威海乳山烂尾楼盘业主维权十年：找到能解决问题的领导难
来自北京的万女士已经记不清这是第几次放下家事，快马加鞭地赶往威海乳山银滩。从北京到乳山有750公里车程，单程开车大约需要漫长的9个小时。
和她同一天出发的还有来自上海的唐先生，以及来自北京、南京、河北等地总计二十余位“龙悦银滩海景花苑”（以下简称“龙悦银滩”）的购房人。乳山银滩坐落在山东威海辖区内，位于中国著名旅游开放城市青岛、烟台、威海三市中心地带，东西长21.3公里，南北宽3公里。
像他们一样身陷烂尾楼泥潭十多年的外地购房者，在乳山并不罕见。2005年起，在一拨房地产的开发热潮中，乳山银滩20公里的海岸线上陆陆续续建设了200多个海景房项目，并成功吸引了天南地北的人们前去购买养生海景房。很多掏出百万购房款的人不久后发现，别墅、洋房要么烂尾，要么无法验收，拿到房本更是遥遥无期。乳山银滩成了空置房和烂尾楼的集聚地。
当初房地产开发的热潮已经退去，懵懂的购房者无奈变身维权者。“问题到底出在哪？怎么解决，什么时候能解决？”不久前，带着疑问，这群普遍年龄区间在50岁~70岁的老人，拄着拐杖或互相搀扶，顶着乳山三十几度的高温，站在乳山市信访局门口等待着接访。
十年时光，带来的是心酸与痛苦，也带走了强健的体魄——他们走不动了，盼望这片深爱的土地能带给他们期待已久的惊喜。
踏入无奈维权的深渊
在S206和S704公路交会的乳山银滩海边，红墙与白色喷泉间隐隐能看见“旅居·国际城”五个大字。仅仅几个月前这里的名字还是“龙悦银滩海景花苑”。
打磨掉石头上镌刻的老名字，刷上新名字，掉落的石渣可以被海风吹走，但是却无法遮掩这背后隐藏了十几年的“秘密”。
一切的开端，始于上一轮乳山的房地产开发热潮。相关资料显示，龙悦银滩由上海龙悦控股（集团）有限公司（以下简称“龙悦控股”）投资，乳山华银置业有限公司（以下简称“华银置业”）开发，由小高层、会馆、连排叠拼和独栋别墅组成。2008年开始，龙悦控股和华银置业委托销售公司在全国各地大肆宣传龙悦银滩：私人原生态沙滩、24小时温泉入户、坐在大浴盆里就能看到海——这些诱惑吸引着北京、上海、深圳等地的人们纷纷前来看房，许多人全款或分期买下了一套甚至几套房子。但是，2009年交房时，购房者们却发现，房子盖得非常粗糙，不仅没有监理单位，更没有经过综合验收，现场到处是堆积的建筑垃圾，未完工的别墅横亘在那里。
彼时，深感无奈的大多数人选择拒绝收房。庆幸的是此后不久，经乳山市滨海新区管委会组织，38户业主代表连同开发商代表举行了三方面谈，最终形成书面承诺。开发商承诺将加紧施工，明确2010年3月末为最终交房时间，如继续逾期，违约金提高至每天0.3%，至同年6月末，违约金将提高至每天0.5%，直至实际交房之日。
幻想着巨额违约金赔偿的业主们想不到的是，结局是一拖再拖，直至被拖进近十年维权无果的深渊。
2010年开始，迟迟没有收到房的200余名业主开始了大大小小几十次的上访与维权活动，从乳山到威海，从山东省到相关国家部委，调查与举报材料足足攒了几大皮箱。原本几人的维权团队逐步膨胀为囊括二百余人的“维权团”，他们不仅在行动上有组织有纪律，在团队资金管理上更有专人负责，严格支出。
“没有人管，我们自己维权，没有人查，我们自己查。”秉持这样的信念，维权团中的许多人变成了“法律专家”，翻文件、找条款，想尽一切办法收集证据与材料。
“虽然大家心里很委屈，但是大都算理智。”和万女士一道的刘女士告诉中国房地产报记者，他们中有机关退休的干部，有国企离职的高管，也有大学的教授和企业的老板。这群人有两个特点，一是守纪律，二是多数人都是老党员。所以维权这么多年，一直都是在法律允许范围内尽可能争取自己的权益，没有进行示威游行，连集体上访也是提前安排好，防止大家情绪过于激动。
据中国房地产报记者不完全统计，十余年来，乳山银滩沿岸的各个烂尾项目中，直接参加维权活动的人数不下3000人，问题小区涉及的当事人遍及全国各地。以龙悦银滩为例，仅现场维权上访就达到1000余人次，累计行程超过百万公里。
十年维权依旧在路上
6月28日，威海市住房和城乡建设局（以下简称“威海住建局”）发布《关于进一步整顿规范我市房地产市场秩序的通知》（以下简称“通知”），将进一步规范房地产市场秩序。这一消息在业主维权微信群流传发酵，让苦苦等待的龙悦银滩购房人看到了一丝曙光。
经过近半个月的筹备，由来自北京的万女士统筹安排，二十几名龙悦银滩业主从北京、南京、河北等地出发，再次相聚乳山。
7月23日早晨，满怀期待的龙悦银滩业主代表来到乳山市信访局门口，通过集体上访的形式，希望引起当地职能部门的重视。此行的主要目的是争取机会见到银滩房地产领域历史遗留问题处置小组主要负责人，以求能将烂尾项目的解决问题尽快落到实处。
按照维权团的行程安排，上午去信访局反映诉求，下午前往威海市住建局，就此次发布的通知和此前提交的举报材料与相关负责人进行交流沟通。
让他们有所失望的是，威海市住建局房地产综合开发管理办公室负责人解释说，此次整顿由威海市住建局下发通知，具体检查和执行将由各市、区房管部门单独执行。此次整顿主要针对中介机构和开发商商品房销售违法违规现象，房屋烂尾等问题不在解决范围内。
“如果合法权益受到损害，可以按照正常的流程来反映问题。”该负责人介绍说，目前威海市政府很重视历史遗留问题的解决，龙悦银滩已经被列入威海市解决房地产历史遗留问题重点项目。虽然威海市住建局对乳山市住建局、房管局仅仅是业务指导，并没有权利对其工作进行要求，但是此次上访的相关问题会转给乳山市职能部门，解决办法会及时反馈给龙悦银滩业主。
尽管这是一个充满外交辞令的说辞，并没有给出具体解决方式和时间，但政府职能部门人士给出这样一个积极的态度，已经让这群购房者颇为欣喜。
让维权团成员感到心酸的是，这么多年来，很少取得像这样的成效，哪怕是简简单单的几句话。“反映的问题大多数石沉大海，就算有了回复，多数也是一拖再拖。上门简单，找到能解决问题的领导难；做表面文章的多，实际解决困难的少。”曾在政府机关工作过的万女士语气中充满遗憾。
据她介绍，维权以来，龙悦银滩业主向包括相关国家部委、山东省国土厅、威海市国土局等在内的多个有关部门累计发信函、邮件、政府信息公开申请近300份，然而得到回复的少之又少，被受理的更是寥寥无几。
7月26日，在乳山市信访局的协调下，龙悦银滩业主代表和包括当地职能部门负责人在内的“银滩房地产领域历史遗留问题处置小组”主要负责人举行了见面会。
会上乳山市滨海新区管委会综治办主任于丹表示，龙悦银滩问题主要产生的原因是资金问题，计划通过对华银置业进行破产重整，寻求龙悦银滩烂尾项目的妥善解决。
值得一提的是，此前有一家港企直接注资龙悦银滩。不过据于丹介绍，由于这家港企没有办理完进入内地的许可手续，且资金没有到位，目前官方正在联系一家北京的企业接手。由于华银置业官司缠身，目前还处在论证阶段。
分歧依然无法消弭。于丹认为，应该尽快将项目资金盘活，补办相关手续，让购房者们早日收房。解决龙悦银滩问题的关键不在于追究过去的手续问题，而在于如何解决眼下面临的困难。
业主代表则认为，破产重整等办法是治标不治本，就算将小区重新粉刷一遍，也难以遮掩其存在的土地、质量问题，综合验收更是难以通过。龙悦银滩的根本问题是土地问题，即便发放了房产证，日后也难免出问题。想要解决该问题就需要重新办理土地手续、进行招投标。
有业内人士向记者表示，华银置业是当初龙悦控股应当地政策要求建立的项目公司，所以破产很难实现。同时他也指出，近2亿元的预售房款可能被投资方挪用，直接导致项目烂尾。
按照购房者向威海中院提供的证据来看，该项目所用土地为2005年乳山置业直接从农民手中购买的291亩耕地，其转为国有土地的时间为日。此前的2006年，乳山市发改局、规划局、建设局等就分别同意立项，并颁发了相关证件。
数据来源：中房报记者高拯坤整理 刘凯/ 制作
资金、土地以及各方利益交织在一起，让龙悦银滩问题变得错综复杂，难以解决。中国房地产报记者注意到，2016年8月山东省人民政府办公厅印发的《关于做好房地产领域易发问题治理工作的通知》中，明确将烂尾楼盘难处置的问题列为治理重点。同时指出对于挪用预售资金造成的烂尾项目，可敦促开发企业筹措资金，恢复项目建设；对于企业自身无力实施的项目，可协调其他有实力的开发企业接盘，尽快复工并达到竣工交付条件；对于债权债务复杂、难以协调接盘的项目，可借鉴三联彩石山庄项目的处理模式，按“购房者债权优先受偿”的原则，通过司法途径妥善解决。同时该通知要求2018年年底前要基本完成房地产领域易发问题治理任务。
值得一提的是，在年，威海市住建局也曾几次发文开展治理房地产市场乱象检查和行动，其中就有指出要从源头上防范资金挪用、楼盘烂尾，保护购房者的合法权益。
随后，记者就龙悦银滩问题采访了自始至终参与彩石问题解决的山东康桥律师事务所首席合伙人张巧良律师，他表示：“只有找到问题产生的根源，才能在责任追究、项目完善等方面取得进展。资金问题是重中之重，一旦资金到位，项目建设、土地手续等问题就不难解决了。如果预售房款被挪用，持华银置业90%股份的龙悦控股应该对此事负责。”
北京京师（天津）律师事务所律师王殿学表达了同样的看法，他表示：“目前来看，政府及公安部门有必要对资金去向进行调查，确认问题所在。当地职能部门尽职与否将决定该事件的解决速度和最终结果。”
“存在问题繁杂，涉及范围广，利益相关方多是龙悦银滩烂尾解决难的主要原因。”北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池向记者表示，想要妥善解决该问题，资金是关键，但土地问题依旧不可忽视。
据中国房地产报记者查询，龙悦控股和华银置业法人为同一人。在其近200条的司法风险中，涉及金融借款、合同纠纷的不在少数。
截至发稿，中国房地产报记者多方联系华银置业，未获回复。在此之前记者致电龙悦控股，但工作人员立即改口否认自己是龙悦控股员工，并表示该公司人员全部外出，办公室没有一个人，无法做任何答复。
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兴平第一高楼烂尾埋纠纷 住建局局长被拉下马(图)
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（原标题：兴平第一高楼烂尾埋纠纷 住建局局长被拉下马(图)）
　　10年前，兴平市金城广场开始建设。这个集商住为一体的工程因为是该地第一高楼曾倾城关注。没想到，这起工程埋下了很多的纠纷。数十户商铺被一房两卖；数百户小老板因为自己的商铺被托管而领不到房租；还有10层商品房也疑似被一房多卖。在各处矛盾直指开发商的时候，兴平市住建局局长等人却意外因为此项目被查。
　　日下午2点多，兴平市金城路与中心大街交汇处的西南角热闹非凡。
　　这里是兴平市最繁华的地段，饭店、超市、电影院、写字楼等都云集在一座大楼上，这座大楼叫金城广场翔瑞大厦。
　　与翔瑞大厦繁华形成鲜明对比的是马路东侧的金城广场翔宇大厦，这里冷冷清清，一座当年兴平市的第一高楼在主体工程建起来后，因为各种纠纷成“烂尾楼”，竖立在路边，看着这座城市的一座座高楼拔地而起。
　　部分业主自嘲：
　　“一铺养三代”
　　成了“一铺毁三代”
　　6月30日，年近半百的兴平市民刘青青，至今还记得翔瑞大厦当初招商的盛景。
　　“那是2006年前后，兴平市街道上突然冒出了几台加长林肯车，车后面挂着牌子，牌子上贴着几个大字，‘金城广场，一铺养三代。
　　随后，一些关于金城广场的新闻和广告便出现在一些媒体和网站上。业主王子成至今还保存着当年的一些新闻，其中在一条新闻中提到，“日，由陕西森海实业公司（下称陕西森海）投资开发的大型时尚购物乐园金城广场开工建设……该工程是兴平市政府今年的重点招商引资项目，总建筑面积5.1万平方米，是集餐饮、娱乐、购物为一体的大型购物广场，大楼为地下一层，地上6层”。
　　当时的资料显示，兴平市委市政府提出“高点定位、跨越发展”的思路，工程建筑造型总体为退台式立体绿化广场。当时兴平市将这座广场主题定位为未来兴平商业核心区。
　　在接下来的招商中，兴平市一些领导和官员到场发表“重要讲话”。
　　随后不久，约500名业主购买了翔瑞大厦的商铺。“一铺养三代”的广告语大家深信不疑，很多业主都是靠东拼西借筹集资金，想靠一间小商铺改变自己家人的命运。但是，事与愿违，接下来大家发现，有些人甚至血本无归，不但没有赚到钱，而且交钱买来的商铺也无影无踪。
　　刘青青自嘲道，这哪里是“一铺养三代”，简直就是“一铺毁三代”。
　　开发商规定：
　　购买的商铺
　　业主不能自己经营
　　日，在当地某国企上班的刘青青也筹钱购买了一商铺。
　　这个商铺在当时图纸上显示是金城广场一层B-45号，当时的价钱是每平方米5799元。刘青青购买的商铺面积为16.47平方米，总价约9.55万元。
　　刘青青在购买了商铺后，当时又和开发商陕西森海签订了租赁协议，规定商铺不能业主自己经营，只能托管给开发商，每年的租金是房款的8%，也就是每个月刘青青的房租约是630元。刘青青称，当时开发商承诺是70年的产权，他们也不解，因为商业用房的产权没有70年，但是开发商说这里土地性质是住宅用房。刘青春算了一笔账，每年返还8%的租金，比存钱到银行高多了，12年后就可以返还全部的房款，还有58年的产权，这也就印证了“一铺养三代”的说法。
　　同时开发商和刘青青约定，租金按照每个季度来预付，在每个季度的前10天付清本季度的租金。
　　日，刘青青和开发商签订了托管协议，两年内开发商都能按照约定付给租金。
　　2009年4月份，刘青青去要第二季度租金时，开发商开始推脱不想给。刘青青到商场去看她的商铺，发现她的商铺位置上标明的号已和合同图纸上的号不相符。
　　刘青青说她还是比较幸运的，她为了要一个季度的租金，经常会打几百个电话，“因为我丈夫有病急需要钱，所以我总是催得紧……有一次为了给孩子交学费，我天天去商场找开发商要钱……”。
　　就这样，刘青青的租金虽然不能按时付，但是，勉勉强强还是付到了2014年的第三季度。
　　13户业主：
　　租金没要到
　　被告知商铺也没了
　　王子成的遭遇和刘青青差不多。
　　王子成在2011年11月份购买了翔瑞大厦3楼的商铺，每平方米是6700元，面积为13.25平方米。王子成是和兴平凌云百货公司签订的托管协议，和当初其他业主一样，商铺不能自己经营，只能由开发商托管。
　　华商报记者调查发现，数百户业主签订的托管协议，不管是和开发商陕西森海签订还是和凌云百货签订，陕西森海和凌云百货的法人代表都是同一人。
　　王子成的租金领到了2013年第三季度后，凌云百货公司再也没有给过租金。随后，王子成等业主想去房管局办房产证，被告知房子没经过验收，不能办理。
　　从2015年开始，购买翔瑞大厦的业主们开始成立业主委员会。据反映，业主委员会多次去找开发商讨要业主们的名单，开发商就是不愿意提供。
　　业主们发现，翔瑞大厦的商铺2楼和3楼已整体租赁给了华润万家开超市。王子成说他们将2、3楼的业主们购买的商铺面积统计起来发现，总共面积达到1.1万平方米，而他们找到华润万家，从此处得到的数据显示，华润万家2、3楼总面积约8千平方米，也就是说，翔瑞大厦卖出去的商铺面积比真实面积多了3千平方米，这之间到底有什么猫腻？
　　虽然业主们办不下来房产证，他们还是陆陆续续到房管局进行房屋买卖备案，其中前后有100多业主在此备案。在备案中有业主发现，有的同一商铺，竟然卖给2家人。
　　日，兴平市城建局的一份文件称，已经备案的100多名业主中，有王子成、马一兵、胡梦婷等13名业主的房屋根本就不存在，因为开发商此前已将这13户的商铺卖给了他人。
　　后来王子成他们调查发现，仅仅在翔瑞大厦中，有52户商铺被一房两卖，有的业主还告诉华商报记者，甚至出现一房三卖的现象。
　　135户业主：
　　解除合同、索要租金
　　赢了官司输了钱
　　2015年4月，翔瑞大厦148户业主到兴平市法院起诉陕西森海，讨要商铺被托管后的租金。2015年10月，兴平市法院判业主们胜诉，判处陕西森海和业主解除托管合同，判陕西森海偿还业主的租金。
　　但是，王子成等13户的请求返还租金的诉求被法院驳回，法院认为翔瑞大厦没有王子成等人的商铺。
　　王子成等人开始以诈骗罪为由，向兴平市公安局举报开发商。兴平市公安局经侦大队认为这是民事纠纷，应去法院解决。兴平市法院则认为这是诈骗，应该由公安受理。
　　“公安局说，如果法院认为是诈骗案，归公安管辖，法院可将案件移交过来。法院说，如果公安不予受理，公安局应该出具不予受理决定书”，王子成说，在这里他们拖了将近一年时间。
　　在他们多次催促下，兴平市公安局出具了不予立案决定书。随后，王子成等13人向法院起诉。目前此案法院已经受理，尚未判决。
　　而打赢解除合同以及索要租金的135名业主，则是赢了官司输了钱。“我们请求法院强制执行，但是法院说没有什么可执行的，开发商的车、房以及银行资产都没有”，一位法官告诉业主们。
　　项目建筑商：
　　有10层商品房
　　也疑似一房二卖
　　翔瑞大厦的商铺纠纷尚未平息，翔瑞大厦对面的翔宇大厦又狼烟四起。
　　日，海天建设集团有限公司（原浙江海天建设集团，以下简称海天建设）西安分公司总经理蒋德其又给记者曝料称，他也遭到开发商陕西森海的暗算。
　　蒋德其说，从日开始，他们与开发商陕西森海签订了协议，随后海天建设西安分公司作为金城广场翔瑞大厦和翔宇大厦的施工单位，开始进入工地施工。
　　蒋德其说，2008年楼盘封顶时，因开发商无钱偿还部分工程款，双方达成协议，开发商将翔宇大厦的7—16层的商品房抵海天建设西安分公司的工程款。
　　令蒋德其始料未及的是，2015年，陕西森海在和另外一自然人李峰发生经济纠纷后，西安市雁塔区法院判陕西森海败诉，陕西森海竟然拿翔宇大厦7—16层商品楼以物抵债。同时，雁塔区法院出具了执行裁定书。
　　蒋德其告诉华商报记者，也就是说陕西森海将已经卖给了海天建设的10层住房再次一房二卖。蒋德其认为，陕西森海在翔瑞大厦和翔宇大厦上的所作所为，不但欺骗了数百户业主，也欺骗了他们建筑商。
　　日，海天建设西安分公司向兴平市法院提出《诉讼保全申请》，日，兴平市法院查封了翔宇大厦7—16层的商品房。 随后，海天建设西安分公司向兴平市法院提起诉讼，请求法院判处7—16层商品房归自己所有。法院开庭审理案件期间，陕西森海没有到庭 。随后，兴平市法院以海天建设西安分公司提供的材料上两枚印章不相同为由，裁定驳回原告的诉求。
　　随后，海天建设西安分公司不服提出上诉。
　　开发商：
　　将已卖商铺卖给其他业主
　　存在一房二卖
　　7月6日，华商报记者见到了陕西森海的法人代表林杰。
　　目前林杰在烂尾楼翔宇大厦的一楼临时办公，对于上述事件，林杰认为自己也是受害者。
　　林杰说，自己原来也是在金城广场购买的大面积房屋，后来由于陕西森海无钱建楼，2008年他接管了陕西森海，也就是说，原来的法人代表将公司转给了他。
　　林杰说，此后他就官司不断。开始是和咸阳一家医院的副院长杨某某打官司，因为杨某某购买了翔瑞大厦2、3层149间商铺，双方的这场官司开始是兴平市法院和咸阳市中院判林杰胜诉。
　　在林杰胜诉后，咸阳市中级法院意外提起再审，结果林杰败诉，后省高院驳回陕西森海的申诉。
　　林杰的解释是，他在二审胜诉时，将商铺卖给其他业主，导致一房二卖的现象。但是华商报记者证实，日以前，咸阳市中级法院尚未出具二审判决书的情况下，林杰在部分商铺所有权尚有争议的情况下，就开始出售已卖给杨某某的商铺，导致一房二卖，给大约52户业主造成巨大的经济损失和精神打击。
　　对于将本该抵债给海天建设的翔宇大厦7—16层商品房再次抵债的问题，林杰说，他从陕西森海原负责人徐晗手中接金城广场的翔宇大厦和翔瑞大厦时，徐晗没有告诉他已将翔宇大厦7—16层楼抵债给了海天建设。那么真相到底是这样的吗？
　　日，陕西森海和海天建设签订了一份关于停工赔偿的协议书，在这份协议书上，双方已明确了翔宇大厦7—16层以房抵工程款，同时双方承诺应完善买卖房屋合同手续。
　　这份协议上，蒋德其和林杰都签字确认。蒋德其说，这些年由于房地产市场萧条，他没有及时完善手续也没有将房屋再出手。
　　兴平市：
　　为解决项目遗留问题
　　十余部门组成协调小组
　　对于咸阳市传闻的兴平市住建局局长张永峰落马的消息，日，华商报记者在兴平市住建局得到证实。
　　该局纪检委书记刘志勇说，约2个月前，咸阳市纪检委的四五名同志来到兴平市住建局找局长张永峰。
　　但是不知道什么原因，张永峰的电话一直处于无人接听状态。中午12点多，张永峰回到单位后被纪检委的同志带走。
　　刘志勇说，日前，咸阳市秦都区检察院检察官来到兴平市住建局了解情况，他得知此案已被从咸阳市纪检委移交给秦都区检察院，“张局长的案件在兴平是公开的秘密，大家都知道”。
　　刘志勇坦言，张永峰的确是因为金城广场的项目出事的，到底出的是什么事情，“我不知道，可能和经济有关吧”。
　　张永峰的落马，华商报记者在林杰处得到更为详尽的消息。林杰说，当初陕西森海的负责人将项目卖给他的时候，就给他埋下了一个大坑。约定的债务比原来多得多，且在金城广场施工中受到了该项目所在地“西街村二组组长郝继军的阻拦”。
　　林杰说，他开始向纪检委举报，“最终将徐晗、郝继军和兴平市住建局局长张永峰一起拉了出来”。
　　林杰说，上述3人已经被移交给秦都区检察院，同时他又称还有一位兴平市住建局前任局长和其他官员也涉案。林杰称，该项目在起时，有数名公职人员参股其中。
　　“所欠业主的房租和一房二卖确实存在”，林杰说，等执法部门从上述人员处追回数千万元的赃款后，他将会用这些钱偿还给业主。
　　也有人认为，林杰似乎故意搅浑这池水，然后逃避一些债务。但是，不争的事实是，林杰和其所在陕西森海已陷入到了诉讼大战，近些年至少当了150次被告。
　　采访结束后，华商报了解到，兴平市已成立了以市委常委、副市长潘辉为首的“关于翔宇大厦项目建设遗留问题协调工作领导小组”，该小组由公、检、法、住建局等10余部门组成，主要是为了妥善解决工程建设遗留问题以及提升兴平市的城市建设形象。 （为保护当事人隐私，文中部分业主为化名）
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了解新甲方的想法，是续建、微调还是要重建，沟通已建部分的问题和现状；与新施工方接触，重新了解他们的工作计划、资质能力
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