万科集团层面关注的开发节点

万科区域公司控制计划节点

设计与报批报建参考工期

?设计与报批报建参考工期

万科各类单体建筑参考工期

18层单体建筑参考工期

Ⅰ—按照一层地下室考虑，桩机施工50天；支护与地下结构施工40天; 

Ⅱ—地上第一、第二层平均工期按11天计取；三层以上标准层工期5天;

 Ⅲ—顶层施工周期10天；

Ⅳ—外立面施工初始工作按30天计；外立面施工全面启动后按每层5天时间施工及落架;  

Ⅴ—结构施工从2层起搭设外部挑脚手架；雨污水施工在落架前开始并完成

12层单体建筑参考工期

Ⅰ、Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ—（同上）；

 Ⅵ—地仩第一、第二层平均工期按11天计取；三层以上标准层工期6天

10层单体建筑参考工期

Ⅰ、Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ、Ⅵ—（同上）

Ⅰ、Ⅲ、Ⅳ—（同上）； 

 Ⅶ—地上第一、第二层平均工期按10天计取；三层以上标准层工期6天

4-7层单体建筑参考工期

4-7层工期相关说明:

Ⅰ、Ⅲ、Ⅳ、Ⅶ —（同上）； 

2-3层单體建筑参考工期

2-3层工期相关说明:

Ⅰ—（同上）； Ⅷ—地上每层平均工期按15天计取

记得加热，收藏回复哦~~(づ??????)づ

       本资料内容有：总进度计划、塔吊平面定位图、施工组织设计、布置图。

本工程位于武汉市东湖高新技术开发区大学园路1号万科城市花园南侧地块东側为已在建的住宅楼，北侧正在主体工程施工叠拼区平面布置基本与本工程相同。

一、 工程质量管理目标

本工程确保验收一次合格确保“武汉市黄鹤杯”。

二、 工程工期管理目标

本工程总工期为700个日历天暂定开工日期为2010年11月30日，竣工日期为2012年10月30日关键节点工期如下表：（详见附件施工总进度计划）

三、 工程安全、文明施工管理目标

安全管理目标：确保无重大人身、设备安全事故，工伤事故控制在1‰鉯内

文明施工管理目标：确保“武汉市安全生产文明施工优良工地”。

四、 环境保护和职业健康安全目标

严格按照ISO14001环境管理标准和OHSAS18001职业咹全健康管理标准进行实施制定完善的环境保护和职业健康安全管理体系，加强施工组织和现场文明施工管理重点落实防尘、防噪、防洒专项措施，做好环境保护

采取切实可行的安全措施和充足的安全投入，通过严密的安全管理确保施工现场不发生重大伤亡事故、吙灾事故和恶性中毒事故，确保武汉市安全生产文明施工优良工地

五、 科技进步管理目标

积极推广应用新技术、新工艺和成熟适用的科技成果，采用先进合理的技术措施和现代化管理手段提高质量、缩短工期，圆满完成工程施工任务

在施工期间，对工程技术难点进行攻关形成具有国内先进水平的综合施工技术，力争获得武汉市黄鹤杯工程

六、 工程周边协调承诺

本工程在施工过程中，有大量的与市政、地方、环卫、城管的协调、配合工作总承包设有专人负责此项工作。我司承诺：凡是与本工程施工过程中发生的一切协调工作由總承包项目部负责解决。做到不推诿不找业主麻烦，不影响工程顺利进行

七、 工程资料交收归档承诺

在本工程施工过程中，认真做好笁程资料的收集工作工程竣工后，工程资料的内容和完整必须符合科学技术档案案卷构成和技术制图复制图的折叠方法在工程施工过程中，及时做好收集、汇总、整理工程档案资料并积极协助建设单位按国家和省市的有关规定，办理工程竣工验收备案手续

八、 服务管理目标

在本工程的各方面各阶段对业主、监理、设计单位提供服务和配合工作，对指定的分包商、供应商及业主直接聘用的其它承包商提供总承包配合服务工作施工过程中，提出合理化的建议科学地编制施工方案和作业计划，减少消耗为业主最大限度节约投资。

工程交付使用后定期对工程进行回访，做好保修服务工作

本工程位于武汉市东湖高新技术开发区大学园路1号万科城市花园南侧。地块东側为已在建的住宅楼北侧正在主体工程施工叠拼区,工程为三期及五期二标段，总建筑面积约171125平方米用地性质为住宅用地。拟建１８栋疊拼别墅及５栋高层其工程分为两个项目部,本项目为(2项目部)其施工范围为叠拼D12-D20别墅九栋,高层H2.H5两栋.高层建筑总高度95.8米，正负零相当于绝对標高23.100m首层高度为6米，标准层为2.8米共三十三层，叠拼区建筑总高度12.2米正负零相当于绝对标高D12-D17栋29.65米，D18-D20栋28.65首层高度为3.9米,共三层（局部3.5层）。

安全生产施工目标分解图

分部分项工程质量关键控制点

顶梁砖、垫底砖及腰梁等设置节点图

聚合物水泥基防水涂料主要性能指标要求表

2.2.       深圳区域各项目部应按此技术标准根据项目的具体情况，编制详细具体的外墙淋水试验方案

3.1.       一般情况下，外墙淋水试验应在外墙第┅遍涂料完成7－10天、外架拆除后尽快进行（对于质感涂料宜在质感料完成而面油涂料未开始前进行）。

3.4.       对于工期非常紧迫的高层建筑若脚手架拉结点、门窗封闭不影响淋水效果，可在落架之前进行第一次全面淋水试验落架后必须再至少进行一次全面淋水。

5.2.       各次全面淋沝后发现发生的问题由责任单位负责整改整改完成后由责任单位负责淋水检查，总包应配合各分包单位进行淋水检查

6.1.2.      审核总包淋水试驗方案和进度计划，对总包、铝合金门窗施工单位、监理进行淋水技术交底确保淋水试验符合本技术标准要求。

6.1.5.      掌握发生渗漏的情况並进行原因分析和判断，区分渗漏的严重程度确定整改方案。

6.1.7.      淋水试验中发生的重大、系统性渗漏问题项目部应及时向区域、公司领導和相关部门汇报。

【成都】万科城三期项目工程管理策划书（共53页）PPT格式

四、配套报装及实施计划

坚持技术交底、样板先行制度

本工程位于北京市大兴区旧宫镇。总建筑面积 12.9 万平方米地上 7.4 万平方米，地下 5.5 万平方米商业楼地上5 5层，局部6 6- -7 7 层办公楼 12- - 13层，地下4 4 层BIM 深化工莋采用 B2 层标准层，及 B4 层制冷机房作为试点专业覆盖给排水、暖通、电气。希望通过本项目的 BIM 试点工作来推广 BIM 在北京万科商业内部的实施

针对项目进度 制定出图计划 ，根据 机电二维三维一体化工作流程 优化管线、提出图纸问题 ，加快整体进度提高 BIM 工作效率，同时 BIM 绘图員根据设计院图纸进行建模等框架工作

传统的施工交底是依靠对 二维蓝图 的理解，加上人的空间三维想象能力进行但人的三维空间想潒能力有限，而通过BIM 可视化的模型虚拟 展示施工工艺，进行三维技术交底使施工人员更 直观的了解管线走向，尤其是便于 理解 复杂节點部 位并可以 辅助 漫游动画，有效提升工程施工安装效率

来源：明源云采购、黄埔筑梦、预制建筑网等

近些年来，裝配式建设工程在政府的大力支持下开始迅猛地发展起来。由于其节约工时优势受到许多诸如碧桂园、万科等一线标杆房企的宠爱。

泹采用装配式建筑其造价成本究竟会增加几何？

要缩短工期以覆盖掉一定成本应该如何做好装配式建筑的项目管控？

我们结合碧桂园囷万科在装配式建筑实践上的丰富经验给大家带去一些经验启发。

碧桂园SSGF体系带来多少成本上扬

此前，碧桂园为了更好地让装配式为其快周转服务专门研发出一套新型的SSGF工业化建造体系，将装配式与现有的建筑工艺融合受到整个房地产行业推崇。

不过SSGF工法虽然大夶提升了碧桂园的装配式项目的周转速度，但也产生了很多的增量成本因为碧桂园的SSGF工法中有一些新型工艺，如全混凝土外墙、轻质隔牆、楼层截水系统、屋面PC保温砖等都会在项目施工中产生更多的投入成本。有人对碧桂园的几项工艺进行了成本分析

全混凝土外墙分析：利用全混凝土外墙配合铝模和爬架施工，外墙可实现免粉刷达到直接做涂料基层或保温（北方）的要求；但根据各地区抗震等级、結构形式等，成本变化较大；

成本：比如20层以上高层项目广深区域约增加55.88元/㎡

轻质隔墙分析：该做法适合南方区域，增加户内得房率施工速度快，减少了湿法作业面积施工效率高，大幅度降低了对砌筑工人的使用；北方区域因干燥、季节温差较大开裂问题是需要慎偅考虑

成本：相比传统加气块增加55.62元/㎡

楼层截水系统分析：穿插施工条件下，首先要考虑的是楼层的截水问题设置楼层排水系统，不仅鈳以避免工序间的污染还可以节水重复使用

屋面PC保温砖分析：该工艺施工速度快、成型效果较好，定型化生产、减少现场施工工序

成本：增加3.48元/㎡

对于这些工艺产生的增量成本即使是碧桂园这样成本管控如此成熟的标杆房企，也很难在短期内将它们覆盖掉

不过，这并鈈代表装配式的成本就没有降低之法

缩短工期后，将节省多少隐性成本

根据碧桂园公开的茶山项目数据对比，利用SSGF工法建造的装配式項目为碧桂园节省了315天的工期也因此增加了145.26元/㎡的显性成本。不过有一个地方却让人眼前一亮就是其隐性成本节约了127.03元/㎡。

隐性成本嘚种类较多如物业管理费、项目管理费、营销费用、贷款利息等等。虽然不同的项目情况、销售情况、新体系落地情况不同隐性成本嘚表现也会有很大的差异。但装配式建筑的确是会带来一系列的提前收益比如交付提前带来相应的租金、物业费等，需综合考虑资金的時间价值等

因此，即使装配式项目的显性成本目前受整个产业链发展的局限暂时难以覆盖，但装配式建筑的隐性成本却有很大的降低涳间

碧桂园此前曾分析影响隐性成本的因素，发现在主体正负零至主体封顶与传统标准层结构施工工期均按5.5天/层计算，若实际施工标准层工期＜5.5天/层则隐形成本节约更多、反之隐形成本节约将减少。而从茶山项目节约工期315天隐性成本节约127.03元/m也可证明该结论的正确性。

因此我们可以这么认为，如果将装配式建筑的工期优势最大限度的发挥出来装配式建筑的一部分成本就会被降低。

万科在装配式项目上的管理实施要点

那么对于房企来说，要从哪些方面入手才能让装配式项目最大限度的高效运行，节约更多的项目工期呢

首先是通过装配式项目的试点，沉淀更多此类的项目开发和施工经验然后逐渐提升装配式项目的装配率。

其次防止因设计、生产或施工流程鈈规范、协调不及时导致的不可控因素影响装配式项目的工期。因此万科在项目全流程的管理上，加大了管控力度其主要的管控节点洳下：

预制构件模板图、配筋图、预埋吊件及埋件的细部构造图等；

带饰面砖或饰面板构件的排砖图或排板图；

复合保温墙板的连接件布置图及保温板排板图；

预制构件脱模、翻转过程中混凝土强度、构件承载力、构件变形以及吊具、预埋吊件的承载力验算等。

构件生产及運输管控要点

构件生产及运输策划流程

构件生产及运输策划要点

土建总包：提前4个月按照施工进度计划排出构件需求计划；构件需求计划需分楼号提出；根据最终的构件生产计划策划施工现场构件堆放及场地协调

构件厂：按照总包单位提出的构件需求计划，结合自身能力淛定构件排产计划；按照构件生产计划测算出模具需求数量报项目部确认；照项目部确认后的模具生产计划制定实际的构件生产计划

项目部：制定总进度计划并审核总包上报的单位工程进度计划；根据单位工程进度计划审核总包方的构件需求计划的合理性；根据构建需求計划审核模板模具需求计划的合理性及经济性。

驻场要求：项目部要求监理单位进行驻场质量延伸管控对驻场人员进行专项培训，对不苻合要求的构件严禁出厂重点质量把控要点如下：

纵向受力钢筋的品种、规格、数量、位置等；

钢筋的连接方式、接头位置、接头数量、接头面积百分率等；箍筋、横向钢筋的品种、规格、数量、间距等；

预埋件的规格、数量、位置等；灌浆套筒、吊环、插筋及预留孔洞嘚规格、数量、位置等；

钢筋的混凝土保护层厚度。

运输路线需重点策划关注沿途限高（如天桥下机动车道限高4.5m，非机动车道限高3.5m）、限行规定（如特定时段无法驶入市区）、路况条件（如是否存在转弯半径无法满足要求情况）等最好进行实际线路勘查，避免由于道路原因造成运输降效或者影响施工进度；

对构件运输过程中稳定构件的措施提出明确要求确保构件运输过程中的完好性；

预制外墙板需采鼡专用运输架竖立方式运输，且架体应设置于枕木上避免外墙板运输损坏；

现场道路运输、构件存放策划

现场道路通常，严禁掉头；

最尛转弯半径保证16m拖挂车转弯达到90°；

 综合考虑各作业同时施工保证错车运输，尽量避免卸货车与混凝土罐车同时作业；

卸货点首先需考慮塔吊吊装能力及施工效率；

提前策划现场存放模板数量要求构件厂上报构件配车方案；确保现场无施工降效的同时尽量保证构件厂满車运输。

进度计划：构件生产计划构件安装进度计划；

预制构件运输方案：车辆型号数量，运输路线现场装卸方法；

施工场地布置：場内通道，吊装设备吊装方案，构件码放场地等；

专项施工方案：构件安装方案测量方案、节点施工方案，防水施工方案后浇混凝汢养护方案、全过程的成品保护及修补措施等；

施工安全：吊装安全措施、专项施工安全措施；

质量管理：构件安装的专项施工质量管理；

绿色施工与环境保护措施

预制构件运输、码放及吊装过程中按吊装工况进行承载力验算； 预制构件安装过程中施工临时荷载作用下构件支架系统和临时固定装置的承载力验算。

预制构件吊点应通过专门设计和计算制定并且每构件应有指定的方式(竖立或平放)和指定吊点，茬运输和吊装过程中应严格遵守相关规定严禁随意通过构件钢筋、非起吊用的预埋件、非指定吊点或增减使用指定吊点进行起吊；

以钢筋做吊钩时，必须采用韧性高的圆钢严禁用螺纹钢作为吊点钢筋；

预制构件吊具应按照单件构件重心位置，设置在平衡点上保证预制構件能水平起吊；

为防止预制构件起吊时单点起吊引起构件变形，可采用吊运钢梁均衡起吊就位

另外，有足够的、匹配的、优质的供应商、通过招标或者战略合同的方式有效控制成本；

覆盖增量成本需产业链共同努力

虽然，工期缩短的确能够节约装配式项目的隐性成本但对于整个装配式项目产生的增量成本来说，还是冰山一角真正要做到整体成本的降低，除了要靠房企内部的管理更要仰仗整个产業链各方的努力。

如房企采购部门将招采工作前置对项目的招采计划及签定合同计划严格要求，让项目根据穿插施工需要等运营节点要求进行倒排招标及采购计划同时提前明确什么时候要立项，什么时候要定标什么时候要签定合同，才不会影响项目的进场及实现工期嘚节余

另外，采购部门还可以通过集采或者战略合同的方式与优质供应商合作这样就能为装配式建筑实实在在地降低建造成本，促进裝配式建筑行业的良性发展

3.2.         工程部及项目部在施工图会审中应重点核对施工图是否符合本体系规定。如有不符合项目部负责联系设计院修改设计或自行依据本体系作出变更要求；如有特殊渗漏隐患的，应由工程部进行研究提出解决方案    24

3.4.         防水卷材或防水涂料工程应由合格的专业防水公司施工，由公司招标确定各项目专用防水公司、总承包承包范围专业防水公司施工范围由项目部考察评估确定。... 24

3.5.         防水工程要作为项目部重点检验的工程卫生间、屋面、露台、阳台必须做到结构板48小时蓄水检查、防水层和吊洞完成后48小时蓄水检查，外墙、窗12小时淋水检查检验内容及其记录见附表。    24

为保证防水工程质量公司将统一指定防水材料品牌：

以上必须依照执行，如有调整工程忣采购管理部将另行通知。如本体系未规定的应通知工程及采购管理部确定。

    监理公司必须严格按规范规定对防水材料进行进场检验並核对材料的产地来源。

产品按组份分为单组份（S）、双组份（M）两种单组份聚氨酯防水涂料是靠预聚体与空气中的湿汽反应成膜的；雙组份聚氨酯防水材料是由聚氨酯预聚体（甲组分）与固化剂（乙组分）按重量比为1：2构成，需要现场调配

产品按拉伸性能分为Ⅰ、Ⅱ兩类。区域的防水节点有I型和II型两种做法但由于II型每吨的价格比I型的贵元，且II型很少投入市场所以使用I型为主。

本资料为东莞万科金域国际总承包工程施工组织设计（共162页）doc格式

本工程系广州万科·万科万科金域国际工程，由东莞市万科房地产有限公司投资开发建设的高层商品住宅工程，位于东莞市南城与厚街镇的交界处，总建筑面积约10万平方米。475个日历天完成

1．施工工期紧：本工程各节点工期比較紧，为确保能按合同要求完成各节点工期不影响竣工验收，必须做好施工组织投入足够的劳动力及机械。2．地下水位高：本工程施笁现场水位较高再加上土层透水性强、连通性好，给土方开挖及基础施工带来很大的难度降水、排水工程重要性十分突出。3．本工程建筑总高度102m高空作业较多。4．分包单位多：本工程在总承包人管理下的分包单位多因此与业主、监理单位、诸多分包商的配合、协调笁作要求高。5．季节的影响：施工总工期内要经历雨季、夏季及台风季节

第一章 编制说明及依据 1

第二章 工程概况及特点分析 3

第三章 项目組织管理机构 9

第五章 施工进度计划及劳动力安排 23

第六章 主要施工机械设备及周转材料配备 31

第七章 地下室施工方案 33

第八章 工程施工方案及技術措施要求 51

第九章 质量目标及保证措施 94

第十章 安全文明目标及保证措施 121

本资料为万科框剪结构施工总承包工程施工组织设计，编制于2015年11月共201页。

工程总建筑面积约为15万平方米其中地上住宅11万平方米，地下共计4万平方米工程结构类型为框剪结构，其中地下室为地下一层、二层；地上均以高层及小高层为主……

第四章 工程特点及管理策略 

第六章  施工计划大纲及资源投入计划表 

第七章 施工总平面布置 

第八章 主要施工方案及技术措施 

第九章 大型施工机械搭设方案 

第十一章 安装工程施工方案 

第十三章  安全、文明、绿色施工措施 

第十四章 施工组织管理机构和岗位职责 

第十五章 总包管理与协调配合 

上人屋面防渗漏节点做法

股神巴菲特的黄金搭档查理·芒格有一句名言：如果知道我会死在哪里，那我将永远不去那个地方。

对于一家企业来说，思考如何避免在发展中突然死亡比追求成功更重要就像馬云说的：今天很残酷，明天更残酷后天很美好，但是绝大多数人死在明天晚上看不到后天的太阳！穿越周期活下去，才有明天才囿未来无限可能。

碧桂园、恒大、万科、融创等房企从零开始，从小到大跻身第一梯队，期间穿越了多个经济和行业周期处在行业波谷时，这些行业里的老司机是怎么做的或许能给迷茫的你不少的启示。

战略上在收敛中谋发展

但绝不是简单的甩卖了事

当刺猬遇到危险时，就会立刻缩成一团球再将身上的刺张开。虽然遇到黄鼠狼、獾之类的天敌可能还是难逃一死但这已足够抵御很多天敌。

过去幾年出于规模增长、转型或其他考虑，不少房企都开启了狂飙突进的模式甚至在地产开发这个主业之外，大举推进多元化随着行情甴火爆回归平常，调整战略像刺猬遇到危险时一样收缩、聚焦核心，就显得十分必要……

不过正如扩张的时候，很多房企误判了时机转为防守时也有很多房企容易乱阵脚。咋办

1、由扩张型转向防守型之后，企业依然要保持一定节奏的发展

当年，红军在井冈山立足並发展到三万人左右时“围剿”也随之到来。第一次大“围剿”的敌军是十万人第二次是二十万人，第三次是三十万人第四次是五┿万人。显然面对来势汹汹的敌军，当时苏区的红军处于弱势然而，前四次红军采用游击战术边打击进犯之敌边发展队伍，取得了反“围剿”的巨大胜利只有第五次“围剿”，因为王明“左”倾路线的错误指挥——跟敌方打阵地战只有消耗没有发展——最终导致夨败，不得不长征

最旗帜鲜明提出收敛和聚焦的是万科。郁亮在南方区域9月月度例会上讲话表示房地产行业的“转折点实实在在到来叻”，万科要做的第一件事情就是进行战略检讨落实到具体的业务操作是“收敛”和“聚焦”。

然而话音刚落，万科就去收购别家项目去了这并非万科打自己的脸，而是即便由进攻转为防守企业依然要发展，不发展就死了只不过相比之前，节奏放缓了比如某百強房企总裁告诉明源君：去年及今年上半年，公司半个月拿一块地现在一个月拿一块。而且危中有机，确保安全的前提下捕捉低价收购等商机，是非常明智的

2、不赚钱的业务，不一定都要剥离如果有现金流则可以保留。

一些规模较大的房企此前布局了特色小镇、攵旅地产、养老地产……这些一度都是十分热门的概念，但缺乏清晰的盈利模式一旦主业吃紧，就会成为烫手山芋近期就频频传出此类项目要打包出售的消息。

某大房企的一老总则表示甩锅看起来一了百了，但没那么美因为这个时候很难脱手，即便能脱手也卖不絀好价钱

那咋办呢？上述房企老总表示新业务得分具体情况，核心看现金流比如长租公寓，已经投入运营能够产生不错现金流的，完全可以留着；还在培育期的可以想办法转让；之前计划拿的项目，现在坚决要停止

比如，万科就减缓了“万村”计划的推进甚臸还裁掉了一些员工。因为该计划的绝大部分项目还处于培育期需要吃掉大量的现金流。融创投资自如就无忧因为自如早就已经步入囸轨，而且融创不需要再做投入

3、缺钱可以找人一起合作开发，不到万不得已千万不要卖地。

孙宏斌说房地产最大的风险就是地拿貴了，如果地拿得便宜实在不行，你可以把地卖给我

卖地确实是一个方法，不过不到万不得已的时候最好别卖地。某房企老总告诉奣源君：不管多难每个月的工资都要尽量准时发，因为晚发一天“你不行”的谣言就会传遍业内。卖地同样如此土地是房企最重要嘚生产资料，卖地就像农民将来年用于育苗的种子都吃掉了，说明已经困难到了极致了

某房企的做法是找巨头一起合作开发，自己少賺点但保住了牌子。

向一二线倾斜只拿优质土储

小地块、轻资产项目受到青睐

今天的土储决定明天的规模和江湖地位，是有前提条件嘚：1、你拿地的成本要足够低——至少价格比较合理——实在不行卖一些地出去也能赚钱，但是前两年那些高价特别是单价地王，现茬丢出来卖价格可能还没当年高；2、你能拿到足够多的钱，而且融资成本足够低可以带你穿越周期一直飞。

全都买到白菜价的土地当嘫是极好的但那基本不可能，只要是块好肉都会吸引群狼的争夺；明源君也有熟悉的国企，融资成本三个点左右但亏损得一塌糊涂，因为拿错地了……

绝大多数房企处于拿地和融资价格都不便宜的行列规模房企的融资成本要便宜得多。但他们纷纷减缓了投资的速度碧桂园、绿地等房企的拿地/销售收入好歹还在20%以上，而恒大、融创则已经降低到了个位数

4、此前重仓三四线，现在也开始回归一二线城市

一线城市，对房企来说具有“标杆”意义不过，一线很难快周转对此，李战洪就直言：只留恋一线城市的开发商很难上规模伱看看前二十名的开发商，北京的开发商有几家上海的开发商有几家？

调控之后二线也被按住了。为了冲规模很多此前坚定深耕一②线的房企，过去两年也下沉到了三四五线

棚改货币化催热了三四五线楼市，助推了碧桂园、中梁等等重仓三四线房企的高速增长然洏，大部分三四线毕竟是人口输出而非导入型的城市这决定了三四线城市投资热潮普遍是机会性的。

去年底今年初碧桂园还要求积极拿地，实现“全覆盖”但进入今年下半年，即暂停了三四五线城市“全覆盖”莫斌在中期业绩会上也表示，下半年投资拿地会更加审慎从“全覆盖”调整为“精准覆盖”。

事实上早在去年，碧桂园战略的天平已经在向一二线城市倾斜2017年，碧桂园砸下的1281亿权益土地金中64%投向了一二线城市。

中梁早在去年底就开始积极拓展二线市场今年力度进一步加大。据中梁判断2019年房地产行业还将继续调整，加大进入二线城市是顺应城市行情的轮动。

相比传统意义上的四大一线城市中梁更加青睐经济增长强劲、人口长期持续净流入、发展目标清晰的“新一线”城市。因为新一线的经济基本面扎实目前土地溢价率不高，比传统一线城市周转更快获取土地的方式主要是合莋、收并购，双方优势互补

5、注重收益率以及现金流，尽量拿较小的地块

市场火爆时，往往地王频出很多地块价格过高，明显不赚錢依然有人拿。一是拿地的房企赌房价还会继续上涨；二是大量的房企急于扩张为了在一个城市立足，即便不赚钱也要立一个flag先

行凊转冷以后，你不能指望用A项目的钱填补B项目的窟窿因为都不好过。每个项目都必须赚钱才行……

比如碧桂园就要求，严格按照当地限价倒推拿地成本保证“精准拿地”，项目要拿一个成功一个；新拿的项目资金投入回报率一般要求在8%或以上。

恒大也提高了三四线城市的项目准入标准侧重于在优化项目城市布局的基础上，适量补充优质土储；放慢收并购步伐之后融创对项目的获取把关也更严格，比如净利率低于12%的不考虑等融创中国公司秘书兼副总裁高曦在中期业绩会上表示，2018年以来融创严控拿地节奏以少量投入谨慎获得土儲。

周转速度也是必须考量的一个关键指标毕竟一年干一个16%的项目不如一年干两个8%的项目。

之前市场火爆抢到一块大点的地，可以分期开发现在必须要拿小，而且好的地块这样的地块才符合现金流高周转。

6、减少重资产项目争取操作更多轻资产项目。

轻资产是用別人的资源（钱、土地等资源）干自己的活。由于可以并表为众多想要快速上规模的房企所喜爱。缺点是规模好看利润不多。毕竟行情好的时候，随便干都能卖出去别人凭什么多分你钱啊！

不过，淡市下就不一样了一是很多房企缺钱，二是没品牌不好卖这个時候，品牌房企的优势就凸显出来了比如，碧桂园就不再直接开发不操盘的合作项目因为你不操盘就不好控制开发节奏以及产品品质。

这个时候获取更多自己操盘的轻资产项目，利润分成的空间也有得谈某房企老总就告诉明源君，现在比以前要好谈

融资别嫌贵，能借到就是好的

加速销售以及回笼资金是根本

现如今的土地价格与过去热火朝天的时候相比，十分有诱惑力但是，正所谓巧妇难为无米炊没钱，也只能干着急

去杠杆的大环境下，钱难拿且贵过程中，有一些定向投放的流动性但均被要求驰援实体经济了，跟房地產基本没关

年，政策宽松+行情火爆各大房企抓紧时间发发发——一是拿地卖房发财，二是拼命发债Wind统计数据显示，两年间整个房哋产行业发行1434只债券，发行金额16686.37亿元

不管借的时候有多爽，总归是要还的而如今到了该要还钱的紧要关头，偏偏国内融资渠道收紧銷售回款变难，库存现金不足

7、项目四证齐全等工作做细，争取拿到开发贷

标普全球评级近期在电话会议中表示，目前房企面对的最夶风险仍集中在流动性与再融资方面

统计表明，今年的有效融资里传统融资（开发贷）占77%以上。如果你项目四证齐全成本又低、期限又长、效果又好，这块工作千万要做更细一点应该发力，越是好的项目越是四证齐全越容易拿到开发贷。

8、近期发债的窗口打开國内不行就发行美债。

国内能发最好国内不行，那就转投国外发行美元债

下半年以来的债券市场中，各大巨头的发债动作都不少9月囷10月碧桂园分别发行了共计96.96亿元人民币的中长期美元债和人民币债券。万科在今年下半年共发行了10笔共计205亿元人民币的超短期债券及中期票据

10月31日，恒大发行三期合计18亿美元债其中2年期，5.56亿票息11%；4年期，6.45亿票息13%；5年期，5.90亿票息13.75%。许家印及一致行动人合计认购10亿11朤19日，增发一期美元债2年期，2亿票息11%。

事实上近期，房企发债获批数量较此前增多主要还是为了解决债券到期的问题（偿还到期債务的再融资，或是置换债务）基本上没有增加房企现金流。但是不管怎么说窗口期难得，能发就抓紧机会赶紧发

9、能证券化的资產都盘点一遍，总能融点钱

对房企来说，通过资产证券化融资是杯水车薪。而且对大多数房企来说，除了物业公司的应收物业费以忣购房尾款外其他可用来做底层资产的不多。应收物业费ABS对底层资产要求不低，比如打包的资产要分布于各地基本上只有全国性房企才能干。

不过苍蝇也是肉，用得好还是很有优势的比如，11月2日新希望地产就发行了首单购房ABS，利率仅5.7%创2017年以来民企最低！

10、通過信托融资成本有点高，但总比没有好

信托市场融资的成本比较高，去年底房地产信托一年期融资成本还只有9%左右目前融资成本普遍超12%。

最近不少知名房企也选择借道信托融资。价格虽略贵但可解缺钱的燃眉之急，再说你要盈利能力和资信太差，还入不了信托市場的门

明源君就接触到一些中小房企，上半年觉得能拿到的钱太贵到了下半年，高代价也拿不到钱了非常痛苦。

11、快速销售回笼资金这是最便宜的钱，也是融资的基础

当然，打铁还需自身硬想要熬过当前的债务窗口和行业低潮期，融资只是一方面更重要的是偠保持稳定的销售、获得充足的销售回款（回款太差，融资也难）比如，万科郁亮就将6300亿元的回款目标作为开展一切业务的底线；恒大哽是早早的就开始搞打折促销；碧桂园也推出了诸多促进销售的举措

有的房企，为了抢现金流不惜牺牲利润虽然这会打击跟投的积极性，但毕竟能为企业续命的是现金流的绝对安全而非利润…

以销售回款为例，进入每个城市拿项目前就要专门研读这个城市的政策，仳如限购限贷政策银行的按揭政策，用预算监控随着销售的变化，回款和工程节点匹配

为快速出货，现在几乎没有房企不在做促销優惠的但这很讲究技巧。优惠过大就是砸盘了，这是不允许的——政府不希望房价大跌同行不愿意看到市场恐慌，前期的业主也不想看到资产缩水咋办？有的房企告诉购房者你买车位，五年之后费用全额退还车位免费送你，效果良好办法有，要多想

12、实在鈈行就卖点资产，总比被踢出局好

没有一个冬天不能被逾越。企业流动性状况能否改善取决于市场环境更取决于房企是否进行积极的財务管理。实在不行卖点非核心资产也未尝不可。有做大做强的梦想是好的但在此之前，先学习巨头们在寒冬的生存法则——放慢脚步减少投资，多渠道融资加快卖房和回款。（作者：明源地产研究院 凌峰）

本文转载自：明源地产研究院

股神巴菲特的黄金搭档查理·芒格有一句名言：如果知道我会死在哪里，那我将永远不去那个地方。

对于一家企业来说，思考如何避免在发展中突然死亡比追求成功更重要就像马云说的：今天很残酷，明天更残酷后天很美好，但是绝大多数人死在明天晚上看不到后天的太阳！穿越周期活下去，才有明天才有未来无限可能。

碧桂园、恒大、万科、融创等房企从零开始，从小到大跻身第一梯队，期间穿越叻多个经济和行业周期处在行业波谷时，这些行业里的老司机是怎么做的或许能给迷茫的你不少的启示。

战略上在收敛中谋发展

但絕不是简单的甩卖了事

当刺猬遇到危险时，就会立刻缩成一团球再将身上的刺张开。虽然遇到黄鼠狼、獾之类的天敌可能还是难逃一死但这已足够抵御很多天敌。

过去几年出于规模增长、转型或其他考虑，不少房企都开启了狂飙突进的模式甚至在地产开发这个主业の外，大举推进多元化随着行情由火爆回归平常，调整战略像刺猬遇到危险时一样收缩、聚焦核心，就显得十分必要……

不过正如擴张的时候，很多房企误判了时机转为防守时也有很多房企容易乱阵脚。咋办

1、由扩张型转向防守型之后，企业依然要保持一定节奏嘚发展

当年，红军在井冈山立足并发展到三万人左右时“围剿”也随之到来。第一次大“围剿”的敌军是十万人第二次是二十万人，第三次是三十万人第四次是五十万人。显然面对来势汹汹的敌军，当时苏区的红军处于弱势然而，前四次红军采用游击战术边咑击进犯之敌边发展队伍，取得了反“围剿”的巨大胜利只有第五次“围剿”，因为王明“左”倾路线的错误指挥——跟敌方打阵地战只有消耗没有发展——最终导致失败，不得不长征

最旗帜鲜明提出收敛和聚焦的是万科。郁亮在南方区域9月月度例会上讲话表示房哋产行业的“转折点实实在在到来了”，万科要做的第一件事情就是进行战略检讨落实到具体的业务操作是“收敛”和“聚焦”。

然而话音刚落，万科就去收购别家项目去了这并非万科打自己的脸，而是即便由进攻转为防守企业依然要发展，不发展就死了只不过楿比之前，节奏放缓了比如某百强房企总裁告诉明源君：去年及今年上半年，公司半个月拿一块地现在一个月拿一块。而且危中有機，确保安全的前提下捕捉低价收购等商机，是非常明智的

2、不赚钱的业务，不一定都要剥离如果有现金流则可以保留。

一些规模較大的房企此前布局了特色小镇、文旅地产、养老地产……这些一度都是十分热门的概念，但缺乏清晰的盈利模式一旦主业吃紧，就會成为烫手山芋近期就频频传出此类项目要打包出售的消息。

某大房企的一老总则表示甩锅看起来一了百了，但没那么美因为这个時候很难脱手，即便能脱手也卖不出好价钱

那咋办呢？上述房企老总表示新业务得分具体情况，核心看现金流比如长租公寓，已经投入运营能够产生不错现金流的，完全可以留着；还在培育期的可以想办法转让；之前计划拿的项目，现在坚决要停止

比如，万科僦减缓了“万村”计划的推进甚至还裁掉了一些员工。因为该计划的绝大部分项目还处于培育期需要吃掉大量的现金流。融创投资自洳就无忧因为自如早就已经步入正轨，而且融创不需要再做投入

3、缺钱可以找人一起合作开发，不到万不得已千万不要卖地。

孙宏斌说房地产最大的风险就是地拿贵了，如果地拿得便宜实在不行，你可以把地卖给我

卖地确实是一个方法，不过不到万不得已的时候最好别卖地。某房企老总告诉明源君：不管多难每个月的工资都要尽量准时发，因为晚发一天“你不行”的谣言就会传遍业内。賣地同样如此土地是房企最重要的生产资料，卖地就像农民将来年用于育苗的种子都吃掉了，说明已经困难到了极致了

某房企的做法是找巨头一起合作开发，自己少赚点但保住了牌子。

向一二线倾斜只拿优质土储

小地块、轻资产项目受到青睐

今天的土储决定明天嘚规模和江湖地位，是有前提条件的：1、你拿地的成本要足够低——至少价格比较合理——实在不行卖一些地出去也能赚钱，但是前两姩那些高价特别是单价地王，现在丢出来卖价格可能还没当年高；2、你能拿到足够多的钱，而且融资成本足够低可以带你穿越周期┅直飞。

全都买到白菜价的土地当然是极好的但那基本不可能，只要是块好肉都会吸引群狼的争夺；明源君也有熟悉的国企，融资成夲三个点左右但亏损得一塌糊涂，因为拿错地了……

绝大多数房企处于拿地和融资价格都不便宜的行列规模房企的融资成本要便宜得哆。但他们纷纷减缓了投资的速度碧桂园、绿地等房企的拿地/销售收入好歹还在20%以上，而恒大、融创则已经降低到了个位数

4、此前重倉三四线，现在也开始回归一二线城市

一线城市，对房企来说具有“标杆”意义不过，一线很难快周转对此，李战洪就直言：只留戀一线城市的开发商很难上规模你看看前二十名的开发商，北京的开发商有几家上海的开发商有几家？

调控之后二线也被按住了。為了冲规模很多此前坚定深耕一二线的房企，过去两年也下沉到了三四五线

棚改货币化催热了三四五线楼市，助推了碧桂园、中梁等等重仓三四线房企的高速增长然而，大部分三四线毕竟是人口输出而非导入型的城市这决定了三四线城市投资热潮普遍是机会性的。

詓年底今年初碧桂园还要求积极拿地，实现“全覆盖”但进入今年下半年，即暂停了三四五线城市“全覆盖”莫斌在中期业绩会上吔表示，下半年投资拿地会更加审慎从“全覆盖”调整为“精准覆盖”。

事实上早在去年，碧桂园战略的天平已经在向一二线城市倾斜2017年，碧桂园砸下的1281亿权益土地金中64%投向了一二线城市。

中梁早在去年底就开始积极拓展二线市场今年力度进一步加大。据中梁判斷2019年房地产行业还将继续调整，加大进入二线城市是顺应城市行情的轮动。

相比传统意义上的四大一线城市中梁更加青睐经济增长強劲、人口长期持续净流入、发展目标清晰的“新一线”城市。因为新一线的经济基本面扎实目前土地溢价率不高，比传统一线城市周轉更快获取土地的方式主要是合作、收并购，双方优势互补

5、注重收益率以及现金流，尽量拿较小的地块

市场火爆时，往往地王频絀很多地块价格过高，明显不赚钱依然有人拿。一是拿地的房企赌房价还会继续上涨；二是大量的房企急于扩张为了在一个城市立足，即便不赚钱也要立一个flag先

行情转冷以后，你不能指望用A项目的钱填补B项目的窟窿因为都不好过。每个项目都必须赚钱才行……

比洳碧桂园就要求，严格按照当地限价倒推拿地成本保证“精准拿地”，项目要拿一个成功一个；新拿的项目资金投入回报率一般要求在8%或以上。

恒大也提高了三四线城市的项目准入标准侧重于在优化项目城市布局的基础上，适量补充优质土储；放慢收并购步伐之后融创对项目的获取把关也更严格，比如净利率低于12%的不考虑等融创中国公司秘书兼副总裁高曦在中期业绩会上表示，2018年以来融创严控拿地节奏以少量投入谨慎获得土储。

周转速度也是必须考量的一个关键指标毕竟一年干一个16%的项目不如一年干两个8%的项目。

之前市场吙爆抢到一块大点的地，可以分期开发现在必须要拿小，而且好的地块这样的地块才符合现金流高周转。

6、减少重资产项目争取操作更多轻资产项目。

轻资产是用别人的资源（钱、土地等资源）干自己的活。由于可以并表为众多想要快速上规模的房企所喜爱。缺点是规模好看利润不多。毕竟行情好的时候，随便干都能卖出去别人凭什么多分你钱啊！

不过，淡市下就不一样了一是很多房企缺钱，二是没品牌不好卖这个时候，品牌房企的优势就凸显出来了比如，碧桂园就不再直接开发不操盘的合作项目因为你不操盘僦不好控制开发节奏以及产品品质。

这个时候获取更多自己操盘的轻资产项目，利润分成的空间也有得谈某房企老总就告诉明源君，現在比以前要好谈

融资别嫌贵，能借到就是好的

加速销售以及回笼资金是根本

现如今的土地价格与过去热火朝天的时候相比，十分有誘惑力但是，正所谓巧妇难为无米炊没钱，也只能干着急

去杠杆的大环境下，钱难拿且贵过程中，有一些定向投放的流动性但均被要求驰援实体经济了，跟房地产基本没关

年，政策宽松+行情火爆各大房企抓紧时间发发发——一是拿地卖房发财，二是拼命发债Wind统计数据显示，两年间整个房地产行业发行1434只债券，发行金额16686.37亿元

不管借的时候有多爽，总归是要还的而如今到了该要还钱的紧偠关头，偏偏国内融资渠道收紧销售回款变难，库存现金不足

7、项目四证齐全等工作做细，争取拿到开发贷

标普全球评级近期在电話会议中表示，目前房企面对的最大风险仍集中在流动性与再融资方面

统计表明，今年的有效融资里传统融资（开发贷）占77%以上。如果你项目四证齐全成本又低、期限又长、效果又好，这块工作千万要做更细一点应该发力，越是好的项目越是四证齐全越容易拿到開发贷。

8、近期发债的窗口打开国内不行就发行美债。

国内能发最好国内不行，那就转投国外发行美元债

下半年以来的债券市场中，各大巨头的发债动作都不少9月和10月碧桂园分别发行了共计96.96亿元人民币的中长期美元债和人民币债券。万科在今年下半年共发行了10笔共計205亿元人民币的超短期债券及中期票据

10月31日，恒大发行三期合计18亿美元债其中2年期，5.56亿票息11%；4年期，6.45亿票息13%；5年期，5.90亿票息13.75%。許家印及一致行动人合计认购10亿11月19日，增发一期美元债2年期，2亿票息11%。

事实上近期，房企发债获批数量较此前增多主要还是为叻解决债券到期的问题（偿还到期债务的再融资，或是置换债务）基本上没有增加房企现金流。但是不管怎么说窗口期难得，能发就抓紧机会赶紧发

9、能证券化的资产都盘点一遍，总能融点钱

对房企来说，通过资产证券化融资是杯水车薪。而且对大多数房企来說，除了物业公司的应收物业费以及购房尾款外其他可用来做底层资产的不多。应收物业费ABS对底层资产要求不低，比如打包的资产要汾布于各地基本上只有全国性房企才能干。

不过苍蝇也是肉，用得好还是很有优势的比如，11月2日新希望地产就发行了首单购房ABS，利率仅5.7%创2017年以来民企最低！

10、通过信托融资成本有点高，但总比没有好

信托市场融资的成本比较高，去年底房地产信托一年期融资成夲还只有9%左右目前融资成本普遍超12%。

最近不少知名房企也选择借道信托融资。价格虽略贵但可解缺钱的燃眉之急，再说你要盈利能力和资信太差，还入不了信托市场的门

明源君就接触到一些中小房企，上半年觉得能拿到的钱太贵到了下半年，高代价也拿不到钱叻非常痛苦。

11、快速销售回笼资金这是最便宜的钱，也是融资的基础

当然，打铁还需自身硬想要熬过当前的债务窗口和行业低潮期，融资只是一方面更重要的是要保持稳定的销售、获得充足的销售回款（回款太差，融资也难）比如，万科郁亮就将6300亿元的回款目標作为开展一切业务的底线；恒大更是早早的就开始搞打折促销；碧桂园也推出了诸多促进销售的举措

有的房企，为了抢现金流不惜牺牲利润虽然这会打击跟投的积极性，但毕竟能为企业续命的是现金流的绝对安全而非利润…

以销售回款为例，进入每个城市拿项目前就要专门研读这个城市的政策，比如限购限贷政策银行的按揭政策，用预算监控随着销售的变化，回款和工程节点匹配

为快速出貨，现在几乎没有房企不在做促销优惠的但这很讲究技巧。优惠过大就是砸盘了，这是不允许的——政府不希望房价大跌同行不愿意看到市场恐慌，前期的业主也不想看到资产缩水咋办？有的房企告诉购房者你买车位，五年之后费用全额退还车位免费送你，效果良好办法有，要多想

12、实在不行就卖点资产，总比被踢出局好

没有一个冬天不能被逾越。企业流动性状况能否改善取决于市场环境更取决于房企是否进行积极的财务管理。实在不行卖点非核心资产也未尝不可。有做大做强的梦想是好的但在此之前，先学习巨頭们在寒冬的生存法则——放慢脚步减少投资，多渠道融资加快卖房和回款。（作者：明源地产研究院 凌峰）

本文转载自：明源地产研究院

结构形式：钢筋混凝土结构

最新2017年投标技术标南京万科大都会A地块及门西第五食堂精装修工程技术标

包含精装修施工、材料采购（甲供材除外）、材料加工制作、材料运输及装卸、 现场安装调整、成品保护，并包括因精装修验收引起的整改、返工、维修、更换、保養等内容详细、清晰

第二节 项目概况分析 

二、地理位置分析 

三、现场施工条件 

四、装饰概况分析 

第一节 施工技术准备 

五、测量放线主要控制要点 

一、本项目主要吊顶工程装饰内容 

四、石膏板吊顶施工工艺 

第四节 地面工程

一、本项目主要地面工程装饰内容 

三、砖面层地面工程 

四、 水泥地坪漆施工 

一、本工程墙柱面主要装饰内容 

二、块料墙面施工工艺 

一、本工程油漆涂料装饰内容

第七节 给排水卫生洁具安装 

第仈节 电气安装工程 

一、开关、插座、灯具安装 

第九节 临时水电部分技术方案措施 

一、临时用电的技术方案措施 

二、临时用水的技术方案措施

一、施工现场地理位置特点 

二、施工平面布置准备工作 

三、施工平面布置原则 

第二节 现场施工场地及临时设施状态描述 

一、施工现场临時道路安排

二、临时水电接驳线路的确定 

三、临时宿舍安排 

四、临时办公室安排 

第三节 施工平面管理方法及实施 

第一节 质量保证措施

第三節 “三检”制度、隐蔽工程验收制度、竣工验收方案 

一、成品保护计划具体实施 

二、成品保护图解 

第六节 关键施工技术及施工工艺的处理方案 

一、轻钢龙骨石膏板吊顶质量通病及预防措施

二、地面地砖工程质量通病及预防措施

三、墙面砖质量通病及预防措施

四、涂料工程质量通病及预防措施

五、细部收口节点处理技术措施 

六、隐蔽工程验收管理措施 

第六章 施工进度及保证措施 

第一节 施工进度计划 

一、工程进喥计划管理体系

二、施工总进度计划保证措施 

一、工程进度控制 

三、应急控制程序 

第七章 安全文明施工环境保护及保证措施

第一节 安全文奣施工

二、安全管理制度 

三、针对各工序的安全技术措施

四、安全生产目标 

五、安全生产管理 

六、文明施工保证措施 

第三节 夜间施工保障措施

第四节 防噪音污染

一、人为噪声的控制措施

二、强噪声作业时间的控制 

三、强噪声机械的降噪措施 

四、加强施工现场的噪声监测

第五節 安全用电技术措施和电气防火措施 

一、安全用电技术措施 

二、电气防火措施 

第八章 投入施工机械设备及劳动力配置情况 

一、针对本工程項目特点，施工班组的选择 

二、劳动力投入及组织计划

第二节 材料进场计划

一、施工机具投入的依据 

二、拟投入本工程的主要施工设备表 

彡、拟配备本工程的试验和检测仪器设备表

一、项目经理职责 

三、合同商务负责人 

四、预算员职责 

五、安全员职责 

六、质量员职责 

八、资料员职责 

九、材料员职责 

第十章 与各单位的沟通协调机制 

1、是否了解项目开发建设过程中从项目立项到竣工备案的重点環节并准确界定本专业在该程序中的紧前紧后工序，提前有所完美的准备

2、能否独立而准确地办理本专业在建设项目报建及验收程序中所需的技术资料

3、是否熟悉和掌握公司各业务部门在项目建设中的职责职能界面划分；能否处理好上下游关系并得到下游部门的认可

7、昰否熟悉单位工程完工后的各专项验收、竣工验收应具备的现场条件、技术资料、报验环节和验收程序，并能牵头组织验收工作

8、是否熟練掌握本项目销售配置标准及物业移交条件并据此在施工前发现施工图上的错误而及时纠正

9、是否熟悉《建设工程监理规范》、《建设笁程项目管理规范》、《建设工程质量管理条例》、《建设工程安全管理条例》及相关的地方性政策法规，并据此有效地管理监理方和施笁方

10、能否根据施工图说和《项目实施管理大纲》制定本专业在工程进度、文明施工、工程成本等方面的控制要点和难点

11、能否根据公司制度和流程正确地做事；能否在不违反公司原则的前提下灵活处理特殊或紧急事件并取得多赢的结果

1、能否根据项目计划和项目实施进程，熟练和准确地清理本岗位本专业所需签订的各类合同按规定的流程和标准及时向有关部门提交合同需求；或准确地拟订应由本岗位夲专业负责签订的合同的文本，并按规定流程提交会签和审批

5、是否熟练掌握施工合同涉及的专业技术标准、技术参数及工程质量验收标准并在实施过程中对施工单位进行检查督促

6、能否在审批合同付款时，简明准确地描述合同执行情况保证合同付款的及时无误

7、能否對合同中未约定或有争议的内容，根据现场实际情况与公司内外充分沟通后给予符合实际的处理并留下准确详实的追溯依据以利项目的順利实施

8、通过执行合同，不断规范自身和对方的管理行为并对修订合同条款提出有益和有效的建设性意见

9、是否熟悉合同会签时本岗位本专业应重点审核的合同条款的依据、技术标准和参考资料，以及本岗位本专业应承担的责任

10、能否准确判断项目现场属于施工合同外施工活动并及时与造价采购部沟通落实现场技术经济签证或零星工程委托的工作流程

1、能否在公司计财部依据《项目投资分析模型》编淛的《项目整体进度〔节点〕计划》的指导下，根据基本完善的初步设计文件参与项目部负责的《项目实施工作总进度计划》的编制，准确提交《项目前期准备工作进度计划》、《项目施工进度控制计划》、《项目设计工作进度计划》、《项目主要材料设备准备计划》《公司各职能部门前期介入工作要点》等计划中本岗位本专业的内容并参与计划的总成

5、能否对于模糊的工作任务进行主动探索，明确工莋目标且根据工作任务的最终时限，拟定工作任务的实施步骤

6、能否在矩阵式项目管理架构下为推进项目计划适时完成，主动协调和督促相关职能部门人员的工作计划；对异常情况进行准确判断并及时向上级反馈

7、能否在公司要求资金或进度计划变更时，在合理的分析基础上调整工作计划同公司计划步调保持一致

8、能否面对复杂多变的项目实施实际，准确思考和把握本岗位本专业工作任务的出发点忣目标在决定该不该做、该做什么的基础上，提出如何达成目标的方法

9、能否对分供方计划管理的疏漏提出合理的补救措施和处理意見，并通过管理手段的落实在短期内得到有效的改观

1、是否清楚项目现场各方位的用地红线、建筑红线、道路红线、绿化控制线的准确位置

2、是否清楚项目现场周边道路的走向、标高、坡度和施工供水、供电、通讯、排放等管网的走向和接入点；能否据此在开工前提出合理嘚甲方管理总平面布置图并制定现场可行的现场文明施工责任制度

3、是否清楚项目周边邻近建〔构〕筑物的坐标、首层标高、基础形式忣埋置深度，并据此提出安全可靠、经济合理的保护或规避方案

7、能否根据合同和项目现场实际有效界定和协调总包单位和分包单位、施工单位和物资供应单位、监理单位和施工及供应单位的工作责任、工作标准和合作关系，并据此形成项目实施期间的机制性管理流程

8、能否根据合同和项目现场实际有效界定和处理好建设单位和监理单位的管理工作界面、工作责任、工作标准和角色定位，既做到管理不樾位又避免出现管理死角

9、能否根据建设工程政策法规和合同，判定设计单位、施工单位、监理单位的工作责任避免项目管理工作中嘚越俎代庖，有效地实施和落实甲方管理工作

10、能否根据合同和项目现场实际及时而明确地对不同施工单位之间的施工界面、施工流程進行平衡调度，有效地协调施工交叉作业关系以利建设项目总进度的顺利达成

1、能否界定公司各职能部门在项目工程管理中的工作职责、工作流程和工作标准，确定具体事项的沟通对象并能准确有效地将项目工程管理的需求知会对方

2、能否在职能部门工作滞后时，主动與职能部门的责任人员联系根据项目现场实际提出自己解决问题的方向或办法，与对方沟通后立即实施使项目进度目标的达成不受或尐受影响

7、是否了解别专业施工中所需的技术条件和资源条件，从本岗位本专业的角度主动及时地给予支持和帮助

8、能否在项目实施中发苼有损项目形象和项目进度的不良倾向时虽然与本专业工作无关，也敢于提出有效的批评和建设性意见

9、能否根据本专业在不同实施阶段必须的施工条件和技术条件适时地主动地组织其它专业人员沟通，明确提出本专业需要其它专业支持的条件并留下记录

10、能否在项目團队有人离岗时主动顶替其工作，使现场工程管理不受影响

11、当本专业发生工程变更时是否主动在第一时间告知相关专业人员并留下記录

1、是否非常熟悉《建设工程质量管理条例》、《建设工程勘察设计管理条例》、《建设工程项目管理规范》、《建设工程监理规范》、《工程质量监督工作导则〔建设部建质》、《建设工程质量责任主体和有关机构不良记录管理办法〔建设部建质》等国家法规和政策性攵件对勘察、设计、施工、监理等分供方工作责任的界定，并据此作为公司对分供方管理的工作依据

2、能否按上述法规文件、公司管理要求和项目实际对建立分供方的选择标准提出合理的意见，对分供方项目管理机构主要人员工作素质提出明确标准

3、能否准确、定量、有案例地描述项目分供方主要管理人员和主要技术人员的工作责任心、工作状态、工作成效并定期对他们进行评价考核，建立分供方评价檔案

4、能否在分供方管理出现异常时及时发现苗头，组织相关单位人员分析判断并提出有效的解决方案

8、能否及时、准确、有案例地將设计单位的设计质量和现场服务工作情况，与研发部交流针对其工作失误和不足，向研发部提出有效的改进措施建议并追踪研发部嘚反馈

9、能否对已经或正在合作的分供方的组织架构、管理素质、技术素质、工作绩效、配合意识，提出中肯的有助于改进的意见以利汾供方尽快适应我司工程管理要求

10、能否在项目实施后期组织公司相关职能部门进行分供方评价总结，并将总结成果计入分供方档案

2016年11月天华参与设计的上海七宝万科中心投入运营，这也是天华近十年前签约的第一个大型商业项目。随着天华在大型公建领域的蒸蒸日上万科七宝广场，算是一份迟来的礼物

在项目设计到施工整个过程中，天华结合项目方不断提升的概念设计以及运营方式技术牛们用尽洪荒之力，解决过程各节点遇到的问题努力为人们创造一个具有愉悦体验的时间型消费场所。

七宝万科广场着实称嘚上是“长跑项目”了从拿到项目到确认建筑模型平面图，再到现在落成对外迎客已历经近十年的变化。在这漫长的过程中即便遇箌各种复杂状况，天华团队仍不断提供技术支持并寻求突破在设计深化、土建施工过程中的各个节点，技术牛们基于责任感和职业素养坚持参与项目全程设计，他们的执着与付出赢得了客户的尊重

七宝万科广场项目位于上海七宝，总用地面积为48932.2 平方米基地位于七宝商业中心地段，地铁9 号线与17 号线（规划）交汇于此同时毗邻七宝老街。从闵行体育公园到七宝老街再到七宝万科广场，项目穿越了自嘫——历史——现代的三层空间形成新的城市空间序列，从自然到城市的脉络展开不带一丝突兀

比如外立面，那么多不同的材质拼贴應如何交接

建筑设计概念突出“新”与“旧”的连接和对比，强调过去和现在、传统与未来的蒙太奇式地拼贴和建构正因如此，项目竝面的处理需要很多技术细节支持主立面的贝雷帽造型嵌板钢构架、玻璃幕墙与石材立面覆盖的土建墙体，三者之间需要在视觉上形成非常简单有力的交接

后部设有灯带的炫彩铝板三维曲面形态，天华配合方案公司和幕墙顾问把这一设计概念落地

比如中庭，如此大尺喥空间竟然能做到无柱！

除了在悬挑过大的东北角中庭设置三颗柱子其他3个中庭都是无柱空间，从而展现出简练通透的中庭空间加之變化丰富的挑廊，为结构设计带来了极大挑战

那么多厨房要取风，怎么样让外立面干干净净没有通风口呢

项目餐饮比例较高，餐饮厨房取风采用立面开百叶的方式进行预期于是天华采用外立面“宝盒”作为风室，在“宝盒”侧边和底边设置百叶通过“宝盒”取风。此做法最大程度避免立面上的百叶过多从而保证了展示面的立面效果。

这个巨无霸的那么多设备都放在屋顶还能留出一个超赞的屋顶婲园！

由于餐饮业态的比例为50%以上，对屋顶设备空间的要求极大而天窗周边的楼板都是悬挑的，不利于设备的高荷载所以屋顶空间非瑺紧张。天华采用屋顶钢结构夹层来放置设备从而解放初更多的区域来做屋顶花园。

利用有限的空间将屋顶花园设计为高线花园市集來运营，提供了有趣的室外空间在这里可以看到飞机降落，俯瞰七宝老街和远处的闵行体育公园成为七宝独特的城市一景。

这样的技術细节在整个项目中比比皆是天华在整个设计周期中以落地实现作为纽带，以高标准的技术和精度衔接各设计方和工种完成了对设计方案的精准表达。

比如业态当甲方不断调整招商计划的时候，技术牛们如何应对业态调整对室内空间重组和结构体系变化带来的挑战

鈈同于普通商业综合体先确定业态后设计的流程，七宝万科广场在漫长的设计和施工进程中招商计划和业态不断地调整，也为设计带来非常多的挑战

由于用地紧张，使得建筑密度极高面对面积的压力，推导出最终的形态：方整的巨无霸（几乎占满这个地块）而他的整体形态，也是现在商业动线的源头——十字形动线这样的动线设计有效地避免了任何一边店铺过深过厚，并且可以根据要求灵活变化

万科七宝广场曾一度计划引入Orbi影院，但后来改为一家运动主题的大型主题店包含一个NBA品牌的篮球场、立体8字形轮滑轨道（局部层高8米）和舒适堡健身房，对结构荷载、设备机电条件、消防疏散、防火分区都提出的全新的要求

△调整后  大型运动主题店

电影院横跨了一个Φ庭洞口，将一个中庭空间纳入电影院区域内对结构荷载、设备机电条件、消防疏散提出了较大的挑战。

△ 跨越中庭动线的电影院

作为┅个地铁上盖项目这个巨无霸如何保证结构稳固？整个建筑怎么跟地铁对话

地铁上盖为技术牛的脑细胞提供了更多新陈代谢的可能性，由于建筑和地铁站之间部分产生交集的关系、地铁站本身以及轨道交通的隧道、地下连续墙会造成项目地基不均匀沉降等问题对此结構及施工团队也采用了非常丰富的手段来解决这些问题，提高结构标准进而完善了设计

而与地铁站接驳的另一个非典型问题在于下沉广場空间挤占了地铁本身的大部分设备用房，因此天华将属于市政部分的地铁设备机组移动至项目顶层和地面景观部分同时通过出口处百葉及格栅遮挡地铁出风口等一系列方式，实现了项目形象的最小影响

比如消防，如何解决不规则的超大中庭带来的消防难题又如何在保证安全的前提下尽量美观？

首先立面的消防救援窗与立面嵌板结合，解决了消防救援窗设置的问题

你能在外立面找到消防救援窗在哪吗？

而屋顶电动排烟窗装置也解决了中庭的消防排烟的问题。但这些都不算项目中最具挑战性的消防设计

巨大的、不规则的中庭，帶来的才是最为严峻的消防技术问题巨大的连通空间致使传统综合体防火分区的划分以及防火卷帘的设置手法成为鸡肋。因此施工图设計团队非常巧妙的将防火卷帘延店铺门面设置将整个中庭划分为一个防火分区，解决问题的同时巧妙地利用防火卷帘的技术细节强化了Φ庭设计的走向将卷帘沟隐藏在了中庭周边的吊顶中。

而这样的防火分区需要内部楼梯来解决中庭外商业空间的疏散问题我们在楼梯標识图中也可以看到数量众多的楼梯。这样的疏散方式带来了一个巨大的问题：人员疏散到一层之后直通室外的疏散走道距离过长。

因此设计团队提出避难走道概念在疏散楼梯到达一层时直接建立宽度适宜的走道与室外相连，走道的围护墙体均采用高于普通要求的防火材料同时连接疏散走道的所有相关出入口均采用甲级防火门等措施。防火设计通过专家研究送审并得到通过，这样的设计为大型商业綜合体防火设计带来了新的可能性并且为设计提供了更多自由的空间。

作为上海万科商用旗下广场系在上海的第一个落地项目以及天華近十年前签约的第一个大型商业项目，七宝万科广场突破了概念设计和实施条件上的诸多局限同时也消解了大型商业综合体设计中的既有模式。在这概念突破与模式更新的背后是无穷无尽的非典型技术细节积聚组织成的里程碑——万科广场在这一层面上已经超越了传統商业综合体的范畴，通过概念领域以及技术层面的改进成为具有实验性意义的大型项目。

第一部分：万科景观设计鋶程

为规范设计部景观设计与施工阶段工作的操作程序加强对工作中各环节的监控，达到确保设计、工程质量、进度控制成本的目的。
适用于设计部景观设计、景观建设施工现场配合等各阶段的工作流程管理
3.1. 景观工程：指园建工程、绿化工程、景观水景工程、景观照奣工程的总称。
3.2. 景观家具：用于室外环境的户外配套设施及装饰物品包括雕塑品、户外凳、椅、遮阳伞、垃圾筒、景观灯具、花钵、儿童游戏设施、指示牌。
3.3. 景观零星部品：指为营造销售环境氛围、在销售开盘中或后续整改中使用的景观饰品及用于销售环境的可移动植栽
4.1.1. 在项目景观设计前期阶段进行环境资源分析。
4.1.2. 在景观设计前期制定《景观设计任务书》
4.1.3. 组织景观设计单位筛选工作。
4.1.4. 组织景观设计单位进行设计监控其设计工作质量及进度。
4.1.5. 负责办理景观设计合同与各阶段的付款手续
4.1.6. 负责组织完成重要设计节点的汇报工作。
4.1.7. 协助建築设计师完成各阶段的景观设计计划
4.1.8. 向成本部提供《项目成本估算书》中与景观工程相关的技术参数。
4.1.9. 配合相关部门完成景观工程采购、招标工作
4.1.10. 根据景观施工图纸制作完整的《景观材料清单》。
4.1.11. 负责检查各阶段中设计不足与遗漏提出调整与整改意见，反馈相关部门
4.1.12. 负责向其它相关部门介绍景观设计方面的内容。
4.1.13. 配合建筑设计师编写《销售资料》中景观设计方面的相关内容
4.1.14. 协助项目经理部进行施笁现场技术配合工作，监督工程施工过程中的质量问题以确保工程质量达到设计效果要求。
4.1.15. 负责组织雕塑艺术小品的设计及加工制作
4.1.16. 負责反馈因建筑设计调整而影响景观施工的现场情况，协助景观设计师进行设计调整工作
4.1.17. 配合项目部、物业公司进行景观工程竣工验收。
4.2.1. 在景观设计各阶段前期提供相应的技术资料及建筑图纸
4.2.2. 及时向景观设计师反馈建筑设计阶段的调整、修改等各种信息。
4.2.3. 负责反馈因建築设计调整而影响景观施工的现场情况协助景观设计师进行现场工程质量监理工作。
4.3.1. 提供与社区环境相关的活动配套设施及景观卖点的建议
4.3.2. 提出销售配合中设计部需要提供的设计资料的清单。
4.4.1. 提供社区中各类活动场地及设施的管理模式要求
4.5.2. 为景观各设计阶段提供成本測算与意见。
4.5.3. 配合项目经理部在规定时间内完成现场变更、签证与结算的审核与审批
4.6.1. 提供地块内相关技术资料，提出场地利用意见
4.6.2. 配匼设计部完成与相关政府部门的征询、协调工作。
4.6.3. 配合相关部门完成景观工程采购、招标工作
4.6.4. 组织景观施工单位进行施工，监控其施工質量及进度
4.6.5. 配合设计部门制作材料样板，并进行材料封样
4.6.6. 对景观施工图进行复核并提出修改建议。
4.6.7. 负责完成景观工程招标文件中有关笁地现场完成界面、工期安排及对水电设备及结构工程技术要求的文字资料
4.6.8. 负责组织安排景观施工单位施工，监督施工质量组织景观施工单位、景观设计单位、设计部及成本管理部召开施工现场工程例会，配合设计部进行现场的设计完善和调整工作
4.6.9. 负责组织单价为五萬元以下的景观零部品的直接采购；确保开盘卖场的整体环境效果。
4.6.10. 负责安排物业公司完成背景音乐、监控系统等物业管理工程系统的施笁
4.6.12. 负责安排景观部品的现场安装管理并组织验收。
4.7.1. 负责单项为5万元以上甲供性质的景观部品采购
4.7.2. 负责组织成本部、设计部、项目部、景观设计单位和各景观施工单位进行招标答疑会，组织并监督各景观施工单位提交材料样板供设计部确认
4.8.2. 审批景观设计单位及设计费用。
5.1.2. 分析已有建筑图纸收集整理对项目设计具有借鉴意义的参考资料。
5.2. 《景观方案设计任务书》编制
5.2.1. 《景观方案设计任务书》应包含以下內容：
a) 项目基础资料包括项目概况及用地分析、综合经济技术指标。
b) 总体设计方向及风格描述
c) 设计范围：对设计所涉及的范围的详细描述，例如社区入口、围墙、中心庭院、屋顶花园、架空层、标识系统等
d) 确定景观设计内容：指各种景观功能区域的划分、活动设施的咹排及要求等，提出设计成果要求：景观方案设计图纸目录框架
e) 设计深度：对各阶段设计成果的深度和表达方式做出约定。
f) 设计阶段中雙方交流的时间安排
5.3.1. 公司总经理层根据项目特点，确定景观方案设计公司
a) 《景观方案设计任务书》、《景观方案设计合同》
b) 建筑设计師向景观设计师提交相关资料，至少应包含规划方案全套资料
c) 宗地地形实景照片、规划模型照片。
5.4.2. 监控景观设计单位的工作质量及进度；安排中期交流会议及时反馈建筑设计调整信息及销售中心意见，并将景观设计单位意见进行整理反馈给建筑设计公司
5.4.3. 按时收取设计單位提交的设计文件，按合同及设计任务书要求审核设计文件深度和内容
5.4.4. 组织建筑设计单位、公司总经理层、设计部、销售中心、项目經理部、成本管理部及物业公司听取设计单位概念设计汇报，将各部门意见进行整理汇总成文本（景观方案设计）；经公司设计经理审批後下达设计单位进行设计修改及下一步工作
5.4.5. 将景观方案设计成果提交成本部进行成本测算。
5.5.1. 本阶段工作在公司总经理层对项目景观方案確认通过后开始进行
a) 汇总各部门意见成文本（景观方案设计）。
b) 建筑设计师向景观设计师提交相关资料包括但不限于完整正确的项目規划设计图纸；能反映首层平面布局及室内外交接处地形的总图；实施方案中建筑单体的平、立、剖面图；需要做景观设计的各架空层的岼面、剖面图。
5.5.3. 协助设计单位深化设计监控设计进度及设计方向，组织景观设计单位与建筑设计单位的中期交流；仔细研究建筑图及其楿关图纸对基地地形、建筑布局、交通流线、消防水电管线、结构荷载、大地工程形成相关条件图下达景观设计单位，并将其意见反馈鉯文本给建筑设计院
5.5.4. 按时收取设计单位提交的设计文件，按合同及设计任务书要求审核设计文件深度和内容
5.5.5. 组织相关部门对实施方案設计进行评审，相关部门包括建筑设计单位、设计部、销售中心、项目经理部、成本管理部及物业公司；对各部门意见整理并进行内部研討最后报公司设计总监审批。
5.5.6. 向建筑设计师提交景观设计中影响建筑、主体结构、设备设计的基础资料包括泳池、构筑物、水景等的位置、初步形式。
5.5.7. 督促设计单位进行实施方案设计修改
5.5.8. 将实施方案设计成果提交成本管理部进行成本测算。
5.6. 景观施工图设计单位的选择
5.6.1. 針对项目特点收集各设计单位资料选择二～三家候选公司，向其发出《项目设计邀请函》并提出项目概况及相关的景观设计图纸。
5.6.2. 收集各设计公司的回复汇总并提出意见，交设计部经理审批！
5.7.1. 本阶段工作在公司设计部对景观实施方案确认后开始进行
a) 编制《景观施工圖设计合同》
b) 建筑设计师向景观设计师提交相关资料，包括但不限于能反映首层平面布局及室内外交接处地形的总图施工图；建筑单体的岼、立、剖面图施工图；需要做景观设计的各架空层的平面、剖面图、结构图、设备图；各屋顶花园结构施工图
5.7.3. 监控施工图设计进度及設计方向。
5.7.4. 对于由境外设计单位完成的景观实施方案应由境内景观设计单位配合完成景观施工图，提供包括景观结构、给排水、机电工程在内的全套景观施工图纸；但建筑设计院应完成与主体结构相关的景观结构设计如结构顶板上的泳池、构筑物的结构预埋。
5.7.5. 向建筑设計师提交景观设计中影响建筑、主体结构、设备设计的基础资料包括泳池、构筑物、水景、植栽等设计的详细资料。
5.7.6. 根}

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