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解读房地产拐点论 核心竞争力决定房产价值
来源：新浪房产
　　笔者发现国人中最流行的就是“拐点”论。“团购拐点论”“股票拐点论”“人民币升值拐点论”，最近最流行的就是“房地产拐点论”。
　　什么是“拐点”？
　　在高等数学上，拐点是指变化率由不断加速变为减速，或者由减速变为加速那一点。在拐点两边，曲线的方向并未出现转折。变化的是曲线不断从加速上升(下降)变为减速上升(下降)，或者从减速上升(下降)变为加速上升(下降)。
　　实际上，就严格的“拐点”意义说，不管房价是否出现过下降，我国房价变化曲线已经出现过很多次“拐点”了。这其中至少有2008年由加速转为减速的拐点，也有2009年由减速转为加速的拐点，还有2010年再由加速转为减速的拐点。
　　其实在价格曲线上，由升转降、或者由降转升的那一点，不叫“拐点”，而叫做“极值点”，或者叫“顶点”。而房价由升转降，或者由降转升的变化是一个市场价格变化过程中必定会出现的现象。而且只要市场存在，这个现象就永远不会完结。所以说，“拐点”会永远存在，所谓的“拐点论”可以说是一顶“忽悠”老百姓的大帽子而已。
　　暴利与降价空间
　　有人说了，房地产属于暴利行业，既然这么暴利，其中肯定有很大的降价空间。这么想就错了，其实暴利与降价空间并没有直接联系。
　　举个例子，我们假定，在北京某地盖房子，成本是10000元/平方米。这10000元包括土地、、人工劳动、建筑材料、管理费用等。房子盖好后，开发商以11000元/平方米的价格销售。也就是说，在这个例子中开发商的毛利率只有10%；换言之，这个房子的降价空间最多只有1000元。而秘密在于，盖房子的成本并非全是开发商出的。在这个例子中，在10000元的成本中开发商可能只出了2000元；另外8000元中，可能有3000元来自银行贷款，5000元来自从购房人的预售款。事实上，很多开发商连2000元的“本钱”都不用出，在销售旺盛季节，他们经常“玩”的是“五个锅三个盖”的游戏。这个项目一期的预售款可能会被用来盖上一个项目的四期，以此进一步提高资金的利润率和周转速度。在经济学意义上，利润率有成本利润率和资金利润率之分。暴利来自资金利润率，而降价空间只取决于成本利润率。按照我们的上述假定，开发商的利润率达到了50%，而降价空间最多只有10%。所以说，有暴利未必有降价空间。
　　那有人就要问了，中国房地产到底是降还是不降？那这么问就又错了。单把房地产看作一个整体，讨论降还是不降，就会缺乏现实指导意义。笔者的结论是，有的降，有的升。
　　核心竞争力决定房产价值
　　什么地方会降？二三级城市，郊区，缺乏品质保障的楼盘。为什么？因为这些地方供给基本面，基础就不高。需求有限，更容易受到政策调控与市场风向的影响。所以先降的一定是这样的楼盘。拿北京郊区通州为例，北京中原市场研究部数据显示，通州目前在售住宅成交均价为元/平方米，比去年年初降20%左右。二则，楼盘本身升值价值不高，无论是人文环境还是自然环境，都没有升值空间。当市场回归理性后，首先淘汰的一定是这样的楼盘。其实任何行业都一样，本身缺乏核心竞争力的产品必然会被市场所淘汰。
图为亿城西山公馆项目
　　什么地方不会降？甚至会升值？核心城市，核心地段，有品质保障的楼盘。大家可以看看，硅谷的房子，巴黎的房子什么时候降过？为什么不降反升？一则，供给基本面在那放着呢，永远的供小于求。这样受政策等环境影响就会小很多。11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，环比上涨0.3%。大众城市房价依旧坚挺。二则，也是最重要的，有品质保障。不仅是楼盘本身的质量与自然环境，人文环境更加重要。楼盘质量高，自然环境好，决定的是楼盘作为产品的用户体验价值。用户体验价值再高也提升有限。而人文环境带来的价值，则是可以无限增长的。举个例子，北京海淀核心区域的亿城西山公馆。和硅谷很相似。项目完全融合进整体环境中，形成了三重园林的景观；海淀房地产项目稀缺，像西山公馆如此高品质低密度项目在北京市场上更为稀缺；亿城华府系列产品“西山公馆”将以极高的产品品质和极高的居住空间与尺度，承接西山之势，以建筑的内外规划充分诠释现代东方的设计内涵，从社区营造到园林设计和居住空间，以“世界当代”“东方精神”于“围合而沟通”、“渊博而简约”的现代东方设计理念，打造公馆府邸大宅。
　　结论，不要盲目的迷信“拐点论”，具体问题具体分析。把握降中的升，堤防升中的降，理性的选择更加重要。
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2018年监管部门对于乱象整治工作中的大案要案会坚持顶格处罚。
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杨乐渝：“房地产拐点论”应区别看待
金融界网站　苏娟
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　　全国房地产经理人联合会执行主席兼秘书长 杨乐渝
　　全国房地产经理人联合会执行主席兼秘书长 杨乐渝
　　【本期导读】 2014年对房地产行业来说，注定是不平静的一年。年初至今，整个房地产市场交易量持续低迷，政策资金面也是越来越紧缩，让人们不禁要问：这是泡沫破裂的前兆，还是调整的必然？拐点是否已现？如何去产能化、去泡沫化？如何面对资金困局？无论如何，房企转型之路已是迫在眉睫。金融界网站邀全国房地产经理人联合会执行主席兼秘书长杨乐渝先生做客《金融街会客厅》，就此热议。
　　【嘉宾简介】 杨乐渝，日生于四川乐山，高级工程师、工学硕士。具有十五年左右的房地产开发和经营管理经验。现任全国房地产经理人联合会执行主席兼秘书长。
　　金融界：都说“2014年是房地产拐点的元年”，对这个观点您是如何看待的？
　　杨乐渝：关于“房地产拐点”这样一个议论，在我的印象里面已经有很多次了。“拐点”这个词从某种意义上来说，它不是一个理性的表述，它是媒体的比较抢眼球的词汇。其实每个房地产市场，它都是各个城市的市场，就是在中国的经济和社会千差万别的条件下，每个市场的供求它是完完全全不一样的，你不可能用一个词或者用个别地方的表现来概括整个市场，它是完全不可能的。中国的一线、二线、三线、四线的城市，每个城市的房地产发育水平、城镇化水平以及经济发展的水平千差万别，所以使得各个地方房地产市场表现有千差万别。
　　所以我们现在看到的一些地方出现了供应量过大，成交量开始下滑，这是由于那个地方表现出来的特点，比如说鄂尔多斯、宁波还有很多供应量很大的三四线城市，都出现了房价的停滞，这是市场的表现。但是我们也看到了一二线城市，尤其是很多一线中心城市，其实房价不仅坚挺，实际上成交量还是不错的。我们要分类的看待这个市场，现在市场出现了明显的分化，它不能用一个词汇来概括整个市场的特征。我想这也是我们对市场做的一个更理性的判断。
　　金融界：您刚刚说了市场分化是指一线城市还是比较热的状态，二线三线城市可能稍微有一些停滞是这个意思吗？
　　杨乐渝：不能一概而论，即便是二线城市，但是它在不同的区域板块供应量也是不一样的。比如说在成都和重庆，还有一些供应量偏大的城市，市场就表现出区划率速度比较低的特征，在有一些供应量偏小的城市，北京、上海区划速度依然很快。所以即便是一二三四线城市你都不能做明显的区分，说哪个是热的哪个是冷的，或者哪个是好的或是哪个是坏的，其实都没有一个统一的标准，我们只能是观察不同的城市它的状态来给出个别的答案，而不是普遍性的答案。在中国用一种期望，用一种普遍性的答案概括整个市场，这个思路和这种想法就是可能偏颇的。
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公务员热拐点论：应然与实然
热是否该到拐点了?我认为确实该了。这个问题不应有争议，但必须搞清它的理由。这可从“应然”和“实然”两个大的方面进行分析。所谓“应然”，就是说它应该降温，必须降温，或曰不降温没道理;所谓“实然”，就是说它已经具备了降温的现实条件，以及这些条件已比较充分。公务员热始终就不应该出现，出现也不该这么热从“应然”方面说，公务员热始终就不应该出现，或曰出现也不该这么热。为什么?因为公务员热绝对是一种不正常的社会反映，它不是“现代”社会的一种常态，更不是“现代”社会的理性选择。理由是：公务员热的背后实际是“官”热，是“利益”热。而这两种热都是很荒谬的。我们知道，官在古代是管人之谓。《说文解字》解释“官”字，“事君也”，“治众之意也”。“管老百姓”观念显然是一种陈腐的封建社会观念，与现代社会的“民主”格格不入。因为自资产阶级革命以来(更别说社会主义革命了)，在普通群众面前这种“君临天下”、“高高在上”、“颐指气使”、“侵暴欺压”的态度，早就被社会抛弃，而丢在了历史垃圾堆。现代社会普遍讲的是“公仆”，公仆者，服务于人民也。说白了，就是伺候老百姓的人。用“管制”老百姓诠释“公仆”，显然不仅是落后，甚至暗含反动。它不仅离马克思主义“人民是历史的主人”非常远，离资产阶级“公民”社会理念也有十万八千里。可见，当一个社会的青年人普遍为当官而考公务员，还搞得这样热，足以证明这个社会已经“得病”，而且“病得不轻”。再从追逐“利益”的角度看，同样显出其荒谬。“当官发财”为封建社会的普遍观念，古代谚语云：“三年清知府，十万雪花银”，确实是那时的深刻写照。我国古代非常显赫的坟茔，超级气派的宅邸，大多出自官宦，就是证明。现在人们热衷于考公务员，一方面贪图其权力，但追求公务员的优厚且稳定的待遇，甚至还包括其中的灰色收入乃至腐败贪渎所得，也是重要原因。青年人以“我爸是李刚”自豪，自然自己也愿意成为“李刚”。在这种情况下，你若说青年人考公务员都是奔着为人民服务去的，是为了“奉献”和“牺牲”，恐怕没有人会相信，还会招来全国人民的耻笑。“当官发财”好不好?从社会运行规律的角度，从理性的角度，非常不好。它不仅阻碍社会发展，甚至还使社会倒退。“权力”与“权利”，历来界限分明。权力是一种能影响或左右他人行动的能力，它可由当官者行使，也可借此取得合理报酬，但决不可因此而发财。而“权利”，则始终由人民保有最终行使权，它意味着人民不仅享有国家的最后权力，还享有一般的“获利”权，即发财和过好日子的权利。所以当权利和权力互为因果时，最终权利者可能甚至必须拥有权力，这同时是一个好社会的常态;而掌权的公务员若拥有社会的最终权利并践行发财职能时，则肯定是一个坏社会了。简言之，权利(指老百姓)拥有权力是正常，权力拥有权利(指社会最终权利而非与公务员义务对应的权利)是反动。这一点，它既符合马克思主义的历史唯物主义，也符合一般资产阶级国家的权利理论。英国学者罗素就专门著有《权力论》，用来讨论权力欲望的膨胀、带来的危害以及如何节制它的问题。 罗素认为，权力是“若干预期结果的产生”，即是可能为拥有者带来乐见结果的东西。“既然有权力的人所能实现的欲望多于没有权力的人，既然权力能获得别人的尊敬，那么，一个人除非受懦弱性的限制，自然希望有权力了。”但他认为必须正当行使权力，“如果一种制度有利于谄佞之徒或幕后操纵者获取大权，那么，一般说来，这种制度就不可能促进公众的幸福。”因此，他主张“在一国内部的经济关系上，法律对于可能发生的榨取别人财富的行为(必须)订有限制。”可见对公务员获取额外财富的权力实行节制是何等重要，反对腐败又是何等必要。不过，一般说，有权力后而拥有权利，比有权利后而拥有权力，更不利于人类社会的发展，更糟糕，因而更应反对。因为“有权利后而拥有权力”这种情况，在资本主义社会表现明显，我们早就反对过，今天我素。据有关部门统计，我国基尼系数已达0.45甚至0.47，大大超出了警戒线，这是很危险的。中央的社会管理，正是针对这个问题而采取的釜底抽薪之策，当然也是出于社会主义社会本质的要求。在这种情况下，公务员中的额外福利甚至一般福利，肯定是减少趋势，而非扩大。公务员工作中剩下的，就只有辛苦、奉献、埋头苦干和一定程度的风险了。再这样发展下去，怎么会不给公务员热降温呢?第三，就是中央最近提出的文化建设和文化体制改革问题。党的十七届中央委员会第六次全体会议审议通过了《中共中央关于深化文化体制改革、推动社会主义文化大发展大繁荣若干重大问题的决定》， 对推进文化改革发展作出了部署。这其中，公务员的责任就非常之大。不仅自己要率先垂范，还要把社会主义核心价值观推广到全社会。因而自己的职业道德建设就成为重中之重。从对公务员要求更高、公务员更不好当这方面看，无疑给公务员热泼了冷水，从而客观上构成了给公务员热降温的舆论条件。从以上几方面分析，我认为公务员热热了这么多年，是应该出现一个拐点了，即由过热转为常温，甚至渐趋冷静。当一个社会的精英，如最近去世的苹果公司掌门人乔布斯等，不热衷于进入公务员队伍而更愿意自己创业，或进入企业、事业单位发挥自己聪明才智时，肯定是这个国家的活力蓬勃涌现之时。此实乃国家之幸，人民之幸。反之，当一个社会的精英千军万马挤独木桥，使公务员报考热热得发昏时，则是社会的变态，必须给予纠正。(作者为国家行政学院教授)注：本文为《人民论坛》杂志原创文章，网络转载请为作者署名并注明“来源：《人民论坛》杂志”字样。书面转载请联系010-或邮件至.cn。（人民网-《人民论坛》）
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南方都市报
央视新闻调查：王石潘石屹与任志强激辩拐点论
　　采访对象：王石：万科集团董事长 潘石屹：soho中国有限公司董事长 任志强：北京市华远集团总裁
　　一路高涨的房地产市场是否已经出现拐点？今天的消费者究竟要不要买房子？房地产行业究竟是否存在暴利？
　　新闻调查记者对话著名房地产商王石 潘石屹 任志强
　　央视新闻频道播出
　　演播室：房价一直是百姓关注的话题， 在过去的2007年，房价是一路高涨。但从三季度开始，广州、深圳的房价和交易量开始下滑，这使得人们对未来的房地产市场充满了猜测，究竟房价一路高涨的原因是什么？广东的房地产走势究竟代表了怎样的信号？今天的新闻调查就来关注这些话题。
　　王石 ：过去的2007年，市场拿地的这种预期的疯狂，这种价格的疯涨，这种消费者的这种焦虑的心态啊，我觉得没有比用心惊肉跳更好的词来形容了。
　　解说：这是万科集团董事长王石，在号，接受新闻调查记者采访时，对自己过去一年来心情的描述。
　　记者：心惊肉跳是形容一个人恐惧的感觉，你恐惧什么呢？
　　王石 ：我有这种恐惧，市场有它的规律，当你感觉它收入变化速度，突然增长非常非常快的时候，这是很可怕的事情。
　　解说： 王石说，他的感受来自于过去一年间，房地产市场的疯狂。
　　王石 ：当市场疯涨的时候，我的心情就是这样的。
　　记者：你用疯涨这两个字吗？
　　王石 ：对。
　　解说：伴随着2007年疯涨的房价，万科的销售额从2006年的220亿迅速增长到个亿。成为全国最大的房地产上市公司。
　　记者：对商人来说，多赚钱不是好事吗？
　　王石 ：赚钱多少它是有合理性的，暴利是不可取的，暴利它就会来报复你的。
　　解说：王石认为，过去一年的房地产市场充满了不理性的亢奋。1984年在深圳创立万科的王石，曾经涉足多个经营领域(查看地图)，他称这段时间房价的快速上涨，之所以会让他产生心惊肉跳的感觉，是因为他过去的亲身经历。
　　王石 ：因为我是经过80年代做贸易那种大起大落，万科有这样的教训，比如说我们做录像机。当时进口的成本价是2000块钱人民币，但是我们批发价是7000块钱，零售价是13000。我们曾经很得意过，赚过这么多钱，但是很快就发现，因为它录像机这么赚钱，所以就全民全进口录像机，全经营录像机，其结果那当然是供过于求。从百分之几百的利润降到了成本的80% 70% 60%，甚至到最后降到50%，就是一台录像机1000块钱，你的成本2000块钱，所以万科是经历过这样的阶段的。当时我就得出一个结论，市场是非常公平的，所以你如果暴利的从市场赚回来的，最后市场还让你吐回去，而且让你多吐。
　　解说：根据国家统计局的数据，去年，全年70个大中城市房屋销售价格比上年上涨7.6%，涨幅比上年提高2.1个百分点。而珠江三角洲及北京、上海等个别城市房价的涨幅，甚至高达40%以上，多个城市的商品房均价攀升至万元以上。去年，全国共有7家房地产企业的销售收入突破百亿，是历年来突破百亿最多的一年。
　　记者：你说在万科的一二三季度的公报当中，都有一个字眼，就说市场充满激情和亢奋？
　　王石 ：对。
　　记者：亢奋是什么意思？
　　王石 ：亢奋就是非理性的。房价涨得太快了，这个太快的过程当中呢，我们认为除了有着合理的，比如说一些二线三线城市，这两年的价格就没怎么涨，其它城市的上涨速度过快，像东莞上涨了74%。
　　解说：在全国30个城市开发有住宅的万科，依据各地中介机构和房管局的数字进行了资料汇总和分析。王石认为，去年房价的涨幅令他吃惊。而其他开发商对于房价的上涨却有着不同的看法。
　　记者：2007年房价疯涨，王石说他涨得他心惊肉跳，您什么感觉？
　　潘石屹：太夸张了，用得着心惊肉跳吗？
　　解说：潘石屹，soho中国董事长，开发项目主要在北京、上海的中心地段。公司去年刚刚在香港上市。
　　潘石屹：就房价涨10% 20%，在中国的话好像觉得比较多，在香港的话，有的时候一两个月就是50%，王石都是见过大世面的人，还用得着因为涨10%的价格，就什么心惊肉跳，我觉得用不着。
　　记者：比如我们采访潘石屹的时候，他说他认为你太夸张了，用得着心惊肉跳吗？房价涨10% 20%，你可能觉得比较多，但是在香港的话，有的时候一个月就是50%。
　　王石 ：夸张不夸张是个人的感受，因为可能我说这个词，大家都在挑毛病，我只能说这是再恰当不过了，我们再过半年看看吧。
　　记者：王石说2007年的房价涨得他心惊肉跳，但是潘石屹认为说他大惊小怪，您是什么判断？
　　任志强 ：我觉得这是个必然结果。
　　解说：任志强，华远集团总裁，所开发地产项目多为高档楼盘。任志强也一向以发表措词强烈的意见而著名。
　　任志强 ：这个暴涨速度是随着负利率产生而暴涨的，如果今年不是因为物价上涨的因素推动的话，房价不会涨这么快？
　　记者：你是觉得这个暴涨正常吗？
　　任志强 ：暴涨我认为不正常
　　解说：面对上涨过快的市场，王石认为已经进入必然调整的阶段。
　　记者：你这个判断的依据从哪儿来呢？
　　王石 ：就是很简单的逻辑吧，中产阶层买不起房，那这个市场一定要调整的，这是个前提。
　　解说：王石所界定的中产阶层，指的是年收入在6万到30万之间的人群。他认为目前房地产市场不正常的表现之一，就是当前居民收入和月供住房贷款之间的比例关系已经远远突破了合理的范围。收入与月供比，即用家庭收入除以月供所得，数字越小表明月供的压力越大。
　　王石 ：这个按国际上经验数据统计来讲，一般来讲最合理是3。
　　记者：那么2007年是一个什么比例？
　　王石 ：那我们看看2007年的，1.9
　　记者：1.9的意思就是说超过一半？
　　王石 ：那就是你60%的收入要进行供房。
　　解说：除了对比居民收入和月供比例，王石还计算了目前城市居民的房价与收入比。房价与收入比是国际上通用的衡量房地产泡沫的指标之一。按照世界银行的标准，发达国家的房价收入比一般在1.8-5.5倍之间，发展中国家合理的房价收入比在3-6倍之间。根据万科的计算，目前中国的城镇居民的房价收入比达到了8。3
　　王石 ：如果换算成不吃不喝，说多少年才能买一套房子呢？我们看这是现在是8.3。
　　记者：所以您想通过刚才这两个数据来说明什么问题？
　　王石 ：我们说明现在的很多城市的房价，已经超出了购买者的购买力。
　　如果我们忽略这些购买力，最基本层面的东西，我们就谈说住宅是刚性的，土地是刚性的，需求是刚性的，2008年奥运，2010年是世博会，再党代会，再全国代表大会，我们以这么为理由为逻辑，我觉得这种假定，就会有一种虚幻的东西。
　　解说：但潘石屹认为目前的购买力没有问题。
　　潘石屹：购买力不足为什么成交了呢？如果是购买力不足的话，就不会成交，我作为开发商，我想一平米房子卖到十万 八万，没人要，它就不是一个市场价格，之所以市场价格能够涨，是我们双方达成了交易，是有这个购买力
　　记者：但王石的说法实际上中产阶层是买不起房子的？
　　潘石屹：那房子卖给谁了？
　　记者：他认为现在20%的人，财富是掌握在这些人手里，所以他们可以去投资买房，买第二套房、第三套房，但是收入在六万到三十万之间年薪的这部分人是买不起房的？
　　潘石屹：所以这个是一个社会问题，就是在中国经济高速发展过程中贫富两极分化现象可能比较严重。
　　记者：那么你也承认他所说的中产阶层买不起房的这个现实吗？
　　潘石屹：你这个思路老追问我，问得我不知道说到哪儿去了，喝点水，休息一下，休息一下。你这个比较尖锐，好，我看看。
　　潘石屹：未来的房地产市场购买的主力一定是中产阶级，如果是中产阶级购买不起房子的话，房价一定会跌的。
　　记者：那王石先生所说的中产阶级买不起房的市场，一定是一个不正常的市场，您认同这句话吗？
　　潘石屹：认同。
　　解说：2007年的房地产市场，疯长的不仅是房价，地价涨得更是惊人。
　　这是去年房地产市场经常出现的新闻，动辄几十亿的竟拍一再将商品房用地价格推向新高。万科综合全国30个城市的土地价格作了分析。
　　王石 ：如果我们以上涨50%为分界线的话，我们发现大部分城市的土地价格上涨超过50%，像最高的达到了163%。
　　记者：而且好像从地价上涨来讲，不仅仅局限在珠三角、长三角，北京都有。
　　王石 ：当然、当然。整个上涨你看，这是除了天津有限之外，基本上涨都是增幅很快的，所以这种情况下，你说我说心惊肉跳，你觉得不是相对应的吗？
　　解说：土地价格高涨是推动房价疯涨的重要原因之一，而对于2007年土地市场的狂热，开发商有着共识。
　　潘石屹：在过去2007年的时候，差不多有十个月时间，中国拍卖的任何一块地的价格，都比周围的房价要贵。这就是布料的价格，比衣服的价格还要贵，这个时候就不正常了。
　　记者：怎么就一年当中涨上去这么多呢？
　　潘石屹：里面有各种各样的原因，其中一个最主要的原因，就是土地市场和股票市场短路了。
　　记者：怎么说？
　　潘石屹：一般来说是我买土地是为了建房子，建了卖出去赚了多少钱，结果发现还有一个速度更快的路，就是我不用建房子，我去圈地吧，大规模DI 圈地，圈了地以后发行股票，发行股票以后钱就直接来了，不用建房子，还有一个美其名曰：有一个很好听的名字叫“土地银行”。以为就是有了地了，就跟银行一样，钱就可以随便来，股票市场就开始追捧。
　　记者：你说大家已经不是在做房地产生意是在做土地买卖？
　　潘石屹：对，土地买卖。所以我说把中国的开发商大的说可以分成两类，第一类是不盖房子的，专门就是囤积土地 卖土地做土地生意的，另外一批房地产商是勤勤恳恳去一座房子一座房子去建。
　　记者：谁更挣钱？
　　潘石屹：而最后的结果是建房子的不赚钱，倒卖土地的赚钱。就是我们这个西北有那句土话，就是养鸡的不赚钱，倒蛋的赚钱，就是这个。
　　记者：有一种评论是说，现在就变成了几十家上市公司，然后拿了钱，先把地圈下来之后，再回来再推高房价，再拿钱再去圈地，形成一个恶性的循环。
　　任志强 ：很多城市有这个说法，但是地方政府有这个趋向，地方政府希望出名的大公司来，给你便宜的大块土地，然后希望你拉高这个地区的土地价格和房价，地方政府就在后头支持你去干这种事或者鼓励你干这种事。
　　解说： 在2007年土地拍卖中，地王一词频频出现，而这其中也包括万科，
　　记者：你们7月份一个月就用60个亿买地，这事是真的吗？
　　王石 ：焦虑的心态，发展商也有，万科也有。万科在过去一年我们也高价拿了两块地，当时我们并没怎么反省，后来我们看到《人民日报》有篇评论员文章，显然那是指的万科。
　　记者：怎么写的？
　　王石 ：大概意思就是说市场圈钱 ，圈钱高价买地，完了维持高房价。
　　记者：去年比如说你们拿了东莞这个地王之后，实际上把它的这个楼面价底价一下涨了四倍，拿了江宁这个地之后，立刻就拉动了当时南京的地价的上涨，然后房价也往上涨
　　王石 ：它有这种效应。
　　记者：所以回头想会不会万科在推动房价上涨方面，也有你们的责任？
　　王石 ：有责任。不管你主观怎么想，客观是有这样的责任、有责任。
　　记者：那你们去年为什么要拿这两个地王？
　　王石 ：万科三十个城市，三十个城市都拿地，拿地不是总部去拿地，一线老总去拿地，最容易拿地是什么呢？拿地王。拿一块地举牌举得最高。你会发现从公司管理来讲，一线公司老总，他会情不自禁地拿地王。
　　记者：情不自禁？
　　王石 ：情不自禁地拿地王，因为这是最容易拿地的一个方法，所以我做了两点声明：第一 我们过去拿了两块地王，我做检讨 ，我们不应该。第二 我们声明。我们今后不再拿地王。这讲给谁听的呢，既是讲给外界听的，也是讲给我的这个班子听的。
　　记者：不拿地王是一个政治表态还是一个市场决定？
　　王石 ：市场决定。你再过几天去看，如果形势过去了，你又拿地王了，那是一个政治决定，我今后就不拿地王了
　　那就是一个市场决定。我们总结了日本泡沫经济，哪些破灭之后，房地产开发商出了问题呢？就那些高价圈地的。
　　解说：日本的房地产泡沫发生在上个世纪的八九十年代，1990年 ，仅仅东京市中心的地价甚至已经相当于美国全国的土地价格。地价的上涨使得拥有土地的公司股价随之上涨 ，但仅仅在一年之后， 空前高涨的经济泡沫破裂，日本的地产价格大幅缩水，大批的房地产公司破产。而日本房地产泡沫导致日本经济经历了长达10年的低迷。
　　对于当前中国房地产市场存在的问题，尽管开发商都有一定的共识，但究竟应该如何调整，他们的意见并不相同。
　　潘石屹：我还是要来相信市场，市场一定会把这些，就是说亢奋的 发疯的，在市场面前犯了错误的，没有几个月时间，一两年时间，一定会惩罚他们。
　　记者：但是市场本身也会犯错误，要不然怎么会有美国和日本的房地产泡沫？
　　潘石屹：对啊 ，这不就回归了吗？
　　记者：但是这种回归的代价多大呢？
　　潘石屹：可是中国的市场现在是一个刚刚发育的市场，就是说你如果是不用市场经济的办法去制衡它，还有什么办法去制衡它。
　　解说：王石认为宏调调控是必要的手段：
　　王石 ：我们感觉到目前这个局面是很危险的，继续发展下去是非常危险的，如果危险的首当其冲的不仅仅是消费者，也是我们开发商。第二点，这个市场如果发展到失控的局面，影响不仅仅是房地产，是整个经济。那你到那时候再怎么调整你也会受很大的损伤。如果你觉得这市场很正常，价格一直涨上去，政府是无端端地，在进行干扰一个正常的市场，你当然感觉会不一样，心惊肉跳一定都会有的。所不同的就是在什么时候，如果在我心惊肉跳的时候，你没心惊肉跳，我觉得在当前的宏观调控下，你还说无所谓的话，那是故作镇静。
　　记者：你不担心王石所说的这种泡沫的存在，有可能有一天也会波及到你们，波及不到我们。我们从我们的产品，从我们的土地储备，到我们选择的地理位置，是有足够的抗风险能力。
　　王石 ：如果没有这一系列的宏观调控，中国的房地产市场，将会非常糟糕，非常非常糟糕。因为你们一直在用潘石屹，我想说一个问题，就是无论作为他的开发地点、开发品种和开发量来讲，他的感觉很难代表一个主流开发商的感觉。什么叫主流呢 ？金字塔，金字塔主要是在中间的这个层面的，这个主流的，你一直在用潘石屹，可能他对主流消费者的一个感觉，他不知道。
　　记者：他觉得无论发生什么，也不会冲击到他的市场。
　　王石 ：不一定 ，不一定。我只能说他的感觉是对的，他感觉无所谓。因为时尚人，他一定有一种飘的感觉、炫的感觉，但我们是搞主流开发的，我们开发白领阶层的，实际上刚刚看到的图表来讲，已经感觉到他们的压力，我们主要是给他们提供房子，他们有压力，我们就有压力。
　　解说：实际上，从2005年以来，宏观调控的力度就在不断的加强，尤其是2007年以来， 中央银行加息6次，7次上调银行准备金利率，又相继颁布了提高第二套房的首付比例等政策，意在遏制经济增长的过热因素，王石也一直在强调这次调控与以往不同。
　　记者：你一直强调说这次调控跟以往不同，这个不同指什么？
　　王石 ：不同就在于这次调控不是专门针对房地产的，整个对国民经济过热的，整个这样一个流动资金的过剩，原材料价格上涨，CPI的整个价格指数，可以说已经上涨到了一个近乎失控的这样一个边缘，在这样一个状况下，所以应该看到把(货币)政策适度从紧变成从紧，这个是很大的差别。
　　记者：这两个字消失了，你觉得意味着什么？
　　王石 ：意味着那就非常严格控制了。
　　任志强 ：我不认为宏观调控不同以往，我是认为新一届政府的政策可能不同以往。
　　记者：王石说他劝诫同行就是说要搞清楚，现在整个通货膨胀的压力之下，宏观调控对经济出台的举措，包括国际上的形势，这种情况下跟以往是完全不同的，应该看到市场必将调整，您怎么看？
　　任志强 ：我承认。要不调整的话，你投资通胀问题解决不了。
　　记者：所以他说房地产商不可能再指望着，像2006年、2007年那样，抑制之后再反弹继续上涨、暴涨。
　　任志强 ：我不同意暴涨这个词，但是我认为从长远看，持续上涨是没有问题的，是今天反弹还是明天反弹，需要看宏观政策。
　　记者：你的意思是必然反弹。
　　任志强 ：对。
　　解说：虽然潘石屹主张由市场调节，但他也认为2007年的宏观调控政策不同以往，对未来的市场影响将大大增强。
　　记者：很多人对宏观调控这次也是抱着观望，因为觉得当年从国八条、国六条一直到现在，好像调一次 涨一次，所以没什么事儿，还会涨。
　　潘石屹：不一样。因为前几次的宏观调控，它主要是调整供应量就是十八亿亩的土地不能够突破，然后又要来限制给房地产商贷款，这样的政策出来，一定会价格涨的。因为土地少了、钱少了。他房屋的供应量就少了，需求的话还很旺盛。中国的经济还好，它这个价格就会涨，而从2007年下半年的调控就不一样，囤积土地的都给你收，所以你要尽快的把土地变成房屋，然后这样的一些政策出台的话，就是说房屋的供应量大了，而需求量的话 首付款提高，你的这个需求量就会降下来，所以这样的话，对整个市场的格局就会发生变化。
　　记者：我看你说这次宏观调控之后，实际上房地产整个行业，要经历严冬。
　　潘石屹：因为前几年在土地上面透支得比较厉害，尤其是银行，如果是再不给放贷款，严冬就是没钱了，没钱了可不就紧张了。
　　记者：会是个什么局面？
　　潘石屹：优胜劣汰吧。
　　解说：
　　在这个年终岁首，伴随着严寒到来的是有关中国的房地产市场是否进入寒冬的争论。
　　从月份开始，广州、深圳的房价和交易量开始下滑，随后，房地产市场低迷的气氛也在向其他城市蔓延。人们对于曾经一路高歌猛进的房地产市场开始观望，2007年底，王石抛出了认为中国的地产市场已经出现拐点的论断。
　　王石 ：我的拐点不是大起大落，而是这种亢奋的、非理性的这样一个市场的疯狂的上涨，不正常的状况，进行理性的回归。
　　解说：但王石的判断广受争议，任志强甚至在博客上用了《几只苍蝇》为标题，来表达不同意见。
　　记者：那你干嘛要用像苍蝇这样的很刺激性的词？
　　任志强 ：用什么词无所谓吧。
　　记者：那王石认为目前珠三角已经出现拐点，你是否认同？
　　任志强 ：我不承认。
　　记者：不承认？
　　任志强 ：因为所有的统计数据不支持，到12月份为止，国家36个大城市和70个城市的房价申报，仍然是增长的。
　　记者：但是珠三角地区的房价？
　　任志强 ：珠三角地区也没有显出来
　　记者：它的成交量现在萎缩得非常厉害。
　　任志强 ：成交量萎缩我承认。
　　记者：那它下降这么厉害您还不承认拐点吗？
　　任志强 ：我不承认。
　　解说：在任志强看来，交易量的萎缩并不能成为判断拐点的唯一依据
　　任志强 ：单独从销售看是不对的。如果从销售看完了以后，还要看它的供应量，是不是同样减少了，同期它的供应量减少了，那么供应量减少，供应量和销售量所占的比例是多少，我一共就十套房子可以卖，但是我卖了九套，这是空了一套，我有一百套房子卖，我要卖九十九套才空一套，所以你不能看都是空着一套，但是供应量是多少，它所占的比例是不一样的。
　　解说：但根据万科提供的材料显示，商品房的供应量没有减少，而且中国许多城市2007年底的可售住宅存货，需要6个月以上甚至12个月才能消化。
　　记者：您是说现在市场上是有房子？
　　王石 ：有房、当然有房，数在这摆着，当然有。
　　记者：大家不都说是供不应求吗？才会造成房价上涨吗？
　　王石 ：你利率不高、你按揭鼓励，你再预期房价上涨，这种情况下，当然需求就非常非常旺盛了，北京现在的供应量，如果现在供应量全消化掉要6个月。当然很多地方是低于六个月的，像宁波、深圳 、杭州、佛山，我们看像厦门、大连、东莞，都是9个月10个月、12.8个月甚至超过一年的，所以现在旺盛的需求，由于宏观调控之后，它的消费的能力和预期，不同的进行了调整，就是去年连续的亢奋心态，现在到了一个左右观望甚至开始彷徨。
　　解说：王石认为，进入拐点的另一个现象就是，二手房的交易量大幅萎缩，许多二手房交易中介没有了过去门庭若市的面貌 ，甚至很多中介开始闭店关张。
　　王石 ：我们看珠三角，首先地震的是什么呢？一家中天置业，老板就关了门 卷款跑了，接着之后我们看到广州的中介，包括现在北京的中介，上海的中介都开始出现有问题，说明什么呢？说明二手房的购买力大大锐减，二手房跟一手房一般比较合理的来讲是一比一，接着我们看下面来讲，一手房一定会跟着受牵连的。
　　解说：在发表拐点论的同时，王石还给出了建议，三四年后再买房。
　　记者：为什么还要建议三五年之后再买房子呢？
　　王石 ：建议消费者三五年再买房，我们是一种对购房者的焦虑心态的一种善意的劝解。
　　记者：你针对的是哪个城市的？
　　王石 ：我没有针对哪个城市，我是针对具体人，我最近两年和两年前的建议是不同的，两年前的建议来讲，你看我该不该买房，我说该买房，第一首先先买、先买，为什么呢？因为你第一期价格比较合适，第二一期又可以有很多挑选的余地，很多房子刚开始卖，但是现在非常清楚了，你说建议什么，我说你急什么，三五年之后再买房，理由是什么。
　　记者：三五年之后更贵了怎么办呀？
　　王石 ：更贵的话，你的收入如果你都感觉买不起的话，这个市场要变化、要调整，现在不是在调整吗？为什么三四年之后再去买房子呢，我想说第二层含义，性能价格比，我就说性能价格比，我相信在三四年之后会有比较大的提高。
　　记者：那您是否的确是用这种让大家三五年之后再买房子的方式实际上把购买力留到那个时候再来买万科？
　　王石 ：我的话有那么大吗？作用有那么大吗？
　　记者：动机是否如此？
　　王石 ：我没这个动机。
　　解说：在王石发表“拐点”论的前后，万科在广州及成都的楼盘开始降价。但对于万科的这种做法，也有很多质疑的声音。
　　记者：我不知道你有没有看到网上有一篇文章，说万科现在在对中小企业进行大屠杀，说你们现在，2007年赚了钱又有了地，一看现在马上要调整，又拿出拐点论什么的，降价、打压同行、清洗市场？
　　王石 ：我们清洗谁了，屠杀谁了？房地产市场这样一个变化，我觉得是有问题的，但有问题的时候，很多人不认为有问题，万科现在的房地产开发占有率，我们去年2007年才2%，所以我们怎么可能把你们屠杀掉呢？怎么个屠杀方法？所以来讲不检讨自己的问题，来检讨万科的问题，我觉得这叫本末倒置。
　　记者：宏观调控措施一出来之后，你们应声降价，这是否是向政府的一种表态？
　　王石 ：我们从来不向政府表态。我们是本身对市场的一个判断的一个举动。
　　记者：可是针对万科引起的集体的降价会有一种评论说现在房地产商是在集体假摔，就是做一个姿态给政府，告诉大家说宏观调控，已经发生作用了，不要再出台更严格的举措了，会有这样一个动机吗？
　　王石 ：你觉得像吗？你刚才更多来讲，是用同行的话在指责我，万科为什么反应这么过敏？为什么这样做市场？没有心惊肉跳，哪有这样的调整，因为你是经营商，你不赚取暴利但是你一定要赚钱。
　　记者：去年你们的销售量是500个亿。
　　王石 ：520个亿
　　记者：算暴利吗？
　　王石 ：经营规模多少和暴利是没有关系的，万科是快速开发、快速销售，我们(的利润率)一直徘徊在10%点几，我说过，说万科超过25%的不做，我指的就是净资产回报。
　　解说：房地产行业的暴利一直是社会舆论关注的热点。对于王石的主张，其他开发商有着不同意见。
　　潘石屹：他不做的我做嘛，我觉得市场上的利润率，是给我们商人发的一个信号，利润率高的行业，是来证明这个行业的商品缺，你就应该去做，而不是赚多少钱的问题。
　　王石 ：要做暴利、不可能持续，也不可能做大。
　　记者：你怎么能这么判断？
　　你来证明吗，你说哪个大过万科？做暴利的。
　　记者：华远现在的净资产利率，你刚刚说是60%多，这算暴利吗
　　任志强 ：我不认为是暴利，那是我经营得好，我资金周转快，沃尔玛是没有暴利，LV有没有暴利。
　　王石 ：不是，那是更多的无形资产，和房地产不一样。这个举例这叫举例失当。
　　记者：房地产不是有品牌吗？
　　王石 ：这种品牌含量是和那种含量，这种是不一样的，那种更多的它是一种感觉，这种不一样的，住房就住房子，感觉有，但是房子你不能说50平方米你感觉像500平方米的，包括文化诉求的东西，在房地产这种体现不出来的。
　　解说：在王石看来，近年来，由于房地产市场的过热，大量资金注入，从业者过于追求利润，而忽视了行业的发展。
　　王石 ：利润是比较好，赚钱是比较容易，中小发展商很多介入进来，很多原来都不是搞房地产的，都进入这个市场，所以我一直强调，一个健康的房地产市场它不是这样的。
　　记者：王石的说法是说你利润率高，大家都来挣快钱，包括很多外行，也跑到房地产来挣快钱，大家都没有脚踏实地地做实业的精神，这对行业好吗？
　　潘石屹：之所以利润率高，是因为这个行业没有发育成熟，这个行业的供应量不够大。
　　记者：你不觉得这有什么问题？
　　潘石屹：我不觉得有什么问题。作为一个商人，什么东西指引着我们呢？利润率指引着我们，利润率高的地方，正应该是我们去做的地方，如果更多的资金 、人才进来，利润率不就下来了？所以这正好是我们给市场和社会做贡献的地方， 王石 ：这是个角度问题。一个人死了，从生物学上来讲是很正常的，但是他是他家的亲人，尽管是很正常的事情，他也不会这样看。
　　记者：可能有人会觉得有什么不正常呢，市场就是这样的，哪儿能挣钱，钱流向哪儿？
　　王石 ：我只是换一个角度来谈，我不从这个角度，我不愿意从这个角度去看而已。
　　记者：那您的角度是什么？
　　王石 ：更多的钱注入进来，对其它的行业发展不健康，经济不健康，你房地产是受影响的。
　　解说：目前全国共有7万家房地产企业，王石认为随着市场的调整，行业的格局必将发生大的变化。
　　王石 ：我认为对中国来讲，不仅仅是房地产，在未来三年、四年之内，会是一个天翻地覆的变化。这是我个人的认为。
　　记者：这种变化将指向哪儿呢？在你看来。
　　王石 ：量的增长向质的增长过程当中，如果掌握了质的增长，企业会发展得更快，规模会更大，会更令世界震惊。
　　解说：王石认为，在当前的宏观政策下，房地产企业需要冷静地认清形势。
　　王石 ：万科我们就是改革开放的产物，1984年在深圳成立，一直到现在，我有几个基本看法我是不变的，我们不要过于夸大我们个人的作用，过于夸大我们企业的能力。因为中国的改革开放是自上而下的，一定要非常清楚。
　　记者：你强调这点的意义是？
　　王石 ：这是现实。 这是现实。所以我们不要以为市场经济是因为我们的作用，我们在怎么样怎么样，你上边怎么干涉，你就会怎么样怎么样，我认为这个逻辑是不对的，我们最好还是顺势而为，发挥自己的作用，而不是逆势而上。
　　记者：这个势指什么？
　　王石 ：大势。改革开放的大势，中国的大势是自上而下政策指导下的改革，这是一个大前提。我们叫顺势而为。
　　记者：你不担心你目前对于房地产市场一些批判性的言论，会引起舆论对房地产市场的一种悲观预期，会影响了这个市场的未来吗？
　　王石 ：应该说大的经济的层面是没有变的，中国的经济发展现在不是发展太慢了，而是太快了，要刹刹车。对于房地产来讲，这样的亢奋到现在，这次叫拐点叫转折，我觉得已经是软着陆。
　　解说：2007已经过去，在经历了疯狂的上涨和近期的观望之后，备受关注的房地产市场究竟会迎来怎样的明天呢？
　　记者：你觉得2008年还会出现，像2007年这样的房价疯涨吗？
　　王石 ：不会吧。
　　记者：2008年还会出现2007年这样的天价地王吗？
　　王石 ：个别地王是可能，因为它这是公司策略不同，但总的把握来讲，是已经冷静下来了。
　　记者：地价会下跌吗？
　　潘石屹：会下跌。
　　记者：你确定？
　　潘石屹：一定会下跌，是的。
　　记者：那如果按你的说法地价肯定会下跌的话，那房价会不会也相应下跌？
　　潘石屹：我们取上一个点，就是(北京)8000块钱以下的房价可能会跌。从地理位置上来说，(北京)五环之外的房价也可能会跌。
　　记者：那现在万科降价了，你有准备降价吗？
　　任志强 ：我凭什么降价？我这么好的房子，我(每平米)十万块钱的房子，我才卖六万块钱，我都亏了本，我还降价你说的。
　　记者：今年2008年我们应不应该买房子？
　　潘石屹：你想买就买吧，我不会号召某一个阶级去干什么事情，因为我觉得这个市场经济不是这样一个做法，消费者一定比我们都要聪明得多。(南方都市报)
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央视新闻调查:王石潘石屹任志强激辩拐点论
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