407 条评论分享收藏感谢收起赞同 462 条评论分享收藏感谢收起2.7K252 条评论分享收藏感谢收起赞同 4.6K375 条评论分享收藏感谢收起日本的住宅“不只有卫生间”设计到“变态”，还会有哪些走心的细节？
国情不同，许多方面不可生硬地比较。
1、我们的商品房市场以毛坯房 + 业主二次装修为主，日本则是清一色精装修销售，这在崇尚一站式服务的日本商品市场是再正常不过的事。法律如是要求，楼盘竣工前开发商必须做样板间让买房者参观、咨询、充分理解，竣工后需组织买方参观成品房，业主满意后方可签署买卖合同。卖方所展示的所有内容，包括广告中对房屋尺寸、材料、设备方面所做的一切承诺必须兑现。全国性组织“不动产公平交易协商会”在各地有它的分会员单位，这是个非营利性民间办事机构，吸收业内主要企业加盟会员，企业CEO们也在其中任职（半官方的头衔和脸面似乎很有吸引力），主要处理消费者投诉、制定相应预防政策、出台技术改进办法、督促和指导企业执行标准、规避风险……。
对一般消费者来说，若监管力度达到这一步应该放心签字了。
2、我们的销售按建筑面积，建筑面积中包括公共部分（也就是公摊），甚至包括建筑设备（电梯、消防等）面积。若从业主入住总成本来看还应包括各种税费、律师费、小区物业费、停车费等等，名目繁多。这种状况往往使业主对买房到入住到底要花多少钱没法打出一笔清楚的预算。
从开发商角度看，楼盘公共部分包括小区配套设施，每建一平米都有业主掏钱，还不敞开了追求高大全哪？本来和居住标准不匹配的高档装修、高档电梯可以名正言顺地做，有人买单嘛。这是不是损害消费者利益的行为，目前还没听说有人从建筑立法的高度加以研究。
日本法律规定住宅销售必须按专用面积（类似我们的套内面积）计价。什么是专用什么是共用有明确的定义。简单地说进户门之后的是你家专用，外面的走道电梯停车场防盗系统绿化面积等等是各户共享的属共用。家里也有上下楼层共用的管道井，那些细碎的面积也从专用面积里刨除去不算。
既然共用部分不能卖钱，开发商是不是可以把走廊电梯门厅做得窄窄的，尽可能偷工减料呢？建筑法对这些设施设备虽有严格的指标规定，但也都是下限，若干年间日本的住宅确实造得在我们看来过于简朴甚至寒酸，90年代这个问题引起重视更新了法规，为鼓励开发商在公共部分投入，为提高居民生活质量的公共空间可以不计入销售面积，同时减免计入竣工面积的比例，这些举措对开发商来说意味着可以享受税收优惠改善投资效益。高质量的住宅激活了百姓购房的热情，当然比起我们百姓来，这热度顶多是低烧程度吧。
比起我们名目繁多的物业费，日本的管理模式相当简单。第一没有小区这个概念。我们的小区一般是封闭的，因为治安不好、贼盗难防。日本治安不是问题，即使大规模“团地”开发，成片的住宅区也看不到一片栅栏。他们的开发模式是以宅基地为基本单位，如果是区域开发的区域就是基本单位，也就是以地产业主为单位进行管理。区域的单栋楼的都会成立“业主委员会”，与开发商或管理公司协商聘请专职的管理人常驻，负责楼盘日常安全、卫生、社区活动联系等事务。当然聘用费用所有业主均摊，这是业主入住后唯一的经常性开支了，一般很便宜，每户每月缴纳相当于30岁上班族月收入的不到1/200。
安全不是本篇讨论的话题。只顺便说一句，安全是有成本的，最终需要全体成员来分担。监狱一般的围栏、防盗网、保安……，增加了我们的生活成本，带来的是不便、不安、不爽。
说了许多话，归结起来，期望我们的房产市场随着成熟的过程变得更人性化、真正实现保证消费者权益的操作机制。好在有关方面据说已在准备出台现房销售的强制性政策，期待下一步毛坯房淡出市场。
看一个东京地区正在热销的楼盘。
地点：距新宿（副都心，相当于北京的亚运村？）轻轨车程40分钟，距东京火车站一个小时。建在一山丘上较有观景优势。一侧屋顶呈阶梯状可不是为了造型，一定是为避免遮挡山下面的日照，不得已而为之。顺便说，建筑申请规划许可时必须出具日照计算图纸，我们这方面差距还很大。
看看公共部分什么卖点。
地基的图片，打了多少根桩，地基多么牢固，建在山上买方必然关心的问题。
门厅前廊做得宽敞气派也是一种潮流。原本这种考虑来自宾馆饭店，迎送客人舒适与否对宾馆业务至关重要，住宅也这么做无非为撑门面。选择夜景也是开发商们的谋略之一，灯光效果可以遮掩使用材料的真实性，似是而非的表现手法避免法律风险。
一层入口门厅设置休息厅，为等候客人或等候“接见”安排的公共空间，也是取自宾馆饭店传统的设计手法。这种安排受欢迎的原因是住宅的私密性越来越被百姓所重视。门铃呼叫系统在我们的楼盘设计中也比较常见，这里更上一层楼的是给等待的人一个比较舒适的空间，或许主人只想在这里会客，并不打算把客人带到家里。
老一些的设计曾流行在首层入口附近辟一间30-40平米的活动室，为住户会客、交流、休闲娱乐提供场所。一段时期甚至成了审批房贷部门的硬性指标，但实际上大城市病不是政府意志能左右得了的，闲置不用，顶多成为老头老太太们的茶话所。物理空间大概对电子化时代的人际交往已经没多大意义了吧？
楼盘户型图：
参数：3层，3LDK,专用面积 79.61m2，售价5120万日元（相当于317万人民币）
这是一典型户型设计，80%以上楼盘几乎都是这个模式。理由是地价昂贵，最大限度提高土地利用率的结果就是这种鸽子笼式的设计：南面阳台北面走道，每户最大限度压缩开间（8米左右）、加大进深，使每一寸土地能容纳更多的人居住。
1、结构设计特点
框架剪力墙结构，四根柱子围合成一户住家，户内房间分割完全采用轻质隔断：轻钢龙骨双面石膏板，总厚度不足9cm，楼板使用效率很高。
框剪结构相对于国内承重墙结构，优点是抗震性能好。结合了框架结构的“柔”和剪力墙结构的“刚”，强地震时能最大限度嫌少人员伤亡和财产损失。
简单的结构形式（墙不拐弯）理论上对抵抗地震力最有效，可以说这种布置从结构设计角度有它的经济合理之处。
进深方向大跨度（一般10米以上）国内很罕见，当然是为提高住户内楼板使用率而开发的结构形式，室内没有柱子不仅从视觉上整齐美观，布置家具也舒适方便。
南北向沿结构墙画有虚线的房间，表达从室内看见凸出的梁的位置。
2、建筑布局特点
日本气候湿润少风沙，类似我们南方建筑，外廊采用开敞式设计。北向卧室面向外廊采光效果比较差，这是这种设计难以克服的缺点。另外从安全和私密性角度必须安装防盗护栏（一般为铝合金成品）以及磨砂玻璃。
我们计划经济年代也建造过类似的外走廊板楼，但往往公共走道没人管理，杂物堆积、孩童吵闹等等变成了诱发脏乱差的典型，很快被市场所淘汰。日本之所以外廊式设计能长久不息不断进化，原因与他们的生活习惯有很大关系。第一、好静。除了一早一晚上下班高峰时间，整栋楼总是静悄悄的，很少有人串门、大声聊天喧哗。第二、自觉守规矩。讲公德是相对的，自己的窝周围弄弄干净大家方便。脸皮薄也许是个合理的解释，街坊邻里低头不见抬头见，被人背地议论指脊梁骨谁都不好受。
为提高私密性的考虑也是我们应该学习借鉴的。
入口被设计成一凹槽，走道扶手墙上至顶板安装屏蔽物（为美观一般采用模压玻璃）是为了从对面和走廊任何一角度看不到户门---这也是吸收星级宾馆的设计手法，开闭户门时室内难免被人窥视，那是不太舒服的一件事，也容易引发安全问题。
入口凹槽处安排了本户专用的水电表盘箱，TR粉色表明这里是储物柜，近年来滑雪用具如何储藏成为楼盘卖点之一，滑雪板包括车顶支架又长又脏，放在门口的储物柜里是个不错的解决方案。
上面的平面里可以看到北面窗下标注着室外机放置处，冲外走道吹风，所以夏天走过人家窗前热风吹着也不舒服，还是赶快走过为好。空调机旁一定有一个小小的PS即专为冷凝水流走的竖井，免得水流到走廊里不雅也不卫生。
南面阳台安排了盥洗池，这是为大多数人家养花、清洗地面、夏天在阳台上喝啤酒乘凉准备的。室内对称地安排了两个PS，水池一侧的为上下水管子不露在外面，右手一侧的为空调机冷凝水直接流进下水管道，避免污染阳台。至于晾衣架等凡标示在图纸上的器物一概由开发商提供。
阳台右手分隔墙上的缺口是法定的避难出口。住宅人口密度高一旦发生火情人命关天，规定必须保证双方向逃生通道。北走道一旦被火或烟封住，南面阳台就成了第二逃生通道，打通活墙（规定用容易踢破的板材制成）通过隔壁人家或通过设在某家阳台上的爬梯（折叠式平时藏在翻板里）逃至下层。私密性在非常时刻退居二线。
3、户内房间分隔特点
由南向北依次为：起居室（客厅）兼饭厅22.4平米（一帖为一张榻榻米大小900×平米），虚线表示四周吊顶位置，南面窗上标示有窗帘盒，东面标示有挂画线。开敞式厨房已成为定势，靠近厨房窗台板处安排饭桌，递菜碗碟方便。
（照片是4室户客厅样板间，较3室户大）
（此为3室户客厅样板间设计。东面开窗表明是端头单元）
厨房5.5平米，灶台排烟通过通向南阳台的吊顶排到室外，避免与上下人家串味。
另外客厅一般装门保证安静不受其他房间影响。
上面照片可能是顶层户型，厨房一侧为外墙，外面可能是下层屋顶平台，房价会高一些。这里想说明的是，厨房有无第二条流线已经成为好卖不好卖的一个焦点。生活品质要求越高对后台流线独立性的要求也越高，也就是主妇的发言权越大。地板上看到的盖板是近年流行的地板下储物窖，有的接上电设计成小冷藏柜，放置些不常用的需要保鲜的东西。
和室7.3平米，作为客房紧邻客厅，纸门白天可以全打开与客厅融为一体，窄小中求宽敞的有效手段。
粉红色部分是随处“偷”出来的储藏空间，可以看出他们对储物空间的研究。北面主卧室（11.5平米）安排了一间2.5平米左右的走入式衣帽间（walk in closet），虚线表示L形挂衣杆位置，对于主人房间来说有没有这间房代表了楼盘的档次。下面的照片是直线形储物柜布置的例子，以为参考。
次卧（8.6平米）设衣帽柜，厕所和洗脸间设储物吊柜、洗衣机旁设储物搁板、面向内走道也设了一个储物柜放置吸尘器等卫生杂物。
和室的储藏空间是最大的，需要放三四床被褥，一般进深总要达到90cm以上，白天就可以保证屋里干干净净。文字特别注明的是储藏柜上方至顶棚间做有通长的储物吊柜。
洗衣机的位置安排在洗手间内紧邻浴室也是惯常的做法，这样有利于泡澡后的温水用于洗衣，节水的好法子。比较先进的楼盘一般在管井内装有水泵与浴缸连接，浴缸里的水可以直接通过上水管接到洗衣机内，没有这种设计的市场上也有卖带小泵吸管的，距离浴室近可以方便地抽水到洗衣机内。
洗脸间和厨房间开门是这个户型的特色之一，一般不太容易做到，这样做保证了主妇操持家务的流线独立，有利于提高生活质量。
浴室为预制盒子式，内尺寸。整个平面布置可以看出设备用房全部集中在中间部位，卫生间洗脸间浴室全部为暗室没有采光，只要通风地漏做得好，暗厕所同样可以做得卫生舒适。
看看卫浴空间细部的考虑：
洗脸盆采用可伸长式龙头方便女士们洗头。洗衣机旁的收藏柜。
面盆镜箱后面装好的储物搁，几乎所有洗漱用品都可以放进去。柜下为放置体重计特别抬高了一块，考虑得很细。
上图是镜箱里面专为纸巾设计的地方，柜体下面开缝好用又不会担心水从缝里流进去，很巧妙的设计。
上图是装有地震感应器的煤气表，安装在入口外竖井里，发生5级以上地震时煤气表会自动切断气源，防止发生火灾。
上图是一张煤气管路说明图。说明安装在户外的瞬时加热式煤气炉功率足够大，能同时供厨房、洗脸盆和浴室用热水。管道如图示那样从架空地板下面走管（当然用保温管），避免楼板上开槽损害结构体。
上图说明的是台板使用人造大理石的情况。
上一图说明的是卫生洁具使用情况，通过回旋式水流以及热风控制，保证没有污染死角、清洁无菌。上二图说的是高科技浴缸的使用情况。通过缸壁间夹保温层实现所谓“暖壶式”浴缸。这里需要说明的一点是，日本因泡澡习惯，楼盘卖得怎样和浴室舒适度大有关系。出于环保要求，很早以前泡澡后的温水再利用和再加热问题就已经形成一套定式了，这里介绍的是全自动温控系统，头天晚上定好时间和温度，第二天早上上班前还可以泡个热水澡（当然前提是泡澡卫生习惯，不打肥皂不搓泥！保证水质清洁）。
上一图是安装在浴室墙上的全自动遥控器，可以设定水温、换气次数、开始停止时间等，上二图是安装在吊顶上的除湿热风机，雨天也可以保证室内干燥不生霉菌。
再看看楼书中展示的一些通常不为人所注意的细节。
上一图是采用的开关面板，按钮大适合老人和儿童。上二图是安装在户门外的门前灯自动感应开关。写着：抱着一大堆东西腾不出手按开关也不要紧，灯会自动点亮，关门后自动熄灭。
上图展示的是厨房柜门等处安装了防震五金拉件。地震时即使没有人员伤亡，柜子倾斜里面的锅碗瓢盆掉到地上摔碎也是一种损失，安装了这个物件后柜门会被自动锁住，晚上喝汤不用发愁没整碗了。
上图照片是户门上的防盗拉杆，地震时这个家伙变形的话会让你无法破门而出，这个五金件考虑了变形因素，通过与抓件间留有足够的缝隙使得地震时不至于锁住大门。
上图表达的是户门考虑了地震变形因素，门扇与门框间加大缝隙使地震时不会把人锁在屋里。
再看看门厅的设计。
内走道式布局比较容易进门一眼望穿，此户型设计成一直角成功地解决了这个问题。玄关是进门后换鞋的空间，安排了鞋柜，这里也是从室外过渡到室内的转换场所，地面材料由地砖转为木地板。
日本住宅习惯上换完鞋上一个台阶进屋，现代钢筋混凝土住宅将这一习俗与楼板上走管空间巧妙结合，自进入内走道所有地平都用木龙骨架空10cm左右（随着技术的发展，如今有越做越矮的趋势），保证了自家的管道不走楼下他人吊顶内，避免日后管道维修的诸多麻烦。
照片从内走道看玄关，通顶的白漆鞋柜由外墙悬挑出来，地板下装日光灯间接照明，换鞋子时脚下明亮，又可避免阴暗的感觉。右边图片说明的是鞋柜中间穿插小小装饰搁的情况。
最后看看楼书中的付款设计。
按上表，找一个30年还贷，首付1100万（合68万RMB）的例子
30出头工薪族月工资按30万日元，年终奖金两个月工资付一个月30万计算，月供十万零四千大洋，相当于月工资的1/3，合人民币6482元。若折合我们平均工资水平4000大洋的话，月供不过1300出头。
摘自：福州松下住建
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