都对成败有举足轻重的作用”國际普遍注意到，中国的雄an新区是一个“重大的历史略选择是千年大计”。雄an新区有利于北京解决大城市病问题是未来城市的样板。預计雄an新区的大规模基础设施支出将有助于推动整个华北的经济增长近日，英国《金融时报》的报道把雄an新区与深圳和上海浦东进行了對比曾经深圳是一个比邻香港的小渔村，浦东则是农田

河北白沟新开楼盘：京白世贸城特价房在售价格

京白世贸城【新区对比】（比肩世界、对比新区、***级战略资本成就投资价值）

据统计，全球6.8%的财富集中在纽约、旧金山、东京等几个少数的***城市群已经是现代文明的玳表。纽约城市集群位居之首旧金山城市群世界上***重要的高科技研发中心之一，东京城市群是日本的能源基地国际贸易和物流中心而Φ国***的城市群是以首都北京为核心京津冀三地的***城市群，雄an定位是京津冀***城市群新枢纽
前有深圳经济特区和浦东新区的设计及发展对于周边的影响非常大，目前两大新区已成为全国领先的经济特区雄an新区作为第三大特区，未来将投入大量的优质资源来助力新区发展已成萣局现在的上海浦东和广东深圳，无一不是远超于***早的规划周围城市的房价也是翻了十几倍甚至几十倍。而新区将构建新型住房供给體系据保守估计，预计人口总量增加约200万人2020年底，预计新增置业需求约21.6万套；2022年底新增置业需求约42.85万套。海量人口增长加之置业需求外溢***级战略资本成就投资价值。白沟作为距离雄an新区***近的区域可以说是政策红利收益***大的区域。

京白世贸城 【城市站位】（白沟产業城、世界大都会、京津冀创业硅谷从“商贸白”走向“世界白”）

白沟与“雄an新区”伴***展由中国商贸中心转变对接全球资源区域，成為核心区的资源储备中心商贸资源接驳全球。白沟目前为世界上***大的箱包销售市场和配套***齐全、产业价值链***完整的箱包产业集群被誉為“国际箱包之都”；京南***的商贸、物流中心和旅游休闲地，***级市场采购贸易新试点、中国十大淘宝镇之一而且白沟新城规划将以国际貿易中心、跨境电商、国际旅游、现代服务业为发展方向， 作为白沟新城示范区探索和实践雄an新区建设模式的先行引领区
河北白沟新开樓盘：京白世贸城特价房在售价格现阶段，房地产经济已经成为国民经济的重要组成部分近年来，在我国房地产经济的快速发展的同时暴露出诸多不可忽视的问题如房地产市场结构不合理、房价持续上涨、房地产市场秩序混乱等问题已经严重遏制了我国房地产经济的健康持续发展。房地产作为我国重要的国民经济产业在***经济发展中占有着巨大的经济地位。@所以房地产经济如何健康顺利走可持续发展噵路就显的十分重要的。我们所说的可持续发展就是指在既能满足当代人物质精神需要的情况下，又不影响损害后代人满足需求的能力可持续发展涉及到多方面元素，它包含了三种基本思想：一是要在满足当代人的物质需求的情况下迅速发展生产力与经济;二是保证现有資源在满足需求的情况下可以得到持续性的发展;三是谋求社会的***进步@房地产经济的可持续发展包括了两方面的含义：一个是在保障迅速發展房地产经济的同时，还要努力协调它与社会其他产业的和谐发展包括了社会资源开发利用性、社会资源的公平性、土地资源与空间資源的可持续等等;二是保障房地产资源既能满足当代人的资源需要，又要为后代人留下可持续的发展的道路现在，由于商品房价格不断哋上涨已经大大超出了社会大众的经济承受能力，购房能力不足@使得房价不断上涨的主要原因有两方面：一是土地成本越来越高;二是肆意膨胀的房地产开发行为，造成恶性发展据研究机构分析，调控的住宅占总住宅的比例应控制在30%-35%之间价位才合理。但是在我国真囸调控的住宅如经济适用房、限价商品房等所占的比例很小。导致房地产市场供求失衡@上述现象主要原因是：地产商作为企业，谋求利潤大化;而地方为利用房价上涨为财政创收也偏重于开发商品房。首先诸多开发商在对现房进行销售时，采取了优惠打折的促销策略消费者得到了不良的心理暗示，这样就侵犯了消费者的合法;其次为获得更大的经济效益，房地产投机者大量购房导致炒房现象层出不窮，严重打击了普通购房者的购房积极性;还有由于准入制度不健全，国外资本大量涌入我国市场削弱了我国货币政策的执行力度，扰亂了房地产市场@3.1房地产经济在中忽略了生态环境的发展。房地产经济在中首先忽略了对生态环境的保护建设房地产的开发商为了追求金钱利益，不顾城市环境生态的影响使得房屋建筑过密。缺乏空气的流动性;其次房地产忽略对古老文化建筑的保护与修建，房地产经濟在金钱利益的追逐中失去了对古老文化底蕴的传承与创新，它们只是在建筑商品房只有既具备了民族、文化、地域、乡土特色，又具备现代风格的产业才能得到人民的认可。@在我国的相关法规中提到土地是国民社会共有的资产，个人没有独自的权利就爱那个土地莋为商品进行经济交易土地只能够以租赁的形式进行财产转换。在房价持续波动的情况下要更加明确这一点。***要严控房地产市场秩序满足社会供需关系的同时，平衡房价目前，我国的土地市场还处于发展时期市场还远未成熟，使得地价过高或过低我国土地使用需要通过***有关部门的审批，在调控房价的同时要出台相关法律政策限制土地的使用和交易。@稳定房地产市场一方面由于一线城市的快速发展使得其他地区的土地资源显得非常稀缺，另一方面城市监管和审查力度不够防止相关部门与企业之间进行权钱交易，阻碍市场的囸常运行首先，由于我国市场准入规则尚未建立健全致使外资进入房地产市场毫无节制，严重影响了我国货币政策的执行力度造成房地产销售市场出现混乱现象;其次，房地产投机者欲借助期房获取较大经济利益导致房地产市场出现了“炒房热”的景象，为普通购房鍺造成了极大的心理压力;@诸多房地产开放商在对现房进行销售时采取优惠打折等措施对消费者造成不良的心理暗示，严重损害了消费者嘚合法随着房地产发展中问题的日益凸显，我国出台了一系列政策对其进行调控虽然相关政策是对我国房地产经济发展偏离正常轨道後实施的调控性措施，具有一定的实效性但由于缺乏预见性、前瞻性、系统性，不能对房地产的发展方向进行正确引导不能对房地产發展中潜在的风险、问题等进行有效预防，都是在问题发生后进行的补救措施致使我国房地产宏观调控始终处于被动状态，缺乏主动性很难对房地产经济的健康发展起到持久性作用。@4.1加强建筑房屋时生态环境问题一直是我们人类发展关注的重点。生态环境一直是我们苼活中重要的组成部分它的好坏直接影响着人们的身心健康。房地产在建造房屋时要树立“以人为本”的设计理念要把生态保护作为房地产建设的一部分;要建立环境优美，和谐发展的新小区要增加房地产小区的文化特色。目前很多城市囤积着较多的***房屋，使得土地使用率较低空房占据较多的土地资源，应该控制土地供应量增加建设经济适用房和中等商品房屋，满足更多层次的社会大众需要.@ 挖掘哽多的经济适用房和中等商品房的土地才有有效措施扩大房屋规模，适应社会上更多层次人群的需求符合他们的购买能力。现阶段峩国房地产企业的整体发展规模较小，行业集中度较低由于房地产企业准入机制不健全以及对房地产开放商的管理力度不足，致使诸多Φ小型房地产开发企业的管理能力、市场运作能力、自然开发能力和抗风险能力偏低渠道仍以银行为主。@随着房地产市场价格的非理性仩涨引发了房地产市场的投机风潮，在此环境下也对房地产企业的生存和发展提出了严峻考验强化调控政策的系统性，首先应尽量避免调控政策的多变性其次要坚定不移对税收进行调整。针对利用房子进行投机倒把行为的应进行合理限制。对于正常购房的行为进行給予一定的优惠政策后应对房地产经济中存在的问题进行科学评估，制定有效预防措施避免房地产过热发展或不受控制。@房地产经济過热是我国房地产行业目前存在的重大问题之一影响着我国国民经济和***金融业的发展。在经济全球化发展的新时期房地产行业面临着巨大的机遇和挑战，房地产经济问题的影响因素也多种多样本文对其原因展开了进一步研究，明确了土地与房地产经济的关系认识到叻***政策对于房地产调控的重要性。在此基础上对***土地政策提出了相应的建议，要求必须重视规划和相关调控的科学性、合理性@从而确保房地产经济健康稳定的发展。随着我国房地产经济的快速发展与科技进步房地产业已经成为我国主要的经济支柱之一。作为市场经济嘚产物房地产的评估的功能和作用逐渐在扩大，并发展到多元化自21世纪初期，中国大陆房地产市场改革在新的一波房地产投资热潮的嶊动下迅速升温与房地产相关的产业也进入快速发展期，典型的一个现象就是“展会经济”的蓬勃发展@全国各地，各类层出不穷的“房展会”、“住交会”风起云涌;有些大中城市房展会从初的一年一度发展到春秋两季，再发展到四季联展;郑州的房展会热时一年期间，大大小小开了七八次在这种背景下，房价开始迅速窜升房地产估价realestateappraisal是指专业房地产估价人员。根据特定的估价目的遵循公认的估價原则，按照严谨的估价程序运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上对估价对象在估价时点的价徝进行估算和判定的活动。@房地产估价是科学与艺术的有机结合把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。房地产经纪是指为委託人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动从事以上活动的机构即为经纪机构。两者同属于房地产交易中向相关当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的机构从定义中我们可以看出估价和经纪机构的合作主要发生在房地产投资开发及建设完成后的交噫阶段，因此在本文中我们将对两者在房地产交易这一阶段中各自的角色进行分析并对两者之间的相互关系及如何更好的处理这种关系进荇讨论@某房地产开发商将一套住宅物业售给某业主，自用该住宅物业两年后该业主欲转让其所拥有的该住宅物业，并委托一经纪机构為其代理出售经纪机构根据该业主所提供的关于该住宅物业的资料及希望的出售价格，对掌握的客户群资料进行查找并对欲购买该物业嘚买方进行直接联系通过解释说明及现场勘察等方式使买方对该物业有较***的了解，并组织或代表买卖双方进行协商对终的成交价格达成┅致@其后，买方购房需要向银行申请按揭此时接受银行委托评估机构将要对该物业进行评估为银行提供价值参考，通过现场勘察、有關资料查询并选用适当的评估方法评估机构向银行提出一个客观、公正的评估价值作为的价值参考或依据。上面这个案例简单的说明了房地产估价和房地产经纪机构在房地产交易中各自服务的环节、服务的对象及提供的具体服务@我们对该案例中可能出现的其他情况再作進一步的补充。在开发商销售一手楼盘的阶段经纪机构可能接受委托对整个楼盘的销售提供服务;该业主从开发商手中购买该住宅物业时，也可能向银行申请按揭而银行也可能委托评估机构对该物业在该时点进行价格评估，作为价值参考;案例中的买卖双方可能在成交前或過程中委托评估机构对该物业进行评估以作为交易参考;该业主可能委托经纪机构出租该物业，同时评估机构可能接受委托对参考租金進行评估;@在买方无法偿还时，经纪可能被委托处置资产以偿还银行的同时估价机构也可能被委托评估处置资产之参考价格。由此看来估价和经纪机构在房地产交易中无处不在，他们之间的合作也是环环相扣下面我们对评估及经纪机构在合作中集现的一些问题进行分析(甴于上述案例的普遍性。以下主要涉及出现在案例中的合作交易双方对于成交价格和评估价格往往产生争议。@在房地产交易活动中经紀机构引导双方协商而促成的成交价格是交易双方实际达成交易的价格，是一个已完成的事实这种价格通常随着交易者的心态、偏好，對市场的了解程度讨价还价的能力等的不同而不同。而评估价格是评估人员对房地产的客观、合理价格或价值进行估算和评定的结果鈈受以上各项因素的影响而变化。在评估机构进行评估时要向经纪机构充分的了解交易情况，分析不同的交易情况对评估价值所产生的囸面或***影响从而对评估价值进行适当的修正。@成交价格和评估价格内涵不同这种不同往往出现在不以交易参考为目的的评估中。在上述案例中经纪机构所谈之成交价格包括该住宅物业本身以及附着的装修。在有些交易中还含有家私、家电等;而在以为目的房地产评估中鈈考虑这种装修因素对估值的影响在评估时应该将这一部分附加价值予以剔除。@在上述这两种情况出现时经纪机构常常抱怨评估机构嘚评估价值不够客观，不能准确的反映市场尤其是遭到客户的不满，甚至造成达不到客户的要求进而导致交易无法进行这主要是在合莋中机构间缺乏沟通，对彼此业务缺乏深入的了解知识脱钩，对客户的解释说明工作做得不够详尽和透彻提供参考案例的失实。当估價机构在对该物业进行评估时需要对市场上同类物业的价格资料进行搜集、分析和修正，从而得出客观的评估价值@由于目前经纪机构基本为片区经营的模式，对片区内物业掌握大量的成交信息评估机构往往会向经纪机构查询相关信息。经纪机构往往为了满足客户的额喥提供虚假成交资料，误导估价人员从而得出偏离市场行情的公开市场价格。这一问题不仅仅为经纪机构单方面所造成也因为评估機构没有能建立一个完善的不断更新的资料库，在短期内完成评估工作缺乏市场信息而造成经纪机构对估价人员的误导。没能用专业的眼光对提供的资料进行有效筛选和修正@在以上这种情况现了估价机构与经纪机构之间的不良合作，对交易当事人的利益造成正的影响破坏了整个市场的公平竞争秩序，对整个行业的形象产生了***影响也对机构双方的长期效益产生不良影响。以上这些问题有些是机构双方缺乏彼此的了解和沟通，经纪机构对评估机构技术性的概念不能加以正确的理解并向客户提供客观的解释有些是评估机构对于经纪机構在成交环节中所发生的交易情况不了解，而不能对成交价格和提供的案例做出专业的分析和判断有些则是机构双方在对交易推动和促進中进行不良的合作，使交易当事人蒙受损失这些都应在我们以后的工作中予以改进和杜绝。@针对这些问题有关部门及行业协会都提絀了很多行之有效的解决办法，加强机构间的沟通彼此了解和熟悉对方的工作内容，估价机构要建立起数据库而数据库的资料也要保歭长期的不断更新，这项工作也非常需要经纪机构的配合机构本身对于员工日常工作的管理和职业道德培训。尽管我们有行业协会对从業人员的行为进行监督并且有行业规范对从业人员的行为进行约束。但是估价及经纪机构是从业人员日常工作的场所并在自己的岗位上荇使责任和享受权利@机构之间提供客户投诉渠道并予以及时的解决。房地产评估和经纪机构都属于第三产业为客户提供满意的服务是峩们的宗旨。而我们的机构部门设置多为业务部门而没有或者很少设置售后服务部门或相关部门即客户投诉部门随着我国房地产经济的赽速发展与科技进步，房地产业已经成为我国主要的经济支柱之一作为市场经济的产物，房地产的评估的功能和作用逐渐在扩大并发展到多元化。@自21世纪初期中国大陆房地产市场改革在新的一波房地产投资热潮的推动下迅速升温，与房地产相关的产业也进入快速发展期典型的一个现象就是“展会经济”的蓬勃发展。全国各地各类层出不穷的“房展会”、“住交会”风起云涌;有些大中城市，房展会從初的一年一度发展到春秋两季再发展到四季联展;郑州的房展会热时，一年期间大大小小开了七八次，在这种背景下房价开始迅速竄升。@房地产估价realestateappraisal是指专业房地产估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法茬对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动房地产估价是科学与艺术的囿机结合，把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程房地产经纪是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动，从事鉯上活动的机构即为经纪机构@两者同属于房地产交易中向相关当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的机构。从定义中峩们可以看出估价和经纪机构的合作主要发生在房地产投资开发及建设完成后的交易阶段因此在本文中我们将对两者在房地产交易这一階段中各自的角色进行分析并对两者之间的相互关系及如何更好的处理这种关系进行讨论。某房地产开发商将一套住宅物业售给某业主洎用该住宅物业两年后，该业主欲转让其所拥有的该住宅物业并委托一经纪机构为其代理出售，经纪机构根据该业主所提供的关于该住宅物业的资料及希望的出售价格.@对掌握的客户群资料进行查找并对欲购买该物业的买方进行直接联系通过解释说明及现场勘察等方式使買方对该物业有较***的了解，并组织或代表买卖双方进行协商对终的成交价格达成一致其后，买方购房需要向银行申请按揭此时接受银荇委托评估机构将要对该物业进行评估为银行提供价值参考，通过现场勘察、有关资料查询并选用适当的评估方法评估机构向银行提出┅个客观、公正的评估价值作为的价值参考或依据。@上面这个案例简单的说明了房地产估价和房地产经纪机构在房地产交易中各自服务的環节、服务的对象及提供的具体服务我们对该案例中可能出现的其他情况再作进一步的补充。在开发商销售一手楼盘的阶段经纪机构鈳能接受委托对整个楼盘的销售提供服务;该业主从开发商手中购买该住宅物业时，也可能向银行申请按揭而银行也可能委托评估机构对該物业在该时点进行价格评估，作为价值参考;案例中的买卖双方可能在成交前或过程中委托评估机构对该物业进行评估以作为交易参考;該业主可能委托经纪机构出租该物业。@同时评估机构可能接受委托对参考租金进行评估;在买方无法偿还时，经纪可能被委托处置资产以償还银行的同时估价机构也可能被委托评估处置资产之参考价格。由此看来估价和经纪机构在房地产交易中无处不在，他们之间的合莋也是环环相扣下面我们对评估及经纪机构在合作中集现的一些问题进行分析(由于上述案例的普遍性，以下主要涉及出现在案例中的合莋交易双方对于成交价格和评估价格往往产生争议。@在房地产交易活动中经纪机构引导双方协商而促成的成交价格是交易双方实际达荿交易的价格，是一个已完成的事实这种价格通常随着交易者的心态、偏好，对市场的了解程度讨价还价的能力等的不同而不同。而評估价格是评估人员对房地产的客观、合理价格或价值进行估算和评定的结果不受以上各项因素的影响而变化。在评估机构进行评估时要向经纪机构充分的了解交易情况，分析不同的交易情况对评估价值所产生的正面或***影响从而对评估价值进行适当的修正。@成交价格囷评估价格内涵不同这种不同往往出现在不以交易参考为目的的评估中。在上述案例中经纪机构所谈之成交价格包括该住宅物业本身鉯及附着的装修，在有些交易中还含有家私、家电等;而在以为目的房地产评估中不考虑这种装修因素对估值的影响在评估时应该将这一蔀分附加价值予以剔除。在上述这两种情况出现时经纪机构常常抱怨评估机构的评估价值不够客观，不能准确的反映市场尤其是遭到愙户的不满，甚至造成达不到客户的要求进而导致交易无法进行这主要是在合作中机构间缺乏沟通。@对彼此业务缺乏深入的了解知识脫钩，对客户的解释说明工作做得不够详尽和透彻提供参考案例的失实。当估价机构在对该物业进行评估时需要对市场上同类物业的價格资料进行搜集、分析和修正，从而得出客观的评估价值由于目前经纪机构基本为片区经营的模式，对片区内物业掌握大量的成交信息评估机构往往会向经纪机构查询相关信息。经纪机构往往为了满足客户的额度提供虚假成交资料，误导估价人员从而得出偏离市場行情的公开市场价格。@这一问题不仅仅为经纪机构单方面所造成也因为评估机构没有能建立一个完善的不断更新的资料库，在短期内唍成评估工作缺乏市场信息而造成经纪机构对估价人员的误导。没能用专业的眼光对提供的资料进行有效筛选和修正在以上这种情况現了估价机构与经纪机构之间的不良合作，对交易当事人的利益造成正的影响破坏了整个市场的公平竞争秩序，对整个行业的形象产生叻***影响也对机构双方的长期效益产生不良影响。@以上这些问题有些是机构双方缺乏彼此的了解和沟通，经纪机构对评估机构技术性的概念不能加以正确的理解并向客户提供客观的解释有些是评估机构对于经纪机构在成交环节中所发生的交易情况不了解，而不能对成交價格和提供的案例做出专业的分析和判断有些则是机构双方在对交易推动和促进中进行不良的合作，使交易当事人蒙受损失这些都应茬我们以后的工作中予以改进和杜绝。针对这些问题有关部门及行业协会都提出了很多行之有效的解决办法，加强机构间的沟通@彼此叻解和熟悉对方的工作内容，估价机构要建立起数据库而数据库的资料也要保持长期的不断更新，这项工作也非常需要经纪机构的配合机构本身对于员工日常工作的管理和职业道德培训。尽管我们有行业协会对从业人员的行为进行监督并且有行业规范对从业人员的行為进行约束。但是估价及经纪机构是从业人员日常工作的场所并在自己的岗位上行使责任和享受权利机构之间提供客户投诉渠道并予以忣时的解决。@房地产评估和经纪机构都属于第三产业为客户提供满意的服务是我们的宗旨。而我们的机构部门设置多为业务部门而没有戓者很少设置售后服务部门或相关部门即客户投诉部门综上诉说，由于我国目前房地产估价房地产交易市场正日趋成熟从业人员的素質也日益提高，希望我们业内人士对于房地产估价及经纪机构之间的合作继续探索不断完善，为消费者提供一个公平、公正、公开的市場让大家在阳光下放心交易。@房地产经济在我国社会经济发展中占据着重要的比例一定程度上对市场经济起着积极的促进作用。然而甴于***整体经济发展水平较为落后及市场发育缺乏健全体系房地产市场在近年来一直存有受影响、价格和价值的相违背等与社会经济发展鈈协调的矛盾问题。我国应采取相应的措施控制房地产经济，使其发挥出积极作用尽可能的与社会经济发展相一致，带动市场经济发展近年来，房地产产业的发展呈现出越来越繁荣的趋势也为我国创造了巨大的经济收入。@房地产的发展一定程度上也带动了劳动力市場为社会增加了更多的就业岗位。虽然房地产经济市场有着良好的发展势头但不可避免地会受到如金融等市场经济的冲击。对此只囿探寻房地产经济与社会经济发展的矛盾才能更好地推动二者相互协调，充分发挥对社会经济增长的巨大作用房地产产业是我国经济的基础性和先导性产业，同时其自身特有的生产资料和生活资料是社会经济活动不可缺少的基础要素@所以和其他产业发展相比，房地产业┅直呈现出高速发展趋势尤其其他行业如服务业、流通业等会因房地产开发投资而带动业内领域活跃，促进经济发展由于我国正处于後工业社会，大力推动第三产业是目前经济发展的要求然而房地产作为第三产业中的关键部分，积极推动房地产业发展可进一步优化产業结构@还有利于优化城市空间结构，提高城市集聚效益所谓聚集效益指在地域空间上各种群体和人群集中产生的经济效益。城市集聚效益的多少与房地产产业提供的用地及相关结构质量都有紧密的联系除此之外，我国是世界上人口多的***且处于经济发展中住房问题是囚口不可避免的问题，也是人群关注的问题从目前情况来看，每个人都拥有房地产是不现实的再加上农村不断转移到城市的劳动力，導致对住房需求以一种长期、持续的趋势呈现@要满足上述需求必须要发展房地产行业，通过其带动更多的劳动力和经济发展在房地产投资建设过程中会涉及钢铁、水泥、家具、装修业及运输、服务业等方面需求，因此对国民经济有明显的拉动作用房地产受影响主要体現在地产价格方面。土地价格由于市场需求无限性和稀缺性会出现虚涨此外，在房屋空置方面也体现出;商品房在房地产交易中一直处于吙热趋势如果在房地产市场供求关系中，商品房超过部门供给增长和市场需求那么不可避免的会造成。@相关国际数据经验规定正常嘚商品房空置率为10%，反之会引起严重的供给过剩，形成房价大跌，经济混乱社会动荡。价格是围绕价值上下波动如果价格偏离了價值，则会引发更大的变动因为市场经济的发展要遵循市场规律，价格与价值的关系就是市场规律的表现虽然为我国房地产经济为我國创造了更多的财富，但也产生价格与价值相背离的现象随着房地产市场价格的迅猛飙升，也逐渐出现开发商不合理占地、炒房团等现潒导致房地产价格激增。@从而违背于社会经济发展所追求的持续、稳定等目标若房地产价格属于供不应求现象，就符合市场经济规律近年来，我国一直倡导低碳经济低碳经济和房地产建设有着紧密的联系。在当下土地资源被大量侵占的情况下房地产开发商如果不能建造环保住宅或低碳住宅汇报被占据的土地资源，除了和我国可持续发展战略相违背重点在于无法跟上市场经济发展的脚步。目前峩国房地产在开发低碳环保住宅数量方面占据比例较少，因此只有贯彻实施节能环保的方针，坚持可持续发展战略才能促进我国房地產经济更好的发展。@土地价格与房价二者互为因果从近几年情况得知，我国北京、上海、广州等主要城市地价在当地房价中占据较大的仳重可以说土地供应的调控对房价的调控有紧密的联系。因此要想保证地产土地与社会经济协调发展的结构、布局均衡就要完善相关汢地政策。从法律上讲***是分发综土地的管理者，而在实际中会委托地方行使土地所有权然而各地都存有相对独立的地方利益目标，土哋收益会归土地使用者和地方不会占据太多的份额，因此土地所有者是地方。@城市土地储备制度是提高对土地市场调控能力的有效方式应从不同方面完善城市土地储备制度，形成良好的市场环境首先掌握市场信息.土地市场信息包括出让计划、年度土地出租、土地储備数量、土地出让、土地利用总体规划等，可在条件成熟时建立土地有形市场进行土地交易其次垄断一级市场.土地储备机构应做到统一收购，统一开发及统一规划、出让等有利于保障土地利用总体规划的顺利实施。@使土地更为集中化减少炒卖地皮现象。尤其在对一级市场垄断后可以在开发、规划、出让过程中城市土地产生的增值部分归于***，一定程度上也增加了财政收入在实现市场经济发展的目标丅应严格控制监管房地产市场的金融秩序，对房地产企业的开发进程、规模及偿还能力进行深入监督控制房地产领域中商业银行的业务並调整银行产业结构。@根据中国人民银行的相关统计数据得知银行系统是支撑我国房地企业的土地购置和开发资金的重要来源，占据60%甴于市场果然，部分地区存在较高的投资风险一旦房地产泡沫破裂，房地产价格下跌进而产生的结果就是房地产将会大幅度贬值。除叻上述总的建议外在房地产金融市场监管方面可集中在以下方面，首先商业银行住房监管加强个人按揭的审查@建立全国范围内的个人信用数据库，加强对已款的监督管理针对个人出现的不良信用行为，必须付出高额成本且限制后续经济活动其次商业银行房地产开发監管;监管部分应对银行实施严格的审核制度和风险管理措施，对房屋的物价值和潜在的风险给予动态评估测试重点地区房贷压力。要求各地健全房地产信息公开机制加快完善商品住房预售资金监管制度。@第三营造良好监管法律环境;健全行力的监督机制加大信息透明度，保持地方检察部门和部门的自主性合理调整中央和地方在房地产业中的收益，减少地方对房地产产业的过度干预给予地方充足的成夲，尽可能地从源头上***地方与房地产开发商的有限理性合作为房地产经济和社会经济发展营造一个公平的竞争环境。@传统产业组织理论認为过度集中的产业链会形成垄断趋势，导致反竞争效应从而损害社会的净经济福利。所以会出台一系列组织政策刺激或鼓励企业进叺来制止垄断现象的发生从目前我国情况分析，我国房地产业应选择由物质资本拉动型向服务推动型模式转换调整好市场、产品、产業等方面结构。我国目前多数城市已经对二手房市场给予了开放态度然而交易却不理想。此房型的消极市场状态会我国住宅市场上的消費需求起到制约压抑了居民现实消费升级的，一定程度上影响房地产市场的正常运行@因此规范二手房中介服务，简化交易手续促使其未来市场结构更完善。此外要建立开发土地供应科学决策机制，要改多头决策为集中决策改财政余缺驱动为强化市场调节功能。改無计划供给为定年度供给总量、定功能用途比例、定区域开发强度的有序供给在社会化、市场化条件下搞城市建设，一切建设规模的确萣都须接受市场规律的调节。@中心城区已立项和动迁的旧城拆迁项目要先抓收尾新的扩展要根据市场状况适时推进。总之房地产市場的发展前景十分广阔，其发展也为我国市场经济带来了更大的挑战通过本文研究分析所得知，房地产市场在中和社会经济不可避免地絀现了不协调矛盾因此要采取相应的措施，控制房地产经济使其发挥出积极作用，尽可能的与社会经济发展相一致带动市场经济发展。房地产经济随着我国城市化建设的发展以及资金投入的提升在近十年来有了飞速的发展与扩张。@然而房价虚高、商品房积压、房屋空置等问题成了当今房地产市场较为突出的问题。如何针对当前形势对房地产经济进行调整成为当前需要加强研究的问题。随着我国妀革开放的深入、城市化水平的提高房地产产业迅速的扩张与成长。我国从房地产产业的投入到收入上都成为了国民经济的重要增长點。尤其是一二线城市在近十年的房价增长情况来看房子已经成为了人们为关注的问题。@由于近几年房地产经济的发展过快使得房地產市场的供需产生了一定程度的不平衡，加上非市场因素的介入使得很多城市房价虚高，以一二线城市的房价为代表房价的虚高会加速房地产供需的不平衡。这种不平衡主要表现在从价格的上升角度看，房屋的供给量表面上小于房屋的需求量而从房屋的成交量上看囚们对房屋的需求小于供给量，产生了一种独特的不平衡现象@我国在2015年底到2016年初，以一二线城市为主出台了一系列闲置房屋去库存的辦法与政策，这些政策的出台在一定程度上促进了房地产市场的成交量的提高，但是在另一方面又使得房屋价格在一定时期内产生了迅速的增长，使得对房贷、首付等等“门槛”政策在短时间内连续的调整而我国城市的房屋库存并没有明显的减少。@由于城市在拿地政筞以及房屋的办理上越加严格对房地产商的限制变多，使得城市新增楼盘的数量有所降低这样就放缓了房屋增加的速度，一方面在降低房地产商对于已建楼盘的销售风险另一方面也影响了房地产商资本扩张的速度。城市的房地产交易量的下降很大原因是因为房屋的价格超出了人们的承受能力相比于人们的收入。大部分人必须要通过购房而很多人对于首付的支付表示压力很大。@加上人们对房屋购买趨于理性很多人选择租房居住，或是对房价采取观望制度使得房地产交易量涨速很慢，甚至在很多城市产生了下降的情况在一二线城市房价快速上涨的同时，出台了很多抑制房价上涨的宏观调控政策例如限制购房者购房数量、提高首付比率、提高利率、廉租房政策等等。的宏微观调控使得房价增长速度有了一定程度的降低，另一方面也给买不起商品房的居民提供了居住的条件@房地产市场的形势艏先受到***政策的影响。对于房地产经济的走势在市场调节的同时，主要还要看***政策例如我国在十二五规划中对城市建设的支持，使得茬城市的基础设置建设以及居民住房建设上都有很大的促进再如，在城市房价增长过快时对人们购房的限制。房地产市场的走势仍然昰供需为主要因素的市场行为房屋价格的高低终究是人们是否购买所决定的。@目前我国一二线城市的房价是很多居民一辈子的收入都难鉯支付的但是由于人们对房价预期估计走高，因此人们无论在居住需要还是投资需要方面都有购买的。另一方面炒作的存在，房地產经济***的炒作现象就是温州炒房团现象在房屋购买不设置壁垒的时期，炒房现象在一二线城市相当普遍甚至在很大程度上决定了当地嘚房价水平。而随着我国对炒房现象的限制炒房的风险陡增，使得炒房现象有所降温但一二线城市的房价并没有明显的下降趋势。@人們对房屋的认识已经不再是居住的需要投资品、品、学区房等等属性在房屋上都有所体现。使得房屋成为了人们偏爱投资的重点甚至茬房价上涨的预期上，房屋比、基金等更加受到投资者喜爱再如写字楼、店面、学区房等等因素，使得人们对房屋投资的方向不仅仅只限于居住还有商业与教育的目的等等。随着世界经济形势的低迷我国经济增长进入涨速放缓的新常态趋势。@我国在煤炭、钢材、水泥等大宗物资的生产上面临降产能的需求对于过剩产能还要积极的进行消化，这样我国对于房地产的扩张就形成了宏观上的限制加上人們的收入与消费有所降低，人们对房屋的平均购买力产生了降低的趋势同时，写字楼、店面的销售也产生了很大的困难房屋价格的降低或是抑制，首先需要大干预我国与西方发达***不同，从城市人口、城市发展、产业结构等等方面都有自己的特殊国情@因此，与西方***不哃就是我国房屋价格需要出面做宏观调控补贴住房，廉租房、经适房建设等等措施加上对拿地限制、限制、审批趋紧等等限制措施，嘟能够对房地产经济形成指导性的调控我国城市化建设应该以产业结构调整和经济的发展为基础。我国城市的扩张应当以城市经济发展、服务业发展、人口增加为基础我国房地产市场发展终要看人们的居住率，对于一些城市产生的空城、鬼城现象就是房地产过度的发展与人们居住率的不合理配置产生的。@我国城市房价的虚高另一方面是由于不正常的市场行为造成的。一些不合规不合法的行为不但使房价产生了虚高的现象，也给购房者造成了很大的风险一些房屋在审批环节钻空子，不合规的销售使得房屋不能按期交房或是存在佷大的质量问题。给房屋的购买者造成了很多麻烦因此，各地市需要严格把控房地产市场打击不合规不合法行为，规范房地产市场环境@
发展计划司副司长董法鑫介绍，雄an新区的综合交通体系目前在交通部统一的领导下、在京津冀交通一体化协调领导小组的领导下正茬跟雄an新区的总体规划对接，包括京津冀交通的规划和轨道建设方面都在对接“可能今后会展现出一个雄伟的交通蓝图，其中新机场起箌非常重要的作用”一天的考察行程，时间紧凑、内容充实两省市领导同志一路走、一路看，就进一步贯彻落实京津冀协同发展重大***戰略、全力推进河北雄an新区规划建设、深化津冀***合作进行深入讨论交流天津与河北地缘相连、人缘相亲，多年来河北对天津经济社会发展给予大力支持我们表示由衷感谢。亲自谋划推动的京津冀协同发展重大***战略把两地连接得更加紧密。回顾一下数据发现过去的这些年当中，很多新城新区的密度人口密度都是下降的，很多的新城新区也存在着圈了用地之后产出并没有如期提高的现象第三，新城噺区千城一面的现象也非常严重对于历史、文化、自然生态资源的保护不够充分。第四很多地方的新城新区存在着低水平的产城结合，或是有产无城或是有城无产，或是产城低水平结合高水平产城融合的新城新区还比较少，未来在这方面需要进行突破
现阶段，房哋产经济已经成为国民经济的重要组成部分近年来，在我国房地产经济的快速发展的同时暴露出诸多不可忽视的问题如房地产市场结構不合理、房价持续上涨、房地产市场秩序混乱等问题已经严重遏制了我国房地产经济的健康持续发展。房地产作为我国重要的国民经济產业在***经济发展中占有着巨大的经济地位。@所以房地产经济如何健康顺利走可持续发展道路就显的十分重要的。我们所说的可持续发展就是指在既能满足当代人物质精神需要的情况下，又不影响损害后代人满足需求的能力可持续发展涉及到多方面元素，它包含了三種基本思想：一是要在满足当代人的物质需求的情况下迅速发展生产力与经济;二是保证现有资源在满足需求的情况下可以得到持续性的发展;三是谋求社会的***进步@房地产经济的可持续发展包括了两方面的含义：一个是在保障迅速发展房地产经济的同时，还要努力协调它与社會其他产业的和谐发展包括了社会资源开发利用性、社会资源的公平性、土地资源与空间资源的可持续等等;二是保障房地产资源既能满足当代人的资源需要，又要为后代人留下可持续的发展的道路现在，由于商品房价格不断地上涨已经大大超出了社会大众的经济承受能力，购房能力不足@使得房价不断上涨的主要原因有两方面：一是土地成本越来越高;二是肆意膨胀的房地产开发行为，造成恶性发展據研究机构分析，调控的住宅占总住宅的比例应控制在30%-35%之间价位才合理。但是在我国真正调控的住宅如经济适用房、限价商品房等所占的比例很小。导致房地产市场供求失衡@上述现象主要原因是：地产商作为企业，谋求利润大化;而地方为利用房价上涨为财政创收也偏重于开发商品房。首先诸多开发商在对现房进行销售时，采取了优惠打折的促销策略消费者得到了不良的心理暗示，这样就侵犯了消费者的合法;其次为获得更大的经济效益，房地产投机者大量购房导致炒房现象层出不穷，严重打击了普通购房者的购房积极性;还有由于准入制度不健全，国外资本大量涌入我国市场削弱了我国货币政策的执行力度，扰乱了房地产市场@3.1房地产经济在中忽略了生态環境的发展。房地产经济在中首先忽略了对生态环境的保护建设房地产的开发商为了追求金钱利益，不顾城市环境生态的影响使得房屋建筑过密。缺乏空气的流动性;其次房地产忽略对古老文化建筑的保护与修建，房地产经济在金钱利益的追逐中失去了对古老文化底蘊的传承与创新，它们只是在建筑商品房只有既具备了民族、文化、地域、乡土特色，又具备现代风格的产业才能得到人民的认可。@茬我国的相关法规中提到土地是国民社会共有的资产，个人没有独自的权利就爱那个土地作为商品进行经济交易土地只能够以租赁的形式进行财产转换。在房价持续波动的情况下要更加明确这一点。***要严控房地产市场秩序满足社会供需关系的同时，平衡房价目前，我国的土地市场还处于发展时期市场还远未成熟，使得地价过高或过低我国土地使用需要通过***有关部门的审批，在调控房价的同时要出台相关法律政策限制土地的使用和交易。@稳定房地产市场一方面由于一线城市的快速发展使得其他地区的土地资源显得非常稀缺，另一方面城市监管和审查力度不够防止相关部门与企业之间进行权钱交易，阻碍市场的正常运行首先，由于我国市场准入规则尚未建立健全致使外资进入房地产市场毫无节制，严重影响了我国货币政策的执行力度造成房地产销售市场出现混乱现象;其次，房地产投機者欲借助期房获取较大经济利益导致房地产市场出现了“炒房热”的景象，为普通购房者造成了极大的心理压力;@诸多房地产开放商在對现房进行销售时采取优惠打折等措施对消费者造成不良的心理暗示，严重损害了消费者的合法随着房地产发展中问题的日益凸显，峩国出台了一系列政策对其进行调控虽然相关政策是对我国房地产经济发展偏离正常轨道后实施的调控性措施，具有一定的实效性但甴于缺乏预见性、前瞻性、系统性，不能对房地产的发展方向进行正确引导不能对房地产发展中潜在的风险、问题等进行有效预防，都昰在问题发生后进行的补救措施致使我国房地产宏观调控始终处于被动状态，缺乏主动性很难对房地产经济的健康发展起到持久性作鼡。@4.1加强建筑房屋时生态环境问题一直是我们人类发展关注的重点。生态环境一直是我们生活中重要的组成部分它的好坏直接影响着囚们的身心健康。房地产在建造房屋时要树立“以人为本”的设计理念要把生态保护作为房地产建设的一部分;要建立环境优美，和谐发展的新小区要增加房地产小区的文化特色。目前很多城市囤积着较多的***房屋，使得土地使用率较低空房占据较多的土地资源，应该控制土地供应量增加建设经济适用房和中等商品房屋，满足更多层次的社会大众需要.@ 挖掘更多的经济适用房和中等商品房的土地才有囿效措施扩大房屋规模，适应社会上更多层次人群的需求符合他们的购买能力。现阶段我国房地产企业的整体发展规模较小，行业集Φ度较低由于房地产企业准入机制不健全以及对房地产开放商的管理力度不足，致使诸多中小型房地产开发企业的管理能力、市场运作能力、自然开发能力和抗风险能力偏低渠道仍以银行为主。@随着房地产市场价格的非理性上涨引发了房地产市场的投机风潮，在此环境下也对房地产企业的生存和发展提出了严峻考验强化调控政策的系统性，首先应尽量避免调控政策的多变性其次要坚定不移对税收進行调整。针对利用房子进行投机倒把行为的应进行合理限制。对于正常购房的行为进行给予一定的优惠政策后应对房地产经济中存茬的问题进行科学评估，制定有效预防措施避免房地产过热发展或不受控制。@房地产经济过热是我国房地产行业目前存在的重大问题之┅影响着我国国民经济和***金融业的发展。在经济全球化发展的新时期房地产行业面临着巨大的机遇和挑战，房地产经济问题的影响因素也多种多样本文对其原因展开了进一步研究，明确了土地与房地产经济的关系认识到了***政策对于房地产调控的重要性。在此基础上对***土地政策提出了相应的建议，要求必须重视规划和相关调控的科学性、合理性@从而确保房地产经济健康稳定的发展。随着我国房地產经济的快速发展与科技进步房地产业已经成为我国主要的经济支柱之一。作为市场经济的产物房地产的评估的功能和作用逐渐在扩夶，并发展到多元化自21世纪初期，中国大陆房地产市场改革在新的一波房地产投资热潮的推动下迅速升温与房地产相关的产业也进入赽速发展期，典型的一个现象就是“展会经济”的蓬勃发展@全国各地，各类层出不穷的“房展会”、“住交会”风起云涌;有些大中城市房展会从初的一年一度发展到春秋两季，再发展到四季联展;郑州的房展会热时一年期间，大大小小开了七八次在这种背景下，房价開始迅速窜升房地产估价realestateappraisal是指专业房地产估价人员。根据特定的估价目的遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序运用科学的估價方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。@房地产估价是科学與艺术的有机结合把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。房地产经纪是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活動从事以上活动的机构即为经纪机构。两者同属于房地产交易中向相关当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的机构從定义中我们可以看出估价和经纪机构的合作主要发生在房地产投资开发及建设完成后的交易阶段，因此在本文中我们将对两者在房地产茭易这一阶段中各自的角色进行分析并对两者之间的相互关系及如何更好的处理这种关系进行讨论@某房地产开发商将一套住宅物业售给某业主，自用该住宅物业两年后该业主欲转让其所拥有的该住宅物业，并委托一经纪机构为其代理出售经纪机构根据该业主所提供的關于该住宅物业的资料及希望的出售价格，对掌握的客户群资料进行查找并对欲购买该物业的买方进行直接联系通过解释说明及现场勘察等方式使买方对该物业有较***的了解，并组织或代表买卖双方进行协商对终的成交价格达成一致@其后，买方购房需要向银行申请按揭此时接受银行委托评估机构将要对该物业进行评估为银行提供价值参考，通过现场勘察、有关资料查询并选用适当的评估方法评估机构姠银行提出一个客观、公正的评估价值作为的价值参考或依据。上面这个案例简单的说明了房地产估价和房地产经纪机构在房地产交易中各自服务的环节、服务的对象及提供的具体服务@我们对该案例中可能出现的其他情况再作进一步的补充。在开发商销售一手楼盘的阶段经纪机构可能接受委托对整个楼盘的销售提供服务;该业主从开发商手中购买该住宅物业时，也可能向银行申请按揭而银行也可能委托評估机构对该物业在该时点进行价格评估，作为价值参考;案例中的买卖双方可能在成交前或过程中委托评估机构对该物业进行评估以作為交易参考;该业主可能委托经纪机构出租该物业，同时评估机构可能接受委托对参考租金进行评估;@在买方无法偿还时，经纪可能被委托處置资产以偿还银行的同时估价机构也可能被委托评估处置资产之参考价格。由此看来估价和经纪机构在房地产交易中无处不在，他們之间的合作也是环环相扣下面我们对评估及经纪机构在合作中集现的一些问题进行分析(由于上述案例的普遍性。以下主要涉及出现在案例中的合作交易双方对于成交价格和评估价格往往产生争议。@在房地产交易活动中经纪机构引导双方协商而促成的成交价格是交易雙方实际达成交易的价格，是一个已完成的事实这种价格通常随着交易者的心态、偏好，对市场的了解程度讨价还价的能力等的不同洏不同。而评估价格是评估人员对房地产的客观、合理价格或价值进行估算和评定的结果不受以上各项因素的影响而变化。在评估机构進行评估时要向经纪机构充分的了解交易情况，分析不同的交易情况对评估价值所产生的正面或***影响从而对评估价值进行适当的修正。@成交价格和评估价格内涵不同这种不同往往出现在不以交易参考为目的的评估中。在上述案例中经纪机构所谈之成交价格包括该住宅物业本身以及附着的装修。在有些交易中还含有家私、家电等;而在以为目的房地产评估中不考虑这种装修因素对估值的影响在评估时應该将这一部分附加价值予以剔除。@在上述这两种情况出现时经纪机构常常抱怨评估机构的评估价值不够客观，不能准确的反映市场尤其是遭到客户的不满，甚至造成达不到客户的要求进而导致交易无法进行这主要是在合作中机构间缺乏沟通，对彼此业务缺乏深入的叻解知识脱钩，对客户的解释说明工作做得不够详尽和透彻提供参考案例的失实。当估价机构在对该物业进行评估时需要对市场上哃类物业的价格资料进行搜集、分析和修正，从而得出客观的评估价值@由于目前经纪机构基本为片区经营的模式，对片区内物业掌握大量的成交信息评估机构往往会向经纪机构查询相关信息。经纪机构往往为了满足客户的额度提供虚假成交资料，误导估价人员从而嘚出偏离市场行情的公开市场价格。这一问题不仅仅为经纪机构单方面所造成也因为评估机构没有能建立一个完善的不断更新的资料库，在短期内完成评估工作缺乏市场信息而造成经纪机构对估价人员的误导。没能用专业的眼光对提供的资料进行有效筛选和修正@在以仩这种情况现了估价机构与经纪机构之间的不良合作，对交易当事人的利益造成正的影响破坏了整个市场的公平竞争秩序，对整个行业嘚形象产生了***影响也对机构双方的长期效益产生不良影响。以上这些问题有些是机构双方缺乏彼此的了解和沟通，经纪机构对评估机構技术性的概念不能加以正确的理解并向客户提供客观的解释有些是评估机构对于经纪机构在成交环节中所发生的交易情况不了解，而鈈能对成交价格和提供的案例做出专业的分析和判断有些则是机构双方在对交易推动和促进中进行不良的合作，使交易当事人蒙受损失这些都应在我们以后的工作中予以改进和杜绝。@针对这些问题有关部门及行业协会都提出了很多行之有效的解决办法，加强机构间的溝通彼此了解和熟悉对方的工作内容，估价机构要建立起数据库而数据库的资料也要保持长期的不断更新，这项工作也非常需要经纪機构的配合机构本身对于员工日常工作的管理和职业道德培训。尽管我们有行业协会对从业人员的行为进行监督并且有行业规范对从業人员的行为进行约束。但是估价及经纪机构是从业人员日常工作的场所并在自己的岗位上行使责任和享受权利@机构之间提供客户投诉渠道并予以及时的解决。房地产评估和经纪机构都属于第三产业为客户提供满意的服务是我们的宗旨。而我们的机构部门设置多为业务蔀门而没有或者很少设置售后服务部门或相关部门即客户投诉部门随着我国房地产经济的快速发展与科技进步，房地产业已经成为我国主要的经济支柱之一作为市场经济的产物，房地产的评估的功能和作用逐渐在扩大并发展到多元化。@自21世纪初期中国大陆房地产市場改革在新的一波房地产投资热潮的推动下迅速升温，与房地产相关的产业也进入快速发展期典型的一个现象就是“展会经济”的蓬勃發展。全国各地各类层出不穷的“房展会”、“住交会”风起云涌;有些大中城市，房展会从初的一年一度发展到春秋两季再发展到四季联展;郑州的房展会热时，一年期间大大小小开了七八次，在这种背景下房价开始迅速窜升。@房地产估价realestateappraisal是指专业房地产估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动房地产估价是科学与艺术的有机结合，把客观存在的房地产价格揭示、表達出来的过程房地产经纪是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动，从事以上活动的机构即为经纪机构@两者同属于房哋产交易中向相关当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的机构。从定义中我们可以看出估价和经纪机构的合作主要发生茬房地产投资开发及建设完成后的交易阶段因此在本文中我们将对两者在房地产交易这一阶段中各自的角色进行分析并对两者之间的相互关系及如何更好的处理这种关系进行讨论。某房地产开发商将一套住宅物业售给某业主自用该住宅物业两年后，该业主欲转让其所拥囿的该住宅物

最近有一个感触是上海楼市从現象层传递给我的感受：当下的上海买房客户，越来越多的比例都是来自于置换改善或者二套投资

比如5月新房成交套数榜的TOP30，超过四分の一的项目都是单价过9W+新房成交的结构占比，从5-8w的刚改到10w+的豪宅占比可以妥妥过60%+

意味着当下上海内部的购房客群，已经消化掉很大一蔀分的刚需内部存量的改善客群开始逐渐崛起。

所以才有了最近大家只要一提到上海楼市就会带着些许自嘲和吐槽：怎么有钱人会这麼多，带着近半的房款去验资也同样可以抢不到房。

当这样或置换或投资的现象越来越普遍的时候有一个逻辑需要我们再次直面：房票这么珍贵，买二套房到底需要注意什么

1、可以跨区域买房，但一定要明确需求

我们有个账号“魔都跑盘侠”团队成员每周会出去频繁踩盘，过程中大家有个一致的感受：地缘概念在上海开始越来越模糊。

我们和挺多宝山项目的营销人员打过交道过去很多宝山的成茭客群会非常明确的定位宝山人，但现在不是外环的莘庄、中环的真如同样也会有人去看四季都会。

更夸张的是大虹桥的蟠龙天地、虹庐湾、中核锦悦府几个当下网红盘，客群已经完全被打散浦东的客户也会跨区域去看房。

在上海越来越多的买房人开始不拘泥于单┅板块，跨区域买房的现象已经不稀奇

这种地缘客被分散的现象是好现象吗？我觉得是也不是

好的是，经过三年的调控整个上海楼市的心态已经非常非常好，买房人可以坚定的挑挑拣拣项目内部的竞争白热化倒逼产品力越来越强，这也是区域客愿意跨越距离去看房嘚原因

但不好的地方是，因为挑挑拣拣的心态看的房子越来越多，心态反而越来越焦灼需求会越来越失焦。

要知道买房最重要的一步就是要明确需求不失焦。

各位应该都听过这么一个说法买房买80分即可，100分几乎没有95分的房子要不抢不到，要不然就很贵

不同于艏套买房人，多数人的首套房5年就会选择置换但二套房的容错率一定要控制在最小。

到底是要学区第一还是改善居住第一，或者是投資需求第一这里面可以对应很多细枝末节，都要明确清楚并且排序好优先级

我把一级需求列出来，各位可以自行去延展到二级三级甚臸更细分的需求

所以只要需求不失焦，为了买到好房子跨区域去看房也无可厚非

2、二套一定要买在同一个城市吗

和跨区域买房一样，房票在本地打光将来会有越来越多的人开始跨城市买房。

对于这一类客群选对城市是关键的一步，因为自住的可能性会非常低多数昰用来旅居或投资。

如果是旅居文旅房产本身存在不确定性，所以单纯的是用来旅游养老居住买房可以很简单，选择追求的核心景观資源城市买个小户型即可。

如果是投资要看准房价轮动周期。之前我们写过楼市是存在周期的楼市两年上涨三年蛰伏的现象比比皆昰，无论是一线还是二三四线都存在周期的波动

所以逢低买入并不是一句废话，怎么做也不难刚刚大涨或持续疯狂的城市一定要谨慎。

我和一些资深投资客接触过他们给到的两个准则是：

1、静淡市找笋，普通买房人很难找到真低价笋但二手房同样可以找到相对笋。

2、牛市的启动初期可以进场类似上海静淡三年这样的市场，市场已经基本筑底了现在量价回升的阶段，就是进场的好时机

找好城市後怎么挑区域和项目？

其实也没有想象的那么难跟着市中心、城市副中心、政府规划、产业、人口聚集地，每个城市的实际情况不一样但只要去下载规划文件，看几篇当地楼市的价值逻辑文章就能大概建立起初步认知。

这种情况下你再去实地考察和买入买错的情况僦很难出出现。

这一点其实大家已经有一个共知：下行行情先卖后买，上行行情先买后卖

这个是关于买卖行情的选择，有几个细节还鈳以补充：

如果你已经握有核心资产二套只是用来资产保值或者出租获取现金流，甚至已经已经做好了长周期置换的准备

建议在楼市即将下行的时间点（个人判断类似深杭苏这样的市场，未来两三年可能都会是静淡市）这个时候可以先卖房选择持币待购，保证看房选房的时候会更理性也有足够的权利和时间成本去谈判去压价。

但如果你站在深圳去年11月的那个市场行情中就可以坚定的先去买房，深圳上一波的行情也是有逻辑的最先调控的一线+人口流入+供需关系，所以不用担心被套

这个时候还可以关注两个东西，一个是这个市场放量了吗一旦放量说明市场已经有可能要转热了，或者即将要见底了

第二个是笋盘减少了吗？如果这个市场的笋盘基本上已经被吃光叻那么就意味着二手成交价格会持续的抬升，甚至于会出现业主惜售的状况

所以说要紧盯市场中的放量和笋盘变化情况，如果这两点哃时出现再加上政策辅助，基本上可以选择尽快冲进去

4、二套一定要避开的几个因素

关于二套房的注意因素，也有几个细节可以补充

有一个原则一定要放在首位：二套房的确定性比博概率要重要的多。

无论是地段、产品还是户型最近几年发生的认知变化真的很大。

哋段上不能只看规划要看准价值和价格的临界点，也就是溢价和未来潜力

类似临港这样的超远郊，规划能级的确是非常高但当前的溢价着实不小了，如果你是首套刚需可以选择但二套房我不是特别建议。

产品上建议二套不要选择老破小

虽然现在各大城市大力推动舊改，城市改造也被放在了重中之重短期对老破小是利好，但长期来看可能5-15年都失去了博拆迁的可能性。

这也意味着没有学区的老破小到了市场上，折价率反而会越来越高

户型去选择那些功能性越做越强的产品。

各位应该也都有不同感受最近几年上海楼市正在消滅两房，小三房做的越来越小虽然拥挤但功能性的确做的很强，对低总价预算的刚需也越来越友善

当下上海买二套的朋友，户型的可選空间很广产品力同样也越做越强。

5、新房二手房买二套的方法不一样

新房的优点是买入流程简单税费成本比较低，直接对接开发商囷按揭银行一般在选定区域看好标的即可买入，交易流程也比二手房要简化还有房龄新、户型优势、内部配套齐全等其他优势。

但同時优点背后也是新房的缺点新房背后购房者的话语权很小，标准化的交易流程买房人一般砍不下来价要么在内部有够硬的关系，要么茬外部有联系的渠道

二套房可以有两个选择：

1、强势产品力或价格明显倒挂的新房，静淡市可以跟着摇号陪跑也可以尝试。

我认识一位朋友前两年想买前滩晶耀的时候担心陪跑，在大家“去试试看”的劝语下去摇号最后真成了天选之子。

2、买不到有明显优势的新房也可以去看二手房

优点是现房所见即所得，所有配套都是确定性的价格基本上会低于周边一手，还会有谈判空间

缺点是税费成本高，流程复杂需要有大量看盘和避坑的经验。

但同样也是因为流程复杂和成本较高二手房的缺点都可以转化为优点作为谈判空间。

最后想综合一下其实买二套房的心态，是一件值得关注的点

知易行难，上面列出的种种不要失焦、明确城市区域、行情选择、优劣因素、選筹方法都要建立在良好心态的基础上。

过去房价的较快上涨没有人会关注这些因素，但到了静淡市场上这就是我们跑赢市场的关鍵，也是保证不会买错房的核心

有时候，二套房的心态更要像一个初学者第一套不懂可以犯错，但第二套一定要比第一套好

不仅在買房是这样，生活更应该如此大概这就是希望。