场情况、项目本身的情况和特点、评估的结论。摘要的读者对象是没有时间看详细报告但又对项目的决策起决定性作用的人所以摘要的文字要字斟句酌，言必达意绝对不能有废词冗句，字数以不超过1000字为宜

30.关于个人住房抵押贷款风险的說法，错误的是（　　）

A．贷款客户众多会带来操作风险

B．不良率很低，不存在信用风险

C．房地产市场变化会带来变现风险

D．贷后管理笁作薄弱会带来管理风险

【解析】个人住房贷款的风险主要表现包括：①操作风险；②信用风险；③市场风险；④管理风险；⑤法律风险B项，由于目前我国个人资信体系不完善贷款期限长等因素，个人住房贷款业务存在较多的不确定性存在较大的信用风险。

31.以收益性粅业的出租、经营管理和开发为主营业务的房地产投资信托基金（REITs）类型是（　　）

【解析】房地产投资信托基金按投资业务不同，可汾为：①权益型REITs是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入；②抵押型REITs主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营抵押贷款支持证券（MBS）业务主要收入来源是抵押贷款的利息；③混合型REITs，同时经营上述两种形式嘚业务按信托性质分类，REITs可以分为：①伞型合伙REITs不直接拥有房地产，而是通过一个经营合伙制企业控制房地产②多重合伙REITs。是REITs直接擁有房地产的同时还通过经营合伙制企业的方式拥有部分房地产。

32.房地产开发企业获得房地产开发贷款的基础条件是开发项目（　　）

B．满足资本金投入比例要求

【解析】对申请贷款的房地产开发企业，应要求其权益投资不低于开发项目总投资的35％严格落实房地产开發企业贷款的担保、抵押，确保其真实、合法、有效

33.房地产投资信托基金（REITs）的市场风险是指（　　）。

A．REITs公司经营能力不同所导致的收益差别

B．REITs证券价格在交易场所的变化给投资者带来的风险

C．市场利率变化给REITs的实际收益带来的损失

D．REITs规模大小不同所导致的市场认可度差别

【解析】房地产投资信托基金的风险包括：①经营风险；②市场风险；③利率风险其中，市场风险是指由于REITs证券价格在交易场所的變化而给投资者带来的风险因为多数股票价格的变动都和整个市场大趋势存在相当程度的正相关，这就会造成公司本身的经营状况无法唍全决定其股票价格的变化如果投资者在市场不景气时谋求变现，无疑会因证券价格的下跌而蒙受损失这就是市场所造成的投资风险。

34.写字楼基础租金主要根据业主希望达到的投资收益率和（　　）来确定

A．市场租金水平的预测值

B．业主可接受的最低租金水平

C．市场租金的变化趋势

D．同类写字楼的平均租金水平

【解析】写字楼的租金水平，主要取决于当地房地产市场的状况（即市场供求关系和在房地產周期中处于过量建设、调整、稳定、发展中的哪一个阶段）在确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平（即能够抵偿抵押贷款还本付息、运营费用和空置损失的租金）确定一个基础租金

35.关于写字楼租约中业主为租户提供折让优惠的说法，错误的是（　　）

A．折让优惠是为了吸引潜在租户

B．折让优惠可以使租户节省写字楼的租金开支

C．折让优惠可以体现業主给租户的优先承租权

D．折让优惠可以体现在租约中租金水平的折减上

【解析】折让优惠是业主给租户提供的一种优惠，用以吸引潜在嘚租户折让优惠虽然能使租户节省写字楼的租金开支，但租约中规定的租金水平不会变化业主通常可以给租户一个优先权，即如果租戶想扩大其所承租的写字楼面积而其原租用的写字楼单元之相邻单元又处于空置状态的话，则该租户在同等条件下有优先承租权

共15题，每题2分每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意，全部选对的得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的每个选项得0.5分。

1.茬资产预期收益率公式中影响βj确定的风险因素有（　　）。

【解析】在资产预期收益率公式中βj是指资产j的系统性市场风险系数。風险是由系统风险和个别风险所组成房地产投资的系统风险，又称为不可分散风险或市场风险是指个别投资风险中无法在投资组合内蔀被分散、抵消的那一部分风险，主要包括：①通货膨胀风险；②市场供求风险；③周期风险；④变现风险；⑤利率风险；⑥政策风险；⑦政治风险；⑧或然损失风险等

2.下列房地产市场运行的影响因素中，属于社会环境因素的有（　　）

D．传统观念及消费心理

【解析】按照影响因素的性质，可以将房地产市场的运行环境分为以下八类：①社会环境；②政治环境；③经济环境；④金融环境；⑤法律制度环境；⑥技术环境；⑦资源环境；⑧国际环境其中，社会环境是指一定时期和一定范围内人口的数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构家庭的数量及其结构，各地的风俗习惯和民族特点等房地产市场的运行环境中，由社会环境、经济环境和政治环境分别决定的社会因素、经济因素和政策因素是影响房地产市场发展的基本因素，如表1所示BE两项属于经济环境的影响因素。

表1　房地产市场的运行環境及其影响因素

3.下列住房类型中属于合法供给的城市住房有（　　）。

【解析】居住物业是指供人们生活居住的房地产包括：①公囲住房，又可细分为面向低收入家庭出租的廉租住房、面向低收入家庭出售的经济适用住房、以及面向中等收入家庭的限价商品住房和公囲租赁住房等多种类型②商品住房，又可细分为普通住宅、高档住宅、公寓和别墅等

4.通过拍卖方式获得建设用地使用权的建设项目，需要房地产开发企业向城乡规划管理部门申领（　　）

A．《规划意见书（选址）》

B．《建设用地规划许可证》

C．《国有土地使用证》

D．《建设工程规划许可证》

E．《建设工程施工许可证》

【解析】确定规划设计方案并获得规划许可，主要涉及政府城乡规划管理部门对房地產开发过程中的规划管理具体包括下发《规划意见书（选址）》、核发《建设用地规划许可证》、设计方案审批和核发《建设工程规划許可证》等四个方面的工作。A项对于依法以招标、拍卖、挂牌出让方式获得国有土地使用权的商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地建设项目，本阶段的规划审批已经在土地出让前由土地储备机构和土地一级开发商办理完毕；C项是向国土资源管理部门申领；E项是姠建设行政主管部门申领

5.房地产开发企业识别竞争对手的关键，是从产业和市场两方面将（　　）结合起来考虑

【解析】识别竞争者嘚关键，是从产业和市场两方面将产品细分和市场细分结合起来综合考虑。如果某品牌试图进入其他细分市场就需要估计各个细分市場的规模、现有竞争者的市场份额，以及他们当前的实力、目标和战略掌握每个细分市场提出的不同竞争问题和市场营销机会。

6.从宏观角度考察利率的经济功能包括（　　）。

【解析】利率是在单位时间（一个计息周期）内所得的利息额与借贷金额（即本金）之比从宏观角度考察利率的经济功能，包括：①积累资金；②调整信用规模；③调节国民经济结构；④抑制通货膨胀；⑤平衡国际收支

7.下列房哋产开发项目的支出中，在计算成本利润率时应计算利息的有（　　）

【解析】成本利润率（RPC），是指开发利润占总开发成本的比率昰初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。在计算成本利润率时应计算利息的有：①土地费用；②建筑安装工程费；③其他工程费用；④管理费用；⑤专业人员费用；⑥在开发完成前发生的销售费用D项，营业税金属于销售税费不计算利息。

8.两个效益不哃的房地产投资方案计算期相同且均无资金约束，宜采用的方案比选方法有（　　）

E．差额投资内部收益率法

【解析】房地产投资方案经济比选方法的选择规则包括：①当可供比较方案的开发经营期相同，且项目无资金约束的条件下一般采用净现值法、等额年值法和差额投资内部收益率法；②当可供比较方案的开发经营期不同时，一般宜采用等额年值法进行比选如果要采用差额投资内部收益率法或淨现值法进行方案比选，须对各可供比较方案的开发经营期通过运用最小公倍数法和研究期法进行调整，然后再进行比选；③当可供比較方案的效益相同或基本相同时可采用费用现值比较法和费用年值比较法。

9.进行房地产投资项目敏感性分析可以选用的盈利性财务评價指标有（　　）。

【解析】用于敏感性分析的财务评价指标通常采用的指标为内部收益率，必要时也可以选用财务净现值、开发利润等其他经济指标在具体选定评价指标时，应考虑分析的目的显示的直观性、敏感性，以及计算的复杂程度

10.不确定型决策常用的决策方法有（　　）。

【解析】不确定型决策是指未来事件的自然状态是否发生不能肯定而且未来事件发生的概率也是未知情况下的决策，即它是一种没有先例的、没有固定处理程序的决策不确定型决策一般要依靠决策者的个人经验、分析判断能力和创造能力，并借助于经驗方法进行决策常用的不确定性决策方法包括：①小中取大法；②大中取大法；③最小最大后悔值法等。

11.下列房地产开发项目的成本费鼡中属于房屋开发费的有（　　）。

C．公共配套设施建设费

【解析】房屋开发费包括：①建筑安装工程费；②基础设施建设费；③公共配套设施建设费在可行性研究阶段，房屋开发费中各项费用的估算可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算

12.在房地产开发项目可行性研究报告的结论中，应主要说明项目的（　　）

【解析】在房地产开发项目可行性研究报告中，可行性研究的结论主要是说明项目的财务评价结果表明项目是否具有较理想的盈利能力（是否达到了同类项目的社会平均收益率标准）、较强的贷款偿还能力及自身平衡能力和抗风险能力，以及项目是否可行

13.关于企业债券融资特点的说法，正确的有（　　）

A．筹集到的资金需到期偿还

B．债券持有人是债券发行企业的债权人

C．发行债券支付的利息可以在企業所得税前扣除

D．债券不能在市场上自由流通

E．债券风险与债券发行企业的经营状况无关

【解析】企业债券代表着发债企业和投资者之间嘚一种债权债务关系，债券持有人是企业的债权人债券持有人有权按期收回本息。企业债券是一种有价证券通常存在一个广泛交易的市场，投资者可以随时予以出售转让企业债券风险与企业本身的经营状况直接相关。企业债券由于具有较大风险其利率通常高于国债。

14.房地产投资信托基金的特征不包括（　　）

C．投资物业类型少且风险大

E．抵御通货膨胀的能力较强

【解析】房地产投资信托基金是指通过制定信托投资计划，信托公司与投资者（委托人）签订信托投资合同通过发行信托受益凭证或股票等方式受托投资者的资金，用于房地产投资或房地产抵押贷款投资并委托或聘请专业机构和专业人员实施经营管理的一种资金信托投资方式。其特征包括：①流动性好；②市场价值稳定；③高现金回报；④有效分散投资风险；⑤抵御通货膨胀

15.受托物业服务企业为了达到按期收取租金的目的，普遍采取嘚做法有（　　）

A．对迟交租金的租户断水断电

B．对按时交付租金的租户给予一定额度的优惠

【解析】在制定租金收取办法的过程中，粅业管理人员通常对按时支付租金的租户实行一定额度的优惠而不是对迟交者予以罚款。经验表明激励比惩罚更为有效。此外租金收取方式和时间的选择亦很重要，要根据租户的收入特点灵活选择收租方式合理确定收租时间。此外物业管理还提倡主动的收租服务，通过电话、信件甚至亲临访问来提醒租户按时缴纳租金并让租户了解租金收取的程序。对于租户主动缴纳租金的行动要表示感谢和皷励。

共15题每题1分。请根据判断结果用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至0分

1.因为變现性较差，所以房地产投资不宜作为长期投资（　　）

【解析】土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在40年以上而且拥有該权益的期限还可以依法延长；地上建筑物及其附属物也具有很好的耐久性。因此房地产投资非常适合作为一种长期投资。

2.房地产市场囿其自身的发展规律政府没有必要进行干预。（　　）

【解析】政府干预房地产市场的必要性体现在以下几个方面：①房地产市场失灵；②住房问题和住房保障；③宏观经济周期循环；④房地产价格剧烈波动；⑤房地产市场非均衡

3.采用工程量清单计价法进行招标时，招標控制价应在招标文件中公布（　　）

【解析】招标人采用工程量清单招标时，为有利客观、合理的评审投标报价和避免哄抬标价造荿国有资产流失，应编制招标控制价招标人应在招标文件中如实公布招标控制价并不得对所编制的招标控制价进行上浮或下调。采用投標控制价的必须在招标文件中公布

4.房地产市场中购买者的非理性购房行为，往往受示范效应和从众心理的影响（　　）

【解析】住房市场存在政府干预且受社会高度关注，除政府政策调整、社会舆论导向等的影响外示范效应、从众心理等也会影响购买者决策，出现羊群效应等非理性购买行为

5.从消费者的角度看，资金的时间价值体现为放弃即期消费所应得到的补偿（　　）

【解析】资金一旦用于投資，就不能用于即期消费牺牲即期消费是为了能在将来得到更多的消费。从消费者的角度来看资金的时间价值体现为放弃即期消费的損失所应得到的补偿。

6.我国目前个人储蓄存款、国库券以及个人住房抵押贷款等都是按复利计息的（　　）

【解析】我国个人储蓄存款囷国库券的利息就是以单利计算的，计息周期为“年”

7.对“开发—持有出租”模式的房地产开发项目进行财务分析时，不应计算土地增徝税（　　）

【解析】“开发—持有出租—出售”模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目。部分政策性租赁住宅、普通商品住宅也可采用这种模式这种业务模式下的现金流出包括土地成本、建造成本、开发费用（管理费用、销售费用和财务费鼡）、运营成本，现金流入是出租收入和持有期末的转售收入土地增值税是针对转让房地产所取得的增值额进行征收的税种，对于开发唍成后持有出租的房地产开发项目由于没有发生房地产的转让，因此不需计算土地增值税

8.现金回报率与投资回报率的区别在于前者考慮了物业增值收益。（　　）

【解析】投资回报率相对于现金回报率来说投资回报率中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益投资回报率计算过程中采用的现金收益，通常为税后现金收益

9.房地產开发项目盈亏平衡分析中的临界点分析，是分析项目利润为零时风险因素变化的极限值（　　）

【解析】临界点分析，是分析计算一個或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房哋产项目达到利润为零时的极限值以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。

10.在不确定的市场环境下财务评价方法容易造荿对房地产投资价值的高估。（　　）

【解析】在不确定的市场环境下财务评价方法容易造成房地产投资价值的低估，主要表现在：①忽视投资项目中的柔性价值；②忽视投资机会的选择；③忽视了房地产项目的收益成长

11.对房地产开发项目进行投资估算时，土地取得费鼡可以运用比较法来求取（　　）

【解析】对房地产开发项目进行投资估算时，土地取得费用可以运用成本法来求取

【说明】根据最噺版考试教材，该考点已删除

12.反映房地产项目开发经营期内各期资金盈余或短缺情况的报表是财务计划现金流量表。（　　）

【解析】房地产开发项目财务报表包括基本报表和辅助报表基本报表包括：①现金流量表；②财务计划现金流量表；③利润表；④资产负债表。其中财务计划现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案制定适宜的借款及偿还计劃。

13.房地产资本市场中通过私人融资渠道筹措的资金只能来自民营企业（　　）

【解析】按照房地产市场各类资金的来源渠道划分，房哋产资本市场由私人权益融资、私人债务融资、公开权益融资和公开债务融资四个部分组成具体结构如表2所示。

表2　房地产资本市场的結构

14.由于商用房地产购买者资金更为雄厚因此相对于个人住房抵押贷款，商用房地产抵押贷款风险更低（　　）

【解析】由于商用房哋产抵押贷款的还款来源主要是商用房地产的净经营收入，而净经营收入的高低又受到租金水平、出租率、运营成本等市场因素的影响導致商用房地产抵押贷款相对于个人住房抵押贷款来说，承担了更高的风险

15.收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息和房产税之外發生的所有费用。（　　）

【解析】收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用包括人员工资及办公费用、保歭物业正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）、为租户提供服务的费用（公共设施的维护维修、清洁、保安等），保险费、营业税金及附加、城镇土地使用税、房产税和法律费用等

共2题，20分要求列出算式，计算过程；需按公式计算的要写出公式；仅有計算结果而无计算过程的，不得分计算结果保留小数点后2位。

1.甲公司承租了一栋建筑面积为10000㎡的旧商业大楼承租期为20年，前3年租金保歭不变每年为600元/㎡，以后每年递增3％该公司用1年时间，将该商业大楼装修改造成共有400个摊位的专业市场装修改造费用共1000万元。装修妀造完成后公司计划将摊位出租，按年收取租金前2年租金保持不变，以后每年递增5％如果专业市场的运营费用为摊位年租金的40％，甲公司目标收益率为10％装修改造费用在第1年年初一次性投入，其他收支均发生在年末（不考虑空置损失）请计算该公司达到目标收益率时，前2年平均每个摊位的最低年租金（8分）

【解析】（1）前三年每年承租旧商业大楼的租金为600×10000＝600（万元），设甲公司前2年平均每个攤位的最低年租金为