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如果你要换房 一定得收藏这篇
地产品张海丽
这一期的买房故事超级实用。故事主角是外地生活在上海的80后小夫妻，随着孩子的出生，原先的房子日益局促。作为房地产行业媒体从业人员，凭着灵敏的嗅觉，女主角统一家人思想，以超强的行动力，赶在楼市成交数据高涨前，完成了置换。统一思想、尽快行动、先卖后买具体流程，需要规避什么，这篇文章很有用。 如果你正在换房，或者计划换房，不妨抽十分钟看看这篇稿子。它会让你的换房少走一些弯路，少一些折腾。换房主角：生活在上海的80后小夫妻换房原因：孩子出生，生活空间不够换房要求：附近区域置换，2房换3房换房条件：因外地户口被限购，只能先卖再买我要说的是我自己的换房故事。因为我们夫妻都是外地户口，持上海居住证，因为政策被限购（外地户口在上海只能购一套房产），所以只能先把自己原有的房子卖掉然后再买新的。我的购房经历对于需要先卖房再买房的人来说，或许有一些参考意义。第一步：家人达成共识因家人一直不同意，所以换房这一想法一度搁浅。直到2014年11月才最终达成共识（处女男没那么好搞定）。计划好换房，最好第一时间停掉公积金冲还贷，有能力的话，将贷款结清。这个是我换房过程中遇到的问题，因为公积金冲还贷，导致公积金余额不足，后面的公积金贷款额度无法最大化。所以提醒要换房的各位，尽早停掉公积金冲还贷，保证公积金余额，能享受到公积金贷款最大化。贷款结清问题在后文会提到。第二步：房源挂牌、锁定置换小区及房型下一秒，便是上网及电话周边各家中介了解行情。最终，81平方米，挂牌价330万到手。挂完牌后就开始看房源，目标锁定几个心仪的小区及房型，这样一来中介对你的需求会比较清晰，二来可以避免现在这套房子成交后，浪费太多时间看房，遭遇政策变化风险。身边有不少朋友在房源没挂牌的时候就去看房，寄希望于看中后多付首付或者碰到好的卖家肯先签合同，等你走完流程后再交易。当然能碰到这样的卖家自然是好，但多数房东不会傻傻愿意白白等上几个月，特别是在市场行情好的时候，因为相差一个月，房子可能就多卖10万，甚至更多。第三步：下家签居间合同（卖房步骤）因为接近年底，加上当时市场行情并没有起来。年前陆陆续续来看房的客户，基本看完后就没下文了。直到春节前几天，有中介电话来，说客户看上房子了，价格能不能再便宜些。我说，“最多便宜5万块。”当时其实已经切换成度假心态，所以也没特别期望有下文。过完年上班没几天，年前看中房子的那对小夫妻通过中介约我们面聊。一番讨价还价后，最终成交价格约定为323万，首付约定在两周后付。当时我们提出了附带条件，要求住到7月底。因为换房最头疼的就是衔接问题。当时就想能多住几个月，买房的时候尽量找一个装修得比较好，能直接入住的房子，这样就避免了租房的烦恼。第四步：尽快敲定置换房子（买房步骤）签完合同后，第一时间，就打电话给之前带我们看房的中介，请其挑一些符合我们要求的房源，并约在随后的几天内集中看房。当时已经是3月8日了。政策放松传闻和猜想不断，我很担心，利好政策的随时出台会导致房价的上涨。再加上前期早已锁定好大概的区域，看房范围有所缩小，所以很快，4天后敲定了置换房源，位于古美的一套小三房，总价450万。从看房到决定要买前后只花了大概5分钟，下了楼就告诉带我们看房的小伙子小彭，约房东到门店谈价格。其实在之前的看房过程中，我们就和小彭说过，最好找一个能提前交房的房东，这样好衔接入住时间。比较幸运的是，房东一家4月底就要移居杭州。这样一来，房子5月初就能空出来。当天我们签了居间合同，约定一周后付首付。第五步：收取下家首付款、审税、审限购（卖房步骤）按照约定，3月15日，我们收到了下家首付款。中介提醒我拿到首付后尽快结清银行贷款。事实上，等我们约好银行还款，到银行扣款，再到去银行拿贷款结清证明，再到去交易中心注销抵押，每一个环节都有流程，都要耗费时间，前后耗费了大概半个月时间，导致下家申请银行贷款延后。因为只有注销抵押了，下家才能申请贷款。这个时候格外意识到一个专业中介的重要性。如果早点儿被告知中间需要的流程，我们就会早点儿结清房贷。这一耽搁，后面的流程全部延后，好在我们买房合同签订的各个时间节点都做了放宽，没有造成违约。首付款收到后，约了下家周末去交易中心审税、审限购。通常从审核当天算起，21天后才能过户。第六步：付上家首付款（买房步骤）在收到下家首付款的第二天，我们就约了上家付首付款。第七步：等下家申请房贷、过户（卖房步骤）接下来的时间就是等下家申请房贷。这个周期拖得比较长，加上下家的工作特殊性，贷款批了一个月才下来。批好后，约定时间尽快过户。第八步：轮到自己审税、审限购、申请房贷（买房步骤）下家产证出来，我便可约上家一起前往交易中心审税、审限购。同时约银行申请房贷。（最好在之前敲定好银行，准备好相关贷款资料，因为有些证明开具需要时间。）一般与中介合作的银行需要收取千分之一的房产评估费及百元查询费。如果不怕麻烦或者有熟人，可以直接找银行，一般能减免评估费和查询费。第九步：过户（买房步骤）从卖房到买房，耗时三个多月，终于等到了我们新买的房子过户。过户时，需要缴纳相关税费。其中，包括房产税。这里需要提醒的是，符合房产税减免政策的，在审税前需告知中介（一般中介有可能会忽略），并准备好相关证明资料。因为我们事先没有开具相关证明资料。导致过户后，又需要做房产税重新认定。这意味着要再跑三趟交易中心。上面基本将换房的整个流程回忆梳理了一遍。下面简单总结一些能想到的换房经验：1、 很多事情能做在前面，尽量做掉因为当你意识到必须要干嘛的时候，再开始着手准备，一定是浪费时间的。（提前还掉上一套房房贷、尽早停掉公积金、提前准备好银行贷款的各项资料、准备好减免房产税的资料）2、 从卖房到买房，别拖太久时间时间可能会产生很多变化。特别是政策多变期。这次换房也算是巧合，330政策出台前10天左右，签完买房合同。如果之前没有锁定好区域，再后面再慢慢挑小区，那么迎来的将是政策利好频繁出台，房价往上走，换房成本也会变高。3、 找一家靠谱的中介公司专业的中介公司会让你省心省事很多。不要纠结于多花的几万块中介费，不专业的中介公司有可能会让你在后期交易中付出更多代价。卖房时，下家找的一家小中介，过户时，人很多，带着我们排错窗口，搞错流程，白白耽误了几个小时。看房过程中找过中介费1个点的中介公司，结果发现问起周边配套、环境时，一概不知。有朋友换房，找了一家还算有点名气的中介公司，结果上套房子还没过户，就被带着去审下套房子的税了，这个税费可是多了几万块。专业的中介对自己的客户情况得充分了解，才能避免给客户损失。有朋友换房，因为中介把交易环节中部分时间点卡得很死，差点儿造成违约，导致每个环节都要加急。加急意味着加钱。4、 找一个好的卖家和好的买家找买家和卖家，都是需要缘分的。如果沟通困难，会造成交易的各种阻碍。因为一纸约定总会遇到各种不确定因素，细小环节的错漏，可能导致各种纠纷。有位朋友因为申请重新审税，被上家敲诈，以至于整个交易都不愉快。5、 交易的每一个环节的时间约定尽量放宽些别把自己卡得很死，因为很多环节不是你能把控的。一旦某一环节出现问题，需要时间调整和解决。一旦把自己时间算的很死，有可能造成违约。最后，祝各位换房的朋友房子卖个好价钱，能买到心仪的房子，换房过程少走弯路，顺顺利利。》》特别推荐：今日头条：导购：成交：一
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201720184月
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即刻拥有你的学业规划助手大申过客 Lv1
TA的帖子：
发表于 13:41:36
查看: 9706
RT。。。听说的，不知道是不是真的。。。。
本来想买车挂外地牌，等以后再换上海牌的，现在又纠结了……
初识大申 Lv2
挂了外牌后原车再挂上海牌照的可能性很小
好像不行。
初识大申 Lv2
政策每年都在变，谁知道你外地牌照用个2、3年后，会是什么样的政策？
大申过客 Lv1
一般政策都是在三五年就会变吧。。。。
大申水友 Lv4
以后要上海牌照，再买部车就不行了吗:lol
大申水友 Lv4
能换的了上海牌照，再买部车肯定也是能实现的了对吧~:lol
初识大申 Lv2
可以的呀，前天跟我一起拍牌照的就是外地牌换上海牌，就是比较麻烦而已
常驻大申 Lv6
拍到了上海牌再说吧，估计也就是个过户的手续罢了
初识大申 Lv2
我听说我的车是欧四排放的，目前政策可以，就是麻烦点
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